Ile kosztuje dziś metr kwadratowy mieszkania w stolicy? Ceny mieszkań w Polsce rosną od lat i biją kolejne rekordy. Mimo że zakładano mniejszy popyt, na rynku pierwotnym brakuje przesłanek wskazujących na spadek cen. Wpływ na nie mają m.in. rosnące koszty budowy, surowców, utrudniony łańcuch dostaw, dwucyfrowa inflacja i tocząca się wojna za wschodnią granicą. Ile trzeba dzisiaj zapłacić za metr kwadratowy mieszkania w Warszawie? Które dzielnice są najdroższe?
Mieszkania w stolicy w rekordowych cenach
Od początku 2016 r. za metr kwadratowy mieszkań w Warszawie dostępnych w ofercie trzeba było zapłacić średnio 7-8 tys. zł. Nieznaczny wzrost nastąpił w IV kwartale 2017 r., a na koniec 2018 r. cena przekroczyła 9 tys. zł. W 2019 r. padł kolejny rekord: średnio 10-11 tys. zł. W pierwszym roku pandemii płaciliśmy kwotę 11 tys. zł, a na koniec 2021 r. już blisko 13 tys. zł. Średnia cena na koniec I kwartału bieżącego roku to już 13,3 tys. zł. Pokazane wartości dotyczą jednak cen ofertowych, a nie transakcyjnych, co oznacza duży margines negocjacyjny w propozycjach deweloperów.
Tab. 1. Ceny mieszkań w ofercie w Warszawie
Źródło: tabelaofert.pl
W ciągu ostatnich siedmiu lat cena za metr kwadratowy mieszkania w Warszawie prawie się podwoiła, mimo tego że po drodze rynek nieruchomości musiał się zmagać z kolejnymi problemami. Dwuletnia pandemia koronawirusa, wojna w Ukrainie, dwucyfrowa inflacja, kolejne podwyżki stóp procentowych, wchodząca za chwilę w życie ustawa deweloperska nie zahamowały wzrostu. Ta dynamika może nieco osłabnąć, ale nic nie wskazuje na to, że możemy liczyć na spadek w najbliższych miesiącach.
Porównanie cen mieszkań w przedziale: koniec 2020 – I kwartał 2022
W Warszawie widać tendencję wzrostową na rynku, jeśli chodzi o strukturę cenową. Na początku 2020 r. połowa dostępnych mieszkań kosztowała poniżej 10 tys. zł za metr kwadratowy, dziś jest ich zaledwie 20%. Bardzo mocno rozwinął się rynek nieruchomości luksusowych. Osoby majętne zaczęły mocniej inwestować w mieszkania, nie chcąc trzymać gotówki w banku. Ceny w Warszawie coraz bardziej zbliżają się do pozostałych europejskich stolic.
Tab. 2. Struktura cenowa mieszkań dostępnych w Warszawie na koniec 2020 – I kwartał 2022
Źródło: tabelaofert.pl
Z powyższej tabeli wynika, że w ciągu dwóch ostatnich lat z rynku nieruchomości w Warszawie praktycznie zniknęły mieszkania poniżej 8 tys. zł za metr kwadratowy. Aktualnie jest ich zaledwie 1%. Spadek liczby ofert, choć już nie tak duży, dotyczy także przedziału cenowego 8-10 tys. zł. Na koniec I kwartału tego roku było ich niecałe 19%. W porównaniu do I kwartału 2020 r. to o 16% mniej. Inaczej sytuacja wygląda, jeśli chodzi o mieszkania powyżej 10 tys. zł za metr kwadratowy.
W przedziale cenowym 10-12 oraz 12-14 tys. zł za metr kwadratowy, liczba ofert wzrosła kolejno o 10% i 9%. Mieszkania, za które trzeba zapłacić w granicach 14-16 tys. zł za metr kwadratowy, zajmują dziś na warszawskim rynku nieruchomości 11% – to wzrost w porównaniu do I kwartału 2020 r. o 5%. Najmniejszy, bo 3% wzrost w porównaniu z I kwartałem 2020 r., dotyczy mieszkań w przedziale 16-18 tys. za metr kwadratowy. Jest ich obecnie jedynie 5% na rynku. Zaś liczba tych najdroższych, powyżej 18 tys. zł za metr kwadratowy, w ujęciu kwartał do kwartału wzrosła blisko trzykrotnie i zajmuje obecnie 14% rynku.
Mieszkania w stolicy – Żoliborz i Śródmieście z najdroższymi ofertami
Najdroższymi dzielnicami stolicy są nadal Żoliborz i Śródmieście. Na koniec marca można było tam znaleźć jedynie oferty powyżej 18 tys. zł za metr kwadratowy. Podium zamyka Ochota, gdzie ¾ mieszkań jest w najwyższej cenie, a reszta w kwocie 16-18 tys. za metr kwadratowy. Dla osób z nieco mniej zasobnym portfelem pozostają: Białołęka, Rembertów, Wawer, Wesoła oraz Wilanów. To jedyne spośród osiemnastu warszawskich dzielnic, w których możemy jeszcze kupić mieszkania w cenie poniżej 8 tys. zł za metr kwadratowy.
Tab. 3. Struktura cenowa oferty w podziale na dzielnice
Źródło: tabelaofert.pl
Warszawa na tle pozostałych dużych miast
Z poniższych danych przedstawionych przez serwis tabelaofert.pl wynika, że struktura cenowa ofert w Krakowie jest procentowo bardzo zbliżona do tej w stolicy. Różnią się one jedynie liczbą najdroższych mieszkań, których w Warszawie jest zdecydowanie więcej. We Wrocławiu mieszkań poniżej 10 tys. zł za metr kwadratowy jest blisko połowa, a w Poznaniu aż 61%. Za to w obu miastach jest bardzo mały odsetek najdroższych mieszkań. W Trójmieście 26% rynku stanowią oferty powyżej 14 tys. zł za metr kwadratowy, a 42% te poniżej 10 tys. zł.
Sytuacja ekonomiczna w kraju raczej nie wskazuje na to, że ceny będą spadać, wręcz przeciwnie. Trzeba pamiętać, że zarobki również idą w górę, a jakość życia w dużych aglomeracjach jest coraz wyższa i wciąż opłaca się inwestować w nieruchomości, bo to najlepsza ochrona naszego kapitału.
Tab. 4. Struktura cenowa oferty w wybranych miastach na koniec marca 2022 r.
Źródło: REDNET / tabelaofert.pl
