Zgodnie z oczekiwaniami, początek roku przyniósł delikatną obniżkę cen mieszkań. Przez ostatni miesiąc stawki transakcyjne w największych miastach spadły średnio o prawie 1 proc., najbardziej w Katowicach i Toruniu.
810,02 pkt wyniósł lutowy odczyt Indeksu Cen Transakcyjnych, co oznacza spadek o prawie 1 proc. zarówno w zestawieniu z poprzednim miesiącem, jak i analogicznym okresem ubiegłego roku. Wyliczany na podstawie transakcji na rynku mieszkaniowym dokonanych przez klientów Home Broker i Open Finance indeks pokazuje zmianę realnych (transakcyjnych) cen na rynku mieszkaniowym w największych miastach Polski. Aktualna wartość indeksu jest najniższą od maja 2014 r., nadal jednak zawiera się w przedziale 800-820 punktów, w którym indeks cen przebywa od ponad półtora roku.
Równe spadki w największych miastach
W skali roku najbardziej znacząco ceny zmieniły się w Bydgoszczy (wzrost o 5,5 proc.) i Lublinie (spadek o 4,6 proc.). Na pięciu najwyższych rynkach (Gdańsk, Kraków, Poznań, Warszawa i Wrocław) w ciągu ostatnich 12 mies. doszło do obniżki cen w zakresie 1-2 proc. Z kolei przez ostatni miesiąc, z szesnastu badanych w ramach obliczania Indeksu rynków, ceny obniżyły się na jedenastu a wzrosły tylko na pięciu. 4-proc. obniżki zanotowaliśmy w Katowicach i Toruniu, z kolei w Bydgoszczy, Gdańsku i Szczecinie spadek przekroczył 2 proc. Do najbardziej znaczącego wzrostu (o 3,1 proc.) doszło w Krakowie, gdzie przeciętna cena transakcyjna metra kwadratowego mieszkania wynosi 6265 zł.
Kraków jest drugim w Polsce (po Warszawie – średnio 7096 zł za mkw. mieszkania) najdroższym z dużych miast Polski. Ceny w stolicy Małopolski są przeciętnie o prawie tysiąc złotych wyższe niż we Wrocławiu i Poznaniu, gdzie średnie stawki wynoszą odpowiednio 5330 zł i 5282 zł za mkw. Piątym najdroższym miastem jest Gdańsk, gdzie przeciętna cena wynosi 4984 zł za mkw. Spośród dużych miast najniższe ceny mieszkań niezmiennie są w Łodzi. Wg aktualnych danych za metr kwadratowy mieszkania trzeba tam przeciętnie zapłacić 3514 zł, czyli mniej niż 50 proc. tego, co w Warszawie.
Przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkania w największych miastach Polski i ich zmiana w czasie
| Miasto | Mediana ceny mkw. |
Zmiana ceny r/r |
Zmiana ceny m/m |
| Białystok | 4 302 zł | 0,5% | 1,45% |
| Bydgoszcz | 4 223 zł | 5,5% | -2,41% |
| Gdańsk | 4 984 zł | -1,0% | -2,24% |
| Katowice | 4 082 zł | 2,8% | -4,27% |
| Kraków | 6 265 zł | -1,2% | 3,11% |
| Lublin | 4 350 zł | -4,6% | -1,81% |
| Łódź | 3 514 zł | -3,4% | 1,27% |
| Olsztyn | 4 405 zł | 1,8% | 0,52% |
| Poznań | 5 282 zł | -1,8% | -1,62% |
| Szczecin | 4 207 zł | -2,7% | -2,46% |
| Toruń | 3 993 zł | -3,3% | -3,95% |
| Warszawa | 7 096 zł | -1,8% | -0,52% |
| Wrocław | 5 330 zł | -2,2% | -0,47% |
źródło: Home Broker i Open Finance; na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.
Komentarz i prognoza
Zgodnie z oczekiwaniami, zmiana zasad udzielania kredytów mieszkaniowych spowodowała małą korektę cen – początek roku był okresem obniżek stawek na większości rynków (w tym na wszystkich najbardziej znaczących). Podniesienie obowiązkowego wkładu własnego z 5 do 10 proc. nie pozostaje bez wpływu na kupujących mieszkania, ale spodziewamy się, że okres spadków cen trwać będzie krótko i będzie mieć charakter korekty, a nie stałego trendu.
Bo mimo obniżki popytu ze strony osób korzystających z kredytu hipotecznego, na rynku nadal pozostaje spora grupa klientów, którzy mieszkania kupują za gotówkę bądź wspierających się finansowaniem bankowym w niewielkim zakresie. Zatem wpływ zmiany poziomu minimalnego wkładu własnego na ceny w skali kraju powinien być krótkotrwały. W dłuższym okresie oczekujemy dalszej stabilizacji cen z możliwymi niewielkimi wzrostami.
Trzeba jednak pamiętać, że w poszczególnych ośrodkach miejskich na ceny nieruchomości wpływają inne czynniki niż na rynek ogólnokrajowy. W grę wchodzą m.in. specyfika danego rynku oraz działanie programu Mieszkanie dla Młodych. W miastach, gdzie program jest łatwo dostępny może on prowadzić on do wzrostu cen na rynku pierwotnym, z kolei tam gdzie o mieszkania w MdM jest trudno, można liczyć na obniżki cen u deweloperów. Od lipca w życie mają wejść zmiany w MdM, który będzie jeszcze bardziej wspierał rodziny wielodzietne, oferując im nawet 30-proc. dopłatę.
