wtorek, Styczeń 22, 2019
Facebook
Home Tagi Wpis otagowany "rynek pierwotny"

rynek pierwotny

Ponad połowa Polaków, którzy kupili mieszkanie od dewelopera, początkowo rozważała zakup nieruchomości z rynku wtórnego – wynika z „Badania preferencji i satysfakcji z zakupu mieszkania na rynku pierwotnym” przeprowadzonego przez Kantar TNS na zlecenie Otodom. Respondenci wskazali w nim także największe wady i zalety mieszkań nowych i tych pochodzących z drugiej ręki.

Nowe nie znaczy droższe
Wśród kryteriów, którymi przy wyborze nieruchomości kierowali się ankietowani najważniejszym okazała się cena. Tu nie było zaskoczenia. Do kluczowych czynników zaliczyło ją aż dwie trzecie badanych.– Rynek nieruchomości jest bardzo specyficzny. Podczas gdy samochód mocno traci na wartości tuż po opuszczeniu salonu, używane mieszkania potrafią być droższe od nowych – zauważa Agata Polińska z Otodom, najpopularniejszego serwisu ogłoszeniowego. Tezę tę potwierdzają twarde dane: średnie ceny metra kwadratowego mieszkań wystawionych w tym portalu. Przykładowo, w listopadzie średnia cena mieszkań z rynku wtórnego w Gdańsku osiągnęła pułap 9259 zł za metr, podczas gdy za metr lokalu w nowej inwestycji żądano o ponad 1800 zł mniej. Rynek pierwotny okazał się statystycznie tańszy także Krakowie, Warszawie i Wrocławiu.
Choć cena jest jednym z najważniejszych czynników wpływających na zakup konkretnej nieruchomości, nie można przyjmować, że decyduje o wyborze między rynkiem pierwotnym a wtórnym. Zatem jeśli nie cena, to co?

Magia nowości kontra czas

Wśród trzech najpopularniejszych odpowiedzi świadczących o zaletach mieszkań z rynku pierwotnego najwięcej, bo aż 40% wskazań, przypadło odpowiedzi „w mieszkaniu / domu wszystko jest nowe”. Magia nowości zatem wciąż działa, a przy podejmowaniu decyzji o zakupie od dewelopera wspiera ją brak perspektywy remontu (37%). Dla 32% respondentów istotna była także możliwość samodzielnej aranżacji wnętrz i dostosowania ich do własnego gustu i potrzeb.

Osoby, które zakupiły mieszkanie na rynku pierwotnym dostrzegają jednak także i wady tego rozwiązania. Najczęściej wymieniana była konieczność poniesienia dodatkowych kosztów związanych z wykończeniem i wyposażeniem lokalu (37%). Dla 35% spośród badanych niedogodnością był także dłuższy niż na rynku wtórnym czas oczekiwania na wprowadzenie się, związany zarówno z oczekiwaniem na oddanie lokalu, jak i jego wykończeniem.

To właśnie czas okazał się być głównym argumentem przemawiającym za rynkiem wtórnym. Aż 39% badanych docenia fakt, że oczekiwanie na używane mieszkanie jest znacznie krótsze. Dla 37% respondentów istotna była możliwość negocjacji ceny ze sprzedającym, a tylko o jeden punkt procentowy mniej ankietowanych zaznaczyło możliwość znalezienia na rynku wtórnym lokalu w korzystniejszej cenie.

Wśród największych wad mieszkań z rynku wtórnego są, zdaniem respondentów, przestarzała technologia budowlana i zły stan techniczny budynków (43%) oraz konieczność przeprowadzenia remontu (42%).

Szukają mieszkań głównie w sieci

– Wyniki badania świadczą o tym, że dla wielu klientów deweloperów rynek pierwotny nie był jedyną rozważaną opcją. Ankietowani z jednej strony doceniali możliwość samodzielnej aranżacji wnętrz, z drugiej – zdawali sobie sprawę z tego, że wiąże się to z dodatkowymi wydatkami na ich wykończenie i dłuższym czasem oczekiwania. Ostatecznie aż 53% osób, które kupiły nowe mieszkanie, brało pod uwagę także rynek wtórny. Statystyka ta znajduje odzwierciedlenie także w sposobie, w jakim poszukiwali oni nieruchomości– zauważa Agata Polińska z Otodom.

Ankietowani właściciele nowych mieszkań najczęściej poszukiwali ich w internecie: 60% odwiedziło strony deweloperów, a 47% – portale ogłoszeniowe. To ponad dwukrotnie więcej niż w analogicznym badaniu z 2014 roku, gdy 23% respondentów korzystało z tego typu serwisów. Najpopularniejszym z nich okazał się Otodom (49%), a kolejne miejsca zajęły OLX (26%) i Gratka (24%).

W porównaniu z rokiem 2014 o jedną czwartą spadła popularność ogłoszeń w gazetach. Tylko co piąty nabywca nowego mieszkania wcześniej odwiedził targi mieszkaniowe, a biuro obrotu nieruchomościami odwiedziło 21% ankietowanych.

W Sylwestra deweloperzy i właściciele nieruchomości mieli powody do świętowania. Jak wynika z danych serwisu nieruchomości – Otodom, ceny mieszkań w 2018 rosły we wszystkich największych miastach. Zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym jest nawet o 15% drożej niż jeszcze w styczniu 2018. 

Rynek pierwotny: +15% w Szczecinie

W 2018 roku deweloperzy nie tylko sprzedali rekordową liczbę mieszkań, ale i mogli zażądać za nie większych niż przed rokiem kwot. Najmniejsza podwyżka miała miejsce w jednym z droższych miast – Krakowie. W listopadzie średnia cena za metr kwadratowy nowego mieszkania wyniosła tam 7626 zł, o 5% więcej niż w styczniu. Poznań i Wrocław stał się od stycznia droższy o 10%, a rekordy padły w Gdańsku (14%) i Szczecinie (15%).

Jeszcze w styczniu stolica województwa zachodniopomorskiego była najtańszym miastem w tym zestawieniu, dziś ceny na rynku pierwotnym w Szczecinie są wyższe niż w Lublinie, Łodzi i Katowicachi wkrótce przebić mogą barierę 6000 zł za metr kwadratowy – zauważa Michał Szczudlak, analityk Otodom.

Nowe mieszkania najdroższe są wciąż w Warszawie, a od stycznia ich ceny ofertowe wzrosły o 8%. Dziś średnia cena w stolicy to prawie 8400 zł.

Zobacz też:

Nowe biura mają wzięcie – rośnie podaż powierzchni biurowych

Rynek wtórny: +15% w Katowicach

Dane Otodom wskazują, że na rynku wtórnym rok 2018 przyniósł jeszcze większe wzrosty. Siedmioprocentowa podwyżka okazała się najmniej spektakularna i dotknęła Lublin, Poznań i Szczecin. Dwucyfrowe wyniki zanotowały Kraków, Łódź i Gdańsk, a rekord padł w Katowicach, gdzie metr kwadratowy mieszkania podrożał o 15% – z prawie 4600 zł w styczniu do niemal 5300 zł w listopadzie. Mimo znacznej podwyżki, stolica województwa śląskiego wciąż należy do najtańszych dużych miast – taniej jest tylko w Łodzi i Szczecinie.

Kawalerki nawet o 31% w górę

Interesująco wygląda także zestawienie średnich cen najtańszych mieszkań – kawalerek. W tej kategorii rekord padł w Gdańsku, gdzie jednopokojowe mieszkanie kosztuje aż o 31% więcej niż jeszcze w styczniu. Stolica województwa pomorskiego stała się tym samym jeszcze droższa od Warszawy, a średnie ceny kawalerek zbliżają się w niej do astronomicznego pułapu 400 000 zł.

Co ciekawe, w jednym mieście ceny ofertowe kawalerek są dziś niższe niż na początku roku. Mowa o Poznaniu, gdzie ceny spadły o 3%.

Więcej niż na lokacie

Powyższe dane wskazują, że majątek zainwestowany w zakup mieszkania w styczniu 2018, jeszcze przed końcem roku zwiększył wartość o kilka, kilkanaście, a nawet ponad trzydzieści procent. W najlepszej sytuacji są osoby, które zakupiły mieszkania na wynajem. Podsumowując rok mogą podliczyć nie tylko zainkasowany od lokatorów czynsz, ale i wzrost wartości mieszkań. Pamiętać należy jednak, że na realne pieniądze przełoży się on dopiero w momencie sprzedaży mieszkania.

Mat. prasowy OtoDom

Utarło się mówić, że mieszkania z rynku pierwotnego są droższe od tych z wtórnego. I to prawda, warto jednak zauważyć, że różnica pomiędzy średnimi stawkami w ostatnich latach zmalała, to używane lokale drożały bardziej niż nowe – tak wynika z analizy danych NBP przeprowadzonej przez Home Brokera.

O około 12 proc. droższe są w tym roku w Gdyni mieszkania nowe od używanych. Warto zwrócić uwagę, że jeszcze rok temu było to ok. 20 proc., a na przełomie 2015  i 2016 r. różnica ta przekraczała 30 proc. Od początku 2014 r. średnia cena transakcyjna mieszkania z drugiej ręki w Gdyni wzrosła o 32,9 proc., a lokalu od dewelopera – o 16,3 proc.

Uśredniając zmiany cen dla 17 największych rynków monitorowanych przez Narodowy Bank Polski i biorąc w tej średniej pod uwagę wielkość miasta (mierzoną liczbą mieszkańców) wygląda na to, że przez ostatnie dwa lata średnia różnica w cenie pomiędzy rynkiem pierwotnym a wtórnym spadła z 17,2 proc. w 2016 r. do 13,1 proc. w 2018 r.

Zobacz też:

W stolicy popyt na mieszkania nadal na wysokim poziomie

Maleje różnica w cenach

Potwierdzają to dane dla poszczególnych miast. We wspomnianej Gdyni przewaga cen mieszkań od deweloperów nad tymi z drugiej ręki zmniejszyła się przez ostatnich osiem kwartałów z 24 do niespełna 11 proc., a w Krakowie i Lublinie z ponad 10, do odpowiednio 5 i 3 proc. Ceny znacząco zbliżyły się do siebie także we Wrocławiu (z 20 do 9 proc.) i Zielonej Górze (różnica spadła z 24 do 10 proc.). W zestawieniu są jednak i miasta, w których w ostatnich dwóch latach różnica cen mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego nie zmieniła się. Tak było w Bydgoszczy, Opolu i Warszawie.

Według danych NBP średnia cena metra kwadratowego mieszkania w stolicy jest na rynku pierwotnym o ok. 3 proc. wyższa od tej na rynku wtórnym. Przez ostatnie lata wahała się ona od 2,5 proc. „na korzyść” lokali z drugiej ręki do 5,3 proc. na rzecz mieszkań nowych. Takie wahania można potraktować jako stabilizację. Według ostatnich danych przeciętna cena metra kwadratowego mieszkania od warszawskiego dewelopera to 8186 zł, a dla mieszkań z drugiej ręki 7973 zł.

Przeczytaj też:

15 rad jak przygotować mieszkanie na wynajem

Z czego wynika tak mała różnica w średnich stawkach dla rynku pierwotnego i wtórnego w Warszawie? Warto się przyjrzeć temu, jakie mieszkania sprzedaje się na rynku pierwotnym i wtórnym. Większość inwestycji deweloperskich powstaje poza centrum miasta, gdyż najwięcej dostępnych działek położonych jest w mniej atrakcyjnych lokalizacjach. Gdyby porównać stawki za mkw. w poszczególnych dzielnicach, to np. na Bielanach średnia stawka za używane mieszkanie wynosi 7438 zł, a za nowe o 18 proc. więcej – 8761 zł za mkw. Owszem, nowe mieszkania w atrakcyjnych lokalizacjach są bardzo drogie, ale w statystycznym zbiorze transakcji jest ich niewiele. Większość to mieszkania z segmentu popularnego w nienajlepszej lokalizacji, stąd i relatywnie niewielka różnica w średniej stawce dla całego miasta.

 

Przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkania
w największych miastach Polski i ich zmiana w czasie

Miasto Średnia cena mkw. z rynku pierwotnego Zmiana w ostatnich
2 latach
Średnia cena mkw. z rynku wtórnego Zmiana w ostatnich
2 latach
O ile rynek pierwotny jest droższy od wtórnego (proc.)
Białystok 5 052 zł 9,5% 4 495 zł 12,4% 12,4%
Bydgoszcz 5 403 zł 11,8% 4 181 zł 12,5% 29,2%
Gdańsk 7 543 zł 22,0% 6 563 zł 18,9% 14,9%
Gdynia 7 080 zł 10,8% 6 402 zł 24,2% 10,6%
Katowice 5 464 zł 12,2% 4 018 zł 14,8% 36,0%
Kielce 4 798 zł 2,4% 3 854 zł 8,3% 24,5%
Kraków 6 744 zł 6,3% 6 400 zł 11,5% 5,4%
Lublin 5 081 zł 0,9% 4 939 zł 8,1% 2,9%
Łódź 5 206 zł 12,1% 3 959 zł 18,3% 31,5%
Olsztyn 5 248 zł 11,0% 4 477 zł 8,6% 17,2%
Opole 5 037 zł 15,8% 4 577 zł 16,8% 10,0%
Poznań 6 687 zł 6,2% 5 633 zł 8,8% 18,7%
Rzeszów 5 170 zł 6,6% 4 989 zł 8,7% 3,6%
Szczecin 5 476 zł 9,2% 4 663 zł 16,5% 17,4%
Warszawa 8 186 zł 8,0% 7 973 zł 8,4% 2,7%
Wrocław 6 651 zł 7,0% 6 077 zł 16,8% 9,4%
Zielona Góra 3 899 zł 3,1% 3 554 zł 16,1% 9,7%

Źródło: Home Broker na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego za II kw. 2018 r.

Każde miasto to inny rynek

Oprócz Warszawy, najmniejszą (bo wynoszącą kilka procent) różnicę pomiędzy średnią stawką na rynku pierwotnym i wtórnym zaobserwowaliśmy w Lublinie (2,9 proc.), Rzeszowie (3,6 proc.) i Krakowie (5,4 proc.). 10-15 proc. wynosi ona w Białymstoku, Gdańsku, Gdyni, Opolu, Wrocławiu i Zielonej Górze, a w Kielcach, Olsztynie, Poznaniu i Szczecinie mieści się w przedziale 15-25 proc.

Aktualnie największa różnica w cenie mieszkań nowych i używanych występuje w Katowicach, Łodzi i Bydgoszczy gdzie wynosi odpowiednio 36, 31,5 i 29,2 procent. Taki stan rzeczy bierze się z jednej strony z malejącej liczby ludności tych miast (przez ostatnich 20 lat Katowice i Łódź straciły po ok. 20 proc. mieszkańców podczas gdy Warszawa zyskała 8, a Rzeszów 18 proc.), a z drugiej z niskiej jakości mieszkań z rynku wtórnego – wiele z nich położonych jest w zaniedbanych budynkach, nieciekawej okolicy i nadaje się do remontu. Katowicka różnica wynosząca 36 proc. to i tak dużo mniej niż kilkanaście lat temu. Np. w drugiej połowie 2006 r. nowe mieszkania w Katowicach były droższe od używanych o ponad 70 proc.

Nie tylko cena zakupu

Rozważając zakup mieszkania z rynku pierwotnego i wtórnego, należy przeanalizować wszystkie plusy i minusy obu rozwiązań. Po stronie kosztów nowego mieszkania trzeba dodać urządzenie go, ale lokal z drugiej ręki będzie prawdopodobnie droższy w utrzymaniu (szczególnie jeśli znajduje się w starszym budownictwie). Za mieszkaniem z rynku wtórnego przemawia dostępność (można kupić takie, w którym da się od razu zamieszkać), a za tym z pierwotnego – gwarancja i „efekt nowości”.

 

Marcin Krasoń, Home Broker

Ceny mieszkań w Łodzi ustabilizowały się na poziomie ok. 4000 zł za m kw. Z danych Metrohouse i Expandera, wynika jednak, że nie brakuje ofert, które znacząco wykraczają poza średnią. Klienci często wybierają mieszkania z rynku pierwotnego, gdzie rosnące ceny nie osłabiają popytu. Łatwo dostępne kredyty hipoteczne zachęcają do zakupów, ale należy pamiętać, że tak niskie stopy procentowe nie będą trwać wiecznie. Raty kredytów prawdopodobnie zaczną rosnąć już w przyszłym roku.

Średnie ceny mieszkań na rynku wtórnym wynoszą 3936 zł. Na łódzkim rynku nieruchomości nieustannie największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania dwu oraz trzypokojowe. Jednak w porównaniu do poprzednich miesięcy wzrosło zainteresowanie kawalerkami. – Klienci z reguły kupują M2 pod kątem inwestycji. Przy wynajmie takiego lokum stopy zwrotu z inwestycji niejednokrotnie sięgają poziomu 10% w skali roku. Aktualnie jest coraz mniej „ciekawych” nieruchomości na rynku wtórnym, ponieważ wszystkie lokale w cenie rynkowej i dobrej lokalizacji znikają w ciągu kilku dni, mówi Maciej Czyż, dyrektor biura Metrohouse w Łodzi.

Rynek łódzki nieco zwolnił i ceny nie rosną już tak szybko jak w ciągu ostatniego półrocza. Jednak cały czas można znaleźć ceny ofertowe na poziomie ok. 5200 zł za m kw. dla w pełni rozkładowego, standardowego mieszkania, w dobrej lokalizacji. Równocześnie w Łodzi zauważalny jest wzrost zainteresowania domami na obrzeżach miasta, z dobrą komunikacją z centrum. Klienci poszukują niedużych domów między 100 a 150 m kw. w zabudowie parterowej. – Wzrosty cen mieszkań odnotowaliśmy także na rynku pierwotnym, lecz nie odstraszają one potencjalnych nabywców. Wszystko, co zostanie zbudowane przez deweloperów, sprzedaje się w szybkim tempie, dodaje Maciej Czyż.

Osoby, które planują w najbliższym czasie kupić mieszkanie czy dom z pomocą kredytu, powinny mieć na uwadze dwie istotne rzeczy. – Po pierwsze, coraz bardziej prawdopodobne wydaje się, że stopy procentowe w Polsce mogą zacząć rosnąć już w przyszłym roku. W kolejnych latach będą one zapewne coraz wyższe, a wraz z nimi będą rosły raty kredytów. Tymczasem, ze względu na wzrost cen mieszkań, Polacy zadłużają się na coraz wyższe kwoty. Obecnie, rata kredytu zaciąganego na mieszkanie w Warszawie, o powierzchni 50 m2 wyniesie średnio 1 996 zł (przy założeniu 10% wkładu własnego). Gdyby stopy procentowe w naszym kraju wróciły do poziomu z 2012  r., to rata wzrosłaby do 2 738 zł. Dlatego zadłużając się, najlepiej nie przesadzać z kwotą długu. Obecnie mamy do czynienia z najniższym poziomem stóp procentowych w historii, ale ten stan nie będzie trwał wiecznie, komentuje Jarosław Sadowski z Expandera.

Zobacz też:

Inwestorzy nadal polują na ciekawe oferty w Gdańsku

Kolejnym zagrożeniem, o którym warto pamiętać, jest ryzyko związane z bardzo dużym zainteresowaniem kredytami mieszkaniowymi. Najnowsze dane BIK pokazują, że w sierpniu wartość udzielonych kredytów była aż o 27% wyższa niż przed rokiem. – Do banków, szczególnie tych z atrakcyjna ofertą kredytową, spływa bardzo dużo wniosków. W takich warunkach rośnie ryzyko odrzucania wniosków niekompletnych czy składanych przez osoby o nie najwyższych dochodach. Dlatego o kredyt hipoteczny najlepiej wnioskować w trzech bankach jednocześnie. Zaletą takiego postępowania jest to, że rośnie szansa na to, że otrzymamy finansowanie w terminie wskazanym w umowie przedwstępnej zawartej ze sprzedającym mieszkanie. Gdybyśmy wnioskowali tylko w jednym banku i on odrzuciłby nasz wniosek, to wtedy musielibyśmy zaczynać całą procedurę od początku w innym banku, co jest niestety bardzo czasochłonne. Czasami może skończyć się to tym, że nie dostaniemy pieniędzy na czas, a więc utracimy zadatek i szansę na zakup wymarzonego mieszkania. Lepiej się więc zabezpieczyć składając kilka wniosków jednocześnie, dodaje ekspert Expandera.

Dla większości ludzi zakup mieszkania jest jednym z największych wydatków, jakie poniesie w swoim życiu. Często jest to inwestycja wsparta wieloletnim kredytem, którego spłata będzie istotną częścią domowego budżetu przez długi czas.

Dlatego jedną z ważniejszych rzeczy przy zakupie mieszkania jest zadbanie o bezpieczeństwo inwestycji i odpowiednie sprawdzenie, czy zakup na rynku wtórnym jest korzystniejszy od zakupu u dewelopera?

Jakie są zalety kupna mieszkania od dewelopera na rynku pierwotnym?

Jednym z argumentów przemawiających za zakupieniem mieszkania na rynku pierwotnym jest stosunek ceny do jakości. Mieszkania na rynku pierwotnym są budowane przy użyciu najnowszej technologii, z użyciem najnowszej dostępnej wiedzy co wpływa na bezpieczeństwo i jakość wykonania poszczególnych elementów, czy instalacji. W starych kamienicach, czy budynkach z tak zwanej wielkiej płyty zawsze istnieje ryzyko awarii, na przykład instalacji hydraulicznych co może nas narazić na niewkalkulowane wcześniej koszty. Co do kosztów to wbrew pozorom ceny mieszkań na rynku pierwotnym nie zawsze są większe od cen na rynku wtórnym. Na przykład w takich miastach jak Gdańsk, czy Wrocław aktualnie ceny mieszkań na rynku wtórnym są droższe niż na rynku pierwotnym.

Bezpieczeństwo

Kupując mieszkanie od dewelopera, jesteśmy chronieni wszelkimi regulacjami, którymi są oni objęci na mocy ustawy deweloperskiej. Deweloperzy są zobowiązani udzielić pięcioletniej rękojmi. Dodatkowym sposobem na zapewnienie sobie bezpieczeństwa przy zakupie mieszkania jest sprawdzenie historii danego dewelopera. Doświadczeni deweloperzy, którzy mają pozytywną przeszłość, chętnie informują o swoich inwestycjach z przeszłości, dzięki czemu możemy sprawdzić, czy dany deweloper spełnia nasze wymagania. Idealnym przykładem jest: profitdevelopment.com.pl.

Formalności

Kolejnym argumentem przemawiającym za zakupem nieruchomości na rynku pierwotnym jest to, że ten sposób jest prostszy pod kątem formalności. Przy zakupie na rynku wtórnym musimy dokonać odpowiedniego sprawdzenia stanu mieszkania, czy sprzedający jest jedyną osobą wpisaną w hipotekę, musimy także dokonać przepisania liczników ze sprzedającego na kupującego. Tych wszystkich rzeczy unikamy przy zakupie od dewelopera.

Zainteresowanie małymi mieszkaniami zawsze było bardzo duże, ale odkąd na rynku nasiliły się tzw. zakupy inwestycyjne, niewielkie lokale są wręcz rozchwytywane. Kompaktowe mieszkania o powierzchni do 40 mkw. znikają z oferty firm błyskawicznie, natychmiast po wprowadzeniu do sprzedaży. Rozchodzą się jeszcze przed rozpoczęciem budowy, bo w czasie przedsprzedaży deweloperzy oferują najlepsze ceny.

Poszukują ich młodzi ludzie z ograniczoną zdolnością kredytową, dla których kawalerka lub nieduży lokal dwupokojowy stanowi alternatywę dla wynajmu. Jednak głównymi odbiorcami takich mieszkań zwłaszcza w ciągu ostatnich dwóch, trzech lat są osoby chcące bezpiecznie ulokować kapitał.

Na funkcjonalne dwójki o powierzchni trzydziestu kilku metrów jest wielu amatorów, bo według wskazań analityków, ich wynajem przynosi największy zwrot z inwestycji. Spełniają funkcję mieszkania dwupokojowego, przy niskim koszcie zakupu i wykończenia, co pozwala uzyskać najwyższą rentowność z najmu. Takie mieszkania od jakiegoś czasu inwestorzy nabywają również z myślą o szybkiej odsprzedaży z zyskiem.

Zakupy spekulacyjne 

Zjawisko zakupów spekulacyjnych nasiliło się już w zeszłym roku, kiedy ceny mieszkań zaczęły szybciej rosnąć. Podwyżki dały inwestorom możliwość zarobku na wzroście wartości nieruchomości w relatywnie niedługim czasie. W tym roku inwestujących przybywa, bo z zapowiedzi wynika, że ceny mieszkań nadal będą szły w górę. Prognozy wskazują, że stawki będą wzrastać w jeszcze szybszym tempie niż w zeszłym roku, kiedy mieszkania deweloperskie zdrożały średnio o 5-6 proc.

Stąd, podobnie jak w czasie ostatniego boomu, tak i teraz na rynku są obecni inwestorzy, chcący zarobić na odsprzedaży cesji praw do lokalu jeszcze przed zakończeniem budowy inwestycji lub na sprzedaży mieszkań zaraz po ich odebraniu i wykończeniu.

Według obliczeń analityków, najwięcej zyskać można na niedużych mieszkaniach, mierzących do 35 mkw., bo ich ceny rosną najszybciej. Amatorów, zdecydowanych na zakup takich mieszkań stale przybywa, mimo, że metr kwadratowy tego typu lokalu jest standardowo nawet o 15 proc. droższy niż metr mieszkania o dużym metrażu w tej samej inwestycji.

Mieszkania dobrą lokatą

Nabywcy inwestycyjni płacą za nieruchomości głównie gotówką. Inwestują często środki pochodzące z lokat bankowych, z których w minionym roku wycofane zostało 22 mld zł. Motywują do likwidacji depozytów są dla nich m.in. zapowiedzi przedstawicieli Narodowego Banku Polskiego dotyczące utrzymania stóp procentowych na rekordowo niskim poziomie przez kolejne dwa lata, co niesie za sobą niskie oprocentowanie lokat.

Według danych NBP, w czwartym kwartale ubiegłego roku udział transakcji gotówkowych, dotyczących zakupu nowych mieszkań w siedmiu największych miastach w kraju wzrósł aż do 74 proc. Analitycy szacują, że w 2017 roku na polski rynek nieruchomości mogło trafić łącznie aż 111 mld zł. A przy tym banki udzielają coraz więcej kredytów hipotecznych. Ubiegły rok był najlepszy od sześciu lat pod względem wartości zaciągniętych kredytów mieszkaniowych.

 

Deweloperzy budują dla inwestorów

Widząc tak duży popyt inwestycyjny także deweloperzy odpowiednio profilują swoją ofertę. Tomasz Sadłocha z Ochnik Development przyznaje, że na rynek wchodzą dziś liczne projekty przygotowywane specjalnie pod inwestorów. – Deweloperzy starają się sprostać rosnącemu zainteresowaniu małymi lokalami. W tym zakresie swoją ofertę rozszerzają przede wszystkim firmy budujące w największych miastach w kraju. Klienci inwestycyjni nastawiają się na lokale z dużą ilością pomieszczeń na relatywnie niedużej powierzchni. I taką ofertę dostarczają na rynek firmy. W ten sposób zaprojektowane zostały również mieszkania w jednej z naszych inwestycji, którą realizujemy przy ulicy Pawiej w Warszawie. W Studio Centrum można kupić mikro-apartamenty o średniej powierzchni 25 mkw. w cenie od 180 tys. zł netto. – dodaje.

Tomasz Sadłocha zauważa jednocześnie, że mieszkania budowane obecnie w najdroższych aglomeracjach w kraju są mniejsze niż przed laty. Specjalista zaznacza jednak, że architekci starają się dziś tak aranżować powierzchnię, aby była możliwie jak najbardziej funkcjonalna. – Kiedyś kawalerki projektowane były na powierzchni nawet 40 mkw., a teraz taki metraż mają zwykle mieszkania dwupokojowe. Budowane obecnie lokale są jednak lepiej przemyślane i bardziej użyteczne. Klienci inwestycyjni poszukują zwykle mieszkań w dobrej lokalizacji, ale w możliwie najniższej cenie. Stąd wysyp mieszkań kompaktowych, które charakteryzują się niskimi cenami całkowitymi – zaznacza ekspert Ochnik Development.

 

 

Według najnowszych danych NBP, transakcyjne ceny używanych mieszkań w Łodzi, Trójmieście, Wrocławiu i Katowicach wzrosły w ciągu minionych 12 miesięcy aż o ok. 10%.  Nowe mieszkania najbardziej zdrożały w Szczecinie (prawie 12%), a także Trójmieście, Krakowie, Opolu i Bydgoszczy (o ok. 8%). Nie powinno to dziwić, biorąc pod uwagę rekordowo niski poziom stóp procentowych i bezrobocia. Expander zwraca jednak uwagę na to, że ceny lokali w największych miastach są wciąż o ok. 15% niższe niż w szczycie poprzedniego boomu na rynku nieruchomości.

Mieszkania drożeją przede wszystkim przez rekordowo niskie stopy procentowe. Te zniechęcają do oszczędzania na lokatach bankowych. Od lutego 2016 r. ich saldo dla gospodarstw domowych zmniejszyło się aż o 28,7 mld zł. Znaczna część tych pieniędzy prawdopodobnie trafiło na rynek nieruchomości. Kupno mieszkania na wynajem przynosi bowiem zdecydowanie wyższe zyski niż trzymanie pieniędzy w banku. Poza tym, niskie stopy procentowe sprawiają, że tanie są kredyty hipoteczne. W połączeniu z wyjątkowo niskim bezrobociem powoduje to, że Polacy nie boją się zadłużać. W tym roku (do września) wartość udzielonych kredytów wzrosła aż o 12% (o 3,8 mld zł).

Czy mieszkania są już drogie?

Rosnące ceny mieszkań wcale nie oznaczają, że nieruchomości są już drogie. Co ciekawe, nadal są one o ok. 15% tańsze niż pod koniec 2007 r. Poza tym, obecnie płacimy znacznie niższe odsetki od kredytów. Średnie oprocentowanie nowo przyznanego kredytu hipotecznego to 4,43%, a w 2007 r. było to 6,71%. W rezultacie, rata kredytu na mieszkanie w dużym mieście o powierzchni 50 m2 wynosi obecnie 1 557 zł, a 10 lat temu było to 2 344 zł. Warto też dodać, że obecnie zarabiamy o 55% więcej. To powoduje, że taka rata pochłania obecnie 24% dochodu pary o miesięcznych wpływach równych dwóm średnim pensjom. W 2007 r. było to aż 59%. Można więc powiedzieć, że mimo wzrostów, ceny wciąż są na rozsądnych poziomach, pozwalających przeciętnemu Polakowi na zakup własnego mieszkania z pomocą kredytu. Dobrą informacją jest również to, że wydaje się mało prawdopodobne, aby ceny nieruchomości nadal rosły w takim tempie.

Do wyliczeń przyjęliśmy średnią cenę transakcyjną na rynku pierwotnym dla 7 największych miast wg. NBP. Obecnie jest to 6 885 zł, a w IV kw. 2007 r. było to 8 064 zł. Przyjęliśmy 10% wkładu własnego i okres spłaty 30 lat.

Grudzień ze względu na świąteczne przygotowania i urlopy, nie będzie dogodnym czasem dla nabywców mieszkań. Dlatego osoby liczące jeszcze na dopłatę z programu MdM, powinny jak najszybciej wybrać odpowiedni lokal i załatwić konieczne formalności. Szansę na rządowe dofinansowanie będą mieli jedynie wnioskodawcy, którzy już na samym początku stycznia (poprzez wybrany bank) wyślą wniosek do BGK. Sytuację ułatwia fakt, że większość osób zainteresowanych dopłatami do wkładu własnego, zna już graniczne ceny 1 mkw. lokalu. Te kryteria cenowe obecnie spełnia ponad 3500 nowych mieszkań z miast wojewódzkich.

Znamy już prawie wszystkie limity MdM-u na styczeń 2018 r.

Na korzyść przyszłych beneficjentów MdM-u działa to, że limity cenowe de facto obowiązują przez okres sześciu miesięcy. Dlatego wskaźniki dla piętnastu województw, które Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) podał na początku października 2017 roku, będą aktualne również po styczniowym wznowieniu dotowania lokali. W gorszej sytuacji znajdują się tylko mieszkańcy województwa pomorskiego. Tamtejsze limity cenowe zostaną zaktualizowane na przełomie roku i będą miały faktyczne znaczenie przez bardzo krótki czas – tłumaczy Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl. Można bowiem przypuszczać, że ostatnia pula środków na dopłaty do wkładu własnego (ok. 380 mln zł), zostanie wydatkowana w ciągu kilku pierwszych dni stycznia. Później beneficjenci MdM-u będą mogli wnioskować tylko o częściowy zwrot VAT-u zapłaconego przy budowie domu jednorodzinnego albo o dodatkową spłatę kredytu związaną z narodzinami trzeciego lub kolejnego dziecka.

Nie tylko w Warszawie będzie spory wybór lokali z dopłatą 

Na początku 2018 r. znów będzie możliwe uzyskanie dopłaty do używanego lokalu. Mimo tego, kończący się program Mieszkanie dla Młodych, znacząco poprawi wyniki sprzedażowe deweloperów. Już teraz można zauważyć spore zainteresowanie nowymi mieszkaniami, które bez dodatkowych rabatów spełniają kryteria cenowe MdM-u. Co ciekawe, podaż wspomnianych lokali jest nieco większa niż jeszcze kilka miesięcy wcześniej. Według danych portali RynekPierwotny.pl i NoweMieszkanieDlaMlodych.pl, w połowie listopada na czternastu dużych rynkach mieszkaniowych można było znaleźć około 3500 nowych mieszkań (do 75 mkw.), które bez rabatów zakwalifikowałyby się do programu MdM. Na początku lipca bieżącego roku, analogiczna oferta „mieszkań dla młodych” liczyła sobie około 2900 sztuk. Deweloperzy dostosowują swoje propozycje do warunków rządowego programu, ponieważ chcą aby jak największa część z pozostałych 380 mln zł popłynęła na rynek pierwotny w ramach dopłat.

Dzięki danym portali RynekPierwotny.pl oraz NoweMieszkanieDlaMlodych.pl z połowy listopada 2017 r. możemy przewidzieć, w których miastach wojewódzkich zakup lokalu deweloperskiego z dopłatą nie będzie stanowił problemu. Na półtora miesiąca przed wznowieniem rządowego programu, nowe mieszkania (do 75 mkw.) z ceną 1 mkw. nieprzekraczającą limitu, stanowią następującą część łącznej oferty deweloperów:

Białystok – 10,6%

Bydgoszcz – 5,7%

Gdańsk – 17,3%

Katowice – 12,2%

Kielce – 13,2%

Kraków – 5,1%

Lublin – 6,1%

Łódź – 0,2%

Olsztyn – 25,8%

Poznań – 10,8%

Rzeszów – 9,2%

Szczecin – 2,2%

Warszawa – 7,1%

Wrocław – 7,8%

Zaprezentowane wyniki sugerują, że w przypadku rynku pierwotnego Olsztyn będzie dość nieoczekiwanym liderem wznowionego programu Mieszkanie dla Młodych. Wysokim udziałem nowych lokali z dopłatą, prawdopodobnie będzie cechował się też Gdańsk. Nie znamy jeszcze zaktualizowanych limitów cenowych dla pomorskiej metropolii, ale można przypuszczać, że te wskaźniki znacząco nie będą różniły się od obecnych wartości.

Pod względem łącznej liczby nowych mieszkań spełniających kryteria MdM-u, żadne miasto oczywiście nie będzie mogło konkurować z Warszawą. W połowie listopada 2017 r. na terenie stolicy było dostępnych prawie 1300 lokali deweloperskich (do 75 mkw.), które bez rabatów miały cenę jednostkową niższą od aktualnego limitu (6264,07 zł/mkw.). Trzeba jednak pamiętać, że zakup nowego mieszkania będzie dla warszawiaków jedyną realną szansą na otrzymanie dopłaty do wkładu własnego. Niski poziom warszawskiego limitu dotyczącego używanych lokali (5125,15 zł/mkw.), praktycznie wykluczy tamtejszy rynek wtórny z rządowego programu.

 

 

Źródło: materiały prasowe firmy

Sierpniowa pula środków w programie Mieszkanie dla Młodych spowodowała lekką obniżkę cen mieszkań. W ciągu miesiąca Indeks Cen Transakcyjnych spadł o 1,14 proc., rok do roku wskaźnik praktycznie nie zmienił się.

Ostatnie dane Głównego Urzędu Statystycznego ujawniły kolejne rekordy aktywności deweloperów, którzy robią wszystko, by zaspokoić popyt. W ostatnich 12 miesiącach rozpoczęli oni budowę prawie 102 tys. lokali, co jest najwyższym wynikiem w historii. Co znamienne, na najwyższym poziomie jest też liczba mieszkań oddanych do użytkowania (86 tys.) oraz pozwoleń na budowę (129,5 tys.).

Udostępniona kupującym w sierpniu dodatkowa pula środków w programie Mieszkanie dla Młodych rozeszła się w około sześć godzin, w tym czasie wniosek o dopłaty złożyło około 2,5 tys. kredytobiorców. Nie pozostało to bez wpływu na ceny, gdyż mieszkania sprzedawane w ramach MdM są zwykle tańsze. W zbiorze transakcji służącym do wyliczenia Indeksu Cen Transakcyjnych (powstaje on na podstawie cen mieszkań kupionych przez klientów Home Brokera i Open Finance) wzrosła więc liczba tańszych lokali, co przełożyło się na spadek indeksu. W sierpniu był on skromny (0,07 proc.), ale we wrześniu już zauważalny (1,14 proc.), co da się wytłumaczyć czasem trwania procesu kredytowego (w MdM liczy się data złożenia wniosku kredytowego). Spodziewamy się jednak, że jest to chwilowe zatrzymanie trendu wzrostowego, do powtórki dojdzie w styczniu i lutym 2018 r. kiedy to na rynku pojawi się kolejna pula środków w MdM.

Taniej w Warszawie, a drożej w Łodzi

We wrześniu przeciętna cena transakcyjna metra kwadratowego mieszkania w Warszawie spadła do 7206 zł. Rok do roku oznacza to obniżkę o 1,5, a miesiąc do miesiąca o 1,4 proc. Stolica pozostaje najważniejszym rynkiem nieruchomości w naszym kraju. Deweloperzy budują tu na potęgę, a inwestorzy na pniu wykupują najlepsze lokale. Sprzyja temu duże zróżnicowanie oferty, zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym.

W skali roku ceny nieznacznie spadły też w Białymstoku, Krakowie i Szczecinie, a do większej obniżki doszło w Gdyni (4,3 proc.). W większości badanych przez Home Brokera i Open Finance lokalizacji stawki za metr kwadratowy jednak rosły. Najbardziej w Łodzi, gdzie aktualna cena metra kwadratowego to prawie 4,3 tys. zł, podczas gdy w pierwszej połowie ubiegłego roku było to mniej niż 3,5 tys. zł. Kilkunastoprocentowy wzrost cen transakcyjnych nie musi jednak oznaczać, że podrożały konkretne lokale. Rzecz w tym, że zmienia się struktura sprzedawanych mieszkań. Łódzki rynek pierwotny przeżywa prawdziwy boom, a mieszkania nowe są droższe od tych z drugiej ręki. Z najnowszego raportu firmy REAS wynika, że w ostatnich 12 miesiącach sprzedano o ponad 40 proc. nowych mieszkań więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Deweloperzy wyczuli dobry czas i szybko rozpoczynają kolejne inwestycje. Liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w ostatnim kwartale wzrosła rok do roku ponad dwu i półkrotnie.

Coraz więcej kredytów

Co prawda pierwsze skrzypce na rynku niezmiennie grają nabywcy gotówkowi, ale też coraz tłumniej dołączają do nich osoby, które w celu zakupu „czterech kątów” udają się po finansowanie do banku. Popyt na kredyty mieszkaniowe wzrósł względem 2016 roku o ponad 20 proc. – wynika z danych Open Finance za trzy kwartały br. Podobne, choć trochę mniej optymistyczne wyliczenia, publikuje też BIK. Ta instytucja sugeruje, że przez dziewięć miesięcy br. Polacy złożyli wnioski kredytowe opiewające na kwotę o 13,5 proc. wyższą niż w analogicznym okresie przed rokiem. Najnowsze dane REAS mówią także o tym, że deweloperzy wyznaczyli kolejny rekord liczby sprzedanych mieszkań. W okresie od czwartego kwartału 2016 roku do trzeciego kwartału br. na sześciu największych rynkach sprzedano bez mała 72 tys. mieszkań. To dwa razy więcej niż u szczytu ostatniej hossy.

W oczekiwaniu na styczniowy MdM i Mieszkanie Plus

To co się dzieje na rynku mieszkaniowym w dużej mierze zależy od jego otoczenia. Wspomniano już o tym, jak kolejne środki w Mieszkaniu dla Młodych wpływają na statystykę. Od początku stycznia do wzięcia będzie 380 mln zł, co powinno wystarczyć dla 13-14 tys. kredytobiorców. Spodziewamy się, że środki rozejdą się w maksymalnie kilkanaście dni, taka siła nie może nie zostawić śladu na statystyce. Aby załapać się na pieniądze należy wybrać mieszkanie, podpisać umowę przedwstępną lub deweloperską i zebrać wszystkie dokumenty potrzebne do złożenia wniosku kredytowego. Tylko dokładne przygotowanie pozwoli na początku stycznia 2018 roku wysłać odpowiedni wniosek kredytowy rezerwując tym samym środki na dofinansowanie. Trzeba pamiętać, że liczy się tu kolejność zgłoszeń, a ostatni rok pokazał, że pieniądze znikają błyskawicznie.

Z drugiej strony coraz więcej dzieje się w temacie nowego programu – Mieszkanie Plus. Tu wprawdzie sens działania jest inny, bo nie chodzi o wspieranie kredytobiorców, ale o wprowadzenie tanich mieszkań na wynajem z opcją dojścia do własności. Wpływ tego pomysłu na rynek mieszkaniowy jest jednak trochę zagadkowy, gdyż nadal nie wiadomo dokładnie, w jaki sposób wybierani będą beneficjenci rozwiązania. Należy mieć się na baczności, bo tam gdzie pojawi się dużo nowych tanich mieszkań, zachwiania na lokalnych rynkach najmu są niemal pewne.

Kiedy ochłodzenie?

Jest kilka czynników, które mogą ostudzić zapędy kupujących. Przede wszystkim to wyższe stopy procentowe. Nie spodziewamy się podwyżki w najbliższych kilku kwartałach, ale w końcu do niej dojdzie, a wówczas z jednej strony pojawią się utrudnienia w dostępie do kredytów hipotecznych, a z drugiej wzrośnie atrakcyjność bankowych depozytów i kupujący nieruchomości za gotówkę zaczną się wykruszać. Warto też zwracać uwagę na podejście banków do akcji kredytowej, bo od nastawienia instytucji finansujących zależy bardzo wiele.

 

 

 

Źródło: Homebroker.pl

W ocenie Barbary Bugaj z firmy Cenatorium, do końca 2018 roku inwestowanie w mieszkanie nadal będzie opłacalne. Jednak później prawdopodobnie wzrosną stopy procentowe, a wraz z nimi koszt ewentualnie zaciągniętego kredytu. To spowoduje spadek rentowności najmu. Ten sam skutek wywoła podwyższenie cen nieruchomości. W Warszawie rosną one od 2013 roku, w tempie 1-3% w skali roku. W pozostałych miastach od początku br. zauważalny jest lekki trend wzrostowy na poziomie kilku procent. Zdaniem eksperta, obecnie największą dochodowość można uzyskać w Katowicach, na poziomie 6,5%, następnie w Łodzi – 5,9%. Na 3. miejscu jest Gdańsk – 5,6%, a dopiero potem stolica – 5,5%.

Największe ryzyko istnieje wtedy, gdy inwestycję w nieruchomość opieramy na kredycie mieszkaniowym. Stopy procentowe wciąż jeszcze są rekordowo niskie, ale należy obawiać się, że na początku 2019 roku wzrosną. Starszy analityk ds. nieruchomości w firmie Cenatorium podkreśla, że tak właśnie dzieje się teraz na zagranicznych rynkach. Przykładowo, Narodowy Bank Czeski podwyższył stopy procentowe w sierpniu br. z 0,05% do 0,25%. W USA zostały one podniesione już kilka miesięcy temu. Ostatnia podwyżka miała tam miejsce w czerwcu. Stopa funduszy federalnych wzrosła wówczas z 0,75-1% do 1-1,25%.

– Globalizacja gospodarcza sprawia, że zmiany na poszczególnych rynkach krajowych odbywają się falowo. Dlatego jesteśmy pewni tego, że stopy procentowe wzrosną również w Polsce. Nie możemy tylko podać dokładnej daty. Gdyby powróciło u nas oprocentowanie sprzed 5 lat w wysokości 4,5%, to koszt zadłużenia klienta podniósłby się aż o ok. 30%. To byłoby możliwe po podwyżce stóp procentowych o 3 p.p. Wówczas rata zaciągniętego kredytu wzrosłaby o jedną trzecią. Takie ryzyko istnieje zawsze, ponieważ wynika z naturalnych cyklów koniunkturalnych – przewiduje Barbara Bugaj.

Na podstawie wszystkich zjawisk gospodarczych, NBP podejmuje decyzję o ewentualnym podniesieniu stóp procentowych. Jednak, jak zapewnia ekspert, nigdy te zmiany nie są drastyczne. Taki wzrost jedynie może nastąpić z czasem. Zaciągając kredyt hipoteczny, musimy liczyć się z tym, że będzie on miał zmienne oprocentowanie. Jeżeli w danym momencie stopy procentowe są niskie, to należy brać pod uwagę ryzyko ich wzrostu w przyszłości.

– Zawsze warto policzyć, czy będzie nas stać na kredyt, gdyby jego oprocentowanie wzrosło o ok. 2%. Brak przygotowania do takiej sytuacji może wywołać problemy z budżetem gospodarstwa domowego lub znacznie obniżyć komfort życia. Narażone są na to zwłaszcza osoby, dla których rata kredytu stanowi przykładowo 40% dochodów. Co miesiąc wydają bowiem prawie połowę swojej pensji na spłatę należności – tłumaczy Barbara Bugaj.

Trzeba też zwrócić uwagę na konkurencję, która systematycznie rośnie. Jest coraz więcej inwestorów indywidualnych i w najbliższym czasie pojawią się nowe instrumenty wynajmu nieruchomości, m.in. Mieszkanie Plus czy fundusz inwestycyjny Real Estate Investment Trust. Niektóre spółki deweloperskie deklarują już teraz gotowość stworzenia REIT’u dla mieszkań. Ponadto, wchodzą na nasz rynek firmy z innych krajów, które kupują od deweloperów całościowe projekty. Należy do nich np. holenderski inwestor instytucjonalny Bouwfonds European Residential Fund lub międzynarodowy fundusz Catella, który kupił 72 apartamenty w wieżowcu w samym centrum Warszawy. Mieszkania, nabywane w ramach zagranicznych funduszy inwestycyjnych, również będą przeznaczane na wynajem.

– Korzystność inwestycji nie wynika z podziału na rynek pierwotny i wtórny. Nie można niczego generalizować, ponieważ najważniejsza jest rentowność wynajmu. Jedyna uwaga jest taka, że ceny nowych mieszkań są nieco wyższe, niż tych starszych. W związku z tym, teoretycznie opłacalność zakupu nieruchomości od dewelopera mogłaby być niższa. Ale z drugiej strony, konkurencja na rynku najmu ciągle rośnie. Dlatego, wybierając pomiędzy niemodnym lokalem z meblościanką a nowym mieszkaniem o zbliżonej wysokości czynszu, wygramy, stawiając na to drugie – podkreśla Bugaj.

Opłacalność inwestycji określa stosunek ceny zakupu mieszkania do wysokości umownej odpłatności za używanie lokalu. Niemal w całej Polsce czynsz najmu sięga trzydziestu kilku złotych za mkw. Wyjątkiem jest stolica, gdzie wynosi około ok. 51 zł. W Gdańsku to około 41 zł za mkw. A w Krakowie – 40 złotych. Zdaniem eksperta, najwyższa rentowność wynajmowanych nieruchomości występuje w Katowicach. Tam przeciętny czynsz ma wartość 36 zł za mkw. Natomiast średnia cena zakupu mieszkania za mkw. jest na poziomie 4,5 tys. zł. Rentowność najmu dochodzi tam więc do 6,5%. W Łodzi cena transakcyjna lokalu wynosi 3 800 zł za mkw. Typowa stawka czynszu plasuje się na poziomie 29-30 zł za mkw. Tam dochodowość sięga 5,9%. Dla porównania, w Gdańsku wynosi  5,6%, w Warszawie – 5,5% i w  Krakowie – 4,7%.

– Zwykle indywidualni inwestorzy optymistycznie zawyżają rentowność najmu, ponieważ zapominają o tym, że nie są w stanie dokładnie policzyć niektórych kosztów dodatkowych. Mogą to być np. usterki czy też niespodziewane zniszczenia w mieszkaniu. Właściciele biorą pod uwagę ryzyko pustostanów, jednak czasami jest ono niedoszacowane. Dlatego, zawsze trzeba obliczać średnią dochodowość danego lokalu. Faktycznie może ona okazać się nieco niższa, niż zakładamy, na przykład minus 2% – zwraca uwagę Barbara Bugaj.

W opinii specjalisty, inwestowanie w nieruchomości premium może nie być na tyle rentowne, co kupowanie lokali z tzw. segmentu popularnego. Wynika to z bardzo wysokiej ceny zakupu apartamentu. Inwestycji na poziomie kilku milionów złotych nie zwrócą nam lokatorzy. Trzeba też mieć na uwadze to, że poziom pustostanów jest dużo wyższy wśród luksusowych mieszkań, ponieważ z reguły nie wynajmuje się ich zbyt często i szybko. Należy liczyć się także z tym, że możemy nie znaleźć klienta przez klika miesięcy, a nawet przez rok.

Jeżeli już zdecydowaliśmy się na zakup mieszkania pod wynajem, to powinniśmy właściwie ocenić, czy nasz produkt jest atrakcyjny na tle innych mieszkań w okolicy. Chodzi przede wszystkim o standard wykończenia i wysokość czynszu najmu. Należy przeanalizować lokalny rynek pod kątem konkurencji, chociażby na podstawie ofert zamieszczonych w serwisach internetowych. Najważniejsze jest to, aby proponowana przez nas odpłatność za używanie lokalu była rynkowa i dopasowana do warunków, jakie oferujemy klientowi – podsumowuje ekspert.

 

Po pięciu miesiącach bezkrólewia Giełda Papierów Wartościowych w Warszawie ma nowego prezesa. Oczywiście Marek Dietl, prezes – elekt, musi zaczekać jeszcze na zgodę Komisji Nadzoru Finansowego, niemniej w jego przypadku organ nie powinien mieć żadnych zastrzeżeń, historia nieudanego wyboru Rafała Antczaka raczej się nie powtórzy. Przed nowym prezesem stoi wiele wyzwań, jednak największym z nich wydaje się być utrzymanie miejsca w fotelu, który bardzo często staje się przedmiotem zjawiska karuzeli stanowisk w spółkach Skarbu Państwa.

Wybór Marka Dietla wydaje się dobrym posunięciem, choć takie stwierdzenia adresowane są w kierunku każdego nowo obranego prezesa GPW. Marek Dietl z całą pewnością jest osobą kompetentną i posiadającą odpowiednie doświadczenie, aby sprawować niniejszą funkcję. Prezes – elekt jest doktorem, adiunktem w katedrze Ekonomii Biznesu Szkoły Głównej Handlowej, społecznym doradcą ekonomicznym Prezydenta RP, ekspertem i członkiem zarządu Instytutu Sobieskiego oraz dotychczasowym członkiem rady nadzorczej GPW. Dietl posiada bogate doświadczenie zawodowe, zarówno w kraju jak i za granicą. Pracował m.in. w Krajowym Funduszu Kapitałowym, czy też w międzynarodowej firmie doradczej zajmującej się zarządzaniem cenami Simon-Kucher & Partners w Bonn. Ponadto, nowy prezes GPW zasiadał w wielu organach spółek niepublicznych oraz podmiotów z rynku finansowego.

Nie da się ukryć, że Marek Dietl zasiądzie w dość sprzyjających okolicznościach w fotelu prezesa polskiej giełdy. Za nami pierwszy etap hossy (oby nie ostatni), który przyniósł istotny wzrost obrotów. Dodatkowo rynek pierwotny wyraźnie wybudził się z letargu. Mimo wszystko przed nowym prezesem GPW stoi wiele wyzwań. Wraz z rosnącą liczbą debiutów coraz więcej spółek decyduje się na zakończenie swojej przygody z rynkiem publicznym. Dodatkowo w 2018 r. rozpocznie się reforma OFE, w której istotną rolę odegrać ma rynek kapitałowy. Wsparcie oraz dalsze działania na rzecz wprowadzenia i dalszego ulepszania Programu Budowy Kapitału powinny być jednymi z kluczowych kierunków zaangażowania nowego prezesa. Ponadto, maleje znaczenie inwestorów indywidualnych, którzy niegdyś stanowili bardzo istotną siłę na polskiej giełdzie. GPW systematycznie powinna intensyfikować działania edukacyjne i podejmować inicjatywy na rzecz wzrostu świadomości inwestycyjnej Polaków, aby Ci nie traktowali giełdy jak kasyno, a jako miejsce pomnażania swoich oszczędności. Marek Dietl zwraca również szczególną uwagę na potrzebę aliansu polskiej giełdy z jej zagranicznym odpowiednikiem – taka idea powstała już kilka lat temu (potencjalna fuzja z austriackim parkietem).

Z drugiej strony wiele wskazuje na to, że najbardziej wymagającym wyzwaniem dla nowego prezesa będzie zdobycie poparcia akcjonariuszy (tj. rządu). Tymczasem w ostatnich latach GPW w Warszawie znana jest z licznych zmian w swoich kadrach. Marek Dietl jest czwartym prezesem spółki od 2013 r. (warto dodać, że w ostatnich miesiącach funkcję tę w zastępstwie pełnił Jarosław Grzywiński – to teoretycznie piąta osoba na tym stanowisku od 2013 r.). Tak częste zmiany nie wspomagają rozwoju polskiej giełdy. Bardzo trudno oceniać kolejnych zarządzających po tak krótkim okresie ich pracy – takich ocen dokonuje się z perspektywy długoterminowej. Co więcej, skuteczność kolejnych strategii zależy również od planów polityków, którzy nierzadko nie doceniają roli giełdy w gospodarce. Należy także dodać, że starania prezesów GPW dodatkowo tracą na znaczeniu w dobie braku stabilności decyzji rządzących w ramach polityki gospodarczej, czy też polityki związanej ze spółkami Skarbu Państwa – gdy działania te niepokoją rynek, zwłaszcza inwestorów zagranicznych, zaufanie do całego rynku wyraźnie spada. W takich warunkach giełda może czuć się bezradna.

Podsumowując, pomysłowość, chęć do działania, wysokie kompetencje oraz bogate doświadczenie nowego prezesa niewątpliwie będą cennymi i niezbędnymi atutami dla GPW, niemniej bez silnego poparcia w rządzie trudno będzie o realizację wcześniej wymienionych wyzwań. Otóż to politycy w znacznej mierze odpowiadają za miniony okres stagnacji rozwoju warszawskiego parkietu, który był efektem m.in. demontażu OFE, czy też wzrostu wrażliwości giełdy na politykę. Zatem GPW potrzebuje nie tylko prezesa kompetentnego, ale również posiadającego wsparcie rządu, dzięki któremu przez dłuższy okres będzie mógł kierować niniejszą instytucją. W przeciwnym razie skuteczna realizacja jakiejkolwiek strategii rozwoju polskiej giełdy wydaje się mało prawdopodobna.

 

Autor: Seweryn Masalski, MM Prime TFI

Warszawskie mieszkania zlokalizowane w rejonach śródmiejskich kosztują od 180 tys. zł do kilkunastu milionów złotych 

W ostatnich latach bijemy rekordy pod względem zakupu mieszkań z rynku deweloperskiego, przy czym ceny nowych lokali utrzymują się na stałym poziomie. Metr kwadratowy mieszkania od dewelopera w Warszawie kosztuje średnio około 7 tys. zł. Analitycy wskazują, że w ciągu ostatniego roku przeciętna stawka obniżyła się o 2-4 proc. Z danych centrum Amron wynika z kolei, że ceny transakcyjne warszawskich mieszkań deweloperskich wzrosły w 2016 roku o ponad 2 proc.

Nieruchomości zlokalizowane w centrum Warszawy są jednak dużo droższe. Niżej od mieszkań deweloperskich wycenione są w tym rejonie lokale z rynku wtórnego. Za metr kwadratowy mieszkania z drugiej ręki położonego w centralnym obszarze miasta trzeba zapłacić przeciętnie 10 tys. zł. Nie dotyczy to jednak nieruchomości z wyższej półki, które kosztują średnio 16 tys. zł/mkw. A za apartamenty znajdujące się w najbardziej ekskluzywnych miejscach trzeba zapłacić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych za metr.

Nowe mieszkania w centrum mają wzięcie  

W najlepszych śródmiejskich lokalizacjach dominują oferty mieszkań z rynku wtórnego, bo jest to rejon już mocno zabudowany. Niedobór działek pod inwestycje mieszkaniowe w centrum Warszawy sprawia, że rynek pierwotny i wtórny wyraźnie się tu przenikają i uzupełniają.  Mieszkania wystawiane na sprzedaż w nowych projektach, które pojawiają się w Śródmieściu, na Powiślu, czy graniczących z centrum obszarach Woli i Mokotowa szybko znikają z oferty deweloperów, bo to świetny produkt inwestycyjny.

Tomasz Sadłocha, członek zarządu firmy Ochnik Development, która prowadzi dwie inwestycje na Muranowie, informuje że większość mieszkań sprzedaje się już na wczesnym etapie budowy. – W obu projektach dużą grupę kupujących stanowią inwestorzy. Lokują kapitał w nieruchomości na wynajem, licząc na zwrot z inwestycji, który w przypadku warszawskich mieszkań sięga 6-7 proc. rocznie. – wyjaśnia Tomasz Sadłocha.

Dodaje, że w projekcie o podwyższonym standardzie przy Dzielnej 64, w którym ceny zaczynają się od 9,9 tys. zł/mkw., na zakup apartamentów decydują się osoby dysponujące większą gotówką. Kupują zarówno inwestycyjnie, jak i na potrzeby własne, planując przeprowadzkę do lepiej zlokalizowanego mieszkania o wyższym standardzie.

– Aby nabyć lokal w budynku Studio Centrum przy Pawiej, gdzie oferujemy mikro-apartamenty o średniej powierzchni 25 mkw. wystarczy mieć zaledwie 180 tys. zł – podkreśla przedstawiciel Ochnik Development. Przyznaje, że lokale w tej inwestycji nabywane są często na firmy, dzięki czemu inwestorzy mogą rozliczyć VAT i zaliczyć do kosztów wykończenie.

– Sporym zainteresowaniem cieszą się również lokale usługowe, zaprojektowane w ramach Dzielnej 64, które wejdą w skład pasażu handlowego przy przebudowanej ulicy Bellottiego – zaznacza Tomasz Sadłocha.

Im wyższy standard i bliżej centrum, tym drożej

W położonym niedaleko, w kwadracie ulic Grzybowska, Wronia, Chłodna, Krochmalna kompleksie mieszkaniowo-biurowym Browary Warszawskie mieszkania można kupić średnio za około 11 tys. zł/mkw. W inwestycji Mennica Residence przy ulicy Grzybowskiej i Żelaznej przeciętne stawki kształtują się na poziomie 13 tys. zł za mkw. Na mieszkania usytuowane na niższych kondygnacjach w budynku trzeba wydać co najmniej 15 tys. zł/mkw., a penthouse’y zaprojektowane na najwyższych kondygnacjach nawet 23 tys. zł za mkw.

W inwestycji przy Grzybowskiej 85 mieszkania wycenione są niżej ze względu na położenie w większej odległości od ścisłego centrum miasta, niż Mennica. Ceny w tym projekcie zaczynają się od 9 tys. zł/mkw. W znajdującej się w pobliżu, przy ulicy Karolkowej inwestycji Metropoint ceny kształtują się od 10,2 tys. zł/mkw.

O wiele drożej jest w luksusowej wieży Złota 44, która jest jednym z najbardziej rozpoznawalnych budynków w mieście i jednym z najwyższych mieszkalnych obiektów w Unii Europejskiej. W inwestycji, która niedawno została oddana do użytkowania, jak zapewnia inwestor, sprzedała się już ponad połowa z 287 mieszkań. Kupując wykończony apartament pod tym adresem trzeba się liczyć z wydatkiem średnio 29 tys. zł/mkw. Ekskluzywny wysokościowiec zapewnia rezydentom jednak wiele wygód, w tym m.in. basen, prywatną salę kinową, symulator golfa, jacuzzi i saunę.

W luksusowych nieruchomościach nawet do 49 tys. zł/mkw. 

Do grupy najdroższych apartamentowców nie tylko w Warszawie, ale i w Polsce należy również centralnie położony przy ulicy Twardej – Cosmpolitan. W ubiegłym roku nabywcy za apartamenty z wykończeniem płacili w tym budynku ponad 33 tys. zł/mkw.

W podobnej cenie za metr sprzedało się w minionym roku na rynku wtórnym mieszkanie w apartamentowcu Park Lane przy ulicy Podchorążych, który przeszedł generalny remont. Transakcja należała do rekordowo wysokich ze względu na cenę całkowitą nieruchomości. Za 330 metrowy apartament nowy właściciel zapłacił 11 mln zł. W budynku mieszczącym 12 luksusowych apartamentów znajduje się portiernia, sala spotkań i SPA.

Najwyższą cenę za metr – ponad 49 tys. zł – osiągnął natomiast apartament sprzedany z drugiej ręki w pobliskim, ekskluzywnym budynku przy ulicy Parkowej 19. Za 137 metrowy lokal w rezydencji sąsiadującej z Łazienkami kupujący zapłacił 6,8 mln zł.

Jednym z najdroższych rejonów w Warszawie jest też Powiśle, gdzie ceny transakcyjne w najbardziej eleganckich lokalizacjach sięgają 35 tys. zł/mkw. W nowych budynkach, które są zlokalizowane w tej części miasta stawki za metr kształtują się od kilkunastu tysięcy zł w przypadku większych apartamentów, do kilkudziesięciu tysięcy zł/mkw. za mieszkania o mniejszych metrażach.  Jednym z długo oczekiwanych projektów w tej lokalizacji jest EC Powiśle. Kompleks, który powstanie w miejscu zabytkowej elektrowni, poza apartamentami zaoferuje też część biurową i handlowo-usługową.

Grupa nabywców inwestycyjnych rośnie

Coraz większą grupą klientów deweloperów są osoby inwestujące w mieszkania na wynajem. W centralnie położonych projektach kupują także inwestorzy zagraniczni, widząc w nich potencjał. Zaletą inwestowania w mieszkania jest bowiem, nie tylko możliwość czerpania zysków z wynajmu, ale także szansa na wzrost wartości nieruchomości w dłuższej perspektywie czasu.

Zainteresowanie inwestorów nieruchomościami od kilku lat nie tylko nie zmniejsza się, ale wciąż rośnie, bo mieszkania to bezpieczny i jeden z najzyskowniejszych sposobów lokowania pieniędzy. Jak przyznają deweloperzy, więcej osób interesuje się też ostatnio większymi mieszkaniami w dobrym standardzie. To klienci, którzy chcą poprawić standard zamieszkania. Często przenoszą się w rejon warszawskiego Śródmieścia, gdzie mogą w pełni korzystać z atrakcji miejskich.

Inwestorzy i osoby zmieniające lokale na lepsze zwykle płacą za mieszkania z własnych środków. Jak wynika z szacunkowych danych NBP, w siedmiu największych miastach w Polsce gotówkowe zakupy nowych mieszkań obejmowały w 2016 roku aż 64 proc. wszystkich transakcji. To najlepszy wynik w historii, o ponad jedną czwartą lepszy niż w roku poprzednim.

 

 

Autor: Ochnik Development

Według szacunków portalu RynekPierwotny.pl, uwzględniających wyniki sprzedaży na siedmiu głównych rynkach mieszkaniowych kraju (Warszawa, Kraków, Wrocław, Łódź, Poznań, Trójmiasto, Katowice) w pierwszych dziewięciu miesiącach br., oraz wstępne, szacunkowe dane sprzedażowe za kwartał bieżący, sprzedaż lokali mieszkaniowych z pierwszej ręki osiągnie w tym roku na przedmiotowych siedmiu głównych krajowych rynkach nieruchomości poziom co najmniej 61-62 tys. Nie powinno tu mieć większego znaczenia przesunięcie popytu w ramach MdM na początek przyszłego roku. To oznaczałoby oczywiście kolejny spektakularny rekord sprzedaży nowych mieszkań. Co więcej, taki rezultat byłby lepszy już o blisko dwie trzecie od rekordowego wyniku z czasów pamiętnego boomu, czyli z roku 2007.

Skąd te „fajerwerki”

W warunkach rynkowych nic nie dzieje się bez przyczyny. Trwające już czwarty rok z rzędu sprzedażowe „fajerwerki” na rynku mieszkań z pierwszej ręki także muszą mieć swoje głębsze uzasadnienie. Zazwyczaj przyczyny silnych trendów rynkowych dają się prawidłowo rozpoznać dopiero po czasie, a nawet po okresie przesilenia koniunktury. Wydaje się, że tłumaczenie tak silnego popytu na mieszkania z rodzimego rynku pierwotnego wyłącznie niskimi stopami procentowymi, jest tylko częścią prawdy. W normalnych warunkach rynkowych główny ciężar długoterminowego stymulowania koniunktury w mieszkaniówce spoczywa na sektorze bankowym i efektywności rynku hipotek. Niestety w tym obszarze mamy kolejny rok koniunkturalnej zadyszki, z dynamiką oscylującą w okolicach zera. A może być jeszcze gorzej, bo banki zaostrzają kryteria finansowania zakupów mieszkaniowych, a zdolność kredytowa Polaków systematycznie maleje.

W tych okolicznościach głównym kołem napędowym sprzedażowej prosperity w dalszym ciągu są zakupy gotówkowo-inwestycyjne oraz realizowane w ramach programu MdM. W sumie może być to grubo ponad połowa transakcji pierwotnego rynku mieszkaniowego. Z tym tylko, że moment zakończenia państwowych subwencji mieszkaniowych jest jak najbardziej przewidywalny, w przeciwieństwie do wyczerpania potencjału popytu inwestycyjnego. Wygląda jednak na to, że z wieloletnim opóźnieniem został zapoczątkowany proces przebudowy struktury krajowego rynku mieszkaniowego z typowo własnościowego na bardziej zbliżony do cywilizowanych form rynków zachodnich, czyli ze znacznie większym udziałem lokali na wynajem.

W Polsce rynek wynajmu mieszkań, z 4-5 procentowym udziałem takich lokali w mieszkaniówce ogółem, istnieje tylko teoretycznie. By zaistniał w praktyce udział mieszkań pod wynajem powinien wzrosnąć w dłuższym terminie nawet kilkukrotnie – dodaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Potwierdzeniem, że mamy obecnie do czynienia z początkiem takiego procesu, jest niedawne wejście na rodzimy rynek wynajmu pierwszych zagranicznych funduszy inwestycyjnych. Ścieżkę dla rozwoju mieszkaniowego wynajmu instytucjonalnego kolejny rok przeciera z powodzeniem Fundusz Mieszkań na Wynajem BGK. Z kolei coraz bliższy uruchomienia rządowy program Mieszkanie Plus może ostatecznie przypieczętować mentalną zmianę przywiązania do własności mieszkaniowej większości Polaków.

U deweloperów nareszcie żniwa

Spółki deweloperskie o profilu mieszkaniowym, a zwłaszcza ich akcjonariusze, rok 2016 zapamiętają też jako rekordowo zyskowny. Dwunastka największych branżowych tuzów notowanych na giełdzie zarobiła na czysto w pierwszych trzech kwartałach 372 mln zł, czyli – bagatela – o trzy czwarte więcej niż w analogicznym okresie ub. roku. Co więcej, krociowe zyski powinny zasilać bankowe konta deweloperów jeszcze przez wiele miesięcy, co wynika ze sposobu zaliczania zysków z mieszkań przekazanych. W związku z tym już w przyszłym roku w formie dywidendy popłyną na rachunki inwestycyjne akcjonariuszy deweloperów setki milionów złotych.
Niestety wypatrywana od dawna giełdowa hossa spółek deweloperskich wciąż pozostaje w powijakach. Co prawda indeks WIG-deweloperzy zyskał od początku roku 20 proc., jednak taka zwyżka odzwierciedla tylko w symbolicznym stopniu fundamentalną poprawę sytuacji sektora deweloperskiego.
W sumie mijający rok okaże się ponownie najlepszym okresem w historii rodzimej branży deweloperskiej operującej na rynku mieszkaniowym. Co ciekawe, po z górą trzech latach koniunkturalnej prosperity absolutnie nie widać na tym ostatnim jakichkolwiek symptomów wyczerpywania się potencjału popytowego. Czy w takim razie deweloperów mieszkaniowych czeka kolejny rekordowy rok?

Mieszkanie od dewelopera nie wymaga remontu, jest nowoczesne i można je urządzić według własnych potrzeb. Czasami korzystniej jest jednak kupić lokum na rynku wtórnym, zwłaszcza że można tam znaleźć także oferty w nowym budownictwie.

Mieszkanie od dewelopera czy poprzedniego właściciela? W 2015 roku TNS Polska przeprowadziło badanie preferencji i satysfakcji z zakupu mieszkania. Wynika z niego, że ponad połowa Polaków zainteresowanych kupnem nieruchomości bierze pod uwagę wyłącznie oferty z rynku pierwotnego. Tylko 12 proc. respondentów wskazało, że ich pierwszym wyborem był dom lub mieszkanie z rynku wtórnego. Swoje decyzje ankietowani uzasadniają tym, że w nieruchomościach z rynku pierwotnego wszystko jest nowe (38 proc. badanych), budynek nie wymaga remontów (35 proc.), kupujący sam decyduje o wystroju wnętrza (33 proc.) oraz, że budynki są bardziej estetyczne i nowoczesne (28 porc.). Pozostałe argumenty to między innymi nowoczesna infrastruktura, niskie koszty użytkowania, bogatsza oferta i łatwość późniejszej sprzedaży mieszkania.

Warto jednak pamiętać, że na rynku wtórnym można też kupić mieszkania w nowym budownictwie (np. kilkuletnie), które mają większość zalet nieruchomości od dewelopera. Czasem do kupienia są nawet mieszkania z drugiej ręki w stanie deweloperskim.

Mieszkanie z rynku wtórnego: wady i zalety

Większa część nieruchomości dostępnych z drugiej ręki to lokale wymagające dodatkowych nakładów finansowych. Zwykle jest tak, że im starsze mieszkanie, tym większego wkładu potrzebuje, choć od tej reguły bywają oczywiście wyjątki. Kupując starszą nieruchomość należy liczyć się też z wyższymi kosztami utrzymania. Z jednej strony istnieje ryzyko wysokiego funduszu remontowego, z drugiej zaś strony mieszkania powstałe w starszych technologiach budowlanych zwykle trudniej jest ogrzać, co generuje wyższe opłaty. Część starszych mieszkań jest też niepraktycznie rozplanowana, mają np. długie i nieustawne korytarze.

Rynek wtórny ma też jednak wiele zalet. Do najważniejszych z nich należą możliwość negocjacji ceny oraz szybka realizacja transakcji kupna. Na rynku wtórnym bez problemu znajdziemy mieszkanie, do którego wprowadzić się można praktycznie od razu po zakupie. Szerszy wybór pozwala lepiej dopasować mieszkanie do potrzeb i możliwości kupującego. Zarówno jeśli chodzi o stan nieruchomości, jak i jej standard czy lokalizację.

Dodatkową zaletą używanego mieszkania jest otaczająca je infrastruktura. W przypadku wielu nowych osiedli brakuje nie tylko przedszkoli i sklepów, ale i wieloletniej roślinności, która zwykle towarzyszy starszemu budownictwu. Zaletą osiedli sprzed kilkudziesięciu lat są też przestrzeń pomiędzy budynkami i lokalizacja na mapie miasta.

Mieszkanie z rynku pierwotnego: wady i zalety

Decydując się na rynek pierwotny można liczyć na niższe koszty transakcyjne (brak podatku od czynności cywilno-prawnych), ale każde nowe mieszkanie trzeba urządzić i wyposażyć, co kosztuje. Z drugiej strony, robimy to wg własnego pomysłu, co dla wielu osób jest bardzo ważne. Koszt przygotowania mieszkania od dewelopera do zasiedlenia to średnio 1000 zł za mkw. Czasami deweloperzy oferują mieszkania gotowe do zamieszkania, ale koszt ich wyremontowania i urządzenia jest wliczony w cenę nieruchomości. Kalkulując zakup mieszkania należy jednak wziąć pod uwagę nie tylko cenę zakupu, lecz i koszty utrzymania nieruchomości. Przy nowych budynkach miesięcznych opłat nie obciążają np. wysokie składki na fundusz remontowy, a rachunki za ogrzewanie są niższe ze względu na lepszą izolację cieplną budynku.

Nowe materiały budowlane są zwykle lepszej jakości niż te, z których korzystano kilkadziesiąt lat temu, mają też lepsze właściwości cieplne. Przy nowym mieszkaniu można też liczyć na bardziej funkcjonalny rozkład  – przestrzeń jest lepiej zagospodarowana, częściej niż kiedyś znajdziemy w planie garderobę czy spiżarnię, a atrakcyjności lokalom dodają duże okna (czasami od podłogi do sufitu) i ciekawie zaplanowane pokoje.

Klienci deweloperów mają wprawdzie spory wybór (w ciągu ostatniego roku deweloperzy rozpoczęli budowę prawie 90 tys. lokali mieszkalnych), ale trzeba zwrócić uwagę na dostępność tych nieruchomości. Wiele ofert to mieszkania jeszcze nie gotowe, nie brakuje takich, których budowa na dobre jeszcze się nie rozpoczęła. Jeśli ktoś chce kupić mieszkanie i szybko w nim zamieszkać, to na rynku pierwotnym będzie miał niewielki wybór. Trzeba też pamiętać, że nie każdy bank chce kredytować mieszkania na początkowym etapie budowy (wiele zależy też od renomy dewelopera), w przypadku rynku wtórnego takie problemy nie istnieją.

Kupując mieszkanie od dewelopera możemy liczyć na to, że ewentualne wady budynku i samego mieszkania zostaną naprawione w ramach gwarancji. W rzeczywistości bywa z tym jednak różnie, a nawet jeśli firma budowlana bez sprzeciwu godzi się na naprawę, to przecież każdy remont oznacza czasowe utrudnienia w korzystaniu z lokalu i obniża komfort życia mieszkańców.

Ale za to kupując nowe mieszkanie możemy liczyć na takie udogodnienia jak miejsce garażowe, nowoczesna winda, recepcja czy ochrona, a w wypadku lokali w wysokim standardzie, także klimatyzację czy zarządzanie nieruchomością przed smartfona.

marcin_krasonMarcin Krasoń, Home Broker

Choć nie brakuje obaw o przyszłość rynku mieszkaniowego, deweloperzy nie zwalniają tempa. W czterech pierwszych miesiącach tego roku liczba rozpoczętych budów wzrosła o 7, a uzyskanych pozwoleń na  budowę o 13 proc. w stosunku do analogicznego okresu w 2015 r. Firmy notują też rekordowe wzrosty liczby oddanych do użytku mieszkań, to efekt ożywienia z 2014 i 2015 roku.

Kwiecień był kolejnym udanym miesiącem dla deweloperów. Pierwszy raz od wielu lat liczba rozpoczętych w miesiącu przez nich budów przekroczyła 10 tys. Blisko tej granicy była także liczba pozwoleń na budowę. Co jednak ważne, w dłuższej perspektywie – zarówno porównując pierwsze cztery miesiące tego roku do analogicznego okresu 2015 r., jak i ostatnie 12 mies. do poprzednich 12 mies. – statystyki też wyglądają optymistycznie.

Aktywność deweloperów w okresie maj 2015 – kwiecień 2016 r.

  Liczba Zmiana r/r
Oddane mieszkania 71 383 +28,7%
Rozpoczęte budowy 88 317 +17,6%
Wydane pozwolenia na budowę 100 825 +25,7%

Źródło: obliczenia Home Broker, na podst. danych GUS

Przez ostatni rok deweloperzy oddali do użytkowania 71,4 tys. lokali, co oznacza w ciągu 12 mies. wzrost o prawie 29 proc. i najwyższy wynik od jesieni 2009 r. Jednocześnie oczekujemy, że w kolejnych miesiącach liczba ta jeszcze będzie rosnąć, gdyż nowych pozwoleń i rozpoczynanych budów nadal jest bardzo dużo.

Wg statystyk GUS-u tych pierwszych było w ostatnich 12 mies. 100,1 tys., co rok do roku oznacza wzrost o 25,7 proc. i jednocześnie najwyższy wynik od jesieni 2008 r. Deweloperzy nie tylko występują o kolejne pozwolenia na budowę, ale i rozpoczynają prace nad kolejnymi inwestycjami. W okresie maj 2015 r. – kwiecień 2016 r. rozpoczęli budowę 88,3 tys. lokali – najwięcej od wielu lat.

Zalecana ostrożność

Rekordy aktywności deweloperów notowane przez GUS nie oznaczają, że na rynku panuje sielanka. Nie brakuje czynników, które nakazują coraz dalej idącą ostrożność. Negatywny wpływ na zainteresowanie mieszkaniami mają m.in. wprowadzenie podatku bankowego, utrudniony dostęp do dopłat w ramach Mieszkania dla Młodych i coraz wyższe wymagania dotyczące wkładu własnego przy kredytach hipotecznych. Ostatnio okazało się jeszcze, że dodatkowe problemy może powodować ustawa o obrocie ziemią rolną, która ogranicza możliwość zakupu działek pod nowe inwestycje.

Z drugiej strony na rynku wciąż mamy do czynienia z silnym popytem ze strony klientów, którzy z finansowania bankowego przy zakupie nieruchomości nie korzystają. To inwestorzy traktujący zakup mieszkania na wynajem jako długoterminową lokatę kapitału. Jedni kupują jedno mieszkanie, inni kilka, ale i nie brakuje i takich, którzy w portfelach mają kilkadziesiąt nieruchomości. Najem mieszkania w dużym mieście, choć wiąże się z określonymi ryzykami, nadal kusi, bo przynosi sporo wyższe odsetki niż lokaty bankowe albo obligacje skarbowe.

Dla rynku nadal zagadką jest nowy program wspierania mieszkalnictwa roboczo nazwany „mieszkanie+”. Póki co wiadomo jedynie, że ma opierać się na dwóch filarach (tanie mieszkania na wynajem z możliwością wykupu oraz kasy oszczędnościowo-budowlane). To może spowodować pojawienie się rynkowej konkurencji dla deweloperów i spadek popytu na mieszkania budowane przez nich.

 

marcin_krasonMarcin Krasoń, Home Broker

Wiosna to okres, gdy tradycyjnie chętniej przystępujemy do poszukiwania wymarzonego mieszkania. W ostatnim czasie dużą popularnością cieszyły się nowe lokale. Można podejrzewać, że tak będzie też w kolejnych miesiącach np. dlatego, że na nie wciąż można uzyskać dopłatę z programu „Mieszkanie dla młodych” W przypadku mieszkań używanych zwykle konieczne jest odłożenie transakcji do przyszłego roku. Expander podpowiada, na co zwrócić uwagę podczas porównywania oferty deweloperów.

 Sprawdźmy przeszłość firmy

W ostatnich miesiącach Polacy kupowali wiele nowych mieszkań, dzięki czemu deweloperzy mogli chwalić się bardzo wysoką sprzedażą. Zwykle wybierając takie nieruchomości, kierujemy się oczywiście ceną, lokalizacją i rozkładem mieszkania. Pod uwagę powinniśmy wziąć jednak również opinie na temat dewelopera. – W tym celu należy prześledzić dotychczasową działalność firmy – radzi Jarosław Sadowski, ekspert Expandera. – Warto sprawdzić, czy realizowane wcześniej budowy zostały zakończone w terminie oraz jak na ich temat wypowiadają się wcześniejsi klienci. Możemy nawet odwiedzić ukończone już osiedle czy budynek i porozmawiać z mieszkańcami. Powinniśmy także sprawdzić kondycję finansową dewelopera – jeśli np. zalega on z płatnościami i znajduje się na listach dłużników, może to oznaczać problemy również dla nas.  

Liczy się nie tylko mieszkanie, ale również okolica

Podczas wyboru nieruchomości powinniśmy zwrócić uwagę nie tylko na samo mieszkanie, ale również na jego otoczenie. W przypadku nowych osiedli, położonych z dala od centrum, dużą niedogodnością może okazać się brak rozbudowanej infrastruktury, np. sklepów, przystanków komunikacji miejskiej czy szkół. Z drugiej jednak strony, zaletą może być spokojna okolica i widok np. na znajdujący się nieopodal las.
Rozważając zakup mieszkania, warto sprawdzić, czy na miejscu cieszącego oko zagajnika za kilka miesięcy nie powstaną kolejne budynki, lub co gorsza, nie jest tam planowana budowa np. ruchliwej ulicy czy oczyszczalni ścieków – zauważa Jarosław Sadowski, ekspert Expandera. – Informacji na ten temat możemy szukać w planie zagospodarowania przestrzennego okolicznych działek. Takich informacji powinien nam udzielić również deweloper. W prospekcie informacyjnym, jaki od niego otrzymamy powinny być dane na temat planu zagospodarowania sąsiednich działek oraz planowanych w odległości 1 km nowych drogach, torach kolejowych, oczyszczalnikach ścieków, wysypiskach itp.

 Negocjacje umowy

Kupując mieszkanie będące jeszcze w budowie, nie mamy możliwości jego obejrzenia. W takim przypadku warto dokładnie przejrzeć plany i spróbować wyobrazić sobie np. jaki będzie widok z naszego okna. Niestety rzeczywistość może nie okazać się tak wspaniała jak w folderze reklamowym. Z drugiej strony, zaletą takiego zakupu jest możliwość negocjacji wielu parametrów mieszkania. Może to znacząco zmniejszyć koszty adaptacji pomieszczeń do naszych potrzeb. Zanim jeszcze otrzymamy klucze do lokalu niejednokrotnie możemy zmienić jeszcze lokalizację np. ścian wewnętrznych, gniazdek elektrycznych czy grzejników.

Wciąż można dostać dopłatę

W zakresie finansowania warto pamiętać, że choć pieniądze z tegorocznej puli dopłat z programu „Mieszkanie dla młodych” się skończyły, nadal można skorzystać z takiego wsparcia. Już teraz można składać wnioski o dopłatę z przyszłorocznej puli. – Deweloperom zależy na utrzymaniu wysokiej sprzedaży, więc często godzą się, aby część ceny została zapłacona dopiero w przyszłym roku. Większość pieniędzy i tak bowiem dostaną w tym roku, gdyż środki z kredytu udzielonego w  ramach MdM mogą zostać wypłacone właściwie od razu, a jedynie dopłata, stanowiąca od 10% do 30% ceny, trafi na konto dewelopera najwcześniej w styczniu 2017 r. – mówi Jarosław Sadowski, ekspert Expandera.

 Niezależnie czy będziemy korzystać z preferencyjnego, czy zwykłego kredytu hipotecznego, warto poświęcić nieco czasu na dokładne porównanie ofert lub skorzystać z pomocy doradcy finansowego. Takie kredyty są bowiem zaciągane za wysokie kwoty i na bardzo długi okres. Dlatego podjęcie pochopnej decyzji może nas kosztować kilkadziesiąt tysięcy złotych w postaci wyższych odsetek lub innych kosztów ponoszonych przez wiele lat.

Expander

Zróżnicowanie dostępności dopłat jest jedną z wad programu Mieszkanie dla Młodych. W jednych miastach wojewódzkich w limitach mieści się kilka proc. nieruchomości, a w innych dofinansowanie można dostać nawet do co drugiej. Łatwiej jest znaleźć mieszkanie z dopłatą na rynku pierwotnym – wynika także z analizy przeprowadzonej przez Home Brokera i Domiporta.pl.

Kwietniowa aktualizacja limitów cenowych w programie Mieszkanie dla Młodych w większości miast nie przyniosła znaczących zmian, ale w kilku doszło do poważnych wahnięć. Spośród miast wojewódzkich zdecydowanie najbardziej zmieniły się limity w Olsztynie, gdzie obniżono je o ponad 10 proc. Po tej zmianie maksymalna cena metra na rynku wtórnym to 3 945,15 zł (mniej o 456,30 zł), a na pierwotnym – 4 821,85 zł mniej o 557,70 zł). To spory spadek, a mimo tego w stolicy woj. warmińsko-mazurskiego nadal nie powinno być problemów ze znalezieniem mieszkania spełniającego warunki ustawy.

Cena ofertowa to nie ostateczność

Jak wynika z analizy ofert zamieszczonych w serwisie Domiportal.pl, spośród mieszkań o powierzchni do 75 mkw. do sprzedaży w Olsztynie na rynku wtórnym limit cenowy MdM spełnia 22 proc. lokali, a na pierwotnym 61 proc. Warto jednak pamiętać, że na rynku wtórnym istnieje większa szansa na negocjowanie ceny, co oznacza, że realna dostępność programu może wynosić nawet 40-50 proc. Z ofertą deweloperów jest inaczej, bo mieszkania, które mogłyby spełniać warunki MdM zwykle są wystawiane już po obniżonych cenach, by zachęcić potencjalnych chętnych na dopłaty.

Olsztyn nie jest jedynym miastem, gdzie znalezienie mieszkania w limitach jest łatwe. Na rynku wtórnym nie będziemy z tym mieli problemu także w Białymstoku, Bydgoszczy, Toruniu, Gorzowie Wlkp., Zielonej Górze, Katowicach, Kielcach i Łodzi. Z w/w miast największą zmianę limitu zanotowano w Białymstoku, gdzie nastąpił wzrost o 3 proc.

Trudno o mieszkanie w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu

Nieźle z dostępnością mieszkań w limicie jest także w Poznaniu i Szczecinie, gdzie mieści się ona w przedziale 10-20 proc. Pozostałe miasta to już odsetek niższy niż 10 proc., a najgorzej jest w Warszawie (1 proc.), Krakowie i Wrocławiu (po 2 proc.) oraz Rzeszowie (3 proc.). Nawet jeśli uwzględnimy fakt, że ogłoszenia zawierają ceny ofertowe, to w porównaniu do innych miast wojewódzkich wypada to blado.

Dostępność cenowa mieszkań do 75 mkw. w programie MdM na rynku wtórnym

2016_04_08-dostepnosc_MdM-rynek_wtorny

Źródło: Domiporta.pl i Home Broker na podstawie ofert w serwisie Domiporta.pl

Nieco inaczej jest z dostępnością rynku pierwotnego. Poza kwestią limitów cenowych trzeba jeszcze zwrócić uwagę na dysproporcję w aktywności deweloperów w poszczególnych miastach. W takiej Zielonej Górze czy Opolu nie dzieje się wiele, można wręcz powiedzieć, że próbka statystyczna jest zbyt mała, by ją uwzględnić w analizie.

Mimo obniżki limitu od początku kwietnia, największą dostępność nowych mieszkań w programie MdM znajdziemy w Olsztynie – wg analizy Domiporta.pl i Home Brokera, warunek cenowy spełnia tam 61 proc. mieszkań o powierzchni do 75 mkw. Narzekać nie mogą też kupujący w Gdańsku (47 proc.), Toruniu (46 proc.), Białymstoku (37 proc.) oraz Bydgoszczy i Poznaniu (po 31 proc.). Najtrudniej o nowe mieszkanie spełniające warunki ustawy jest w Łodzi (5 proc.) i Warszawie (9 proc.). Łódź jest tu ciekawostką, bo to jedno z czterech miast, w których dostępność MdM na rynku pierwotnym jest niższa od rynku wtórnego. Podobnie jest w Bydgoszczy, Katowicach i Kielcach.

Dostępność cenowa mieszkań do 75 mkw. w programie MdM na rynku pierwotnym

2016_04_08-dostepnosc_MdM-rynek_pierwotny2

Źródło: Domiporta.pl i Home Broker na podstawie ofert w serwisie Domiporta.pl

Nie ma pieniędzy na ten rok

Jedna rzecz to jednak dostępność cenowa mieszkań, a druga – faktyczna możliwość uzyskania kredytu z dopłatą. Od połowy marca Bank Gospodarstwa Krajowego nie przyjmuje wniosków o dofinansowanie na ten rok, wnioski można składać jedynie na dotacje wypłacane w 2017 i 2018 roku. To zła wiadomość dla kupujących mieszkanie z drugiej ręki, bo znalezienie sprzedawcy, który zgodzi się na wypłatę części środków za rok będzie bardzo trudne. Deweloperzy są po tym względem bardziej elastyczni i chętniej zmieniają harmonogramy płatności tak, by na mieszkanie można było uzyskać dofinansowanie.

Co po MdM-ie?

– Od początku 2014 roku z programu skorzystało 50 tys. beneficjentów, a państwo wydało na ten cel 1,2 mld zł – wylicza Maciej Górka z Domiporta.pl. – Odbiorcami programu są osoby, które zamierzają finansować zakup nieruchomości wspierając się kredytem hipotecznym, a nie mają odłożonych środków na wymagany przez banki Rekomendacją S minimalny wkład własny – dodaje ekspert. Rekomendacja ta powstała w celu uchronienia banków przed złymi kredytami, a kredytobiorców przed popadaniem w klincz relacji wartości mieszkania względem wysokości kredytu. Taką niedobrą sytuację mamy w przypadku kredytów frankowych, kiedy to wartość mieszkania jest niższa od zobowiązań kredytowych.

– Od wielu lat mówi się o programie mieszkaniowym, który nauczy Polaków, zgodnie z zachodnim nurtem, oszczędzania. Wszystko wskazuje na to, że w przyszłym roku taki program ruszy. Na razie znamy go pod roboczą nazwą „Mieszkanie+”. Ma opierać się na budowie tanich mieszkań pod wynajem na gruntach należących do Skarbu Państwa oraz na stworzeniu Kas Oszczędnościowo-Budowlanych, których zadaniem będzie premiowanie długoterminowego oszczędzania i finansowanie nowych inwestycji mieszkaniowych. – wyjaśnia Maciej Górka.

Jednym z efektów działania nowego programu może być powolne odejście od modelu społecznego, w którym własność mieszkania jest niemal obowiązkiem. – Polacy zaczną tanio wynajmować, co pozwoli m.in. zmniejszyć przeludnienie mieszkań, które dotyka 44 proc. lokali – ocenia Górka.

Home Broker wyjaśnia: Skąd biorą się limity cenowe w Mieszkaniu dla Młodych?

Do wyznaczenia limitu wykorzystywane są tzw. wskaźniki przeliczeniowe kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w danej gminie, publikowane przez wojewodów. Do obliczeń brana jest średnia arytmetyczna z dwóch ostatnich odczytów wskaźnika (zmienia się on co pół roku). Limit cenowy w Mieszkaniu dla Młodych wynosi 1,1 tej średniej dla nieruchomości z rynku pierwotnego i 0,9 dla rynku wtórnego.

Wskaźniki są zróżnicowane – inne dla siedzib wojewodów i sejmików samorządowych oraz inne dla pozostałych obszarów danego województwa. Wyjątkiem są gminy bezpośrednio sąsiadujące z miastami wojewódzkimi, gdzie pod uwagę brana jest średnia arytmetyczna z limitu dla stolicy województwa i reszty województwa. Z zastrzeżeniem jednak, że wskaźnik ten nie może być wyższy o więcej niż 20 procent od limitu w pozostałych gminach.

 

Marcin Krasoń, Home Broker
Maciej Górka, Domiporta.pl

Mieszkanie nowe od dewelopera, czy może używane, z drugiej ręki? Rynek pierwotny i wtórny mają swoje wady i zalety, Home Broker przyjrzał się im. Okazuje się, że nie ma rozwiązań najlepszych dla wszystkich. Dla jednych lepsze będzie nowe mieszkanie, a dla drugich – używane.

Największą zaletą nowego mieszkania jest to, że… jest ono nowe. Jeszcze nikt w nim nie mieszkał i od A do Z możemy je urządzić według własnego gustu, realizując przy tym kilka kreatywnych pomysłów. To moment, gdy wybrać można nie tylko kolory ścian, ale często i ich położenie, co pozwala na dowolną aranżację wnętrza nieruchomości. Nowe mieszkanie ma też gwarancję, wszelkie ewentualne usterki powinny zostać usunięte przez dewelopera.

Nowe mieszkanie jest droższe w zakupie…

Dla wielu kluczowym kryterium przy zakupie nieruchomości jest jej cena. Można ją jednak rozpatrywać wielopłaszczyznowo. Przede wszystkim jest cena samego mieszkania, ale należy w tym uwzględnić nakłady inwestycyjne jakich ono wymaga (urządzenie, remont, wyposażenie), koszty transakcyjne, a także to, ile będzie kosztowało utrzymanie lokalu w kolejnych latach.

To, czy za nieruchomość zapłacimy 270 czy 320 tys. zł ma ogromne znaczenie. Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że przeciętne ceny zakupu mieszkań nowych są wyższe od używanych, a różnica w stawkach zależy od miasta. Wg ostatniego raportu, największy rozstrzał w cenach występuje w Katowicach i Łodzi (ceny na rynku pierwotnym wyższe o odpowiednio 47 i 41 proc.). Ale już w Warszawie średnia cena nowego mieszkania jest wyższa tylko o 5 proc., a w Krakowie o 7 proc.

Rzecz w tym, że to tylko statystyka, a transakcje na rynku wtórnym obejmują także mieszkania zaniedbane, wymagające wysokich nakładów finansowych. Tymczasem stan nieruchomości sprzedawanych przez deweloperów jest przewidywalny.

… Ale tańsze w urządzeniu i utrzymaniu

Tylko że cena mieszkania to początek kosztów. Warto zwrócić uwagę, że przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym należy doliczyć 2-proc. podatek od czynności cywilno-prawnych (PCC), co przy 300 tys. zł oznacza dodatkowy wydatek 6 tys. zł. Z drugiej strony kupując nową nieruchomość należy liczyć się ze sporym wydatkiem na jej urządzenie i wyposażenie, średnio koszty te szacowane są na 1000 zł na metr kwadratowy mieszkania. Natomiast na rynku wtórnym można znaleźć mieszkania wymagające niewielkiego wkładu finansowego, czasem zbywcy zostawiają nawet meble.

Spore różnice znajdziemy w bieżących kosztach związanych mieszkaniem. Te nowe są zwykle tańsze i to sporo. Przede wszystkim miesięcznych opłat nie obciążają np. składki na fundusz remontowy, dodatkowo należy wziąć pod uwagę prawdopodobnie niższe koszty ogrzewania związane z lepszą izolacją cieplną budynku oraz lepszej jakości oknami. Na rynku wtórnym można spotkać się ze sporymi wydatkami na ogrzewanie zimą, a prędzej czy później pojawić może się pomysł na termomodernizację budynku, co przekłada się na wzrost miesięcznej składki na fundusz remontowy.

Mało atrakcyjnych lokalizacji na rynku pierwotnym

Wybór najlepszego miejsca do zamieszkania to najczęściej sztuka kompromisu. Idealne mieszkanie położone jest w cichej okolicy, bisko centrum lub miejsca pracy i z dostępem do infrastruktury miejskiej. Ale uśredniając należy przyznać, że mieszkania z rynku wtórnego wygrywają pod kątem lokalizacji z rynkiem pierwotnym. To oczywiste, że prawie wszystkie atrakcyjne parcele w miastach są już zajęte. Większość osiedli deweloperskich budowanych jest w oddalonych od centrum dzielnicach, gdzie infrastruktura dopiero powstaje. Atrakcyjnie położone nowe inwestycje to rzadkość, a ich ceny są zwykle wysokie. Praktycznie nie ma szans, by zamieszkać w nowym mieszkaniu przy rynku czy najbardziej cenionych ulicach miast – one są już zabudowane od lat.

Słaba infrastruktura nowych mieszkań

Lokalizacja nieruchomości wiąże się nie tylko z jej położeniem geograficznym, ale i dostępem do niezbędnej infrastruktury. Na starszych osiedlach najczęściej wszystko jest na miejscu. Nie tylko sklepy spożywcze, ale i przychodnie, przedszkola, szkoły, place zabaw, zakłady usługowe i tak dalej. Na nowych osiedlach ze świecą szukać publicznych przedszkoli, a o szewcu można tylko pomarzyć, cała infrastruktura miejska powstaje dopiero po jakimś czasie. Warto też zwrócić uwagę na zieleń, bo świeże nasadzenia nie wyglądają tak dobrze jak kilkudziesięcioletnie drzewa. Dodatkowym problemem jest bliskość budynków. Te budowane kilkadziesiąt lat temu miały zwykle zachowaną rozsądną odległość między sobą, dziś często buduje się tak, że sąsiedzi zaglądają sobie w okna.

Jeśli chodzi o sąsiadów, to mieszkania z rynku pierwotnego i wtórnego mogą się różnić. Inaczej wygląda struktura mieszkańców osiedla z lat 60., a inaczej nowego budownictwa. W tym pierwszym możemy spotkać uciążliwych sąsiadów, ale z drugiej strony w starszym budownictwie ludzie są często bardziej zżyci, można mówić o istnieniu społeczności. W przypadku wielu nowych osiedli każdy żyje w swojej enklawie. Lecz w nowych osiedlach nie grozi nam sąsiedztwo lokatorów z kwaterunku, a ogrodzenie sprawia, że nikt nie pożądany nie zakłóca spokoju.

Kupując nowe mieszkanie trzeba pamiętać jeszcze o jednym – jeśli wprowadzamy się jako jedni z pierwszych, to należy być przygotowanym na to, że przez najbliższy rok pojawiać się będą kolejni lokatorzy, a przed nimi szły będą remonty. Trzeba się więc przyzwyczaić do dźwięków młotka i wiertarki. Z drugiej strony, jak już wszyscy zamieszkają, to przez kilka lat powinna być cisza, a w starszych blokach nigdy nie wiadomo kiedy ktoś zacznie remontować.

Rynek wtórny szybciej dostępny

Jednym z czynników, który decyduje o wyborze nieruchomości może być jej dostępność. W przypadku mieszkania z rynku pierwotnego nierzadko kupujemy nieruchomość na jednym z pierwszych etapów budowy. Nie każdy chce i może czekać rok czy półtora na oddanie lokalu do użytkowania, a przecież potem należy jeszcze mieszkanie urządzić. Na rynku wtórnym znaleźć można nieruchomości gotowe do zamieszkania „od dziś”, co jest ogromną zaletą. Nawet przy zakupie na kredyt, co wydłuża proces, w ciągu kilku tygodni od podjęcia decyzji można zamieszkać na swoim. Oczywiście na rynku pierwotnym są dostępne mieszkania gotowe, a nawet takie już wykończone, ale jest ich niewiele. Wg ostatniego raportu firmy REAS w czwartym kwartale 2015 r. zaledwie co piąte mieszkanie dostępne na rynku pierwotnym było oddane do użytkowania.

Z tym wiąże się także bezpieczeństwo zakupu. Kupując „dziurę w ziemi” zawsze narażamy się na ryzyko. Zostało ono znacząco zmniejszone dzięki wprowadzeniu ustawy deweloperskiej, która nakłada obowiązek prowadzenia tzw. rachunków powierniczych. To zabezpiecza klientów przed bankructwem dewelopera, ale nie przed problemami banku, o czym przekonali się klienci deweloperów mających rachunki powiernicze w SK Banku. Na bezpieczeństwo uwagę zwracają też banki – mały deweloper bez ugruntowanej pozycji rynkowej nie budzi ich zaufania i osoba kupująca nieskończone mieszkanie od takiej firmy może mieć utrudniony dostęp do kredytu hipotecznego. Na rynku wtórnym ryzyka też istnieją, ale są mniejsze. Do niedawna przewagą rynku pierwotnego była możliwość skorzystania z programu rządowych dopłat Mieszkanie dla Młodych. Ale od września 2015 r. dofinansowanie mogą dostać też kupujący mieszkania z drugiej ręki.

Lepsza funkcjonalność nowych mieszkań

W nowych mieszkaniach częściej spotkamy niebanalne rozwiązania architektoniczne, nieruchomości takie są bardziej atrakcyjne. Nieszablonowy układ okien, wyjątkowy kształt pomieszczeń czy materiały wykończeniowe najwyższej jakości – w starszym budownictwie o to trudno, w nowszym zaś się zdarza, choć oczywiście tylko w tych droższych i bardziej prestiżowych osiedlach. W nowych budynkach częściej też znajdziemy np. garderobę, a pomieszczenia są tak zaplanowane, by było miejsce na przykład na szafę wnękową. Podobnie wygląda kwestia infrastruktury osiedlowej  – większość ma garaże, nowoczesne windy, trafiają się i rowerownie. Na rynku wtórnym możemy kupić mieszkanie na czwartym piętrze bez windy, a parkować trzeba będzie „pod chmurką”.

2016_02_23-wtorny_czy_pierwotny-tabela

marcin_krasonMarcin Krasoń, Home Broker

W ostatnim czasie można odnieść wrażenie kumulacji czynników, których wymowa sugeruje destrukcyjny wpływ na koniunkturę sprzedażową mieszkań z pierwszej ręki. Czy to oznacza zbliżający się dużymi krokami koniec boomu w pierwotnym segmencie rodzimej mieszkaniówki?

 MdM bez prolongaty

 Pierwszą nie najlepszą wiadomością dla branży deweloperskiej jest rządowa decyzja o nie przedłużaniu  misji programu subwencji kredytów hipotecznych – Mieszkanie dla Młodych. MdM będzie więc działał jedynie do końca 2018 roku, czyli terminu zgodnego z zapisem ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi. Czy opinie, że terminowe i definitywne zamknięcie historii MdM-u wstrząśnie krajowym rynkiem mieszkaniowym są uzasadnione?

MdM po pierwszym, dość niefortunnym statystycznie roku swojej aktywności, od początku roku ubiegłego z miesiąca na miesiąc prezentuje coraz lepszą formę – komentuje Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl. Istotny wzrost popularności programu nastąpił dodatkowo od września 2015r., pierwszego miesiąca MdM-u w nowej odsłonie, z rozszerzeniem na rynek wtórny oraz znacznie podniesionymi parametrami dopłat. W ten sposób z przeznaczonych na mieszkaniowe subwencje w bieżącym roku 730 mln zł, na koniec stycznia do dyspozycji potencjalnych beneficjentów pozostała niewiele ponad jedna trzecia tej kwoty. Już w drugim kwartale tegoroczne środki na dopłaty ulegną więc wyczerpaniu.

Program pozostaje znaczącym wsparciem popytu na mieszkania deweloperskie. Jak policzyła firma doradcza REAS, udział wniosków złożonych w MdM w sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym od początku działania programu wynosi od kilkunastu procent w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu, do ponad jednej czwartej w Gdańsku, Poznaniu i Łodzi. Co ciekawe, w ostatnim kwartale ub. roku, pomimo wprowadzenia MdM-u na rynek wtórny, odsetek ten dla wymienionych głównych rynków mieszkaniowych kraju był znacząco wyższy od średniej z lat 2014-2015. Oznacza to, że bez względu na nowelizację ustawy, znaczenie MdM dla branży deweloperskiej wciąż rośnie. Czy w takim razie koniec MdM-u oznacza dla tej ostatniej poważny wstrząs?

Dość szczęśliwie dla deweloperów, MdM nie kreuje osobnego popytu na mieszkania, co błędnie sugeruje szereg medialnych opinii, ale wspiera finansowo już istniejący popyt efektywny. Innymi słowy, amatorzy kredytów z dopłatą rządową to osoby czy też gospodarstwa domowe, które i tak prędzej czy później zdecydowałyby się na zakup własnego „M”. Jednak dzięki MdM mają ułatwione zadanie, mogą przyśpieszyć decyzję bądź zdecydować się na większe lokum.

W sumie więc zakończenie misji MdM-u nie będzie zapewne przyczyną załamania popytu na nowe mieszkania, jednak z drugiej strony trudno liczyć na pozytywny efekt tego faktu dla deweloperów.

 Banki na cenzurowanym    

 Raczej trudno sobie wyobrazić rodzimy rynek nieruchomości mieszkaniowych na obecnym etapie rozwoju bez decydującego w nim udziału sektora bankowego. Co więcej, od kondycji tego ostatniego w pierwszorzędnym stopniu zależą perspektywy koniunktury sprzedażowej mieszkań zarówno deweloperskich jak i tych z drugiej ręki.

Tymczasem zanosi się na istotne pogorszenie bankowych warunków finansowania rynku nieruchomości, przede wszystkim za sprawą wprowadzonego podatku od aktywów oraz podwyżki składki na Bankowy Fundusz Gwarancyjny. Podniesiona poprzeczka dostępności kredytów mieszkaniowych osłabi i tak już kulejący od miesięcy rynek hipotek. Z drugiej strony sami deweloperzy także powinni liczyć się z coraz mniej preferencyjnymi warunkami finansowania ich inwestycji mieszkaniowych przez banki przynajmniej w przeciągu dwóch najbliższych lat – przyznaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Natomiast w okolicznościach ewentualnej materializacji scenariusza konwersji kredytów mieszkaniowych denominowanych we franku szwajcarskim, której koszt ostatnio NBP podliczył na 44 mld zł, konsekwencje dla branży deweloperskiej i pierwotnego rynku mieszkaniowego są w chwili obecnej trudne do przewidzenia.

 Narodowy program budowy mieszkań

Ostatnim z głównych czynników ryzyka, spędzających od pewnego czasu sen z powiek deweloperom, jest narodowy program budowy (tanich) mieszkań, o którym z coraz większym przekonaniem wypowiadają się rządzący. Choć szczegółowego opisu zawierającego konkrety programu wciąż nie ma i nie wiadomo kiedy się pojawi, to z dotychczasowych wypowiedzi przedstawicieli rządu wynika, że koszt mkw. takiego lokum nie przekroczy 3 tys. zł. Tak niska cena ma być możliwa do osiągnięcia za sprawą przekazywania nieodpłatnie gruntów pod budowę „narodowych” osiedli przez agendy rządowe. Mieszkania przeznaczone miałyby być pod dostępny cenowo wynajem z opcją wykupu, uwzględnioną w comiesięcznym czynszu.

Sporną sprawą pozostaje kwestia możliwości wybudowania mkw. mieszkania nawet w najbardziej podstawowym standardzie i na „darmowym” gruncie w tak niskiej cenie. Zakładając jednak „system gospodarczy” takich inwestycji oraz ewentualną rezygnację z wind, większości balkonów, usprawnień dla niepełnosprawnych, parkingów, wewnętrznych klatek schodowych, zagospodarowanych części wspólnych itp., to koszt w granicach 2,5 do 3 tys. zł/mkw. wydaje się realny.

Jeżeli więc zapowiadany przez obecny rząd narodowy program budowy mieszkań ruszyłby w przewidywalnym terminie pełną parą, to wpływ tego faktu na krajową mieszkaniówkę z pewnością nie będzie obojętny. Przede wszystkim nieruchomości mieszkaniowe, które za jego sprawą będą miały ujrzeć światło dzienne, staną się punktem odniesienia nie tylko dla rynkowych cen mieszkań, ale także rynkowych poziomów czynszu najmu.

Ewentualny, wynikający stąd powszechny i istotny statystycznie spadek stawek na krajowym rynku mieszkaniowym, poważnie nadwyrężyłby interesy nie tylko deweloperów, właścicieli mieszkań z rynku wtórnego czy wynajmujących, ale także banków wraz z ich klientami hipotecznymi – tłumaczy analityk portalu RynekPierwotny.pl.

Nieubłagana rynkowa cykliczność

 Niemal dokładnie licząc od daty wejścia Polski do UE, krajowy rynek mieszkaniowy zyskał charakterystyczną dla rynków dojrzałych właściwość cykliczności. Łatwo policzyć, że od 2004 roku zaliczył on już dwa pełne cykle – dynamicznego ożywienia (2004 – 2008) i spowolnienia (2009 – 2013), trwające mniej więcej po 55 miesięcy. Oczywiście nie ma żadnej gwarancji, że bieżący cykl ożywienia koniunktury na rodzimym pierwotnym rynku mieszkaniowym będzie okresowo tożsamy z dwoma poprzednimi. Gdyby jednak tak się stało, a jest na to spora szansa, obecny boom sprzedażowy nowych mieszkań potrwa jeszcze, prawdopodobnie z nieco słabnącym potencjałem, do końca przyszłego roku.

Czas pokaże, który z powyższych czynników ryzyka w decydującym stopniu zaważy na wejściu rodzimej deweloperki mieszkaniowej w ewentualny, kolejny kilkuletni okres słabszej koniunktury.

 

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

W ostatnim czasie mieliśmy do czynienia z ważnymi zmianami programu Mieszkanie dla Młodych (MdM). Na początku września 2015 roku, do systemu dopłat zostały włączone lokale i domy z rynku wtórnego, a rodziny wielodzietne uzyskały o wiele lepsze warunki wsparcia. Miesiąc później ogłoszono nowe limity cenowe MdM-u. Zmiana dotycząca granicznych cen 1 mkw. w pewnym stopniu wpłynęła na ofertę dotowanych mieszkań. Wydaje się jednak, że rozszerzenie rządowego programu na rynek wtórny, będzie miało ważniejsze skutki.

Oferta nowych lokali z dopłatą jest nieco mniejsza niż w maju

 Po dwóch miesiącach, trudno określić wpływ MdM-u na ofertę rynku wtórnego. W przypadku rynku deweloperskiego, analiza wydaje się znacznie łatwiejsza. Dzięki danym portali RynekPierwotny.pl i NoweMieszkanieDlaMlodych.pl można sprawdzić, czy oferta nowych „mieszkań dla młodych” (do 85 mkw.), jest większa niż pół roku wcześniej. Po przeanalizowaniu informacji z trzynastu największych miast kraju okazuje się, że łączna liczba dotowanych lokali spadła o 3,34% (w relacji do maja 2015 r.). Nie we wszystkich miastach, oferta nowych mieszkań z dopłatą jest mniejsza niż sześć miesięcy wcześniej. Duże wzrosty podaży odnotowano na terenie Szczecina (+47,40%), Olsztyna (+37,37%), Poznania (+35,21%) oraz Katowic (+33,09%). Wszystkie wymienione miasta cechują się relatywnie wysokim poziomem limitów cenowych. W żadnym z nich nie odnotowano jednak znaczącej podwyżki limitów na IV kw. 2015 r. oraz I kw. 2016 r.

Istotny spadek liczby nowych mieszkań z dopłatą (-9,53%), od maja do listopada b.r. był widoczny na terenie Warszawy. W tym przypadku, większe znaczenie miała stopniowa wyprzedaż tanich lokali, a nie październikowa obniżka limitu cenowego (z 6588,32 zł/mkw. do 6417,49 zł/mkw.). Zainteresowanie dopłatami, negatywnie wpłynęło również na podaż łódzkich, wrocławskich, gdańskich, lubelskich i gdyńskich mieszkań, które bez rabatów od dewelopera kwalifikują się do programu MdM.

10.11 Nowe limity MdM-u i podaz RP wyk.1

Mimo spadku podaży nowych mieszkań z dopłatą, stolica Dolnego Śląska nadal cechuje się największą liczbą tych „M” w przeliczeniu na 10 000 młodych osób (patrz poniższa tabela). Wynik odnotowany we Wrocławiu (82 lokale na 10 000 osób w wieku 20 lat – 34 lata), jest znacznie wyższy od analogicznych wartości z takich miast jak Warszawa (56), Kraków (39) oraz Łódź (20). Dobrą dostępnością nowych „mieszkań dla młodych”, wyróżnia się też Poznań (listopadowy wynik: 79 lokali na 10 000 osób w wieku 20 lat – 34 lata).

Wyszukanie dotowanego lokum z rynku pierwotnego, na pewno jest kłopotem dla mieszkańców Białegostoku. W tym mieście na początku listopada b.r. można było znaleźć tylko trzy inwestycje i siedem nowych lokali, które spełniały kryteria MdM-u bez rabatu cenowego (patrz poniższe zestawienie). Pod względem dostępności lokali deweloperskich z dopłatą, nie najlepiej prezentują się takie miasta, jak Katowice, Łódź, Szczecin oraz Lublin. Ich mieszkańcy mogą jednak korzystać z rozbudowanej oferty rynku wtórnego.

10.11 Nowe limity MdM-u i podaz RP tab.1

Rynek wtórny już teraz ma ogromne znaczenie dla MdM-u …

Wydaje się, że wrześniowe zmiany prawne będą bardziej istotne dla przyszłości MdM-u, niż październikowa aktualizacja limitów. Potwierdzają to najnowsze dane Banku Gospodarstwa Krajowego. Zgodnie z informacjami BGK, w pierwszym miesiącu działania MdM-u na nowych zasadach, wartość przyznanej pomocy wzrosła o 150% (sierpień 2015 r. – 33,72 mln zł, wrzesień 2015 r. – 84,14 mln zł). W październiku b.r. analogiczny wynik przekroczył 123 mln zł. Można ostrożnie szacować, że lokale z rynku wtórnego generują połowę popytu na dopłaty.

W następnych miesiącach przekonamy się, czy gwałtowny wzrost wartości przyznanej pomocy, ma związek z dużą liczbą osób, które czekały na możliwość dotowania używanych mieszkań. Trzeba jednak zdawać sobie sprawę, że przyszłoroczna pula środków na dopłaty wyczerpie się przedwcześnie, nawet jeśli średnia wartość przyznawanego dofinansowania spadnie do poziomu 65 mln zł/m-c – 70 mln zł/m-c. Będzie to efekt poważnej zmiany w zasadach dotowania lokali, której nie połączono ze wzrostem zaplanowanych funduszy.

Autor: Andrzej Prajsnar, analityk portalu RynekPierwotny.pl

Eksperci

Cyberatak na niemieckich polityków: profesjonalni przestępcy czy obce służby?

Na podstawie informacji dostępnych w Internecie można stwierdzić, że przynajmniej od 5 grudnia były ...

Gołębia podwyżka: tak, jak chcieliśmy, choć może jednak nie

Za nami kolejne posiedzenie FOMC, z którego każdy wyciąga takie wnioski, jakie mu bardziej pasują. G...

Idą smutne święta… dla inwestorów

Jak na razie nie zanosi się, aby w te święta na inwestorów czekały prezenty. Globalna karuzela rozte...

Prognozy na 2019 rok – w gospodarce osłabienie, nerwowo na rynkach

Rok 2019 bez wątpienia będzie okresem globalnego spowolnienia wzrostu gospodarczego. Nie powinno ono...

Inwestorzy widzą tylko to, co chcą zobaczyć

Wygląda na to, że przed obawami o globalne spowolnienie rynki finansowe mogą uratować... skutki obaw...

AKTUALNOŚCI

Dodatkowy miliard w ZUS tylko ze składki zdrowotnej

Przelewy przedsiębiorców do ZUS w 2019 będę wyższe niż te zeszłoroczne. Ten standardowy wyniesie 131...

Rekordowa sprzedaż obligacji skarbowych

12,7 mld złotych – za taką kwotę Polacy kupili w 2018 roku detaliczne obligacje skarbowe. To rekord....

Złe wieści, to dobre wieści – edycje chińska i brytyjska

We wtorek handel w Azji dla odmiany przynosi falę pozytywnego nastawienia, gdyż władze Chin wiedzą, ...

Inflacja hamuje zgodnie z planem

W grudniu inflacja wyniosła 1,1 proc., to wynik zgodny z oczekiwaniami ekonomistów i jednocześnie na...

Jak polscy przedsiębiorcy mogą złagodzić skutki otwierania się niemieckiego rynku pracy?

Exodusu nie będzie, ale Polska stanie się dla Ukraińców krajem tranzytowym do Niemiec. Wielu przedsi...