Czasem pojawiają się stwierdzenia, że podawanie medianowej ceny 1 mkw. lokali będzie lepsze niż analiza średniej stawki. Wyjaśniamy, czy tak jest rzeczywiście.
Szybkie wzrosty cen mieszkań wzbudzają w ostatnim czasie spore emocje, co raczej nie powinno dziwić. Wiele osób (zwłaszcza tych niekorzystających z programu BK 2%) odczuło bowiem spadek dostępności mieszkań. Czasem pojawiają się jednak zarzuty, że publikowane na przykład przez analityków średnie ceny za 1 mkw. mieszkań bywają zawyżone. Można też spotkać się z pytaniami, dlaczego w kontekście cen mieszkań nie są podawane stawki medianowe. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili wyjaśnić, czy publikowanie medianowej ceny 1 mkw. zamiast średniej stawki za 1 mkw. faktycznie jest uzasadnione. W udzieleniu odpowiedzi na to pytanie mogą pomóc dane z ponad 60 miast na prawach powiatu.
Warto przeanalizować większą liczbę polskich miast
Wydaje się, że odpowiedzi na powyższe pytanie najlepiej będzie udzielić na podstawie danych pochodzących z większej liczby rynków mieszkań. Nadają się do tego informacje, które niedawno podał GUS. Mowa o danych dotyczących średniej i medianowej transakcyjnej ceny 1 mkw. mieszkań z miast na prawach powiatu. Wspomniane statystyki pochodzą z 2022 roku, co nie stanowi jednak dużego problemu.
Medianowa cena 1 mkw. może być większa niż średnia
Poniższa tabela bazująca na informacjach Głównego Urzędu Statystycznego prezentuje 20 miast na prawach powiatu z największą dodatnią lub ujemną różnicą pomiędzy średnią oraz medianową ceną 1 mkw. Przypomnijmy, że medianowa cena 1 mkw. to stawka, której nie przekracza połowa lokali sprzedanych w danym okresie. Analogicznie można interpretować medianę ceny 1 mkw. jako stawkę, którą przekroczyła droższa połowa badanych mieszkań.
Obliczenia ekspertów portalu RynekPierwotny.pl potwierdzają, że średnia cena 1 mkw. nie zawsze jest większa od mediany. Z takim przypadkiem mamy do czynienia, gdy sprzedaż wyjątkowo drogich lokali „ciągnie” średnią w górę. Może się jednak okazać, że w danym okresie sprzedano sporo mieszkań wyraźnie tańszych od rynkowej średniej. Tak można wyjaśnić sytuację w miastach, gdzie średnia transakcyjna stawka za 1 mkw. była w 2022 r. nawet o 5% – 7% mniejsza od mediany. Mowa o następujących miastach: Słupsk, Wałbrzych, Grudziądz, Legnica, Siedlce, Leszno i Nowy Sącz.
Różnice pomiędzy średnią i medianą nie są wielkie
Warto pamiętać, że poniższa tabela uwzględnia jedynie miasta z największymi różnicami procentowymi pomiędzy średnią oraz medianą cen 1 mkw. mieszkań. W niemal połowie miast na prawach powiatu, taka różnica nie przekroczyła +/-2,0%. Jeżeli chodzi o różnice kwotowe, to tylko w jednej trzeciej analizowanych miast luka pomiędzy średnią i medianową ceną metrażu była większa niż 200 zł/mkw. Między innymi dlatego publikowanie medianowej ceny 1 mkw. zamiast średniej stawki nie wydaje się bezwzględnie konieczne.
Średnią cenę mieszkania łatwiej jest porównywać
Należy również dodać, że średnia cena metrażu jest o wiele częściej podawana w krajowych i zagranicznych źródłach. Taka sytuacja niejako wymusza używanie średniej ceny 1 mkw., jeśli chcemy łatwo porównać różne dane cenowe (np. informacje GUS-u oraz statystyki z systemu BIG DATA RynekPierwotny.pl). Średnia arytmetyczna cena 1 mkw. posiada również zaletę związaną z jej łatwym oraz intuicyjnym zrozumieniem przez czytelników. W przypadku mediany, sytuacja wygląda odrobinę inaczej i wymaga czasem dodatkowych wyjaśnień.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
