Home Nieruchomości V Antyranking dzielnic Warszawy

V Antyranking dzielnic Warszawy

Już po raz piąty agencja nieruchomości Metrohouse przygotowała Antyranking Dzielnic Warszawy. Jest to zestawienie miejsc, które cieszą się najmniejszym zainteresowaniem klientów rozpoczynających poszukiwania mieszkania do zakupu.

Ankieta przeprowadzona wśród warszawskich agentów Metrohouse miała po raz kolejny wskazać lokalizacje, które nie są chętnie wybierane na etapie zakupu mieszkania. Tak jak w zeszłym roku lista pięciu najmniej pożądanych dzielnic do zamieszkania nie uległa znaczącej zmianie. Podobnie też wygląda zestawienie dzielnic, w których chętnie poszukujemy lokum. Jednak pierwotnie założone plany odnośnie zakupu nijak się mają do ostatecznych zakupów.

W czołówce bez zmian

Podobnie jak w poprzednich latach klienci rozpoczynający poszukiwania mieszkania rzadko pytają o Białołękę. W tym roku taką opinię wyraziło 73 proc. ankietowanych agentów. Jest to o 10 pkt. proc. więcej niż przed rokiem, choć w przypadku tej dzielnicy dwukrotnie zdarzały się lata, kiedy wynik ten był jeszcze słabszy. Tymczasem z realizowanych w tym roku transakcji wynika, że dzielnica plasuje się na trzecim miejscu wśród najpopularniejszych lokalizacji. Ponownie okazuje się, że klienci w procesie zakupowym zmieniają swoje preferencje nabywcze. U podstaw takich decyzji stoi często cena mieszkania. Dane wskazują, że w tegorocznych transakcjach płaciliśmy tu za m kw. średnio 5899 zł, co stawia Białołękę w gronie najtańszych lokalizacji w Warszawie.

Pozostałe dzielnice, które znalazły się w czołówce najrzadziej pożądanych lokalizacji także zlokalizowane są po prawej stronie Warszawy. Praktycznie lista takich lokalizacji obejmuje większość prawobrzeżnej Warszawy, poza Targówkiem i Pragą Południe. Ponad połowa ankietowanych wymienia Rembertów i Wesołą (odpowiednio 59 i 53 proc.). Stawkę uzupełnia jeszcze Praga Północ i Wawer. W wszystkich wspomnianych lokalizacjach wyniki są gorsze niż przed rokiem. Największa procentowa różnica dotyczy Wesołej, która w 2013 r. miała wynik lepszy o 20 pkt. proc.

Najczęściej odrzucane dzielnice

Dzielnica Procent wskazań doradców Metrohouse w 2014 r. Procent wskazań doradców Metrohouse w 2013 r. Procent wskazań doradców Metrohouse
w 2012 r.
Procent wskazań doradców Metrohouse
w 2011 r.
Procent wskazań doradców Metrohouse
w 2010 r.
Białołęka 73 proc. 63 proc. 74 proc. 86 proc. 57 proc.
           Rembertów 59 proc. 45 proc. 74 proc. 59 proc. 47 proc.
Wesoła 55 proc. 35 proc. 56 proc. 58 proc. 37 proc.
         Praga Północ 41 proc. 36 proc. 70 proc. 52 proc. 50 proc.
Wawer 36 proc. 32 proc. 43 proc. 55 proc. 22 proc.
*Ankietowani doradcy Metrohouse mogli wskazać dowolną liczbę dzielnic

Stereotypy kontra rzeczywistość

Jest kilka uzasadnień braku zainteresowania wybranymi częściami miasta. Wśród nich brak znajomości konkretnych lokalizacji. Tak jest w przypadku Wesołej, Rembertowa i Wawra. Dzielnice te znane raczej jako tereny budownictwa jednorodzinnego nie są w percepcji nabywców miejscem, w którym można kupić mieszkanie. Zwłaszcza osoby spoza Warszawy, które w stolicy kupują swoje pierwsze mieszkanie nie mają świadomości istnienia osiedli mieszkaniowych w tej części Warszawy.

Wyznacznikiem poszukiwań jest czas dojazdu do pracy, posiadane informacje o danym rejonie, albo chęć pozostania najbliżej obecnego miejsca zamieszkania. Dużą rolę odgrywają kwestie komunikacyjne. Wybierane lokalizacje mają dawać możliwość szybkiego przemieszczania się do Centrum. Z drugiej strony poprawa warunków komunikacyjnych nie jest jak widać dostatecznym argumentem do wyboru konkretnej lokalizacji. Choć w przypadku Białołęki czas dojazdu do metra uległ skróceniu dzięki nowemu mostowi, w świadomości wielu kupujących nadal jest to lokalizacja odległa od Centrum, która jest odrzucana na wstępnym etapie poszukiwań. Brak dostatecznej wiedzy o możliwościach komunikacyjnych stoi u podstaw niskiej oceny takich dzielnic jak choćby Rembertów, gdzie czas  dojazdu do Centrum wynosi 15 minut. Wielu klientów poruszających się po mieście autem z góry odrzuca te lokalizacje uzasadniając mało wygodnym dojazdem do innych dzielnic.

Tegoroczna ankieta pokazała, że w przeciwieństwie do poprzednich lat coraz mniejsza liczba agentów argumentuje brak zainteresowania daną dzielnicą niskim prestiżem zamieszkiwania. Podczas gdy kiedyś dość często ten czynnik pojawiał się w uzasadnieniach, dziś jest on widoczny incydentalnie, w pojedynczych odpowiedziach. Natomiast nadal, choć też w wyraźnie mniejszym stopniu, pokutują stereotypy. W przypadku stolicy najbardziej dotykają one prawobrzeżnej Warszawy. Wszystkie dzielnice z pierwszej piątki antyrankingu znajdują się właśnie po praskiej stronie Wisły. Argument stereotypu jest szczególnie wyraźny w przypadku Pragi Północ. Nie mają one jednak dużego wpływu na decyzje zakupowe klientów. W porównaniu do 2013 r. udział sprzedaży mieszkań w tej dzielnicy wzrósł z 3 do 5 proc. Z pewnością o decyzji przeważyło m.in. zbliżające się otwarcie stacji metra na Pradze oraz możliwość zakupu ciekawego lokalu po niższej cenie w stosunku do lewobrzeżnej części miasta. Nie bez znaczenia jest kreowanie mody na Pragę.

Elita dzielnic Warszawy

Podczas gdy raport skupia się na najmniej pożądanych do zamieszkania dzielnicach warto odnotować, że w ankiecie znalazło się aż 6 lokalizacji, które nie zostały wskazane przez żadnego agenta Metrohouse. Są to Żoliborz, Wola, Wilanów, Ursynów, Śródmieście i Ochota. Oznacza to, że nabywcy mieszkań w Warszawie nie mają nic przeciwko zakupie mieszkania w tych okolicach. W porównaniu do zeszłego roku pulę dzielnic „na tak” uzupełnia Wilanów. Z zestawienia wypada jednak Mokotów, który jednak został wskazany (podobnie jak Bielany) zaledwie przez 5 proc. ankietowanych agentów. To oznacza, że także tę dzielnicę chętnie bierzemy pod uwagę przy zakupie mieszkania.

Gdzie rzeczywiście kupujemy mieszkania?

Ciekawą obserwacją jest porównanie wyników ankiety z rzeczywistym odsetkiem zrealizowanych przez Metrohouse transakcji w poszczególnych rejonach stolicy. Po raz kolejny okazuje się, że preferencje nabywców nie mają nic wspólnego z realnie przeprowadzanymi transakcjami. Spośród dzielnic, które są chętnie wybierane przez nabywców najlepszym wynikiem sprzedażowym może pochwalić się Ursynów i Śródmieście (po 8 proc.). Niekwestionowanym liderem sprzedaży jest jednak Mokotów (14 proc.) oraz Bemowo (12 proc.), a trzecie miejsce zajmują ex aequo Białołęka i Praga Południe (po 9 proc.). Trzy ostatnie pozycje zajmują Wawer, Rembertów i Wesoła, gdzie ruch na rynku mieszkań jest wręcz śladowy.

Czołówka najchętniej wybieranych dzielnic zmieniła się nieco w porównaniu do ubiegłego roku. Wtedy na pierwszych trzech miejscach były Białołęka, Ursynów i Mokotów.

Odsetek zrealizowanych transakcji w poszczególnych dzielnicach, ceny ofertowe, ceny transakcyjne

Dzielnica Odsetek zrealizowanych transakcji w 2014r. Cena ofertowa m kw. Za ile kupujemy mieszkania? Średnia cena transakcyjna m kw.
Mokotów 14% 9315 7395
Bemowo 12% 7630 6637
Białołęka 9% 6177 5899
Praga Południe 9% 7800 6627
Ursynów 8% 8380 7495
Śródmieście 8% 10550 8758
Wola 6% 8270 7814
Targówek 5% 6550 6479
Bielany 5% 7630 6923
Praga Północ 5% 7065 7085
Ochota 5% 9050 8037
Ursus 4% 6965 6513
Wilanów 3% 8710 7810
Włochy 3% 7120 6635
Żoliborz 3% 9625 8242
Wawer 1% 6670 7380
Rembertów mniej niż 1 proc. 6050 bd
Wesoła mniej niż 1 proc. 6020 bd
źródło: Metrohouse S.A./ Marcin Jańczuk