W ocenie Narodowego Banku Polskiego rynek nieruchomości mieszkaniowych znajduje się w fazie ekspansji i nie grozi mu ani powstanie spekulacyjnej bańki, ani załamanie. Większość danych wskazuje, że szybki i jednocześnie zrównoważony wzrost może utrzymać się jeszcze przez dłuższy czas.
Ożywienie na rynku nieruchomości mieszkaniowych widoczne jest gołym okiem, a nasilenie medialnych doniesień na ten temat powoduje, że wiedza o tym jest powszechna. W przypadku inwestycji giełdowych taki stan uznawany jest zwykle za pierwszy sygnał ostrzegawczy przed przegrzaniem koniunktury i zbliżającym się załamaniem. Warto więc przed podjęciem decyzji o kupnie mieszkania w celach inwestycyjnych uważniej przyjrzeć się sytuacji i ocenić perspektywy jej rozwoju, by ustrzec się rozczarowania bądź strat, jakie dziesięć lat wcześniej były udziałem części nabywców, nastawionych na szybki i duży zarobek.
Pod wieloma względami można dostrzec podobieństwa między stanem obecnym, a tym z lat 2007-2008. W ubiegłym roku liczba mieszkań w budowie, przekraczająca 731 tys., była najwyższa w historii, a liczby rozpoczętych budów, pozwoleń na budowę oraz lokali oddawanych do użytku były bliskie rekordowych poziomów sprzed dziewięciu-dziesięciu lat. Jedyną cechą odróżniającą obecną fazę ekspansji od ówczesnej bańki spekulacyjnej jest stabilny poziom cen mieszkań, charakteryzujący się jedynie niewielką tendencją wzrostową, nie przekraczającą kilku procent. Te dane obrazują jedynie skalę ekspansji, ale niewiele mówią o układzie sił rynkowych, na podstawie którego można ocenić poziom równowagi, a tym samym wnioskować o kierunkach rozwoju sytuacji w przyszłości i ewentualnych szansach oraz zagrożeniach. Znacznie więcej mogą nam powiedzieć informacje dotyczące liczby mieszkań faktycznie wprowadzonych do sprzedaży, sprzedanych i stanu zapasów mieszkań, znajdujących się w ofercie deweloperów oraz tendencje panujące w tym zakresie.
Pierwszy kwartał 2007 r. był ostatnim okresem, w którym nabywcy „na pniu” kupili wszystkie mieszkania wprowadzone przez deweloperów do sprzedaży w sześciu największych miastach Polski, a równocześnie zasób lokali znajdujących się w ofercie był wyjątkowo niewielki, odpowiadał bowiem liczbie mieszkań sprzedawanych w jednym kwartale. Taka sytuacja sprzyjała oczywiście windowaniu cen mieszkań, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Jednocześnie widać było,
że deweloperzy nie byli przygotowani do sprostania rosnącemu wcześniej popytowi i w przyspieszonym tempie starali się nadgonić dystans. Mimo, że w 2007 i 2008 r. w budowie była najwyższa od kilku lat liczba mieszkań, a do użytkowania oddawano ponad trzykrotnie więcej mieszkań niż w 2000 r., gwałtownie rosła liczba pozwoleń na budowę oraz rozpoczynanych budów, osiągając poziom najwyższy w historii. Tymczasem wskutek globalnego kryzysu finansowego, popyt na mieszkania raptownie wyhamował. Przez kilka kolejnych kwartałów rozpędzeni deweloperzy wprowadzali do sprzedaży znacznie więcej lokali, niż był w stanie wchłonąć rynek. W efekcie szybko zaczęły zwiększać się zapasy niesprzedanych mieszkań, a z czasem coraz mocniej zniżkowały ich ceny. W ciągu kilku kwartałów zapasy mieszkań w sześciu miastach wzrosły z około 12 tys. do 38 tys., czyli ponad trzykrotnie, a w pierwszym półroczu 2012 r. sięgały już niemal 57 tys. mieszkań. Hipotetyczny czas wyprzedaży zapasów zwiększył się z jednego kwartału z początku 2007 r. do niemal ośmiu kwartałów w trzecim kwartale 2012 r.
Przełom nastąpił pod koniec 2012 r., gdy ponownie zaczął zwiększać się popyt na mieszkania, w ślad za obniżkami stóp procentowych oraz stopniową poprawą sytuacji w gospodarce. Deweloperzy, mocno poturbowani przez kryzys, potrzebowali niemal roku by zwiększyć liczbę mieszkań wprowadzanych do sprzedaży, ale wykorzystali ten okres do zmniejszenia zapasów. Od połowy 2012 r. do początku 2014 r. spadły one z 57 tys. do niespełna 40 tys. Od czterech lat mamy do czynienia
z szybkim lecz zrównoważonym wzrostem liczby mieszkań wprowadzanych do sprzedaży i sprzedawanych oraz stabilizacją zapasów lokali przeznaczonych do sprzedaży na poziomie około 50 tys., pozwalającą zaspokoić popyt przez ponad trzy kwartały. W ostatnich trzech miesiącach 2016 r. deweloperzy wprowadzili do sprzedaży rekordowo wysoką, sięgającą prawie 19 tys. liczbę mieszkań, a jednocześnie znaleźli chętnych do kupna 18 tys. lokali. W pierwszym kwartale obecnego roku do sprzedaży trafiło prawie 16 tys. mieszkań, a nabywców znalazło 18,6 tys., zmniejszając zapasy lokali z 52,7 tys. do 50,2 tys. Jedynie gwałtowne i silne wahania po stronie popytu lub podaży mogłyby po pewnym czasie wytrącić rynek ze stanu równowagi, a na razie nie widać czynnika, który mógłby do tego doprowadzić, ani na samym rynku, ani w jego otoczeniu. Podwyżka stóp procentowych i idący za nią wzrost kosztu kredytu mógłby spełnić tę rolę jedynie w przypadku jednoczesnego pogorszenia się sytuacji w gospodarce i na rynku pracy, a taki splot okoliczności jest bardzo mało prawdopodobny.
Autor: Roman Przasnyski, Główny Analityk GERDA BROKER
