Koszty związane z zakupem 60-metrowego mieszkania na kredyt, poza wkładem własnym mogą sięgnąć nawet kilkunastu tysięcy złotych. Część z nich trzeba ponieść jeszcze przed zaciągnięciem kredytu, a inne będą konieczne dopiero przy lub po podpisaniu umowy notarialnej. Ile kapitału trzeba zgromadzić, aby myśleć o zakupie nowego mieszkania, a z jakimi kosztami trzeba się liczyć, kiedy transakcja dotyczy rynku wtórnego?
Średnia cena m2 mieszkania na rynku pierwotnym, według informacji publikowanych przez Narodowy Bank Polski za ostatni kwartał 2014 roku, wynosi 4705 zł (wyliczona na podstawie danych z 10 miast). Za 60-metrowe mieszkanie trzeba by więc średnio zapłacić 282,3 tys. zł. Można więc przyjąć, że cena zakupu modelowego mieszkania na rynku pierwotnym to 280 tys. zł i ta kwota posłuży jako punkt wyjścia do szacowania kosztów transakcyjnych.
Wkład własny to nie wszystko
Aby myśleć o kredycie hipotecznym na zakup mieszkania trzeba posiadać własny kapitał na ten cel. Komisja Nadzoru Finansowego określiła minimalny udział własny kredytobiorcy w sfinansowaniu zakupu mieszkania na 10% w 2015 roku. W omawianym przykładzie wkład własny wyniesie 28 tys. zł. Ale to nie jedyny wydatek związany z zaciągnięciem kredytu – dodaje Marzena Zbierska z portalu TargiMieszkaniowe.net. Do tego dochodzi jeszcze prowizja banku za udzielenie kredytu, która w większości ofert nie przekracza 2% (czyli 5600 zł), ale zwykle nie jest też dużo niższa. Część banków dolicza prowizję do rat kredytowych, ale niektóre nie stosują takiej praktyki i wtedy prowizja płatna jest jednorazowo. Bank może również oczekiwać wyceny kredytowanej nieruchomości (300-400 zł) oraz ubezpieczenia mieszkania od zdarzeń losowych (ok. 300 zł).
Umowa deweloperska wymaga aktu notarialnego. W przypadku nieruchomości o wartości 280 tys. zł maksymalna taksa notarialna to 945 zł, osobno pobierana jest opłata za wypisy (maksymalnie trzeba szacować 1200 zł), podatek VAT oraz opłata sądowa za wpis roszczenia nabywcy do księgi wieczystej: 150 zł. Koszty aktu – w sumie prawie 2800 zł – rozkładają się po połowie na kupującego i dewelopera, więc trzeba być przygotowanym na wydatek rzędu 1400 zł.
Czasami deweloperzy, którzy zawierają umowy zawsze w tej samej kancelarii notarialnej mają wynegocjowane zniżki w cenie (ulgę w taksie notarialnej), ale nie jest to regułą. Ostateczna umowa przenosząca własność nieruchomości na kupującego to kolejne 2 tys. zł, które leży już po stronie kupującego. W tym zawiera się taksa notarialna i opłata za wypisy (wraz z podatkiem VAT). Opłata sądowa za utworzenie księgi wieczystej i wpis właściciela to 260 zł.
W przypadku nowej nieruchomości kupujący nie płaci podatku od czynności cywilnoprawnych w odniesieniu do umowy notarialnej, ale bank kredytujący nieruchomość będzie wymagał wpisu hipoteki do księgi wieczystej, co wiąże się z wydatkiem kolejnych 200 zł za wpis i 19 zł na podatek dla urzędu skarbowego (PCC od wpisu do hipoteki) – mówi Marzena Zbierska z portalu TargiMieszkaniowe.net. W sumie poza bankowe koszty zakupu mieszkania w omawianym przypadku na rynku pierwotnym to ok. 4,5 tys. zł.
Prowizja pośrednika i PCC
Jeśli planujemy zakup mieszkania na rynku wtórnym sytuacja wygląda nieco inaczej. Po pierwsze, w przypadku, gdy znalezienie odpowiedniej oferty zlecimy pośrednikowi, wiąże się to z zapłatą prowizji. Jej wysokość określa umowa z pośrednikiem – najczęściej jest to 3% (plus 23% VAT) wartości mieszkania, czyli dla 280 tysięcy to ponad 10 tys. zł. Po drugie zawarcie umowy kupna-sprzedaży będzie wymagało zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), który wynosi 2% wartości umowy, czyli 5600 zł. Taksa notarialna, opłata za odpisy aktu notarialnego i opłaty sądowe związane z wpisem do księgi wieczystej i ustanowieniem hipoteki to kolejne 2 – 2,5 tys. zł. Koszty transakcyjne zakupu mieszkania na rynku wtórnym mogą sięgnąć nawet kilkunastu tys. zł (w omawianym przypadku to kwota rzędu 18 tys. zł).
Trzeba jednak pamiętać, że mieszkania na rynku wtórnym są nieco tańsze (średnia cena transakcyjna używanego mieszkania według danych NBP wyniosła w czwartym kwartale ubiegłego roku 3841zł – na podstawie analizy cen w 10 miastach) i wyjściowe 280 tys. może w pewnych sytuacjach pozwolić na zakup nieco większego lokum niż na rynku pierwotnym, co w cale nie oznacza, iż w dalszym rozrachunku dokonamy w tym wypadku trafnego wyboru.
