środa, Styczeń 22, 2020
Facebook
Home Tagi Wpis otagowany "Służebność osobista mieszkania"

Służebność osobista mieszkania

Z najnowszego Raportu Ministerstwa Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej o sytuacji osób starszych w Polsce, wynika że aż 80 proc. seniorów ocenia swoją sytuację finansową jako przeciętną, raczej złą lub złą. Jednocześnie 80 proc. emerytów posiada na własność nieruchomość: mieszkanie lub dom. To właśnie dlatego zainteresowanie rentą dożywotnią jest coraz większe. Fundusze hipoteczne zazwyczaj proponują seniorom dwa rozwiązania: umowę o dożywocie lub umowę renty odpłatnej. Jakie są różnice i co to jest służebność osobista mieszkania? Na te pytania odpowiada Małgorzata Rosińska, Kierownik Działu Prawnego Funduszu Hipotecznego DOM.

Istotą umowy renty odpłatnej jest przeniesienie prawa własności do nieruchomości w zamian za comiesięczne świadczenia pieniężne (w przypadku funduszu hipotecznego – rentę dożywotnią wypłacaną co miesiąc aż do śmierci seniora). W umowie dożywocia mowa natomiast o: „przyjęciu Dożywotnika jako domownika”, a sam świadczeniodawca może zobowiązać się do szeregu świadczeń na rzecz zbywcy takich jak: „dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”. Strony umowy mogą jednak postanowić, że utrzymanie będzie polegało na wypłacaniu co miesiąc, aż do śmierci Dożywotnika, pewnej kwoty pieniężnej. Warto podkreślić, że umowa dożywocia jest umową wzajemną, w której każda za stron uzyskuje jakąś korzyść majątkową. Jest ona zawierana (podobnie jak umowa renty odpłatnej) w obecności notariusza i polega ujawnieniu w księdze wieczystej danej nieruchomości. W obu przypadkach emeryt  ma dożywotnie prawo mieszkania w lokalu. Gwarantuje mu to służebność osobista mieszkania, która jest częścią składową umowy o dożywocie, a także może być (choć nie musi) elementem umowy renty odpłatnej.

Służebność osobista mieszkania

Dotyczy ona przede wszystkim potrzeb mieszkaniowych osoby uprawnionej i nie obejmuje dodatkowych świadczeń, które można ustanowić w umowie dożywocia (takich jak np. pomoc w chorobie, dostarczenie ubrania, czy wyżywienia). Dzięki służebności osobistej mieszkania senior jest uprawniony do dożywotniego korzystania z lokalu czy też pomieszczeń. Senior może też przyjąć na mieszkanie dzieci (małoletnie), małżonka i inne osoby, ale w ostatnim przypadku – tylko pod warunkiem, że są przez niego utrzymywane lub niezbędne do prowadzenia gospodarstwa domowego. Co ważne, służebność osobista mieszkania jest ustanawiana również przez notariusza, a odpowiednie zapisy mogą znaleźć się w księdze wieczystej nieruchomości. Warto podkreślić, że służebność osobista nie jest prawem zbywalnym. Nie można jej zbyć (sprzedać) ani przenieść na inną osobę. Niemożliwe jest również przeniesienie uprawnień do jej wykonywania. Co ważne – służebność osobista nie wchodzi do spadku po seniorze, ponieważ wygasa z dniem jego śmierci.

Jeśli strona zaniecha obowiązków

Jeśli jedna ze stron nie wywiązuje się z obowiązków określonych w umowie (np. zbywca nie otrzymuje świadczeń pieniężnych lub innych świadczeń określonych w umowie dożywocia) to senior ma prawo wytoczyć przeciwko niemu powództwo o zasądzenie tychże świadczeń (w przypadku świadczeń pieniężnych), a nawet może wystąpić o odszkodowanie za nienależyte wykonanie umowy. W wyjątkowych przypadkach umowa ta może zostać rozwiązana przez Sąd.

 

Gdy mowa o rencie dożywotniej, wypłacanej seniorowi w zamian za przekazanie prawa własności do nieruchomości, mowa również o służebności osobistej, która gwarantuje, że senior będzie mógł zamieszkiwać w swoim domu, aż do śmierci. Czym jest służebność osobista? W jaki sposób można ją ustanowić? Jak jest opodatkowana i czy można się jej zrzec? Na pytania odpowiada Małgorzata Rosińska, Kierownik Działu Prawnego Funduszu Hipotecznego DOM.

Co to jest służebność osobista mieszkania?

Służebność osobista to jedno z ograniczonych praw rzeczowych, wymienione enumeratywnie w Kodeksie cywilnym. Z reguły jej treść sprowadza się do zagwarantowania uprawnionemu dożywotniego korzystania z mieszkania lub domu. Cechą charakterystyczną służebności jest jej indywidualny charakter – ustanawiana jest na rzecz konkretnej osoby fizycznej i wygasa najpóźniej z chwilą jej śmierci. Przedmiotem służebności może być wyłącznie nieruchomość. Bezwzględny charakter służebności osobistej powoduje, że jest ona skuteczna względem każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej, jak również względem wszystkich innych podmiotów, którym nie przysługuje prawo do korzystania z nieruchomości obciążonej skuteczne względem uprawnionego z tytułu tej służebności.

W jaki sposób mogę ustanowić służebność osobistą?

Służebność osobista mieszkania powstaje z reguły w drodze umowy zawartej między właścicielem nieruchomości a osobą, na rzecz której prawo to ma zostać ustanowione.

Jak opodatkowana jest służebność osobista?

Służebność osobista może mieć charakter nieodpłatny lub odpłatny. Ta pierwsza podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn, według stawek i zasad wskazanych w tej ustawie. Co istotne roczną wartość służebności ustala się jako 4 proc. wartości całej obciążonej nieruchomości. Jeżeli służebność została ustanowiona na czas nieokreślony lub na czas życia uprawnionego, wówczas roczną wartość należy pomnożyć przez 10. Jeżeli prawo to zostanie ustanowione na krótszy okres czasu – wartość służebności mnożymy przez odpowiednią liczbę lat lub ich części.

Odpłatna służebność osobista mieszkania podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W tym przypadku podstawę opodatkowania stanowi wartość świadczeń osoby, na rzecz której ustanowiono służebność, za okres, na jaki prawa te zostały ustanowione. Z zastrzeżeniami przewidzianymi w tej ustawie, stawka podatku wynosi 1 proc.

Czy można się zrzec służebności osobistej?

Uprawniony z tytułu służebności osobistej mieszkania w każdej chwili może ze swego prawa zrezygnować. Wystarczy, że złoży stosowne oświadczenie. Należy jednak pamiętać, że jeżeli prawo było ujawnione w księdze wieczystej, do jego wygaśnięcia potrzebne jest wykreślenie prawa z księgi wieczystej.

Kiedy ustanawia się służebność osobistą?

Z reguły służebność osobista mieszkania ustanawiana jest w ramach umowy o dożywocie lub renty odpłatnej stanowiąc bardzo ważny element tej umowy.

 

Wypowiedź: Małgorzata Rosińska, Kierownik Działu Prawnego Funduszu Hipotecznego DOM

Eksperci

Co czeka branżę Consumer Finance? Prognoza 2020

Początek nowej dekady będzie dla branży pożyczkowej pełen wyzwań. Katarzyna Jóźwik, Dyrektor General...

Polacy puszczają z dymem 105 tysięcy mieszkań rocznie

W bieżącym roku Polacy wydadzą na wyroby tytoniowe około 28 miliardy złotych – wynika z szacunków HR...

Na mieszkanie wydajemy co czwartą złotówkę

Najmocniej w ostatnim roku drożał wywóz śmieci. Według GUS podwyżka opłat wyniosła 31,3%, co więcej ...

To nie jest kraj dla bogatych ludzi – zmiany Małego ZUS-u

Dzięki rozszerzeniu Małego ZUS-u najmniejsi przedsiębiorcy każdego miesiąca zaoszczędzą średnio po k...

PKB Polski rośnie coraz wolniej. Opinia eksperta.

Polska gospodarka zwalnia. Od jakiegoś czasu mówi o tym ekonomiści. Kilka dni temu rządzący politycy...

AKTUALNOŚCI

Prezydent RP Andrzej Duda oficjalnie otworzył Dom Polski zorganizowany przez PZU i Pekao

Prezydent Andrzej Duda otworzył dziś oficjalnie Dom Polski w Davos. PZU i Pekao już po raz drugi zor...

Miało być źle, będzie jeszcze gorzej – zmiany w rozliczeniach firm

Minimalna pensja jest jeszcze wyższa niż planowano w 2019 roku, dodatkowy roczny koszt poniesiony pr...

Gdzie spodziewać się cyberzagrożeń w 2020 roku?

Najnowszy „2020 Threat Report” ukazuje przewidywania dotyczące zagrożeń czekających w cyberprzestrze...

PIT-11: idą zmiany!

Do końca stycznia pracodawcy mają czas na dostarczenie w formie elektronicznej PIT-11 do urzędu skar...

Nowa Normalność – obowiązkowa lektura na Nowy Rok

"Konwergencja sił społeczno-demograficznych, technologicznych, gospodarczych i środowiskowych przeks...

Allegro uruchamia serwis społecznościowy dla klientów i sprzedawców

Allegro Gadane to serwis społecznościowy, w którym kupujący i sprzedający poszukujący porad czy opin...

W Polsce jest coraz więcej przedsiębiorczych kobiet

Aż 710 zgłoszeń w kategoriach otwartych, czyli o 126 więcej niż w ubiegłym roku i 25 zgłoszeń w kate...

Ekologicznie znaczy oszczędniej

Wytwarzamy coraz więcej śmieci. Tworzywa sztuczne, a w tym w znacznej mierze plastikowe torby, to 8 ...

Prezydent RP Andrzej Duda oficjalnie otworzył Dom Polski zorganizowany przez PZU i Pekao

Prezydent Andrzej Duda otworzył dziś oficjalnie Dom Polski w Davos. PZU i Pekao już po raz drugi zor...

Mama w pracy. Czyli powrót po urlopie macierzyńskim. Najlepej z asem w rękawie.

Z urlopu rodzicielskiego, który trwa od sześciu do dwunastu miesięcy, korzysta blisko połowa rodzicó...