Home Eksperci Twarde NIE odwróconej hipotece! Stawiam na miasto wesołych staruszków.

Twarde NIE odwróconej hipotece! Stawiam na miasto wesołych staruszków.

Zupełnie niepojęte jest dla mnie, dlaczego w Polsce tak dużo się mówi i promuje produkt pod nazwą „odwrócona hipoteka”, dedykowany emerytom. Ten amerykański wynalazek nie ma wielkiego wzięcia nawet w USA: skorzystało z tej formy pomocy trochę ponad 300 tys. osób, czyli ok. 0,1 proc. populacji. Przypomnijmy zatem, na czym polega ten super produkt.

Dwa warianty odwróconej hipoteki

1. Odwrócony kredyt hipoteczny – ma to być taki fajny kredyt, którego nie trzeba będzie wcale spłacać! Co miesiąc dostaniemy od instytucji finansowej określoną kwotę,  wynikającą z umowy kredytowej. Druga wersja tego kredytu to jednorazowa wypłata określonej kwoty (np. 25% wartości mieszkania) bez konieczności spłaty rat.

Zgodnie z założeniami projektu ustawy z dnia 29 kwietnia br. odwrócony kredyt hipoteczny ma być produktem oferowanym przez banki.

2. Renta dożywotnia – w dniu zawarcia umowy renty własność nieruchomości przechodzi na podmiot, który zobowiązuje się do co miesięcznej wypłaty renty w ustalonej kwocie; zwykle kilkuset złotych. Umowa gwarantuje beneficjentowi (emerytowi, który skorzystał z tej formy odwróconej hipoteki) możliwość dożywotniego zamieszkiwania w tejże nieruchomości.  Taka forma odwróconej hipoteki funkcjonuje na polskim rynku od paru lat, sprzedaje ten produkt kilka firm.

Matematyka prawdę Ci powie

Przyjrzyjmy się zatem liczbom: porównajmy opłacalność obydwu wariantów odwróconej hipoteki na konkretnym przykładzie. W wyliczankach brałem także pod uwagę wysokość ewentualnego spadku należnego rodzinie emeryta po śmierci tegoż.

RENTA DOŻYWOTNIA –  wysokość renty, na podstawie danych z funduszu FAMILIA (z 2013 r.).

Zakładana wartość nieruchomości – 400 tys. z

Płeć i wiek
Kwota renty miesięcznie Suma wypłat z  funduszu hipotecznego
po 5 latach po 10 latach po 13 latach po 17 latach po 30 latach
Mężczyzna 65 lat 680 40 800 81 600 106 080 138 720 244 800
Kobieta 65 lat 530 31 800 63 600 82 680 108 120 190 800
Kwota ewentualnego spadku 0 0 0 0 0

ODWRÓCONY KREDYT HIPOTECZNY – przy założonej wartości mieszkania 400 000 zł  i wypłacie kredytu jedną ratą – 30% ceny mieszkania

  Kwota kredytu wypłaconego w jednej racie, tj. w kwocie 120 000 zł Okres kredytowania
  5 lat 10 lat 13 lat 17 lat 30 lat
Mężczyzna 65 lat / Kobieta 65 lat 168 306 236 058 289 181 379 058 433982
Zadłużenie wobec banku z tytułu udzielonego kredytu* 168 306 236 058 289 181 379 058 913 470
Zakładane wydatki seniora – 700 zł miesięcznie 42 000 84 000 109 200 120 000 120 000
Kwota ewentualnego spadku ze sprzedaży mieszkania** 211 694 143 942 90 819 942 0
Kwota ewentualnego spadku w gotówce *** 78 000 36 000 10 800 0 0
Kwota ewentualnego spadku łącznie (3.+4.) 289 694 179 942 101 619 942 0

* –      przy założeniu oprocentowania kredytu na poziomie 7% rocznie z roczną kapitalizacją odsetek

** –    kwota,  która pozostanie po sprzedaży mieszkania przez bank i rozliczenia nadwyżki ze spadkobiercami.

Dodatkowe założenie – koszty przejęcia i sprzedaży nieruchomości  poniesione przez bank to kwota 20 000 zł.

*** –  wypłacony kredyt  (120 000 zł) pomniejszony o sumę wydatków seniora (poz.2.).

UWAGA: Nie bierzemy pod uwagę  ewentualnych dochodów emeryta z lokat.

Z przedstawionych danych widać, jak tanio sprzeda swoją nieruchomość senior na rzecz funduszu oferującego rentę dożywotnią; gdyby emeryt przeniósł się na inny świat w okresie do

5 lat po zawarciu umowy, dostanie za mieszkanko ledwie coś koło 10 proc. jego wartości! Z kolei skorzystanie przez seniora z odwróconego kredytu hipotecznego pozostawi go po pewnym czasie  bez grosza, gdy okaże się on bardzo żywotnym dziadkiem. Taki wariant będzie jeszcze większą katastrofą dla banku, bowiem zgodnie z duchem projektu ustawy z kwietnia br. bank ma prawo sprzedać nieruchomość dopiero po śmierci emeryta. Nie może też domagać się od jego spadkobierców pokrycia własnych strat z tek transakcji, które mogą sięgać nawet kilkuset tysięcy złotych!

Co mi dziadku zostawisz w spadku?

Obie formy odwróconej hipoteki są więc bardzo felerne: zarówno dla seniora, jak i dla jego spadkobierców. Czy nie ma zatem żadnych nadziei na godne życie naszych seniorów? Nawet jeśli przechodzą na emeryturę z majątkiem o wartości 400 000 zł? Mam na myśli zakładaną w powyższych przykładach wartość posiadanego mieszkania. Najprostszym rozwiązaniem, o czym jakbyśmy zupełnie zapomnieli, jest zwykła zamiana mieszkania. Przecież emeryt nie musi mieszkać w najlepszej lokalizacji (chyba, ze go na to stać), a znalezienie własnego gniazdka, którego cena będzie na poziomie 200 000 zł, nie jest dziś żadnym problemem. Nawet jeśli przyjmiemy, że koszty takiej transakcji wyniosą emeryta kwotę 20 000 zł, to i tak pozostanie mu 180 000 zł żywej gotówki.  Plus oczywiście – własne mieszkanie, które po jego śmierci przejdzie w ręce spadkobierców, a nie na rzecz funduszu hipotecznego.  Odpowiednie wyliczenia dotyczące tej formy rozwiązania problemów finansowych seniora przedstawiam poniżej.

ZAMIANA MIESZKANIA o wartości 400 000 zł na mieszkanie o wartości 200 000 zł (20 000 zł – zakładane koszty związane z zamianą mieszkania)

  Kwota uzyskanej dopłaty przeznaczona na comiesięczne wypłaty dla seniora: 180 000 zł Okres od daty zamiany
  5 lat 10 lat 13 lat 17 lat 30 lat
Mężczyzna 65 lat / Kobieta 65 lat
Zakładane wydatki seniora  –  700 zł miesięcznie 42 000 84 000 109 200 142 800 180 000
Kwota ewentualnego spadku * 318 000 296 000 270 800 237 200 200 000

*  – wartość mieszkania (200 000 zł) plus kwota gotówkowa pozostała spadkobiercom (180 000 zł pomniejszone o sumę   wydatków  – zgodnie z poz. 2.).

UWAGA: Nie bierzemy pod uwagę ewentualnych dochodów emeryta z lokat oraz oszczędności związanych z niższymi kosztami mieszkania po zamianie.

Próba zaszczepienia amerykańskiego pomysłu – odwróconej hipoteki – na polskim rynku nie może się udać. Nawet jeśli ta forma będzie działać, będzie to zawsze produkt bardzo niszowy i kompletnie nieopłacalny dla emerytów, przy czym poszkodowanymi zawsze będą także spadkobiercy osób, które się nabiorą na opisane rozwiązania. Kapitalne rozwiązanie problemów emerytów, to z kolei inny amerykański wynalazek. Mam na myśli miasto Sun City w Arizonie, które przeznaczone jest dla osób w wieku 55+.

Miasto wesołych staruszków

Cytuję za Gazetą Wyborczą, jest to skrót publikacji z 2013 roku:

„W roku 1959 w stanie Arizona w USA zaczęło powstawać miasteczko dla emerytów pod nazwą SUN CITY. Pomysłodawca Del Webb wykończył najpierw 5 domów pokazowych (…)  Od 1 stycznia 1960 roku ruszyła sprzedaż domów w SUN CITY. W pierwszym miesiącu Del Webb sprzedał 400 domów, a po roku liczba sprzedanych wzrosła do 2 tysięcy. Dziś Sun City liczy  blisko 40 000 mieszkańców. Znajduje się tu 7 centrów rozrywki, w których odbywają się zajęcia fitness, spa, zajęcia z ceramiki, kółka kolekcjonerów, 8 pól golfowych, 3 country cluby, biblioteka, 12 centrów handlowych. Emeryci i emerytki studiują na Uniwersytecie Trzeciego Wieku, pływają synchronicznie, tańczą w grupie cheerleaderek, popijają wino w klubie dla singli. Dom w mieście może kupić każdy po ukończeniu 19 lat. Jest tylko jeden warunek – musi z nim mieszkać co najmniej jedna osoba w wieku 55+; bo miasto Sun City to społeczność ludzi 55+.”

Przecież takie rozwiązanie bez problemu można przenieść do Polski! Żyjemy w pięknym kraju, gdzie jest mnóstwo niezagospodarowanego terenu: w otoczeniu gór, jezior, czy też w bliskiej odległości od morza. Emeryt, który posiada własną nieruchomość – po prostu zamieni ją na mieszkanie lub dom w polskim SUN CITY, najczęściej uzyska jeszcze w wyniku tej transakcji konkretną dopłatę. Czy naprawdę my, Polacy, nie możemy zrobić czegoś prostego i bardzo pożytecznego, zamiast produkować jedynie absurdalne i bardzo szkodliwe społecznie ustawy?

KrzysztofOppenheim - FOTO

Autor: Krzysztof Oppenheim