Kryzys finansowy z połowy poprzedniej dekady zmobilizował organy nadzoru do zastosowania szeregu regulacji w tym segmencie gospodarki. Podstawowym założeniem dla wprowadzenia rekomendacji opracowanych przez Komisję Nadzoru Finansowego było zapewnienie bezpieczeństwa podmiotom funkcjonującym na polskim rynku finansowym.
Najbardziej istotną z punktu widzenia większości polskich kredytobiorców jest wprowadzona w 2008r. rekomendacja S, która od tamtego czasu systematycznie ewoluowała dopasowując się do bieżącej sytuacji rynkowej – tłumaczy Filip Jurczak z portalu TargiMieszkaniowe.net. W ramach tego dokumentu KNF przygotował listę dobrych praktyk, do których banki powinny się stosować podczas oferowania i sprzedaży kredytów hipotecznych. Znakomita większość zapisów, które znajdują się w rekomendacji S dotyczy procedur wewnątrz bankowych.
Należy jednak zwrócić uwagę na to, iż jakiekolwiek zmiany w przygotowanym przez KNF opracowaniu w znaczący sposób mają przełożenie na obecną politykę banków w zakresie kredytowania. To z kolei odczuwają bezpośrednio potencjalni klienci. Rekomendacja S reguluje kwestie związane z obliczaniem zdolności kredytowej, starając się minimalizować ryzyko banku. Każda osoba ubiegająca się o kredyt musi wykazać się odpowiednią zdolnością do spłaty zaciągniętego zobowiązania.
Szczegółowe kryteria oceny możliwości finansowych klienta w tej kwestii zawierają właśnie zapisy rekomendacji. W obecnej chwili modelowy okres, dla którego obliczana jest zdolność kredytowa wynosi 25 lat. Część banków posiada w ofercie kredyty na dłuższy okres czasu, jednak do obliczania zdolności kredytobiorcy musi zastosować 25-letni okres spłaty. Rekomendacja określa również maksymalny stosunek miesięcznych dochodów do wysokości raty. Rata kredytu nie powinna być wyższa niż 42% miesięcznego wynagrodzenia.
Dokument reguluje również opcje wyboru kredytu w walucie. W obecnej sytuacji zobowiązanie może zostać zaciągnięte tylko w walucie, w której kredytobiorca pobiera dochód. W przypadku większości osób zatrudnionych w Polsce tą walutą będzie polski złoty. W obliczu ostatnich perturbacji na rynku walutowym oraz gwałtownych zmian kursu franka szwajcarskiego można stwierdzić, że taka regulacja na polskim rynku finansowym jest najwidoczniej potrzebna. Gdyby obecne regulacje zostały wprowadzone wiele lat temu, dzisiejsze problemy osób posiadających kredyt we frankach szwajcarskich najprawdopodobniej nie miałyby miejsca.
Według zapisów rekomendacji S bank jest zobowiązany do systematycznego analizowania wpływu zmian stopy procentowej oraz kursów walut na ryzyko kredytowe ponoszone przez bank. Głównym efektem funkcjonowania rekomendacji jest mniejsza liczba niespłacanych kredytów w terminie oraz ograniczenie praktyki zadłużania się ponad faktyczne możliwości finansowe.
W praktyce, zalecenia KNF najczęściej ograniczają grupę osób, która jest w stanie ubiegać się o kredyt hipoteczny. Ideą działania rekomendacji jest wyselekcjonowanie tylko stabilnych kredytobiorców. Przykładowo, od początku 2015 r. Komisja Nadzoru Finansowego zaleca bankom kredytowanie nie więcej niż 90% wartości nieruchomości mieszkaniowych. Dla wielu klientów oznacza to konieczność zgromadzenia dodatkowych oszczędności w wysokości 10% ceny sprzedaży nowego mieszkania.
W przypadku lokalu mieszkalnego o wartości 400 tys. zł, klienci powinni dysponować wkładem w wysokości 40 tys. zł. Według specjalistów z branży nowe wymagania dotyczące wysokości wkładu własnego mogą w pewnym stopniu wyhamować popyt na rynku kredytowym. Z obserwacji wprowadzanych na rynku ofert kredytowych można zauważyć, że banki dostosowały się już do nowych ustaleń – pisze Filip Jurczak z portalu TargiMieszkaniowe.net.
Warto zwrócić uwagę, że atrakcyjność oferty wzrasta proporcjonalnie do wysokości wkładu. Najbardziej opłaca się więc obecnie wziąć kredyt z możliwie większym wkładem własnym, ponieważ wówczas można liczyć na niższy poziom marży. W przypadku, gdy klient dysponuje w opinii banku zbyt niskim wkładem musi wykupić polisę ubezpieczeniową, która zabezpieczy niższy poziom zainwestowanych środków. Rekomendacja S może blokować część planów związanych z wykorzystaniem oferty kredytowej, jednak dzięki temu w skuteczny sposób ograniczone zostaje nadmierne zadłużanie się klientów na tym rynku.
