Home Eksperci Boom w „hipotekach”? Zapomnijmy o tym …

Boom w „hipotekach”? Zapomnijmy o tym …

Okres 2003 – 2008 to wyjątkowo piękne lata dla Polski i jej rozwoju. W dużym stopniu była to zasługa Króla Franka, który nie tylko niepodzielnie rządził na rynku kredytów hipotecznych, ale także przyczynił się do znaczącego rozwoju wielu miast, szczególnie dużych aglomeracji.

Tani, niemal ogólnodostępny kredyt hipoteczny spowodował szalony boom na zakup mieszkań, odnotowaliśmy wówczas w Polsce rozwój budownictwa na niepowtarzalną skalę. A jak wiadomo – budownictwo to koło napędowe całej gospodarki, stąd też dało się zaobserwować nie tylko spadek bezrobocia, ale również znaczący wzrost wynagrodzeń.  Także w grupie młodych Polaków. Aż żal o tym wspominać; wiadome jest bowiem, że

to se na vrati…

W tym właśnie okresie miało się wrażenie, że to właśnie nabywcy mieszkań – najczęściej byli nimi młodzi Polacy – rozdają karty na rynku hipotek. Jeśli tylko dana osoba miała stałą pracę, było niemal pewne, że albo ma już swoje mieszkanie – kupione w zestawie z kredytem hipotecznym – albo jest w trakcie zakupu. Kredyt hipoteczny stał się niemal artykułem codziennego użytku, a ubieganie się tenże kredyt przypominało bardziej przygotowania do wyjazdu urlopowego, niż decyzję o zobowiązaniu finansowym na okres 20 czy 30 lat. Odnośnie porównania z urlopem: tak jak w dobrym tonie były wówczas wyjazdy zagraniczne (Grecja, Wyspy Kanaryjskie), podobnie modne były w tym okresie wyłącznie kredyty w niepolskiej walucie. W tamtych latach, ci młodzi i dość często nadmiernie pewni siebie ludzie, nie dopuszczali głosu rozsądku, że stała praca niekoniecznie jest tym samym, co posiadanie stabilnej sytuacji zawodowej; a kredyty we frankach mają też swoje wady i poważne zagrożenia.

Kredyt hipoteczny 2008:  Kto da mniej?

Do tego hipotecznego optymizmu dostroiły się banki, prześcigając się w uatrakcyjnianiu ofert kredytów na zakup mieszkań. Marże przy kredytach w CHF spadły wówczas do poziomu 1 proc., a jeśli był to kredyt w naszej walucie – do 0,5 proc. Niejednokrotnie byłem świadkiem niemal „walki na noże” dwóch lub kilku banków o jednego klienta, który z ofertą danego banku (bardzo korzystną),  chodził do innych kredytodawców, aby uzyskać jeszcze tańszy kredyt.  Bardzo często się to udawało. Banki miały nawet  na takie sytuacje opracowane procedury, które pozwalały w krótkim czasie przygotować pod konkretnego klienta (i wcale nie musiał to być VIP!), specjalną, niestandardową ofertę, często znacznie tańszą od  cennikowej. Dla kredytodawców był to okres, który można określić jako „bój o hipotekę”: w zdecydowanej większości banków kredyty hipoteczne były produktem priorytetowym, a pozostała działalność tych instytucji jakby przestała mieć znaczenie. Taka sytuacja spowodowała między innymi nieprawdopodobny i niekontrolowany rozwój pośrednictwa kredytowego.

Miało to oczywiście też drugą stronę: jakość usług została zastąpiona przez ilość. W tworzących się zawrotnym tempie i rosnących jak grzyby po deszczu firmach pośredniczących, szukano „doradców” z łapanki, a konieczne w tej branży, wielomiesięczne szkolenie merytoryczne zastępowane 2-3 tygodniowym kursem sprzedaży produktów hipotecznych. Nauka sprowadzała się więc do tego  jak złapać i omamić klienta (czytaj: jelenia). Skutki tegoż odczuwamy do dziś.

Kredyt hipoteczny 2014: Tylko dla wybranych

A jak wygląda dziś rynek hipotek?  Trochę jak krajobraz po bitwie.  Ostatnie 6-7 lat to, niestety, okres wielu kardynalnych, niewymuszonych błędów w gospodarce, co w konsekwencji spowodowało m.in. zdemolowanie rynku pracy. Wielu młodych Polaków albo pracy nie ma, albo dostają oni 1000 – 1500 zł miesięcznie na śmieciówce, co oczywiście uniemożliwia ubieganie o kredyt nawet na przenośną toaletę typu TOI-TOI. Na dodatek znacząca liczebnie grupa frankowych entuzjastów sprzed kilku lat (wówczas szczęśliwych nabywców kredytu w CHF),  dziś została bez pracy, ale za to obarczona kredytem, którego kwota znacząco przewyższa wartość mieszkania.

Niezbyt chwalebną postawę w tych okolicznościach przyjęły banki, które wszak w tym frankowym szaleństwie nie tylko uczestniczyły, ale ten owczy pęd na frankowe „hipoteki” bardzo nakręcały. Otóż bankowcy na obecne problemy frankowców po prostu się wypięły, uznając, że jest to wyłącznie problem kredytobiorcy. Bo przecież nie musiał brać kredytu, a jak już się zdecydował, to chyba wiedział, że te walutowe są bardzo ryzykowne.

Jak więc dziś klienci podchodzą do zakupu mieszkania z udziałem kredytu? Trochę jak do poważnego zabiegu, na który się muszą się udać.  Z pewnością są lepiej przygotowani merytorycznie, pytają zwykle o wszystkie parametry kredytu, nie tylko zaś o wysokość raty.

Nie spieszą się z decyzją. Nie latają od banku do banku, szachując, że jak bank nie zejdzie z oprocentowania (lub z prowizji) to nie ma co marzyć o pozyskaniu klienta. Dużo rzadziej w gronie kredytobiorców zdarzają się osoby w wieku do 25 lat, zazwyczaj do kredytu pochodzą osoby co najmniej po 30-stce. Można więc mówić o dojrzałym kredytobraniu.

Bardzo podobnie – z dużym spokojem – do rynku kredytów hipotecznych podchodzą banki.

Nie ma mowy o naginaniu się do oczekiwań klienta, choć oczywiście wchodzą w rachubę drobne negocjacje warunków po wydanej decyzji. Marże stale rosną, obecnie zbliżamy do kredytów ze średnią marżą na poziomie 2 proc. Zniknęły z rynku zupełnie kredyty walutowe,

co zostało wymuszone działaniem Komisji Nadzoru Finansowego (zostało to narzucone bankom przez Rekomendację S). Można by rzec w stronę urzędników z KNF-u: trochę się panowie z tym działaniem spóźniliście, no jakieś 7-8 lat…

Z  mojego punktu widzenia, osoby, która „siedzi” w bankowości ponad 21 lat, zdecydowanie lepszy obraz rynku hipotecznego mamy obecnie. Opisywana powyżej, mająca miejsce w poprzedniej dekadzie, radosna twórczość pseudo-doradców i hurra-optymizm całego społeczeństwa w zakresie tak poważnej branży, jaką jest bankowość hipoteczna, w bardzo wielu przypadkach doprowadziła do tragedii.

Requiem dla „hipotek”

Pamiętajmy jednak, co jest w tym najważniejsze: obecna ostrożność i rozsądne podejście do zadłużania się na dziesiątki lat, nie jest jednak wynikiem  świadomej edukacji naszych rodaków, prowadzonej przez kompetentne instytucje. To efekt zapaści w gospodarce, konsekwencja skrajnego pesymizmu młodych Polaków, którzy szukając szans na godne życie, widzą tylko jedno rozwiązanie: wyjazd za chlebem za granicę. Bo tu nie ma dla nich pracy.

A bez zdrowego rynku pracy nie ma mowy o rozwoju dziedziny kredytów hipotecznych. Niestety – nic nie zapowiada, aby ta sytuacja mogła ulec zmianie.

Na koniec moja rada dla potencjalnych kredytobiorców: jeśli wahasz się czy brać kredyt hipoteczny, czy jednak zrezygnować z zakupu mieszkania – zawsze wybieraj to drugie rozwiązanie.

 

Krzysztof Oppenheim, Nieruchomości Boża Krówka