piątek, Listopad 15, 2019
Facebook
Home Tagi Wpis otagowany "metropolie"

metropolie

Pomimo popularności rachunków powierniczych, wielu klientów firm deweloperskich, nadal bierze pod uwagę tylko zakup ukończonego mieszkania. Nabycie gotowego lokalu to rozwiązanie, które może zapewniać subiektywne poczucie bezpieczeństwa. Warto również wspomnieć o możliwości szybszej przeprowadzki. Mieszkania posiadające takie zalety, nadal są dostępne na największych rynkach pierwotnych. Trzeba jednak zdawać sobie sprawę, że przez ostatnie 2 – 3 lata, odsetek gotowych lokali znacząco spadł.

Ukończone „M” rzadko stanowią więcej niż 25% oferty deweloperów

Portal RynekPierwotny.pl jako serwis posiadający największą w Polsce bazę inwestycji deweloperskich, obserwuje ciekawe zmiany udziału gotowych mieszkań. Poniższa tabela przedstawia informacje z początku listopada 2017 r. o liczbie i udziale gotowych lokali deweloperskich. Te statystyki pochodzące z miast wojewódzkich wskazują, że odsetek ukończonych „M” w ofercie deweloperów obecnie bywa bardzo zróżnicowany (Opole i Zielona Góra – 0%, Katowice oraz Kielce – ponad 40%). Analizowany wskaźnik na ogół nie przekracza jednak 20% – 25%. Wyższego udziału gotowych mieszkań, nie odnotowano również w sześciu największych miastach wojewódzkich. Na początku listopada 2017 roku, udział gotowych mieszkań deweloperskich z metropolii wynosił:

  • Warszawa – 11%
  • Kraków – 16%
  • Łódź – 10%
  • Wrocław – 19%
  • Poznań – 25%
  • Gdańsk – 9%

Po porównaniu powyższych wyników, skala zmian staje się bardzo łatwo widoczna. Wzrost aktywności inwestycyjnej deweloperów sprawił, że ukończone mieszkania straciły swoją pozycję rynkową. W styczniu 2015 r. nowe mieszkania deweloperskie stanowiły 40% oferty z sześciu metropolii (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań i Gdańsk). Na początku listopada 2017 roku, analogiczny wynik nie przekraczał 14%. W analizowanym okresie (styczeń 2015 r. – listopad 2017 r.) zwiększyła się łączna podaż mieszkań oferowanych w sześciu metropoliach (o mniej więcej 9% – 10%). Taka zmiana oczywiście nie mogła skompensować mniejszego udziału gotowych lokali.

Na połowę mieszkań z Warszawy trzeba będzie czekać dłużej niż rok

Spadek popularności gotowych mieszkań na największych rynkach deweloperskich, może skłaniać wiele osób do zainteresowania się lokalami z terminem ukończenia nieprzekraczającym pół roku. Dzięki danym portalu RynekPierwotny.pl, można ocenić udział rynkowy takich prawie gotowych „M”. Wspomniany udział waha się od 0% (Opole) do 30% (Zielona Góra). W przypadku sześciu największych miast, odsetek nowych lokali z półrocznym lub krótszym terminem ukończenia wynosi:

  • Warszawa – 15%
  • Kraków – 20%
  • Łódź – 14%
  • Wrocław – 11%
  • Poznań – 12%
  • Gdańsk – 15%

 Jak widać, mieszkania z krótkim terminem ukończenia (do pół roku), mogą nieco skompensować ewentualny deficyt gotowych lokali deweloperskich. Wśród „M” z datą ukończenia nieprzekraczającą 6 miesięcy, znajdziemy nawet takie mieszkania, które są już technicznie gotowe, ale czekają jeszcze na formalne zakończenie budowy.

Deficyt gotowych mieszkań w kolejnych kwartałach powinien stawać się mniej dotkliwy, bo inwestorzy systematycznie będą kończyć lokale, które obecnie są mniej zaawansowane w budowie i stanowią dużą część oferty rynkowej. W tym kontekście jeszcze raz warto powołać się na dane portalu RynekPierwotny.pl. Takie aktualne informacje wskazują, że na terenie Warszawy nowe lokale z terminem ukończenia dłuższym niż rok stanowią aż 56% oferty. Analogiczne wyniki z pozostałych metropolii to: 40% (Kraków), 68% (Łódź), 45% (Wrocław), 51% (Poznań) oraz 32% (Gdańsk).

Wartości odnotowane dla Warszawy i Łodzi sugerują, że w tych dwóch miastach ostatnio miała miejsce duża ofensywa inwestycyjna deweloperów – tłumaczy Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl. Skala wspomnianej ofensywy oczywiście była bardzo różna. Wynika to z faktu, że warszawski rynek pierwotny pod względem podaży mieszkań, jest prawie sześć razy większy od swojego łódzkiego odpowiednika.

 

 

 

Źródło: materiały prasowe firmy

Nieczęsto pojawiają się informacje dotyczące wartości mieszkań sprzedanych w Polsce. Takie ciekawe dane niedawno opublikował Główny Urząd Statystyczny. Informacje zebrane przez GUS, pozwalają nam na sprawdzenie, jak bardzo rynek lokali mieszkalnych jest skoncentrowany w dużych miastach. Dzięki danym przeanalizowanym przez RynekPierwotny.pl, można również przekonać się, w którym mieście nowe mieszkania mają największą przewagę rynkową nad lokalami „z drugiej ręki”.   

Co druga złotówka jest wydawana na lokale z największych miast 

Informacje o wartości transakcji przeprowadzanych na rynku mieszkaniowym, w praktyce są dość trudne do zgromadzenia. Problem stanowi między innymi rozproszenie obrotu używanymi mieszkaniami. Rejestry cen i wartości nieruchomości prowadzone przez starostwa powiatowe i urzędy miast na prawach powiatu, są praktycznie jedynym wiarygodnym źródłem informacji. Główny Urząd Statystyczny niedawno przeanalizował dane notarialne z takich rejestrów dotyczące 2016 r. Kompletne zestawienia sprzedanych lokali nie są dostępne od razu po zakończeniu roku kalendarzowego. Informacje o transakcjach z ostatnich miesięcy każdego roku, najpierw muszą zostać przekazane przez notariuszy i uwzględnione w urzędowym rejestrze.

Na podstawie informacji zebranych przez samorządy i GUS, można np. samodzielnie sprawdzić, jaki udział dwadzieścia największych rynków z 2016 roku, miało w łącznej wartości obrotu lokalami mieszkalnymi. Jak zauważają eksperci portalu rynekpierwotny.pl w grupie dwudziestu lokalnych rynków (powiatów i miast na prawach powiatu) z największą wartością sprzedanych mieszkań, znajdują się nie tylko miasta wojewódzkie. Do czołówki zakwalifikował się też powiat poznański, powiat wołomiński, powiat wejherowski i powiat wrocławski. Dwa pierwsze powiaty (poznański i wołomiński), w 2016 r. cechowały się większą wartością obrotu mieszkaniami niż np. Olsztyn, Katowice oraz Kielce.

Wszystkie wymienione wcześniej lokalizacje, pod względem wartości obrotu mieszkaniami, oczywiście nie mogą konkurować z największymi metropoliami.

Mowa o następujących miastach:

Warszawie (26,2% wartości lokali mieszkalnych sprzedanych w 2016 r.)

Wrocławiu (8,9% wartości lokali mieszkalnych sprzedanych w 2016 r.)

Krakowie (8,9% wartości lokali mieszkalnych sprzedanych w 2016 r.)

Gdańsku (5,8% wartości lokali mieszkalnych sprzedanych w 2016 r.)

Poznaniu (4,4% wartości lokali mieszkalnych sprzedanych w 2016 r.)

Łodzi (2,5% wartości lokali mieszkalnych sprzedanych w 2016 r.)

Jak nietrudno obliczyć, sześć powyższych metropolii w minionym roku wygenerowało 56,7% wartości obrotu na całym krajowym rynku lokali mieszkalnych. Udział wspomnianych miast w rynku lokalowym będzie mniejszy (40,8%), jeżeli weźmiemy pod uwagę liczbę, a nie łączną wartość sprzedanych mieszkań. Wynika to z ponadprzeciętnej ceny lokali kupowanych na terenie największych miast.

Nowe mieszkania dominują m.in. na krakowskim i gdańskim rynku

 Interesująco przedstawia się również udział dziesięciu największych rynków lokalnych w ogólnej wartości nowych mieszkań, które sprzedano od stycznia do grudnia 2016 r. Po odpowiednim przekształceniu danych GUS-u okazuje się na przykład, że Warszawa miała nieco większy udział w wartości krajowego rynku pierwotnego (27,6%) niż rynku wtórnego (24,9%) – tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl. Znacznie większa różnica w 2016 r. dotyczyła Krakowa (rynek pierwotny – 12,6%, rynek wtórny – 5,5%). Ta sytuacja wydaje się ciekawa ze względu na niewielką różnicę pomiędzy przeciętnymi cenami 1 mkw. nowego i używanego mieszkania w Krakowie.

Na tle największych rynków, Kraków wyróżnia się też wysokim udziałem nowych mieszkań w ogólnej wartości sprzedaży lokali mieszkalnych z 2016 r. (68,1%). Wysoki wynik odnotowano też w Gdańsku (64,1%). Zupełnie inaczej wyglądała sytuacja dotycząca Łodzi. Tamtejsze nowe mieszkania od stycznia do grudnia 2016 r. wygenerowały niecałe 40% wartości sprzedaży lokali. Taki wynik potwierdza słabą kondycję łódzkiego rynku pierwotnego.

Warto również zwrócić uwagę na różnicę pomiędzy Łodzią oraz Krakowem i Wrocławiem dotyczącą udziału w krajowym obrocie wszystkimi lokalami (zarówno nowymi jak i używanymi). Niewykluczone, że wyludniająca się Łódź pod względem wartości łącznych obrotów na rynku mieszkaniowym, niebawem zostanie wyprzedzona przez Szczecin oraz Lublin.

 

 

Źródło: materiały prasowe firmy

Duże ośrodki miejskie z pewnością pozostają ważnymi punktami na kredytowej mapie Polski. Takie metropolie są istotne dla banków oferujących kredyty mieszkaniowe, ze względu na koncentrację obrotu lokalami i ponadprzeciętną wartość typowej transakcji. Innym powodem jest lepsza spłacalność rat na mieszkanie. Według danych KNF-u, największe metropolie cechują się niższym odsetkiem opóźnionych kredytów hipotecznych niż pozostała część kraju.   

Kraków przoduje pod względem spłacalności kredytów mieszkaniowych

Informacje o spłacalności „hipotek” w poszczególnych miastach, są znacznie rzadziej podawane niż analogiczne statystyki na temat całego kraju. Takie lokalne dane możemy znaleźć m.in. w raporcie Komisji Nadzoru Finansowego o ubiegłorocznej sytuacji banków. Dane KNF-u dotyczą końca 2016 roku i prezentują m.in. udział kredytów na zakup mieszkania z opóźnieniem przekraczającym 30 dni. Taka zwłoka w płatności raty, stanowi już problem dla kredytobiorcy i negatywnie rzutuje na jego historię kredytową z BIK-u – tłumaczy Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl.

Informacje z banków zebrane przez Komisję Nadzoru Finansowego wskazują, że w przypadku kredytów na zakup mieszkania, większe ośrodki miejskie na ogół cechują się lepszą spłacalnością niż pozostała część kraju (patrz poniższy wykres). W skali całej Polski, kredyty na mieszkanie z opóźnieniem ponad 30 dni, pod koniec 2016 r. stanowiły 2,35% wartości wszystkich takich umów. Średni wynik dla lokalizacji innych niż największe miasta, niestety był nieco wyższy (2,5%). W analizowanych metropoliach odnotowano następujący (wartościowy) udział kredytów z opóźnieniem powyżej 30 dni.

  • Warszawa – 2,3% pod koniec 2016 r.
  • Kraków – 1,9% pod koniec 2016 r.
  • Wrocław – 2,1% pod koniec 2016 r.
  • Poznań – 2,3% pod koniec 2016 r.
  • Łódź – 2,6% pod koniec 2016 r.
  • aglomeracja katowicka – 2,1% pod koniec 2016 r.
  • Trójmiasto – 2,3% pod koniec 2016 r.

Jak tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl nietrudno zauważyć, że Kraków zdecydowanie przoduje pod względem spłacalności kredytów na mieszkanie. Od średniej z analizowanych ośrodków miejskich, nieco bardziej oddalony jest wynik Łodzi. W przypadku tego miasta, znaczenie może mieć ponadprzeciętna stopa bezrobocia. Trzeba zwrócić uwagę, że po wyłączeniu Łodzi, wszystkie analizowane ośrodki miejskie cechują się lepszą spłacalnością „hipotek” niż pozostała część kraju. Prawdopodobnie jest to kwestia bardziej sprzyjającej sytuacji na rynku pracy, która umożliwia szybszą zmianę pracodawcy.

Jakość portfela kredytowego najbardziej pogorszyła się w Warszawie …

Trzeba pamiętać, że informacje zaprezentowane powyżej, dotyczą jedynie kredytów na zakup mieszkania i sytuacji z końca minionego roku.

Dane Komisji Nadzoru Finansowego pozwalają na wyciągnięcie kilku ciekawych wniosków. Po pierwsze, kredyty finansujące zakup domu lub działki budowlanej, w 2015 r. i 2016 r. cechowały się gorszą spłacalnością niż umowy związane z zakupem mieszkania (m.in. ze względu na konieczność jednoczesnego prowadzenia budowy i spłaty rat). Pod koniec minionego roku, opóźnienie w spłacie przekraczające 30 dni, odnotowano dla 3,4% kredytów na zakup domu lub działki budowlanej. W przypadku kredytów na zakup mieszkania, analogiczny wynik to 2,3%. Jeszcze większa różnica spłacalności dotyczyła kredytów finansujących pozostałe potrzeby mieszkaniowe (np. remonty). Udział takich „hipotek” z opóźnieniem ponad 30 dni, pod koniec 2016 r. wynosił 5,8% wartości wszystkich umów.

Informacje napływające z banków do Komisji Nadzoru Finansowego, sygnalizują także roczny wzrost odsetka kredytów mieszkaniowych posiadających opóźnienie w spłacie. Udział takich kredytów opóźnionych o więcej niż 30 dni wzrósł:

  • z 2,7% (koniec 2015 r.) do 3,0% (koniec 2016 r.) w przypadku umów finansujących wszystkie potrzeby mieszkaniowe
  • z 2,0% (koniec 2015 r.) do 2,3% (koniec 2016 r.) dla umów finansujących zakup mieszkania
  • z 3,0% (koniec 2015 r.) do 3,4% (koniec 2016 r.) w przypadku umów finansujących zakup domu lub działki budowlanej
  • z 5,1% (koniec 2015 r.) do 5,8% (koniec 2016 r.) dla umów finansujących pozostałe potrzeby mieszkaniowe (m.in. remonty)

Ekspert portalu RynekPierwotny.pl zwraca również uwagę na fakt, że odsetek opóźnionych kredytów na zakup mieszkania, najbardziej zwiększył się w Warszawie (koniec 2015 roku –  1,7%, koniec 2016 roku – 2,3%). Najmniejszą zmianę (o 0,1 punktu procentowego), odnotowano z kolei w Krakowie.

Inne dane KNF-u sugerują, że obserwowany wzrost udziału opóźnionych „hipotek”, po części był spowodowany specyficzną polityką banków (poprawiającą wyniki z 2015 r.). Kredytodawcy w 2015 r. urządzili „czyszczenie bilansów”, polegające na sprzedaży kłopotliwych kredytów mieszkaniowych firmom windykacyjnym albo przenoszeniu ich do ewidencji pozabilansowej. Wartość takich „hipotek”, których pozbyły się banki to 2,34 mld zł w 2015 r. Analogiczny wynik z 2016 r. (0,80 mld zł), był już znacznie mniejszy. Nadzór finansowy przewiduje, że w 2017 r. znów znacząco spadnie (do 0,35 mld zł) wartość sprzedawanych lub przenoszonych poza bilans kredytów mieszkaniowych.

 

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Eksperci

PKB Polski rośnie coraz wolniej. Opinia eksperta.

Polska gospodarka zwalnia. Od jakiegoś czasu mówi o tym ekonomiści. Kilka dni temu rządzący politycy...

Paradoksalna sytuacja na rynku obligacji

W ostatnich dniach doszło do dość kuriozalnej sytuacji, polegającej na tym, że rentowność dziesięcio...

W cieniu ustawy „frankowej”, w Sądzie Najwyższym kształtuje się orzecznictwo w sprawach kred

Ostatnie informacje i wydarzenia w świecie kredytów „frankowych”, zostały zdominowane przez kwestię ...

Biegowy biznes z Polski podbije świat. I można do tego podboju dołączyć

Runmageddon – stworzony w Polsce cykl biegów przeszkodowych – to najbardziej nuklearna historia na p...

Straty są nieodłączną częścią inwestycji

Zakończony niedawno maj był najgorszym miesiącem w tym roku dla rynku akcji. Większość parkietów odn...

AKTUALNOŚCI

KONKURS: odpowiedz na pytanie i wygraj mini-prenumeratę magazynu „Personel i ZarządzanieR

Zapraszamy do udziału w konkursie współorganizowanym przez BiznesTubę oraz Infor.pl. PYTANIE KONKURS...

Wybory parlamentarne w Polsce. Czy rynek finansowy zareagował na wyniki?

Jak podaje Business Insider, wynki finansowe nie lubią zaskoczeń, a w wynikach wyborów parlamentarny...

Innowacyjnie, energooszczędnie – i z bezbłędnym finansowaniem!

Innowacyjnie, energooszczędnie i z myślą o przyszłości – takie rozwiązania dla ludności tworzy i fin...

Planowane zmiany w składkach ZUS dla przedsiębiorców

Stanowisko Związku Przedsiębiorców i Pracodawcówws. zapowiedzi wprowadzenia proporcjonalnościw skład...

Ważne dla Polski nowe stanowisko Komisji Europejskiej

Odpowiedź Komisji Europejskiej na ostatnie głosowanie Parlamentu Europejskiego w sprawie pakietu mob...