W I kwartale 2017 r. Polacy podpisali ponad 50 tys. umów o kredyt mieszkaniowy, czyli o prawie 20 proc. więcej niż IV kw. 2016 r. Osoby, które dopiero planują zaciągnąć kredyt hipoteczny, mogą korzystać z bogatej oferty przygotowanej przez banki i SKOK-i. Eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF) podpowiadają, na co warto zwrócić uwagę porównując ze sobą te produkty.
Oceniając atrakcyjność ofert kredytów hipotecznych dostępnych na rynku, musimy wziąć pod uwagę kilka parametrów. Wśród nich należy wymienić między innymi: oprocentowanie kredytu, rodzaj spłacanych rat, prowizje dla banku za udzielenie finansowania oraz wysokość wymaganego wkładu własnego. Który z elementów należy przeanalizować w pierwszej kolejności? Wysokość oprocentowania, prowizja, czy inne dodatkowe opłaty związane z zaciągnięciem kredytu wpływają na RRSO, czyli roczną rzeczywistą stopę oprocentowania. Zapoznając się z ofertą, przyjrzyjmy się szczególnie temu parametrowi, dzięki któremu poznamy całkowitą wartość długu, który będziemy musieli zwrócić bankowi.
Oprocentowanie kredytu
Jeżeli zastanawiamy się, z oferty którego banku skorzystać, nie zapomnijmy o przeanalizowaniu wysokości oprocentowania. Składa się ono z dwóch elementów: stawki WIBOR 3M, czyli stopy procentowej po jakiej banki pożyczają sobie pieniądze oraz z marży banku. – Sprawdźmy, jaka jest aktualna wysokość marży w wybranych bankach. Ten wskaźnik nie powinien bowiem zmieniać się przez cały okres trwania umowy, w przeciwieństwie do stawki WIBOR 3M. Wybranie oferty banku, który oferuje niską marżę, jest kluczowe, bo dzięki temu będziemy spłacać niższe raty – zaznacza Ewa Kozłowska, ekspert ZFPF, Gold Finance. Dopiero w następnej kolejności przyjrzyjmy się innym elementom kredytu, takim jak np. prowizja dla banku. Choć jej wysokość ma wpływ na całkowity koszt kredytu, jest to jednorazowy wydatek, który nie obciąży naszego portfela w przyszłości.
Wysokość wkładu własnego i rodzaj spłacanych rat
Analizując oferty kredytów mieszkaniowych, nie zapominajmy o elementach, które wpływają na wygodę spłaty danego zobowiązania, czyli o wysokości wymaganego wkładu własnego i rodzaju spłacanych rat. Szczególnie ten ostatni parametr może wpływać na wysokość kwoty, którą regularnie będziemy zwracać do banku.
Niezależnie od tego, czy wybierzemy raty równe czy malejące, nasze comiesięczne zobowiązanie będzie składać się ze spłacanego zadłużenia, czyli tzw. raty kapitałowej, jak również odsetek od zadłużenia. Decydując się na raty równe, początkowo udział pierwszej części w racie będzie niższy – będziemy bowiem spłacali głównie odsetki i stosunkowo małą część kapitału. Z czasem te proporcje będą się odwracać i na koniec spłaty rata składać się będzie niemal wyłącznie z części kapitałowej. Wybierając drugie rozwiązanie, czyli raty malejące, nasze comiesięczne zobowiązanie wobec banku będzie systematycznie maleć – na ratę składać się będzie rata kapitałowa o stałej wysokości oraz odsetki od malejącego zadłużenia. – W porównaniu do rat stałych, przy ratach malejących ostatecznie zapłacimy jednak więcej odsetek i na początku okresu kredytowania będziemy musieli liczyć się ze spłatą wyższych rat. Jest to jednak atrakcyjne rozwiązanie dla osób, które zaciągają kredyt hipoteczny około 40. roku życia, rozkładając spłatę np. na 20-30 lat. Pod koniec okresu kredytowania, kiedy np. świadczenie emerytalne staje się naszym głównym źródłem dochodów, spłacane raty będą mniejszym obciążeniem dla domowego budżetu – dodaje Ewa Kozłowska, ZFPF, Gold Finance.
Całkowity koszt kredytu będzie zależeć także od tego, jak dużą sumę chcemy przeznaczyć na wkład własny. W tym przypadku zwykle obowiązuje zasada: im wyższy wkład własny, tym mniejsze koszty kredytu. Obecnie minimalny wkład własny wynosi 20 proc. całkowitych kosztów inwestycji. Może zostać obniżony do 10 proc., ale prawdopodobnie kredytodawca będzie wymagał od nas dodatkowego zabezpieczenia.
Jakie parametry nie wpływają na atrakcyjność oferty kredytowej?
Z końcem lipca zaczęły obowiązywać nowe zasady udzielania kredytów hipotecznych. Nowa ustawa nakłada na banki i pośredników obowiązek przygotowania dla przyszłych kredytobiorców formularzy informacyjnych. W takim dokumencie znajdują się najważniejsze parametry oferty, dopasowanej do sytuacji finansowej klienta. Jeżeli po kredyt udajemy się do pośrednika, na formularzu informacyjnym dołączonym do oferty znajdziemy dodatkowy zapis, który będzie dotyczyć wysokości wypłacanej mu prowizji za udzielenie kredytu. Nie wpływa ona na całkowity koszt zobowiązania, ani na atrakcyjność danej oferty, ponieważ opłata związana z wynagrodzeniem dla pośrednika kredytowego leży po stronie banku, a nie kredytobiorcy. – Pośrednicy kredytowi przejmują od kredytodawców szereg czynności okołokredytowych, odciążając tym samym banki. Utrzymują oddziały w mniejszych miastach, kompletują potrzebną dokumentację, wstępnie weryfikują zdolność kredytową i pośredniczą w zawieraniu umowy. Dla banku jest to dogodne rozwiązanie, ponieważ nie musi ponosić części kosztów związanych ze sprzedażą kredytów. Z kolei klienci korzystający z usług pośredników oszczędzają czas, ponieważ nie muszą odwiedzać wielu placówek bankowych, ani spędzać wielu godzin w Intrenecie, by samodzielnie uzyskać informacje na temat interesujących ich produktów – tłumaczy Michał Krajkowski, ekspert ZFPF, Notus Finanse.
Analizując oferty banków, nie musimy też brać pod uwagę kosztów związanych z zakupem produktów dodatkowych, jeżeli nie jesteśmy nimi zainteresowani. Do momentu wejścia w życie nowego prawa, skorzystanie z produktów dodatkowych, takich jak, np. karta kredytowa czy uruchomienie programu oszczędnościowego, mogło mieć wpływ na decyzję banku o przyznaniu środków. – Kredytobiorca często musiał analizować oferty nie tylko pod względem najważniejszych parametrów samego kredytu, takich jak, np. okres spłaty zadłużenia, wysokość rat, oprocentowanie, ale także oceniać opłacalność zakupu dodatkowych produktów, które były powiązane z kredytem i wpływały np. na wysokość prowizji banku. Zgodnie z nowymi przepisami, sprzedaż wiązana zostaje zabroniona, więc banki będą musiały posiadać w swojej ofercie kredyty hipoteczne bez produktów dodatkowych, poza darmowymi rachunkami osobistymi, służącymi do spłaty zadłużenia. Cross-selling, czyli sprzedaż łączona nie zostaje zakazana, ale to, czy klient będzie chciał skorzystać z dodatkowej oferty banku zaciągając kredyt, pozostanie bez wpływu na przyznanie środków – mówi Michał Krajkowski, ZFPF, Notus Finanse.
