Duże ośrodki miejskie z pewnością pozostają ważnymi punktami na kredytowej mapie Polski. Takie metropolie są istotne dla banków oferujących kredyty mieszkaniowe, ze względu na koncentrację obrotu lokalami i ponadprzeciętną wartość typowej transakcji. Innym powodem jest lepsza spłacalność rat na mieszkanie. Według danych KNF-u, największe metropolie cechują się niższym odsetkiem opóźnionych kredytów hipotecznych niż pozostała część kraju.
Kraków przoduje pod względem spłacalności kredytów mieszkaniowych
Informacje o spłacalności „hipotek” w poszczególnych miastach, są znacznie rzadziej podawane niż analogiczne statystyki na temat całego kraju. Takie lokalne dane możemy znaleźć m.in. w raporcie Komisji Nadzoru Finansowego o ubiegłorocznej sytuacji banków. Dane KNF-u dotyczą końca 2016 roku i prezentują m.in. udział kredytów na zakup mieszkania z opóźnieniem przekraczającym 30 dni. Taka zwłoka w płatności raty, stanowi już problem dla kredytobiorcy i negatywnie rzutuje na jego historię kredytową z BIK-u – tłumaczy Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl.
Informacje z banków zebrane przez Komisję Nadzoru Finansowego wskazują, że w przypadku kredytów na zakup mieszkania, większe ośrodki miejskie na ogół cechują się lepszą spłacalnością niż pozostała część kraju (patrz poniższy wykres). W skali całej Polski, kredyty na mieszkanie z opóźnieniem ponad 30 dni, pod koniec 2016 r. stanowiły 2,35% wartości wszystkich takich umów. Średni wynik dla lokalizacji innych niż największe miasta, niestety był nieco wyższy (2,5%). W analizowanych metropoliach odnotowano następujący (wartościowy) udział kredytów z opóźnieniem powyżej 30 dni.
- Warszawa – 2,3% pod koniec 2016 r.
- Kraków – 1,9% pod koniec 2016 r.
- Wrocław – 2,1% pod koniec 2016 r.
- Poznań – 2,3% pod koniec 2016 r.
- Łódź – 2,6% pod koniec 2016 r.
- aglomeracja katowicka – 2,1% pod koniec 2016 r.
- Trójmiasto – 2,3% pod koniec 2016 r.
Jak tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl nietrudno zauważyć, że Kraków zdecydowanie przoduje pod względem spłacalności kredytów na mieszkanie. Od średniej z analizowanych ośrodków miejskich, nieco bardziej oddalony jest wynik Łodzi. W przypadku tego miasta, znaczenie może mieć ponadprzeciętna stopa bezrobocia. Trzeba zwrócić uwagę, że po wyłączeniu Łodzi, wszystkie analizowane ośrodki miejskie cechują się lepszą spłacalnością „hipotek” niż pozostała część kraju. Prawdopodobnie jest to kwestia bardziej sprzyjającej sytuacji na rynku pracy, która umożliwia szybszą zmianę pracodawcy.
Jakość portfela kredytowego najbardziej pogorszyła się w Warszawie …
Trzeba pamiętać, że informacje zaprezentowane powyżej, dotyczą jedynie kredytów na zakup mieszkania i sytuacji z końca minionego roku.
Dane Komisji Nadzoru Finansowego pozwalają na wyciągnięcie kilku ciekawych wniosków. Po pierwsze, kredyty finansujące zakup domu lub działki budowlanej, w 2015 r. i 2016 r. cechowały się gorszą spłacalnością niż umowy związane z zakupem mieszkania (m.in. ze względu na konieczność jednoczesnego prowadzenia budowy i spłaty rat). Pod koniec minionego roku, opóźnienie w spłacie przekraczające 30 dni, odnotowano dla 3,4% kredytów na zakup domu lub działki budowlanej. W przypadku kredytów na zakup mieszkania, analogiczny wynik to 2,3%. Jeszcze większa różnica spłacalności dotyczyła kredytów finansujących pozostałe potrzeby mieszkaniowe (np. remonty). Udział takich „hipotek” z opóźnieniem ponad 30 dni, pod koniec 2016 r. wynosił 5,8% wartości wszystkich umów.
Informacje napływające z banków do Komisji Nadzoru Finansowego, sygnalizują także roczny wzrost odsetka kredytów mieszkaniowych posiadających opóźnienie w spłacie. Udział takich kredytów opóźnionych o więcej niż 30 dni wzrósł:
- z 2,7% (koniec 2015 r.) do 3,0% (koniec 2016 r.) w przypadku umów finansujących wszystkie potrzeby mieszkaniowe
- z 2,0% (koniec 2015 r.) do 2,3% (koniec 2016 r.) dla umów finansujących zakup mieszkania
- z 3,0% (koniec 2015 r.) do 3,4% (koniec 2016 r.) w przypadku umów finansujących zakup domu lub działki budowlanej
- z 5,1% (koniec 2015 r.) do 5,8% (koniec 2016 r.) dla umów finansujących pozostałe potrzeby mieszkaniowe (m.in. remonty)
Ekspert portalu RynekPierwotny.pl zwraca również uwagę na fakt, że odsetek opóźnionych kredytów na zakup mieszkania, najbardziej zwiększył się w Warszawie (koniec 2015 roku – 1,7%, koniec 2016 roku – 2,3%). Najmniejszą zmianę (o 0,1 punktu procentowego), odnotowano z kolei w Krakowie.
Inne dane KNF-u sugerują, że obserwowany wzrost udziału opóźnionych „hipotek”, po części był spowodowany specyficzną polityką banków (poprawiającą wyniki z 2015 r.). Kredytodawcy w 2015 r. urządzili „czyszczenie bilansów”, polegające na sprzedaży kłopotliwych kredytów mieszkaniowych firmom windykacyjnym albo przenoszeniu ich do ewidencji pozabilansowej. Wartość takich „hipotek”, których pozbyły się banki to 2,34 mld zł w 2015 r. Analogiczny wynik z 2016 r. (0,80 mld zł), był już znacznie mniejszy. Nadzór finansowy przewiduje, że w 2017 r. znów znacząco spadnie (do 0,35 mld zł) wartość sprzedawanych lub przenoszonych poza bilans kredytów mieszkaniowych.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
