Przeciętna oczekiwana rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem w największych miastach wzrosła do poziomu 4,39 proc. netto, to najwięcej od jesieni 2012 r.
Z danych Domiporta.pl oraz Home Brokera wynika, że obecnie najlepiej rokuje zakup lokalu w Gdańsku, który jest jedynym badanym miastem, gdzie rentowność netto przekracza 5 proc. Średnia transakcyjna cena metra kwadratowego mieszkania w tym mieście to 4984 zł, a z wynajmu można otrzymać przeciętnie 32,88 zł za mkw. na miesiąc. Warto pamiętać, że ujęcie netto oznacza uwzględnienie w obliczeniach nie tylko podatku i kosztów związanych z prowadzeniem tego rodzaju działalności, ale i ryzyko związane z poszukiwaniami najemców (zakładamy, że mieszkanie ma najemców przez 10,5 mies. w roku).
Nie każdy najem tak samo opłacalny
Atrakcyjne stopy zwrotu powinna przynieść też inwestycja w mieszkanie na wynajem w Łodzi (oczekiwana rentowność netto 4,99 proc.), Wrocławiu (4,99 proc.) i Warszawie (4,96 proc.). Ciekawostką jest, że oczekiwane rentowności się spolaryzowały. W czterech wymienionych miastach wynoszą znacząco ponad średnią, a w trzech poniżej. Słabiej wygląda to w Gdyni (3,69 proc.), Krakowie (3,61 proc.) i Poznaniu (3,53 proc.). Interesująco wygląda porównanie Gdańska i Gdyni. Sąsiadujące ze sobą miasta mają bardzo podobne stawki zakupu mieszkania, ale już w przypadku najmu, w Gdyni jest taniej o prawie jedną czwartą.
Kupujący mieszkanie w stolicy muszą liczyć się z tym, że przeciętna (liczona na podstawie median) cena metra to wydatek na poziomie prawie 7,1 tys. zł. W zamian za to można liczyć na znacznie wyższe stawki najmu niż w innych dużych miastach. Po obniżeniu danych ofertowych zgromadzonych przez serwis Domiporta.pl o 5 proc. wynika, że przeciętna stawka najmu w Warszawie to 44,39 zł za metr kwadratowy. To o ponad 80 proc. więcej niż w Łodzi i o 42 proc. więcej niż średnia dla badanych w raporcie wszystkich miast.
Z obliczeń Home Brokera wynika, że przy niezmienionych warunkach najmu inwestycja w mieszkanie na wynajem w Gdańsku zwróci się po 19,5 roku. W przypadku nieruchomości zlokalizowanej w Poznaniu będzie to ponad 28 lat, różnica jest więc znaczna.
Rentowność zależna od wielu czynników
Trzeba jednak pamiętać, że obliczenia opierają się na średnich i medianach, co oznacza, że wśród inwestorów będą osoby, które zarobią więcej i takie, których zysk będzie niższy. Rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem zależy zarówno od samego mieszkania, jak i inwestora. Wszak znalezienie najemcy i wybór odpowiedniej osoby to niełatwa sztuka, a efekty tych działań bezpośrednio przekładają się na opłacalność całej operacji. Także stawki zakupu i najmu będą się mocno różnić w danym mieście w zależności od standardu nieruchomości oraz jej lokalizacji.
Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach w styczniu 2015 roku
| Miasto | Średnia cena zakupu mkw. |
Średnia stawka najmu (za mkw.) | Rentowność brutto | Rentowność netto |
| Gdańsk | 4 984 zł | 32,88 zł | 5,72% | 5,13% |
| Gdynia | 4 965 zł | 25,33 zł | 4,15% | 3,69% |
| Kraków | 6 265 zł | 31,06 zł | 4,06% | 3,61% |
| Łódź | 3 514 zł | 24,50 zł | 5,61% | 4,99% |
| Poznań | 5 282 zł | 25,65 zł | 3,96% | 3,53% |
| Warszawa | 7 096 zł | 44,39 zł | 5,38% | 4,83% |
| Wrocław | 5 330 zł | 35,01 zł | 5,55% | 4,96% |
Źródło: ceny transakcyjne Home Broker i Open Finance ze stycznia 2015 r.;
oferty najmu z serwisu Domiporta.pl z września 2014 r. obniżone o 5 proc.
Zysk wyższy od tego w banku
Nawet 3,53 proc. netto w skali roku (czyli najniższa oczekiwana rentowność spośród analizowanych miast) to stawka nie do osiągnięcia dziś na bankowej lokacie dla klientów chcących zdeponować więcej niż 5-10 tys. zł. W promocyjnych ofertach można wprawdzie coś znaleźć, ale zawsze jest tam ograniczenie dotyczące maksymalnej kwoty lokaty. Osoby mające do zainwestowania np. 100 tys. zł na rocznej lokacie zarobią dziś maksymalnie nieco ponad 2,5 proc. w ujęciu netto. Podobne stawki oferują obligacje skarbu państwa. Trzeba jednak dodać, że wyższe niż na lokatach i obligacjach zyski wiążą się z ryzykiem, bo nie każdy zarobi tyle co średnia rynkowa lub więcej.
Dla rynkowych graczy ważną informacją jest wejście na rynek firmowanego przez skarb państwa Funduszu Mieszkań na Wynajem. Ma on przez kilka najbliższych lat kupować mieszkania w największych miastach (łącznie za 5 mld zł) i wynajmować je w cenach niższych niż rynkowe. Owszem, może to w pewnych rejonach dużych miast doprowadzić do lekkiej obniżki cen czynszów, ale z drugiej strony działanie funduszu powinno wprowadzić na rynek wyższe standardy działania i zwiększyć zainteresowanie nim. Na tle innych krajów Unii Europejskiej, w Polsce nadal bardzo mało osób mieszka w wynajmowanych mieszkaniach. W sumie korzyści będzie więc więcej niż strat.
Bezpieczeństwo najmu mieszkania
– Od momentu pojawienia się informacji, że Fundusz Mieszkań na Wynajem zamierza w ciągu kilku lat udostępnić pod wynajem około 20 tys. lokali, gdzie jedyną formułą umowy najmu będzie najem okazjonalny, coraz większa grupa inwestorów zaczęła stosować tą samą zasadę – zauważa Maciej Górka z Domiporta.pl. Najem okazjonalny to zabezpieczenie interesów właściciela nieruchomości. Najemca deklaruje przed notariuszem, że w razie problemów podda się egzekucji i opuści mieszkanie. Aby całość miała sens należy jeszcze wskazać lokal, do którego nierzetelny najemca się przeniesie, a jego właściciel musi wyrazić na to pisemną zgodę. – Koszt spisania takiej umowy to ok. 200 zł, a daje ona dużo wyższy poziom bezpieczeństwa niż tradycyjna umowa najmu – zaznacza Maciej Górka.
Dotychczas aby pozbyć się uciążliwego lokatora, właściciel mieszkania musi przebrnąć przez mało skuteczny tryb eksmisyjny, a bez wskazania lokalu socjalnego jest to praktycznie niemożliwe. – Aby formuła najmu okazjonalnego weszła w życie wynajmujący musi umowę najmu zarejestrować w urzędzie skarbowym w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu – dodaje ekspert Domiporta.pl.
Jak liczona jest rentowność najmu?
Oczekiwana rentowność z inwestycji w mieszkanie na wynajem liczona jest na podstawie cen transakcyjnych mieszkań (z transakcji dokonanych przez klientów Home Broker i Open Finance) oraz ofert na wynajem zamieszczonych na stronach portalu Domiporta.pl. Stawki ofertowe najmu zostały do obliczeń obniżone o 5 proc. W wyliczeniach uwzględniano dane z siedmiu rynków nieruchomości: Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia. Pod uwagę bierzemy medianę, która urealnia dane zmniejszając wagę ofert znacząco odstających od przeciętnych.
Rentowność netto uwzględnia 10,5-miesięczny okres wynajmu mieszkania, 5 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (6 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 7 PLN w Warszawie) oraz podatek ryczałtowy od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc.
