Działki budowlane rekordowo drogie, mieszkaniowy boom rozlewa się po Polsce. Popyt na grunty w Polsce zdecydowanie przewyższa podaż. Deweloperzy mieszkaniowi szukają dostępnych działek w miastach wojewódzkich, ale ich ograniczona dostępność powoduje, że rozglądają się także w mniejszych miejscowościach. Na celowniku pojawiają się m.in. Gliwice, Tychy czy Mikołów. Konkurencja o najlepsze grunty wykracza też poza rynek lokalny. Deweloperzy krajowi zaspokajają popyt nie tylko ze strony klientów indywidualnych, ale też funduszy zagranicznych.
Deweloperzy interesują się gruntami, które zaczynają się już od 3 tys. mkw. powierzchni użytkowej mieszkań. Ważne jednak, żeby był to teren gotowy do jak najszybszego rozpoczęcia inwestycji. I choć na rynku jest teraz problem z nieruchomościami pod zabudowę mieszkaniową, nie wszystkie tereny schodzą jak świeże bułeczki. Najważniejszy z punktu widzenia deweloperów jest miejscowy plan zagospodarowania terenu (MPZP). Na takim obszarze rozpoczęcie budowy inwestycji może odbyć się w relatywnie krótkim czasie. Do tego deweloperzy zwracają uwagę m.in. na parametry zabudowy, otoczenie nieruchomości, lokalizację, stan techniczny i rodzaj zabudowy na działce, jakość gruntu, dostęp do mediów, dostęp do infrastruktury drogowej i transportu publicznego, wielkość i kształt działki, stan prawny nieruchomości oraz podatki. Trzeba jednak zaznaczyć, że dostępność terenów objętych MPZP jest w Polsce niewielka, co wpływa na rosnące ceny.
Popyt na działki budowlane – nowa strategia deweloperów
Nadal najchętniej kupowane są grunty w miastach wojewódzkich, takich jak Warszawa, Kraków, Poznań, Trójmiasto, Wrocław, Katowice czy Łódź. Tutaj też jest największa konkurencja między deweloperami krajowymi a inwestorami zagranicznymi. Popyt ze strony funduszy, które kupują całe inwestycje mieszkaniowe, skupia się właśnie na największych miastach, co zdecydowanie redukuje dostępność gruntów. To z kolei powoduje, że deweloperzy krajowi coraz częściej uciekają poza nie. Ten trend był widoczny już w poprzednich latach, a teraz nabiera na sile.
Deweloperzy, którzy nie mogą znaleźć projektu dostępnego na sprzedaż w sektorze mieszkaniowym w miastach wojewódzkich, najpierw patrzą na obrzeża. W przypadku Warszawy będzie to np. Pruszków, Konstancin czy okolice Zalewu Zegrzyńskiego. Jednak tutaj się nie zatrzymują. Deweloperzy zaczęli baczniej przyglądać się mniejszym miastom takim jak np. Gliwice, Tychy, Mikołów, Siewierz, Toruń, Bielsko Biała, Wieliczka, Lublin, Opole, Częstochowa, Gorzów Wielkopolski, Kielce, Rzeszów czy Zielona Góra. Argumentem za tym, żeby kierować uwagę w tym kierunku są m.in. rosnące stopy procentowe. W aktualnych warunkach zdolność kredytowa Polaków spada. To powoduje, że rozglądają się tam, gdzie ceny są niższe. A takie tereny są dostępne właśnie w mniejszych miastach, gdzie korzystna cena gruntu pozwala zrealizować ostatecznie tańszą inwestycję.
Zabudowa jednorodzinna coraz popularniejsza
Pandemia sprawiła też, że deweloperzy coraz mocniej interesują się terenami pod zabudowę jednorodzinną. Do tej pory tego typu inwestycje realizowały głównie małe podmioty, ale rosnące zainteresowanie domami ze strony klientów indywidualnych powoduje, że również duzi gracze robią tego typu inwestycje. Najbardziej interesujące są tereny, gdzie można zrealizować co najmniej 20 domów jednorodzinnych w podmiejskich miejscowościach miast wojewódzkich.
Autor: Agnieszka Jankowska, dyrektor w dziale Investment Properties w CBRE
