Przedstawiony 15 marca bieżącego roku pierwszy projekt specustawy mieszkaniowej, wprowadzający rewolucyjne zmiany w systemie przygotowania inwestycji mieszkaniowych, wzbudził ożywioną dyskusję i spotkał się ze zdecydowaną krytyką wielu środowisk, w tym przede wszystkim ze strony samorządowców i urbanistów. Podstawowymi zarzutami kierowanymi pod adresem zapisów planowanej ustawy były m.in. redukowanie roli samorządów, brak transparentności decyzji wojewody, a w konsekwencji korupcjogenny charakter nowej ustawy, a także zagrożenia związane z nasileniem rozlewania się miast i narastaniem chaosu przestrzennego, generowanie konfliktów społecznych i ograniczanie zaufania obywateli do organów administracji publicznej. W wyniku konsultacji społecznych w projekcie dokonano licznych zmian, które przynajmniej częściowo uwzględniają uwagi zaangażowanych w nie środowisk.
Przede wszystkim cały proces decyzyjny prowadzony będzie przez gminę, bez udziału wojewody. Oznacza to, że to rada gminy podejmie decyzję o tym, czy zezwolić na budowę budynków w danym miejscu. To znaczny krok wstecz wobec pierwotnej wersji ustawy, która gminie przyznawała rolę praktycznie wyłącznie konsultacyjną. Ustawa w nowym brzmieniu wprowadza również obowiązek przeprowadzenia konsultacji społecznych. Wniosek inwestora musi zostać opublikowany w biuletynie informacji publicznej, a zainteresowane podmioty mogą zgłaszać uwagi w ciągu 21 dni. Na wójcie (burmistrzu, prezydencie) będzie również ciążył obowiązek przekazania wniosku zainteresowanym podmiotom, w tym konserwatorowi zabytków. Decyzja rady gminy będzie musiała zostać podjęta w ciągu 60 dni od złożenia wniosku przez inwestora, przy uwzględnieniu stanu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy oraz potrzeb i możliwości rozwoju gminy wynikających z ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. To kolejna nowość, która została wprowadzona do ustawy. Wcześniejsza jej wersja nie zakładała bowiem wymogu zgodności decyzji lokalizacji inwestycji mieszkaniowej ze studium. Wyjątkiem mają być tu decyzje podejmowane dla terenów pokolejowych, przemysłowych oraz po usługach pocztowych.
Nowa wersja ustawy doprecyzowuje również przepisy w zakresie organizacji konkursów urbanistyczno-architektonicznych. Według przepisów ustawy w nowym brzmieniu inwestor będzie musiał dostarczyć koncepcję projektu na etapie składania wniosku o decyzję lokalizacyjną, a w zespole konkursowym będzie musiała zasiadać osoba reprezentująca władze gminy. To istotna zmiana w stosunku do pierwotnych założeń ustawy, poszerzająca kompetencje władz samorządowych w procesie podejmowania decyzji lokalizacyjnych.
Zmianom uległy również przepisy w zakresie standardów dostępu do infrastruktury technicznej i społecznej. Nowa wersja ustawy zakłada uzależnienie wymaganych odległości (pierwotnie – 1 000 m od przystanku publicznego transportu zbiorowego, 3 000 m od szkoły podstawowej i przedszkola, 1 000 m od placówki podstawowych usług handlowych, 3 000 m od urządzonych terenów wypoczynku oraz rekreacji lub sportu) od wielkości miejscowości. W miastach poniżej 100 tys. mieszkańców wielkości te zostały zmniejszone o połowę, a dodatkowo ustawa daje gminom prawo dalszego zaostrzenia tych standardów. Wymagana infrastruktura może powstawać dopiero w trakcie realizacji inwestycji. Aby jednak dać gminie narzędzie, dzięki któremu będzie mogła wymóc jej powstanie, nowe przepisy dają prawo odmowy wydania pozwolenia na użytkowanie w przypadku nie spełnienia wymaganych standardów. Dodatkowo, ustawa ogranicza dopuszczalną wysokość budynków – na terenach wiejskich i w miastach do 100 tys. mieszkańców do 4 kondygnacji nadziemnych, natomiast w miastach powyżej 100 tys. mieszkańców do 14 kondygnacji nadziemnych. W przypadku, gdy istnieją tam już wyższe budynki, ustawa dopuszcza powstanie nowych, pod warunkiem jednak, że nie będą wyższe od już istniejących i powstaną nie dalej niż 500 m od nich.
Specustawa mieszkaniowa, poza wprowadzeniem nowych zasad uzgadniania lokalizacji inwestycji, zawiera również zapisy mające na celu odblokowanie gruntów pod zabudowę mieszkaniową przez automatyczne odrolnienie gruntów rolnych położonych w granicach miast. Trzeba jednak nadmienić, że tryb ten dotyczyć będzie wyłącznie gruntów pod inwestycje realizowane w trybie specustawy. Dla pozostałych inwestycji ustawa otwiera możliwość nabywania gruntów rolnych w miastach w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej. Dodatkowo, grunty rolne przeznaczone pod inwestycje mieszkaniowe zostaną zwolnione z opłat za odrolnienie.
Kolejnym etapem procesu legislacyjnego jest rozpatrzenie ustawy przez Senat, a następnie podpisanie jej przez Prezydenta. Jest zatem duża szansa, że nowe prawo wejdzie w życie jeszcze w trzecim kwartale bieżącego roku. Zakładany okres obowiązywania ustawy to 10 lat.
Autor: Jerzy Ptaszyński, Dyrektor Działu Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości, Centrum AMRON
