Home Nieruchomości Ceny mieszkań spadają, ale tylko w sześciu miastach

Ceny mieszkań spadają, ale tylko w sześciu miastach

Narodowy Bank Polski opublikował dane pokazujące, ile w trzecim kwartale 2013 r. wynosiły ceny mieszkań w 17 miastach. Expander zwraca uwagę, że wynika z nich, że w różnych częściach naszego kraju sytuacja jest skrajnie różna. Dla przykładu ceny nowych nieruchomości w Katowicach i Wrocławiu wzrosły o ponad 7%. Tymczasem w Gdyni spadły o ponad 8%.

Szybciej rosną ceny nowych mieszkań

Ogólny wniosek z opublikowanych danych jest taki, że w większości miast ceny mieszkań w trzecim kwartale wzrosły w porównaniu z cenami obowiązującymi przed rokiem. Średnia liczona dla siedmiu największych miast wzrosła zarówno w przypadku rynku pierwotnego (o 3,4%), jak i wtórnego (o 0,6%). Jak widać, koszt nowych nieruchomości rósł jednak szybciej. Taka tendencja nie jest niczym nowym. Obserwujemy ją od początku 2013 r. Obecnie przeciętna cena na rynku pierwotnym jest aż o 13,4% wyższa niż na rynku wtórnym. Dla porównania, jeszcze w IV kwartale 2012 r. było to tylko 1,2% więcej.

Rozbieżności cen w zależności od lokalizacji

Oczywiście zmiany dotyczące średniej ceny nieruchomości nie odzwierciedlają sytuacji we wszystkich miastach. W minionym kwartale, w 6 z 17 miast przeciętny koszt zakupu mieszkania się obniżył. W niektórych miastach dochodziło natomiast do sytuacji, w której ceny np. rosły na rynku pierwotnym, a spadały na wtórnym. Działo się tak np. w Łodzi i Olsztynie. Odwrotnie było natomiast np. w Bydgoszczy, gdzie koszty nowych lokali spadły, a używanych wzrosły. Warto też dodać, że choć dane NBP tego nie pokazują, wartość cen jest różna nawet dla poszczególnych dzielnic w dużych miastach. Dlatego planując sprzedaż lub kupno mieszkania najlepiej zbadać, ile wyniosły ceny sprzedaży nieruchomości
w okolicy, którą jesteśmy zainteresowani. Można to sprawdzić np. korzystając z bazy Amron. Za taki indywidualny raport trzeba zapłacić zaledwie 23,37 zł.

Co nas czeka w przyszłości

To, czy w przyszłości ceny będą dalej rosły zależy przede wszystkim od popytu. Na rynku pierwotnym wpiera go program „Mieszkanie dla Młodych”. Duże znaczenie będą miały limity cen w ramach tego programu. Jeśli będą one podwyższane to wzrosną również ceny mieszkań. Pozytywny wpływ na popyt mają również rekordowo niskie stopy procentowe. Powodują one, że kredyty hipoteczne są tanie i dość łatwo dostępne. Jednocześnie niskie oprocentowanie lokat bankowych powoduje, że część osób posiadających znaczne oszczędności decyduje się zainwestować je w mieszkania.

Z drugiej strony należy przypomnieć, że od przyszłego roku aby uzyskać kredyt hipoteczny trzeba będzie posiadać aż 10% wkładu własnego. Może to ograniczyć popyt na mieszkania kupowane przez osoby nie posiadające zbyt dużych oszczędności. Ponadto w dalszym ciągu słabo mogą się sprzedawać nieruchomości z rynku wtórnego. Wiele osób preferuje bowiem nowe budownictwo, które pod względem standardu przewyższa np. mieszkania z „wielkiej płyty”. Chodzi na przykład o znacznie lepsze wyciszenie lokali oraz dostęp do podziemnych parkingów i wind. Z tego względu ceny używanych mieszkań mogą spadać tam, gdzie istnieje alternatywa w postaci nowego budownictwa.

Transakcyjne ceny mieszkań w III kw. 2014 r. – rynek pierwotny

  Średnia cena za m2 Zmiana w porównaniu do II kw. 2014 Zmiana w porównaniu do III kw. 2013
Gdynia 6 065 zł 7,4% -8,7%
Kielce 4 578 zł -1,0% -3,0%
Białystok 4 431 zł -1,3% -2,1%
Bydgoszcz 4 797 zł -0,2% -2,0%
Rzeszów 4 649 zł -3,7% -0,7%
Opole 4 609 zł 5,6% -0,2%
Poznań 5 962 zł -2,2% 0,8%
Gdańsk 5 846 zł 1,9% 0,9%
Lublin 4 843 zł -1,5% 1,5%
Olsztyn 4 569 zł 2,5% 2,8%
Zielona Góra 3 736 zł 1,3% 3,6%
Warszawa 7 446 zł 1,8% 3,8%
Kraków 6 202 zł 0,9% 6,1%
Łódź 4 661 zł 2,8% 6,2%
Szczecin 4 742 zł 1,1% 6,7%
Katowice 5 015 zł 0,8% 7,4%
Wrocław 5 925 zł 1,9% 7,7%
Źródło: Opracowanie własne Expander Advisors na podstawie danych NBP

 

Transakcyjne ceny mieszkań w III kw. 2014 r. – rynek wtórny

  Średnia cena za m2 Zmiana w porównaniu do II kw. 2014 Zmiana w porównaniu do III kw. 2013
Łódź       3 361 zł -1,7% -3,1%
Poznań       4 910 zł -1,3% -2,6%
Kielce       3 868 zł 3,4% -1,7%
Szczecin       3 786 zł 1,9% -1,6%
Białystok       3 701 zł 0,4% -1,4%
Opole       3 784 zł -0,3% -1,3%
Olsztyn       4 005 zł -1,6% -0,6%
Wrocław       5 100 zł 0,3% 0,1%
Kraków       5 930 zł -0,1% 0,8%
Warszawa       7 053 zł -3,8% 1,2%
Rzeszów       4 551 zł 2,2% 2,0%
Gdańsk       5 044 zł 0,1% 3,5%
Bydgoszcz       3 514 zł 2,9% 4,7%
Lublin       4 487 zł 1,0% 5,0%
Gdynia       4 729 zł 0,1% 9,3%
Katowice       3 563 zł 6,7% 9,5%
Zielona Góra       3 277 zł 3,1% 13,2%
Źródło: Opracowanie własne Expander Advisors na podstawie danych NBP

 

Jarosław Sadowski, Główny analityk firmy Expander