Za właściciela wynajmowanego mieszkania podatek może zapłacić najemca – taki efekt mogą mieć zmiany, które mają wejść w Ordynacji Podatkowej od 1 czerwca 2015 roku. Lion’s Bank ostrzega jednak, że takie ułatwienia mogą okazać się niekorzystne dla inwestorów.
Jeśli dziś najemca odebrałby korespondencję z gminy, w której znajdowałaby się informacja o wysokości podatku od nieruchomości i nie przekazując tego listu właścicielowi sam zapłacił podatek, powstaje problem. Urząd musiałby bowiem zwrócić wpłatę najemcy, a właściciel opłacić podatek ze swego rachunku (jeśli minąłby termin zapłaty, to nawet z odsetkami). Od czerwca 2015 roku ta sytuacja ma się zmienić dzięki nowelizacji Ordynacji Podatkowej. Nie będzie ważne, kto zapłaci podatek, ważne, że zostanie on zapłacony. Planowane jest wprowadzenie limitu kwoty podatku, który w ten sposób może być opłacany przez kogoś innego niż podatnik. Ma to być maksymalnie 1 tys. zł, choć nie wiadomo jeszcze czy będzie to limit dla wpłaty jednorazowej, czy sumy wpłat za jakiś okres. Limit ten ma nie dotyczyć osób najbliższych.
Ma być łatwiej
Z punktu widzenia właściciela mieszkania na wynajem, może to oznaczać pewne ułatwienia. Dziś właściciel musi z własnego konta opłacać podatek od nieruchomości i podatek od przychodów z wynajmu nieruchomości. W przyszłym roku podatki te będzie mógł opłacać za właściciela najemca. Nikłym ułatwieniem może się to okazać w przypadku nieruchomości komercyjnych (lokali użytkowych), bo w ich przypadku zarówno podatek od nieruchomości, jak i podatek od przychodów z wynajmu z łatwością przekroczyć może dozwolony limit wpłat (1 tys. zł). Nowelizacja w większym stopniu może ułatwić życie właścicielom mieszkań na wynajem. W tym wypadku podatek od nieruchomości jest przeważnie niewysoki (przeważnie od kilkudziesięciu do kilkuset złotych rocznie), a także bardziej popularne jest opłacanie podatku od przychodów za pomocą ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych o stawce 8,5%. Pozwala to w łatwy sposób obliczyć wysokość daniny, a więc faktycznie mogłoby ułatwić właścicielom zarządzanie wynajmem, o ile inwestor scedowałby obowiązek opłacania podatku na najemcę. Oczywiście nie można zapominać, że byłoby to rozwiązanie ryzykowne. Na właścicielu wciąż ciążyłby obowiązek podatkowy nawet jeśli umowa najmu stanowiłaby, że to najemca będzie wpłacał daniny na konto fiskusa.
… a może wyjść jak zwykle
Co więcej, w wielu przypadkach optymalizacja podatkowa każe sięgać po inny sposób rozliczania się z fiskusem niż opłacanie ryczałtu od przychodów z najmu o stawce 8,5%. Zarówno w przypadku tzw. podatku liniowego o stawce 19%, jak i podatku obliczanego na zasadach ogólnych (stawka 18% i 32%) danina jest obliczana od dochodu, a więc przychodu pomniejszonego o koszty jego uzyskania (w przypadku ryczałtu podatek uzależniony jest od przychodu).
Do kosztów uzyskania przychodu w przypadku wynajmu można zaliczyć szereg wydatków, np.: amortyzację lokalu, część odsetkową raty kredytowej, podatek od nieruchomości, opłatę za użytkowanie wieczyste, koszty wyposażenia lokalu i jego remontów, a nawet prowizję pośrednika, który zajmie się znalezieniem najemcy. W efekcie bardzo często rezygnując z prostej formy rozliczania z fiskusem, jaką jest ryczałt od przychodów, można zapłacić fiskusowi znacznie niższy podatek lub nie zapłacić go wcale, w czym szczególnie pomóc mogą odpisy amortyzacyjne. Te bowiem można zaliczyć w koszty, a nie powodują w danym momencie wydatków z kieszeni inwestora, tylko mają obrazować zużycie środka trwałego jakim jest mieszkanie.
Warianty amortyzacji lokali mieszkalnych
Właściciele mieszkań mogą zastosować stawkę amortyzacji lokalu na poziomie 1,5% wartości prawa własności do lokalu rocznie. Dla porównania, gdy osobie przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, możliwe byłoby skorzystanie ze stawki 2,5%. Dzięki takiemu zabiegowi dochód do opodatkowania obniżyłby się rocznie dodatkowo o 3 tys. zł w przypadku mieszkania o wartości początkowej 300 tys. zł. Skutkowałoby to zmniejszeniem kwoty należnej fiskusowi, a nie miałoby żadnego bezpośredniego wpływu na faktycznie ponoszone w danym okresie koszty. W tym prostym przypadku nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania na wynajem jest więc dla właściciela korzystniejsze podatkowo niż zakup prawa własności. W jeszcze lepszej sytuacji są ci, którzy kupują co najmniej pięcioletnie mieszkania na rynku wtórnym. W tym przypadku stawka amortyzacji może wynieść nawet 10%. Takie rozwiązanie możliwe jest jednak jedynie w przypadku prawa własności do nieruchomości.
Bartosz Turek, Lion’s Bank
