O kredyt hipoteczny coraz trudniej, co pokazują dane: od lipca do września 2022 r. udzielono „tylko” 21 218 kredytów mieszkaniowych. W porównaniu do analogicznego okresu z zeszłego roku to spadek wynoszący aż blisko 70%. Czy to znaczy, że Polacy nie chcą realizować marzenia o kupnie własnego domu czy mieszkania na kredyt? Chcą i to w dobie wysokiej inflacji i wysokich stóp procentowych. Eksperci ZFPF przygotowali „abecadło” przyszłego kredytobiorcy. Od czego zacząć starania o kredyt hipoteczny?
Zbadaj zdolność kredytową
Pierwszym krokiem, który powinniśmy zrobić, chcąc zaciągnąć kredyt hipoteczny, powinno być przyjrzenie się własnej zdolności kredytowej. Określa ona prawdopodobieństwo, z jakim będziemy w stanie wywiązać się z zaciągniętego zobowiązania – spłacać raty w terminie – biorąc pod uwagę uzyskiwane dochody i ponoszone wydatki, które czekają nas każdego miesiąca. Pod tą kategorię podpadają również aktualnie spłacane inne zobowiązania. Warto wiedzieć, że każdy bank ma swój indywidualny „algorytm”, według którego ocenia zdolność kredytową swoich klientów. Dlatego zdarza się, że potencjalny kredytobiorca np. w trzech kolejnych bankach będzie mógł liczyć na udzielenie finansowania, a w czwartym już nie. Jednak, jeżeli chodzi o kwestię zdolności kredytowej, to są „pewniki”, które banki biorą pod uwagę.
Udokumentuj swoje wynagrodzenie
Jak podkreśla Leszek Zięba, ekspert ZFPF, mFinanse to, ile pieniędzy wpływa stale na nasze konto, i ile wydajemy każdego miesiąca, ma duży wpływ na to, jak zostanie oceniona nasza zdolność kredytowa. Istotne jest także udokumentowanie naszego wynagrodzenia. Bank nie weźmie pod uwagę środków, które wpływają na nasze konto bez odpowiedniego potwierdzenia.
Przedstaw rodzaj umowy i warunki zatrudnienia
Nie bez znaczenia jest również sama forma zatrudnienia. Osoby posiadające umową o pracę na czas nieokreślony prawdopodobnie będą miały zdecydowanie większe szanse na otrzymanie finansowania niż osoby pracujące w oparciu o umowę cywilno-prawną (np. na zlecenie), ale i tacy klienci nie są z góry wyłączeni ze starania się o kredyt. Niekiedy banki wymagają, aby osoba starająca się o kredyt miała określony staż pracy w danym miejscu. W przypadku bezterminowych umów o pracę wynosi on najczęściej
3 miesiące. Kredytodawca sprawdzi również nasze dochody z ostatnich 6, 12 lub 24 miesięcy – w zależności od konkretnej sytuacji. Jeszcze inne zasady dotyczą osób, które prowadzą własną działalność gospodarczej. Bank przyjrzy się kondycji finansowej firmy.
Przeanalizuje swoje zobowiązania finansowe
O ile nie zawsze możemy mieć wpływ na wysokość otrzymywanych dochodów, to na nasze wydatki już tak. Staranie się o kredyt warto zaplanować w czasie. Jeżeli to możliwe (i nie będzie wiązać się z dodatkowymi kosztami), warto zadbać o wcześniejszą spłatę krótkoterminowych kredytów czy pożyczek. Zmniejszymy w ten sposób ogólną sumę miesięcznych wydatków i jednocześnie poprawimy naszą zdolność kredytową. Sprawdźmy koniecznie, czy przypadkiem nie zalegamy ze zapłatą jakiś rachunków czy rat za zakupy. Jeżeli tak, to nadróbmy zaległości. Znajdowanie się na liście dłużników lub negatywna historia kredytowa zazwyczaj przekreślają szanse na kredyt.
Kredyt hipoteczny: w pojedynkę czy z rodzicami lub drugą połówką?
Jeżeli uważamy, że nie jesteśmy w stanie „udźwignąć” kwoty raty przyszłego zobowiązania w pojedynkę lub nasza zdolność kredytowa nie pozwoli nam na otrzymanie całości środków z kredytu, istnieje możliwość starania się o kredyt z drugą osobą. Warto wiedzieć, że nie jest ona zarezerwowana wyłącznie dla małżeństw czy niesformalizowanych związków. Współkredytobiorca zwiększa nasze szanse na kredyt, ale tylko pod pewnymi warunkami.
Jak tłumaczy Rafał Salach, ekspert ZFPF, Credipass największą zaletą zaciągania kredytu z drugą osobą jest zwiększenie szans na otrzymanie pieniędzy z banku. Jednak pod warunkiem, że obu kredytobiorców może wykazać się łącznie odpowiednią zdolnością kredytową. Warto wiedzieć, że pod umową kredytową podpisują się dwie osoby i na obu leży obowiązek spłaty całości zobowiązania. Należy również zwrócić uwagę na wiek współkredytobiorcy. Osoby powyżej 40. roku życia mogą liczyć się ze skróceniem dostępnego okresu kredytowania. Co ważne – nie musimy być spokrewnieni z osobą, z którą bierzemy kredyt, może to być kompletnie „obcy” nam człowiek. Jednak warto wiedzieć, że jeśli nie wchodzi on w skład naszego gospodarstwa domowego, bank przyjmie wyższe koszty utrzymania. Najistotniejsza jest sytuacja finansowa drugiego wnioskodawcy.
Oprocentowanie – stałe czy zmienne?
Jednym z pytań, na które powinny odpowiedzieć sobie osoby planujące zaciągnięcie kredytu hipotecznego jest to, jakie oprocentowanie wybrać – stałe czy zmienne. Dzięki nowelizacji Rekomendacji S wydawanej przez Komisję Nadzoru Finansowego od lipca 2021 r. każdy bank musi posiadać w swojej ofercie kredyt hipoteczny z czasowo stałym oprocentowaniem.
Wysokość rat takiego kredytu pozostaje niezmienna przez okres najczęściej 5 lat, ale na rynku są nawet oferty na max. 10 lat. Należy pamiętać wtedy o tym, że rata stała obowiązuje przez 5 pierwszych lat. Po tym okresie oprocentowanie zostanie dostosowane do obowiązujących wtedy stóp procentowych. Innymi słowy rata, tak jak w przypadku oprocentowania zmiennego, może wzrosnąć lub zmaleć. Kredytobiorca ma również prawo zdecydować, czy chce pozostać przy oprocentowaniu stałym (bank zaproponuje nową wysokość stawki), czy przejść na oprocentowanie zmienne.
Jeżeli decydujemy się na kredyt z oprocentowaniem zmiennym, warto wiedzieć, że wysokość raty jest uzależniona od marży banku oraz stawki WIBOR, na którą duży wpływ ma poziom stopy referencyjnej. Dlatego w przypadku kredytu mieszkaniowego ze zmiennym oprocentowaniem możemy mieć poczucie mniejszej kontroli nad naszym budżetem ze względu na częstsze wahania wysokości raty.
Kredyt hipoteczny – jak wysoki musi być wkład własny?
Kolejną kwestią, którą musimy rozważyć, planując sięgnąć po kredyt hipoteczny, jest wysokość wkładu własnego. Obowiązująca stawka to 20% wartości całej inwestycji, jednak na rynku znajdziemy oferty z minimalnym wkładem wynoszącym 10%. Przy tych ostatnich trzeba dokładnie zapoznać się z warunkami, bo być może bank będzie chciał zrekompensować niski wkład własny jakimś dodatkowym ubezpieczeniem, by zabezpieczyć spłatę kredytu.
Komisja Nadzoru Finansowego rekomenduje, by wkład własny wynosił 20%, więc w większości banków właśnie tyle on wynosi. Warto jednak pamiętać, że wkładem własnym musi być gotówka, która powinna zostać wniesiona najpóźniej w momencie uruchomienia kredytu. Rekomendacja S nie pozwala, by w wkładem własnym była inna nieruchomość z wyjątkiem nieruchomości, na której realizowana jest budowa domu na kredyt.
Rozważ zaciągnięcie kredytu z pośrednikiem finansowym
Zaciągnięcie zobowiązania finansowego, szczególnie takiego jak kredyt mieszkaniowy, to poważna decyzja, która powinna zostać poprzedzona analizą zdolności kredytowej. Posiadasz stabilna pracę, pozytywną historia kredytową w Biurze Informacji Kredytowej budowaną przez kilka lat, poprzez terminową spłatę zobowiązań kredytowych oraz nie masz zaległości w regulowaniu rachunków, a mimo to bank odmawia udzielenia kredytu? Zgadza się, to częsty scenariusz. Wspomniane wyżej okoliczności to tylko przykład kilku zmiennych jakie są analizowane podczas procesu wydawania decyzji kredytowej. Jeśli czujemy, że nasza wiedza na temat finansów wymaga pogłębienia, warto umówić się na spotkanie z pośrednikiem finansowym. Pomoże on określić nasze szanse na kredyt. Ponadto podpowie, w jaki sposób zapanować nad zobowiązaniami, a także wyjaśni wszelkie nurtujące nas pytania.
Aż 74% kredytów hipotecznych (pod względem wartości), których udzielono w III kwartale 2022 r., było przyznanych przy wsparciu firm członkowskich ZFPF. To pokazuje, że wiedza ekspertów jest bardzo pożądana przez konsumentów, którzy cenią sobie doświadczonych specjalistów.
Źródło: ZFPF
