piątek, Listopad 15, 2019
Facebook
Home Tagi Wpis otagowany "mieszkanie komunalne"

mieszkanie komunalne

Wyniki budowy gminnych mieszkań już od dłuższego czasu nie dają nadziei na szybką likwidację deficytu wynoszącego około 160 000 takich lokali. W tym kontekście trzeba wspomnieć, że od stycznia do grudnia 2017 r. polskie samorządy ukończyły 1715 mieszkań.

Analogiczny wynik dotyczący wszystkich deweloperów (zarówno przedsiębiorców jak i spółek), przekroczył 105 000 mieszkań w 2017 r. Mimo tej dysproporcji, warto dokładniej przyjrzeć się aktywności inwestycyjnej poszczególnych miast. Analiza przeprowadzona przez ekspertów serwisu RynekPierwotny.pl pokazuje bowiem, że w poszczególnych miastach na prawach powiatu liczba nowych mieszkań komunalnych jest bardzo zróżnicowana.

Toruń wyprzedził między innymi Kraków, Wrocław oraz Poznań

W kontekście ukończonych mieszkań komunalnych najczęściej podawane są informacje dotyczące liczby takich „M” na terenie całego kraju. Po zgłębieniu tematu można dowiedzieć się, ile wspomnianych lokali powstało w poszczególnych miastach na prawach powiatu. Takie największe miasta przodują pod względem liczby budowanych mieszkań komunalnych. Jak pokazuje analiza portalu RynekPierwotny.pl w latach 2007 – 2017 na ich terenie ukończono ponad połowę wszystkich oddawanych do użytku lokali gminnych.

Dokładne informacje o aktywności mieszkaniowej samorządów (pochodzące z Banku Danych Lokalnych GUS) wskazują, że pomiędzy 2007 rokiem oraz 2017 rokiem Warszawa była bezkonkurencyjna pod względem liczby ukończonych lokali komunalnych. W polskiej stolicy powstało bowiem 2550 analizowanych mieszkań. Zdecydowana przewaga Warszawy nad pozostałymi miastami na prawach powiatu, wydaje się zrozumiała z uwagi na wielkość stołecznej metropolii. Większe zaskoczenie wzbudza fakt, że na drugiej pozycji pod względem liczby nowych lokali komunalnych nie uplasowała się żadna z pozostałych krajowych metropolii (Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk). Według danych GUS-u, od 2007 r. do 2017 r. na terenie Torunia powstały 804 mieszkania komunalne, co zapewniło wspomnianemu miastu pozycję wyższą np. od Krakowa, Wrocławia oraz Poznania. Stolica Wielkopolski zajęła trzecią pozycję po zsumowaniu liczby oddanych do użytku lokali komunalnych (698 od 2007 r. do 2017 r.).

Lokale komunalne często powstają też w Siedlcach i Suwałkach

Miasto Kopernika lokuje się wysoko, jeżeli weźmiemy pod uwagę również średnioroczną liczbę oddawanych mieszkań komunalnych w przeliczeniu na 10 000 mieszkańców (wyniki z lat 2007 – 2017). W takim rankingu Toruń został wyprzedzony tylko przez Siedlce. Warto podkreślić, że wśród miast najprężniej działających na polu budownictwa komunalnego, brakuje dużych metropolii. Najwyższą relację pomiędzy liczbą nowych lokali gminnych i wielkością populacji odnotowano bowiem dla Siedlec, Torunia, Suwałk, Sopotu, Białej Podlaskiej, Koszalina, Grudziądza, Świnoujścia, Ostrołęki oraz Płocka. Wspomniane miasta przez ostatnie 10 lat nie wzbudzały większego zainteresowania deweloperów albo obfitowały w „drogie” projekty deweloperskie (przykład Sopotu). Opisywana sytuacja mogła bardziej motywować niektóre samorządy do zaspokajania potrzeb mieszkańców poprzez budownictwo komunalne. Oczywiście wiele zależy również od kondycji gospodarczej danego miasta oraz tendencji demograficznych. Problemy demograficzne takich ośrodków miejskich jak na przykład Jastrzębie Zdrój, Zabrze oraz Rybnik, nie zachęcają do rozbudowy zasobu mieszkaniowego. Ciekawy jest też wynik znacznie lepiej prosperującego Rzeszowa, w którym lokale komunalne są budowane rzadko. Wpływ na tę sytuację może mieć dobrze prosperująca branża deweloperska i niezła dostępność cenowa mieszkań własnościowych. Podobne czynniki prawdopodobnie rzutują na niewielką skalę budownictwa komunalnego w Szczecinie.

Miasta na prawach powiatu: średnioroczna liczba nowych mieszkań komunalnych w przeliczeniu na 10 000 osób (2007-2017 r.)
Nazwa miasta

Liczba ukończonych mieszkań komunalnych na 10 000 osób (średnia z lat 2007-2017)
Miasta z najlepszym wynikiem
Siedlce 3,93
Toruń 3,57
Suwałki 3,27
Sopot 2,99
Biała Podlaska 2,31
Koszalin 2,28
Grudziądz 2,13
Świnoujście 2,01
Ostrołęka 1,89
Płock 1,82
Miasta z najgorszym wynikiem
Opole 0,40
Siemianowice Śląskie 0,24
Chorzów 0,24
Rybnik 0,23
Rzeszów 0,23
Zabrze 0,22
Kalisz 0,21
Legnica 0,11
Szczecin 0,07
Jastrzębie – Zdrój 0,03

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS, RynekPierwotny.pl

 

Trzeba jeszcze poczekać na większą liczbę komunalnych „M” …

Jak tłumaczą eksperci z portalu RynekPierwotny.pl, powyższa analiza dotyczy mieszkań oddawanych do użytkowania przez samorządy. Ważna jest też liczba lokali komunalnych, których budowę dopiero rozpoczęto. Pod tym względem rok 2017 (w skali całego kraju) przedstawia się mało imponująco. Dane GUS-u wskazują bowiem, że od stycznia do grudnia minionego roku rozpoczęto budowę 1494 mieszkań komunalnych. To oznacza spory spadek wobec wyniku z 2016 r. (1855 lokali rozpoczętych przez gminy). Obniżenie aktywności inwestycyjnej samorządów miało miejsce pomimo korzystnych zmian w zasadach finansowania mieszkań komunalnych przez BGK, które wprowadzono na początku 2016 roku. Pewną nadzieję na zwiększenie liczby lokali komunalnych, dają kolejne zmiany obowiązujące od maja 2018 r. Te modyfikacje przepisów przewidują między innymi wyższe kwoty wsparcia z Banku Gospodarstwa Krajowego dla gmin realizujących inwestycje mieszkaniowe.

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Od pewnego czasu, coraz większa uwaga polityków jest skupiona na rozwoju najmu w Polsce. Można ubolewać, że taka zmiana nie nastąpiła 20 lat wcześniej. Tym niemniej, większe zainteresowanie  krajowym rynkiem najmu, trzeba uznać za pozytywny sygnał. Głównym impulsem do zwiększenia popularności wynajmu, ma być program Mieszkanie Plus. Warto wiedzieć, że obecnie trwają prace związane z wdrożeniem innego rozwiązania. Mowa o społecznych agencjach najmu. Takie podmioty pełniące rolę pośrednika pomiędzy najemcą i wynajmującym, działają między innymi na terenie Belgii. W Polsce tzw. SAN-y mają ułatwić znalezienie lokum osobom, które nie mogą liczyć na mieszkanie komunalne, spółdzielcze lub własnościowe.

Społeczny najem może dotyczyć zarówno mieszkań prywatnych jak i publicznych

Koncepcja uruchomienia społecznych agencji najmu (tzw. SAN-ów), pojawia się w krajowych mediach już od kilku lat – tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Ten pomysł nabrał znaczenia, gdy prace nad jego zastosowaniem zostały dofinansowane przez Narodowe Centrum Badań i Rozwoju (w ramach programu „Innowacje Społeczne”). Na razie koncepcja SAN-ów była dyskutowana między innymi z przedstawicielami Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa. Promowaniem idei najmu społecznego oraz wypracowywaniem przyszłych wzorców działania, zajmuje się przede wszystkim Fundacja Habitat for Humanity Poland.

Zgodnie z założeniami, uruchomienie SAN-ów ma być odpowiedzią na problemy mieszkaniowe Polaków. W naszym kraju najpopularniejsze są mieszkania własnościowe. W 2015 r. stanowiły one 45% wszystkich lokali mieszkalnych. Udział lokali spółdzielczychproblemy mieszkaniowe Polaków i komunalnych (według danych z 2015 r.), wynosi odpowiednio 36% oraz 15%. Osoby nieposiadające prawa do wymienionych mieszkań, są skazane na słabo rozwinięty najem prywatny, gdyż znaczenie innych rozwiązań (np. lokali z TBS-ów i lokali zakładowych) jest niewielkie. Mieszkania spoza trzech głównych grup własnościowych, stanowią około 4% wszystkich lokali.

Wszystkie aspekty funkcjonowania społecznych agencji najmu, nie zostały jeszcze dokładnie sprecyzowane. Znamy jednak ogólne zasady działania SAN-ów. Takie instytucje „non profit”, mają funkcjonować jako pośrednicy między wynajmującymi i niezamożnymi najemcami. Społeczne agencje najmu po podpisaniu umowy z właścicielami wolnych lokali, następnie podnajmą te mieszkania osobom zainteresowanym niewysokim czynszem. Koszty wynajęcia mieszkania z SAN-u, mają być nieco niższe od stawek rynkowych, gdyż wspomniane agencje zajmą się administrowaniem podnajętym zasobem i zagwarantują właścicielom m.in. terminowe wpłaty czynszu oraz zwrot mieszkania w niepogorszonym stanie.

Takie przejęcie części ryzyka oraz obowiązków od właścicieli, ma skutkować wynegocjowaniem obniżki rynkowego czynszu np. o 20%. Połowa tego rabatu sfinansuje działalność SAN-u, a reszta będzie dodatkową korzyścią dla lokatora. Z punktu widzenia najemców, społeczne agencje najmu oprócz przystępnego czynszu mają zapewniać dobre i stabilne warunki zamieszkania.

Według założeń, społeczne agencje najmu mogą zarządzać zarówno publicznym jak i prywatnym zasobem mieszkaniowym. W polskich warunkach, bardziej interesująca wydaje się ta druga opcja. Wielu właścicieli prywatnych mieszkań świadomie rezygnuje z najmu, obawiając się problemów dotyczących płatności czynszu i ewentualnej eksmisji lokatora. Takim posiadaczom lokali mógłby pomóc SAN działający np. w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością.

Pogodzenie oczekiwań właścicieli i najemców będzie największym wyzwaniem

Koncepcja społecznych agencji najmu z pewnością jest ciekawa, ale jej praktyczne zastosowanie może przysporzyć kłopotów – dodaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Problematyczna wydaje się przede wszystkim konieczność pogodzenia rozbieżnych oczekiwań najemców i właścicieli mieszkań (zwłaszcza prywatnych). Osoby powierzające swoje lokale SAN-owi, będą oczekiwały pełnej terminowości w zapłacie czynszu. Taki wymóg oznacza konieczność posiadania zabezpieczenia finansowego, które agencja wykorzysta w razie problemów z egzekwowaniem czynszu od najemcy. Oszacowanie kosztów dotyczących zaległości czynszowych to ważna kwestia, gdyż SAN de facto przejmie na siebie ryzyko prowadzenia najmu. Podobna sytuacja będzie dotyczyła ewentualnych zniszczeń mieszkania, które czasem mogą wymagać nakładu finansowego ze strony agencji.

Dotychczasowe rozważania wskazują, że z punktu widzenia właściciela mieszkania, społeczna agencja najmu powinna być sprawnym, komercyjnym i wiarygodnym podmiotem. Oczekiwania najemców prawdopodobnie będą miały typowo prosocjalny charakter. Można oczekiwać, że ze względu na specyfikę najemców, zdarzą się przypadki opłacania czynszu z opóźnieniem. W takiej sytuacji rodzi się pytanie, czy społeczna agencja najmu powinna szybko dokonać eksmisji minimalizującej własne straty. Najemcy zamiast traktowania ich na zasadach rynkowych, będą raczej oczekiwali np. umorzenia części zobowiązań albo rozłożenia ich na raty. Konieczność pogodzenia tych dwóch modeli działalności (komercyjnej dla właścicieli i socjalnej z punktu widzenia najemców) z realiami finansowymi, wydaje się największym problemem dla społecznych agencji najmu.

 

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Eksperci

To nie jest kraj dla bogatych ludzi – zmiany Małego ZUS-u

Dzięki rozszerzeniu Małego ZUS-u najmniejsi przedsiębiorcy każdego miesiąca zaoszczędzą średnio po k...

PKB Polski rośnie coraz wolniej. Opinia eksperta.

Polska gospodarka zwalnia. Od jakiegoś czasu mówi o tym ekonomiści. Kilka dni temu rządzący politycy...

Paradoksalna sytuacja na rynku obligacji

W ostatnich dniach doszło do dość kuriozalnej sytuacji, polegającej na tym, że rentowność dziesięcio...

W cieniu ustawy „frankowej”, w Sądzie Najwyższym kształtuje się orzecznictwo w sprawach kred

Ostatnie informacje i wydarzenia w świecie kredytów „frankowych”, zostały zdominowane przez kwestię ...

Biegowy biznes z Polski podbije świat. I można do tego podboju dołączyć

Runmageddon – stworzony w Polsce cykl biegów przeszkodowych – to najbardziej nuklearna historia na p...

AKTUALNOŚCI

KONKURS: odpowiedz na pytanie i wygraj mini-prenumeratę magazynu „Personel i ZarządzanieR

Zapraszamy do udziału w konkursie współorganizowanym przez BiznesTubę oraz Infor.pl. PYTANIE KONKURS...

Wybory parlamentarne w Polsce. Czy rynek finansowy zareagował na wyniki?

Jak podaje Business Insider, wynki finansowe nie lubią zaskoczeń, a w wynikach wyborów parlamentarny...

Innowacyjnie, energooszczędnie – i z bezbłędnym finansowaniem!

Innowacyjnie, energooszczędnie i z myślą o przyszłości – takie rozwiązania dla ludności tworzy i fin...

Planowane zmiany w składkach ZUS dla przedsiębiorców

Stanowisko Związku Przedsiębiorców i Pracodawcówws. zapowiedzi wprowadzenia proporcjonalnościw skład...

Ważne dla Polski nowe stanowisko Komisji Europejskiej

Odpowiedź Komisji Europejskiej na ostatnie głosowanie Parlamentu Europejskiego w sprawie pakietu mob...