poniedziałek, Wrzesień 24, 2018
Facebook
Home Tagi Wpis otagowany "zdolność kredytowa"

zdolność kredytowa

Wymagania odnośnie wkładu własnego i niemałe koszty trakcyjne, to powody dla których w Polsce nie mamy do czynienia z nieokiełznanym boomem kredytowym. W gotówce trzeba mieć od około 13 do nawet 35 tysięcy, aby myśleć o zadłużeniu się na kwotę stu tysięcy. To jednak dzięki utrudnionemu dostępowi do kredytów hipotecznych mieszkania nie są dziś o kilkadziesiąt procent droższe.

512 tys. złotych – przeciętnie tyle mogłaby pożyczyć trzyosobowa rodzina, która zadłużyłaby się na 30 lat, a w której oboje rodzice pracowaliby przynosząc do domu co miesiąc średnią krajową. Zdolność kredytowa jest więc o 20 tysięcy wyższa niż rok temu. Jest to zasługą przede wszystkim ponad 5-proc. wzrostu średnich wynagrodzeń.

Do obliczeń przyjęto, że dwie osoby powinny otrzymywać „na rękę” kwotę 6088 zł (każdy z rodziców zarabia po średniej krajowej). Do tego szacunki zakładają, że modelowi kredytobiorcy mają dobrą historię kredytową i obecnie nie są zadłużeni. Rodzina skłonna jest też skorzystać z dwóch dodatkowych produktów – rachunku bankowego, na który będzie przelewane wynagrodzenie oraz karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorcy wolą unikać ubezpieczeń czy programów regularnego oszczędzania. Zgodzą się na nie jedynie jeśli będzie to bezwzględnie opłacalne.

Popyt na kredyt nie zwalnia

Rosnąca zdolność kredytowa ułatwia zaciąganie coraz wyższych długów. Wymaga tego rynek, bo mieszkania są coraz droższe. Nie tylko więc Polacy częściej sięgają po finansowanie hipoteczne, ale też ci, którzy zaciągają kredyty, muszą zadłużać się na wyższe kwoty. W zależności od źródła danych dostępne dziś szacunki mówią o wzrostach cen na poziomie nawet 5-10% w skali roku. Nie powinno więc dziwić, że popyt na kredyt był w kwietniu br. aż o 18,5% wyższy niż w analogicznym okresie przed rokiem (dane BIK). Co więcej, jest to już 16 z rzędu odczyt, który mówi o rosnącym popycie na hipoteczne długi.

W tym miejscu warto przypomnieć, że rata zaciąganego dziś kredytu może z czasem wrosnąć. Przy zadłużaniu się warto więc zachować umiar oraz posiadać oszczędności na „czarną godzinę”. Pozwoli to uniknąć przerw w spłacania długu w przypadku chwilowej utraty źródła dochodów czy konieczności poniesienia dużych nieprzewidzianych wydatków.

Przeciętna rodzina jest „półmilionerem”

Chcąc pożyczyć najwyższą możliwą kwotę modelowa rodzina powinna udać się do BZ WBK, BGŻ BNP Paribas, Pekao lub ING. Te instytucje deklarują w badanym przypadku chęć pożyczenia ponad 520 tys. złotych. Prawie wszystkie ankietowane instytucje skłonne byłoby zaoferować dług na poziomie około pół miliona wzwyż. Najniższą kwotę hipoteki proponuje Bank Pocztowy, ale i w tym przypadku modelowa rodzina mogłaby liczyć na aż 420 tysięcy złotych. Przy założeniu 20-proc. wkładu własnego oznacza to, że familia zarabiająca dwie średnie krajowe mogłaby wydać na mieszkanie aż 525 tys. złotych.

Zdolność kredytowa 3-os. rodziny z dochodem 6088 zł netto
Nazwa Banku Maksymalna zdolność kredytowa
Bank Zachodni WBK 546 553 zł
Bank BGŻ BNP Paribas 531 852 zł
Bank Pekao 528 100 zł
ING Bank Śląski 527 658 zł
Raiffeisen Polbank 514 000 zł
Bank Millennium 510 000 zł
mBank 492 189 zł
PKO Bank Hipoteczny 491 400 zł
PKO Bank Polski 491 400 zł
Alior Bank S.A. 488 663 zł
Bank Pocztowy 420 000 zł
Przypadek: Małżeństwo z jednym dzieckiem. Obie dorosłe osoby pracują od 3 lat na pełen etat na umowie na czas nieokreślony. Dochód rodziny na poziomie 6088 zł netto miesięcznie. Modelowy kredytobiorca mieszka w mieście o 300 tys. mieszkańców i ma pozytywną historię kredytową. Na ten moment rodzina spłaciła wszystkie kredyty, nie posiada kart kredytowych czy limitów w kontach. Rodzina posiada samochód wart 15 tys. zł. Przeciętne deklarowane miesięczne koszty utrzymania na poziomie 1,5 tys. zł miesięcznie. Jeśli będzie miało to wpływ na wynik kalkulacji, rodzina skłonna jest skorzystać z dwóch produktów – rachunku ROR z przelewem wynagrodzenia i karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorca woli unikać ubezpieczeń typu: od utraty pracy, na życie itp. Raty równe.
Opracowanie Open Finance na podstawie danych przesłanych przez banki (ankieta wysłana 2 maja)

 

Bez wkładu mieszkania byłyby znacznie droższe

Na drodze do zadłużenia się stoją jednak nie tylko wymagania banków odnośnie stabilnych źródeł dochodów. Dużą przeszkodą na drodze do własnego „M” jest też wymaganie odnośnie wkładu własnego. Przypomnijmy, że chcąc kupić mieszkanie warto mieć 20% jego ceny jako wkład własny. Co prawda większość banków przyjmie też wniosek kredytowy od osoby posiadającej o połowę mniej gotówki, ale przeważnie im mniejszy wkład, tym droższy dług.

Gdyby tego było mało chcąc kupić mieszkanie trzeba się też przygotować na koszty zawarcia transakcji i zaciągnięcia kredytu. Wiele z nich trzeba opłacić gotówką, co powoduje, że odłożone pieniądze na wkład własny mogą się okazać kwotą niewystarczającą. Dla spokoju warto kupując nowe „M” mieć przynajmniej 3% jego wartości na pokrycie kosztów transakcyjnych. Niestety w przypadku lokali używanych koszty transakcyjne są znacznie wyższe, a więc i bufor bezpieczeństwa musi być wyższy – około 8% wartości nieruchomości. Oczywiście część z tych kosztów można kredytować, a wysokość np. taksy notarialnej negocjować. Niemniej jednak biorąc pod uwagę wymagania odnośnie wkładu własnego oraz dodatkowe koszty warto pamiętać, że chcąc zaciągnąć kredyt na kwotę 100 tysięcy złotych trzeba mieć w kieszeni od około 13 do nawet 35 tysięcy złotych w gotówce. Nikłym pocieszeniem jest fakt, że gdyby tych wymagań nie było, to niemal pewne jest, że boom na tanie dziś kredyty mieszkaniowe spowodowałby, że mieszkania „nad Wisłą” byłyby o kilkadziesiąt procent droższe.

Autor: Bartosz Turek, analityk Open Finance

Wzmożony popyt na mieszkania przekłada się na wzrosty ich cen. Aby im sprostać musimy coraz mocniej się zadłużać.  Sprzyjają temu rosnące wynagrodzenia i spadające bezrobocie.

Ponad 450 tys. złotych – tyle może pożyczyć na mieszkanie trzyosobowa rodzina, w której oboje dorośli pracują przynosząc do domu dwie „średnie krajowe”. To bez mała tyle samo co przed rokiem. W ciągu ostatniego roku banki nie zaostrzyły więc polityki kredytowej.

Dobrobyt składnia do zadłużania

W efekcie o kredyt jest nawet łatwiej niż przed rokiem. Czemu? Wszystko przez rosnące wynagrodzenia. Zgodnie z szacunkami GUS w 2017 roku były one wyższe odpowiednio o 5,9% i 4,5% niż rok wcześniej.

Gdy do tego dodamy około 24 miliardy złotych, które trafią w bieżącym roku na konta beneficjentów programu 500+, to trudno się dziwić, że Polacy chętniej sięgają po kredyty. Efekt? w całym 2017 roku popyt na długi mieszkaniowe były o 14% wyższe niż rok wcześniej. Kontynuacją tego trendu jest solidny ponad 7-proc. wzrost popytu na hipoteki w styczniu – wynika z danych BIK.

Ceny w górę

Powodem jest nie tylko to, że Polacy kupują mieszkania większe lub w lepszej lokalizacji. Przede wszystkim wzrost popytu na dług, czyli łącznej kwoty, na które opiewały wnioski kredytowe, jest pokłosiem rosnących cen mieszkań. Najbardziej wiarygodne dane (indeks hedoniczny NBP) sugerują, że w III kw. 2017 roku za używane mieszkania w największych miastach trzeba było płacić o 4,8% więcej niż rok wcześniej. Jeszcze dalej idzie firma doradcza REAS, która w podsumowaniu ostatniego kwartału 2017 roku informuje o ponad 6-proc. wzroście cen ofertowych mieszkań nowych na największych rynkach.

Zdolność kredytowa to nie wszystko

Trzeba przy tym pamiętać, że relatywnie łatwy dostęp do finansowania bankowego zarezerwowany jest dla osób posiadających 10 – 20% wartości kupowanego mieszkania w gotówce. Do tego dochodzą koszty transakcyjne (notariusz, pośrednik, koszty sądowe i podatek), okołokredytowe (prowizje i opłaty związane z zaciągnięciem długu). Gdyby nie te wymagania, ceny nieruchomości najpewniej rosły by znacznie szybciej.

Pokonując wspomniane bariery trzyosobowa rodzina z dochodem na poziomie prawie 5,8 tys. zł. może zadłużyć się nawet na ponad 500 tys. zł – wynika z najświeższych danych zebranych przez Open Finance. taka sztuka powinna udać się w Citi Handlowym i Euro Banku. Najskromniejszy kredyt skłonne byłby udzielić Deutsche Bank i Bank Pocztowy, ale i tak będzie to prawie 400 tysięcy.

 

 

 

 

Jeśli potrzebujesz zastrzyku gotówki, aby sfinansować świąteczne zakupy, musisz to dobrze zaplanować, aby dług kosztował Cię możliwie mało. Garść rad dla osób chcących zaciągnąć kredyt gotówkowy.

Już za miesiąc usiądziemy z rodziną do wigilijnego stołu. W tydzień później trzeba przygotować się do witania Nowego Roku. Obie te okazje oznaczają wiele radości, ale niestety często wiążą się też z niemałymi wydatkami. Nie bez kozery grudzień jest miesiącem największych żniw w bankach udzielających kredytów gotówkowych. Przy tej okazji Open Finance postanowił doradzić jak możliwie tanio zdobyć brakujące pieniądze na świąteczne wydatki.

Lepiej oszczędzać niż się zadłużać

Pierwsza rada jest dość przewrotna – najlepiej wykorzystać wszystkie miesiące roku na powolne odkładanie pieniędzy niezbędnych na sfinansowanie wigilijnych i noworocznych wydatków niż zadłużać się przy okazji świąt. Choć jest to truizm, spójrzmy na konkretne liczebniki. Jeśli wierzyć szacunkom firmy Deloitte, to przeciętna polska rodzina na jedzenie, prezenty i świąteczne ozdoby wyda w 2017 roku średnio 882 złote. Gdyby taką kwotę chcieć pożyczyć na rok w formie pożyczki gotówkowej, to należy liczyć się z tym, że do banku będzie trzeba oddać około 100 – 150 złotych więcej niż się z niego otrzyma. Z drugiej strony chcąc zaoszczędzić taką samą kwotę przez cały rok wystarczyłoby oszczędzać co miesiąc 73,5 zł. Żeby być w stu procentach precyzyjnym, to wystarczyłoby co miesiąc przelewać na konto oszczędnościowe oprocentowane na 2% w skali roku po 72,96 zł.

Skorzystaj z okresu bezodsetkowego

Co niemniej zadziwiające, przed kredytem czasem uchronić może karta kredytowa. Żeby ta sztuka się udała, trzeba jednak z „plastiku” korzystać bardzo rozważnie. Chodzi o to, że zanim bank zażąda spłaty długu na karcie, mija trochę czasu – maksymalnie nawet kilkadziesiąt dni. W efekcie za zakupy zrobione w grudniu, trzeba będzie zapłacić dopiero w styczniu lub lutym – wiele zależy od tego na kiedy ustaliliśmy sobie datę spłaty karty i powiązany z nią dzień końca cyklu rozliczeniowego. Te kwestie należy sprawdzić jeśli planujemy skorzystać z karty kredytowej, aby uniknąć zaciągania kredytu gotówkowego.

Przykład? Jeśli nasz cykl rozliczeniowy kończy się 20 dnia każdego miesiąca, to aby uniknąć odsetek, będziemy musieli w styczniu 2018 roku oddać bankowi pieniądze za zakupy dokonane do 20 grudnia 2017 roku, ale jeśli już kupimy prezenty po 20 grudnia, to bank wyznaczy nam termin spłaty dopiero na luty. W efekcie splot sprzyjających okoliczności pozwala przełożyć koszty związane ze świętami na styczeń lub luty przyszłego roku. Jeśli ktoś zdąży przez dwa miesiące odłożyć odpowiednią kwotę, aby spłacić całe zadłużenie na karcie, to ma szanse uniknąć kosztów zaciągnięcia i obsługi kredytu gotówkowego.

Zadbaj o swoją zdolność kredytową

Nie wszyscy są jednak w tak komfortowej sytuacji. Dlatego zawsze warto dbać o budowanie swojej opinii w banku, co zaprocentuje w przypadku konieczności zadłużenia się. Można ją budować korzystając z produktów kredytowych banków – najlepiej nie ponosić przy tym niepotrzebnych kosztów. W tym pomocne mogą być zakupy ratalne, w których faktycznie nie kryją się żadne koszty lub karty kredytowe, które o ile używane są aktywnie i spłacane na czas, nie powinny nas nic kosztować.

Zabiegi te mogą przydać się przy okazji zaciągania długu. Powód? Banki podczas procesowania wniosku kredytowego sprawdzają wiarygodność kredytową (scoring). W efekcie osoba, która nigdy wcześniej nie korzystała z długów, może nie dostać kredytu pomimo dobrej sytuacji finansowej. Co więcej osoby z wysoką ocena wiarygodności kredytowej mogą liczyć na lepszą ofertę – niższe oprocentowanie lub prowizję.

Patrz na RRSO

W przypadku zaciągania kredytu gotówkowego pojawić się mogą także inne koszty – np. ubezpieczenia. Jak w tym gąszczu się odnaleźć? Jeśli naszym priorytetem jest ograniczenia kosztu kredytu, powinniśmy patrzeć RRSO (rzeczywista roczna stopa oprocentowania). Jest to miara która uwzględnia oprócz podstawowego oprocentowania prowizje i dodatkowe koszty. Nie miejmy jednak złudzeń. Kredyt gotówkowy zaciągany na dowolny cel i bez zabezpieczenia nie może być tani. Dziś średnio kosztuje on około 14-15 proc. w skali roku. Dla porównania kredyty samochodowe są mniej więcej o połowę tańsze, a kredyty hipoteczne kosztują około 4,6 proc. – we wszystkich przypadkach mowa o RRSO.

Negocjuj

Zadłużając się na wyższe kwoty, posiadając stabilne dochody, dobrą historię kredytową lub będąc związanym z danym bankiem od lat mamy argumenty, które mogą pozwolić na negocjowanie warunków umowy. Warto to zrobić, bo każda obniżka marży, prowizji lub opłaty oznacza wymierne oszczędności dla kieszeni. Jeśli w ciągu 15-minutowej rozmowy udałoby się obniżyć prowizję za udzielenie kredytu o zaledwie 1 pkt. proc., to przy zadłużeniu na 5 tys. zł oznacza to oszczędność na poziomie 50 złotych. Bez wątpienia jest to kwota warta kwadransa rozmowy.

Szybko pozbądź się długu

Zadłużając się warto mieć pełną świadomość możliwości domowego budżetu. Do niego trzeba przecież dostosować ratę zaciąganego długu. Rata ta nie może być zarówno ani za wysoka ani za niska, bo przecież im dłużej spłacany będzie dług, tym więcej będzie kosztował.

Znowu zastanówmy się nad przykładem kredytu zaciąganego na kwotę 5 tys. złotych. Jeśli kredyt ten byłby zaciągnięty na rok, to przy RRSO wynoszącym 14,5% musimy liczyć się z koszami na poziomie prawie 400 złotych. Gdyby taki sam kredyt zaciągnąć na lat 10, to odsetki zbliżyłyby się do 4,5 tys. zł.

 

Program Rodzina na Swoim pomógł prawie 200 tys. kredytobiorców w tańszym zakupie mieszkania lub budowie domu. Sposób jego działania może być jednak zdradliwą pułapką – z dniem ustania dopłat rata kredytu nagle wzrośnie, w dzisiejszych warunkach o ponad 30 proc.

W latach 2007-2013 kupujący mieszkanie mogli skorzystać z rządowego dofinansowania w postaci programu Rodzina na Swoim. Polegał on na tym, że przez osiem lat BGK spłacał zamiast kredytobiorcy połowę raty odsetkowej. W praktyce, każdego miesiąca rata była niższa o kilkaset złotych, a rodzina, która zaciągnęła pożyczkę na 200 tys. zł mogła w tym czasie zaoszczędzić 30-40 tys. zł. (zależnie od okresu kredytowania i chwili powstania zadłużenia).

Ale konstrukcja programu jest taka, że w chwili ustania dopłat kredytobiorca musi pogodzić się ze skokowym wzrostem raty. Osoba, która 30-letni kredyt preferencyjny z dopłatami RnS zaciągnęła na przełomie 2009 i 2010, powinna być świadoma tego, że w ciągu kilku miesięcy z dnia na dzień rata będzie wyższa o ponad 30 proc. Przykładowo jeśli ktoś zadłużył się na 200 tys. zł, to aktualnie płaci miesięcznie 715 zł, a w nowej rzeczywistości będzie to ok. 940 zł, o 225 zł więcej. Dla niektórych domowych budżetów taka zmiana może być trudna do udźwignięcia.

Początkowo Rodzina na Swoim nie była bardzo popularna, w ciągu pierwszych dwóch lat (2007-2008) udzielono mniej niż 11 tys. kredytów z dofinansowaniem, potem zaczęła się rozpędzać. W 2009 było to już 31 tys. kredytów, a rok później 43 tys. Szczyt popularności dopłat przypadł na 2011 r. kiedy to banki udzieliły 51 tys. pożyczek z dopłatami. 2012 był równie dobry, BGK rozliczył 46 tys. preferencyjnych kredytów.

Te liczby oznaczają, że w ciągu najbliższych trzech lat (2018-2020) ponad 140 tys. polskich rodzin, które łącznie zadłużyły się na prawie 27 mld zł, będzie musiało poradzić sobie ze wzrostem raty kredytowej o kilkadziesiąt procent. Zasada działania programu jest taka, że im wyższe oprocentowanie, tym wyższe dopłaty (bo stanowią one połowę odsetek), zatem przy oczekiwanym wzroście stóp procentowych (ma on nastąpić w przyszłym roku) odczuwalny wzrost raty po wygaśnięciu dopłat MdM będzie wyższy. Po wzroście stóp o 1,5 pkt proc. będzie to już ponad 40 proc.

Co mogą zrobić osoby, które czeka wygaśnięcie programu RnS? Cóż, książkowo należałoby zaoszczędzone co miesiąc pieniądze odkładać, a te kilkadziesiąt tysięcy złotych (a do tego odsetki, bo powinny one lądować na lokacie) dałoby spokój na wiele lat podwyższonej raty. Mało kto tak jednak robi, większość zaoszczędzone pieniądze po prostu „przejada”. Te osoby mogą ratować się jedynie próbą zrefinansowania kredytu (ma to sens jeśli marża w umowie jest wyższa od obecnie obowiązujących, a kredytobiorca nadal ma dobrą zdolność kredytową).

 

Źródło: materiały prasowe firmy

Konsumenci w Polsce coraz częściej podejmują decyzje zakupowe w sposób świadomy. Wybierają towary dobrej jakości i zwykle porównują ich ceny w kilku sklepach. Dotyczy to przede wszystkim drogich produktów, których cena może w sposób znaczny różnić się w zależności od sklepu. Do sprawdzania cen najczęściej wybierają Internet, który umożliwia porównanie ofert bez wychodzenia z domu. To samo dotyczy także kredytów czy ubezpieczeń. Okazuje się jednak, że samodzielne obliczanie rat, np. na sprzęt AGD lub sprawdzanie zdolności kredytowej przez Internet może zepsuć zdolność kredytową, a co za tym idzie – zmniejszyć szansę na otrzymanie kredytu w banku.

Kilka wycieczek do banków wystarczy, żeby nie dostać kredytu

Nadal podstawowym źródłem informacji o ofertach kredytów są jednak w Polsce konsultanci w bankach. Udając się do placówki banku z prośbą o przedstawienie warunków kredytu na daną sumę, często jesteśmy proszeni o podanie dokładnych informacji, na podstawie których obliczana jest nasza zdolność kredytowa. Służy to odnalezieniu w BIK-u raportu na temat naszej dotychczasowej historii kredytowej. Znajdują się w nim informacje o spłaconych (lub nie) kredytach, zaciągniętych ratach, systematyczności w ich spłacaniu i… wcześniejszych zapytaniach o kredyt. Na podstawie tych danych przyznawane nam są gwiazdki lub punkty w BIK-u, minimalnie jest ich 192, maksymalnie 631. Jeżeli klient ma ich ponad 500, to zapytania w znaczny sposób nie obniżą jego szans na kredyt – zwykle zapytania zabierają ich ok. 5%. Jeśli jednak nasz wynik jest gorszy, a dotyczy to również osób, które nie zaciągnęły do tej pory żadnego innego kredytu, to może pojawić się problem.
Są także banki, które w ogóle nie biorą pod uwagę punktacji BIK, jeśli liczba zapytań przekroczy ich wewnętrznie ustalony poziom. Wtedy klient mimo wysokiej oceny punktowej otrzyma decyzję negatywną.

W celu uniknięcia takiej sytuacji, najlepszym sposobem jest budowanie swojej historii kredytowej, poprzez np. zakup towarów na raty. Dzięki temu udowadniamy, że jesteśmy w stanie spłacać kredyt systematycznie i otrzymujemy za to punkty do scoringu w BIK-u. Choć może to dziwić, czysta historia kredytowa nie jest atrakcyjna dla banku, ponieważ nic nie mówi o naszej zdolności do spłaty rat. Druga sprawa to konieczność rozsądnego porównywania ofert z banku – tłumaczy Paweł Mazur z ANG Biznes.

Maksymalnie 3 zapytania w miesiącu

Informacje o zapytaniach kredytowych widnieją w BIK-u do 12 miesięcy, jednak to od banku zależy, ile miesięcy wstecz będzie brał pod uwagę. Zwykle są to 1-3 miesiące, ale zdarza się, że zapytanie nawet sprzed 6 miesięcy przekreśli nasze szanse na kredyt. Dla banków ta kwestia jest ważna z kilku względów. Po pierwsze, dużo zapytań może oznaczać, że klient chce szybko zaciągnąć kredyty w kilku bankach, tak aby informacje o tym nie zdążyły zapisać się w BIK-u (banki przesyłają dane o wzięciu kredytu przez klienta z opóźnieniem). Banki mogą również zastanawiać się, jaka jest przyczyna tak wielu zapytań. Istnieje ryzyko, że z automatu uznają, że klient dostał odmowy w pozostałych bankach, dlatego szuka możliwości dalej. Najlepiej więc nie przekraczać trzech zapytań o kredyt w miesiącu. Nie oznacza to oczywiście, że możemy bez konsekwencji pytać co miesiąc 3 banki o kredyt – to także będzie źle wyglądało w raporcie z BIK-u.

Jeżeli zależy nam na dokładnym sprawdzeniu warunków kredytu w kilku bankach, to bezpiecznym sposobem będzie udanie się do pośrednika, który dysponuje wieloma ofertami z rynku i podpowie, która będzie dla nas odpowiednia. W tym celu wyciągnie raport z BIK-u tylko raz, co nie popsuje naszego scoringu poprzez odjęcie punktów za zapytania. Należy również pamiętać, że niskie oprocentowanie, to nie jedyny aspekt, który trzeba wziąć pod uwagę przy wyborze kredytu. Być może w rozmowie z pośrednikiem okaże się, że bardziej zależy nam na niskich ratach lub długim okresie spłat – dodaje Paweł Mazur z ANG Biznes.

Zdolność kredytowa jest jednym z głównych czynników decydujących o przyznaniu kredytu. Nie ma uniwersalnego wzoru jej oceny, kredytodawcy dysponują bowiem własnymi algorytmami, pozwalającymi analizować sytuację finansową swoich klientów. Dlatego zdarza się, że starając się o przyznanie środków w kilku bankach, w jednym otrzymamy dofinansowanie, a inny może nam go odmówić. Jednak bez względu na to, w jaki sposób instytucje finansowe sprawdzają wypłacalność kredytobiorców, większość z nich bierze pod uwagę podobne elementy. Przede wszystkim istotna jest wysokość uzyskiwanych dochodów oraz ponoszonych wydatków np. kredytową rat spłacanych już kredytów. Eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF) podpowiadają, co ma największy wpływ na ocenę naszej zdolności kredytowej.

Szacowanie zdolności kredytowej to próba odpowiedzi na pytanie, czy dana osoba poradzi sobie ze spłatą  kredytu na określona kwotę i w danym terminie spłaty, wraz z należnymi bankowi odsetkami.  Każda instytucja finansowa czynniki nieco inaczej dokonuje takiej  oceny. Dokładny sposób wyliczenia zdolności należy do wewnętrznych ustaleń banku, które tylko w pewnym stopniu są  podawane do wiadomości wnioskodawców. Istnieją jednak parametry, które brane są pod uwagę przez większość instytucji. Warto bliżej je poznać, by odpowiednio przygotować się do złożenia wniosku o kredyt i zwiększyć swoje szanse na uzyskanie finansowania.

1. Dochody

Otrzymywane dochody w dużym stopniu wpływają na naszą zdolność kredytową. Bank sprawdzi, jak wyglądały nasze zarobki na przestrzeni kilku ostatnich miesięcy, a w przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny, nawet te uzyskiwane w ciągu ostatniego roku. Istotna jest nie tylko ich wysokość, ale też regularność wpływów na konto. Kredytodawca oczekuje bowiem, że przez cały okres kredytowania, będziemy w stanie terminowano spłacać zobowiązanie. Dlatego też przeważnie preferowani są wnioskodawcy zatrudnieni na umowach o pracę, najlepiej na czas nieokreślony. Ich dochody są bowiem bardzo stabilne, szczególnie jeśli pracują w sektorze państwowym. Nie oznacza to jednak, że osoby prowadzące własną działalność czy zatrudnione na podstawie umów cywilno-prawnych, nie mogą liczyć na pomoc banku. – Jeśli firma funkcjonuje od kilku lat i regularnie przynosi dochody, to nie powinno być problemu z uzyskaniem kredytu. Podobnie jest w przypadku umów o dzieło czy zleceń. Jeśli na takiej podstawie co miesiąc otrzymujemy wynagrodzenie, to bank nie będzie obawiał się pożyczyć nam pieniędzy.  – zaznacza Jarosław Sadowski, ekspert ZFPF, Expander Advisors.

2. Wydatki i spłata aktualnych zobowiązań

Kolejnym elementem decydującym o zdolności kredytowej są nasze wydatki. Bank weźmie pod uwagę nie tylko koszty, które ponosimy w związku z utrzymaniem gospodarstwa domowego, ale także te związane ze spłacaniem aktualnych zobowiązań. Zaciągnięte kredyty, a także zakupy dokonane na raty, mogą obniżyć naszą zdolność kredytową.  –Szczególnie jeśli planujemy zaciągnąć duży kredyt, warto rozważyć rezygnację z posiadanego już limitu kredytowego w koncie czy karty kredytowej. Nawet jeżeli z nich  nie korzystamy, to i tak negatywnie spływną one na naszą zdolność kredytową, gdyż bank zakłada, że w każdej chwili możemy zacząć z nich korzystać. Trzeba jednak dodać, że nie zawsze taka rezygnacja jest konieczna. Najlepiej najpierw poprosić o wstępną ocenę zdolności przy założeniu, że pozostawimy dotychczasowe produkty kredytowe  – wyjaśnia Jarosław Sadowski, ZFPF.

3. Historia kredytowa, czyli co o nas piszą w BIK

Zaciągnięte kredyty czy spłacane raty, mogą obniżyć naszą zdolność kredytową, ale dla banku nie będziemy wiarygodnym kredytobiorcą również wtedy, jeżeli nie posiadamy udokumentowanej historii kredytowej, tzn. nigdy wcześniej nie spłacaliśmy kredytu czy pożyczki. Jednak tylko pozytywna historia kredytowa, czyli poświadczająca, że w przeszłości rzetelnie regulowaliśmy zaciągnięte długi, będzie przemawiać na naszą korzyść. W przeciwnym przypadku, bank może przyznać kredyt w niepełnej wysokości lub w ogóle odrzucić nasz wniosek. – Wierzyciel sprawdzi naszą historię w Biurze Informacji Kredytowej, w którym znajdują się informacje na temat naszych zobowiązań, zarówno tych spłacanych terminowo, jak i z opóźnieniem. Jeżeli zalegaliśmy z zapłatą za rachunek telefoniczny lub nie opłacaliśmy terminowo rat, bank także się o tym dowie. Przed wnioskowaniem o kredyt warto więc zrobić „rachunek sumienia” i przeanalizować, czy nasza historia kredytowa jest nienaganna. Pamiętajmy, że również obecność w Krajowym Rejestrze Długów prawdopodobnie uniemożliwi nam uzyskanie kredytu – wyjaśnia Sylwia Karoń, ekspert ZFPF, Alex T. Great

4. Rodzaj kredytu ma znaczenie

Sposób oceny naszej zdolności kredytowej w dużej mierze zależy również od tego, o jaki kredyt się ubiegamy, w jakiej wysokości, i na jak długi okres chcemy rozłożyć spłatę długu. Jeżeli chodzi o zobowiązania krótkoterminowe, które zaciągamy na niewielką kwotę, weryfikowanych jest mniej parametrów niż np. w przypadku kredytów hipotecznych – Zazwyczaj po przedstawieniu zaświadczenia o zarobkach czy też wyciągu z konta, bank udzieli nam pożyczki „od ręki”. Jeżeli jednak nasz rachunek w znacznym stopniu obciążają inne, obecnie spłacane zobowiązania, bank może odrzucić nasz wniosek, nawet jeżeli chcieliśmy pożyczyć niedużą kwotę, przypuszczając, że nie poradzimy sobie ze spłatą kolejnego zobowiązania – zaznacza Sylwia Karoń, ekspert ZFPF.

Znacznie bardziej szczegółową analizę bank przeprowadza wobec osób wnioskujących o kredyt hipoteczny. Jest to długoterminowe zobowiązanie, a kwoty takiego kredytu są znacznie wyższe niż krótkoterminowych pożyczek, dlatego kredytodawca sprawdzi nie tylko wysokość naszych dochodów, ale także ich źródło. Przyjrzy się naszym  wydatkom, wyliczając dokładnie, jakie koszty ponosimy w związku z utrzymaniem rodziny i dokładnie przeanalizuje historię kredytową, ale także np., czy posiadamy  oszczędności, które możemy przeznaczyć na wkład własny. Oceniając zdolność kredytową, bank weźmie również pod uwagę nasz wiek. – Spłacając ostatnią ratę kredytu, nie możemy mieć więcej niż 65-70 lat, choć niektóre banki przesuwają tę granicę nawet do 75 lat. Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem, które spłacamy przez długi okres, nawet 30 lat, w związku z tym, jeżeli przekroczyliśmy 50. rok życia, nawet gdy inne parametry naszej zdolności kredytowej zostaną ocenione pozytywnie, bank  może się nie zgodzić na udzielenie finansowania – podpowiada Sylwia Karoń, ZFPF. Pamiętajmy także, że jeżeli chcemy zaciągnąć kredyt hipoteczny ze współmałżonkiem lub z rodzicem, wierzyciel oceni zdolność kredytową każdego z wnioskodawców oddzielnie. Pozytywna ocena drugiego kredytobiorcy może pomóc nam w uzyskaniu środków, jeśli będzie zaś negatywna, może zadecydować o tym, że bank odmówi nam udzielenia kredytu.

Choć banki biorą pod uwagę podobne parametry przy ocenie zdolności kredytowej, to jednak w ostatecznej analizie wypłacalności swoich klientów, mogą przyjmować różne kryteria. Dlatego warto udać się do biura pośrednika finansowego, który udzielni nam niezbędnych informacji, na podstawie których łatwiej będzie nam porównać oferty większości banków działających na rynku, ale jednocześnie poinformuje nas o tym, na co poszczególny kredytodawca zwraca uwagę, analizując sytuację finansową osoby wnioskującej o kredyt.

Źródło: Związek Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF)

Od stycznia do czerwca 2017 branża faktoringowa sfinansowała wierzytelności przedsiębiorców o łącznej wartości 83,6 mld zł. To wzrost o 13,6% w stosunku do analogicznego okresu 2016 roku.

Z faktoringu skorzystało już 8,1 tys. przedsiębiorców, czyli o 12,5% więcej w stosunku do tego samego okresu ubiegłego roku. Faktorzy sfinansowali blisko 4 miliony faktur.

W rzeczywistości zarówno obroty jak i ilość korzystających firm i sfinansowanych faktur są jeszcze  większe, bo duża część faktorów pozostaje poza związkiem (Polski Związek Faktorów – PZF), a ich łączny wynik nie jest znany.

Poza klasycznym faktoringiem niepełnym rośnie popularność pełnego (zabezpieczający faktoranta w przypadku niezrealizowania płatności ze zgłaszanej faktury przez kontrahenta) i eksportowy wspierający zagraniczną ekspansję polskich przedsiębiorców.

Powody rosnącej popularności faktoringu:

  • szybkość i jakoś usługi,
  • rosnąca dostępność faktoringu – ze względu na rozbudowę sieci sprzedaży w całym kraju i dostosowywanie oferty do mniejszych podmiotów,
  • rosnąca świadomość usługi u przedsiębiorców,
  • osiągalność usługi dla nowych na rynku firm (które nie dostaną kredytu inwestycyjnego),
  • spadające koszty usługi (ze względu na rosnącą konkurencję wśród dostawców),
  • pogłębiające się zaległości i opóźnienia płatności faktur (już ponad 19 mld zaległości przedsiębiorstw).

I półrocze w faktoringu

Wieloletni dynamiczny wzrost branży i usługi faktoringowej przyciąga do niej nie tylko przedsiębiorców, ale i inwestorów. Od kilku lat, a szczególnie w ostatnim czasie, zauważalne jest dedykowanie produktów faktoringowych dla poszczególnych segmentów przedsiębiorstw, a nawet branż. Rosnąca konkurencja pomiędzy faktorami zaczyna wpływać i wywierać presję na wysokość marży. W efekcie koszty faktoringu są coraz korzystniejsze dla przedsiębiorców.

W pierwszym półroczu duża część firm faktoringowych poprawiała swoje ofert dla MSP, a nawet dla konkretnych branż tradycyjnie będących odbiorcami usług faktoringowych (12% – to firmy spożywcze, 10% – firmy chemiczne, 9% – działające w handlu hurtowym).

Ten proces będzie trwał w dalszym ciągu. Atrakcyjną, a nie w pełni zagospodarowaną grupą dla faktorów jest np. branża transportowa – po drogach Europy jeździ nawet 200 tys. polskich ciężarówek, branża daje zatrudnienie blisko milionowi osób w Polsce, a problemy z długimi terminami zapłaty są tutaj powszechne.

W zakresie dostosowania oferty i edukowania przedsiębiorców jest ciągle wiele do zrobienia, bo jak wynika z badania Keralli Research (przeprowadzonego wśród 600 firm na zlecenie Narodowego Funduszu Gwarancyjnego) chociaż co druga firma z sektora MSP korzysta z produktów finansowych, to tylko 3 proc. używa faktoringu. Chociaż liczba ta wydaje się istotnie niedoszacowana (inne badania pokazują, że nawet 11% firm korzystało z faktoringu), to jednak wskazuje to na dużą ilość pracy do wykonania przez faktorów, ale i ogromne możliwości wzrostu usługi.

Czego mogą się spodziewać faktorzy i korzystający z niego przedsiębiorcy w przyszłości

MŚP wytwarzają prawie 70% PKB, zatrudniają ponad 70% zatrudnionych Polaków. Zakładając, że ¾ tych podmiotów nie ma żadnej zdolności kredytowej, a finansujących cały rozwój ze środków własnych jest kilka – kilkanaście procent, ich oczy będą zwracały się ku faktoringowi. Poziom świadomości usługi w większości krajów Europy Zachodniej i procent przedsiębiorców korzystających tam z faktoringu jest znacznie wyższy niż w Polsce.

Faktoring jest optymalnym sposobem pozyskiwania środków obrotowych przez małe i średnie przedsiębiorstwa, którym banki niechętnie udzielają kredytów. Dla faktorów najważniejsza jest ocena kontrahenta i kontraktu, a najważniejszym zabezpieczeniem cesja wierzytelności. Rozwiązania w ramach usług faktoringowych są dopasowywane w taki sposób, aby pomóc przedsiębiorcy szybko uzyskać bieżącą płynność finansową.

Prawdopodobnie najszybciej będą rozwijać się mali faktorzy pozabankowi, bo ich oferta jest dostępna dla najszerszej grupy odbiorców, a różnice w kosztach finansowania nie będą odgrywać decydującej roli. Faktorzy związani z bankami stawiają zazwyczaj wyższe wymagania, raczej nie wykupują też pojedynczych wierzytelności, wolą pakiety faktur, oczekują większej ilości kontrahentów zgłaszanych do faktoringu. Najwięksi faktorzy nie są też zdeterminowani, żeby eksplorować dolne rejony MSP, co również premiuje mniejszych faktorów, szczególnie tych dynamicznie rozwijających własne i partnerskie sieci sprzedaży.

Konsolidacja branży wokół największych graczy to jeszcze dosyć odległa perspektywa.

Autor: Piotr Gąsiorowski – Prezes Zarządu eFaktor S.A.

 

Mimo wyczerpania się środków na dopłaty w MdM zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi nie słabnie.

Drugi w tym roku szturm na banki po kredyty z dopłatą w programie Mieszkanie dla młodych, które nakręcały dotąd rynek hipotek, miał miejsce w początkach kwietnia. Środki zostały wyczerpane po kilku dniach. Pomimo to, zainteresowanie kredytami na zakup mieszkań w maju nie tylko nie spadło, ale nawet wzrosło.

Wartość udzielonych kredytów na mieszkania w maju br. była większa o ponad 10 proc. w porównaniu z rezultatem ubiegłorocznym. Wzrost nie miał w tym przypadku już związku z MdM, bo środki przyznawane w tym roku z puli przeznaczonej na 2018 rok rozdysponowane zostały wcześniej.

Notowane w tym roku wskaźniki bardzo wyraźnie odzwierciedlają wzrost zainteresowania bankowym finansowaniem zakupu nieruchomości. Od początku 2017 roku możemy obserwować dodatnie odczyty indeksu popytu na kredyty mieszkaniowe. Po pięciu miesiącach ich średnia wartość okazała się lepsza od zeszłorocznej o ponad 13 proc.

20 proc. skok liczby udzielanych kredytów

Największy wzrost akcji kredytowej w segmencie mieszkaniowym został odnotowany w pierwszym kwartale br. Po trzech miesiącach banki sprzedały ponad 50 tys. kredytów mieszkaniowych (w tym prawie 14,9 tys. w MdM) i polepszyły wynik w porównaniu do poprzedniego kwartału o niemal 20 proc., a wartość przyznanych kredytów wzrosła o 12,6 proc. Instytucje finansowe od dawna nie pożyczyły na mieszkania tak dużo, tym bardziej, że pierwsze miesiące na rynku kredytowym są zwykle słabsze.

Z tak wielkim skokiem liczby udzielonych kredytów mieliśmy ostatnio do czynienia w czasie boomu w latach 2006-2008 i w 2010 roku, kiedy rynek odreagowywał po kryzysie.

Ostatnie, spektakularne wyniki w segmencie kredytów mieszkaniowych to w dużej mierze zasługa programu MdM, ale widoczny w maju wzrost wskazuje już na niezależne od dopłat przełożenie panującej na rynku nieruchomości hossy na rynek kredytowy.

Rekordowo wysoka zdolność kredytowa

Coraz więcej osób może sobie pozwolić na mieszkanie, bo obecna zdolność kredytowa utrzymuje się niemal na historycznie najwyższym poziomie, dzięki  rekordowo niskim stopom procentowym. Trzyosobowa rodzina, w której dwie osoby mają zarobki na poziomie średniej krajowej, może dostać dziś około 490 tys. zł w trzydziestoletnim kredycie.

Zdolność kredytowa jest wysoka, ale żeby uzyskać finansowanie w banku trzeba mieć zaoszczędzone 20 proc. ceny mieszkania na pokrycie wkładu własnego do kredytu. Gdyby nie istniał taki wymóg, przy obecnym niskim poziomie oprocentowania hipotek w przedziale 4-4,5 proc., dynamika akcji kredytowej byłaby jeszcze większa.

Można jednak znaleźć substytut wkładu, choćby w postaci dopłaty w programie MdM. Jeszcze w tym roku, prawdopodobnie w sierpniu zostanie rozdzielone 5 proc. odmrożonych środków rezerwy przeznaczonych na ten rok. A w początkach przyszłego roku uruchomiona zostanie druga połowa z puli przeznaczonej na rok 2018. Poza tym, jeśli kredytobiorca deklaruje sprzedaż starego mieszkania, część jego ceny banki uwzględniają jako wkład własny.

Zyski z wynajmu

Wysokie wymagania dotyczące wkładu własnego są barierą dla sporej części, szczególnie młodych osób, ostatecznie trafiających na rynek najmu, który teraz ma się także bardzo dobrze. Ceny wynajmu mieszkań w największych aglomeracjach w kraju utrzymują się na wysokim poziomie, a w niektórych  miastach rosną, jak na przykład w Warszawie. Osoby lokujące posiadane fundusze w zakup mieszkań na wynajem mają wiec podstawy, by traktować inwestycje w nieruchomości jako bezpieczne zaplecze finansowe na przyszłość.

Tomasz Sadłocha z firmy Ochnik Development, która prowadzi projekty Dzielna 64 i Studio Centrum na warszawskim Muranowie, potwierdza, że mieszkania są postrzegane jako dobry i pozbawiony ryzyka produkt inwestycyjny. – Dla klientów, którzy kupują w naszych inwestycjach mieszkania z przeznaczeniem na wynajem jest to nie tylko atrakcyjna forma zarobkowania, ale także jeden ze sposobów zabezpieczenia emerytalnego – twierdzi.

Jak ocenia Tomasz Sadłocha, na wynajmie w Warszawie można zyskać około 6 proc. wartości nieruchomości w skali roku. – Przy najbardziej optymalnym zestawieniu kosztów zakupu z możliwymi do osiągnięcia przychodami z najmu, zwrot z inwestycji może być jeszcze wyższy – przyznaje.

Przedstawiciel Ochnik Development zauważa, że inwestorzy, którzy kupują mieszkania w projektach firmy prawie zawsze finansują transakcje ze środków własnych. – Dotyczy to zarówno klientów inwestycyjnych decydujących się na apartamenty przy Dzielnej 64, jak i kupujących mikro-lokale w budynku przy Pawiej – informuje Tomasz Sadłocha.

Zakupy za gotówkę i boom w mieszkaniówce

Niezależnie od wzrostu zainteresowania kredytami hipotecznymi rośnie także liczba osób kupujących mieszkania za gotówkę. Według szacunków NBP w 2016 roku w sześciu największych miastach w Polsce tylko gotówkowe wydatki na zakup nowych mieszkań wyniosły ponad 14 mld zł. Za około 60 proc. mieszkań deweloperskich nabywcy zapłacili ze środków własnych, bez wsparcia kredytowego.

W tym roku grupa inwestorów jest jeszcze większa, a na rynek mieszkaniowy gotówka napływa jeszcze szerszym strumieniem. Dane mówią już o prawie 70 proc. nabywców gotówkowych. Choć zdarza się, że bardziej doświadczeni inwestorzy, którzy kupują kolejne nieruchomości na wynajem, częściowo wspierają się kredytami, w odróżnieniu od tych początkujących.

Masowe inwestowanie w nieruchomości powoduje, że na rynku mieszkaniowym mamy dziś boom. Firmy budujące osiedla mogą cieszyć się kolejnym udanym rokiem pod względem sprzedaży. Jednocześnie rośnie oferta deweloperów, nie tylko w segmencie popularnym, ale także premium. Rynek kwitnie i zanosi się na kolejny rekordowy rok. Branża nie zwalnia tempa. Najdobitniej odzwierciedla to rekordowa liczba uzyskanych w ostatnich miesiącach przez deweloperów pozwoleń na budowę.

 

Autor: Ochnik Development

Coraz lepsze nastroje polskich konsumentów przekładają się na rosnące zapotrzebowanie na kredyty konsumpcyjne.

Raport o inflacji NBP odnotowuje stabilny wzrost kredytów dla gospodarstw domowych. Jak piszą autorzy Raportu, dynamika akcji kredytowej dla gospodarstw domowych od kilku lat utrzymuje się na poziomie zbliżonym do 4,5 proc w relacji rok do roku. Sprzyja tej dynamice dobra sytuacja na rynku pracy oraz rosnące dochody do dyspozycji. Dzięki zwiększeniu zdolności kredytowej gospodarstw domowych wzrost łącznego kredytu konsumpcyjnego ustabilizował się w ostatnim okresie na najwyższym od 2010 r. poziomie, tzn. 8,5% proc. w relacji rok do roku w IV kwartale ub. roku.

W lutym 2017 r wartość udzielonych przez banki kredytów konsumpcyjnych ogółem wzrosła w porównaniu ze styczniem o 301,7 mln zł i wyniosła 165 047,2 mln zł. Jak wynika z danych NBP, coraz chętniej zaciągamy kredyty w złotych niż w walutach. W lutym wartość kredytów konsumpcyjnych w walutach obcych spadła od stycznia o 69,1 mln zł i wyniosła 6 013,3 mln zł., w tym samym czasie wartość kredytów konsumpcyjnych w złotych wzrosła 370,9 mln zł i wyniosła 159 034,0 mln zł.

Przypomnijmy przy okazji, że kredyt konsumpcyjny jest udzielany na cele prywatne, tj. nie związane z działalnością gospodarczą i zawodową. Spłata jest indywidualnie ustalana z bankiem. Zabezpieczenia kredytu stanowią najczęściej dochody kredytobiorcy lub poręczenia innych osób, a wysokość kredytu zależy od możliwości spłaty przez zaciągającego kredyt.

Głównym motywem zaciągania tego typu zobowiązań potrzeba (lub po prostu chęć) szybkiego dostępu do środków finansowych na opłacenie zakupów na potrzeby gospodarstwa domowego lub bieżących wydatków wynikających z nagłej decyzji o zakupie czegoś wcześniej nieplanowanego.

Można wyróżnić – między innymi – następujące rodzaje kredytu udzielanego na cele konsumpcyjne:
Kredyt gotówkowy jak sama nazwa wskazuje jest wypłacany w gotówce. Może być udzielony na dowolny cel Jest to najczęściej udzielany kredyt możliwy do zaciągnięcia w bankach również on-line.

Kredyt konsolidacyjny jest zwykle wyjściem z sytuacji, kiedy klient banku ma kilka kredytów i nie radzi sobie z ich spłatą. Konsolidacja oznacza spłatę jednej zsumowanej raty. Jest ona niższa, ale na ogół łączy się to z wydłużeniem okresu spłaty i tym samym poniesieniem większych całkowitych kosztów niż gdyby spłacać każdy kredyt z osobna.

Kredyt w rachunku oszczędnościowo-rozliczeniowym (ROR) zwany często debetem. Na mocy umowy bank umożliwia konsumentowi dysponowanie środkami pieniężnymi w wysokości przekraczającej stan środków na koncie w każdym dowolnym czasie do wysokości przyznanego limitu.

Kredyt odnawialny podobny do kredytu w rachunku oszczędnościowo-rozliczeniowym. Polega na tym, że odnawia się on za każdym razem gdy nastąpi spłata. Z kredytu można korzystać do wysokości kwoty ustalonej przez bank. Znanym kredytem odnawialnym jest kredyt na karcie kredytowej.

 

Źródło: www.kurier.pap.pl,

Obliczając zdolność kredytową przy kredycie hipotecznym banki biorą pod uwagę nie tylko dochody przyszłego kredytobiorcy. Liczy się także między innymi to, ile osób liczy gospodarstwo domowe i czy są w nim dzieci.

Pierwszym krokiem mającym na celu oszacowanie własnych możliwości finansowych przed zakupem mieszkania powinno być sprawdzenie posiadanej zdolności kredytowej u doświadczonego i posiadającego możliwie najszerszą ofertę produktową pośrednika kredytowego. Dlaczego szeroka oferta produktów kredytowych jest tak ważna? Jak wynika z opracowania analityków kredytowych Metrofinance, spółki wchodzącej w skład Metrohouse, różnice w oferowanej maksymalnej kwocie pomiędzy czołowymi bankami mogą dochodzić do kilkudziesięciu procent.

Ile z dzieckiem, a ile bez?

Aby pokazać istniejące różnice analitycy Metrofinance przyjęli do wyliczeń następujące dane: dochody kredytobiorcy netto na poziomie średniej krajowej wynoszącej 4 488,08 zł brutto tj. 3 193,21 zł netto, 30 letni okres kredytowania. Obliczenia przeprowadzili dla kilku modelowych przykładów gospodarstw domowych. W każdym z przypadku przyjęto brak dodatkowych zobowiązań takich jak kredyty lub np. alimenty.

U singla bez zobowiązań, którego dochody wynoszą jedną średnią krajową, zdolność kredytowa jest oceniana zależnie od banku na kwotę od 260 000 do 370 000 zł. Tymczasem osoba samotnie wychowująca dziecko, zarabiająca tyle samo, otrzyma średnio w bankach od już tylko od 180 000 do 250 000 zł. Małżonkowie bez dzieci, zarabiający łącznie dwie średnie krajowe mogą uzyskać kwotę średnio od 540 000  do 760 000 zł. Jeśli to samo małżeństwo zechce ubiegać się o kredyt po urodzeniu pierwszego dziecka, otrzyma już maksymalnie kwotę od 500 000 do 650 000 zł. Rodzina czteroosobowa o tych samych parametrach dochodowych i dwójce dzieci może liczyć na kwotę od 400 000 do 520 000 zł, zaś duża 5 osobowa rodzina z trójką dzieci na utrzymaniu otrzyma już średnio od 270 000 do 420 000 zł. Z opracowania wynika więc, że grupą, która może liczyć na najwyższą zdolność kredytową są małżeństwa/pary bez dzieci. Jeżeli porównamy maksymalną zdolność kredytową tej grupy kredytobiorców i rodziny z trójką dzieci, to różnice mogą osiągnąć nawet 340 000 zł. Należy zauważyć, że każde kolejne dziecko zmniejsza maksymalną zdolność kredytową przynajmniej o 100 000 zł.

Do niniejszego zestawienia należy dodać jedną ważną uwagę. –  Często bank z mniej atrakcyjną ofertą i wyższym oprocentowaniem oferuje na zachętę większą kwotę kredytu – trzeba o tym pamiętać porównując oferty, dodaje Piotr Firlej, dyrektor w Metrofinance. Warto więc skorzystać z pomocy doświadczonego specjalisty, który oprócz rzetelnej informacji o zdolności wskaże ewentualne koszty dodatkowe, jakimi możemy być obarczeni wybierając bank oferujący najwyższą kwotę na rynku.

500+ a zdolność kredytowa

Klienci często pytają czy na ich zdolność kredytową wpłyną otrzymywane środki z programu 500+. – Niestety nie i raczej nie zapowiada się, by banki zaczęły uwzględniać je w przyszłości. Podobnie rzecz ma się z alimentami zasądzonymi na dziecko. Przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny banki niestety solidarnie ich nie uwzględniają, poza jednym, który jest w stanie zdyskontować częściowo koszty życia gospodarstwa, co może poprawić nieznacznie zdolność kredytową, wyjaśnia Piotr Firlej.

Źródło: Metrohouse Franchise S.A.

Tylko 1,6 proc. przedstawicieli sektora MŚP w Polsce współfinansowało inwestycje środkami z Unii Europejskiej – wynika z raportu EFL „Inwestycje w MŚP. Pod lupą”. Wśród najczęściej wskazywanych powodów niskiego zainteresowania wsparciem unijnym eksperci wymieniają skomplikowane procedury, w tym sposób rozliczania dotowanych inwestycji, konieczność pomocy wyspecjalizowanych podmiotów oraz zniechęcający model konkursowy. EFL, wychodząc naprzeciw potrzebom mikro, małych i średnich firm, przygotował we współpracy z firmą doradczą ADM Consulting Group unikalny produkt „Unia Korzyści”. Klient poza ofertą finansowania, może otrzymać doradztwo w zakresie wsparcia unijnego w perspektywie 2014-2020.

Polska jest największym beneficjentem unijnej perspektywy 2014-2020. Największa część z puli ponad 82 mld euro ma zostać zainwestowana w zwiększenie konkurencyjności polskiej gospodarki oraz poprawę spójności społecznej i terytorialnej kraju. Na wsparcie mogą liczyć podmioty, dla których pozyskanie kapitału z innego źródła jest znacznie utrudnione. Istnieje wiele przykładów, również wśród naszych klientów, z których jasno wynika, że realizacja projektu z dotacji znacząco rozwinęła firmę i pozwoliła jej zrealizować działania, na jakie przedsiębiorstwo przez wiele kolejnych lat nie mogłoby sobie pozwolić. EFL wpisuje się w działania unijne już od poprzedniej perspektywy 2007-2013 i teraz również zamierza w nich aktywnie uczestniczyć. Zebrane doświadczenie, obserwacje, uwagi klientów, dla których dotacje unijne mają ogromne znaczenie, pomogły nam w opracowaniu wspólnie z partnerem unikalnego na rynku programu „Unia Korzyści” – mówi Bartosz Bakes, Dyrektor Sprzedaży EFL.

Unia Korzyści

EFL w związku z rozpoczęciem wydatkowania w nowej perspektywie unijnej przygotował specjalny produkt „Unia Korzyści”. Klient w pakiecie z ofertą finansowania otrzymuje biznesowe wsparcie wyspecjalizowanej firmy w zakresie dotacji unijnych. Produkt „Unia Korzyści” powstał we współpracy z firmą doradczą ADM Consulting Group. Jest dostępny dla mikro, małych i średnich firm od XY maja br. we wszystkich placówkach EFL w Polsce.

Finansowanie…

Wypłata środków z dotacji najczęściej następuje w formie refundacji części kosztów już poniesionych w ramach inwestycji. Oznacza to, że przedsiębiorcy ubiegający się o wsparcie powinni w pierwszej kolejności zapewnić sobie finansowanie planowanej inwestycji. Potwierdzeniem zdolności firmy do sfinansowania projektu inwestycyjnego jest dla instytucji rozpatrującej wniosek promesa wystawiana przez Europejski Fundusz Leasingowy. Weryfikacja zdolności kredytowej oraz wystawienie takiej promesy jest całkowicie bezpłatne, a czas obsługi przedsiębiorców w tym zakresie, jest zredukowany do minimum – Na postawie ponad 25-letniego doświadczenia, znajomości rynku, zachodzących zmian i trendów gospodarczych, EFL jako jedyny na rynku jest w stanie niemalże natychmiast ocenić zdolność kredytową klienta. A nie trzeba tłumaczyć, że szybkość działania w przypadku przedsiębiorców ma ogromne wręcz znaczenie – mówi przedstawiciel EFL.

Przedsiębiorca ma do dyspozycji leasing i pożyczkę, w zależności od wymagań wybranego programu unijnego. W szczególności, atrakcyjną ofertą jest „Leasing Swobodny”, który pozwala na samodzielne zarządzanie wysokością rat leasingowych w celu dopasowania ich do bieżącej płynności finansowej firmy. Co więcej, nie potrzebuje w tym celu pisać wniosku, ani dzwonić do leasingodawcy. Wystarczy komputer z dostępem do Internetu i parę chwil spędzonych na Portalu KlientEFL.

… i doradztwo…

Procedura złożenia wniosku o dotacją i związana z nią duża ilość wymaganych dokumentów sprawiają, że firmy bardzo szybko rezygnują z ubiegania się o dotacje unijne. W przypadku braku odpowiednich kwalifikacji i umiejętności, warto zlecić takie zadanie profesjonalnemu podmiotowi zajmującemu się pozyskiwaniem funduszy zewnętrznych. Dlatego w ramach „Unii Korzyści” przedsiębiorcy mogą skorzystać ze wsparcia jednej z czołowych firm doradczych w Polsce ADM Consulting Group. Klienci EFL uzyskują specjalne rabaty na usługi, m.in. wyszukanie programu unijnego, dopasowanie finansowania do potrzeb dotacji, pomoc w rozliczeniu dotacji.

– Wnioski o dotację często zawierają elementy biznesplanu, nierzadko wymagane jest w nich przedstawienie prognozy finansowej, harmonogramu wydatkowania funduszy. Jeden mały błąd na etapie składania wniosku może przekreślić szanse przedsiębiorstwa na otrzymanie dofinansowania. Dlatego oferujemy firmom profesjonalne i kompleksowe doradztwo w zakresie ubiegania się o dotację unijną – mówi Piotr Iwaszko Doradca ds. projektów inwestycyjnych w ADM Consulting Group.

…w drodze po dotację UE

Wsparcie przedsiębiorców w nowej perspektywie finansowej w dużej mierze bazuje na działaniach, których celem jest unowocześnienie czy stworzenie nowych produktów i usług. Powinno to istotnie zwiększyć ich innowacyjność i konkurencyjność. To jednak wymaga sporych nakładów finansowych i wsparcie unijne musi zostać uzupełnione dodatkowym źródłem. – Dlatego jako czołowa firma leasingowa w Polsce wychodzimy naprzeciw oczekiwaniom rynku z nowym produktem. Zależy nam, aby przedsiębiorca, który bardzo liczy na uzyskanie unijnego zastrzyku finansowego, mógł skorzystać z pełnego wachlarza usług oraz kompleksowego, doradczego wsparcia dla biznesu we wszystkich naszych placówkach – mówi przedstawiciel EFL.

Źródło: Europejski Fundusz Leasingowy SA.

Drugi rok z rzędu Deutsche Bank zapytał Polaków, jakie są największe marzenia związane z zawodowo-materialną przyszłością ich dzieci. O ile przed rokiem rodzice najczęściej wskazywali, że zależy im przede wszystkim, aby dziecko mogło sobie pozwolić na zakup własnego mieszkania, o tyle w tym roku na pierwszym miejscu znalazła się praca w firmie o stabilnej pozycji (54 proc. wskazań). Własne cztery kąty  są na miejscu drugim (48 proc.). Wśród najczęściej wskazywanych odpowiedzi były również kwestie związane z edukacją – co trzeci rodzic życzyłby sobie, aby ich potomek skończył wyższe studia na polskiej uczelni.

Mija właśnie rok od startu rządowego programu Rodzina 500+, którego deklarowanym, podstawowym celem był aspekt demograficzny, czyli zachęcenie Polaków do powiększania rodziny. Nawiązując do pierwszej rocznicy wprowadzenia programu, Deutsche Bank postanowił sprawdzić, jak w ciągu ostatniego roku zmieniły się poglądy Polaków dotyczące materialnej i zawodowej przyszłości ich dzieci. Przed rokiem prym wiodły kwestie mieszkaniowe, jednak tym razem największy odsetek badanych (54 proc.) odpowiedział, że chciałby, aby ich dziecko znalazło dobrą pracę w stabilnej firmie. Przed rokiem odsetek wskazań był tu znacząco niższy i wyniósł 37 proc.

Zdaniem Moniki Szlosek, Dyrektor Bankowości Detalicznej i Inwestycyjnej w Deutsche Bank, trudno myśleć o pomyślnej przyszłości młodego pokolenia, pomijając aspekt wyboru ścieżki kariery zawodowej. – Satysfakcja z aktywności zawodowej w dużej mierze przekłada się na zadowolenie z życia – mówi ekspertka. – Dobra praca gwarantuje powodzenie materialne, dlatego zrozumiałym jest, że rodzice chcieliby przede wszystkim, by ich potomek został zatrudniony i otrzymywał wynagrodzenie w stabilnej firmie.

Warto zauważyć, że odpowiedź ta była wybierana znacznie częściej przez matki niż ojców – różnica między nimi wyniosła ponad 20 pp.. Marzenie to jest też szczególnie popularne wśród rodziców z pokolenia 45-55 lat, co nie dziwi, jeśli weźmiemy pod uwagę, że to rodzice młodych ludzi stawiających obecnie swoje pierwsze kroki na rynku pracy. Na przeciwnym biegunie znalazły się wskazania ludzi najmłodszych, wśród których jedynie co trzeci deklarował, że najważniejsza jest dobra praca dla dziecka.

Etat lepszy niż własna firma?

Interesujące jest również zestawienie tak dużego wzrostu liczby wskazań dotyczących pracy w dobrze funkcjonującym przedsiębiorstwie, z tymi odnoszącymi się do założenia przez dorosłego już potomka własnego biznesu.  O ile w 2016 r. ponad jedna trzecia badanych (34 proc.) życzyłaby sobie, aby ich dziecko  zostało rzutkim biznesmenem, to w najnowszym sondażu było to już tylko 25 proc. ankietowanych.

– Każdego miesiąca powstaje w Polsce około 25 tys. nowych firm z sektora małych i średnich przedsiębiorstw i jak pokazują statystyki,  blisko trzy czwarte z nich upada w pierwszych latach działalności. Prowadzenie własnego biznesu wiąże się z ryzykiem i wieloma wyzwaniami. Można zatem wnioskować, że rodzice woleliby, żeby ich dzieci miały zapewnioną stabilizację zawodową, a tę dostrzegają w zatrudnieniu na umowie o pracę – mówi Monika Szlosek. – Z drugiej strony osiągnięcie sukcesu w biznesie może przynieść satysfakcję i duże pieniądze, raczej nieosiągalne w przypadku pracy na etacie – zaznacza.

Jeszcze w 2016 roku założenie firmy przez potomka było marzeniem dwóch na trzech ojców, natomiast wśród matek taką odpowiedź wskazało jedynie 14 proc. W tym roku role się odwróciły i to kobiety częściej życzyły sobie, by ich dorosłe dziecko prowadziło firmę.

Dziecko na swoim

W badaniu przeprowadzonym w 2016 r. najwięcej respondentów (ponad 55 proc.) wskazywało, że chcieliby, aby ich dziecko nie miało w dorosłym życiu problemu z kupnem mieszkania. Obecnie odsetek ten spadł do poziomu 48 proc.

Z danych Eurostatu wynika, że  ponad 83 proc. Polaków posiada własnościowe mieszkanie lub dom, co stawia nasz kraj w ścisłej europejskiej czołówce. – Posiadanie własnego kąta jest traktowane przez Polaków jako synonim bezpieczeństwa i stabilizacji. Ma to swoje ekonomiczne uzasadnienie, ponieważ ceny wynajmu w zestawieniu z kosztem miesięcznej raty często są porównywalne lub nawet wyższe. Zdaniem analityków kupno mieszkania może być tańsze niż jego długotrwały wynajem nawet o 20-30 proc. – zauważa Monika Szlosek z Deutsche Bank.

Warto zwrócić uwagę, że kwestia mieszkania jest zdecydowanie częściej podnoszona wśród osób, które nie mogą liczyć na wsparcie w ramach programu 500+ (wśród beneficjentów programu o stabilnej sytuacji mieszkaniowej dzieci marzy 36 proc., a wśród pozostałych – 50 proc. badanych).  Ciekawe jest również spojrzenie na odpowiedzi, mając na uwadze poziom dochodów badanych. Odpowiedź tę wybrało aż dwie trzecie najmniej zamożnych (66 proc.) i tylko 18 proc. respondentów, których można zakwalifikować do wyższej klasy średniej.

Taki rozkład wskazań nie jest zaskoczeniem – mówi Monika Szlosek. – Wsparcie dzieci w zakupie nieruchomości jest ogromnym wyzwaniem, szczególnie gdy weźmiemy pod uwagę ich ceny w największych polskich miastach – komentuje. – Osoby  zamożne kwestię tę często traktują jako oczywisty element wsparcia swoich dzieci wkraczających w dorosłość.

Mniejszy nacisk na edukację

W porównaniu z rokiem ubiegłym bardzo widoczny jest też spadek liczby respondentów, dla których wymarzonym elementem przyszłości ich dzieci jest ukończenie przez nie studiów wyższych. Liczba odpowiedzi zmniejszyła się aż o 17 pp. (z 49 do 33 proc.). Nie zmienił się natomiast odsetek rodziców, których pragnieniem byłoby zapewnienie dziecku możliwości ukończenia studiów za granicą (13 proc.).

– Spadek ten może być wynikiem rosnącego, choć nie do końca uzasadnionego przekonania, że tytuł magistra nie jest wcale gwarantem lepiej wynagradzanej pracy – mówi Monika Szlosek. – Owszem, takiej gwarancji nie ma, jeśli jednak zestawi się  dane na temat zarobków osób z wykształceniem wyższym z tymi, którzy swoją edukację zakończyli na wcześniejszym etapie, widać wyraźnie, że studia zwiększają w istotny sposób prawdopodobieństwo lepszych zarobków..

Równocześnie do 19 proc. zmalała też liczba dorosłych, którym zależy, by ich dzieci potrafiły płynnie mówić choć w jednym języku obcym. Posługiwanie się językiem obcym jest oczekiwane przede wszystkim przez osoby zamożniejsze. Wśród tej grupy rodziców było to najczęściej wskazywane pragnienie. Niemal dwóch na trzech dorosłych zarabiających ponad 7 500 zł miesięcznie życzyłoby sobie, aby ich dziecko potrafiło komunikować się w języku innym niż ojczysty.

Nie samą pracą żyje człowiek

Marzenie, by potomek realizował własne pasje, takie jak uprawianie sportu, gra na instrumencie czy podróżowanie, jest istotne dla jednej trzeciej rodziców (32 proc.). Odsetek powyższych wskazań znacznie odbiega jednak od zeszłorocznych odpowiedzi, kiedy na rozwijanie własnych zainteresowań dzieci zwracał uwagę co drugi rodzic.

W tym roku pragnienie, by dzieci spełniały się realizując swoje pasje, ustąpiło miejsca bardziej praktycznym życzeniom dorosłych. Warto odnotować, że odpowiedź ta padała częściej ze strony ojców (wskazało ją 41 proc. z nich).

Wydaje się, że w minionym roku obserwowaliśmy powrót do pragmatyzmu ekonomicznego na poziomie jednostek i ich rodzin. – To realistyczny  scenariusz funkcjonowania konsumentów „tu i teraz”. Rzecz jasna, może być postrzegany zarówno od strony ogromnych korzyści sporej części beneficjentów 500+, którzy zyskali możliwość spłacenia ciążących na nich zobowiązań lub też zakupów ze sfery potrzeb dotychczas nieistniejących lub niezaspokojonych. Jest też grupa starająca się potraktować dodatkowe środki jako zaczątek kapitału na start dla swoich dzieci – komentuje prof. Małgorzata Bombol ze Szkoły Głównej Handlowej.  

Prywatne leczenie, samochód, zdolność kredytowa – luksus, czy norma?

Niecałe 14 proc. rodziców życzyłoby sobie, by dziecko posiadało w przyszłości własny samochód. Niewiele mniej badanych (12 proc.) chciałoby, aby ich dzieci mogły sobie pozwolić na korzystanie z prywatnej  opieki medycznej.

Zestawienie marzeń rodziców – identycznie jak przed rokiem – zamyka życzenie, by dzieci posiadały zdolność kredytową. Jest to ważne dla 8,2 proc. respondentów.  – Mimo że nadal jest to ostatnie marzenie na liście TOP10 rodziców, to jednak w ujęciu rocznym obserwujemy, że więcej osób zwraca na nie uwagę. Odsetek ten wzrósł o blisko 6 pp. – mówi Monika Szlosek.

Zdaniem prof. Małgorzaty Bombol z SGH, ekspertki Deutsche Bank, otoczenie, w jakim funkcjonują na co dzień konsumenci, sprzyja wykształceniu szeregu postaw konsumpcyjnych. Mogą być one wynikiem chęci demonstrowania swojego statusu – stąd marzenia o posiadaniu samochodu przez dzieci wśród gorzej sytuowanych rodziców, czy zdolności kredytowej będącej swoistą „przepustką” do świata marzeń o produktach lub usługach.  – Problemy z dostępem do wysokiej jakości usług edukacyjnych czy zdrowotnych odzwierciedlają marzenia rodziców o zagranicznych uczelniach dla ich dzieci czy też o bezproblemowej prywatnej służbie zdrowia – tłumaczy prof. Małgorzata Bombol. – W tym wypadku chodzi bardziej o inwestycję w wykształcenie lub dobre zdrowie niż o efekt demonstracji statusu.

 

Źródło: Deutsche Bank

 

Raty kredytów mieszkaniowych mocno wahają się w całym okresie spłaty. Dla kredytu w złotym z 2008 roku różnica między najwyższą a najniższa zapłaconą ratą wyniosła 917 zł, czyli prawie 70 proc. W przypadku kredytów we franku ta różnica wyniosła 567 zł, czyli około 38 proc. Dziś zaciągane kredyty są szczególnie narażone na przyszły wzrost rat.

Kredyty hipoteczne w Polsce były, z niewielkimi wyjątkami, udzielane ze zmienną stopą procentową.  Oprocentowanie takiego kredytu składa się z dwóch komponentów: marży banku i stopy rynkowej – WIBOR, LIBOR lub EURIBOR. Elementem stałym jest marża, bo w zasadzie nie zmienia się przez cały okres spłaty zadłużania. Inaczej jest z wysokością rynkowej stopy procentowej, ta waha się i to w niektórych okresach bardzo dynamicznie. W przypadku kredytu zaciągniętego w złotym zmiana raty wynika tylko ze zmiany stopy procentowej. Dla zobowiązania w walucie dodatkowo na wysokość raty wpływa także jej kurs.

Przyjrzeliśmy się temu jak w praktyce ten mechanizm wpływa na wysokość rat kredytów. Zbadaliśmy jak zmieniała się wysokość rat kredytów zaciąganych w złotym i franku szwajcarskim w okresie od września 2006 do marca 2009 roku w całym okresie ich spłaty. Analizowaliśmy kredyt na kwotę 300 tys. zł (lub jej równowartość) na 30 lat ze średnią rynkową marżą i spreadem (dla kredytu we franku szwajcarskim). W przypadku kredytu w złotym z czerwca 2008 najwyższa zapłacona rata była aż o 70 proc. wyższa od najniższej.  Dla złotego przeciętnie różnica między najwyższą a najniższą zapłaconą ratą wyniosła 65 proc. W przypadku kredytów we franku ta różnica była praktycznie niezmienna i dla wszystkich badanych kredytów wyniosła około 38 proc. To paradoksalne, że wahania rat kredytu w złotych były wyższe niż kredytu w walucie. W przypadku kredytu we franku mieliśmy do czynienia z mechanizmem bilansującym, bo gdy stopy procentowe rosły frank taniał, gdy zaś drożał jednocześnie spadały stopy.

Te wyniki po części tłumaczą dlaczego kredyty we franku, pomimo mocnego wahania kursu, nadal są dobrze spłacane przez kredytobiorców. Od połowy 2006 roku, czyli od wprowadzania Rekomendacji S każda osoba zaciągająca kredyt w walucie musiała posiadać zdolność kredytową taką jak dla kredytu w złotym powiększoną o 20 proc. We wrześniu 2006 roku by zaciągnąć kredyt na 300 tys. zł w złotych konieczna była zdolność do spłaty raty w wysokości 2235 zł, zaś dla takiego samego kredytu we franku szwajcarskim 2682 zł. Obecna wysokość raty zaciągniętego wtedy kredytu frankowego wynosi 2066 zł i jest o ponad 600 zł niższa niż rata zakładana w rekomendacji. Przed wejściem w życie Rekomendacji S banki podchodziły bardziej liberalnie do wyliczania zdolności kredytowej we franku, jednak ceny nieruchomości, a tym samym kwoty zaciąganych kredytów były niższe. Raty tych kredytów choć wzrosły, stanowią znacznie mniejszą cześć budżetu domowego niż raty zobowiązań zaciąganych po 2006 roku.

Nie można zapominać, że każdy  kredyt mieszkaniowy, bez względu na walutę, niesie ze sobą ryzyko zmiany wysokości raty. Kredytobiorcy frankowi obecnie płacą najwyższe raty w historii (za sprawą wysokiego kursu tej waluty). Kredytobiorcy w złotym są w odwrotnej sytuacji, bo obecnie płacą najniższe raty. Największe płacili w listopadzie 2008 roku i od tego czasu ich miesięczne obciążenia spadały. W przyszłości sytuacja ta się zmieni, bo rosnąca inflacja może pchnąć Radę Polityki Pieniężnej do podwyżek stóp procentowych, a to wpłynie na wzrost rat.

Dziś zaciągane kredyty mieszkaniowe, choć dzieje się to w sytuacji, gdy warunki ich udzielania są znacznie zaostrzone wobec kredytów z lat 2006-2009, z powodu niskich stóp i rosnącej inflacji są szczególnie zagrożone wzrostem rat w przyszłości. Dlatego konstruując narzędzia pomocy dla kredytobiorców mieszkaniowych powinniśmy tworzyć mechanizmy uniwersalne, mogące służyć pomocą każdemu kredytobiorcy mieszkaniowemu w kłopotach.

Źródło: Paweł Majtkowski, Główny Analityk Wolfs Private Equity

Wynajem mieszkania to ciekawy i popularny pomysł na bezpieczną i przyszłościową inwestycję. Nieruchomości z reguły nie tracą swojej wartości z upływem czasu (a najczęściej na niej zyskują) oraz pozwalają na korzystanie z nich dla własnych celów w razie potrzeby. Tak atrakcyjny dodatkowy dochód warto jednak zarejestrować. Formalności towarzyszące rejestracji wynajmu nie są wcale tak skomplikowane, jak mogłoby się wydawać.

Mieszkania na wynajem to coraz popularniejszy sposób inwestowania wśród Polaków. Wynajmowanie wymaga stosunkowo niewiele wysiłku, a jednorazowy, większy wydatek poniesiony na nieruchomość skutkuje obecnie wyższą stopą zwrotu niż np. ta oferowana przez banki na lokatach. Rejestracja wynajmu mieszkania nie jest skomplikowana, pozwala czerpać korzyści z inwestycji całkowicie bezpiecznie, daje dodatkowe uprawnienia wynajmującemu a nawet… może się finansowo opłacić właścicielowi mieszkania.

Krok pierwszy: umowa

Każdy, choćby najkrótszy, wynajem warto uregulować odpowiednią umową. Przy jej konstruowaniu po raz pierwszy – zasięgaj porady prawnika. W przypadku nieuregulowania kwestii umowy, mogą wystąpić trudności z ewentualną eksmisją osoby, która np. przestała płacić czynsz. Przed podpisaniem umowy z wynajmującym warto sprawdzić także dokładnie tożsamość lokatora. Warto zapytać go także o aktualną pracę – obniży to ryzyko niepłacenia czynszu. Przed zniszczeniem mieszkania zabezpieczy nas kaucja. Jej wysokość najczęściej kształtuje się w przedziale jednej miesięcznej płatności za mieszkanie. Wynajmując mieszkanie obcej osobie możemy się spodziewać, że poprosi nas ona o udowodnienie właścicielstwa za pomocą odpowiednich dokumentów (np. wpis w księdze wieczystej).

Z wizytą w urzędzie

Po podpisaniu umowy, czas na jej zgłoszenie w odpowiedniej instytucji. Formalizując wynajem, nie możemy pominąć wizyty w urzędzie skarbowym. Wynajęcie mieszkania nie spowoduje obowiązku zakładania działalności gospodarczej, bo aby prywatnie udostępnić własne „M” lokatorowi, możemy rozliczać się jako osoba fizyczna.

Możliwości rozliczenia się z fiskusem są dwie: w formie ryczałtu albo na ogólnych zasadach.
W pierwszym przypadku musimy zapłacić podatek w wysokości 8,5% od kwoty przychodu. Jest to najniższy i najczęściej wybierany rodzaj opodatkowania przez osoby zarabiające na wynajmie.
W tym przypadku nie można odliczyć żadnych kosztów związanych z eksploatacją mieszkania (np. remont, umeblowanie). Podatek ten uiszczamy jednak dopiero wtedy, gdy lokator zapłaci nam czynsz.

Przy opodatkowaniu na zasadach ogólnych, mamy prawo do odliczenia poniesionych kosztów, np. na prace remontowe. Gdy zarobek na lokalu nie przekracza miesięcznie 528 złotych, rozliczamy się wedle stawki 18%, powyżej tej kwoty należy opłacić już stawkę 32%.  Podstawą opodatkowania na zasadach ogólnych jest dochód pomniejszony o nakłady na remonty, zakup wyposażenia itp. Powinien on zostać wykazany na wykazie przychodów i kosztów.

Decyzja o tym, którą formę wybrać, powinna zależeć od tego, czy właściciel mieszkania ponosi jakiekolwiek koszty związane z wynajmem. Jeśli sam płaci rachunki za media czy opłaty administracyjne, a dodatkowo przeprowadza w mieszkaniu remont, to podstawa opodatkowania się zmniejsza i rozliczanie na zasadach ogólnych może się dla niego okazać bardziej opłacalne niż płacenie kwoty zryczałtowanej.

Legalny wynajem = czysta korzyść

Przygotowanie odpowiedniej umowy najmu działa dwojako. Będzie odpowiednio zabezpieczało nasze interesy, ale da także poczucie bezpieczeństwa lokatorowi. Podpisanie jej na czas określony zapewnia właścicielowi mieszkania większą swobodę działania w przypadku, gdy konieczne będzie podjęcie kroków mających na celu rozwiązanie umowy lub eksmisję lokatora ze względu na niewywiązywanie się przez niego z postanowień umowy. Zgłoszenie do urzędu skarbowego daje natomiast poczucie bezpieczeństwa. Można powiedzieć, że jest przejawem troski o naszą nieruchomość. Zgłaszając wynajem do fiskusa nie musimy się obawiać kontroli ze strony urzędu skarbowego i ewentualnych konsekwencji karno-skarbowych z tytułu nielegalnego wynajmu.

– Dobrze sporządzona  umowa to połowa sukcesu inwestowania w wynajem, chroni nas bowiem przed przykrymi konsekwencjami współpracy z nieuczciwym  lokatorem. Rejestracja wynajmu w urzędzie skarbowym spowoduje zaś, że środki czerpane z wynajmu są dla nas uregulowanym prawnie źródłem dochodu, co pozytywnie wpływa na naszą zdolność kredytową, np. w przypadku starania się o kredyt bankowy na kolejną nieruchomość – mówi Kuba Karliński z Magmillon.

Źródło: Magmillon

Według GUS, w tym roku nowe inwestycje planuje rozpocząć ponad 50 proc. przedsiębiorstw z sektora przemysłowego i 32 proc. z branży  budowlanej. Część firm sfinansuje je zapewne z środków własnych. Przedsiębiorcy mogą jednak korzystać z wielu produktów kredytowych dostępnych na rynku, które pomagają utrzymać płynność finansową i umożliwiają dalszy rozwój. Eksperci Związku Firm Doradztwa Finansowego (ZFDF) radzą, na które z nich szczególnie warto zwrócić uwagę.

Już w III kwartale 2016 r. banki zapowiedziały złagodzenie warunków przyznawania kredytów dla większości biznesów. Jest to pozytywna wiadomość, szczególnie dla tych przedsiębiorców, dla których pożyczka jest jedyną możliwością, aby sfinansować bieżącą działalność i rozwinąć skrzydła. Choć sektor MSP chętnie korzysta z kredytów obrotowych i inwestycyjnych, nie jest to jednak jedyna możliwość, aby pozyskać dodatkowe środki. Podstawowym produktem bankowym, o który mogą starać się nawet start-upy, jest kredyt w rachunku bieżącym. – Jest to konto z debetem, którego limit ustala się indywidualnie na podstawie obrotów oraz posiadanej zdolności kredytowej – tłumaczy Leszek Zięba, ekspert Związku Firm Doradztwa Finansowego, mFinanse. – Jeśli firma dopiero startuje, może liczyć na niewielką kwotę, którą należy traktować jako czynnik raczej wspomagający jej płynność, niż umożliwiający duże inwestycje. Razem ze wzrostem zdolności kredytowej, można starać się o zwiększenie dopuszczalnego debetu. Najlepiej więc, aby wszystkie transakcje wpływały na rachunek firmowy, bo najczęściej to jego historia determinuje wysokość późniejszej pożyczki – tłumaczy ekspert ZFDF.

Elastycznie i wygodnie

Dużą zaletą wspomnianego rozwiązania, jest szybkość pozyskania środków, są one przyznawane już po 3 miesiącach od otwarcia konta, oraz możliwość wydania ich na dowolny cel. Odsetki zostają naliczone od momentu korzystania z limitu i są liczone od faktycznego zadłużenia. Okres rozliczeniowy wynosi najczęściej 30 dni, odsetki pobierane są automatycznie z rachunku i są wliczone w ciężar limitu kredytowego. Debet zostaje automatycznie spłacany po każdym wpływie środków na rachunek. – Wielkość zadłużenia można regulować w każdym miesiącu, w zależności od kondycji finansowej przedsiębiorstwa, co jest znacznym ułatwieniem, szczególnie na starcie. Nie ma też ryzyka obciążenia stałymi ratami, bo z limitu korzystamy wtedy, gdy jest on potrzebny. Jego koszt wylicza się w oparciu o zmienną stopę procentową, stawkę WIBOR i marżę banku. Warto więc porównywać oferty, bo różnice w opłatach mogą być znaczne – radzi Leszek Zięba, ekspert ZFDF.

Szansa na utrzymanie płynności

W formie odnawialnej linii może zostać również udzielony kredyt obrotowy, który swoją formą przypomina popularną pożyczkę gotówkową, zaciąganą przez klientów indywidualnych. W przypadku firmy jego wartość może wynieść nawet milion złotych, ale potrzebną kwotę maksymalną zwykle można negocjować. Możliwe jest również udzielenie pożyczki w obcej walucie. Okres spłaty najczęściej rozkładany jest na 90, 180 lub 360 dni. – Najczęściej z tej formy finansowania korzystają zakłady handlowe, które przy jego pomocy pokrywają bieżące należności, wynagrodzenia dla pracowników czy kupują towar – tłumaczy Monika Mojzesowicz, ekspert ZFDF, Expander Advisors. – Najważniejszą różnicą w porównaniu do kredytu na rachunku bieżącym, jest stałe oprocentowanie, wchodzące  w skład rat, które należy spłacać niezależnie od tego czy w danym momencie środki są wykorzystywane, czy też nie. Istnieje także możliwość uzyskania odnawialnej pożyczki, która umożliwia wielokrotną spłatę i odnowienie limitu. Co ważne, o taką formę finansowania mogą starać się też nowe przedsiębiorstwa, ale muszą liczyć się z wyższymi kosztami, bo z punktu widzenia banku, jest to bardziej ryzykowna transakcja – mówi ekspert ZFDF.

Kapitał na rozwój

Ostatnim z często zaciąganych przez przedsiębiorstwa zobowiązań finansowych, jest kredyt inwestycyjny. Mogą starać się o niego właściciele działalności gospodarczych, które mają już pewien staż i potrzebują większych środków, aby realizować swoje cele biznesowe. W tym wypadku często wymagane jest zabezpieczenie, np. w postaci nieruchomości. Wiele instytucji oferuje finansowanie na korzystnych warunkach, co jest związane ze wsparciem rządowym, które ma podnieść innowacyjność i zwiększyć liczbę inwestycji. Warto jednak pamiętać, że środki pozyskane w ten sposób można przeznaczyć tylko na ściśle określony cel, który potencjalnie zwiększy obroty. – Do takich należy np. o wybudowanie, modernizację lub zakup nieruchomości, np. hal produkcyjnych lub maszyn. Bank będzie bowiem badał nie tylko zdolność kredytową firmy, ale też potencjał, który uzyska dzięki nowej inwestycji. Jeśli przedsiębiorca nie wywiązałby się z umowy i środki przeznaczył na coś innego, np. wynagrodzenia dla pracowników, to wtedy nie zwiększyłby swoich zysków i mógłby nie być wstanie spłacać rat. Dlatego też pieniądze rzadko wypłacane są bezpośrednio na konto, a częściej na rachunek sprzedawcy, od którego firma kupuje np. nowy sprzęt – tłumaczy Monika Mojzesowicz, ZFDF.

Uwaga na duże koszty

Kredyty inwestycyjne zwykle mają też długi okres spłaty, który może wynieść nawet 20 lat, a możliwe do pozyskania kwoty sięgają nawet kilku milionów złotych. Oferty banków różnią się od siebie pod względem parametrów, takich jak: oprocentowanie nominalne czy prowizja, a o pozyskaniu środków często decyduje ocena scoringowa. Nierzadko razem z kredytem trzeba zakupić także dodatkowy produkt, np. ubezpieczenie. Zanim przedsiębiorca wybierze konkretną propozycję, powinien dokładnie przeanalizować koszty. W tym pomóc również może doradca finansowy, który porówna ze sobą wszystkie dostępne oferty na rynku i pomoże przebrnąć przez proces zebrania potrzebnej dokumentacji i udzielenia pożyczki.

Źródło: Związek Firm Doradztwa Finansowego (ZFDF)

Wypowiedź: Tymon Zastrzeżyński, ekspert pozyczkaportal.pl

Osoby z najwyższym wskaźnikiem zdolności kredytowej nie tylko mają o sobie lepsze zdanie, ale są także bardziej skłonni tworzyć sformalizowane związki z innymi osobami, dowodzą badania DFRB. Natomiast prawie połowa (49%) ankietowanych przez WalletHub stwierdziła, że nie poślubiłaby kogoś z negatywną historią kredytową, przy czym (34%) nie zdecydowałoby się nawet na randkę z taką osobą.

– Rozwój branży finansowej powoduje to, że  młode pokolenia coraz bardziej interesują się możliwościami kredytowania. Także konsumpcjonizm, który w obecnym czasie jest coraz większy powoduje, że zależy nam żeby nasze finanse były na wyższym poziomie niż kiedyś – mówi newsrm.tv Tymon Zastrzeżyński, ekspert pozyczkaportal.pl.

Wydaje się, że stosunek do zdolności kredytowej jest także sprawą pokoleniową. Millenialsi, (osoby w wieku 18 do 34 lat), sprawdzali swoją zdolność kredytową bardziej regularnie niż ich rówieśnicy z poprzedniej generacji X, podaje Discover, który przebadał w marcu pod tym kątem 2000 konsumentów. Millenialsi mają także bardziej osobisty stosunek do swojego wyniku. Prawie połowa Millenialsów stwierdziła, że ocena zdolności kredytowej ma wpływ na ich poczucie własnej wartości – w Pokoleniu X i pokoleniu baby – boomers będzie to odpowiednio 43 i 30 proc.

Czy wynik przy ocenie zdolności kredytowej może mieć wpływ na szczęście osobiste? Choć brzmi to oryginalnie, taki wniosek wcale nie jest nieuzasadniony. Świadomość naszej wiarygodności kredytowej może mieć pozytywny wpływ na nasze zachowania finansowe, w dalszej perspektywie poczucie własnej wartości, a nawet życie uczuciowe – sugerują badania wykonane przez firmę Discover, Federal Reserve Board i WalletHub.

Prawie trzy czwarte osób, które sprawdzają swój wynik zdolności kredytowej częściej niż siedem razy w roku, twierdzą, że taka częstotliwość – niektórzy powiedzieliby „kompulsywna” – zmieniła ich finansowe postępowanie na lepsze, wynika z najnowszego badania DFRB. Jeszcze większa grupa uważa, że ich wynik poprawił się w ciągu roku. Z drugiej strony, prawie jedna trzecia konsumentów przyznała, że nie sprawdziła swojej oceny zdolności kredytowej ani razu w ciągu ostatniego roku – wynika z innego badania, tym razem przeprowadzonego przez WalletHub.

Jak twierdzi Laks Vasudevan, wiceprezes DFRB, istnieje wyraźna zależność między kontrolowaniem naszego wyniku i poprawą naszych zachowań kredytowych. „Zaczynamy lepiej rozumieć czynniki, które wpływają na nasz wynik przy ocenie zdolności kredytowej. Ta świadomość pomaga nam lepiej zarządzać naszą zdolnością kredytową i podtrzymywać jej pozytywny stan”

Coraz więcej konsumentów jest świadomych tego, jak dużą rolę ocena zdolności kredytowej odgrywa w ich finansowym życiu – jest ważna, kiedy występujemy o kolejną kartę płatniczą, kupujemy samochód lub wynajmujemy mieszkanie, a przede wszystkim – przy staraniach o kredyt hipoteczny. Im wyższy wskaźnik zdolności kredytowej, tym lepsze oprocentowanie, na które zakwalifikują się konsumenci.

 

źródło: Newsrm.tv

W jakim stopniu wyższe koszty kredytów utrudniają dostęp do finansowania zakupu mieszkań? Jak perspektywa podwyższenia minimalnego wkładu własnego do kredytu i wyczerpujące się środki na dopłaty w MdM wpływają na sprzedaż na rynku deweloperskim? Sondę prezentuje serwis nieruchomości Dompress.pl.

Mirosław Kujawski, członek zarządu LC Corp S.A.

Wzrost wymaganego wkładu własnego bez wątpienia będzie miał wpływ na rynek mieszkaniowy. Przy czym, 20 proc. udziału własnego w kredycie to nie tak dużo, jeśli spojrzymy na inne kraje. O tym, w jaki sposób wzrost wkładu własnego wypłynie na rynek zdecyduje to, czy banki będą oferowały ubezpieczenie niskiego wkładu. Obecnie, osoby zaciągające kredyty brakujący wkład mogą „uzupełnić” wykupując ubezpieczenie. Podobnie będzie w przyszłym roku, przy czym doubezpieczyć trzeba będzie już większą kwotę. Niestety, poprzez zaostrzenie polityki kredytowej większość banków rezygnuje z tej opcji przez co klientom jest ciężej o kredyt.
Pewnym ratunkiem jest zakup mieszkania w MdM, gdzie dopłata liczona jest jako wkład własny. Środki na ten rok się niestety wyczerpały i wstrzymane zostało przyjmowanie wniosków na przyszły rok, ale z budżetu na 2018 rok wykorzystano tylko w 0,3 proc.
Rozwiązaniem dla kredytobiorców jest też przedstawienie dodatkowego zabezpieczenia w formie blokady środków na rachunku bankowym lub poprzez zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych. Kredyt można zabezpieczyć również na dwóch hipotekach – zaciąganej i już posiadanej przez siebie, kogoś bliskiego, czy znajomego.
To co w ostatnim czasie miało duży wpływ na rynek to zmiana kalkulatora kosztów utrzymania rodziny, którym analitycy finansowi posługują się przy wyliczaniu zdolności kredytowej. Jeszcze w zeszłym roku koszty te dla 3 osobowej rodziny o dochodach w granicach średniej krajowej kształtowały się na poziomie 1600 zł, a w tym roku wynoszą 2400 zł.
Małgorzata Ostrowska, członek zarządu oraz dyrektor pionu marketingu i sprzedaży J.W. Construction Holding S.A.
Jednym z czynników zachęcających klientów do zakupu mieszkania są utrzymujące się na niskim poziomie stopy procentowe, przekładające się na korzystne oprocentowanie kredytów mieszkaniowych, a ponadto możliwość zakupu mieszkania jeszcze z 15 proc. wkładem własnym. To zdecydowanie lepszy czas na zakup własnego M, ale nie oznacza to, że sytuacja na rynku deweloperskim ulegnie pogorszeniu po podwyższeniu udziału własnego w kredycie. Posiadanie własnej nieruchomości jest podstawową potrzebą Polaków, do której zaspokojenia będą dążyć nadal, bez względu na nadchodzące zmiany. Pamiętajmy, że w przyszłym roku wciąż będzie obowiązywał program MdM, który finansuje wkład własny.
Jacek Bielecki, dyrektor ds. rozwoju i jakości Marvipol S.A.
Mamy świadomość, że kontynuowana trzeci rok hossa na rynku mieszkaniowym nie będzie trwała wiecznie. Najnowsze dane GUS wykazujące malejącą liczbę rozpoczynanych inwestycji pokazują, że deweloperzy liczą się ze scenariuszem zmniejszenia popytu. Choć wobec wciąż dużych potrzeb i stabilnej sytuacji ekonomicznej Polaków spadek zainteresowania mieszkaniami będzie raczej powolny. Można też spodziewać się, że program 500+ pozwoli wielu rodzinom na zakup mieszkania mimo zwiększonych kosztów kredytu i wymagań wkładu własnego.
Wioletta Kleniewska, dyrektor marketingu i sprzedaży w Polnord S.A.
Podwyższenie wymaganego wkładu własnego do 20 proc. nie odstraszy nabywców na rynku mieszkaniowym. Klientów wciąż zachęcają do zakupu niskie stopy procentowe, które przekładają się na atrakcyjne warunki kredytowe, a także świadomość, że program dopłat rządowych MdM dobiega końca i topnieje pula dostępnych środków.
Tomasz Sujak, członek zarządu Archicom S.A.
Nie spodziewamy się istotnych zmian w dostępności kredytów hipotecznych. Oprocentowanie kredytów składa się z dwóch elementów – marży i rynkowych stóp procentowych, historycznie te dwie składowe były ze sobą odwrotnie skorelowane. Kiedy spadały rynkowe stopy procentowe, rosły marże banków. Z kolei kiedy stopy rosły, marże były przez banki obniżane. Obecnie stopy procentowe są na najniższym poziomie w historii, znacznie poniżej poprzednich okresów dynamicznego wzrostu kredytów hipotecznych i sprzedaży mieszkań. Ponadto popyt na mieszkania jest wspierany bardzo dobrą sytuacją makroekonomiczną. Systematycznie spada bezrobocie i rosną płace, a to sprzyja popytowi na mieszkania.
Mirosław Bednarek, prezes zarządu Matexi Polska
W minionych latach nie odnotowaliśmy silnych, ani tym bardziej długotrwałych wahań popytu w związku ze stopniowym zwiększaniem wymaganego wkładu własnego do kredytu. Czas pokazał, że takie stopniowe podwyższanie wymagań dla kredytobiorców sprawdziło się, nie wpłynęło znacząco na płynność rynku, a jednocześnie zwiększyło bezpieczeństwo kredytobiorców.
Yael Rothschild, prezes zarządu Mill-Yon
Wzrost marż kredytowych nie utrudnia sprzedaży. Kwota rozkłada się na raty opłacane przez kilkadziesiąt lat, a klienci najczęściej oceniają koszt mieszkania właśnie przez pryzmat wydatków w skali miesiąca. Droższe kredyty nie wpłynęły więc na decyzje związane z zakupem mieszkania, natomiast na pewno mają wpływ na wybór banku. Dla nas problemem jest natomiast wydłużona i utrudniona procedura przyznawania kredytów. Przekłada się to na wolniejszą sprzedaż, ryzyko utraty klienta i wyższy koszt prowadzenia inwestycji.
Dużą część naszych klientów stanowią inwestorzy, finansujący mieszkanie ze środków własnych. W Gdańsku, gdzie prowadzimy inwestycje, poziom zysków z najmu jest znacznie wyższy niż w Warszawie i dochodzi do 7-10 proc. rocznie. Również osoby kupujące mieszkania na własne potrzeby w większości korzystają z oszczędności z lokat. Ponadto, w przypadku klientów uprawnionych do skorzystania z MdM, program pokrywa ok. 10 proc. wkładu własnego do kredytu.
Ewa Gwiazdowska, dyrektor finansowa w Atlas Estates
Podniesienie wkładu własnego do 20 proc. będzie miało wpływ na sprzedaż mieszkań, ponieważ automatycznie zdolność kredytowa klientów będzie niższa. Wielu klientów śledzi sytuację na rynku i właśnie z zapowiedzią podwyższenia wkładu własnego należy wiązać tak dobre wyniki sprzedaży w pierwszym półroczu 2016 roku. Część klientów świadomych zmiany przepisów, zdecydowało się na zakup mieszkania teraz, kiedy wkład własny jest niższy, przenosząc popyt z przyszłego roku na rok bieżący. Wejście w życie nowych przepisów będzie powodem spowolnienia sprzedaży.
Mirosław Łoziński, Prezes Zarządu, Waryński S.A. Grupa Holdingowa
Podniesienie oprocentowania kredytów hipotecznych oraz wymogów dotyczących poziomu wkładu własnego może mieć istotny wpływ na sytuację na rynku nieruchomości. Część osób, które posiadają zgromadzony kapitał, bądź rozpoczęły już proces uzyskiwania finansowania kredytowego, stara się możliwie najszybciej zakończyć procedurę zakupu mieszkania, aby uniknąć wzrostu minimalnego wkładu własnego. Ograniczona dostępność kredytów może wpłynąć na decyzje zakupowe.
Ewelina Krosta, reprezentująca WAN S.A.
Po podwyższeniu od nowego roku wkładu własnego do kredytu do 20 proc. sytuacja na rynku mieszkaniowym związana ze sprzedażą mieszkań może się znacząco pogorszyć.
Teresa Witkowska, dyrektor sprzedaży w RED Real Estate Development
Zmiany dotyczące wkładu własnego zostały ogłoszone ponad dwa lata temu i są stopniowo wprowadzane od 2014 roku. Mimo to wielu klientów nie zdaje sobie sprawy, że od stycznia 2017 roku wymagany wkład własny wzrośnie z 15 proc. do 20 proc. Zmiany będą oznaczały dla nich konieczność przygotowania się do zakupu mieszkania, a często także odłożenia w czasie decyzji zakupowej. W tej chwili, dla spełniających określone kryteria, możliwość uzyskania wymaganego dofinansowania daje program MdM. Jednak środki na 2016 rok zostały już wyczerpane i wstrzymane zostało przyjmowanie wniosków o dopłaty na 2017 rok, a program został zaplanowany tylko do 2018 roku. Tymczasem jego następca – Mieszkanie Plus – będzie działać na innych zasadach. Wprowadzane zmiany nie będą jednak zagrożeniem dla rynku nieruchomości premium.

Opracowanie: Kamil Niedźwiedzki

Aby uzyskać kredyt hipoteczny trzeba spełnić kilka warunków. Dwa najważniejsze to posiadanie wkładu własnego oraz zdolności kredytowej. Wkład własny od przyszłego roku niestety wzrośnie – z 5% do 10%. Na szczęście łatwiej jest spełnić drugi warunek, gdyż spada oprocentowanie kredytów. Mimo to część osób i tak ma problem z uzyskaniem kredytu, gdyż na zdolność kredytową wpływa także historia kredytowa czy spłacane już zadłużenie kredytowe. Expander podpowiada jak się przygotować, aby bez problemów uzyskać kredyt hipoteczny.

W styczniu 5% nie wystarczy

Obecnie banki nie mogą udzielać kredytu na sumę większą niż 95% wartości nieruchomości. Ponadto warto przypomnieć, że wkład własny na poziomie 5% będzie wystarczający tylko do końca tego roku. Od stycznia, zaciągając kredyt hipoteczny, będziemy musieli dysponować już 10% wartości nabywanej nieruchomości. – Dziś, aby kupić mieszkanie o wartości 300 tys. zł musimy posiadać 15 000 zł oszczędności. Za trzy miesiące będziemy potrzebować już 30 000 zł. Jeśli więc nie posiadamy zbyt dużych oszczędności, a planujemy zakup mieszkania, powinniśmy się pospieszyć, aby zdążyć przed końcem roku.

Jak poprawić zdolność kredytową

Trzeba jednak dodać, że nie każdy kto posiada wymagany wkład własny może uzyskać kredyt. Do tego konieczne jest też posiadanie zdolności kredytowej, na którą wpływają przede wszystkim wysokość dochodów oraz ponoszone wydatki. Istotne jest również posiadane już zadłużenie oraz czy terminowo było spłacane. – Najskuteczniejszym sposobem na poprawienie zdolności kredytowej jest wzrost dochodów. W praktyce to rozwiązanie jest jednak zwykle niewykonalne. Znacznie łatwiej natomiast poprawić swoją sytuację poprzez rezygnację z posiadanych już produktów kredytowych – wyjaśnia Jarosław Sadowski, Expander. – O ile to możliwe, przed wnioskowaniem o kredyt hipoteczny powinniśmy spłacić wszystkie wcześniejsze pożyczki i kredyty. Dotyczy to także zakupów ratalnych i kart kredytowych, nawet jeśli ich limit jest niewykorzystywany. Banki, podejmując decyzję o udzieleniu kredytu, obliczają bowiem czy z naszego wynagrodzenia wystarczy pieniędzy na życie oraz spłatę rat zarówno starych kredytów, jak i tego dopiero zaciąganego. Im mniej spłacamy starych kredytów tym łatwiej uzyskamy nowy.  

Historia kredytowa to podstawa

Z opisanego wyżej rozwiązania nie skorzystają oczywiście osoby, które nie posiadają żadnych długów. Takie osoby mogą poprawić swoje szanse na kredyt w inny sposób – zaciągając choćby niewielki dług,
a później terminowo go spłacając. Banki zwracają bowiem uwagę nie tylko na to czy obecnie posiadamy zadłużenie, ale także jak wygląda nasza historia kredytowa. Informacja o tym, że w przeszłości terminowo opłacaliśmy raty z pewnością sprawi, że banki chętnie będą nam pożyczały pieniądze. Na niekorzyść klienta działa natomiast nie tylko informacja o opóźnieniach w spłacie, ale także brak historii kredytowej. – Jeśli ktoś nigdy nie zaciągnął żadnego zobowiązania to bank nie wie z jaką osobą ma do czynienia. Czy jest to osoba rzetelna czy wręcz przeciwnie. Dlatego będzie obawiał się udzielić takiej osobie dużego kredytu – wyjaśnia Jarosław Sadowski, Expander.

Rządowe wsparcie dla młodych

Na koniec warto dodać, że młodzi, którzy nie mają oszczędności i wysokiej zdolności kredytowej też mogą uzyskać kredyt na wymarzone mieszkanie. Mogą bowiem liczyć na wsparcie programu Mieszkanie dla Młodych (MdM). Dzięki niemu młodzi mogą uzyskać 10% lub 15% (posiadający dzieci) dopłaty do zakupu pierwszego w życiu mieszkania. – Pieniądze przekazywane przez BGK są traktowane przez banki jako wkład własny – przypomina Jarosław Sadowski, Expander. – Należy jednak pamiętać o szeregu wymagań, które należy spełnić. Nieruchomość musi pochodzić z rynku pierwotnego, a jej powierzchnia nie może przekroczyć 75 mkw. w przypadku mieszkań i 100 mkw. w przypadku domów (w wypadku osób wychowujących przynajmniej trójkę dzieci limit zwiększa się o 10 mkw.). Dodatkowo koszt zakupu musi mieścić się w limicie cen określanym dla danej części Polski.

Jeśli zależy nam na zakupie mieszkania powinniśmy więc zacząć od budowania swojej historii kredytowej. Później warto zorientować się jak wygląda nasza zdolność kredytowa i ewentualnie zrezygnować z posiadanych już produktów kredytowych, a następnie poszukać najkorzystniejszych ofert kredytowych. We wszystkich tych zadaniach możemy skorzystać też z pomocy profesjonalnego doradcy finansowego, który przeanalizuje domowy budżet oraz propozycje banków, a także pomoże przebrnąć przez procedury bankowe.

Expander

O 60 tys. złotych wzrosły możliwości kredytowe Polaków na przestrzeni ostatnich dwóch lat – wynika z analizy Lion’s House. Potencjał zakupowy może być rekordowy jeśli Rada Polityki Pieniężnej zdecyduje się na kolejną obniżkę stóp procentowych. W odpowiedzi można się spodziewać podniesienia marż kredytowych przez banki komercyjne.

Gdyby na początku września trzyosobowa rodzina o dochodach 5 tys. zł netto zaciągnęła kredyt na zakup mieszkania to mogłaby otrzymać przeciętnie do 416 tys. zł (mediana). Wymagałoby to zadłużenia się na 30 lat, a także założenia rachunku bankowego i karty kredytowej. W niektórych przypadkach niezbędnym okazałoby się również opłacenie ubezpieczenia.

Wrześniowy wynik (mediany zdolności kredytowej) jest zatem o 21 tys. zł wyższy niż w analogicznym okresie przed rokiem oraz o blisko 60 tys. zł wyższy niż w we wrześniu 2012 roku. Oznacza to jednak spadek o 2,5 tys. zł względem sierpnia. Dzieje się tak pomimo niewielkiej obniżki marż bankowych.

Wykres 17.09

Wrześniowe marże lekko w dół

Te bowiem we wrześniowym odczycie spadły o 0,3 pkt proc. względem poprzedniego miesiąca. Może być to efektem coraz większej konkurencji na rynku kredytów hipotecznych. Bez wątpienia bowiem rekordowe wyniki sprzedaży deweloperów są między innymi efektem większych możliwości zakupowych Polaków. W walce o klienta banki komercyjne prawdopodobnie starają się zachęcić do siebie niższą marżą.

Niemniej od ponad 3 lat zaobserwować można proces podwyższania marż. W lipcu 2011 roku średnia marża kredytu mieszkaniowego wynosiła 1,27%. Dziś kształtuje się na poziomie 1,83%. Jest to niemal równoległy proces do decyzji Narodowego Banku Polskiego o redukcji stóp procentowych. Naturalnym zachowaniem banków komercyjnych jest podnoszenie marż kredytowych, gdy stopy w banku centralnym maleją.

Jest wielce prawdopodobne, że Rada Polityki Pieniężnej już na najbliższym posiedzeniu zdecyduje o cięciu stóp procentowych do najniższego poziomu w historii. W efekcie oprocentowanie kredytów spadnie, jeszcze bardziej zwiększając potencjał zakupowy Polaków. Z drugiej strony można spodziewać się, że banki nadal będą podwyższać marże.

Wykres 2.17.09

 

Różnica w możliwościach pożyczkowych wynosi aż 183 tys. zł

Jak to wygląda na przykładzie poszczególnych banków? Zakładamy, że trzyosobowa rodzina o dochodach 5 tys. zł netto chce kupić na kredyt 70-metrowe mieszkanie. Nie jest jednocześnie zadłużona w żadnym banku i posiada samochód. Jak wynika z ankiet przeprowadzonych na początku września przez Lion’s House największe możliwości mają obecnie klienci Citi Handlowego. Tam kredytobiorcy mogą liczyć na nawet 529 tys. zł. Ponad pół miliona otrzymają także klienci w Raiffeisen Polbank i Alior Banku.

Na drugim biegunie znajduje się PKO BP, Deutsche Bank i Nordea Bank. U największego polskiego kredytobiorcy pożyczyć można na takich warunkach 350 tys. zł. W dwóch kolejnych instytucjach o 9 i 24 tys. zł więcej. Okazuje się tym samym, że poszczególne banki bardzo indywidualnie oceniają zdolność kredytową swoich klientów. Różnica bowiem między najbardziej hojnym, a najbardziej restrykcyjnym bankiem wynosi niespełna 183 tys. zł.

Tabela17.09

Jakub Potocki, Lion’s House; Anna Olesiejuk, Lion’s House

Eksperci

Pistolet przystawiony do głowy, czyli walutowe zawirowania kluczowych rynków

Globalny rynek finansowy pozostaje obciążony asymetrią ryzyk, gdyż najwyraźniej w temacie wojen hand...

Turek: 10 lat po upadku Lehman Brothers ceny znowu są rekordowe

Gwałtowne przeceny, a potem ożywienie na rynkach mieszkaniowych – tak prosto można podsumować ostatn...

Przasnyski: Praca jest, ale brakuje pracowników

Firmy nadal tworzą sporo nowych miejsc pracy, ale wciąż mają kłopoty z ich obsadzeniem. Problem ten ...

Kondycje gospodarek wschodzących, przyszłość wojen handlowych i odczyty infacji – zobacz n

Chociaż niepokoje o kondycję gospodarek wschodzących i przyszłość wojen handlowych powinny skraść gł...

Raport, który znaczy coraz mniej

Moment uspokojenia objął waluty rynków wschodzących, ale spadające kolejny dzień indeksy w Azji nie ...

AKTUALNOŚCI

Awans Polski do grona 25 najbardziej rozwiniętych rynków świata

Jak podaje Polska Agencja Prasowa, w poniedziałek agencja FTSE Russell przekwalifikowała Polskę z gr...

Juncker o UE: potrzebujemy silnej i zjednoczonej Europy

Przewodniczący Komisji Europejskiej Jean-Claude Juncker w swoim dorocznym przemówieniu do Parlamentu...

Podatek dochodowy i kryptowaluty – co zmienią nowe przepisy?

Od 2019 r. w polskim systemie podatkowym obowiązywać mają nowe przepisy dotyczące podatku dochodoweg...

Jak wzrost stóp procentowych i wynagrodzeń wpłynie na zdolność kredytową Polaków?

Rada Polityki Pieniężnej nie spieszy się z podwyższaniem stóp procentowych. Niemniej jednak z uwagi ...

Eksporterom coraz trudniej

Wskaźnik Wyprzedzający Koniunktury (WWK), informujący z wyprzedzeniem o przyszłych tendencjach w gos...