Miniony rok upłynął pod znakiem szybkich wzrostów cen metrażu. Jednak nie wszystkie lokale drożały tak samo. Sprawdzamy grupy z największym wzrostem.
Rekordowe tempo wzrostów cen mieszkań w 2023 r. jest popularnym tematem. Nawet osoby niezainteresowane wcześniej rynkiem lokali, podczas przeglądania jego oferty mogły zauważyć, że ciężar podwyżek nie był rozłożony równomiernie. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl już wcześniej sygnalizowali, że mniejsze nowe mieszkania (zwłaszcza kawalerki) dość często drożały bardziej niż pozostałe lokale. Warto przyjrzeć się zmianom cenowym z uwzględnieniem liczby pokoi. Tym bardziej, że dostępne są już dane rynkowe za styczeń 2024 r. z systemu BIG DATA RynekPierwotny.pl. Bazuje on na największej w Polsce bazie ofert nowych mieszkań.
Kawalerki nie zawsze na czele cenowych wzrostów
Niedawno w mediach społecznościowych zainteresowanie wzbudziły informacje portalu RynekPierwotny.pl wskazujące, że średnia ofertowa cena nowych stołecznych kawalerek przekroczyła już 22 000 zł/mkw. Poniższe, bardziej szczegółowe dane potwierdzają te doniesienia i wskazują jednocześnie, że w stolicy to właśnie mieszkania jednopokojowe drożały najszybciej od stycznia 2023 r. do stycznia 2024 r. Mowa o rocznej zmianie ceny 1 mkw. wynoszącej aż 31%, a więc dużo szybszej niż w przypadku najbardziej stabilnych cenowo nowych lokali czteropokojowych i większych (M4+).
Jeszcze szybsze od warszawskiego tempo wzrostu cen nowych kawalerek z Wrocławia (+32% za okres styczeń 2023 r. – styczeń 2024 r.) kontrastuje z dużo mniejszymi zmianami dotyczącymi pozostałych mieszkań od deweloperów. Warto jednak odnotować, że nie wszędzie kawalerki były najszybciej drożejącą grupą lokali z rynku pierwotnego. Przykładowo, w Poznaniu kawalerki przez rok prawie nie podrożały, bo na terenie Stolicy Wielkopolski (w odróżnieniu od Wrocławia) deweloperzy wprowadzili do oferty sporo tanich M1. Z kolei najmniej stabilny cenowo Kraków cechował się roczną dynamiką ofertowych cen 1 mkw. na poziomie 22% – 30%. Najszybciej w Grodzie Kraka drożały mieszkania dwupokojowe, a najwolniej właśnie kawalerki.
Zmiany cenowe są w dużej mierze pochodną podaży
Zaprezentowane w tabeli zmiany cenowe miały oczywiście związek z: popytem ożywionym przez program Bezpieczny Kredyt 2%, kosztami budowy wciąż rosnącymi w ujęciu rocznym oraz z niedoborem podaży. Związek podaży i rekordowych podwyżek cen 1 mkw. widać na przykład w Warszawie, gdzie przez cały 2023 r. oferta kawalerek skurczyła się o równe 50%. Z kolei na terenie Krakowa najbardziej zmalała liczba nowych lokali dwupokojowych (aż o 51%), co również znalazło swoje odzwierciedlenie w statystykach cenowych z tabeli.
Niedobór kawalerek był najbardziej widoczny we Wrocławiu. W stolicy Dolnego Śląska miniony rok przyniósł bowiem spadek liczby nowych kawalerek aż o 67%. Ten rekordowy wynik również miał związek ze zmianą cen M1 widoczną w przygotowanym zestawieniu. Do osobnej kategorii można natomiast zaliczyć Łódź, czyli tańszy rynek pierwotny, na którym liczba ofert deweloperów wzrosła znacząco niezależnie od liczby pokoi. Polityka firm deweloperskich działających na terenie Łodzi wzbudza pewne wątpliwości z punktu widzenia równowagi rynkowej, ale może być korzystna dla klientów.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
