Home Nieruchomości Komu i jak służyć mają kasy mieszkaniowe?

Komu i jak służyć mają kasy mieszkaniowe?

Mimo iż polski rynek finansowy od lat 90. ubiegłego stulecia intensywnie nasyca się instytucjami finansowymi, a transformacja gospodarcza stworzyła podatny grunt do ich działalności i rozwoju, politycy, reprezentanci izb gospodarczych sektora bankowego, deweloperów, przedstawiciele spółdzielni mieszkaniowych oraz organizacji zajmujących się problematyką społeczną są zgodni co do potrzeby utworzenia w Polsce nowego rodzaju banku – kas oszczędnościowo-budowlanych.

Projekt nienowy (czego dowodem było uchwalenie ustawy z dnia 5 czerwca 1997 roku o kasach oszczędnościowo-budowlanych i wspieraniu przez państwo oszczędzania na cele mieszkaniowe, uchylonej przez Sejm 4 lata później, ponownie oceniany na forum Komisji Budżetu i Finansów Publicznych w lipcu 2013 roku), 8 marca br. zaowocował zapowiedzią rozpoczęcia procesu legislacyjnego projektu ustawy o kasach oszczędnościowo-budowlanych i wspieraniu przez państwo oszczędzania na cele mieszkaniowe, jaką złożył senator Stanisław Kogut na posiedzeniu wspólnym Komisji Budżetu i Finansów Publicznych oraz Komisji Infrastruktury Senatu RP. Tym samym przedstawiona została wola polityczna utworzenia w Polsce nowego rodzaju banku. Dziś już wiadomo, że projekt przejmie Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa, a kasy budowlane stanowić mają element zapowiadanego przez rząd programu „Mieszkanie +”.

Zgodnie z założeniami rządu, nowy program ma stanowić kompleksową odpowiedź na problemy polityki mieszkaniowej, regulując zarówno kwestie prawne, jak i finansowe. Jego najważniejsze cele to ustabilizowanie rynku mieszkaniowego i zwiększenie poziomu oszczędności Polaków. By zapewnić zdywersyfikowaną ofertę mieszkaniową, rząd obiecuje zarówno pomoc w kredytowaniu mieszkań, jak również zapewnienie dostępu do tanich mieszkań na wynajem. Dodatkowo, zwiększenie liczby budowanych mieszkań (w tym tanich mieszkań na wynajem i z opcją dojścia do własności) przy utrzymującym się wysokim popycie na mieszkania wynikającym z niedoboru mieszkań na rynku, służyć ma spadkowi ich cen na rynku, a także zapewnieniu lepszej dostępności lokali. Od lat obserwowany i pogłębiający się niski udział budownictwa czynszowego w rynku ma zostać zwiększony dzięki wsparciu przez rząd spółdzielni mieszkaniowych, TBS-ów oraz spółek gminnych w ich działalności budowlanej, ale także budowaniu mieszkań przez Skarb Państwa. Nowy program dedykowany będzie przede wszystkim rodzinom o średnich i niskich dochodach, które przy współudziale państwa będą w stanie zaspokoić potrzeby mieszkaniowe bez konieczności ryzykownego zadłużania się.

 

WYKRES 1. MIESZKANIA ODDANE DO UŻYTKOWANIA WG FORM BUDOWNICTWA
W LATACH 1993- 2015

3

Źródło: GUS

Średniozamożnym Polakom w dojściu do własności pomagać ma powołanie do życia kas oszczędnościowo-budowlanych. Przyświecają im dwa zasadnicze cele – gromadzenie kapitału dzięki umowie docelowego oszczędzania zawartej na okres nie krótszy niż 4 lata oraz kredytowanie celów mieszkaniowych, do których zaliczać miałoby się:

  1. odpłatne nabycie, budowa, odbudowa, remont, modernizacja, przebudowa, rozbudowa lub nadbudowa domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego;
  2. nabycie prawa własności domu jednorodzinnego lub prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego w spółdzielni mieszkaniowej, nabycie własności, a także udziału we współwłasności gruntu przeznaczonego pod budowę domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego albo uzbrojenie działki budowlanej;
  3. spłata kredytu bankowego zaciągniętego na ww. cele;
  4. wniesienie przez członka spółdzielni mieszkaniowej wpłat przeznaczonych na przeniesienie przez spółdzielnię mieszkaniową na rzecz członka prawa własności lokalu mieszkalnego.

Nie ulega wątpliwości, że budownictwo mieszkaniowe nie może rozwijać się bez skutecznego systemu oszczędzania. Służy on nie tylko budowaniu stabilności budżetów gospodarstw domowych, sprzyja także bezpieczeństwu kredytowania oraz jest elementem edukacji finansowej. Zgodnie z danymi NBP, ponad 95% depozytów w Polsce lokowane jest na okres krótszy niż 1 rok (w tym ok. 40% na bieżących rachunkach ROR) , co rodzi poważne trudności w finansowaniu nimi kredytów 25-letnich i dłuższych. Dla utrzymania poziomu udzielania nowych kredytów hipotecznych w wysokości 40 mld złotych rocznie, banki potrzebować będą do roku 2030 środków finansowych w wysokości 600 mld złotych. Obecna struktura terminowa depozytów gospodarstw domowych, stanowiących podstawę refinansowania komercyjnych kredytów hipotecznych, niesie więc za sobą zagrożenie braku stabilności finansowania portfela kredytowego. Do zmiany struktury terminowej źródeł finansowania długoterminowych kredytów hipotecznych przekonują także zalecenia Komisji Nadzoru Finansowego. Z kolei refinansowanie kredytowania polskiej gospodarki importowanym kapitałem w celu uzupełnienia brakujących środków grozi przenoszeniem zaburzeń z rynków międzynarodowych na sytuację instytucji finansowych w Polsce.

WYKRES 2. STRUKTURA TERMINOWA BANKOWYCH DEPOZYTÓW OSÓB FIZYCZNYCH

4

Źródło: NBP

 

WYKRES 3. WARTOŚĆ NOWYCH UMÓW KREDYTÓW HIPOTECZNYCH I PORTFEL KREDYTÓW W MLD PLN W POLSCE W LATACH 2002-2015

5

Źródło: System SARFiN

Uprawnionymi do oszczędzania w kasie budowlanej byłyby osoby fizyczne, prawne oraz jednostki organizacyjne niebędące osobami prawną, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, np. wspólnoty mieszkaniowe, czy spółdzielnie mieszkaniowe. Jednak wyłącznie osobom fizycznym przysługiwać będzie premia oszczędnościowa, czyli forma finansowego wparcia przez państwo w prognozowanej wysokości 15% nowego wkładu oszczędnościowego w pierwszych latach oszczędzania i 10% w latach kolejnych. Zgodnie z przyjętymi założeniami, zgromadzone depozyty, powiększone o odsetki oraz premię oszczędnościową, stanowiłyby podstawę wypłaty kredytu oszczędnościowo-budowlanego na cele mieszkaniowe.

Wyróżnikiem kas oszczędnościowo-budowlanych jest fakt, iż zarówno oprocentowanie środków oszczędzającego, jak i oprocentowanie udzielanego kredytu byłoby niezmienne w całym okresie obowiązywania określających je umów. Bank, przy podpisywaniu umowy docelowego oszczędzania, „umawiałby się” z oszczędzającym na udzielenie kredytu – jego wysokość nie mogłaby przekraczać wysokości wkładu oszczędnościowego wraz z należnymi odsetkami oraz premii mieszkaniowej, oszczędzający jednak nie odczuwałby ciężaru zaciągniętego długu z uwagi na fakt, iż wysokość miesięcznej raty kredytu byłaby zbliżona do wartości miesięcznego wkładu, jaki oszczędzający systematycznie wpłacał  na rachunek oszczędnościowy. D Co roku premiowane będą nowo wpłacone oszczędności w kwocie nieprzekraczającej 6 000 zł. Oszczędzający, który zgromadzi wyższą kwotę roczną, w przyszłości będzie mógł uzyskać wyższy kredyt, naliczone mu zostaną także wyższe odsetki. Udzielony w ten sposób kredyt zrealizować można byłoby wyłącznie na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej.

System oszczędzania oparty na modelu kas budowlanych, mimo iż  wymagał będzie wsparcia przez  budżet państwa oszczędzających w kasach, to począwszy od  5. roku funkcjonowania generować ma już dodatkowe wpływy do budżetu  w postaci przychodów podatkowych. Zdaniem byłego ministra finansów Mirosława Gronickiego, w ostatecznym rozrachunku suma wpływów podatkowych przewyższy początkowe koszty dotowania systemu.

Doświadczenie 11 krajów, w których kasy oszczędnościowo budowlane działają od kilkudziesięciu lat wskazuje, że państwa, w których od lat funkcjonują kasy oszczędnościowo-budowlane, były w mniejszym stopniu dotknięte zaburzeniami funkcjonowania rynku mieszkaniowego i rynku finansowania budownictwa mieszkaniowego w następstwie kryzysu finansowego. Banki te były także w stanie wypłacać kredyty w okresie, gdy inne instytucje kredytowe niechętnie pożyczały środki kredytobiorcom o niższych dochodach. Do zasług kas budowlanych należy pomoc w generowaniu kapitału prywatnego. Dodatkowo premia budowlana przyciąga duże grupy klientów, którzy bez odpowiedniego czynnika mobilizującego nie są chętni do długoterminowego oszczędzania. Anty-cykliczny model biznesowy, na jakim opiera się system kas budowlanych, sprzyja bezpieczeństwu finansowemu oszczędzających oraz państwa.

 

WYKRES 4. LICZBA OSZCZĘDZAJĄCYCH W KASACH BUDOWLANYCH NA 1000 MIESZKAŃCÓW
W SŁOWACJI, WĘGRZECH I CZECHACH W LATACH 1992-2012

6

Źródło: ZBP

 

Joanna Komorowska, Analityk Rynku Nieruchomości, Koordynator Projektów Zewnętrznych, Centrum AMRON