O podwyżkach cen mieszkań mówi się wiele. Postanowiliśmy na nie spojrzeć w sposób bardziej analityczny. Bierzemy pod uwagę zmiany struktury cenowej lokali.
Wielu osobom w kontekście podwyżek cen mieszkań wystarcza informacja o procentowej zmianie i ewentualnie o obecnym poziomie średniej stawki za 1 mkw. Jednakże średnia cena za 1 mkw. nie jest w stanie powiedzieć nam wszystkiego o sytuacji na rynku. Wręcz przeciwnie, taki wskaźnik może mocno reagować chociażby na wprowadzenie do oferty sporej grupy najdroższych lokali przy jednoczesnej stabilizacji podaży tańszych mieszkań. Właśnie dlatego eksperci portalu RynekPierwotny.pl dość często prezentują strukturę cenową oferty deweloperskiej, czyli udział procentowy mieszkań w poszczególnych przedziałach cen. Warto pokusić się o taką analizę, która dotyczy sytuacji obecnej i danych sprzed roku. Okazja jest dobra, bo program Bezpieczny Kredyt 2% mocno przemodelował rynek.
Październik przyniósł uspokojenie sytuacji
Pomimo ograniczonych możliwości, jakie zapewnia analiza średniej ofertowej ceny 1 mkw., warto na wstępie przyjrzeć się również temu wskaźnikowi. Dane z największej w Polsce bazy ofert deweloperów oraz systemu BIG DATA RynekPierwotny.pl dotyczące października 2023 r. wskazują, że w przypadku dużych krajowych rynków sytuacja wyglądała następująco:
- Warszawa – średnia ofertowa cena 1 mkw. 16 037 zł (zmiana roczna: +18%/zmiana miesięczna: 0%)
- Kraków – 15 464 zł (+26%/+1%)
- Łódź – 10 007 zł (+9%/+1%)
- Wrocław – 13 116 zł (+13%/+1%)
- Poznań – 11 703 zł (+13%/0%)
- Trójmiasto – 14 267 zł (+24%/+4%)
- aglomeracja katowicka (obszar Górnośląsko-Zagłębiowskiej metropolii) – 10 064 zł (+13%/0%)
Powyższe informacje potwierdzają, że październik br. przyniósł uspokojenie sytuacji na największych rynkach deweloperskich. Oznacza to zmianę względem lipca, sierpnia, a nawet września. Tym niemniej, roczne zmiany średnich cen 1 mkw. od października 2022 r. do października 2023 r. nadal są duże. Warto odnotować jednocyfrowy wynik Łodzi (+9%), która już od dłuższego czasu okazuje się najbardziej stabilnym cenowo dużym rynkiem deweloperskim. Program Bezpieczny Kredyt 2% w stolicy województwa łódzkiego wystartował dość słabo. Dopiero wrzesień przyniósł wyraźnie wyższy wynik sprzedażowy. Natomiast październik sugeruje powrót do wcześniejszej sytuacji.
Największe zmiany widoczne są w Krakowie
Mniejsza dynamika zmian cenowych z października bieżącego roku sugeruje również mniej widoczne przetasowania dotyczące struktury cenowej oferty deweloperów. Poniższy wykres prezentujący wspomniane zmiany od grudnia 2022 roku, czyli od czasu ogłoszenia programu Bezpieczny Kredyt 2% potwierdza jednak skalę przesunięcia oferty w kierunku wyższych cen. Taki trend dotyczył wszystkich analizowanych rynków, przy czym na szczególną uwagę zasługuje przypadek Krakowa. W mieście Kraka od grudnia 2022 r. do października 2023 r. średnia cena 1 mkw. wzrosła bowiem o 23%. Był to największy wynik wśród analizowanych lokalizacji. Jeżeli chodzi o pozostałe rynki, to dziesięciomiesięczna podwyżka wyglądała następująco:
- Warszawa – 18%
- Łódź – 6%
- Wrocław – 11%
- Poznań – 11%
- Trójmiasto – 21%
- aglomeracja katowicka – 12%
Najwyższy wynik dotyczący Krakowa sygnalizuje również największe przesunięcia w strukturze cenowej oferty deweloperów. Są one widoczne na poniższym wykresie. Należy przede wszystkim odnotować, że w Krakowie udział mieszkań deweloperskich kosztujących do 12 000 zł/mkw. skurczył się z 49% (grudzień 2022 r.) do 13% (październik 2023 r.). Co ciekawe, pod koniec października br. Kraków cechował się mniejszym udziałem mieszkań z analizowanej grupy niż Warszawa (19%). Ta sytuacja widoczna pomimo wyższej średniej ceny stołecznego metrażu tłumaczy, dlaczego nie warto się ograniczać tylko do analizy stawek cenowych.
Lokale do 400 000 zł szybko zniknęły z rynku
Ciekawie prezentują się również statystyki na temat udziału rynkowego najtańszych nowych lokali z ceną do 400 000 zł. W tym przypadku, szczególnie interesujący wydaje się przykład Wrocławia. Mianowicie, pod koniec 2022 r. na terenie stolicy województwa dolnośląskiego było dostępnych jeszcze ponad 1500 nowych lokali kosztujących do 400 000 zł. Już w drugim miesiącu działania programu Bezpieczny Kredyt 2% analogiczny wynik był mniejszy o ponad 90%. Bardzo duże spadki odnotowano również w Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Szczecinie, Poznaniu i aglomeracji katowickiej.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
