Rynek nieruchomości czeka wysoka dynamika zmian – wywiad z CEO Aurec Home Shragą Weismanem

Rynek nieruchomości czeka wysoka dynamika zmian – rozmowa z CEO Aurec Home Shragą Weismanem o nowych wyzwaniach dla rynku mieszkaniowego.

Biznes Tuba: W ostatnich latach sytuacja na rynku nieruchomości przypominała rollercoaster: pandemia, wojna w Ukrainie, a co za tym idzie wysoka inflacja, podwyżki stóp procentowych, a także wzrost cen mieszkań, nierównowaga podaży i popytu, brak gruntów pod inwestycje oraz problemy z lokalami na wynajem. Już dawno na rynku nie działo się tak wiele. Czy obecnie ten rollercoaster trochę wyhamował?

Shraga Weisman: Zgadzam się, w ostatnich latach rynki nieruchomości w Polsce i na świecie przeszły wiele zmian, które znacząco wpłynęły zarówno na nabywców, deweloperów, banki, jak i inwestorów. W Polsce mieliśmy do czynienia z wieloma zmianami na polu legislacyjnym, na czele z modyfikacją Prawa budowlanego, wprowadzeniem podatku od przerzuconych dochodów, wdrożeniem Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, a także modyfikacjami w obrębie amortyzacji podatkowej w firmach posiadających wiele nieruchomości. I choć po wielu zawirowaniach obecnie rynek nieruchomości pozostaje stabilny, zdolność kredytowa wzrosła, rząd pracuje nad nowelizacją Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i wystartował program „Pierwsze Mieszkanie”, to na dynamikę zmian na rynku nieruchomości wpływ będą miały w dalszym ciągu pozalegislacyjne czynniki, takie jak wojna w Ukrainie i wysoka inflacja.

BT: Jakich wyzwań możemy się spodziewać?

SW: Główna zmiana, która jest obecnie wprowadzana to reforma prawa mieszkaniowego, która ma ułatwić młodym ludziom dostęp do mieszkań. Zapowiedź „Bezpiecznego Kredytu 2%” najmocniej rozbudziła rynek nieruchomości w marcu i kwietniu, gdzie liczba podpisanych umów deweloperskich i rezerwacji mieszkań była wysoka. W maju i czerwcu dopatrzyliśmy się pewnego spowolnienia w rezerwacjach lokali. Coraz częściej pojawiają się także głosy ekonomistów, którzy zwracają uwagę na te mniej kolorowe strony programu „Bezpieczny Kredyt 2%”. Część potencjalnych nabywców zaczyna zastanawiać się, czy to na pewno bezpieczne, a przede wszystkim korzystne rozwiązanie. Deweloperzy muszą teraz pomyśleć o dopasowanie ceny nieruchomości do oferty kredytu. Założenia rządowego programu wyraźnie wskazują, że singiel może kupić mieszkanie nie droższe niż 500 tys. zł, a limit dla małżeństwa lub rodziny z przynajmniej jednym dzieckiem wynosi 600 tys. zł. Do naszego biura sprzedaży przychodzą osoby z konkretnym pytaniem: czy znajdę mieszkanie o danym metrażu w cenie nie większej niż 500 tys. zł. Ceny nieruchomości w Polsce są teraz stosunkowo wysokie w porównaniu do poziomu życia i zarobków Polaków. Najbardziej ograniczony dostęp do mieszkań w ramach programu „Bezpieczny Kredyt 2%” mają osoby w największych miastach tj. w Warszawie, Krakowie, Poznaniu i Trójmieście. W tych lokalizacjach ceny znacznie przekraczają 10 000 zł za 1m². Ponowny wzrost zainteresowania zakupem nieruchomości prawdopodobnie nastąpi na przełomie sierpnia i września, kiedy już będzie można coś więcej powiedzieć o tym, jak przyznawanie tanich kredytów wygląda w praktyce.

BT: Czy deweloperzy są gotowi na zwiększony popyt na lokale w związku z kredytem 2%?

SW: Oferty mieszkań z rynku pierwotnego błyskawicznie topnieją, co oznacza, że popyt nie nadąża nad podażą. Deweloperzy odmrażają inwestycje lub ruszają z nowymi, ale na rynku wciąż brakuje lokali, pomimo, że z roku na rok buduje się coraz więcej mieszkań. Zasób mieszkaniowy w Polsce wynosi 400 mieszkań na 1000 osób. Dane te wskazują, że Polska jest na szarym ogonie Europy. Jednak biorąc pod uwagę dochody per capita w kraju i sytuację mieszkaniową jeszcze dwie dekady temu, ten wynik nie jest zły. Warto wiedzieć, że deweloperzy nie są w stanie z dnia na dzień uruchamiać nowych projektów budowlanych, gdyż proces ten wymaga przygotowania wielu dokumentów, a to zazwyczaj trwa kilka miesięcy. Z danych GUS wynika, że w 2023 roku ogółem rozpoczęto budowę 14,5 tys. mieszkań. Jest to spadek o 20,7% względem rozpoczętych projektów w marcu bieżącego roku. W skali roku jest to spadek o 28,1%. Teraz brak mieszkań nam nie grozi, jednak mała liczba nowych inwestycji spowoduje, że w kolejnych latach będzie oddawanych mniej mieszkań, a co za tym idzie, klienci będą mieli ograniczony wybór, a deweloperzy będą mogli korygować ceny.

BT: Czy deweloperzy są teraz ukierunkowani głównie na sprzedaż mieszkań spełniających kryteria programu „Bezpieczny Kredyt 2%?

SW: Tak i trudno się dziwić, bo kredyt 2% już od początku 2023 roku mocno rozbudził rynek nieruchomości i chętnych na rządowe dofinansowanie nie brakuje. Banki, pośrednicy finansowi, potencjalni kupujący i deweloperzy są już w gotowości. Związek Banków Polskich (ZBP) sceptycznie podchodzi do sprawy, sugerując, że sukcesem będzie udzielenie kilku tysięcy takich kredytów w bieżącym roku. Więcej optymizmu ma resort, który nad programem pracował i przewiduje, że w 2023 roku może być udzielonych 10 tysięcy preferencyjnych kredytów. W Warszawie kryteria programu „Bezpieczny Kredyt 2%” spełnia ponad 6 tys. mieszkań z rynku pierwotnego, czyli 39 proc. całej oferty rynkowej. Największym zainteresowaniem nabywców cieszą się lokale o metrażach 35-50 m². Wyraźnie to zauważamy w naszej ekologicznej inwestycji Miasteczko Jutrzenki, w której większość lokali spełniająca warunki rządowego programu jest już wyprzedana lub zarezerwowana. Teraz ruszamy ze sprzedażą mieszkań z kolejnych naszych inwestycji – Dzielnicy Lawendy i Fabrica Ursus. Oferta mieszkaniowa na rynku jest różnorodna, tak jak różne są potrzeby klientów i inwestorów. Trzeba pamiętać, że na rynku jest spora grupa ludzi dysponująca gotówka, którą chce mądrze zainwestować. Zauważamy, że coraz więcej osób pyta o mieszkania 3-pokojowe i większe.

BT: Jaka grupa nabywców jest najbardziej zainteresowana lokalami o powierzchniach powyżej 60 m kw.?

SW: Przestronne lokale cieszą się największym zainteresowaniem rodzin z dziećmi, ale nie tylko. Dziś w czasach pracy zdalnej duże, ustawne mieszkania z łatwością można zaaranżować jako miejsce do życia dla całej rodziny oraz przestrzeń do pracy zdalnej nawet dla dwóch osób. Warto wiedzieć, że polskie lokale są dość skromne na tle standardów europejskich. Dziś co prawda na obywatela przypada prawie 31 m² mieszkania, o ponad 8 metrów kwadratowych więcej niż dwie dekady temu, ale do Europy nam daleko. Europejska średnia powierzchnia przypadająca na osobę to około 40 m². Na podium są Dania z wynikiem przekraczającym 60 m² na osobę, Luksemburg i Szwecja, gdzie na osobę przypada ponad 50 m² mieszkania. Tak przynajmniej było około dekadę temu, kiedy ostatnio zebrane były kompleksowe dane na ten temat. Dziś ten wynik byłby zapewne wyższy. Nie zmienia to faktu, że dojście do europejskiej średniej sprzed dekady zajęłoby nam około 20-30 lat. Deweloperzy konsekwentnie od lat starają się nadrabiać te zaległości. W inwestycji Miasteczko Jutrzenki mamy specjalną ofertę skierowaną do nabywców zainteresowanych mieszkaniami 3-pokojowymi i większymi – Live&Work. W dedykowanych lokalach wszystkie wewnętrzne ściany można przesunąć, co daje bardzo duże możliwości aranżacyjne już na etapie budowy, np. zaplanowanie przestronnej kuchni z oknem, stworzenie garderoby czy komfortowego miejsca do pracy.

BT: Jakie wymagania ma dziś klient, czego oczekuje, o co pyta dewelopera? Co jest dzisiaj ważniejsze: cena, metraż, lokalizacja, parking, większy balkon czy zieleń za oknem?

SW: Dzisiejszy klient jest świadomy, wymagający i roszczeniowy. Doskonale zdaje sobie sprawę, że inwestuje niemałe pieniądze lub wiąże się kredytem hipotecznym z bankiem na wiele lat, dlatego oczekuje kompleksowej ofert od dewelopera. Z mojego doświadczenia wynika, że najważniejszymi czynnikami przy zakupie mieszkania od dewelopera są cena i lokalizacja, tuż za nimi przyjazna przestrzeń do życia. Nowoczesne budownictwo zmierza w kierunku ekologii i idei 15-minutowego miasta, która przesuwa akcent na człowieka i jego potrzeby dnia codziennego. Koncepcja ta zakłada tworzenie osiedli wielofunkcyjnych, które gwarantują zaspokojenie podstawowych potrzeb blisko miejsca zamieszkania. Podróż do pracy, sklepu, urzędu, przychodni, kawiarni czy parku nie powinna zajmować więcej niż 15 minut spacerem lub jazdy rowerem. Takie rozwiązania stosujemy we wszystkich inwestycjach Aurec Home, bo wiemy, że w przyjaznej okolicy mieszka się wygodniej, a mądrze zaprojektowana przestrzeń sprzyja aktywności sportowej, wzmacnia więzi sąsiedzkie oraz pozwala zadbać o środowisko naturalne.

BT: To brzmi bardzo obiecująco. W ostatnich latach kwestie środowiskowe i społeczne stały się jednym z priorytetów publicznych i politycznych, a czynniki ESG zaczęły stanowić kluczową wartość dla inwestorów. Jakie ekologiczne rozwiązania wprowadza Aurec Home do swoich inwestycji?

SW: W ostatnich latach coraz wyraźniej widać, że energooszczędne rozwiązania są istotnym czynnikiem, który ma wpływ na decyzje konsumentów przy zakupie mieszkania. W Aurec Home już na etapie budowy instalujemy w budynkach systemy oszczędzające energię, m.in.: gruntowne wymienniki ciepła, panele fotowoltaiczne, wentylację mechaniczną czy odzysk wody deszczowej. Rozwiązania te są przyjazne dla środowiska i wykorzystują naturalny sposób wytwarzania energii, co oznacza, że mieszkańcy oszczędzają na rachunkach – szacuje się, że zyski mogą sięgać nawet 40% w skali roku. Ekologiczne inwestycje idą w parze z energooszczędnym oświetleniem. Dlatego w budynkach mieszkalnych na klatkach schodowych instalujemy źródła światła wykorzystujące technologię LED oraz czujniki ruchu, które znacznie obniżają koszty utrzymania części wspólnych. W inwestycji Miasteczko Jutrzenki lokatorzy mają do dyspozycji także ławki solarne, miejsca parkingowe z ładowarkami dla samochodów elektrycznych oraz zielone strefy relaksu usytuowanej na dachach budynków. Odpowiednio skomponowana roślinność, umieszczona na powierzchni dachów, stanowi barierę dla zanieczyszczeń, pochłania dwutlenek węgla i produkuje tlen. Zielone dachy to również świetna termoizolacja – zarówno zimą, jak i latem, co przekłada się na mniejsze zużycie energii, a w konsekwencji na niższe opłaty za prąd i ogrzewanie.

BT: Czy można spodziewać się zmian w cenach nieruchomości?

SW: Prognozowanie cen nieruchomości w najbliższych kwartałach obarczone jest dużym ryzykiem błędu. Posłużę się więc najnowszymi danymi: na rynku pierwotnym uśredniony wzrost cen ofertowych w maju 2023 wyniósł 2%. Uśredniony wzrost cen mieszkań w Polsce na rynku wtórnym wyniósł z kolei około 2,5%. Ceny mieszkań w ujęciu średnim są więc coraz bardziej stabilne w skali całego kraju. Mediana cen ofertowych mieszkań w stolicy utrzymała się na poziomie 13 200 zł za m². Oznacza to stabilizację cen w porównaniu do poprzedniego miesiąca. Warszawa nadal pozostaje jednym z najdroższych rynków nieruchomości w Polsce. W Krakowie nastąpił niewielki spadek cen, z 11 900 zł w kwietniu na 11 800 zł w maju. Chociaż różnica jest stosunkowo mała, wskazuje to na lekkie obniżenie cen mieszkań w stolicy Małopolski. Gdańsk, trzecie najdroższe miasto wojewódzkie w Polsce, również odnotowano niewielką korektę cen. Mediana ofertowych wycen mieszkań spadła z 11 300 zł w kwietniu do 10 900 zł w maju. Należy pamiętać, że rynek nieruchomości jest podatny na różne czynniki, także podatkowo-prawne, a ceny mieszkań są dostosowywane do zmieniających się okoliczności rynkowych. Podwyższona inflacja pozostanie z nami dłużej, co będzie oznaczać wyższe stopy procentowe i wyższe oprocentowanie kredytów, prawdopodobnie zbliżone do poziomu 5-6%. W dalszej perspektywie trudno także liczyć na tańsze budowanie. W mojej ocenie załamanie cen mieszkań w 2023 i 2024 roku jest mało prawdopodobne, a preferencyjne kredyty 2% prawdopodobnie przełożą się na wzrost cen mieszkań.

BT: Skoro wspomniał Pan o regulacjach podatkowych i prawnych, to jak procedowana nowelizacja Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zmieni rynek nieruchomości?

SW: Nowelizacja wspomnianej ustawy to dla deweloperów nadzieja, że przede wszystkim przybędzie do zagospodarowania terenów pod inwestycje budowlane. Ponadto zaproponowane przez rząd zmiany mają uprościć, ujednolicić i przyspieszyć procedury planistyczne tak, by plany miejscowe były wdrażane sprawniej, a procedura planistyczna mogła zamknąć się w okresie kilku miesięcy, a nie lat, jak to ma miejsce obecnie. W projekcie ustawy uwzględniono m.in. wprowadzenie nowego narzędzia planistycznego – planu ogólnego oraz nowego aktu planowania przestrzennego – zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI). Nowelizacja ustawy ma także ułatwić gminom racjonalne gospodarowanie terenem i uwzględnianie zasad zrównoważonego rozwoju w planowaniu przestrzennym. Ponadto pozwoli ona w sposób stopniowy urealnić istniejącą w planach miejscowych nadpodaż terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, które nie zostały wykorzystane.

BT: W jakim kierunku powinni podążać deweloperzy, aby sprostać wyzwaniom, które czekają na nich na rynku mieszkaniowym?

SW: Moim zdaniem kluczem do sukcesu jest elastyczność, czyli gotowość dostosowania się do nowych warunków rynkowych, które jak wiemy, bywają zmienne. Ponadto uwzględnienie wytycznych ESC i stosowanie ich jako priorytetu w budownictwie oraz holistyczne spojrzenie na cały rynek nieruchomości.

BT: Dziękuję za rozmowę.

SHRAGA WEISMAN, Prezes Zarządu Aurec Home Holding, manager z ponad 25-letnim doświadczeniem w prowadzeniu i zarządzaniu operacjami rozwojowymi w Polsce oraz na rynkach międzynarodowych. Z Aurec Home, spółką należącą do międzynarodowej grupy kapitałowej Aurec Capital, która działa na rynku nieruchomości od lat 60., jest związany, jako Prezes i Współwłaściciel, od 2018 roku. Wcześniej był m.in. dyrektorem generalnym oraz członkiem zarządu spółki Ronson Development notowanej na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych. Pełnił także obowiązki dyrektora generalnego spółki Ashdar Building Company Ltd., jednej z największych spółek deweloperskich w Izraelu, od maja 2007 r. notowanej na giełdzie w Tel-Awiwie. W latach 1990–1997 był dyrektorem generalnym spółki Natanya Tourism Development Company, która realizowała projekty budownictwa mieszkaniowego oraz rozwoju infrastruktury w Izraelu. Ma dyplom licencjata (BA) Uniwersytetu w Tel-Avivie i dyplom MSC z Technion – Israel Institute of Technology oraz jest dyplomowanym rzeczoznawcą nieruchomości w Izraelu.