W ciągu minionych czterech kwartałów na pierwotnym rynku mieszkaniowym nastąpił istotny wzrost podaży przy nieznacznie zwyżkujących cenach ofertowych. W nadchodzącym roku nie można jednak wykluczyć pewnego ograniczenia ekspansji sprzedażowo – inwestycyjnej deweloperów, głównie za sprawą dość niekorzystnej dla nich ewolucji środowiska rynkowego.
Symboliczny wzrost cen
Jak wynika ze statystyk serwisu RynekPierwotny.pl w siedmiu głównych ośrodkach miejskich kraju, reprezentujących największy obrót na rynku nieruchomości mieszkaniowych, wzrost cen ofertowych mieszkań z pierwszej ręki, porównując wyniki z końca III kw. bieżącego i ubiegłego roku, odnotowano w sześciu przypadkach. Najbardziej podrożał mkw. lokalu deweloperskiego w Trójmieście i Katowicach, odpowiednio o ponad 5 i ponad 6 procent. Relatywnie istotną zwyżkę o 3,7 proc. zanotowała też Warszawa.
Jedyną lokalizacją spośród największych miast, w której ceny uległy niespełna półprocentowemu spadkowi, był Kraków – tłumaczy Jarosław Jędrzyński, analityk portalu RynekPierwotny.pl. Czy jest to pierwszy efekt coraz bardziej nagłaśnianego, tragicznego wręcz stopnia zanieczyszczenia środowiska naturalnego w stolicy Małopolski? Być może jeszcze nie, ale ten aspekt, o ile sytuacja nie ulegnie w przewidywalnym terminie radykalnej zmianie, może już wkrótce znaleźć swoje negatywne przełożenie na drugi w kraju, pod względem atrakcyjności, krakowski rynek nieruchomości mieszkaniowych.
| Miasto | Cena zł/mkw. | Zmiana r/r | Liczba lokali w ofercie | Zmiana r/r | ||
| IX 2015 | IX 2014 | IX 2015 | IX 2014 | |||
| Warszawa | 7809 | 7530 | 3,70% | 21246 | 17250 | 23,16% |
| Kraków | 6525 | 6554 | -0,44% | 10065 | 8182 | 23,01% |
| Wrocław | 6187 | 6043 | 2,38% | 9210 | 8920 | 3,25% |
| Poznań | 6419 | 6208 | 3,39% | 4950 | 4745 | 4,32% |
| Trójmiasto | 5917 | 5629 | 5,11% | 5173 | 4960 | 4,29% |
| Łódź | 4769 | 4711 | 1,23% | 2570 | 2534 | 1,42% |
| Katowice | 5123 | 4823 | 6,22% | 2276 | 2163 | 5,22% |
Oferta i cena mkw. mieszkań deweloperskich w największych miastach na koniec III kw. 2014 i 2015 r. wraz ze zmianą procentową r/r. Źródło: RynekPierwotny.pl
W prezentowanych lokalizacjach ceny ofertowe mkw. mieszkań deweloperskich wzrosły średnio o równo 3 proc. O tego typu zmianie nie zadecydowała – jak się należy domyślać – rosnąca podaż, ale rekordowy popyt na mieszkania z pierwszej ręki, zaakcentowany w szczególny sposób w coraz modniejszym Trójmieście oraz w Katowicach, dysponujących jednym z najatrakcyjniejszych krajowych rynków pracy.
Trzeba też pamiętać, że mówimy tu o cenach ofertowych. Ich średnia zwyżka w największych aglomeracjach o zaledwie 3 proc. oznacza, że średni wzrost cen transakcyjnych na pierwotnym rynku mieszkaniowym w Polsce w ostatnich czterech kwartałach mógł nie przekroczyć poziomu błędu statystycznego, a więc wartości typowo symbolicznej.
Podaż na wysokich obrotach
Pomimo poprawianych z okresu na okres rekordów sprzedaży, podaż mieszkań deweloperskich nie ulega jakimkolwiek symptomom osłabienia. Wręcz przeciwnie, w omawianych siedmiu czołowych aglomeracjach oferta deweloperska wzrosła w sumie r/r aż o blisko 14 procent, co należy uznać za wynik budzący respekt. Na taki rezultat zapracowali w decydującym stopniu przedsiębiorcy budujący mieszkania na sprzedaż w dwóch głównych rodzimych metropoliach – Warszawie i Krakowie. Podaż mieszkań w inwestycjach deweloperskich powiększyła się w ciągu czterech ostatnich kwartałów na dwóch największych krajowych rynkach nieruchomości o blisko jedną czwartą.
W sumie w końcówce minionego kwartału na przedmiotowych rynkach potencjalni klienci deweloperskich biur sprzedaży mogli przebierać w liczbie 55,5 tys. ofert, co jest wolumenem porównywalnym do rekordowych statystyk podaży nowych mieszkań sprzed około trzech lat.
Przed deweloperami trudniejsze czasy
O ile świetna passa rodzimych deweloperów mieszkaniowych jeszcze w końcówce br. jest praktycznie przesądzona, o tyle jej kontynuacja w dotychczasowej skali w zbliżającym się nowym roku może budzić już pewne wątpliwości.
Spektakularny sukces programu Mieszkanie dla Młodych na rynku wtórnym już w dwóch pierwszych miesiącach od jego debiutu w segmencie mieszkań używanych, a następnie podniesienie wkładu własnego kredytów mieszkaniowych od stycznia 2016 roku do 15 proc., to dwa główne czynniki, które mogą zahamować niczym dotychczas niezakłócany marsz deweloperów po kolejne rekordy sprzedażowo-inwestycyjne.
Wprawdzie MdM w największych miastach jest i pozostanie zdominowany przez rynek pierwotny, a 5-procentową zwyżkę wkładu własnego będzie można najprawdopodobniej zastąpić ubezpieczeniem. Mimo to jednak deweloperzy muszą się liczyć od stycznia z dość wyraźnym pogorszeniem środowiska gospodarczego, w którym przyjdzie im funkcjonować.
Autor: Jarosław Jędrzyński, analityk portalu RynekPierwotny.pl
