Ograniczona przestrzeń w największych światowych ośrodkach miejskich sprawia, że architekci coraz odważniej poszukują nieszablonowych sposobów projektowania, które pozwolą na maksymalnie efektywne wykorzystanie dostępnego miejsca. Na zachodzie Europy coraz większą popularnością cieszą się inwestycje budowlane typu mixed-use, czyli obiekty łączące w sobie różne funkcje użytkowe. Tego typu nieruchomości coraz częściej spotkać można także w Polsce, gdzie zyskują popularność zarówno wśród użytkowników, jak i inwestorów, którzy w projektach wielofunkcyjnych upatrują szansy na maksymalizacje zysków. W ostatnich latach zakupy projektów mixed-use stanowiły 8% transakcji inwestycyjnych, ale wszystko wskazuje na to, że już wkrótce inwestycje oparte o tę koncepcję zaczną jeszcze szybciej zyskiwać na popularności. Jak podaje CBRE, prawie 60% inwestorów chciałoby w nadchodzących latach poprowadzić swój biznes m.in. w kierunku mixed-use.
Nowy trend w budownictwie dociera do Polski
Na placach budowy na całym świecie każdego dnia trwają intensywne prace nad inwestycjami, które coraz mniej przypominają budynki i inwestycje realizowane jeszcze przed kilkudziesięcioma laty. Projektanci, inwestorzy i deweloperzy poszukują nowych sposobów realizacji założeń budowlanych, odważnie stawiając na innowacyjne projekty czy nieszablonowe rozwiązania technologiczne.
– Aż 57 proc. ankietowanych planuje w nadchodzącym czasie poszerzyć swoje aktywa oraz kompetencje o projekty o mieszanych funkcjach (handlowo-biurowych, biurowo-hotelowych itp.), obiekty typu PRS oraz prywatne akademiki. Jest to trend, który obserwujemy w całej Europie, a przede wszystkim w krajach wysoko rozwiniętych, jak np. Niemcy, Holandia czy Wielka Brytania – komentuje Joanna Mroczek, Szefowa Działu Doradztwa i Badań Rynku CBRE, odnosząc się do wyników tegorocznych badań.
Intensywnie wzrasta popularność rozwiązań mixed-use development na całym świecie, także w Polsce. Tylko w 2018 r. w Warszawie do użytku oddane zostały 3 nowe inwestycje tego typu. Budynki, których przyszłe wykorzystanie nie ogranicza się do jednego typu użytkowania, są konceptem przyciągającym inwestorów, a w dalszym rozrachunku także przyszłych użytkowników.
Wyższe koszty inwestycji, większy zysk
Dostosowanie pomieszczeń oraz całej infrastruktury budynku pod przyszłe, zdywersyfikowane wykorzystanie wymaga pracy, a jeden projekt można traktować jak podzielony na kilka mniejszych podprojektów. Uwzględnienie w planowanej inwestycji przestrzeni o zróżnicowanym charakterze wykorzystania jest działaniem, które na etapie budowy może generować dodatkowe koszty. Inwestorzy powinni jednak patrzeć na nie z długofalowej perspektywy i traktować jak inwestycję, która w przyszłości zwróci się nawiązką.
– Łączenie w ramach jednego budynku funkcji mieszkalnej, biurowej, hotelowej, a nierzadko także rozrywkowej i usługowej to bardzo ciekawy koncept, który jeszcze jakiś czas temu byłby nie do pomyślenia – dodaje Bartosz Dąbrowski. – Z kosztorysowego punktu widzenia, wybudowanie takiego budynku, dostosowanego do zdywersyfikowanego sposobu użytkowania jest droższe, ale w dłuższej perspektywie czasowej może się opłacać. Z takiej infrastruktury może korzystać więcej ludzi, a jak wiadomo, z większą liczbą użytkowników w parze idą wyższe przychody.
Nie bez przyczyny inwestorzy przychylnym okiem patrzą na inwestycje, które mają w przyszłości potencjał by trafić w potrzeby wielu grup odbiorczych. Odpowiednie zagospodarowanie przestrzeni sprawia, że przyszli użytkownicy nie muszą szukać zaspokojenia swoich potrzeb w innych budynkach. Mając na miejscu przestrzeń sklepową, miejsce pracy, apartamenty i infrastrukturę rozrywkową mogą spędzać zdecydowanie więcej czasu w obrębie danej inwestycji, co bezpośrednio przekłada się na zyski dla zarządzających obiektem.
Projekty wielofunkcyjne podbijają świat
Z przykładami budynków realizowanych w oparciu o tę koncepcje spotkać się można na całym świecie. Burj Khalifa, najwyższy budynek świata, jest jednocześnie biurowcem, hotelem, apartamentowcem oraz restauracją. W budynkach biurowych pojawiają się siłownie i restauracje, także przy projektowaniu bloków mieszkalnych nierzadko bierze się pod uwagę przestrzeń usługową. Na wielu powstających obecnie osiedlach mieszkaniowych, również w największych miastach Polski, można się spotkać z budynkami mieszkalnymi, na parterze których znajdują się kawiarnie, prywatne przedszkola, a nawet szkoły językowe. Jak podaje Colliers International, inwestycje typu mixed-use posiadają wiele zalet. Inwestorzy i deweloperzy mogą cieszyć się korzyściami ekonomicznymi, podczas gdy lokalna społeczność ma ułatwiony dostęp do szeregu zróżnicowanych aktywności w bezpośredniej okolicy, co dodatnio wpływa na poziom satysfakcji z życia.
Przykłady nieruchomości, w przypadku których koncepcja mixed-use znalazła zastosowanie, nie trzeba wcale szukać tak daleko – wybudowane w tym duchu budynki znajdziemy też na naszym krajowym podwórku. Wrocławski Sky Tower to równocześnie galeria handlowa, biurowiec, a od 26. piętra także apartamentowiec. Niemniej koncepcja mixed-use coraz częściej stosowana jest także w inwestycjach budowlanych z mniejszym rozmachem niż wspomniane wieżowce.
Realizacje na miarę XXI wieku
Inwestycje typu mixed-use często nie ograniczają się wyłącznie do jednego obiektu. Bardzo często idea mixed-use towarzyszy rewitalizacji zabytkowych kompleksów przemysłowych. Doskonałym tego przykładem jest OFF Piotrkowska w Łodzi. W skład kompleksu, powstałego na terenach dawnej przędzalni i tkalni, wchodzą restauracje, sklepy, przestrzenie wystawowe, pracownie projektowe oraz kluby muzyczne. To jeden z wielu przykładów nadawania drugiego życia obiektom, które lata swojej największej świetności miały już dawno za sobą. Odzyskiwanie dla mieszkańców przestrzeni, która do niedawna nie nadawała się do wykorzystania w życiu publicznym to bardzo popularny w ostatnich latach sposób readaptacji miejskiej przestrzeni.
– Mieliśmy przyjemność pracować przy przedmiarowaniu i kosztorysowaniu rewitalizacji Centrum Praskiego Koneser w Warszawie – wyjaśnia prezes Techbud Kosztorysy. – Efektem naszej współpracy przy tym projekcie było powstanie atrakcyjnego wizualnie i doskonale zlokalizowanego kompleksu obiektów mieszkalnych, biurowych i kulturalno-rozrywkowych. Swoją siedzibę ma tu m.in. przestrzeń coworkingowa Google Campus, a sercem kompleksu jest dostępny dla wszystkich plac Konesera o pow. 4 000 mkw. Dzięki tak zróżnicowanemu szeregowi potencjalnych zastosowań przestrzeni, każdy znajdzie na terenie dawnej Wytwórni Wódki „Koneser” coś dla siebie.
Stary Browar w Poznaniu, Monopolis w Łodzi czy EC Powiśle w Warszawie… kompleksy rewitalizowane w duchu konceptu mixed-use pojawiają się w każdym większym mieście. Jeśli tylko znaleźć w nim można postindustrialną przestrzeń, najprawdopodobniej znaleźć też można kompleksy dostosowane do potrzeb wielu różnych grup użytkowników. To właśnie docieranie z proponowaną ofertą do jak najliczniejszego grona odbiorców stanowi jedno z najważniejszych założeń konceptu mixed-use development.
Nie tylko cegła i beton
Takim działaniom rewitalizacyjnym towarzyszą również działania placemakingowe. Deweloperzy i biura architektoniczne decydują się uwzględnić w projektach zieleń miejską czy miejsca przeznaczone do relaksu i odpoczynku zarówno dla użytkowników obiektów, jak i przypadkowych przechodniów, przywracając w ten sposób zabytkową tkankę miejską mieszkańcom. Dzięki temu w postindustrialnej przestrzeni rośnie liczba skwerków i placów, stanowiących zieloną strefę relaksu i miniaturowe zielone płuca miasta.
– Miasta z roku na rok stają się gęściej zabudowane i mieszka w nich coraz więcej ludzi, zwłaszcza tam, gdzie obecny jest trend odpływu ludności ze wsi do miast. Miasta w starym stylu nie zawsze są przygotowane na rosnącą liczbę ludności, powstają inwestycje, na których cierpi m.in. przestrzeń parkowa – kończy Dąbrowski. – Dlatego bardzo cieszy to, że w projektowanych kompleksach projektanci uwzględniają zieloną przestrzeń. Skorzystają na tym wszyscy: pracownicy biur, goście kawiarni, rodzice z dziećmi, mieszkańcy, jak i przypadkowi przechodnie.
Wyobraźnia architektów zdaje się być niczym nie ograniczona, a na naszym krajowym podwórku coraz częściej pojawiają się budynki i kompleksy, które w niezwykle kreatywny sposób podchodzą do dostępnej przestrzeni, adaptując na potrzeby przyszłego wykorzystania każdy jej element. Projekty wielofunkcyjne to kierunek, w którym zgodnie zmierza sektor nieruchomości i budownictwa w największych miastach w kraju i na świecie i nic nie zapowiada, by ten trend miał ulec zmianie.
