W bieżącym roku Wrocław jest liderem podwyżek ofertowych cen nowych mieszkań. Wyjaśniamy przyczynę dość szybkich zmian cenowych w Stolicy Dolnego Śląska.
Osoby śledzące doniesienia z rynku pierwotnego mieszkań mogą pamiętać, że w minionym roku to Kraków był dużym miastem z największymi wzrostami cen metrażu. Taka sytuacja nie dziwiła biorąc pod uwagę skalę podażowego ubytku. Przez rok (grudzień 2022 r. – grudzień 2023 r.) nowe mieszkania z Krakowa podrożały aż o 24% – do średniego poziomu 15 580 zł/mkw. W tym samym okresie Wrocław był o wiele bardziej stabilny cenowo, bo w Stolicy Dolnego Śląska odnotowano roczną zmianę wynoszącą +11%. Jednak w bieżącym roku to właśnie Wrocław jest liderem pod względem tempa podwyżek cen nowych mieszkań. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl komentują tę dość nieoczekiwaną sytuację.
Dane RynekPierwotny.pl nie pozostawiają wątpliwości
Na wstępie warto wyjaśnić o jakiej skali zmian cenowych mówimy w przypadku pierwszych dziesięciu miesięcy 2024 r. Poniższy wykres przedstawia dane BIG DATA RynekPierwotny.pl dotyczące siedmiu dużych rynków, wśród których oczywiście znalazł się Wrocław. Jeżeli chodzi o rozmiar rynku, to można przy okazji wspomnieć, że pod koniec października br. we Wrocławiu było dostępnych około 9000 nowych mieszkań. To wynik mniejszy jedynie od warszawskiego (ok. 14 400) oraz łódzkiego (ok. 9400). Można powiedzieć, że względem grudnia 2023 r. oferta deweloperska z Wrocławia niemal się podwoiła, bo wówczas na mocno wyprzedanym rynku pierwotnym było dostępnych blisko 4800 lokali mieszkalnych.
Wróćmy jednak do danych typowo cenowych (patrz poniższy wykres), które potwierdzają, że Wrocław od grudnia 2023 r. do października 2024 r. na rynku pierwotnym średnio „podrożał” o 11%. Dwucyfrowy wynik z tego samego okresu odnotowano jeszcze tylko w Łodzi. Warto dodać, że Stolica Dolnego Śląska pomiędzy grudniem 2023 r. oraz październikiem 2024 r. wyraźnie zmniejszyła swój cenowy dystans względem Warszawy, Krakowa oraz Trójmiasta i jednocześnie nieco zostawiła z tyłu Poznań. Tym samym Wrocław ugruntował swoją pozycję na rynku pierwotnym jako czwarty najdroższy ośrodek wojewódzki.
We Wrocławiu rozbudowała się oferta droższych „M”
Zmiany średniej ceny 1 mkw. takie jak te wrocławskie są efektem dość dużych przesunięć w strukturze cenowej oferty deweloperów. Pamiętajmy, że podwyżki lub obniżki średniej ceny 1 mkw. jako informacje najczęściej komentowane przez media to tylko jeden z symptomów takich zmian, jakie są widoczne na poniższym wykresie. Pozwala on łatwiej zrozumieć, dlaczego na niektórych dużych rynkach średnia stawka za 1 mkw. nowych mieszkań rosła wolniej, a na innych – szybciej. Jeżeli chodzi o Wrocław, to przyczyny szybkich jak na obecne warunki zmian cenowych okazują się następujące:
- znaczący spadek udziału rynkowego najtańszych nowych mieszkań kosztujących do 10 000 zł/mkw. (grudzień 2023 r. – 14%, październik 2024 r. – 3%)
- wyraźny wzrost znaczenia rynkowego mieszkań deweloperskich z ponadprzeciętną ceną wynoszącą 15 000 zł/mkw. – 20 000 zł/mkw. (grudzień 2023 r. – 11%, październik 2024 r. – 32%)
Warto jednocześnie odnotować, że segment wrocławskich nowych mieszkań za 12 000 zł/mkw. – 15 000 zł/mkw. przez 10 miesięcy (grudzień 2023 r. – październik 2024 r.) nawet nieco powiększył swoje znaczenie rynkowe. Mówimy o wzroście odsetka z całej oferty deweloperów z 39% do 43% przy jednoczesnym, niemal dwukrotnym powiększeniu całej wrocławskiej podaży. Czy taka zmiana oznacza, że sytuacja na rynku pierwotnym z Wrocławia jest lepsza dla nabywców mieszkań niż sugeruje to sama zmiana średniej ceny metrażu? To zależy o jakiej grupie nabywców mieszkań mówimy.
Nie warto brać pod uwagę tylko średniej ceny metrażu
Osoby szukające ofert deweloperskich z Wrocławia za cenę do 10 000 zł/mkw., na pewno mogą narzekać. Natomiast w przypadku segmentu cenowego 10 000 zł/mkw. – 12 000 zł/mkw., spadek udziału rynkowego został skompensowany przez wzrost ogólnej wielkości oferty deweloperskiej. Innymi słowy, w październiku 2024 r. wrocławskich nowych mieszkań za 10 000 zł/mkw. – 12 000 zł/mkw. było nawet nieco więcej niż dziesięć miesięcy wcześniej. Ten przykład pokazuje, że nie warto ograniczać się do analizy dotyczącej tylko zmian średniej ceny metrażu. Struktura cenowa mieszkań w ofercie deweloperów widoczna na poniższym wykresie jest co najmniej równie ciekawym źródłem informacji.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
