Sprzedaż nowych mieszkań na 7 największych rynkach w Polsce w I kwartale 2023 r. wyniosła 12,1 tys. i była o 35% wyższa niż przed kwartałem.
Analogicznego wzrostu nie widać jednak we wprowadzeniach. Po trzech kwartałach wyraźnej przewagi sprzedaży nad wprowadzeniami do zakupionych mieszkań oferta wróciła do poziomu z maja 2022 r., jak wynika z najnowszych danych Otodom Analytics.
Tu i teraz
Wyraźnie wyższa aktywność kupujących na rynku mieszkaniowym notowana od końca ubiegłego roku utrzymała się również w marcu, co zaowocowało wynikiem sprzedaży najlepszym od stycznia 2022 r. Na siedmiu rynkach (w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu, Łodzi i Katowicach) deweloperzy sprzedali łącznie 4,8 tys. – o 10% więcej niż w lutym i o 30% więcej niż przed rokiem. Do tego trzeba doliczyć bardzo wysoką liczbę rezerwacji. Na koniec marca liczba mieszkań, które pozostawały w rezerwacjach u deweloperów działających na 7 największych rynkach wynosiła 7,6 tys.
– To realizowanie odłożonego w czasie popytu z ubiegłego roku. Kupujący, którzy zostali zamrożeni przez rygorystyczną politykę wyliczania zdolności kredytowej, albo wstrzymali się z zakupem ze względu na niepewność w odniesieniu do polityki monetarnej NBP, dziś realizują swoje zamiary. Jakaś część oczywiście czeka na „bezpieczny kredyt”. Jeśli jednak przyjmiemy, że przyrost ogólnej liczby rezerwacji pomiędzy lutym a marcem wyniósł niecałe pół tysiąca, a liczba marcowych rezerwacji przekroczyła 3 tys., tzn. że zdecydowanie większa liczba nabywców realizuje swoje zakupy tu i teraz niż czeka. – komentuje Ewa Tęczak, Otodom.
Dlaczego nowa podaż mieszkań jest tak niska?
W ciągu ostatnich 9 miesięcy tylko raz, w listopadzie 2022r., nowe wprowadzenia przekroczyły liczbę transakcji. Nadwyżka sprzedaży nad nową podażą wypracowana w trzech ostatnich kwartałach wyniosła 8,6 tys. (tzn. 42% więcej mieszkań sprzedano niż dodano do oferty).
– Masowe wprowadzenia będące ruchem wyprzedzającym wejście w życie regulacji powołującej Deweloperski Fundusz Gwarancyjny mogą poniekąd uzasadniać ostrożniejsze podejście deweloperów w uruchamianiu nowych inwestycji. Oferta na siedmiu największych rynkach wciąż jeszcze nie wróciła do poziomu z maja 2022 r. nie mówiąc już o poziomie z przełomu 2021 i 2022 r., a przecież miesięczna sprzedaż była wówczas na poziomie zbliżonym do obserwowanego obecnie – tłumaczy Katarzyna Kuniewicz, dyrektor badań rynku.
– Deweloperzy mają możliwość zwiększenia podaży. Jeśli weźmiemy pod uwagę pozwolenia wydane od początku 2022 r. to można szacować, że na półkach wciąż pozostaje 16,9 tys. mieszkań, które mogą zasilić ofertę. Jest to równowartość 4 miesięcy sprzedaży na obecnym poziomie. Oczywiście do tego należy doliczyć jeszcze jakiś zapas z pozwoleń niezrealizowanych z wcześniejszych lat. Odrębną kwestią jest, czy projekty te są dopasowane do obecnych preferencji kupujących. – tłumaczy Katarzyna Kuniewicz.
Chodzi przede wszystkim o projekty z wyższych segmentów jakościowych, których ceny siłą rzeczy musiałyby być wyższe. Przy obecnym poziomie kosztów wykonawstwa i materiałów budowlanych deweloperzy ostrożnie podchodzą do takich inwestycji.
Źródło: Otodom
Sprzedaż mieszkań rośnie – tylko czy nas nie stać?
– Ruch w biurach sprzedaży – zarówno na pierwotnym jak i na wtórnym rynku mieszkaniowym – wskazuje, że dużą cześć z nich jednak tak. Liczba wniosków kredytowych złożonych w marcu była najwyższa od maja 2022 r., a stosunek przeciętnych wynagrodzeń do średniej ceny metra kwadratowego był w I kwartale 2023 r. nawet lepszy w niż w 2021 i 2022 r. Oczywiście nie można pominąć zmiany siły nabywczej pieniądza i faktu, że wzrósł istotnie udział kosztów utrzymania w budżetach domowych nabywców. Dla wielu z nich jednak ważniejsze jest zainwestowanie środków, które do tej pory udało im się zgromadzić. – komentuje Ewa Tęczak.
Dodatkowym argumentem na przyspieszenie zakupu może być niewielki wprawdzie, ale regularny wzrost cen. Zmiany w ujęciu miesięcznym wydają się niewielkie, ale już w porównaniu do grudnia 2022 r.. W ujęciu kwartalnym są bardziej zauważalne i wynoszą od 3% w Trójmieście, Krakowie i Poznaniu, przez 5% w Warszawie, Wrocławiu i Katowicach, aż po 8% w Łodzi.
– Dzisiejsi kupujący, to w głównej mierze ci, którzy jeszcze kilka miesięcy temu w badaniach prowadzonych na obido i Otodom odpowiadali “wstrzymuję się z decyzją o finalizacji zakupu do czasu ustabilizowania się sytuacji”. Nieprzypadkowo wzrosty sprzedaży zaczęły się wtedy, kiedy RPP kolejny raz nie podniosła stóp procentowych, a rząd zapowiedział ułatwienia dla kupujących. Nastroje poszybowały. Obecny popyt od tego sprzed roku czy dwóch różni się jednak tym, że jest dużo bardziej wrażliwy na wahania nastrojów i zmiany w otoczeniu. Nieprzypadkowo deweloperzy ostrożnie podchodzą do wprowadzeń – podsumowuje Katarzyna Kuniewicz kierująca badaniami rynku.
W ujęciu rocznym liderem wzrostów pozostają Katowice, gdzie poszybowały nie tylko ceny przekraczając wyraźnie 11 tys. ale i wynagrodzenia, których średnia przekroczyła 10 tys. zł.
Źródło: Otodom
