niedziela, Grudzień 8, 2019
Facebook
Home Tagi Wpis otagowany "sprzedaż mieszkania"

sprzedaż mieszkania

Nawet teraz, gdy mieszkania sprzedają się w dość szybkim tempie, można zaprzepaścić szansę uzyskania dobrej ceny. Powodem są zbyt wysokie oczekiwania sprzedających. Znacznie zawyżona cena ofertowa odstraszy każdego klienta.

Portale z ogłoszeniami? Nie sugeruj się cenami

Przystępując do sprzedaży mieszkania, pierwszym krokiem jest oszacowanie ceny ofertowej. Sprzedającym pomocą służą portale ogłoszeniowe, lecz kreowanie informacji o rynku na podstawie cen z Internetu nie jest dobrym rozwiązaniem. W większości przypadków są to wartości, które nie spowodują zainteresowania potencjalnych nabywców, a wręcz ich odstraszą.

Ceny nieruchomości uwidocznione na portalach, a ceny transakcyjne, to dwie różne rzeczy. Częstym błędem popełnianym przez sprzedających jest „dokładanie” do ceny pokaźnej kwoty na ewentualne upusty negocjacyjne – czyli np. wystawię za 450 tys., ale sprzedam za 410 tys., co spowoduje, że potencjalny kupujący będzie usatysfakcjonowany, że aż tyle wytargował. Niestety jest olbrzymia szansa, że do tych negocjacji w ogóle nie dojdzie, bowiem kupujący nie zainteresuje się ofertą o nierynkowej cenie

komentuje Piotr Kerner, dyrektor biura Metrohouse na warszawskim Grochowie.

Dodaje też, że paradoksem jest to, że potencjalny nabywca byłby w stanie kupić nieruchomość za 410 tys. zł, ale sprzedający przez taką politykę cenową nie dał mu na to szans.

Konsekwencje niewłaściwej wyceny

Także dla Macieja Górki, kierownika biura Metrohouse w Gdańsku, prawidłowa wycena mieszkania do sprzedaży jest podstawą przy wystawianiu lokalu na sprzedaż.

– Klienci często wychodzą z założenia, że dołożą np. 50 tysięcy do ceny, żeby było z czego ją obniżać, a jeżeli pojawi się zainteresowany klient to ją opuszczą. Problem w tym, że przy tak zawyżonej cenie ten klient w ogóle się nie pojawia. Osoby, które przeglądają strony z ogłoszeniami nie zajmują się zwykle profesjonalnie rynkiem nieruchomości, przez co nie są w stanie przewidzieć, że akurat przy tej ofercie będą w stanie wynegocjować tak dużą sumę.

Nieprawidłowa ekspozycja na stronach w Internecie.

– Przykładowo właściciele oczekują za swoją nieruchomość 330 tysięcy dając ogłoszenie z ceną 380 tysięcy do negocjacji. Osoba zawężająca na portalach kryteria do ceny 350 tysięcy nie zobaczy tej oferty choć finalnie właściciele za taką cenę by ją sprzedali. Swoim klientom polecam zawsze zawyżenie ceny o maksymalnie 5% wartości mieszkania dzięki czemu oferta może dotrzeć do większej ilości odbiorców.

Porada jest o tyle istotna, że jak wynika danych zawartych w ostatnim Barometrze Metrohouse i Gold Finance za III kw. 2019 r. ostateczne negocjacje cen nie są szczególnie duże. Najwięcej, bo 5 proc. utargują nabywcy mieszkań w Krakowie, zaś 4 proc. w Łodzi. W innych największych miastach nie wynegocjujemy zwykle więcej niż 3 proc. Oczywiście statystyki te nie obejmują obniżek, które pojawiają się w trakcie ekspozycji oferty na rynku. Jest to kolejne kilka procent pierwszej ceny ofertowej.

Źródło: Barometr Metrohouse i Gold Finance, III kw. 2019

Przeczytaj także:

Ewelina Strzałkowska, koordynator biura Metrohouse z Olsztyna potwierdza, że kupujący szukają mieszkań w ścisłym przedziale cenowym. Droższe mieszkania najczęściej po prostu odrzucają i w ogóle nie zwracają na nie uwagi.

– Zdarza się, że klient dojrzewa do obniżenia ceny, ale wtedy część poszukujących kupujących już jest po transakcji, a inni zaczynają zastanawiać się, dlaczego mieszkanie, które od miesięcy jest reklamowane w sieci nadal nie może się sprzedać. W takich przypadkach doszukują się różnych przyczyn, mówi Ewelina Strzałkowska.

Sentymenty i „życzliwi” doradcy

Z kolei Aneta Thomas, doradca Metrohouse z Krakowa tłumaczy, że przy ustalaniu ceny rynkowej należałoby sprawdzić rynkową cenę w okolicy w segmencie podobnych mieszkań. Najlepiej swoją decyzję o wystawieniu konkretnej ceny skonsultować z doświadczonym pośrednikiem, który swoją opinię o cenie wystawi na podstawie dostępnych mu cen transakcyjnych. – Nie należy kierować się sentymentem oraz tym, za ile sprzedał sąsiad. Często zdarza się, że ludzie w rozmowach ze znajomymi dodają kilkadziesiąt tysięcy, aby uatrakcyjnić transakcję w oczach najbliższych. Z drugiej strony nie należy też patrzeć na swój lokal na sprzedaż zbyt krytycznym okiem – czasem wystarczy niewielkie odświeżenie oraz kilka elementów z dziedziny home staging, aby mieszkanie zyskało nową jakość.

Źródło: Metrohouse

Sprzedaż mieszkania bywa drogą przez mękę, ale można ułatwić sobie życie i uniknąć niepotrzebnego stresu. Stosując się do wskazówek przygotowanych przez Home Brokera zwiększamy szansę zarówno na szybkie znalezienie kupca, jak i na uzyskanie wyższej ceny.

Choć deweloperzy notują rekordy sprzedaży, to nadal wiele mieszkań kupowanych jest na rynku wtórnym. Jak to jest, że jedne lokale w mig znajdują nabywcę, a w przypadku niektórych proces ten trwa miesiącami? Jednym z kluczowych elementów jest cena dopasowana do realiów rynkowych, ale oprócz niej znaczenie ma też kilka innych rzeczy. Home Broker przygotował poradnik dla tych, którzy chcieliby szybko i korzystnie sprzedać swoje mieszkanie.

  • Dobre zdjęcia w ogłoszeniu

Ludzie są wzrokowcami. Oglądając ogłoszenie o sprzedaży mieszkania nie chcą widzieć poplamionych zasłon, zaniedbanej toalety, czy domowników siedzących przy stole w półmroku. Należy pokazać im czyste i estetyczne wnętrze, które zachęci do tego, by zobaczyć więcej. Światło dzienne jest świetnym sprzedawcą i pozwala zrobić dobrej jakości jasne zdjęcia. Dobre oświetlenie sprawia, że wnętrze wydaje się bardziej przestronne, co również działa na korzyść sprzedającego. Jeśli ktoś nie ma sprzętu lub umiejętności by zrobić dobre fotografie, powinien po prostu zapłacić za to osobie, która zna się na rzeczy. Będzie to inwestycja, która z pewnością się zwróci.

  • Neutralizacja mieszkania

Jak wyjątkowe i piękne by nie było, zdjęcie ze ślubu nie jest dobrą ozdobą na ścianie przy prezentacji mieszkania. Należy pamiętać, że nieruchomość ma podobać się potencjalnemu kupującemu, a nie sprzedającemu. Należy więc usunąć wszystkie prywatne pamiątki i uczynić wnętrze jak najbardziej neutralnym. Wzorem powinny być wnętrza dobrych hoteli – nie ma tam wielu drobnych ozdóbek, co najwyżej jakaś rzeźba czy grafika na ścianie.

  • Odpowiednio ułożone ogłoszenie sprzedaży

Przed przygotowaniem ogłoszenia warto zastanowić się, kto może być zainteresowany zakupem naszego mieszkania, by przygotowując treść anonsu skupić się na zaletach istotnych dla danej osoby. Przykładowo kawalerki w Śródmieściu nie kupi raczej rodzina z dziećmi, więc obecność placu zabaw czy przedszkola w pobliżu będzie informacją zbędną. Przy kawalerce zlokalizowanej w dobrym punkcie miasta warto wyeksponować dobre połączenie komunikacyjne, bliskość centrów rozrywki, bezpieczne miejsce parkingowe i tak dalej.

W ogłoszeniu dobrze jest skupić się na konkretach, a nie „lać wodę”. Zamiast pisać o dobrym dojeździe do centrum, lepiej podać  jakie linie zatrzymują się na przystanku i ile minut zajmuje dojechanie do rozpoznawalnego punktu. Potencjalnego kupującego zainteresują też szczegóły takie jak dokładne wymiary pokoi, dostępność piwnicy i komórki lokatorskiej oraz miejsca garażowego.

  • Realna cena

Sprzedający mieszkanie chciałby za nie uzyskać możliwie najwięcej. Prawda jest jednak taka, że wygórowane oczekiwania odstraszają potencjalnych kupujących, należy więc dopasować je do warunków rynkowych. Nawet najlepiej przygotowane mieszkanie będzie miało kłopot ze sprzedażą gdy cena będzie zbyt wysoka.

  • Prawda lepsza od kłamstwa

W ogłoszeniu nie powinno się ukrywać faktów. Jeśli mieszkanie wymaga remontu, to oglądanie go przez osobę szukającą lokalu gotowego do wprowadzenia będzie stratą czasu dla obu stron. Szanujmy swój czas i czas innych ludzi. Nie ma co pisać o nieruchomości „położona w cichej okolicy” gdy za oknem co dwie minuty przejeżdża tramwaj. Potencjalny kupujący szybko to zweryfikuje.

  • Komfortowe oglądanie mieszkania

Po publikacji ogłoszenia o sprzedaży, można zacząć oczekiwać telefonów i wizyt od potencjalnych kupujących. Pamiętajmy, że pierwsze wrażenie odgrywa ogromną rolę. Już uprzejmość podczas rozmowy telefonicznej zwiększa szanse na pozytywne zakończenie. Należy w konkretny sposób udzielić informacji i zachęcić rozmówcę do obejrzenia nieruchomości.

Podczas bezpośredniego spotkania dobrze widziane są spokój i cisza. Oglądanie mieszkania w chaosie i pośpiechu nie sprzyja zakupowi. Na ten czas w lokalu powinien panować idealny porządek. Fakt, ze sprzedajemy go bez mebli i wyposażenia nie ma znaczenia –musi być wysprzątany tak, by potencjalny kupujący chciał w nim zamieszkać. Można też zadbać, by dzieci bawiły się spokojnie w swoich pokojach bądź na podwórku, a jeśli mamy głośnego psa, powinien udać się na ten czas na spacer. Jeśli mieszkanie ma zostać obejrzane przez kilku kupujących, warto dać zapas czasu na każdego z nich. Sytuacja, w której ktoś czeka w kolejce na obejrzenie lokalu jest niedopuszczalna.

  • Pomoc home stagera

Na rynku mieszkaniowym jest coraz więcej firm i osób zajmujących się przygotowywaniem mieszkania do sprzedaży lub wynajmu. Taka usługa nazywa się home stagingiem. Jej celem uwypuklenie zalet nieruchomości i przygotowanie jej tak, by spodobała się oglądającym. Zwykle jest to odświeżenie ścian, dobranie odpowiednich dodatków i usunięcie zbędnych rzeczy. Chodzi o zwiększenie szansy na szybkie i korzystne cenowo sprzedanie mieszkania, przy zachowaniu możliwie niskich kosztów inwestycji. Średnio przygotowanie mieszkania do sprzedaży to wydatek rzędu maksymalnie 1 proc. jego wartości, ale często pieniądze te zwracają się z nawiązką.

 

Źródło: Marcin Krasoń, Home Broker

Wokół sprzedaży mieszkań urosło wiele mitów. Kilka najczęściej pojawiających się na rynku przedstawiają pośrednicy z sieci biur nieruchomości Metrohouse.

  1. Lepiej zawyżyć cenę, żeby było z czego obniżać

Negocjacje są nieodłącznym elementem każdej transakcji. Wszyscy przystępujący do rozmów o cenie liczą na to, że uda się jeszcze obniżyć cenę proponowaną przez sprzedającego. Rezultat jest taki, że pierwsza cena całkowicie odbiega od realiów rynkowych. Nie można wykorzystać efektu świeżości pojawienia się na rynku nowej oferty, a moment kiedy jest ona najlepiej wypozycjonowana na rynku jest zniweczony złą wyceną. Przy określaniu ceny ofertowej nie warto skupiać się na innych ofertach sprzedaży (skoro nadal nimi są, widocznie nie cieszą się zainteresowaniem), ale poprosić o pomoc np. doświadczonego pośrednika, który na bazie przeprowadzonych transakcji potrafi określić prawdziwe realia rynkowe.

  1. Lepiej wstrzymać się ze sprzedażą pierwszemu klientowi

Z doświadczenia Metrohouse wynika, że największe zainteresowanie ofertą następuje w pierwszych dniach po wystawieniu jej na rynek. Wtedy też można liczyć na to, że w mieszkaniu zacznie pojawiać się największa grupa potencjalnych klientów. Być może któryś z nich zdecyduje się na zakup. Sprzedający są często zaskoczeni tym, że pierwszy klient oglądający mieszkanie decyduje się na zakup. Zwykle pojawiają się wątpliwości co do wystawionej ceny ofertowej. Zamiast rozmów o warunkach transakcji zdarza się, że sprzedający wycofują się z zakupu, by powrócić na rynek z wyższą ceną ofertową. Wtedy okazuje się, że o klienta nie jest już tak łatwo, a nasz potencjalny nabywca znalazł inną ofertę z bardziej zdecydowanym właścicielem lokalu.

  1. Lepiej korzystać z usług wielu pośredników

Kolejny mit to powierzenie sprzedaży nieruchomości każdemu pośrednikowi, który zaoferuje swoje usługi. Warto sobie zadać pytanie – jak wiele dla promocji oferty jest w stanie zrobić pośrednik, który nie ma właściwie żadnej gwarancji, że jego działania znajdą odzwierciedlenie w przeprowadzonej transakcji? Najkorzystniejszą formą współpracy jest umowa z klauzulą wyłączności, kiedy za sprzedaż odpowiada tylko jeden pośrednik i jest rozliczany z prowadzonych działań. Obsługa przez jednego agenta to także porządek na portalach ogłoszeniowych, gdzie dana oferta występuje tylko raz.

  1. Lepiej nie inwestować w sprzedawane mieszkanie

Przy sprzedaży auta chcemy, by wyglądało ono idealnie – nawet jeśli stan techniczny być może pozostawia sporo do życzenia, troszczymy się o porządek w środku samochodu i wypolerowany lakier. Podobnie jest na rynku mieszkaniowym. Kupujemy wzrokiem, dlatego warto, by odpowiednio przygotować mieszkanie do sprzedaży. Warto zainwestować w pomalowanie ścian. Świeży biały kolor ścian potrafi zdziałać cuda. Deprymująco na klienta działają wszelkiego rodzaju, nawet niewielkie, usterki – odklejona klepka podłogowa, urwana klamka, czy też cieknący kran. Koszty naprawy są naprawdę niewielkie, ale pierwsze wrażenie klienta jest nie do powtórzenia.

  1. Lepiej zrobić kompleksowy remont, by uzyskać lepszą cenę

Przy przygotowywaniu mieszkania do remontu warto także mieć umiar. Część klientów wychodzi z założenia, że mieszkanie po generalnym remoncie zostanie sprzedane po znacznie wyższej cenie. Niestety, jak twierdzą doradcy z Metrohouse, nie jest to prawda. Rzadko zdarza się, że by nabywcy doceniali duże nakłady poniesione na remont. Każdy ma swoją wizję kupowanego mieszkania i sposób aranżacji po prostu może nie przypaść im do gustu. Zresztą mieszkania po większych remontach nie są wstanie konkurować cenowo z podobnymi propozycjami na rynku. Dlaczego? Każdy właściciel chce przecież zrekompensować sobie nakłady poniesione na remont dokładając jego koszty do ceny ofertowej.

 

Źródło: Metrohouse

Spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego jest prawem niezbywalnym, w związku z czym nie można mówić o jego nabyciu ani też zbyciu w rozumieniu ustawy o PIT. 5-letni termin eliminujący zapłatę podatku od sprzedaży mieszkania może być liczony jedynie od daty nabycia prawa zbywalnego, tj. przekształcenia spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego w prawo własności.

Generalną zasadą opodatkowania sprzedaży mieszkań jest, że jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw w nim wymienionych miało miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, stanowi źródło przychodu i w efekcie skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego i zapłaty PIT (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT). W praktyce sprzedaż mieszkania zakupionego w 2017 r. będzie wolna od PIT dopiero w 2023 r.

Czy moment przekształcenia spółdzielczego prawa do lokalu w prawo własności wpływa na bieg powyższego terminu?

Z wątpliwością w tej kwestii zwrócił się do fiskusa podatnik, który od 1980 r. posiadał spółdzielcze prawo lokatorskie do lokalu mieszkalnego. Rok temu rozwiódł się i sąd przyznał to prawo jemu, jednocześnie zasądzając spłatę na rzecz byłego małżonka w wysokości prawie połowy wartości mieszkania. Z uwagi na fakt, że podatnik nie dysponował wolnymi środkami finansowymi, postanowił jeszcze w tym roku podpisać umowę ze spółdzielnią o przekształcenie lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w prawo odrębnej własności, a następnie sprzedać prawo własności.

Sprzedaż na pokrycie spłaty małżonka

Podatnik stanął na stanowisku, że przekształcenie spółdzielczego prawa do tego lokalu w prawo własności nie będzie stanowić nabycia w rozumieniu ustawy o PIT, stąd nie będzie musiał zapłacić podatku od jego sprzedaży. Jego zdaniem, w przypadku takiego przekształcenia nie można mówić o nabyciu prawa, bo prawo przysługujące podatnikowi istnieje od 1980 r., skoro od tego roku nieprzerwalnie zamieszkiwał w mieszkaniu i opłacał wszystkie należności z nim związane.

Ponadto uznał, że zbycie prawa własności nie spowoduje u niej jakiegokolwiek wzbogacenia się, bo sporą część z uzyskanej sumy podatnik przeznaczy na rzecz byłego małżonka. Z kolei z pozostałej kwoty będzie musiał zaspokoić własne potrzeby mieszkaniowe. Przekształcenie nie będzie polegało na zawarciu umowy sprzedaży i nie spowoduje też zmian związanych z formą użytkowania lokalu. Zbycie nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.

Kluczowa data nabycia prawa własności, nie prawa do lokalu

Fiskus nie przychylił się do stanowiska podatnika, uznając, że nieprawidłowo ustalił on datę nabycia mieszkania, które zamierza sprzedać.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 16 maja 2017 o sygn. 0111-KDIB2-2.4011.46.2017.1. stwierdził, że słowo „nabycie” jest synonimem otrzymania czegoś na własność, a spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego w żadnym wypadku nie ma charakteru własnościowego. Osoba posiadająca takie prawo jest jedynie osobą uprawnioną do używania lokalu jako najemca, a właścicielem i zarządzającym jest spółdzielnia. Poza tym prawa tego nie można nabyć, można je jedynie ustanowić. W konsekwencji, ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego nie jest nabyciem w rozumieniu przepisów ustawy o PIT.

Zdaniem fiskusa w rozpatrywanej sprawie nabycie odrębnej własności mieszkania nastąpiło w dniu, w którym podatnik zawarł ze spółdzielnią umowę ustanowienia odrębnej własności, tj. w 2017 r., stąd aby uniknąć PIT od sprzedaży prawa własności, sprzedaż musiałaby nastąpić dopiero w 2023 r.

Spłata na rzecz małżonka nie będzie kosztem przekształcenia

Jednocześnie fiskus podkreślił, że podstawę opodatkowania podatnik może obniżyć o koszty nabycia i sprzedaży prawa własności. Mogą być nimi m.in. wkład mieszkaniowy wniesiony w celu uzyskania spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego czy poniesione przez podatnika koszty opłat notarialnych związanych z przekształceniem mieszkania z lokatorskiego na własnościowe.

Natomiast spłata dokonana na rzecz byłego małżonka jest wydatkiem związanym z podziałem majątku wspólnego małżonków w wyniku ustania małżeńskiej wspólności majątkowej. Nie stanowi zatem kosztu nabycia ich mieszkania.

Źródło: Tax Care SA

Klienci składający wniosek o kredyt hipoteczny, niekiedy już w trakcie jego rozpatrywania, dowiadywali się, że marża będzie wyższa, niż początkowo informowano. Expander zwraca jednak uwagę, że już niedługo takie działanie będzie zakazane przez prawo. Dzięki uchwalonej właśnie przez Sejm ustawie o kredycie hipotecznym, będziemy mieli przynajmniej 35 dni gwarancji niezmienności oferty.

Jeśli ustawa wejdzie w życie, to starając się o kredyt hipoteczny, będziemy otrzymywali formularz, w którym zostaną wymienione wszystkie najważniejsze parametry kredytu (np. marża, prowizja). Taki dokument będzie dla banku wiążący przez 14 dni. To oznacza, że jeśli złożymy wniosek we wspomnianym okresie, a bank wprowadzi podwyżkę marż, nas nadal będzie obowiązywać ta wskazana w formularzu. Bank może oczywiście taki wniosek odrzucić, z wyjątkiem sytuacji, kiedy klient ma już wydaną pozytywną decyzję kredytową. Wtedy nie może już uniknąć udzielania kredytu z marżą sprzed podwyżki. Nowa ustawa mówi, że decyzja kredytowa będzie musiała zachować ważność przez przynajmniej 14 dni od jej wydania. Nie będzie jednak mogła wygasnąć wcześniej niż po 35 dniach od momentu złożenia wniosku. Kredytobiorcy będą więc mieli dużo czasu na porównanie ofert różnych banków.

Bank będzie musiał podać przyczynę decyzji odmownej

Innym problemem, na który zwracali uwagę niektórzy kredytobiorcy, był brak podawania przyczyn negatywnej decyzji w sprawie udzieleniu kredytu. Był to duży kłopot, zwłaszcza w sytuacji, gdy klient miał odpowiednie dochody, ale np. w BIKu znajdowały się nieaktualne informacje o jego zadłużeniu. Uchwalona właśnie ustawa nakazuje bankom udzielić informacji o przyczynie odrzucenia wniosku niezwłocznie, jeśli były nią informacje zawarte w jakiejś bazie danych. Dzięki temu klient dowie się, że np. w BIKu czy bazie dłużników, widnieją nieaktualne informacje i może podjąć działania zmierzające do ich poprawy.

Prowizja za wcześniejszą spłatę tylko przez 3 lata

Nowa ustawa przyznaje klientom pewne przywileje nie tylko podczas procesu uzyskiwania kredytu, ale również w trakcie jego spłaty. Po pierwsze mówi, że jeśli klient będzie chciał spłacić kredyt ze zmiennym oprocentowaniem przed terminem, to prowizja z tego tytułu może wynieść nie więcej niż 3% spłacanej kwoty. Co więcej, będzie ona mogła być naliczana nie dłużej niż przez 3 pierwsze lata spłaty. Jeśli będziemy chcieli nadpłacić kredyt później, np. w 5 roku spłaty, bank nie będzie mógł z tego tytułu naliczyć żadnych opłat. Inaczej wygląda sprawa w przypadku kredytów, w których oprocentowanie przez kilka lat pozostaje na stałym poziomie. W tym okresie prowizja może być naliczona, ale nie może być wyższa niż koszty, jakie bank ponosi w związku z taką przedterminową spłatą.

Sześć miesięcy na sprzedaż mieszkania

Ustawa poprawia także sytuację kredytobiorców, którzy mają problemy ze spłatą swojego zadłużenia. Wedle nowego prawa, jeśli klient spóźnia się ze spłatą, to bank powinien wezwać go do uregulowania zaległości i wyznaczyć na to termin nie krótszy niż 14 dni roboczych. Jednocześnie powinien poinformować klienta o możliwości wnioskowania o restrukturyzację zadłużenia (np. wydłużenia okresu spłaty itp.). Jeśli restrukturyzacja nie rozwiąże problemu, bank powinien pozostawić klientowi 6 miesięcy na sprzedaż mieszkania. W ten sposób dłużnik będzie mógł zdobyć pieniądze na spłatę długu. Dopiero po tym czasie, kredytodawca może podjąć dalsze czynności zmierzające do przejęcia mieszkania. Takie prawo jest bardzo korzystne dla kredytobiorców, gdyż sprzedając lokum samodzielnie, zwykle uzyskują znacznie wyższą cenę niż wtedy, gdy dzieje się to podczas licytacji.

Na koniec należy podkreślić, że niestety ustawa będzie dotyczyła jedynie tych kredytów, których umowy zostaną podpisane już po wejściu w życie nowego prawa.

Autor:Jarosław Sadowski, Główny Analityk Expander

W minionym roku były dwa momenty szczytowego zainteresowania mieszkaniami z rynku wtórnego. Warto wiedzieć które, aby lepiej zaplanować sprzedaż swojego mieszkania.

W branży pośrednictwa w obrocie nieruchomościami są dwa momenty, kiedy dochodzi do szczególnego wzrostu zainteresowania zakupem mieszkania. Jest to wiosna i jesień. W ostatnich latach do tych dwóch szczytowych momentów dochodziły także miesiące letnie. Analiza aktywności klientów kupujących mieszkania w 2016 r. przeprowadzona przez sieciową agencję nieruchomości Metrohouse pokazuje, że ugruntowane przez lata stereotypy ulegają zmianie.

Mocny początek roku

Choć różnice pomiędzy aktywnością klientów nie są znaczące, to statystycznie najwięcej transakcji sprzedaży zostało zawartych w lutym, co może dziwić kontekście uśpionego zwykle rynku nieruchomości w pierwszych miesiącach roku. Drugim z kolei miesiącem transakcyjnym był kwiecień. W tym przypadku nie było zaskoczenia, bo zwykle poprawa pogody zwykle zachęca do większego zainteresowania prezentacjami nieruchomości.

Wakacje i końcówka roku słabsze

Tym razem miesiące wakacyjne nie były zbyt pracowite dla agentów nieruchomości. Większość poszukujących mieszkania przerwała na ten czas poszukiwania korzystając z uroków urlopu. W miesiącach wakacyjnych przeprowadzono łącznie 15% wszystkich transakcji. Nie zawsze jednak okres wakacyjny oznacza spowolnienie w branży. Wielokrotnie, ku zaskoczeniu samych pośredników, lipiec i sierpień okazywały się satysfakcjonujące pod tym względem.

Wbrew pozorom statystycznie najsłabszym okresem transakcyjnym był grudzień. Jak widać do zakupów na rynku wtórnym nie zmobilizowała wchodząca w życie od stycznia zmiana zasad kredytowania zakupu (wyższy wkład własny). Należy jednak zwrócić uwagę na dość intensywny okres między świąteczny, gdzie dokonano dość dużą (jak na ten okres) liczbę transakcji.

Kiedy wystawić swoje mieszkanie na sprzedaż?

Według statystyk Metrohouse najczęściej pojawiający się zakres czasowy przy sprzedaży mieszkania wystawionego po cenie rynkowej wynosi od 90 do 130 dni. Warto o tym pamiętać planując przeprowadzenie transakcji sprzedaży mieszkania. Aby trafić na szczyt zainteresowania potencjalnych nabywców warto zatroszczyć się o kontakt z pośrednikiem i ekspozycję oferty odpowiednio wcześniej. Dobrym okresem jest właśnie zima, kiedy można dopełnić wszelkich formalności związanych z wystawieniem oferty na rynek i spokojnie oczekiwać wiosennego szczytu zainteresowania. Ponadto w pierwszych miesiącach roku podaż nowych ofert mieszkań na rynku jest niższa, co umożliwia lepszą ekspozycję oferty i większe możliwości wypromowania oferty.

Źródło: Metrohouse

Sprzedaż mieszkania bywa czasochłonnym procesem. Jeśli nie chcemy zbyć naszej nieruchomości za zaniżoną cenę, powinniśmy przygotować się nawet na kilka miesięcy oczekiwania na odpowiedniego kupca. W przypadku mniej popularnych metraży, czas ten może się jeszcze wydłużyć. Eksperci Związku Firm Doradztwa Finansowego podpowiadają, jak przygotować ofertę, aby zwiększyć nasze szanse na powodzenie i przyspieszyć zawarcie transakcji.

Ile warte jest moje mieszkanie?

Podstawową kwestią w procesie sprzedaży mieszkania jest jego właściwa wycena. Większość osób kieruje się metodą porównawczą, czyli ustala ją na podstawie obserwacji podobnych ofert. Niestety każdy lokal jest inny i określona przez nas stawka może nie do końca odpowiadać rzeczywistej wartości. – W takiej sytuacji najlepiej jest skorzystać z pomocy profesjonalisty. Ustali on bowiem cenę, która będzie nie tylko satysfakcjonująca dla nas ale i dodatkowo nie odstraszy potencjalnych nabywców. Wsparcie doradcy może okazać się przydatne również w trakcie negocjacji cenowych. Jego doświadczenie w tym zakresie, jest o wiele większe od naszego, co z pewnością przyniesie wymierne korzyści. Pamiętajmy także, iż pośrednicy dysponują szerszymi możliwościami rozpowszechnienia oferty, zarówno w internecie, jak i prasie – mówi Jakub Lotz, ekspert ZFDF, Open Finance.

Dobre ogłoszenie to podstawa

Zamieszczając ofertę sprzedaży w internecie postarajmy się przedstawić wszelkie niezbędne informacje dotyczące nieruchomości. Ważny jest metraż, rozkład i liczba pomieszczeń, kondygnacja czy lokalizacja w budynku. Istotne są też wiadomości dotyczące daty i zakresu remontów oraz wykorzystanych przy tym technologii. Mogą bowiem mieć wpływ na późniejszą wysokość kosztów eksploatacyjnych. Postarajmy się dokładnie przeanalizować ofertę i określić potencjalnego odbiorcę. – Jeśli dysponujemy trzypokojowym lokalem, najpewniej zainteresowane będą nim rodziny z dziećmi. Warto zatem w ogłoszeniu dodać informacje dotyczące znajdujących się w pobliżu przedszkoli, placów zabaw  czy parków – mówi Marcin Krasoń, ekspert ZFDF, Home Broker. – Gdy natomiast sprzedajemy kawalerkę, nabywcami mogą okazać się  studenci lub single, dla których większym walorem będzie np. dobre skomunikowanie z centrum miasta czy obiektami akademickimi. Ważne, aby prezentacja oferty była zwięzła, zbyt długi tekst może bowiem zniechęcić potencjalnych kupców.

Obraz przekazuje więcej niż słowa

Bardzo ważnym elementem każdego ogłoszenia są zdjęcia. To właśnie one mogą przykuć uwagę nabywcy i skłonić go do zapoznania się z ofertą. Wykonanie fotografii dobrej jakości nie zawsze jest jednak proste, zwłaszcza, jeśli nie dysponujemy profesjonalnym sprzętem. Jeśli nie chcemy skorzystać z pomocy profesjonalisty postarajmy się samemu wykonać fotografie. Najlepiej zrobić je rano, kiedy w pokojach jest najwięcej naturalnego światła. Wcześniej jednak posprzątajmy i usuńmy zbędne rzeczy ograniczające przestrzeń. Możemy nawet wynieść część mebli, tak aby pokój wydawał się większy. Ukryjmy też przedmioty osobiste: zdjęcia, pamiątki, ubrania czy zabawki. Bez ich widoku potencjalnemu nabywcy łatwiej będzie wyobrazić sobie swoje własne rzeczy w nowej przestrzeni, co może mieć wpływ na jego decyzję.

Inwestycja w sprzedawane mieszkanie

Przygotowując ofertę i zdjęcia możemy także skorzystać z pomocy specjalistów zajmujących się tzw. home stagingiem. Ich zadaniem jest przygotowanie mieszkania do sprzedaży lub wynajmu. Podpowiedzą m.in. jakie prace, takie jak malowanie czy przemeblowanie, warto wykonać przed wystawieniem oferty. – Jest to swojego rodzaju inwestycja. Czasem zaledwie kilkaset złotych wydanych na drobny remont może sprawić, że cena uzyskana w czasie sprzedaży wzrośnie o kilka tysięcy złotych – wyjaśnia Marcin Krasoń, ekspert ZFDF, Home Broker. – Home stager podpowie też, jak przygotować lokal do odwiedzin potencjalnych kupców. Możemy choćby dokładnie przewietrzyć mieszkanie, a na stole ustawić kwiaty. Teoretycznie są to drobiazgi, jednak mogą sprawić, że przyszły właściciel wybierze właśnie naszą ofertę.  

jak_podniesc_atrakcyjnosc_sprzedawanego_mieszkania_tabela_1

Związek Firm Doradztwa Finansowego (ZFDF)

Aby nie zapłacić podatku od nazbyt szybkiej sprzedaży nieruchomości, trzeba w ciągu 2 lat wydać uzyskane środki na własne potrzeby mieszkaniowe. Czyli ktoś, kto sprzedał nieruchomość, musi w tym czasie np. kupić dom czy mieszkanie. A co, jeśli w tym czasie uzyska jedynie przyrzeczenie sprzedaży, czyli po prostu zawrze umowę przedwstępną?

Wpływy ze sprzedaży nieruchomości, która znajdowała się w jednym posiadaniu przez więcej niż 5 lat, są zwolnione z podatku dochodowego. Jeśli jednak ktoś sprzeda dom czy mieszkanie w czasie krótszym niż pięć lat, musi liczyć się z koniecznością zapłaty podatku. Chyba, że zadeklaruje urzędowi skarbowemu, iż w ciągu 2 lat od sprzedaży wyda uzyskane pieniądz na własne potrzeby mieszkaniowe.

Chcieli kupić mieszkanie w budowie

Podatnik odziedziczył udziały w mieszkaniu po swojej babce. Pozostałą część udziałów dostał jako darowiznę od innych spadkobierców. W rezultacie stał się właścicielem mieszkania, które weszło do jego majątku osobistego. W 2014 roku sprzedał mieszkanie. Jak stwierdził, ze względu na sposób nabycia koszt wejścia w posiadanie mieszkania wynosił 0 zł, więc dochód był równy przychodowi.

W zeznaniu, jakie złożył po sprzedaży, zadeklarował, że w ciągu 2 lat wyda uzyskane środki na zakup innego mieszkania.

Po poszukiwaniach takiego lokalu udało mu się wraz z żoną znaleźć odpowiedni lokal. Jego wartość jest wyższa niż wynosi kwota uzyskana ze sprzedaży mieszkania, lecz podatnik zadeklarował, że brakującą kwotę dołoży ze wspólnego majątku.

Tyle tylko, że budowa budynku, w którym znajduje się interesujące podatnika mieszkanie, niedawno ruszyło. W rezultacie podatnik chciał zawrzeć z deweloperem umowę przedwstępną, na mocy której jednak nie dostałby prawa odrębnej własności (tylko rodzaj przyrzeczenia sprzedaży).

Na mocy umowy przedwstępnej podatnik zapłaciłby ratę, która pochłonęłaby cała kwotę uzyskaną ze sprzedaży mieszkania. Za to reszta płatności zostałaby zrealizowana w przyszłym roku i wtedy także podatnik wraz z żoną uzyskaliby prawo własności do lokalu.

Podatnik zanim zawarł umowę z deweloperem, zdecydował się zapytać organy skarbowe o ich ocenę takiej transakcji. We wniosku, jaki wysłał do izby skarbowej, zasugerował, że takie postępowanie sprawi, że wypełni warunki konieczne do skorzystania ze zwolnienia podatkowego.

Ma być nabycie, nie obietnica

Izba Skarbowa w Katowicach w wykładni z 25 lipca (sygnatura ITPB4/4511-457/16/MS) uznał stanowisko podatnika za nieprawidłowe. Zdaniem urzędników, podpisanie umowy przedwstępnej nie stanowi wydatku uprawniającego do skorzystania ze zwolnienia podatkowego.

Urzędnicy skarbowi przytoczyli przepisy, które precyzują, co należy rozumieć pod pojęciem „własnych celów mieszkaniowych”. Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) i b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki na własne cele mieszkaniowe rozumie się „nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem” albo „nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie”.

Tymczasem zawarcie umowy przedwstępnej nie jest nabyciem. Podatnik po podpisaniu takiego dokumentu nie będzie miał prawa własności. To uzyska dopiero przy umowie ostatecznej, która zostanie zawarta dopiero w 2017 r.

Jednak podatnik sprzedał mieszkanie w roku 2014, a więc czas na wydatkowanie środków tak, aby uniknąć podatku, miał do końca 2016 r. Jeśli więc prawo własności otrzyma w roku 2017, to nie spełni wymagań ustawy i będzie musiał zapłacić podatek od dochodu ze sprzedaży.

 

Marek Siudaj, Tax Care

Bałagan w mieszkaniu, nieprofesjonalne zdjęcia – to tylko niektóre z błędów, które popełniają osoby wystawiające swoje mieszkanie do sprzedaży. O podstawowych przeszkodach utrudniających sprzedaż opowiadają doradcy z Metrohouse.
Brak przygotowania nieruchomości do sprzedaży
Przed wystawieniem oferty do sprzedaży należy poświęcić nieco czasu na jej odpowiednie przygotowanie. Co do jednej kwestii agenci są zgodni – bałagan w mieszkaniu wystawionym na sprzedaż jest niedopuszczalny.– Niejednokrotnie w mieszkaniach wystawionych na sprzedaż zastawałem wielki nieporządek, np. niedokończony obiad, suszarkę pełną ubrań, itp. – wymienia Łukasz Szulc z Metrohouse w Elblągu. – Nieuporządkowane przedmioty, nieświeży zapach i zbyt wiele zalegających przedmiotów oraz osobistych pamiątek dekoncentrują kupującego. Bardzo ciężko będzie mu zidentyfikować się z danym lokalem – dodaje Sylwia Stefańska z Metrohouse, która uważa, że równie ważne jest zadbanie o stan oświetlenia pomieszczeń. – Kolejnym błędem jest brak odpowiedniego oświetlenia. Ciemne światło sprawia, że pomieszczenia wydają się mniejsze oraz wprowadza to nastrój przygnębienia. Naturalne światło powiększa przestrzeń, daje wrażenie ciepła. Z tego powodu warto zadbać, aby okna były odsłonięte i otwarte.“
Zawyżona cena sprzedaży
Patryk Szczodrowski z oddziału Metrohouse w Gdańsku zapytany o błędy sprzedających odpowiada, że klienci bardzo często chcą sprzedać swoją nieruchomość po cenie wyższej, niż ofertowa. – Wielu klientów upiera się przy swojej własnej wycenie nieruchomości, sporządzonej na podstawie zawyżonych cen ofertowych dostępnych w Internecie. Nie biorą pod uwagę tego, że mieszkanie z dobrą ceną nie widniałoby na portalach przez dłuższy czas.
Z kolei Angelika Karkosik z biura w Babicach wyjaśnia, z czego wynika zawyżanie cen ofertowych, a powody bywają różne: „Sąsiad obok sprzedaje jeszcze drożej” lub „Taka jest cena, bo musi mi starczyć na zakup kolejnego mieszkania”–Bardzo często spotykam się z zawyżoną ceną sprzedaży. Sądzę, że powodem tego może być m.in. zbyt emocjonalne podejście do posiadanej nieruchomości. Mamy wtedy do czynienia z klientem, który uważa, że jego mieszkanie jest jedyne w swoim rodzaju i warte jest o wiele więcej niż inne w okolicy.

Nieprofesjonalne zdjęcia
Z doświadczenia Łukasza Szulca wynika, że dużym błędem sprzedających jest umieszczanie nieprofesjonalnych zdjęć nieruchomości. Najczęściej prowadzi to do pominięcia oferty przez kupujących.– Połową sukcesu sprzedaży nieruchomości są zdjęcia. Często zdarza się, że oferta zamieszczona na portalu ogłoszeniowym przez samego sprzedającego zawiera zdjęcia wykonane telefonem komórkowym i obejmujące elementy, które nie powinny się na nich znaleźć.
Również sytuacja, która przydarzyła się Dariuszowi Mitrowskiemu z oddziału Metrohouse w Warszawie pokazuje, jak duże znaczenie dla sprzedaży mieszkania ma jakość zdjęć. – Drugaprezentacja mieszkania z klientami. Właściwie już się zdecydowali, ale chcą się jeszcze utwierdzić w wyborze, wynegocjować cenę i uzgodnić warunki transakcji. Klientom spodobała się ta oferta mimo, że znajdowała się poza preferowaną przez nich lokalizacją. Zostali zachęceni wyglądem mieszkania i osiedla na zdjęciach oraz układem pomieszczeń na dołączonym planie. Oglądamy i w którymś momencie klient sięga do telefonu, szuka i z dziwną miną pokazuje żonie – okazało się, że kiedyś znalazł tę ofertę w Internecie bezpośrednio, ale odrzucił, bo na podstawie byle jakich zdjęć właściciela uznał ją za zupełnie nieinteresującą.
Lekceważący stosunek do kupującego
,,Nasz klient nasz pan”. Wydawałoby się, że to powiedzenie wszystkim znane, ale jak zauważa Sylwia Stefańska, sprzedający niezwykle często zdają się o nim zapominać. – Kupujący narzekają na brak komfortu oglądania, brak poświęconego im czasu przez właściciela lokalu. Nie zachowujmy się, jakby był ,,intruzem”. Potraktujmy go tak, jak sami chcielibyśmy być traktowani. Jeśli poczuje się komfortowo, jest duża szansa, że będzie chciał w tej nieruchomości zamieszkać.
Przypadek opisany przez Dariusza Mitrowskiego pokazuje, jakie mogą być skutki zbyt beztroskiego stosunku do klienta i prowadzonej transakcji:- Mieszkanie na warszawskim Okęciu. Już przy drzwiach do mieszkania czuć specyficzny zapach. Dzwonek, otwierają się drzwi i widać zdewastowane mieszkanie. Nic to, wchodzimy i za chwilę z pokoju wypada przyczyna dewastacji i zapaszku: olbrzymi pies, niezwykle przyjaźnie nastawiony do gości. „Proszę się nie bać, piesek jest bardzo łagodny i przyjazny” – zapewnia nas właścicielka. Próbujemy oglądać mieszkanie, ale piesek domaga się pieszczot, na co właścicielka nie reaguje, aż wreszcie pies przewraca moją klientkę na podłogę.
Sprzedawanie nieruchomości na własną rękę
Iwona Pszczółkowska, z jednego z warszawskich bur Metrohouse, wskazuje kolejny błąd sprzedających – zwlekanie ze skorzystaniem z usług profesjonalnego agenta nieruchomości.– Częstym błędem sprzedających jest to, że zaczynają szukać pomocy agencji dopiero wtedy, gdy po wielu miesiącach nie dają sobie sami rady ze sprzedażą. Tracą w ten sposób cenny czas. Nie mają zaufania do profesjonalizmu agenta, który taką nieruchomością rzeczywiście się zajmie.
– Klient nie jest w stanie wypromować oferty tak jak pośrednik. Agent użyje całej gamy narzędzi promocyjnych, przygotuje nieruchomość do sprzedaży, wykona profesjonalne zdjęcia i prawidłowo sporządzi ofertę. No i klient nie ma bazy potencjalnych klientów zainteresowanych zakupem właśnie takiej nieruchomości, do których oferta przesyłana jest w pierwszej kolejności. – dodaje Sylwia Stefańska.
Brak zaufania do agenta
Dużym błędem sprzedających jest wchodzenie w kompetencje doradcy nieruchomości. Ilona Pawlak z oddziału Metrohouse w Brodnicy tłumaczy: – Klienci często nieświadomie utrudniają nam wykonywanie czynności leżących w kompetencjach doradcy. Mam na myśli ograniczanie i ubieganie agenta w jego działaniach. I tak, np. właściciele często próbują przejąć prowadzenie spotkania, prezentacji, uniemożliwiając tym samym przeprowadzenie profesjonalnej prezentacji nieruchomości klientowi kupującemu.
Robert Magdziarz z oddziału Metrohouse w Krakowie dodaje, że o współpracy z agencjami krążą mity nie mające związku z rzeczywistością. Tak jest np. z umową pośrednictwa z klauzulą wyłączności. – Klienci mają błędne przekonanie, że umowa z klauzulą wyłączności blokuje ich działania, a nie stwarza możliwość szybkiej sprzedaży. Wychodzą z założenia, że podpisując umowy z kilkunastoma, a niekiedy i kilkudziesięcioma agencjami mają dostęp do większej liczby klientów. Nic bardziej mylnego. Klienci poszukujący, widząc tę samą nieruchomość w kilkudziesięciu kopiach i bardzo często w różnych cenach, tracą zainteresowanie taką ofertą. Ba! Myślą, że jest coś na rzeczy, a sama nieruchomość nie jest atrakcyjna.
Opracowanie: Marzena Piotrowska – Metrohouse

Choć na polskim rynku nieruchomości panują coraz wyższe standardy, to nadal znajdują się osoby, których podejście do transakcji woła o pomstę do nieba. Próbują za wszelką cenę oszukać drugą stronę, tylko po to, by zarobić kilkaset złotych więcej na mieszkaniu, które sprzedają. Home Broker wskazuje sześć rzeczy, które najczęściej próbują ukryć zbywcy.

Do momentu podpisania aktu notarialnego i przekazania kluczy wszystko wygląda jak w bajce. Tylko, jak to czasami w bajkach bywa, nagle czar pryska. Czasami coś wychodzi na wierzch dosłownie, np. pleśń ukryta pod tapetą lub świeżym tynkiem. Nabywca powinien jak najdokładniej zlustrować kupowaną nieruchomość, co znacznie zmniejszy ryzyko niemiłych niespodzianek.

1)      Wilgoć, grzyb, przecieki

– Miałam kiedyś klientkę, która chciała sprzedać mieszkanie z ładnym dużym tarasem. W trakcie pokazywania nieruchomości nerwowo spoglądała w kierunku wyjścia na taras. Okazało się, że za firanką było na ścianie dużo wilgoci i mocno pomarszczona farba. Klientka uważała jednak, że to nie kłopot, bo… i tak co chwilę to szpachluje i maluje, więc problemu nie będzie widać – wspomina Agnieszka Golik z olsztyńskiego oddziału Home Brokera.

Pewnych rzeczy nie widać na pierwszy rzut oka. Czasami nawet na drugi ani na trzeci. Cieknąca woda może się zbierać w ścianie tygodniami nim dostanie się do środka i będzie ją widać. Sprzedający czasami starają się za wszelką cenę zakamuflować nieszczelności i przed wystawieniem mieszkania na sprzedaż kładą na ściany świeży tynk, co pozwala na kilka tygodni, a czasem nawet na dłużej, zlikwidować problem. Bywa tak, że wilgoć pojawia się tylko w określonej porze roku. Dużo dokładniej należy sprawdzić nieruchomość gdy kupujemy dom, szczególną uwagę należy poświęcić piwnicy i fundamentom. Czasami problem (nawet gdy go nie widać) można wyczuć dosłownie, zmysłem węchu, warto jednak zapłacić fachowcowi, który obejrzy nieruchomość eksperckim okiem.

2)      Problemy z izolacją cieplną

Kupowaną wiosną lub jesienią nieruchomość trudno jest samodzielnie ocenić pod kątem izolacji ciepła. Problemy z tym związane mają wpływ na wysokość rachunków za ogrzewanie oraz komfort życia i to nie tylko zimą. Może bowiem okazać się, że latem w mieszkaniu jest za ciepło, a założenie i utrzymanie systemu klimatyzacji to też niemały wydatek. Na problemy z uciekaniem ciepła najbardziej narażeni są właściciele mieszkań szczytowych na ostatnich piętrach, gdyż powierzchnia potencjalnej wymiany energii cieplnej jest największa. Jeszcze trudniej jest w przypadku mieszkań z poddaszem i skosami – wszelkie załamania i kąty w ścianach do dodatkowe mostki termiczne, czyli miejsca, gdzie jest większe ryzyko ucieczki ciepła.

Najlepiej byłoby przeprowadzić badanie kamerą termowizyjną, które pokaże różnice temperatur na ścianach i w narożnikach mieszkania. Do tego jednak wymagane są odpowiednie warunki – różnica pomiędzy temperaturą wewnątrz i na zewnątrz powinna wynosić co najmniej 10 stopni, co pozwala na rzetelne przeprowadzenie badania. No i badanie takie to wydatek kilkuset złotych.

3)      Nieproszeni współlokatorzy

Sytuacje z komedii Stanisława Barei „Nie ma róży bez ognia”, gdzie bohaterowie borykali się z problemem niechcianych lokatorów zameldowanych w ich mieszkaniu, współcześnie praktycznie się nie zdarzają. Sprzedający powinien bowiem przed transakcją dostarczyć dokument o wymeldowaniu dotychczasowych mieszkańców. Gorzej jednak, że nie wszyscy mieszkańcy się w urzędzie meldują. Szczególnie ci mali, mieszkający w zakamarkach kuchni czy spiżarni. Oglądając nieruchomość warto zajrzeć do szafek z jedzeniem, w okolice kosza na śmieci i w ciemne zakamarki kuchni. Ich pozbycie się nie jest niemożliwe, ale w niektórych wypadkach bywa bardzo trudne. Na wizytę karaluchów szczególnie narażone są bloki, w których jest zsyp.

4)      Niewygodni sąsiedzi

Awantury za dnia i niekończące się imprezy w nocy. Do tego śmieci na klatce, kradzieże w piwnicach i porysowany samochód na przyblokowym parkingu. Albo dom z sąsiadami, którzy w piecu palą śmieciami, a zapach niesie się na naszą działkę. Możliwych uciążliwości ze strony sąsiadów jest bardzo wiele. Takie informacje nie są jednak zamieszczane w ogłoszeniach sprzedaży mieszkania, rzadko zdarza się też sytuacja, by kupujący usłyszał podczas oglądania, że piętro wyżej mieszka kilkoro studentów, którzy co weekend urządzają domówkę do białego rana. Są to niestety rzeczy, o których nowy właściciel często przekonuje się na własnej skórze. Zminimalizować ryzyko mogą rozmowy z kilkoma sąsiadami, w niektórych sytuacjach jeden o drugim może coś powiedzieć.

5)      Wysokie rachunki (szczególnie za ogrzewanie)

Z doświadczeń doradców Home Brokera wynika, że najczęściej ukrywaną informacją jest rzeczywista wysokość rachunków. – Zwykle „poprawiane są” koszty ogrzewania. Sprzedający zazwyczaj zaniżają ten wydatek, licząc na to, że kupujący skusi się niskimi opłatami za utrzymanie nieruchomości – zauważa Adrian Banaś, doradca Home Brokera z Katowic.

Z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że ogrzanie 60-metrowego mieszkania w bloku kosztuje średnio 222 zł miesięcznie, w przypadku domu będzie to oczywiście więcej. Warto poprosić sprzedającego o zaprezentowanie rachunków za ostatni okres grzewczy, deklaracja słowna może być bowiem mocno zaokrąglona w dół. Warte weryfikacji są też rachunki za prąd, bo w niektórych przypadkach kryje się w nich ogrzewanie wody lub wręcz nieruchomości. Przeciętny rachunek za prąd w Polsce to 100 zł miesięcznie, jeśli w danej nieruchomości jest on znacznie wyższy, a nie mamy do czynienia z dużą willą, warto zastanowić się, skąd źródło tak wysokich kosztów. Mogą to być nieekonomiczne przyzwyczajenia mieszkańców, ale nie muszą.

6)      Za mało lub za dużo słońca

Okna wychodzące tylko na zachodnią stronę to niemal gwarantowany ukrop w mieszkaniu latem. Z drugiej strony bywają i mieszkania z ekspozycją północną i jeszcze osłoniętą innymi budynkami lub drzewami. Sprzedający chcący ukryć takie mankamenty lokalu zwykle umawia się na pokazywanie go w godzinach, gdy danej wady nie widać. Słabo nasłonecznione mieszkanie lepiej prezentuje się wieczorem, szczególnie jeśli oświetlenie wewnętrzne zostanie dobrze dobrane.

Właściciele nieruchomości próbują ukryć najróżniejsze rzeczy. Jeden z doradców HB wspomina, jak zbywca „zapomniał” powiedzieć, że instalacja wodna do domu została nielegalnie poprowadzona z sąsiedniego budynku. Po jakimś czasie ów budynek zlikwidowano i problem wyszedł. Przed większością prób kombinowania przez sprzedających uratować może czujność i spostrzegawczość. Nie na darmo mówi się, że „strzeżonego Pan Bóg strzeże”. Warto tuż przed podpisaniem aktu notarialnego obejrzeć jeszcze raz mieszkanie, a przede wszystkim spisać jak najdokładniejszą umowę kupna-sprzedaży. Powinna ona zawierać szczegółowe informacje o tym, w jakim stanie i z jakim wyposażeniem zostanie przekazane mieszkanie. Dodatkowo sprzedający nieruchomość powinni pamiętać, że to na nich spoczywa odpowiedzialność za ukryte wady. Jeśli okaże się, że próbował coś zakamuflować (np. zaklejając grzyb tapetą), to kupujący może dochodzić swoich praw nawet po podpisaniu aktu notarialnego.

 

marcin_krasonMarcin Krasoń, Home Broker

Zwrot darowizny z punktu widzenia podatkowego jest równoznaczny z jej nabyciem. A więc szybka sprzedaż takiego odzyskanego mieszkania będzie wiązać się z koniecznością zapłaty podatku. I na dodatek nie można obniżyć kwoty dochodu z transakcji o wydatki poniesione na zakup mieszkania – uważa Izba Skarbowa w Bydgoszczy.

Częste jest, że rodzice w ramach darowizny przekazują swoim dzieciom nieruchomości, zwłaszcza domy i mieszkania. Ale zdarzają się i takie sytuacje, że z czasem zmieniają zdanie i żądają zwrotu przedmiotu darowizny. Kiedy już odzyskują lokal, decydują się na jego sprzedaż, uznając, że odzyskanie darowizny jest równoznaczne z przywróceniem posiadania, a więc z sytuacją, w której jakby darowizny w ogóle nie było. Tymczasem wg fiskusa jest inaczej.

„Bo był niewdzięcznikiem”

Taka właśnie sytuacja przydarzyła się podatniczce. W roku 2007 kupiła za 41 876 zł mieszkanie, które rok później w ramach darowizny przekazała swojemu synowi. Sama zaś zakupiła drugie mieszkanie – za ponad 84 tys. zł, które potem wyremontowała za dodatkowe 14 600 zł.

Jednak w lipcu zażądała od syna zwrotu przedmiotu darowizny (bo „był niewdzięcznikiem, jak napisała”), a po odzyskaniu mieszkania – ze względu na chorobę męża – sprzedała je za 145 tys. zł. Część tej kwoty – 49 tys. zł – przeznaczyła na kapitalny remont jeszcze innego lokalu, który zajmuje od 35 lat.

Podatniczka chciała się dowiedzieć, jak powinna liczyć dochód ze sprzedaży mieszkania – czy od wpływów powinna odliczyć kwotę wydaną na remont drugiego mieszkania, czy też jeszcze powinna je pomniejszyć o wydatki na zakup lokalu?

To, jak podatniczka chciała liczyć dochód ze sprzedaży lokalu, został opisany w dość niejasny sposób i zapewne fiskus w innym wypadku zażądałby wyjaśnień. Jednak, zdaniem, przedstawicieli izby skarbowej, podatniczka źle interpretuje skutki prawne odebrania darowizny. I dlatego jej stanowisko zostało uznane za nieprawidłowe.

Co oznacza odebranie darowizny?

W rezultacie Izba Skarbowa w Bydgoszczy w interpretacji z 12 stycznia tego roku (sygnatura ITPB2/415-942/15/BK) uznała, że kluczowe w sytuacji opisanej przed podatniczkę jest to, jakie skutki prawne ma odzyskanie darowizny. A więc odpowiedź na pytanie, czy w efekcie operacji stosunek prawny między stronami darowizny wygasł w taki sposób, jakby tego prezentu w ogóle nie było, czy też faktycznie darczyńca po prostu ponownie nabył mieszkanie?

Przedstawiciele izby skarbowej powołali się na art. 898 § 2 Kodeksu cywilnego, wg którego „przez odwołanie korzyść uzyskana z darowizny staje się od chwili zdarzenia uzasadniającego odwołanie bezpodstawna i właśnie dlatego rodzi obowiązek zwrotu”. I że z tego powodu nie można uznać, że po odwołaniu darowizny darczyńca staje się znowu właścicielem nieruchomości. A więc skutki prawne zwrotu darowizny nie cofają całej operacji, więc faktycznie mamy do czynienia z ponownym nabyciem.

A w tej sytuacji nie można wziąć pod uwagę kosztów nabycia mieszkania, bo przy odebraniu darowizny są one identyczne jak przy samej darowiźnie, a więc są to „uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn”. Poza tym, do kosztów można zaliczyć wydatki związane z samą transakcją sprzedaży.

Jak widać więc podatniczka nie mogła odliczyć kosztów nabycia mieszkania, bo z podatkowego punktu widzenia ich nie ma, ani też wydatku na remont innego mieszkania, jako że nie są to nakłady poniesione na zwiększenie wartości sprzedawanego lokalu.

Podatniczka zrzekła się innej ulgi

Oczywiście, o ten ostatni wydatek można obniżyć wpływy z transakcji, jeśli chce się skorzystać z ulgi związanej z wydatkami na własne cele mieszkaniowe. Chodzi o to, że fiskus zwalnia z podatku, jeśli zadeklaruje się, że wpływy przeznaczy się na zakup innego mieszkania, a także remont.

Ale podatniczka stwierdziła, że nie jest zainteresowana skorzystaniem z tej ulg, bo jest emerytką i nie chce mieć zobowiązań w stosunku do urzędu skarbowego. W rezultacie pozbawiła się jedynej możliwości obniżenia podatku, jaki będzie musiała zapłacić od przychodów ze sprzedaży mieszkania, które odebrała synowi.

 

Marek Siudaj, Tax Care

Eksperci

Polacy puszczają z dymem 105 tysięcy mieszkań rocznie

W bieżącym roku Polacy wydadzą na wyroby tytoniowe około 28 miliardy złotych – wynika z szacunków HR...

Na mieszkanie wydajemy co czwartą złotówkę

Najmocniej w ostatnim roku drożał wywóz śmieci. Według GUS podwyżka opłat wyniosła 31,3%, co więcej ...

To nie jest kraj dla bogatych ludzi – zmiany Małego ZUS-u

Dzięki rozszerzeniu Małego ZUS-u najmniejsi przedsiębiorcy każdego miesiąca zaoszczędzą średnio po k...

PKB Polski rośnie coraz wolniej. Opinia eksperta.

Polska gospodarka zwalnia. Od jakiegoś czasu mówi o tym ekonomiści. Kilka dni temu rządzący politycy...

Paradoksalna sytuacja na rynku obligacji

W ostatnich dniach doszło do dość kuriozalnej sytuacji, polegającej na tym, że rentowność dziesięcio...

AKTUALNOŚCI

Dlaczego Black Friday jest czarny, czyli #walmartfights, księgowi i kryzys

Już od kilku lat czarny piątek (ang. Black Friday) rozpoczyna sezon wyprzedaży w Polsce. O wiele dłu...

Zniesienie limitu ZUS od 1 stycznia 2020 – znowu prawdopodobne

12 listopada 2019 r. do Sejmu trafił projekt ustawy, przewidującej zniesienie górnego limitu składek...

Wielka kradzież danych osobowych. Uważaj, żeby nie spłacać cudzego kredytu!

W ciągu kilkunastu dni dane osobowe kilkuset tysięcy osób trafiły w niepowołane ręce na skutek rażąc...

KONKURS: odpowiedz na pytanie i wygraj mini-prenumeratę magazynu „Personel i ZarządzanieR

Zapraszamy do udziału w konkursie współorganizowanym przez BiznesTubę oraz Infor.pl. PYTANIE KONKURS...

Wybory parlamentarne w Polsce. Czy rynek finansowy zareagował na wyniki?

Jak podaje Business Insider, wynki finansowe nie lubią zaskoczeń, a w wynikach wyborów parlamentarny...

Koniec folii na warzywach czyli „tatuaże” zamiast plastiku. Farma Świętokrzyska wyznacza tren

Rewolucja na rynku BIO żywności w Polsce Farma Świętokrzyska jako pierwsza polska firma wprowadziła ...

W tym roku w Polsce zadebiutowało 17 nowych marek

Sloggi, Monki, Weekday, Peserico, Under Armour, Hermes - to kilka z siedemnastu międzynarodowych mar...

Indywidualne rachunki podatkowe już od stycznia 2020 r.

Znane są już bardziej szczegółowe informacje dotyczące indywidualnych rachunków podatkowych (mikrora...

Od 2020 r. pliki JPK także na żądanie prezesa UOKiK

22 listopada 2019 r. na stronie Rządowego Centrum Legislacji został opublikowany projekt rozporządze...

Kredyt gotówkowy na Święta, czyli co warto wiedzieć?

Jak wynika z szacunków firmy Deloitte, na tegoroczne Święta wydamy średnio 1521 zł – to aż o 350 zł ...