Najem droższy niż przed pandemią. Osoby chcące wynająć mieszkanie już pod koniec 2021 r., musiały zapłacić tyle co przed pandemią, a w niektórych przypadkach nawet o ok. 10% więcej w porównaniu z lutym 2020 r. Jak pokazują dane Expandera i Rentier.io, ubiegły rok przyniósł wzrosty cen najmu mieszkań aż w 13 największych miastach. Jednak na tym najprawdopodobniej nie koniec. Bardzo możliwe, że przyszłych najemców czekają kolejne podwyżki spowodowane m.in. stopniowym wyhamowaniem rozprzestrzeniania się pandemii czy Polskim Ładem zmieniającym model opodatkowania najmu prywatnego. W obliczu takiej sytuacji część z nas może zastanawiać się, czy lepszą opcją nie byłoby kupno mieszkania, nawet z pomocą kredytu hipotecznego.

Ceny najmu nawet 10% wyższe

W pierwszych tygodniach po wybuchu pandemii osoby zainteresowane najmem mieszkania znajdowały się w bardzo komfortowej sytuacji. I to nie tylko ze względu na większy wybór lokali, ale również na ich cenę. W podsumowaniu Expandera i Rentier.io za 2020 r. można przeczytać, że średnio w 15 badanych miastach, koszty najmu spadły o 3% r/r. Były też miejsca, gdzie obniżka wynosiła aż 10% (m.in. była to Warszawa). Było to spowodowane np. powrotem studentów do rodzinnych miejscowości, a także przejściem na zdalny tryb pracy w wielu firmach. Jednak wraz z coraz to większą liczbą zaszczepionych osób, w konsekwencji stopniowym powrotem do „normalności”, stawki wynajmu lokali zaczęły wracać do tych sprzed pandemii. W 2021 r. wzrosły one średnio o ok. 5%, czyli obecnie są na podobnym poziomie, co w lutym 2020 r.

Wyjątkiem jest Warszawa i Kraków, tam wciąż za wynajem mieszkania zapłacimy mniej niż przed pandemią. Rynek najmu w tych ośrodkach został najbardziej dotknęły negatywnymi skutki koronawirusa. Dlatego powrót do normalnego stanu potrwa dłużej niż w innych miejscach. Odwrotną sytuację możemy natomiast zauważyć w przypadku Gdyni, Łodzi i Szczecina. Tam za wynajem mieszkania trzeba zapłacić nawet 10% więcej niż przed wybuchem pandemii.

Najem droższy niż przed pandemią - nogi mężczyzny siedzącego na kanapie z laptopem na kolanach.
Najem droższy niż przed pandemią

Rata kredytu czy najem – co się bardzie opłaca?

Jeszcze niecały rok temu zaciągnięcie kredytu hipotecznego było niezwykle korzystne. Po kilkukrotnych obniżkach stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej raty kredytów znacznie zmalały. Zachęcając tym samym kolejne osoby do sięgania po to finansowanie. Jednak RPP od października 2021 r. systematycznie podnosi stopy procentowe. Obecnie stopa referencyjna, czyli ta mająca największy wpływ na wysokość raty kredytu mieszkaniowego, wynosi 2,25%, czyli najwięcej od 2014 r. Oznacza to, że przeciętny posiadacz kredytu mieszkaniowego w złotówkach, może mieć już ratę o 1/3 wyższą niż we wrześniu ubiegłego roku.  

Dla przykładu, chcąc wynająć mieszkanie o pow. 40 m2 w Krakowie, zapłacimy średnio 1714 zł (bez opłat administracyjnych i licznikowych), natomiast rata kredytu na zakup takiego mieszkania, przy założeniu 10% wkładu własnego, wyniesie nas 2 327 zł, czyli ponad 600 zł więcej.

Co wybrać: zakup czy najem?

Wynajęcie mieszkania to często jedyna opcja m.in. dla młodych osób, które chcą zamieszkać „na własnym”. Jednak przez krótką obecność na rynku pracy nie zdążyły odłożyć wystarczającej sumy pieniędzy stanowiącej wkład własny lub w ogóle jeszcze nie prezentują odpowiedniej zdolności czy historii kredytowej. Jeśli jednak osoba w wieku 20+ posiada wystarczającą ilość pieniędzy, dobrze byłoby, aby już teraz pomyślała o kupnie własnego mieszkania.

Posiadanie własnego mieszkania daje poczucie stabilizacji i bezpieczeństwa. Nawet jeśli finansujemy je z pomocą banku, to wiemy, że po 20/30 latach nieruchomość będzie w pełni nasza. Każda zapłacona rata przybliża kredytobiorcę do realizacji celu. Jeśli natomiast zdecydujemy się pozostać przy wynajmowaniu mieszkania, musimy mieć świadomość, że spłacamy czyiś kredyt zamiast swojego, czyli poniekąd „stoimy w miejscu” .

Eksperci ZFPF szacują, że w kolejnych miesiącach stopy procentowe będą stopniowo rosnąć do pewnego momentu. Jednak nie powinno być już gwałtownych podwyżek. Oprócz idących w górę rat kredytów hipotecznych, najprawdopodobniej wzrosną też ceny najmu mieszkań.

Najem jeszcze droższy

Pandemia wciąż odgrywa znaczącą rolę w kształtowaniu się popytu dotyczącego mieszkań na wynajem. Od liczby chętnych na takie lokale w dużej mierze zależą ceny. Obostrzenia wprowadzone w pierwszym roku trwania pandemii sprawiły, że z rynku odeszła jedna z ważniejszych grup „klientów” zainteresowanych takimi nieruchomościami. Mowa oczywiście o studentach. To spowodowało, że wynajmujący decydowali się na duże obniżki cen, bo „lepiej nie zarobić nic, niż dopłacić do interesu”.
W obecnym roku akademickim na wielu uczelniach początkowo obecny był stacjonarny tryb nauki, co spowodowało powrót żaków do ośrodków akademickich. Aktualnie sytuacja wygląda różnie. Wiele uczelni na koniec ubiegłego roku ponownie przeszła na tryb nauki zdalnej. Jednak cześć z nich z początkiem 2022 r. już powróciła do zajęć stacjonarnych. Choć w niektórych placówkach nadal czeka się z podjęciem decyzji. Dalsze, ewentualne wzrosty będą uzależnione od tego jak szybko poradzimy sobie z wciąż trwającą pandemią.

Wysoka inflacja winduje ceny najmu

Kolejną grupą kształtującą popyt są pracownicy z zagranicy (szczególnie ci z Ukrainy i Białorusi), których w ostatnim czasie przybywa do Polski coraz więcej. Napływ imigrantów do naszego kraju wpływa bezpośrednio na większe zainteresowanie wynajmem mieszkań, czyli ich ceny.

Co istotne, podwyżki na rynku najmu nie zawsze będą związane tylko z lepszym radzeniem sobie z pandemią i zwiększającym się popytem. Należy pamiętać, że obecnie wzrastają ceny praktycznie wszystkich dóbr i usług, w tym koszty utrzymania nieruchomości. Odpowiada za to wysoka inflacja, która w grudniu wyniosła 8,6%. Opłaty za energię elektryczną, wodę czy śmieci… to tylko kilka przykładów podwyżek, których uiszczenie zostanie najprawdopodobniej przerzucone na najemcę.

Namieszać może również Polski Ład…

Polski Ład oznacza m.in. wprowadzenie obowiązkowego podatku ryczałtowego również dla prywatnych najemców. Dobra wiadomość jest taka, że ten aspekt jednak nie powinien zarzutować na wzrosty cen jeszcze przez kilkanaście miesięcy. Przynajmniej dla części najemców.

Do końca 2021 r. wynajmujący mógł się rozliczyć się z Urzędem Skarbowym za pomocą ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych lub według skali podatkowej. Pierwsza opcja zakłada opodatkowanie wszystkich przychodów. Natomiast zgodnie z drugą wynajmujący mógł odliczyć poniesione koszty, np. na remont mieszkania, od uzyskanych przychodów i w efekcie opodatkować tylko rzeczywisty dochód. Rozliczenie za pomocą skali podatkowej było może i wprawdzie bardziej czasochłonne, ale pozwalało na większy zysk. Na mocy przepisu przejściowego z opodatkowania na ogólnych zasadach można jeszcze korzystać do końca 2022 r. Dotyczy to jednak tylko tych osób, które rozliczały się w ten sposób już w 2021 r. Stracą na tym głównie osoby posiadające kilka mieszkań na wynajem'. Ich koszty uzyskania przychodu są duże w wyniku np. częstych remontów.

Źródło: ZFPF