Rok 2016 na rynku nieruchomości zapowiadał się bardzo dobrze – zwłaszcza w kontekście wyników z r. 2015. W najnowszych danych GUS odnotowano jednak wyraźny spadek nowych inwestycji deweloperów. Wszystko wskazuje na to, że czas rekordów na rynku pierwotnym powoli mija, ale do kryzysu i załamania wciąż nam jednak daleko. W mieszkaniówce zanosi się na stabilizację i czerpanie zysków z inwestycji, które udało się zrealizować do tej pory.
Chętnych na nowe mieszkania we Wrocławiu na razie nie brakuje, ale…
Według najnowszych danych GUS-u od stycznia do maja br. liczba rozpoczętych budów po raz pierwszy od dawna spadła. Jeszcze w kwietniu deweloperzy ruszyli z budową 10 888 nowych lokali, bijąc rekord z kwietnia 2012 r. Ale w maju odnotowano wynik słabszy o ponad połowę – „tylko” 5332 nowe inwestycje. Względem analogicznego okresu z 2015 r. (styczeń-maj) rezultat jest co prawda słabszy tylko o 1%, ale różnica między porównywanymi miesiącami wydaje się niepokojąca. Podobną tendencję potwierdzają dane regionalne dla Dolnego Śląska, gdzie w ciągu pierwszych czterech miesięcy liczba nowych budów spadła o ok. 16%. Wśród przedstawicieli branży pojawiają się więc pytania, czy zwiastuje to koniec dobrej passy, czy też jest to chwilowy epizod? – Będziemy mieli powody do niepokoju dopiero wtedy, gdy ten trend się utrzyma. W przyszłości brak nowych inwestycji będzie oznaczał bowiem deficyt mieszkań na rynku pierwotnym. To z kolei może wpłynąć na ceny lokali, które od pewnego czasu utrzymują się na korzystnym dla kupującego poziomie. Ale ta perspektywa może stać się problemem dopiero za 2 lata – mówi Michał Trejgis z Budotex.
W chwili obecnej atrakcyjnych lokali w ofertach wrocławskich deweloperów nie brakuje. Najszybciej nadal znikają mieszkania dwu- i trzypokojowe, których powierzchnia nie przekracza 50-60 mkw. Deweloperzy będą jednak ostrożniej podchodzić do nowych inwestycji, przygotowując się na to, że pozytywne wyniki sprzedaży mogą wkrótce rozczarować. O tym, że branża patrzy jednak w przyszłość z optymizmem, świadczyć może chociażby 8-procentowy wzrost uzyskanych przez inwestorów pozwoleń na budowę (styczeń-maj 2016). Na Dolnym Śląsku wyniósł on w ciągu pierwszych czterech miesięcy br. jeszcze więcej, bo aż 40%.
Mieszkań coraz więcej i mamy w czym wybierać
Na tle wszystkich wskaźników najlepiej prezentują się na pewno dane dot. liczby lokali oddanych do użytku. Jak podaje w najnowszych danych GUS, deweloperzy w ciągu pięciu miesięcy 2016 r. oddali do użytkowania prawie 29 tysięcy mieszkań, czyli o 51,5% więcej niż w analogicznym okresie 2015 r., kiedy notowano spadek o 11,1%. – Musimy zauważyć, że jest to efekt nadwyżki wypracowanej w poprzednich latach. Wszyscy pamiętamy, jak udane były dla branży lata 2014/2015. Nabywcy mieszkań, których budowa wówczas się rozpoczęła, dziś dostają do nich klucze. Sporo inwestycji jest jeszcze w toku, dlatego najbliższe dwa lata będą w stanie zabezpieczyć byt deweloperów, co ustabilizuje rynek – podkreśla Trejgis z Budotex.
Wydaje się, że mieszkańcy Dolnego Śląska na ofertę deweloperów narzekać nie powinni. O ile bowiem w 2015 roku (styczeń-kwiecień) inwestorzy oddali 1538 mieszkań, to w tym roku w analogicznym okresie było ich aż 3560. Z kolei dane do maja, uwzględniające wszystkie formy budownictwa, pokazują wzrost na poziomie 44%, co jest najlepszym wynikiem w kraju. Mieszkań wciąż zatem u nas przybywa.
Boom na rynku mieszkaniowym potrwa do 2017 r. – co dalej?
W drugiej połowie br. trzeba będzie zmierzyć się z nowymi wyzwaniami. Najbardziej znaczącą zmianą jest koniec programu MdM, który w ciągu ostatnich dwóch lat był motorem napędowym dla inwestorów. – Szacuje się, że najdalej za miesiąc braknie funduszy na 2017 r., a pierwsza pula środków w MDM na rok 2018 zostanie uwolniona dopiero w styczniu. Wtedy będziemy mieć do czynienia z zauważalną poprawą koniunktury na rynku. Brak rządowych dopłat do kredytów MdM na pewno odbije się na liczbie inwestycji. W najtrudniejszej sytuacji znajdą się deweloperzy, którzy podporządkowali swoją ofertę tylko programowi. Trzeba będzie po prostu dostosować się do nowych warunków rynkowych i ewentualnie zwolnić tempo – mówi Michał Trejgis z Budotex. Niekorzystnie na rynek może wpłynąć również sytuacja na rynku kredytów hipotecznych. Niskie stopy procentowe sprawiały, że kredyty były bardziej dostępne, a to dodatkowo nakręcało rynek. Wprowadzenie m.in. podatku bankowego, sprawiło, że koszt zakupu mieszkania na kredyt staje się jednak z miesiąca na miesiąc coraz większy. Osobną kwestią jest też wysokość wkładu własnego – a ten sięga 15% i w 2017 r. wyniesie 20%. W tym kontekście, nie powinno nas dziwić to, że w pierwszym kwartale 2016 r. udzielono o 4,5% więcej kredytów mieszkaniowych niż rok wcześniej. Był to efekt funkcjonującego jeszcze programu MdM i zawierania umów na ubiegłorocznych warunkach wkładu własnego. W przyszłym roku o kredyt może być już jednak trudniej.
