Nowa Ustawa o Ustroju Rolnym z założenia miała być „przeciwdziałaniem” wykupowania polskiej ziemi przez obywateli Unii (po 1 maja 2016 r., gdy zakończy się wynegocjowany przy wchodzeniu Polski do UE okres przejściowy, zgodnie z europejskim prawem, cudzoziemcy będą mogli nabyć polską ziemię bez konieczności ubiegania się o zezwolenie na jej zakup). W rezultacie szybkiego procesu legislacyjnego uchwalono przepisy, które utrudniają również funkcjonowanie polskim rolnikom.
– „Wprowadzono szereg niespójnych zapisów, których zrozumienie jest w zasadzie niemożliwe. W wielu przypadkach pozostawiono dalsze interpretacje i rozwiązania prawne w gestii właściwych ministrów, którzy wprowadzą zasady rozporządzeniami” – mówi Dariusz Sobolewski, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.
Ustawa zezwala na zakup ziemi tylko tym, którzy prowadzą działalność rolną na terenie danej gminy od co najmniej 5 lat. Ogranicza także możliwość posiadania więcej niż 300 hektarów ziemi oraz sprowadza sprzedaż ziemi rolnej przez Agencję Nieruchomości Rolnych praktycznie tylko do sprzedaży na rzecz rolników.
– „W złej sytuacji znajdą się przede wszystkim właściciele drobnych nieruchomości, w tym znaczna cześć rolników. Chcąc sprzedać ziemię nie będą oni mogli wybrać kupującego, który zaoferuje najwyższą cenę. Prawo pierwokupu uzyska dzierżawca lub sąsiad rolnik. Dodatkowo dyrektor ANR może odmówić zgody na sprzedaż, stwierdzając, że sprzedający pomniejsza w tej sposób swoje gospodarstwo rolne. Nawet Ci, którzy nie prowadzą takiego rodzaju gospodarstwa w świetle nowych zapisów są właścicielami „gospodarstwa rolnego” i podlegają ustawowym ograniczeniom” – wyjaśnia Cezary Pstrak, prawnik i ekspert PFRN.
Obrót kontrolowany
Ustawa wprowadza dwa kluczowe pojęcia: „nieruchomości rolnej” oraz „gospodarstwa rolnego”. Ustawodawca operując tym pierwszym ma na myśli każdą nieruchomość, która nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego. Niezależenie od położenia, zarówno na wsi jak i w mieście, tego rodzaju działki będą podlegały kontroli obrotu. Również te, których powierzchnia jest mniejsza od 1 ha. Prawo pierwokupu takich nieruchomości zyskają dzierżawcy oraz „rolnik-sąsiad”. W przypadku obrotu działkami powyższej 1 ha prawo pierwokupu przysługiwać będzie również Agencji Nieruchomości Rolnych. Z kolei „gospodarstwo rolne” to obszar nie mniejszy niż 1 ha użytków rolnych. W przypadku zamiaru zbycia gruntu rolnego wchodzącego w skład gospodarstwa rolnego będzie wymagana zgoda dyrektora Agencji Nieruchomości Rolnych.
– „Takie rozwiązanie nosi znamiona uznaniowości i jest wyjątkowo groźnym mechanizmem. O taką zgodę będzie się ubiegał każdy, kto zbywa nieruchomość rolną, także rolnik, chyba że zbycie ma nastąpić na rzecz innego rolnika. Ustawa pozbawia sprzedającego możliwości swobodnego wyboru nabywcy, a dodatkowo uprawionym do pierwokupu daje oręż w postaci żądania sądowego ustalenia ceny. Może to zablokować zbycie danej nieruchomości na wiele miesięcy, szczególnie, gdy dokuczliwy sąsiad graniczący ze zbywaną nieruchomością postanowi udowodnić nam swoje racje co do ceny” – zwraca uwagę Cezary Pstrak.
Jaka przyszłość rynku?
Wejście w życie nowego prawa – zdaniem ekspertów – nie tylko w znacznym stopniu ograniczy obrót nieruchomościami, ale wręcz sprawi, że w pierwszym okresie grunty nie będą przedmiotem sprzedaży.
– „Oczywiście transakcje będą możliwe, ale do czasu ukazania się rozporządzeń wykonawczych i ustalenia praktyki obrotu w oparciu o nowe przepisy chociażby przez notariuszy, transakcje będą drogą przez mękę, a strony transakcji przystępując do niej nie będą mogły przewidzieć jej finału – ostrzega Dariusz Sobolewski. – Wydaje się , że przepisy wprowadzanej ustawy to relikt przeszłości, nadkontroli państwa i próby regulacji gospodarki rynkowej” – dodaje.
Istotne jest również to, ze zgodnie z przepisami ominięcie procedury pierwokupu skutkuje nieważnością transakcji. Dziś – wobec braku rozporządzeń wykonawczych – nikt (w tym notariusze) nie wie, jak postępować od 1 stycznia 2016 r., aby prawidłowo przeprowadzić transakcję.
Jaką więc dziś przyjąć strategię? Kupować, rozdzielać grunty, może szybko sprzedawać?
– „To pytania, które należy rozstrzygnąć indywidualnie. Można skorzystać z pomocy prawnika lub specjalistów w zakresie obrotu nieruchomościami, którzy śledzą zmieniające się ustawodawstwo, dokonują analiz oraz przygotowują rozwiązania pozwalające podjąć najlepsze decyzje”– radzi Cezary Pstrak.
