Zmiany klimatyczne wymuszają zmiany na rynku nieruchomości

2 grudnia uwaga międzynarodowej społeczności skupi się na zagadnieniach związanych ze stanem klimatu i z działaniami, które mają zapobiec grożącej nam w perspektywie kilkudziesięciu lat katastrofie ekologicznej. W Katowicach rozpocznie się szczyt klimatyczny COP24. Zgromadzi on ponad 25 tysięcy uczestników, w tym delegacje 196 państw, i potrwa niemal do połowy miesiąca.

Sektor nieruchomości komercyjnych w Polsce rozwija się w znacznej mierze w zrównoważony sposób, ale podjęte w trakcie COP24 decyzje niewątpliwie wpłyną na dynamikę i dalszy kierunek tego rozwoju.

Zdecydowane zmiany są koniecznością

Ocieplenie klimatu nie jest w debacie międzynarodowej tematem nowym, ale raport opublikowany na początku października tego roku przez Międzyrządowy Zespół ds. Zmian Klimatu Narodów Zjednoczonych (IPCC) przyniósł alarmujące wnioski. Z dokumentu wynika, że aby uniknąć katastrofalnych skutków zmian klimatu, takich jak coraz bardziej dotkliwe powodzie, huragany, susze itp., należy podjąć natychmiastowe działania ograniczające dalszy wzrost średniej globalnej temperatury. W praktyce oznacza to zmniejszenie emisji gazów cieplarnianych o 50% już do 2030 r., a w ciągu kolejnych 20 lat całkowite wyeliminowanie ich emisji do atmosfery. Do 2050 r. energia powinna być więc pozyskiwana wyłącznie ze źródeł innych niż węglowe, co z kolei oznacza konieczność większego wykorzystania zasobów odnawialnych, np. energii słonecznej, oraz większej dbałości o efektywność energetyczną stosowanych technologii.

– Sektor nieruchomości na swój własny sposób przyczynia się do zmian zachodzących w atmosferze. Z danych Komisji Europejskiej wynika, że 40% energii zużywanej obecnie na terenie Unii jest przeznaczane na eksploatację budynków, zaś użytkowanie nieruchomości generuje emisję dwutlenku węgla na poziomie 36%. Ten stan rzeczy będzie się zmieniał. Zgodnie z unijną dyrektywą dotyczącą charakterystyki energetycznej budynków po 31 grudnia 2020 r. wszystkie nowo powstające w UE obiekty powinny być budynkami o niemal zerowym zużyciu energii – mówi Andrzej Gutowski, dyrektor w dziale Certyfikacji Zielonych Budynków Colliers International.

Deweloperzy działający na rynku nieruchomości komercyjnych już dziś decydują się na certyfikację swoich biurowców, centrów handlowych czy magazynów w wielokryterialnych międzynarodowych systemach oceny budynków– w Polsce najpopularniejszymi są  BREEAM i LEED. Co zyskuje dzięki temu środowisko, użytkownicy i sami inwestorzy?

Smog – problem, o którym warto porozmawiać dłużej. Najlepiej w… Krakowie

Nowoczesne znaczy ekologiczne

Najczęściej stosowane u nas systemy certyfikacji mają anglosaski rodowód – BREEAM wywodzi się z Wielkiej Brytanii, LEED ze Stanów Zjednoczonych – i ogólnoświatowy zasięg. Ich zadanie polega na ocenie oddziaływania budynku na środowisko naturalne i użytkowników.

O przyznanie certyfikatu można starać się na różnych etapach życia budynku. W przypadku obiektów nowo powstających możliwe jest uzyskanie certyfikatów typu New Construction, zazwyczaj podzielonego na dwie fazy. W fazie początkowej (Interim) pod lupę bierze się projekt obiektu z punktu widzenia jego późniejszego zapotrzebowania na energię. Dużą rolę odgrywają tu takie czynniki jak zwarta orientacja budynku, projektowane instalacje, materiały budowlane oraz praktyki podczas trwania budowy. Po oddaniu obiektu do użytkowania, można ubiegać się o certyfikat „Final”, który będzie stanowił potwierdzenie właściwego wykonania deklarowanych podczas projektowania rozwiązań. Z kolei budynki już użytkowane podlegają certyfikacji typu „In-Use” oceniającej m.in. parametry ich rzeczywistej eksploatacji, zużycie mediów, jakość środowiska wewnętrznego czy świadomość użytkowników dotyczącą wykorzystania zastosowanych technologii. W odróżnieniu od systemów dedykowanych budynkom nowo powstającym, certyfikaty „In-Use” nie są przyznawane bezterminowo, ale wymagają okresowego odnawiania (BREEAM co 3 lata, LEED co 5 lat) i – potencjalnie – unowocześniania wprowadzanych rozwiązań, co z punktu widzenia właścicieli i zarządców nieruchomości jest bardzo dużym wyzwaniem.

– W ocenie właścicieli, zarządców i najemców nieruchomości komercyjnych certyfikaty świadczące o zrównoważonym charakterze obiektów zawsze miały duże znaczenie prestiżowe i biznesowe. Współcześnie certyfikacja nowo powstających budynków biurowych jest w Polsce właściwie standardem, mimo że oznacza ona konieczność spełnienia znacznie wyższych kryteriów niż wynika to z obowiązujących norm prawnych. Jednak dziś, gdy rządy państw muszą zacząć bardzo szybko reagować na pogarszającą się sytuację klimatyczną – o czym będzie mowa m.in. w tracie szczytu COP24 – wdrożone zawczasu przyjazne dla środowiska rozwiązania dają dużą przewagę zielonym budynkom i ich właścicielom – mówi Andrzej Gutowski.

Zielone rozwiązania

Czym certyfikowany obiekt różni się od innych? Przede wszystkim cechuje go znacznie większa efektywność energetyczna, przekładająca się m.in. na ograniczenie zużycia energii do ogrzewania, chłodzenia i oświetlania budynku,  a poza tym oszczędne gospodarowanie wodą, większa dbałość o jakość środowiska wewnętrznego, redukcja i ponowne wykorzystanie odpadów. Do realizacji tych celów wykorzystuje się nowoczesne technologie oparte na zautomatyzowanym działaniu i elastycznym dostosowywaniu warunków panujących w pomieszczeniach ściśle do potrzeb, m.in. do liczby przebywających w nich użytkowników. Na etapie projektowania i budowy istotne jest poszukiwanie lokalizacji, która zapewni łatwy dostęp do obiektu środkami transportu publicznego oraz wykorzystanie materiałów cechujących się niskim śladem węglowym, czyli zużyciem energii w trakcie ich wytwarzania,  przewożenia itp. W praktyce starania i nakłady poniesione przez inwestorów i zarządców przekładają się na niższe koszty eksploatacji i większy komfort przebywania w tego typu obiektach. Kompleksowy system ocen pozwala także na oszacowanie realnego wpływu takich budynków na środowisko naturalne.

Polska regionalnym liderem zrównoważonego budownictwa

Zmiany w sektorze nieruchomości z pewnością nastąpią szybciej, niż się spodziewamy, jednak nawet jego obecna sytuacja w Polsce przedstawia się bardzo dobrze na tle regionu. Z danych PLGBC z końca 2017 r. wynika, że na terenie naszego kraju znajduje się aż 48% certyfikowanych obiektów (w systemach BREEAM, LEED, ale także DGNB, HQE oraz WELL) występujących w Europie Środkowo-Wschodniej, co czyni nas regionalnym liderem w dziedzinie zrównoważonego budownictwa. Jeśli przyjrzeć się temu z uwzględnieniem różnorodnego przeznaczenia obiektów, okaże się, że 62% nowoczesnej powierzchni biurowej dostępnej w Polsce pod koniec 2017 roku stanowiła powierzchnia certyfikowana, zaś w odniesieniu do powierzchni handlowej ten współczynnik wynosił 33%.