piątek, Wrzesień 21, 2018
Facebook
Home Tagi Wpis otagowany "rynek mieszkaniowy"

rynek mieszkaniowy

Mimo solidnego wzrostu cen mieszkań, inwestycja w lokal na wynajem nadal wygląda atrakcyjnie, gdyż stawki najmu w ostatnim roku także poszły w górę. Średnia rentowność najmu netto dla największych miast w Polsce wynosi obecnie 5,35 proc. w skali roku.

Z kwartału na kwartał Polacy kupują coraz więcej mieszkań na wynajem. Szukają w tym alternatywy do lokowania swoich pieniędzy, które na bankowych depozytach nie mnożą się dostatecznie szybko. Kilka razy więcej niż na lokatach zarobić można na wynajmie mieszkania w każdym z badanych przez Domiporta.pl oraz Home Brokera miast. Skuszeni wysokim potencjałem zysku inwestorzy biorą na barki ryzyko związane z tym biznesem.

Rynkowe dane (regularnie raportuje to Narodowy Bank Polski) bezwzględnie pokazują, że wiele dostępnych depozytów nie pokrywa nawet inflacji. Przeciętne oprocentowanie depozytu o czasie zapadalności od 6 do 12 mies. włącznie to zaledwie 1,7 proc., co po odliczeniu podatku od zysków kapitałowych zostawia mniej niż 1,4 proc. zysku w ciągu roku. Nie dziwi poszukiwanie innych rozwiązań – takich, które uchronią pieniądze przed zjadającą je inflacją i pozwolą im choć trochę się rozmnożyć.

 

Na najmie można sporo zarobić…

Nic dziwnego, że mieszkania na wynajem przyciągają inwestorów, przeciętna oczekiwana rentowność takiej inwestycji to obecnie 5,35 proc., i to netto – po uwzględnieniu podatku, czynszów i przy założeniu, że przez 1,5 miesiąca w roku mieszkanie stoi puste w oczekiwaniu na najemców i tylko generuje koszty.

Wśród analizowanych przez Home Brokera miast zdecydowanie najwyższą oczekiwaną rentownością najmu wyróżnia się Gdańsk. Według aktualnych danych można tam zarobić ponad 6,8 proc. netto w ciągu roku, co oznacza, że zakup mieszkania zwraca się po mniej niż 15 latach. W Katowicach i Warszawie rentowność wynosi ponad 5,6 proc., czyli znacznie mniej. Trzeba jednak pamiętać, że rynek Gdański jest wyjątkowy, gdyż stawki w lokalizacjach blisko morza są ponadprzeciętnie wysokie, a w tych okolicach jest dużo mieszkań na wynajem, gdyż to okolica w dużej mierze nastawiona na przyjezdnych.

Nieźle (więcej niż 5 proc. netto w skali roku) na mieszkaniu na wynajem zarobić można też w Łodzi, Wrocławiu, Zielonej Górze, Lublinie i Bydgoszczy. Z miast branych pod uwagę przy badaniu Home Brokera i Domiporta.pl najmniej zarobić pozwalają Poznań, Szczecin i Białystok – około 4,7 proc. w skali roku. Warto jednak zaznaczyć, że owo „najmniej” to i tak ponad trzy razy więcej niż na przeciętnych lokatach bankowych.

Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach w czerwcu 2018 roku

Miasto Mediana ceny
zakupu mkw.
mieszkania
Mediana stawki
najmu (za mkw.)
pomniejszona o 5%
Rentowność
najmu netto
Białystok 4 764 zł 28,20 zł 4,68%
Bydgoszcz 4 860 zł 30,71 zł 5,08%
Gdańsk 6 353 zł 51,30 zł 6,81%
Katowice 5 146 zł 36,29 zł 5,61%
Kielce 4 425 zł 27,84 zł 4,96%
Kraków 6 462 zł 40,19 zł 4,86%
Lublin 4 884 zł 32,98 zł 5,26%
Łódź 4 456 zł 30,36 zł 5,47%
Poznań 5 697 zł 34,18 zł 4,71%
Rzeszów 4 968 zł 30,08 zł 4,85%
Szczecin 5 182 zł 31,54 zł 4,69%
Warszawa 7 821 zł 54,54 zł 5,63%
Wrocław 6 009 zł 40,85 zł 5,33%
Zielona Góra 3 769 zł 25,63 zł 5,26%

Źródło: ceny transakcyjne Home Broker i Open Finance z maja 2018 r.;
oferty najmu z serwisu Domiporta.pl z czerwca 2018 r. obniżone o 5 proc

 

… ale trzeba byś świadomym ryzyka

Trzeba jednak pamiętać, że mieszkanie na wynajem to nie to samo co zakup obligacji skarbowych lub założenie w banku lokaty. Umieszczając pieniądze na depozycie z góry wiemy kiedy i ile odzyskamy, a w razie niepowodzenia zabezpiecza nas Bankowy Fundusz Gwarancyjny. Tymczasem w przypadku zakupu mieszkania na wynajem gwarancji nie ma żadnych.

Po pierwsze: nie wiadomo, ile zarobimy. Rentowność zależeć będzie nie tylko od ceny zakupu i stawki najmu, ale i tego, ile trzeba będzie zainwestować w remont i/lub doposażenie mieszkania. Po drugie: nie wiadomo, kiedy uda się znaleźć najemcę, a każdy miesiąc oczekiwania na niego to zerowy przychód, a czynsz płacić trzeba. Po trzecie: należy też pamiętać, że na rynku zdarzają się nieuczciwi ludzie i choć ryzyko to można zminimalizować, to zdarza się, że najemca po podpisaniu umowy nie zamierza płacić czynszu, a polskie prawo bardziej chroni lokatora niż właściciela nieruchomości. Problemem mogą też być nieoczekiwane remonty czy wręcz dewastacja lokalu. Z tym wszystkim należy się liczyć analizując opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem i ryzyko z tym związane.

Mieszkania są coraz droższe, ich najem też

W ciągu ostatnich 12 miesięcy średnia cena transakcyjna zakupu metra kwadratowego mieszkania w największych polskich miastach wzrosła o 8,5 proc. Dwucyfrowe wzrosty cen zanotowaliśmy w Białymstoku, Bydgoszczy, Gdańsku, Katowicach i Szczecinie, a w Warszawie jest drożej o 9,4 proc. Dla osób zainteresowanych zakupem mieszkania na wynajem są to oczywiście złe wiadomości, bo oznaczają większy wydatek.

Ale trzeba pamiętać o tym, że ten bilans ma dwie strony i po drugiej są stawki najmu. – Choć w krótkim okresie w niektórych miastach cena za metr kwadratowy mieszkania na wynajem nieznacznie spadła, to patrząc na to z perspektywy roku, obserwujemy wyraźne wzrosty – mówi Bartłomiej Baranowski z Domiporta.pl. – Stawki najmu charakteryzują się sezonową zmiennością, np. spadają przed wakacjami, a rosną gdy rozpoczyna się rok akademicki – dodaje Baranowski.

Z danych Domiporta.pl wynika, że w ciągu roku najbardziej stawki najmu wzrosły w Tychach i Zielonej Górze (o ponad 15 proc.). W Gdańsku zmiana wyniosła ponad 13 proc., a w Warszawie prawie 8 proc. Inaczej sytuacja wygląda we Wrocławiu, gdzie mediana ceny najmu wynosi obecnie 40,85 zł za mkw., podczas gdy rok temu było to 39,90 zł, co oznacza wzrost o zaledwie 2 proc.

– Wpływ na wzrost cen stawek najmu ma z pewnością dynamiczny rozwój wielu miast, co przyciąga mieszkańców z mniejszych miejscowości, czy wręcz całego województwa. W przypadku Trójmiasta krótkoterminowo na stawki najmu duży wpływ na zbliżający się sezon wakacyjny. – zauważa Bartłomiej Baranowski z Domiporta.pl.

Jak liczona jest rentowność najmu?
Oczekiwana rentowność z inwestycji w mieszkanie na wynajem liczona jest na podstawie cen transakcyjnych mieszkań (z transakcji dokonanych przez klientów Home Broker i Open Finance) oraz ofert na wynajem zamieszczonych na stronach portalu Domiporta.pl. Stawki ofertowe najmu zostały do obliczeń obniżone o 5 proc. W analizie uwzględnianych jest 15 miast: Białystok, Bydgoszcz, Gdańsk, Katowice, Kielce, Kraków, Lublin, Łódź, Poznań, Rzeszów, Szczecin, Tychy, Warszawa, Wrocław i Zielona Góra.

Pod uwagę bierzemy medianę, która urealnia dane zmniejszając wagę ofert znacząco odstających od przeciętnych. Rentowność netto uwzględnia 10,5-miesięczny okres wynajmu mieszkania oraz czynsz dla administracji płacony przez właściciela lokalu (4-7 zł za metr kwadratowy mieszkania miesięcznie), a także podatek ryczałtowy od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc.

Autorzy:

Marcin Krasoń, Home Broker,
Bartłomiej Baranowski, Domiporta.pl,

Największą popularnością wśród inwestorów cieszy się rynek mieszkaniowy. Potężny kapitał wpłynął też do funduszy inwestycyjnych. Spadł za to popyt na złoto, którego kupić mogliśmy mniej niż 5 ton. Stopniały też oszczędności trzymane na lokatach.

Na zakup nieruchomości Polacy mogli wydać nawet ponad 111 mld złotych – wynika z szacunków Open Finance opartych o dane NBP, REAS i SARFiN. Jest to kalkulacja zakładająca, że w skali całego kraju połowa transakcji jest finansowana kredytem z 20-proc. wkładem własnym, a druga połowa to zakupy gotówkowe. Jest to o tyle uzasadnione, że dostępne szacunki NBP na temat skali zakupów gotówkowych w 2017 roku mówią o tym, że w największych miastach dwa na trzy nowe mieszkania są kupowane bez udziału kredytu.

Nie każde mieszkanie to inwestycja

Pamiętajmy jednak, że spora część pieniędzy trafiająca na rynek, to środki pochodzące ze sprzedaży innych nieruchomości. Poza tym nie każda złotówka wydana na zakup nieruchomości jest inwestycją – szczególnie jeśli nabywany lokal, dom lub działka mają służyć zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych. Jaka więc część tej potężnej kwoty ponad 111 miliardów może być potraktowana jako inwestycja? W ubiegłym roku firma doradcza REAS sugerowała, że taki charakter może mieć nawet co trzeci zakup mieszkania w dużym mieście. Gdyby zachowawczo przyjąć, że w skali całego kraju odsetek ten topnieje do 15%, to może to oznaczać, że Polacy zainwestowali w nieruchomości na wynajem i tak niebagatelną kwotę 16,7 miliardów złotych. Kwota porażająca, bo jeśli przyjąć, że przeciętne mieszkanie trafiające na rynek wynajmu warte jest 250 tys. zł, to i tak oznaczałoby to około 67 tysięcy nowych mieszkań kupionych z myślą o czerpaniu dochodów z czynszu.

Za dużo? W ostatnich latach liczba podatników, którzy zaczęli rozliczać się z zarobków z wynajmu rosła przeciętnie o 12% r/r – wynika z danych do których dotarło Stowarzyszenie właścicieli mieszkań na wynajem „Mieszkanicznik”. To sugeruje, że w 2017 roku do grona inwestorów na rynku mieszkaniowym mogło dołączyć aż 60 tysięcy osób. Są to ci, którzy dotychczas nie osiągali przychodów z wynajmu, a więc dopiero dołączyły do grona inwestorów na tym rynku. Część z nich mogła kupić więcej niż jeden lokal, co wbrew pozorom nie jest wcale rzadką praktyką. Z drugiej strony do tej liczby dolicza się też tych, którzy wychodzą z szarej strefy i decydują się rozliczać z fiskusem zgodnie z prawem.

Nie zapominajmy jednak, że mamy już w Polsce grono przynajmniej 500 – 600 tysięcy inwestorów posiadających mieszkanie na wynajem. Wystarczy że co dwudziesty z nich kupił w 2017 roku dodatkowe lokum, a okaże się, że w sumie z nieruchomościami kupionymi przez początkujących inwestorów mogło na rynek trafić nawet ponad 85 tysięcy dodatkowych lokali na wynajem. Wspominane wyżej 67 tysięcy nie wydaje się więc przesadzone.

Fundusze inwestycyjne na plusie

Potężny kapitał trafił też do funduszy inwestycyjnych. W 2017 roku było to łącznie ponad 14 mld złotych – wynika z danych udostępnianych przez Izbę Zarządzających Funduszami i Aktywami. Polacy inwestują przez te podmioty głównie zachowawczo wybierając fundusze rynku pieniężnego, dłużne i mieszane. Najmniejsze dodatnie saldo wpływów zanotowały najbardziej ryzykowne podmioty, czyli fundusze akcji.

Na giełdę wysłaliśmy prawie 4 miliardy

Sporo inwestorów pokusiło się też o samodzielne inwestowanie poprzez rachunki w biurach maklerskich. Choć tu także opierać musimy się na szacunkach, to niewątpliwie rok 2017 był na giełdzie przełomowy. Może o tym świadczyć dynamiczny wzrost obrotów generowanych przez inwestorów indywidualnych. W 2017 roku opiewały one na ponad 76 miliardów złotych. To o prawie 55% więcej niż rok wcześniej. Przyrost (26,9 mld zł), to jednak nie jest kwota, która napłynęła na rynek. Powodów jest kilka. Po pierwsze obrót to suma wartości wszystkich przeprowadzonych transakcji. Wystarczy więc, że jeden gracz giełdowy sprzeda innemu pakiet akcji wart 2 tys. zł, a już okaże się, że obrót giełdowy opiewa na 4 tysiące. Do tego dokonanie 5 takich wymian w ciągu jednego dnia – nawet pomiędzy tymi samymi inwestorami sumuje się do obrotu w kwocie 20 tysięcy złotych. Jako pierwszy krok w szacunkach należy więc wspomniany przyrost obrotów podzielić na dwa.

Jak dalej na tej podstawie oszacować ile pieniędzy mogło trafić na rynek giełdowy 2017 roku? Do tego niezbędna będzie informacja o tym jak często przeciętny inwestor obraca papierami wartościowymi. W tym wypadku z pomocą przychodzą wyniki ankiety przeprowadzonej przez Stowarzyszenie Inwestorów Indywidualnych. Można z niej wysnuć wniosek, że przeciętny inwestor operuje kwotą 50 tysięcy złotych, którą dzieli pomiędzy około 6 spółek i dokonuje około 2 transakcje miesięcznie. Możemy więc założyć, że statystyczny gracz giełdowy „obraca” swoim portfelem w ciągu roku czterokrotnie. Wcześniej ustaloną kwotę prawie 13,5 miliardów należałoby więc podzielić przez cztery. W ten sposób otrzymujemy kwotę niecałych 3,4 mld złotych. Właśnie na tyle oszacować można kwotę, którą w całym 2017 roku Polacy wtłoczyli na giełdę.

Rekordowy popyt na papiery skarbowe

To mniej niż kwota, za którą Minister Finansów sprzedał w 2017 roku obligacje skarbowe. Polacy kupili bowiem w ubiegłym roku detaliczne obligacje skarbowe aż za 6,9 miliardów. To o połowę więcej niż rok wcześniej i najwięcej od 2007 roku, od kiedy ministerstwo publikuje odpowiednie dane.

Wyraźnie mniejszą popularnością cieszyły się obligacje korporacyjne. W ich przypadku rentowność jest przeważnie wyższa niż w przypadku obligacji skarbowych, ale wyższy zysk jest pokłosiem ponoszenia wyższego ryzyka. Wartość nowych publicznych emisji obligacji korporacyjnych opiewała w ubiegłym roku na trochę ponad 1,8 mld złotych – wynika z szacunków portalu obligacje.pl.

Złota kupiliśmy 5 ton

Szacunki World Gold Council sugerują ponadto, że w 2017 roku wyraźnie spadł w naszym regionie popyt na złote sztabki i monety wykorzystywane w celach inwestycyjnych. Niestety raporty tej organizacji nie wyznaczają popytu przypadającego konkretnie na nasz kraj. Polska wylądowała w kategorii „inne kraje europejskie”. Znaleźć w niej można wszystkie kraje starego kontynentu oprócz Francji, Niemiec, Włoch, Hiszpanii, Wielkiej Brytanii, Szwajcarii i Austrii. Polska w swojej kategorii stanowi bardzo ważny rynek. Z szacunków różnych instytucji publikowanych w poprzednich latach wynika, że na Polskę przypada około 20% popytu zgłaszanego we wspomnianych „innych krajach europejskich”. W 2016 roku w grupie krajów, do której należy Polska, sprzedano 27 ton złota inwestycyjnego. W roku 2017 popyt spadł do poziomu 23,3 ton. Jeśli „Nad Wisłą” ruchy były podobne, to popyt na inwestycyjne złoto można ostrożnie oszacować na 4,7 ton. Za gram królewskiego metalu Polacy musieli płacić w ubiegłym roku przeciętnie niecałe 153 zł. To oznacza to, że skala rodzimych inwestycji w żółty kruszec opiewała na 0,72 mld złotych.

Lokaty w odwrocie

Skąd te wszystkie pieniądze? Częściowo mogą to być nowe oszczędności, ale też pieniądze uwalniane z rachitycznie oprocentowanych depozytów bankowych. Wszystko przez to, że dziś przeciętna nowo założona lokata roczna była w styczniu 2018 roku oprocentowana na niewiele ponad 1,6% (dane NBP), a od tego wyniku należy odjąć podatek (19%), co daje odsetki „na rękę” na poziomie około 1,3%. Efekt jest więc zbyt mizerny, aby pokonać inflację, która zgodnie z ostatnią projekcją inflacji NBP ma być pod koniec 2018 roku na poziomie około 2,4%.

Nie powinno więc dziwić, że saldo depozytów terminowych wyraźnie stopniało. Podczas gdy pod koniec 2016 roku Polacy trzymali na lokatach bankowych prawie 310 mld zł (w tym depozyty złotowe), to rok później było to 289 mld zł, czyli prawie 21 miliardów mniej – wynika z danych NBP.

 

Autor: Bartosz Turek

Rynek mieszkaniowy jest w najlepszej kondycji od lat. Deweloperzy w ciągu ostatnich 12 miesięcy sprzedali ponad dwa razy więcej mieszkań niż u szczytu ostatniej hossy – wynika z danych firmy REAS. O rekordach donoszą też GUS pokazując informację o rozpoczęciu przez deweloperów budów ponad 100 tysięcy mieszkań oraz NBP szacując, że Polacy wydali na zakup nowych mieszkań rekordową kwotę ponad 17 mld złotych – dane dotyczą okresu czterech kwartałów i zaledwie siedmiu miast. W otoczeniu tak dobrej koniunktury trudno dziwić się, że mieszkania w Polsce drożeją. Najnowsze dane Home Broker i Open Finance sugerują jednak tylko kosmetyczny wzrost.

Trzeba w tej sytuacji zwrócić uwagę na fakt, że w związku z szałem na dopłaty do kredytów mieszkaniowych w ramach programu Mieszkanie dla Młodych, dane transakcyjne mogą być zaniżone. Trudno się temu dziwić skoro do dofinansowania kwalifikowały się przede wszystkim tanie lokale. Presję na wzrost cen wywiera fakt, że do grona nabywców mieszkań na poważnie dołączyły też osoby posiłkujące się kredytem hipotecznym. Dane BIK sugerują, że w w2017 roku popyt na kredyty mieszkaniowe wzrósł o ponad 14 proc. (r/r). Sytuacja, w której cały budżet na dopłaty do kredytów w kwocie 381 mln złotych rozszedł się w 38 godzin każą sądzić, że dobry wynik z ubiegłego roku może mieć swoją kontynuację w 2018 roku.

Najwięcej do powiedzenia w tym względzie powinna mieć Rada Polityki Pieniężnej. Póki nie zdecyduje ona o podniesieniu poziomu stóp procentowych możemy spodziewać się dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym. Lokaty będą bowiem przegrywać w zderzeniu z opłacalnością zakupu mieszkania na wynajem, kredyty pozostaną relatywnie tanie, a zdolność kredytowa potencjalnych kredytobiorców będzie wysoka. O sile rynku powinniśmy dowiedzieć się już niedługo.

Nie znaczy to jednak, że przed rynkiem mieszkaniowym nie pojawiają się żadne problemy. Deweloperzy alarmują, że będą zmuszeni podnieść ceny mieszkań w związku z rosnącymi cenami gruntów, robót i materiałów budowlanych. Pewnym niebezpieczeństwem może okazać się program Mieszkanie Plus, choć wciąż nie sposób określić jaki realnie będzie miał o wpływ na rynek. Najszybciej o kondycji rynku świadczyć będzie natomiast efekt jaki będzie miał fakt wyczerpania się środków na dopłaty do kredytów. Ostatnie pieniądze przeznaczone na MdM zniknęły ekspresowo, a przez to już dane za drugi kwartał pokażą na ile brak dopłat odbije się negatywnie na wynikach sprzedaży deweloperów.

Koniunktura na rynku mieszkaniowym trwa w najlepsze. Polacy kupują najwięcej mieszkań, a deweloperzy budują ich najwięcej w historii. Rośnie nawet popyt na kredyty hipoteczne, przez co nie dziwią już nawet kilkuprocentowe wzrosty cen nieruchomości.

Prawie 206 tys. mieszkań – tyle nieruchomości zaczęto budować w Polsce w 2017 roku. Ten wynik, to wspólna praca indywidulanych inwestorów, deweloperów, gmin, spółdzielni czy TBS-ów. Z tego wszystkiego 105 tys. nowych mieszkań zaczęli budować deweloperzy – wynika z danych GUS. To o 23% więcej niż przed rokiem i najwięcej w historii. Budowy te trwają przeciętnie dwa lata, co oznacza, że w 2019 roku firmy budujące mieszkania mogą oddać właścicielom klucze do około 100 tys. lokali.

Nie zmienia to jednak faktu, że potrzeby mieszkaniowe Polaków wciąż pozostają niezaspokojone. Najbardziej zachowawcze szacunki mówią o tym, że powinno powstać milion lokali, aby liczba gospodarstw domowych zrównała się z liczbą mieszkań. Gdyby jednak wziąć pod uwagę to ile nieruchomości przypada na tysiąc mieszkańców, to biorąc pod uwagę średnią unijną, okazałoby się, że w Polsce brakuje raczej 2,5 miliona mieszkań. Największe niedobory sugerowałby natomiast szacunek oparty o dane na temat liczby pokoi przypadających na obywatela. Wtedy deweloperzy mieliby pełne ręce roboty jeszcze przez wiele lat, bo musieliby zbudować nawet 6-7 milionów lokali. Niedobory mieszkaniowe to powód, dla którego mieszkania „nad Wisłą” są tak drogie, że za przeciętne wynagrodzenie netto mieszkaniec dużego miasta może kupić około pół metra mieszkania. Podobnie nie do pozazdroszczenia jest sytuacja najemców, którzy – o ile zarabiają przeciętnie – wydać musieliby około 40% swojego wynagrodzenia na wynajem kawalerki.

Gierek największym deweloperem był

Poradzić sobie z tym problemem ma pomóc program „Mieszkanie plus”. W jego ramach Polacy mają oszczędzać na cele mieszkaniowe, mają powstawać mieszkania komunalne, TBS-y i tanie mieszkania na wynajem. Wszystkie te mechanizmy wedle planów mają doprowadzić do budowy dodatkowych 300 – 350 tysięcy mieszkań do 2030 roku. Warto przy tym pamiętać, że podaż wytworzona w ramach programu powinna doprowadzić do spadku produkcji mieszkań przez deweloperów i inwestorów indywidualnych. W ramach rządowego programu musiałoby więc powstać więcej niż 350 tys. nieruchomości. W sumie z produkcją generowaną przez deweloperów i inwestorów indywidulanych efekt ma być taki, że „nad Wisłą” powstanie 2,3 mln mieszkań w perspektywie 13 lat.

Wbrew pozorom nie jest to poziom niemożliwy do osiągnięcia. Czemu? W latach 70-tych budowano nawet więcej niż zakładają dzisiejsze odważne rządowe plany. Statystyki GUS z najnowszego spisu powszechnego sugerują, że w latach 1971 – 1978 (przez 8 lat) wybudowanych zostało ponad 2,1 mln mieszkań, czyli mniej więcej tyle co w ciągu ostatnich 15 lat. W latach siedemdziesiątych oddawano do użytkowania przeciętnie po ponad 260 tys. lokali rocznie. Jest to wynik dwukrotnie lepszy niż w całym 2011 roku oraz o 48% wyższy niż w rekordowym 2017 roku, kiedy to oddano do użytkowania 178 tys. nowych mieszkań.

Wielka płyta niezgody

Oczywiście nie sposób nie wspomnieć, że jakość mieszkań budowanych w latach siedemdziesiątych jest odmienna od obecnie obowiązujących standardów, a trzonem budownictwa lat 70, 80 czy nawet częściowo 90-tych była „wielka płyta”.

Wiele osób odpychają w niej często słabo działająca wentylacja współdzielona z innymi mieszkaniami w pionie, słaba akustyka, konieczność wymiany oryginalnych instalacji elektrycznych, które nierzadko nie radzą sobie chociażby z nowoczesnymi urządzeniami AGD, nierówne ściany i podłogi, wygląd klatek schodowych czy po prostu modernistyczna toporna architektura samych budynków.

Niekwestionowaną słabą stroną wielkiej płyty są też wyższe koszty utrzymania. Podczas gdy we współczesnym budownictwie średnią stawką jest 8,54 zł za m kw. miesięcznie (w Warszawie), to w betonowym bloku koszt ten rośnie o 13,5% – do 9,69 zł za m kw. miesięcznie. Niby różnica w koszcie wydaje się niewielka, ale gdyby przyjąć, że mamy 50-metrowe mieszkanie, to rocznie koszt utrzymania lokalu w bloku z wielkiej płyty jest o 692 zł wyższy niż w przypadku mieszkania współczesnego – wynika z szacunków Open Finance.

Pozostaje jeszcze kwestia trwałości samych budynków. Sprawa ta obrosła w wiele mitów. Jedni mówią, że niedługo połączenia między płytami mogą zacząć zawodzić, podczas gdy inni eksperci rozwiewają te obawy mówiąc, że wielka płyta służyć będzie nie tylko nam, ale też naszym wnukom i prawnukom. Pierwsi wspominają blok, z którego odpadła płyta elewacyjna (Rzeszów), a drudzy podają przykład budynku, który pomimo wybuchu gazu (Gdynia) utrzymał swoją integralność, choć po przeprowadzeniu ewakuacji musiał zostać wyburzony. O prawdziwym stanie betonowych bloków powiedzą dopiero wyniki badań prowadzonych przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa. Pozwolą one też wskazać konieczne prace remontowe, które pozwolą zadbać o trwałość budynków.

Czemu więc Polacy kupują mieszkania w blokach z lat 70, 80 i 90-tych? Powodów także jest sporo. Po pierwsze lokalizacja. Wraz z rozwojem miast osiedla budowane nierzadko na obrzeżach stały się dziś atrakcyjnymi i dobrze skomunikowanymi miejscami do życia z łatwo dostępnymi punktami usługowymi i handlowymi. Niekwestionowanym atutem wielkiej płyty jest też cena. Po pierwsze mieszkania budowane za PRL-u mają mniej metrów, a do tego za każdy z tych metrów trzeba zapłacić mniej niż w przypadku lokali w kamienicach czy nowych blokach.

Autor: Bartosz Turek, analityk Open Finance

Rok 2018 może okazać się przełomowy, jeśli chodzi o poziom cen mieszkań, które przez ostatnie 5 lat utrzymywały się na stabilnym poziomie. Ile zapłacimy więcej? Od 5 do nawet 10 procent – wynika z analiz Bouygues Immobilier Polska.

Odnotowano kilkunastoprocentowy wzrost cen generalnego wykonawstwa. Powiązane jest to przede wszystkim z deficytem pracowników oraz z rosnącymi cenami na rynku niektórych materiałów budowlanych. Dodatkowo topnieje podaż gruntów,  w związku z czym deweloperzy są gotowi zapłacić za nie dużo więcej niż np. 2 lata temu. Przy wzroście tych dwóch kluczowych kosztów, które mają bezpośredni wpływ na cenę mieszkań trudno spodziewać się, aby deweloperzy utrzymali stałe ceny i obniżyli marże. Niestety wówczas koszty zostają przeniesione na cenę ofertową.

Jak wynika z ostatnich raportów, Polacy coraz częściej i chętniej kupują mieszkania trzypokojowe. Po raz pierwszy w historii, w roku 2017 ich udział w sprzedaży przewyższył sprzedaż mieszkań dwupokojowych. Najważniejszym kryterium dla przyszłych nabywców nadal pozostaje lokalizacja i cena. Od kilku lat, nieprzerwanie 80%- 90% wszystkich sprzedanych przez deweloperów mieszkań stanowią te z segmentu popularnego. Od połowy 2015 roku zauważalny jest także znaczny wzrost zakupu nieruchomości pod wynajem. Głównym kryterium wyboru jest stopa zwrotu, która oscyluje w przedziale od 5 do 7%.

Dodatkowo z raportu opracowanego przez KPMG wynika, że nieustannie przybywa bogatych Polaków, a ich ulubioną formą lokowania kapitału jest inwestowanie w nieruchomości (64%.). Największa liczba takich lokali znajduje się w Warszawie, jednak coraz więcej nieruchomości premium powstaje też w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście. Zgodnie z danymi zawartymi w raporcie, poza kryteriami wartościowymi, apartamenty charakteryzują się także lokalizacją w prestiżowych dzielnicach, ochroną w budynku, dodatkowymi funkcjami dla mieszkańców. Potwierdza to częściowo zabytkowa inwestycja – Jagiełły 6 w centrum Wrocławia. Spacer zarówno do Rynku Starego Miasta zajmuje jedynie 15 minut. Niewątpliwym atutem tej lokalizacji jest nie tylko sąsiedztwo Odry i zielonych terenów. Dla wygody mieszkańców stworzona zostanie podziemna hala garażowa oraz zielony, wewnętrzny dziedziniec. Zgodnie z prognozami na 2018 rok trendy i gusta dotyczące wielkości oraz lokalizacji mieszkań nie powinny ulec zmianom.

Rok 2017 dla rynku mieszkaniowego był niezwykle udany i przyniósł deweloperom bardzo dobre wyniki sprzedażowe. Rozpędzony rynek nie zwalnia, a spowolnienie nie jest przewidywane. Rada Polityki Pieniężnej ogłosiła przesunięcie spodziewanej podwyżki stóp procentowych na koniec 2018 roku, co oznacza, że zostanie podtrzymany wysoki udział zakupów klientów rezygnujących z niskooprocentowanych lokat bankowych.

– Rynkowa prosperity trwa w najlepsze kolejny rok, wobec czego przewidywanie jej końca już w 2018 roku byłoby wróżeniem z fusów. Tym bardziej, że absolutnie nic nie wskazuje na to, by trend rynkowy miał się w nowym roku osłabić czy tym bardziej odwrócić. Wręcz przeciwnie, gospodarka kwitnie, spada bezrobocie, rosną wynagrodzenia Polaków, którzy zaciągają coraz więcej kredytów hipotecznych. W perspektywie roku nie powinno się więc wiele zmienić, choć o kolejne spektakularne rekordy sprzedaży może być coraz trudniej. – powiedział Jarosław Jędrzyński, portal RynekPierwotny.pl.

Popyt na mieszkania jest obecnie rekordowo wysoki. Banki oferują zainteresowanym bardzo atrakcyjne stopy oprocentowania kredytów, dlatego Polacy chętnie inwestują w nowe nieruchomości. Pozytywnymi czynnikami, które napędzają popyt na rynku mieszkaniowym pozostają: wzrost wynagrodzeń, niska stopa bezrobocia i dobre nastroje zakupowe.

 

Styczniowa informacja GUS, komunikująca wstępne dane budownictwa mieszkaniowego, jak zwykle zawiera już pełne podsumowanie statystyk inwestycyjnych pierwotnego segmentu krajowej mieszkaniówki w zakończonym roku. Ten ostatni po raz czwarty z rzędu okazał się rekordowy pod względem sprzedażowym z ponad 20-proc. przebiciem. Nietrudno się więc domyślić, jaki był inwestycyjnie.

Inwestycje rozpoczęte w pogoni za popytem

Statystyki mieszkań, których budowę rozpoczęto, pobiły historyczne rekordy w sposób, który jeszcze rok temu mógł się wydawać zupełnie abstrakcyjny – tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl. W roku 2017 licząc ogółem ruszyła budowa 206 tys. mieszkań i domów jednorodzinnych, poprawiając dotychczasowy rekord o 18,4 proc. Z tego sami deweloperzy uruchomili w ub. roku budowę aż 105,4 tys. lokali, osiągając progres rdr bliski – bagatela – jednej czwartej.

Zdaniem Jarosława Jędrzyńskiego, głównego analityka portalu RynekPierwotny.pl tak nieprawdopodobnie wyśrubowane statystyki nowych budów są oczywiście pochodną rekordowego ruchu w deweloperskich biurach sprzedaży, wymuszającego konieczność bardzo intensywnego uzupełniania topniejącej w oczach oferty nowych mieszkań. W ponownie rekordowym sprzedażowo 2017 roku deweloperzy zakontraktowali o blisko 22 proc. więcej lokali licząc rok do roku. Daje to wolumen prawie 80 tys. mieszkań z pierwszej ręki, sprzedanych na siedmiu największych rynkach nieruchomościowych w kraju, a także oznacza podwojenie sprzedaży w ciągu 4 lat koniunkturalnej prosperity.

Rekordowa liczba pozwoleń na budowę

Podobnie bardzo atrakcyjnie prezentuje się sytuacja w ramach statystyk nowych pozwoleń na budowę. W tym przypadku po raz pierwszy w historii rynku pierwotnego roczny wolumen pozyskanych pozwoleń przekroczył ćwierć miliona, poprawiając wynik roku 2016 o ponad 18 proc. Podobnie jak w przypadku mieszkań rozpoczętych bezkonkurencyjni okazali się i tu deweloperzy, którzy zabezpieczyli na własne potrzeby prawie 129 tys. takich dokumentów, o ponad jedną piątą więcej rok do roku.

Jak wiadomo, statystyki nowych pozwoleń na budowę są podstawowym parametrem oceny potencjału popytowego rynku w przyszłych okresach przez deweloperów. Wygląda więc na to, że optymizm branży deweloperskiej w kwestii perspektyw rozwoju koniunktury pierwotnego segmentu mieszkaniówki w dłuższym terminie, nie tylko pozostaje na stałym od miesięcy wysokim poziomie, ale wciąż przybiera na wartości.

Trudno jednak w tym przypadku odmówić deweloperom biznesowej intuicji. Liczba mieszkań rozpoczętych przez nich w ubiegłym roku niemal co do sztuki zgadza się z wolumenem pozwoleń uzyskanych rok wcześniej. Czy w takim razie deweloperzy w bieżącym roku mają zamiar ruszyć z budową zawrotnej liczby 130 tys.  mieszkań?

Mieszkania oddane z rosnącym potencjałem  

Kolejnym spektrum działalności inwestorów, w ramach którego także udało im się potwierdzić rosnącą rok do roku dynamikę w rekordowym wymiarze, są statystyki mieszkań oddanych do użytkowania. W sumie w 2017 roku GUS doliczył się ponad 178 tys. takich lokali, czyli o 9 proc. więcej niż rok wcześniej. W tej kategorii w roli lidera także wystąpili deweloperzy, którzy rezultatem bliskim 90 tys. poprawili wynik z 2016 roku o 13,5 proc.

Tym razem, zdaniem eksperta portalu RynekPierwotny.pl, warto jednak obok wyników rocznych zwrócić również uwagę na miesięczne, a więc wypracowane w grudniu ub. roku. Zarówno liczba mieszkań oddanych ogółem – 20,8 tys., jak i oddanych przez samych deweloperów – 10,7 tys., to wyniki jednomiesięczne historycznie najwyższe. Jest to efekt intensywnego rozkręcania spirali nowych inwestycji przed mniej więcej dwoma laty. Stąd też oczekiwania podobnie rekordowych wyników w kolejnych danych sygnalnych GUS są jak najbardziej uzasadnione.

Pytanie – co dalej?

Rok 2017 był dla branży deweloperskiej już po raz czwarty z rzędu niezwykle udany praktycznie na wszystkich frontach, zarówno tych inwestycyjnych jak i sprzedażowych. Przede wszystkim znakomicie dopisał rynkowy popyt na nowe mieszkania, który po raz kolejny okazał się rekordowy z nieprawdopodobną wręcz dynamiką.

Było to możliwe dzięki wciąż historycznie niskim poziomom krajowych stóp procentowych, dalszej eskalacji zainteresowania rządowym programem subwencji mieszkaniowych, ale przede wszystkim wciąż niewyczerpanemu strumieniowi kapitałów inwestycyjnych płynących w kierunku pierwotnego segmentu rodzimej mieszkaniówki. Czy w roku bieżącym istnieją przesłanki kontynuacji deweloperskich sukcesów minionych czterech lat?

Jak tłumaczy analityk portalu RynekPierwotny.pl w roku bieżącym deweloperski rynek mieszkaniowy najprawdopodobniej poddany zostanie pierwszej poważnej próbie od początku trwania koniunkturalnej prosperity. Po pierwsze program dopłat mieszkaniowych MdM, który zdecydowanie wspierał deweloperów od 2014 roku, definitywnie w styczniu zakończył swoją misję. Co więcej, jego miejsce zajmuje nowa polityka mieszkaniowa rządu z jej sztandarowym programem Mieszkanie Plus, który z czasem dla deweloperów może stawać się w odróżnieniu od MdM coraz większym problemem.

Do tego nieuniknione wydają się podwyżki cen mieszkań w zakresie istotnie większym niż ten dotychczasowy. Drastycznie zwyżkują ceny gruntów inwestycyjnych, wyraźnie materiałów budowlanych, rosną koszty pracy przy kurczącej się dostępności wykwalifikowanych pracowników. Nikt natomiast nie jest w stanie przewidzieć, jak zachowa się rynkowy popyt na mieszkania w środowisku wzrostu ich cen o 10-15 proc. w krótkim okresie czasu.

Coraz więcej wątpliwości budzą też planowane zmiany legislacyjne dotyczące rynku nieruchomości mieszkaniowych i samych deweloperów, jak choćby te dotyczące nowelizacji ustawy deweloperskiej.

W tej sytuacji o zdecydowanie optymistyczne wersje odpowiedzi na pytanie – co dalej z koniunkturą w pierwotnym segmencie krajowej mieszkaniówki, może być w 2018 roku dużo trudniej.

Krajowi deweloperzy właśnie podsumowują 2017 rok i rekordowe wyniki sprzedaży lokali oraz domów. Do osiągnięcia tak dobrych wyników sprzedażowych, oprócz rządowych dopłat przyczyniło się również korzystne otoczenie makroekonomiczne (tzn. spadające bezrobocie, relatywnie wysoki wzrost gospodarczy i niski poziom stóp procentowych NBP). W 2018 r. sprzedawcy mieszkań nie będą już mogli liczyć na tak korzystne warunki. Potwierdzeniem są listopadowe prognozy Narodowego Banku Polskiego.

Rok 2018 pod znakiem wyższej inflacji i słabszego wzrostu PKB

Projekcja poziomu inflacji oraz tempa wzrostu gospodarczego z listopada 2017 roku, wskazuje na duże ryzyko pogorszenia się makroekonomicznych warunków dla rynku mieszkaniowego. Analitycy NBP spodziewają się, że po bardzo dobrym III kw. 2017 r. tempo wzrostu gospodarczego zacznie systematycznie spadać. Spadkowy trend ma się zakończyć w IV kw. 2018 roku. Później polska gospodarka powinna się już rozwijać w stabilnym tempie zbliżonym do jej długookresowego potencjału. Taką zmianę sygnalizuje centralna prognoza tempa wzrostu PKB z listopada 2017 r. Wspomniana prognoza przedstawia się następująco:

  • 2017 r. – 4,2%
  • 2018 r. – 3,6%
  • 2019 r. – 3,3%

Według przewidywań Narodowego Banku Polskiego, przyszły rok oprócz mniejszej dynamiki PKB ma przynieść również wzrost inflacji. Już teraz deflacja pozostaje odległym wspomnieniem. W 2017 r. konsumentów mogła jeszcze pocieszać stabilizacja inflacji CPI na poziomie zbliżonym do 2,0%. Kolejny rok ma upłynąć pod znakiem szybszego wzrostu cen. Zgodnie z najnowszą prognozą NBP, cel inflacyjny (2,5%) może zostać przekroczony jeszcze przed końcem 2018 r. Centralna projekcja inflacji CPI z listopada 2017 r. zakłada następujące roczne tempo wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych:

  • 2017 r. – 1,9%
  • 2018 r. – 2,3%
  • 2019 r. – 2,7%

Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl wzrost inflacji nie pozostanie bez wpływu na rynek mieszkaniowy. Główną kwestią jest spodziewana podwyżka stóp procentowych NBP, która zwiększy oprocentowanie nowych oraz spłacanych kredytów mieszkaniowych w PLN. Podwyżka kosztu pieniądza będzie również oznaczała wzrost zyskowności depozytów bankowych względem najmu lokali. W tym kontekście trzeba pamiętać, że niskie oprocentowanie nowych lokat dla gospodarstw domowych (wynoszące średnio 1,5% w październiku br.), jest jednym z głównych czynników wspierających zainteresowanie kupnem mieszkania na wynajem.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Rekordowe wyniki aktywności i sprzedaży deweloperów musiały w końcu odbić się na cenach mieszkań. Systematyczne wzrosty doprowadziły do tego, że aktualnie Indeks Cen Transakcyjnych znajduje się najwyżej od dokładnie sześciu lat.

Mimo realnej wizji pojawienia się na rynku tysięcy tanich mieszkań na wynajem pochodzących z programu Mieszkanie Plus, Polacy nie przestają kupować nieruchomości. 859,84 pkt – najnowszy odczyt Indeksu Cen Transakcyjnych Home Brokera i Open Finance ma wartość najwyższą od sierpnia 2011 roku. Ceny mieszkań w głównych ośrodkach miejskich wzrosły w ciągu roku o 3,4 proc. Warto jednak zwrócić uwagę na dynamikę w ostatnich miesiącach, przez ostatnie pół roku stawki wzrosły o 5,7 proc.

Główny Urząd Statystyczny regularnie informuje o kolejnych rekordach w działalności deweloperów. W okresie styczeń-lipiec tego roku wystąpili oni o ponad 80 tys. pozwoleń na budowę mieszkań, o prawie 40 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Imponują także wzrosty liczby rozpoczętych budów (28 proc. r/r) i lokali oddanych do użytkowania (10 proc. r/r). Tak wysoka aktywność firm jest pochodną zainteresowania ze strony kupujących.

Indeks Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance

We wszystkich najważniejszych miastach ceny mieszkań w ostatnim roku wzrosły – wynika z obliczeń Home Brokera. Na szczególną uwagę zasługują Gdańsk i Łódź, gdzie roczna zmiana jest największa. W pierwszym mieście wzrost wyniósł 11,5 proc., a w drugim 28,1 proc. Szokować może dynamika zmiany w Łodzi, acz trzeba pamiętać, że historycznie przeciętna cena metra kwadratowego w tym mieście cechuje się dużą zmiennością, a rok temu mediana ceny była wyjątkowo niska (poniżej 3,6 tys. zł za mkw.) i obecny odczyt porównywany jest do tej niskiej bazy. To nie jest jednak tak, że inwestorzy rzucili się na lokale w Łodzi i ceny poszybowały w kosmos. Za taką zmianą stoi raczej zmiana struktury kupowanych nieruchomości. Gdy sprzedaje się mniej mieszkań starszych, a więcej nowych, w lepszych lokalizacjach, przeciętna cena transakcyjna rośnie. Nie znaczy to jednak, że rosną wyceny konkretnych lokali.

 

Drożej w wielu miastach

Mediana (to ona służy nam do wyliczeń) ceny metra kwadratowego wzrosła w większości miast, jedynymi dużymi miastami z obniżkami są w tym tygodniu Białystok, Gdynia i Katowice. Poza wspomnianymi Gdańskiem i Łodzią, po stronie wzrostów warto zauważyć Poznań (+7,5 proc.), Kraków (+4,3 proc.), Warszawę (+3,5 proc.) i Wrocław (+1,6 proc.). To największe rynki w kraju i skala zmian podobna do średniej dla całości nie powinna dziwić.

Piąty miesiąc z rzędu w górę poszła przeciętna cena w Warszawie, na początku roku było to poniżej 7 tys. zł za mkw., aktualnie zaś wartość ta przekracza 7350 zł za mkw. Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że w ostatnim roku ceny transakcyjne na stołecznym rynku pierwotnym najbardziej wzrosły na Bemowie, Bielanach, Ochocie i Wilanowie (5-6 proc.). Z kolei na rynku wtórnym jedyną dzielnicą, gdzie wzrost przekroczył 5 proc. była Praga Południe , za to na Ochocie i Włochach przeciętne stawki obniżyły się o ponad 6 proc. Aktywności kupujących sprzyja duże zróżnicowanie oferty, co dotyczy zarówno lokalizacji, jak i standardu i wielkości mieszkań.

Co stoi za wzrostami cen mieszkań w Polsce?

W ostatnich miesiącach mieszkania kupują zarówno osoby dysponujące gotówką jak i ci, którzy posługują się kredytem bankowym. Jeśli chodzi o rynek kredytowy, to rośnie zarówno przeciętna kwota, jak i liczba pożyczek. Jest to efektem korzystnej sytuacji gospodarczej, w której przy niskich stopach procentowych spada bezrobocie, rosną pensje, a pracownicy czują się bezpieczniej na swoich stanowiskach. Są więc skłonni do podejmowania takich decyzji jak zakup mieszkania. Dotyczy to zarówno osób inwestujących w lokal pod wynajem, jak i tych, którzy kupują nieruchomość dla siebie.

Z obliczeń Open Finance wynika, że trzyosobowa rodzina o zarobkach w wysokości dwukrotności średniej krajowej, chcąca dziś kupić mieszkanie, może pożyczyć na 30 lat około 480 tys. zł, co jest kwotą o ok. 70 tys. wyższą niż rok temu.

Dokąd zmierzamy?

Sytuacja na rynku mieszkaniowym poprawia się już od ponad czterech lat. Początkowo o trendzie decydował rosnący popyt gotówkowy, ale od początku 2017 roku rośnie też popyt na kredyty mieszkaniowe. Ten przez siedem miesięcy bieżącego roku wzrósł o około 16 proc. – wynika z szacunków BIK. Sytuacja jest o tyle zaskakująca, że o kredyt jest trudniej. Banki wymagają przecież 20-proc. wkładu własnego, a marże kredytowe rosną. Dążenie to ułatwia dobra sytuacja na rynku pracy, która skutkuje rosnącymi wynagrodzeniami i poziomem zatrudnienia.

Eldorado trwa też dzięki rekordowo niskiemu poziomowi stóp procentowych. To skutkuje niskim oprocentowaniem kredytów i lokat. Szczególnie dzięki słabej ofercie dla oszczędzających Polacy szukają alternatywy dla swoich pieniędzy, znajdując ją na rynku mieszkań na wynajem. Póki co nie powinni obawiać się braku najemców biorąc pod uwagę jak wielu Ukraińców przyjechało do Polski w poszukiwaniu pracy i lepszego życia. Rzadko kupują oni mieszkania (w 2016 r. niewiele ponad tysiąc), częściej stają się najemcami. Z szacunków Open Finance wynika, że zajmują przynajmniej 100-200 tys. mieszkań, a pamiętajmy, że w Polsce wynajmowanych jest oficjalnie ok. 650-700 tys. lokali.

Prezydent wpłynie na wzrost cen?

Dane Home Broker i Open Finance, ale też NBP czy REAS pokazują, że w takim otoczeniu ceny mieszkań rosną. Diagnoza jest prosta – popyt przewyższa podaż i to pomimo rekordowej aktywności deweloperów. Nie sposób ocenić jak długo sytuacja ta będzie jeszcze trwała. Oprócz przytoczonych wyżej motorów wzrostu warto też zwrócić uwagę na inicjatywę, którą niedawno zgłosił Prezydent.

Chodzi o projekt nowelizacji ustawy o funduszu wsparcia kredytobiorców. Paradoksalnie może on przynieść ulgę nie tylko kredytobiorcom walutowym, ale też doprowadzić do wzrostu popytu na mieszkania. Jak? Nowe prawo to dodatkowe koszty dla banków – nawet 3,2 mld zł rocznie. Podobnym obciążeniem był tzw. „podatek bankowy”, a wiązać można go ze spadkiem oprocentowania lokat o około 0,4 – 0,5 pkt. proc. To znowu zmotywowało wiele osób do zakupu mieszkania na wynajem, co pozwala dziś zarobić nawet ponad cztery razy więcej niż przeciętny bankowy depozyt. Problem w tym, że najświeższe dane NBP sugerują, że kwota trafiająca na rynek mieszkaniowy, wraz ze spadkiem oprocentowania, zaczyna rosnąć w sposób wykładniczy.

Przykład? W 2012 roku oprocentowanie rocznych lokat było na poziomie około 4,5 proc., a do biur sprzedaży deweloperów z siedmiu miast trafiali nabywcy, którzy co kwartał wydawali około 1,5 mld zł na mieszkania. W 2014 roku oprocentowanie depozytów spadło do poziomu około 2,5 proc., a zakupy gotówkowe opiewały na około 2,1 mld zł kwartalnie. Spójrzmy jednak co dzieje się dalej. W 2016 roku oprocentowanie spadło już nieznacznie – do poziomu około 1,8 proc., a zakupy gotówkowe wzrosły do średniego poziomu prawie 3,5 mld zł kwartalnie. Zaskakujący był natomiast pierwszy kwartał br. Oprocentowanie na poziomie około 1,65 proc. było na tyle nieatrakcyjne, że Polacy zanieśli do biur sprzedaży deweloperów aż 4,4 mld złotych gotówki. Jeśli sytuacja dalej tak będzie się rozwijać, to nawet niewielki spadek oprocentowania może skutkować znacznym wzrostem popularności zakupów mieszkań na wynajem, a pokonanie bariery 6, 7 czy nawet 8 mld złotych trafiających co kwartał na rynek wydaje się w świetle dostępnych dziś danych prawdopodobne.

Nie jest jednak tak, że przed rynkiem nie ma zagrożeń, które mogą doprowadzić do bolesnej korekty. Wielkimi krokami zbliża się koniec programu dopłat do kredytów. Lada moment na rynek zaczną trafiać też mieszkania budowane w ramach programu Mieszkanie Plus, a jeśli wierzyć zapowiedziom, to stawki czynszu mieszkań oferowanych w jego ramach mogą być nawet trzykrotnie niższe niż na rynku. To może doprowadzić do spadku popytu na mieszkania. Do tego z każdym dniem coraz bliższa staje się perspektywa podwyżek stóp procentowych, przez które kredyty mogą zdrożeć, a oprocentowanie lokat wzrosnąć stając się znowu realną alternatywą dla inwestowania w mieszkania. Takie ruchy z łatwością mogą schłodzić rozgrzany rynek mieszkaniowy.

 

Źródło: Home Broker

W Polsce trwa moda na kupowanie mieszkań pod wynajem. Rentowność z inwestycji w naszym kraju nie daje nam nawet miejsca w pierwszej 10-tce w Europie.

Global Property Guide Research publikuje ranking inwestycyjny poszczególnych państw, w którym podstawowym wskaźnikiem jest rentowność wynajmu apartamentów o powierzchni 120 m kw. w topowych lokalizacjach poszczególnych stolic. W aktualnym zestawieniu dla Europy sklasyfikowano 35 państw. Dla każdego z nich została przygotowana średnia rentowność z wynajmu, ale należy pamiętać, że jest to wartość bez uwzględnienia podatku i innych opłat towarzyszących wynajmowi (np. opłat czynszowych dla wspólnoty).

Według powyższego zestawienia teoretycznie najwyższą rentowność uzyskamy kupując apartament w Mołdawii, średnio 10 proc. w skali roku. – Jak podają serwisy ogłoszeniowe za 86 m kw. dwupokojowego apartamentu w Kiszyniowie zapłacimy ok. 295 tys. zł, a za 130 m kw. w nowym budynku w tym mieście ok. 505 tys. zł. Rzeczywiście te ceny w porównaniu do warszawskich mogą nieco szokować i budzić zainteresowanie, ale nie słyszałem o przypadku, by któryś z inwestorów interesował się tamtejszym rynkiem, mówi Marcin Jańczuk, analityk rynku mieszkaniowego agencji Metrohouse. Drugie miejsce w zestawieniu zajmuje Ukraina. Rentowność wynajmu apartamentu w Kijowie wynosi 9,09 proc. Tu jednak nie możemy liczyć na mołdawski poziom cen. Za wyposażony apartament zapłacimy 1,3 mln zł. Kolejnym zaskoczeniem jest wysokie miejsce Czarnogóry, gdzie średnią rentowność wyliczono na 7,53 proc. Zapewne duży w tym udział topowych lokalizacji w nadmorskiej Budvie, gdzie rentowność inwestycji uwarunkowana jest dużym zainteresowaniem podczas sezonu wakacyjnego.

Pierwszą piątkę najbardziej zyskownych rynków wynajmu  apartamentów zamykają Irlandia (7,18 proc.) i Węgry (6,42 proc.). Kolejne miejsca zajmują Rumunia, Litwa, Bułgaria, Portugalia i Chorwacja. – Polska w tej klasyfikacji otwiera drugą dziesiątkę państw, z rentownością rzędu 5,48 proc., co jest dobrym wynikiem mając na uwadze, że średnia dla analizowanych lokalizacji wynosi 4,89 proc., mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse.  Obecnie w Polsce w zależności od rodzaju inwestycji możemy liczyć na rentowność z wynajmu mieszkania rzędu od 4,5 do 6 proc. netto. Z tego powodu w ostatnich latach Polacy masowo wycofywali depozyty bankowe, by lokować oszczędności na rynku mieszkaniowym.

 

Źródło: metrohouse

Temat rynku mieszkaniowego w Polsce jest ostatnio niezwykle popularny. Wynika to m.in. z najwyższej w historii liczby oddawanych mieszkań oraz obaw, kiedy dobra koniunktura będzie miała swój kres. Obserwatorów interesuje również jaki wpływ na rynek będzie miało potencjalne spowolnienie w branży. Artykuł ten ma na celu odpowiedzieć na te i inne pytania.

Sytuacja na rynku mieszkaniowym

Koniunktura na rynku mieszkaniowym od kilku lat sprzyja deweloperom. W 2016 r. przekazali oni 78 tys. mieszkań, co było najwyższym wynikiem w historii i jednocześnie o 6 tys. wyższym niż w 2009 r. Niemniej jednak tempo wzrostu oddanych mieszkań w ciągu trzech ostatnich lat było zdecydowanie niższe niż w analogicznym okresie przed pęknięciem bańki w 2009 r. (39 proc. vs. 91 proc.), co pokazuje większą stabilność rynku obecnie.

W przypadku cen transakcyjnych obecnie również zachodzą mniej gwałtowne zmiany. Przykładowo, w 4Q07 ceny mieszkań na rynku pierwotnym w Warszawie wzrosły o 39 proc. r/r, podczas gdy w 4Q16 roczna dynamika cen wyniosła 3 proc. i była zbliżona do średniego tempa wzrostu cen z ostatnich 4 lat. Na uwagę zasługuje fakt, że obecne ceny transakcyjne są o 10 proc. niższe niż 9 lat wcześniej (a realnie jeszcze niżej).

W okresie 1Q13-1Q17 w 6 aglomeracjach liczba sprzedanych mieszkań była bardzo zbliżona do liczby wprowadzonych do oferty lokali (211 tys. vs. 205 tys.), co sugeruje równowagę rynku.

Przyczyny wzrostu sprzedaży mieszkań

Istnieje kilka istotnych powodów dla których rośnie sprzedaż mieszkań. Historycznie niskie stopy procentowe przekładają się na rekordowo niskie oprocentowanie depozytów (słaba alternatywa do rentowności wynajmu mieszkań) oraz niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych (motywacja do zakupów mieszkań na kredyt z uwagi na niski koszt finansowania). Z prezentacji wynikowej Dom Development S.A. za 1Q17 wynika, że 34 proc. transakcji spółki jest realizowanych za gotówkę (zakładamy, że tyle wynosi udział zakupów inwestycyjnych), co zwiększa podaż mieszkań na rynku najmu. Najemcami na rynku są głównie młodzi ludzie, którzy migrują do miast i cenią sobie mobilność, a zarazem doceniają wolność finansową rozumianą jako brak długów.

Od 2014 r. do 20 maja 2017 r. zawarto 89 420 umów kredytowych (dotyczy mieszkań) w programie Mieszkanie dla Młodych. Program ma funkcjonować do 2018 r., co naszym zdaniem przyczyni się do zawarcia kolejnych ok. 18 tys. umów. Dotychczas 70 proc. umów MdM zawarto na rynku pierwotnym, aczkolwiek w 2016 r. udział ten wyniósł 57 proc. Szacujemy, że w Warszawie 8 proc. transakcji na rynku pierwotnym w 2016 r. było zawieranych w MdM, co przy niskich limitach cenowych sugeruje, że dotyczyły one mieszkań zlokalizowanych na obrzeżach miasta.

Wysoka dynamika wynagrodzeń oraz historycznie niskie bezrobocie bez wątpienia przyczyniły się również do wzrostu transakcji na rynku mieszkaniowym. Dodatkowo, w 2016 r. uruchomiony został program 500+, który wsparł budżety gospodarstw domowych.

Pogarszająca się sytuacja ekonomiczna oraz konflikt zbrojny na Ukrainie przyczyniły się do wzrostu liczby Ukraińców w Polsce (NBP szacuje, że w całym 2015 r. w Polsce mogło być obecnych ok. 1 mln Ukraińców, aczkolwiek z uwagi na krótkoterminowy charakter pracy jednocześnie przebywało ich 0,5 mln). Większość Ukraińców wynajmuje w Polsce mieszkania, jednakże coraz więcej Ukraińców decyduje się na zakup własnego lokum. W 2016 r. Ukraińcy kupili ok. 1,0 tys. mieszkań spośród ok. 4,2 tys. nabytych przez wszystkich obcokrajowców. Obcokrajowcy najwięcej mieszkań kupili w Warszawie (ok. 1,1 tys.). Dynamiki nabywanych mieszkań przez Ukraińców i pozostałych obcokrajowców systematycznie rosną.

Oczekiwania co do poziomów stóp procentowych

Kluczowy dla przyszłości rynku mieszkaniowego wydaje się poziom stóp procentowych. Stopa inflacji utrzymuje się w dopuszczalnym przedziale NBP, a do tego prognozy NBP zakładają, że co najmniej do końca 2019 r. inflacja powinna się utrzymywać w przedziale 2,0-2,3 proc. Dodatkowo, obecny skład RPP uważany jest za zwolenników łagodnej polityki pieniężnej, dlatego nie będzie dla nas zaskoczeniem jeśli RPP nie podniesie stóp w perspektywie 2 lat, o ile realia rynkowe okażą się zbliżone do prognoz NBP.

Natomiast z wyceny kontraktów FRA wynika, że w perspektywie 2 lat rynek spodziewa się ok. 2 podwyżek stóp: o 25 bipsów mniej więcej za rok oraz o kolejne 25 bipsów za ok. 2 lata.

Szanse i zagrożenia dla rynku

Na rynek mieszkaniowy oddziałuje wiele czynników, które chciałbym omówić w dalszej części tekstu. W przypadku podwyżek stóp o 0,5 proc. premia dla inwestorów gotówkowych z wynajmu mieszkań spadnie do ok. 2,5 proc. Obniżka premii może spowodować spadek wolumenu sprzedaży mieszkań, ale naszym zdaniem nie przełoży się ona na spadek cen mieszkań.

W perspektywie 2 lat potencjalne podwyżki stóp o 50 bipsów będą słabiej oddziaływały in minus na dochód netto (wynagrodzenie netto – rata kredytu) kredytobiorców w porównaniu z pozytywnym wpływem oczekiwanego wzrostu wynagrodzeń.

Wygaszenie MdM może być odczuwalne dla deweloperów budujących głównie tanie mieszkania na obrzeżach największych polskich miast, natomiast zakończenie programu nie powinno mieć żadnego wpływu na popyt w centrach miast, co summa summarum będzie miało nieistotny wpływ na cały rynek pierwotny w dużych miastach.

Największe ryzyko dla rynku mieszkaniowego dostrzegamy w programie Mieszkanie Plus. Co prawda na chwilę obecną BGK podpisało listy intencyjne z gminami i Pocztą Polską na niewiele znaczącą liczbę mieszkań w głównych miastach, natomiast mówi się o potencjalnym wniesieniu do M+ gruntów należących do PKP na których mogłoby powstać kilkadziesiąt tysięcy mieszkań. Niewykluczona jest także budowa lokali na gruntach deweloperów, aczkolwiek nie jest to nasz scenariusz bazowy. Na chwilę obecną szacujemy, że największa liczba mieszkań M+ w relacji do ilości transakcji na rynku pierwotnym może mieć miejsce w Poznaniu oraz Wrocławiu. Dostrzegamy ryzyko, że w przypadku dużej podaży mieszkań w M+ beneficjentami programu mogą stać się osoby nie potrzebujące pomocy, które obecnie wynajmują mieszkanie na zasadach rynkowych, co może zaburzyć rynek najmu i w konsekwencji przełożyć się na spadek popytu na pierwotnym rynku mieszkaniowym. Należy jednak mieć świadomość, że mieszkania w M+ nie „zaleją” nagle rynku, bowiem pierwsze oddania lokali w dużych miastach szacujemy najwcześniej na koniec przyszłego roku, a znaczące wolumeny mogą się pojawiać za kilka lat.

Fundusz Mieszkań na Wynajem przy obecnym tempie realizacji nie ma znaczącego wpływu na rynek mieszkaniowy (do końca 2018 r. FMnW chce mieć oddanych 5,5 tys. mieszkań).

Podaż na rynku zakupów działek spada, co pogłębiło się po zmianie przepisów o gruntach rolnych. Z jednej strony pomaga to utrzymać równowagę na rynku mieszkaniowym, natomiast istnieje ryzyko, że deweloperzy chcący utrzymać lub zwiększyć tempo sprzedaży mieszkań zaczną przepłacać za działki, co w przypadku spowolnienia na rynku mieszkaniowym może mieć bolesne skutki. Z naszych obserwacji wynika, że ceny niewielkich gruntów zaczęły rosnąć, natomiast działki pod wieloetapowe projekty dalej są nabywane w rozsądnych cenach. Główni uczestnicy rynku, którzy mają swoje negatywne wspomnienia z zakupów gruntów w latach 2006-2008, z reguły kupują większe (i tańsze per PUM) działki, co przy ich obecnej kondycji pozwala sądzić, że w przypadku spowolnienia na rynku mieszkaniowym powinni przejść cało przez kryzys. Naszym zdaniem po agresywnych zakupach gruntów wśród małych deweloperów i potencjalnym spowolnieniu rynku może się okazać, że część tych podmiotów będzie miała problemy finansowe. Wzrost cen działek może spowodować wzrost ofertowych cen mieszkań (deweloperzy będą chcieli utrzymać marżę), co jednak naszym zdaniem nie przełoży się na istotny wzrost cen transakcyjnych, natomiast może spowodować spadek wolumenów i marż.

Trwają prace nad projektem ustawy wprowadzającej do polskiego prawa REIT-y, która ma umożliwić funduszom inwestowanie w lokale mieszkalne. Dostrzegamy, że coraz więcej podmiotów rozważa realizację budynków mieszkalnych, które w całości miałyby zostać wynajęte. Wprowadzenie przepisów prawa, które miałyby promować najem instytucjonalny w krótkim terminie może wpłynąć pozytywnie na deweloperów (potencjał do sprzedaży relatywnie dużej ilości mieszkań), natomiast w długim terminie wprowadzenie REIT-ów może spowodować nadpodaż mieszkań na rynku, dlatego potencjalne pojawienie się nowych przepisów odbieramy jako negatywny czynnik ryzyka.

Podsumowanie

Na rynek mieszkaniowy w średnim terminie będą oddziaływały zarówno czynniki pozytywne (niskie stopy procentowe, wzrost wynagrodzeń, niska stopa bezrobocia, rozwój rynku najmu, napływ obcokrajowców do Polski), jak i negatywne (ewentualna podwyżka stóp, Mieszkanie Plus, potencjalna nadpodaż mieszkań inwestycyjnych, niska podaż gruntów, Fundusz Mieszkań na Wynajem). W przypadku zmaterializowania się scenariusza pesymistycznego, tj. silniejszego oddziaływania na rynek czynników negatywnych nad pozytywnymi, jesteśmy przekonani, że przyszłe zmiany na rynku będą miały łagodniejszy charakter niż te po bańce w latach 2007-2008 również z uwagi na: lepsze dopasowanie mieszkań, brak bańki spekulacyjnej, lepszą kondycję deweloperów, dużą kontraktację na wczesnym etapie budowy oraz pojawienie się ustawy deweloperskiej. Naszym zdaniem negatywny scenariusz może oznaczać istotny spadek wolumenów sprzedanych mieszkań, a nie spadek cen lokali.

 

Autor: Piotr Ludwiczak, Head of Research

Czy niespotykane dotąd tempo sprzedaży mieszkań deweloperskich pociągnie za sobą podwyżki cen? Co za tym przemawia?

Sprzedaż nowych mieszkań nigdy jeszcze w Polsce nie szła tak dobrze. Kolejne raporty mówią o sukcesach firm i przynoszą następne rekordy. Popyt na mieszkania jest tak duży, że pomimo rekordowo wysokiej ilości wprowadzanych na rynek mieszkań i rozpoczynanych inwestycji, oferta deweloperów w sześciu największych miastach w Polsce w ostatnim kwartale, nie tylko nie wzrosła, ale jeszcze się skurczyła. Sprzedaż przerosła nową podaż. I już dziś prognozowany jest najlepszy, roczny wynik pod względem ilości sprzedanych mieszkań w całej historii rynku deweloperskiego.

Utrzymujący się od dawna duży apetyt na nowe mieszkania sprawia, że w ostatnich latach mogliśmy obserwować zjawisko powolnego, ale wyraźnego wzrostu cen. Najnowsze raporty mówią, że średnia cena mieszkań wprowadzonych do sprzedaży na sześciu głównych rynkach nieruchomości w kraju w drugim kwartale br. była o ponad 8 proc. wyższa niż lokali, które trafiły do oferty w poprzednich trzech miesiącach i o prawie 6 proc. wyższa od stawek ofertowych sprzed roku. Czy możemy się spodziewać dalszych wzrostów cen? Jakie czynniki mogą o tym zdecydować?

Zmiana struktury oferty mieszkaniowej

Obecny wzrost cen ofertowych mieszkań może być wynikiem zmiany struktury lokali, które w ostatnich miesiącach weszły do oferty. Dobra sytuacja gospodarcza w kraju i wzrost dochodów Polaków powoduje, że większym zainteresowaniem cieszą się mieszkania w wyższym standardzie, dlatego deweloperzy wprowadzają teraz więcej takich inwestycji. Poza tym, w nowej ofercie pojawiło się mniej mieszkań z segmentu popularnego, co można czytać jako odpowiedź firm na wyczerpujące się źródło dopłat w programie MdM i spadek popularności najtańszych ofert.

W najbliższym czasie możemy jednak być świadkami kolejnych wzrostów cen, na które wpływ będzie miała, już nie tylko jakość rozpoczynanych projektów, ale wyższe koszty budowy. W związku z przygotowywanymi na szeroką skalę inwestycjami infrastrukturalnymi w przyszłym roku najwyższe wzrosty mogą notować przede wszystkim koszty robocizny. Ponadto, jak informują deweloperzy, stale rosną ceny gruntów i zmniejsza się dostępność atrakcyjnych działek inwestycyjnych. Do tego dojdą jeszcze wyższe koszty finansowania projektów z uwagi na obciążenia nakładane na banki.

Lokata w nieruchomości

Ponadto, niezwykle znaczący wpływ na rozwój sytuacji na rynku mieszkaniowym, jak zauważa Tomasza Sadłocha z firmy Ochnik Development, ma poziom stóp procentowych. – Stopy referencyjne NBP utrzymują się obecnie na bardzo niskim poziomie 1,5 proc., a inflacja ustabilizowała się w granicach 2 proc. Oznacza to że mamy teraz ujemne realne stopy procentowe. To właśnie powód dla, którego kapitał gromadzony przez Polaków nie trafia na lokaty do banków, ale na rynek mieszkaniowy – informuje Tomasz Sadłocha. – Nic nie wskazuje jednak na to, żeby w najbliższym czasie miało się coś w tym względzie zmienić i spowodować osłabienie aktywności inwestorów indywidualnych – dodaje. Zdaniem przedstawiciela Ochnik Development, utrzymujący się na tak dużym poziomie popyt na mieszkania może stymulować wzrost cen w dłuższej perspektywie czasu.

Względne ryzyko dla komercyjnego rynku mieszkań niesie natomiast rządowy program Mieszkanie Plus. Projekt zakłada budowę tanich lokali z przeznaczeniem na wynajem, które mają powstawać także na terenach należących do PKP. Przedsięwzięcie jest jednak dopiero przygotowywane do realizacji, pierwsze budynki staną nie wcześniej niż pod koniec przyszłego roku, a w zaawansowaną fazę projekt ma wejść dopiero za kilka lat. Ponadto, program skierowany jest do grupy osób, które nie mogą sobie pozwolić na zakup mieszkań oferowanych na rynku.

Warszawskie mieszkania o 10 proc. droższe niż przed rokiem

Na największym rynku deweloperskim w kraju ceny ofertowe w ostatnich miesiącach wzrosły bardzo wyraźnie. Mieszkania wprowadzone do sprzedaży w Warszawie w drugim kwartale tego roku były o prawie 5 proc. droższe od tych, które weszły na rynek w poprzednich trzech miesiącach, a w porównaniu z lokalami oferowanymi przed rokiem zdrożały niemal o 10 proc. Według danych Reas, między kwietniem a czerwcem br. na warszawskim rynku nowych mieszkań wzrosła też o kilka procent średnia cena transakcyjna.

Przyczynę zwyżki cen transakcyjnych Tomasz Sadłocha upatruje w rosnącej fali zakupów inwestycyjnych, którą można obserwować również w inwestycjach Studio Centrum i Dzielna 64 prowadzonych przez Ochnik Development na warszawskim Muranowie. – Znaczący wpływ na kształtowanie się cen mają preferencje zakupowe nabywców mieszkań. Potęgujące się zainteresowanie zakupem dobrze zlokalizowanych, niewielkich mieszkań ze strony inwestorów indywidualnych przynosi wzrost średniej ceny sprzedawanych mieszkań, ponieważ stawka za metr w przypadku lokali kompaktowych jest wyższa. Podobne oddziaływanie na statystyki ma zakup mieszkań o podwyższonym standardzie i apartamentów, które także pozostają w sferze zainteresowania klientów inwestycyjnych – informuje Tomasz Sadłocha.

Ostatnie analizy dotyczące warszawskiego rynku wtórnego także mówią o wzroście średnich cen transakcyjnych. W połowie bieżącego roku przeciętna cena kupowanych w Warszawie mieszkań z drugiej ręki wzrosła do ponad 7700 zł za mkw. Analitycy przyznają, że z takimi cenami zakupu nie spotykali się w stolicy już od dawna, w ostatnich kilkunastu miesiącach średnie stawki wahały się od 7200 zł do 7500 zł/mkw.

 

 

Autor: Ochnik Development

Coraz więcej osób zaciąga kredyty mieszkaniowe. Rosnące wynagrodzenia Polaków sprawiają, że banki także chcą na ten cel pożyczać wyższe kwoty. Od pół roku kredyty wyraźnie wspierają ożywienie, z którym na rynku mieszkaniowym mamy do czynienia już od czterech lat.

Trzyosobowa rodzina, w której rodzice pracują, powinna móc zadłużyć się na zakup mieszkania na kwotę bez mała 481 tys. zł – wynika z najświeższych danych zebranych przez Open Finance (mogą one jeszcze podlegać aktualizacji). Wartość ta jest medianą, a więc połowa banków chciałaby modelowej rodzinie pożyczyć więcej, a połowa zaoferowałaby niższą kwotę. To dokładnie tyle samo co przed miesiącem, ale też o 73 tys. zł więcej niż przed rokiem.

Do obliczeń przyjęto, że dwie osoby powinny otrzymywać „na rękę” kwotę 5772,06 zł (każdy z rodziców zarabia po średniej krajowej). Do tego szacunki zakładają, że modelowi kredytobiorcy mają dobrą historię kredytową i obecnie nie są zadłużeni. Rodzina skłonna jest też skorzystać z dwóch dodatkowych produktów – rachunku bankowego, na który będzie przelewane wynagrodzenie oraz karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorcy wolą unikać ubezpieczeń czy programów regularnego oszczędzania. Zgodzą się na nie jedynie jeśli będzie to bezwzględnie opłacalne.

Popyt w górę pomimo wyższego wkładu i rosnących marż

Wysoki poziom zdolności kredytowej wynika w dużym stopniu z rosnących wynagrodzeń Polaków. Same banki nie wprowadziły bowiem w ostatnim czasie szczególnych ułatwień dla klientów szukających pieniędzy na mieszkanie. Co więcej, ostatnie miesiące pokazują raczej, że instytucje finansowe są skłonne do podnoszenia przeciętnego poziomu marż kredytowych (z 2% w marcu br. do 2,12% w lipcu). Te ruchy można łączyć z ustawą, która niebawem unormuje rynek hipotecznych długów. Nakłada ona na banki nowe obowiązki, co oznacza koszty. Niestety przeważnie jest tak, że przynajmniej część dodatkowych kosztów przedsiębiorstwa chcą przerzucać na swoich klientów. Wszystko wskazuje na to, że nie inaczej jest i w tym przypadku.

Ważnym problemem, przed którym stają potencjalni kredytobiorcy, jest też konieczność posiadania wkładu własnego. Standardowo gotówką trzeba pokryć 20% ceny mieszkania, choć spora część banków przyjmuje wnioski kredytowe od osób mających o połowę niższy wkład własny. Wszystko wskazuje na to, że to wymaganie nie jest dla Polaków przeszkodą nie do przejścia. Zarówno rosnące marże jak i konieczność posiadania w gotówce przynajmniej kilkudziesięciu tysięcy złotych nie zrażają tych, którzy od stycznia tłumnie ruszyli do banków po kredyty mieszkaniowe. Już od pół roku BIK informuje bowiem o rosnącym popycie na kredyty. Szczególnie mocno widać to było w styczniu br., kiedy uruchomiono środki na dopłaty w ramach programu „Mieszkanie dla młodych”, ale pozytywna dynamika utrzymała się także w kolejnych miesiącach. Nie wykluczone, że będzie tak do końca roku, co wiązać trzeba nie tylko ze wzrostem popytu, ale też z efektem niskiej bazy – w drugim półroczu 2016 roku BIK raportował przeważnie spadku popytu na kredyty mieszkaniowe.

Niemniej ważny jest fakt, że Polacy skwapliwie korzystają z rosnącej zdolności kredytowej. Najnowsze dane BIK sugerują, że przeciętna kwota, o którą wnioskują nabywcy mieszkań, wzrosła o 10%. Można mieć jedynie nadzieję, że nie przełoży się to na wzrosty cen mieszkań, a jedynie zakupy lokali o wyższym standardzie.

Pół miliona to niemal standard

Tymczasem modelowa rodzina – o ile posiada zdolność kredytową i wymagany wkład własny – może na mieszkanie pożyczyć niemałe kwoty. Z deklaracji samych banków wynika, że najwięcej na mieszkanie pożyczą Euro Bank, BOŚ Bank, City Handlowy i ING Bank Śląski. Te instytucje byłyby na 30 lat skłonne pożyczyć ponad 500 tys. zł, a rekordzista prawie 650 tys. zł. Bez mała pół miliona zaoferowały takie instytucje jak Raiffeisen Polbank, BGŻ BNP Paribas czy PKO Bank Polski.

Najbardziej zachowawczy przy okazji badania zdolności kredytowej jest Bank Pocztowy. Ten chciałby modelowej rodzinie pożyczyć i tak sporo, bo 382 tys. złotych. Wraz z wkładem własnym daje to kwotę wystarczającą na zakup 60-70 metrowego mieszkania w Warszawie.

Przy zaciąganiu kredytu warto pamiętać, że w przyszłości poziom stóp procentowych wzrośnie, a wraz z nim wyższe będą też raty. Pojedyncza podwyżka stopy referencyjnej o 25 punktów bazowych może oznaczać o kilkanaście złotych wyższy koszt w przeliczeniu na każde 100 tys. zł pożyczone na 30 lat. To oznacza, że jeśli Rada Polityki Pieniężnej zdecyduje się na pojedynczą podwyżkę stóp procentowych, to rata osoby zadłużonej na 3 dekady i 300 tysięcy złotych może wzrosnąć o około 50 złotych. Warto pamiętać, że jeszcze 5 lat temu podstawowa stopa procentowa była około 3 razy wyższa niż dziś. Gdyby do takiego poziomu powróciła, to dzisiejsza rata mogłaby wzrosnąć aż o 40% – np. z 1500 zł dziś do około 2100 zł miesięcznie. Choć obecnie realizacja takiego scenariusza jest bardzo mało prawdopodobna, to nie można jej z całą pewnością wykluczyć. Świadomość zależności pomiędzy wysokością raty i poziomem stóp procentowych to nieodzowny element, który może pomóc uniknąć nadmiernego zadłużania.

Autor: Bartosz Turek, analityk Open Finance

Sezon wakacyjny to czas odpoczynku dla setek tysięcy Polaków. Mogłoby się wydawać, że rynek mieszkaniowy też zwalnia obroty na czas wakacji. Jednak w świetle danych z poprzednich lat, trzeci kwartał nie był czasem odpoczynku dla deweloperów i banków udzielających kredytów mieszkaniowych. W tym roku zapowiedź sierpniowego wznowienia MdM-u, dodatkowo zaktywizuje kredytobiorców, banki oraz sprzedawców mieszkań.

W poprzednich latach „mieszkaniówka” nie zamierała przez wakacje …

Informacje na temat wakacyjnej aktywności deweloperów, dość łatwo znajdziemy w zestawieniach GUS-u. Wspomniana instytucja co miesiąc podaje m.in. liczbę rozpoczętych mieszkań na sprzedaż i wynajem oraz liczbę pozwoleń, które deweloperzy uzyskali na budowę takich lokali oraz domów. Dane Głównego Urzędu Statystycznego informują o tym, jaka jest aktywność deweloperów w kontekście nowych inwestycji.

Zdaniem Andrzeja Prajsnara, eksperta portalu RynekPierwotny.pl wysoka aktywność deweloperów z pierwszych miesięcy 2017 r. również nie wskazuje, że w trakcie tegorocznych wakacji inwestorzy mogą znacząco zwolnić tempo rozpoczynania kolejnych projektów. Wielu deweloperów ma świadomość wyjątkowości obecnej sytuacji na rynku mieszkaniowym. Wraz ze wzrostem stóp procentowych NBP (spodziewanym w 2018 r. lub 2019 r.), skończy się tak sprzyjająca koniunktura.

W kontekście mieszkaniowych wakacji, bardzo ciekawe są także informacje z rynku kredytowego. Na podstawie danych Centrum AMRON można obliczyć, jak trzecie kwartały kolejnych lat (2011 r. – 2016 r.) prezentowały się pod względem udzielonych kredytów mieszkaniowych.

Wartość nowych kredytów mieszkaniowych z trzecich kwartałów poprzednich lat (2011 r. – 2016 r.) jest bardzo zróżnicowana (od 9,232 mld zł do 12,774 mld zł). Jeżeli obliczymy jednak udział okresu lipiec – wrzesień w ogólnej wartości nowych „hipotek” z każdego roku, to uzyskany wynik zawsze będzie wynosił 24% – 26%. To wskazuje, że wakacyjne kwartały nie prezentowały się źle pod względem liczby i wartości nowych kredytów mieszkaniowych. Ogólny spadek wartości akcji kredytowej (np. w III kw. 2014 r. względem innych lat), wynikał z długookresowych trendów i nie miał związku z sezonem urlopowym.

Można spodziewać się, że trzeci kwartał bieżącego roku też nie będzie zły pod względem liczby i wartości nowych kredytów mieszkaniowych – dodaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Krajowe banki oczywiście mogą tęsknić do wyników notowanych chociażby w 2011 r. Kredytodawcy zbytnio nie korzystają na rekordach sprzedaży deweloperów, bo aktualny boom jest stymulowany głównie przez niskie oprocentowanie depozytów i zakupy gotówkowe mieszkań.

Sierpniowe wznowienie MdM-u przejściowo zwiększy popyt na lokale

Warto pamiętać, że podczas bieżących wakacji na rynek mieszkaniowy będzie oddziaływał jeden specyficzny czynnik. Mowa o decyzji rządu, który planuje wznowienie programu Mieszkanie dla Młodych w sierpniu. Ponowne dotowanie mieszkań z puli na 2017 r. będzie możliwe dzięki zmianom prawnym. Pozwolą one na wygospodarowanie dodatkowych 65 mln zł – 70 mln zł. Wspomniana suma może wystarczyć na krócej niż tydzień dotowania nowych i używanych mieszkań. Tym niemniej, wśród przyszłych beneficjentów programu MdM zapanowało duże poruszenie. Perspektywa uzyskania dopłaty o pięć miesięcy wcześniej (w sierpniu 2017 r. zamiast stycznia 2018 r.), wydaje się kusząca dla osób zainteresowanych szybką przeprowadzką.

Ze względu na nieoczekiwaną decyzję rządu w sprawie MdM-u, sprzedawcy nowych i używanych mieszkań muszą się przygotować na zwiększone zainteresowanie ich ofertą w sezonie wakacyjnym. Taka sama sytuacja dotyczy banków. Prawdziwego wyścigu o dopłaty można jednak spodziewać się na początku 2018 r. Wtedy dojdzie do wydatkowania ostatnich środków z programu Mieszkanie dla Młodych (ok. 380 mln zł).

 

Autor: Andrzej Prajsnar

 

Wokół sprzedaży mieszkań urosło wiele mitów. Kilka najczęściej pojawiających się na rynku przedstawiają pośrednicy z sieci biur nieruchomości Metrohouse.

  1. Lepiej zawyżyć cenę, żeby było z czego obniżać

Negocjacje są nieodłącznym elementem każdej transakcji. Wszyscy przystępujący do rozmów o cenie liczą na to, że uda się jeszcze obniżyć cenę proponowaną przez sprzedającego. Rezultat jest taki, że pierwsza cena całkowicie odbiega od realiów rynkowych. Nie można wykorzystać efektu świeżości pojawienia się na rynku nowej oferty, a moment kiedy jest ona najlepiej wypozycjonowana na rynku jest zniweczony złą wyceną. Przy określaniu ceny ofertowej nie warto skupiać się na innych ofertach sprzedaży (skoro nadal nimi są, widocznie nie cieszą się zainteresowaniem), ale poprosić o pomoc np. doświadczonego pośrednika, który na bazie przeprowadzonych transakcji potrafi określić prawdziwe realia rynkowe.

  1. Lepiej wstrzymać się ze sprzedażą pierwszemu klientowi

Z doświadczenia Metrohouse wynika, że największe zainteresowanie ofertą następuje w pierwszych dniach po wystawieniu jej na rynek. Wtedy też można liczyć na to, że w mieszkaniu zacznie pojawiać się największa grupa potencjalnych klientów. Być może któryś z nich zdecyduje się na zakup. Sprzedający są często zaskoczeni tym, że pierwszy klient oglądający mieszkanie decyduje się na zakup. Zwykle pojawiają się wątpliwości co do wystawionej ceny ofertowej. Zamiast rozmów o warunkach transakcji zdarza się, że sprzedający wycofują się z zakupu, by powrócić na rynek z wyższą ceną ofertową. Wtedy okazuje się, że o klienta nie jest już tak łatwo, a nasz potencjalny nabywca znalazł inną ofertę z bardziej zdecydowanym właścicielem lokalu.

  1. Lepiej korzystać z usług wielu pośredników

Kolejny mit to powierzenie sprzedaży nieruchomości każdemu pośrednikowi, który zaoferuje swoje usługi. Warto sobie zadać pytanie – jak wiele dla promocji oferty jest w stanie zrobić pośrednik, który nie ma właściwie żadnej gwarancji, że jego działania znajdą odzwierciedlenie w przeprowadzonej transakcji? Najkorzystniejszą formą współpracy jest umowa z klauzulą wyłączności, kiedy za sprzedaż odpowiada tylko jeden pośrednik i jest rozliczany z prowadzonych działań. Obsługa przez jednego agenta to także porządek na portalach ogłoszeniowych, gdzie dana oferta występuje tylko raz.

  1. Lepiej nie inwestować w sprzedawane mieszkanie

Przy sprzedaży auta chcemy, by wyglądało ono idealnie – nawet jeśli stan techniczny być może pozostawia sporo do życzenia, troszczymy się o porządek w środku samochodu i wypolerowany lakier. Podobnie jest na rynku mieszkaniowym. Kupujemy wzrokiem, dlatego warto, by odpowiednio przygotować mieszkanie do sprzedaży. Warto zainwestować w pomalowanie ścian. Świeży biały kolor ścian potrafi zdziałać cuda. Deprymująco na klienta działają wszelkiego rodzaju, nawet niewielkie, usterki – odklejona klepka podłogowa, urwana klamka, czy też cieknący kran. Koszty naprawy są naprawdę niewielkie, ale pierwsze wrażenie klienta jest nie do powtórzenia.

  1. Lepiej zrobić kompleksowy remont, by uzyskać lepszą cenę

Przy przygotowywaniu mieszkania do remontu warto także mieć umiar. Część klientów wychodzi z założenia, że mieszkanie po generalnym remoncie zostanie sprzedane po znacznie wyższej cenie. Niestety, jak twierdzą doradcy z Metrohouse, nie jest to prawda. Rzadko zdarza się, że by nabywcy doceniali duże nakłady poniesione na remont. Każdy ma swoją wizję kupowanego mieszkania i sposób aranżacji po prostu może nie przypaść im do gustu. Zresztą mieszkania po większych remontach nie są wstanie konkurować cenowo z podobnymi propozycjami na rynku. Dlaczego? Każdy właściciel chce przecież zrekompensować sobie nakłady poniesione na remont dokładając jego koszty do ceny ofertowej.

 

Źródło: Metrohouse

Majowe dane GUS-u na temat liczby rozpoczętych mieszkań wskazują, że branża deweloperska nadal optymistycznie patrzy w przyszłość. Bieżący rok prawdopodobnie będzie bardzo dobry dla deweloperów mieszkaniowych. Prosperity na rynku deweloperskim trwa już od trzech lat. Warto zadać sobie pytanie, jakie czynniki faktycznie odpowiadają za rekordowe wyniki sprzedaży nowych mieszkań.

Obecny boom mieszkaniowy nie jest mocno wspomagany kredytami

Rynek deweloperski, który obecnie przeżywa okres bardzo dobrej koniunktury, nadal jest mocno skoncentrowany w największych miastach. Według danych portalu RynekPierwotny.pl, sześć krajowych metropolii (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań i Trójmiasto) skupia ponad 70% oferty nowych lokali i domów. Ze względu na bardzo dużą koncentrację rynku pierwotnego, najczęściej analizuje się dane z sześciu – siedmiu krajowych metropolii. Właśnie taki sposób analizy wybrał Narodowy Bank Polski. W czerwcowym raporcie tej instytucji o stabilności systemu finansowego, znajdziemy bardzo ciekawe dane, które umożliwiają prześledzenie cyklu koniunkturalnego na rynku deweloperskim (patrz poniższy wykres).

Po odpowiednim przekształceniu informacji podawanych przez NBP można sprawdzić, jak od 2007 r. do 2016 r. na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk i Gdynia), prezentowała się aktywność deweloperów i wartość kredytów finansujących mieszkania.

Na poniższym wykresie nietrudno zauważyć zmiany koniunktury rynku pierwotnego z największych miast. Mowa o:

  • boomie mieszkaniowym z lat 2007 – 2008
  • załamaniu rynku w 2009 r.
  • późniejszej poprawie związanej m.in. z działalnością programu Rodzina na Swoim
  • trwającym obecnie boomie mieszkaniowym (od 2014 r.)

Na uwagę zasługują też informacje o wartości kredytów finansujących mieszkania (na siedmiu największych rynkach). Te dane wskazują, że pierwszy boom mieszkaniowy był mocno stymulowany przez sprzedaż kredytów hipotecznych. Podobne zjawisko nie dotyczy drugiego (tzn. trwającego obecnie) boomu mieszkaniowego. Bardzo wyraźnemu wzrostowi liczby mieszkań sprzedanych przez deweloperów na siedmiu największych rynkach (2013 r. – 36 tys., 2016 r. – 62 tys.), nie towarzyszyła adekwatna zmiana wartości nowych kredytów mieszkaniowych – tłumaczy Andrzej Prajsnar, analityk portalu RynekPierwotny.pl. Ta wyjątkowa sytuacja, wskazuje na dużą rolę zakupów gotówkowych w metropoliach.

Niskie oprocentowanie lokat to przyczyna świetnej sprzedaży lokali …

Skromny wzrost wartości kredytów finansujących mieszkania z siedmiu największych rynków (2013 r. – 9,7 mld zł, 2016 r. – 10,5 mld zł) może wydawać się dość zaskakujący, bo w ostatnich latach mocno spadł koszt „hipotek”. Dane Narodowego Banku Polskiego wskazują, że w IV kw. 2012 roku Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania nowych kredytów mieszkaniowych wynosiła 7,2%. Cztery lata później analogiczna stawka oscylowała na poziomie 4,6%. Nabywcom mieszkań pomagały też rządowe dopłaty z programu Mieszkanie dla Młodych.

Pewien wpływ na wyniki deweloperów miał też wzrost wynagrodzeń równoważący podwyżki cen metrażu. Pod koniec 2012 r. za przeciętne wynagrodzenie netto w sektorze przedsiębiorstw można było kupić 0,53 mkw. nowego mieszkania z sześciu metropolii (patrz poniższa tabela). Analogiczny wynik dla IV kw. 2016 r. był nieco większy (0,55 mkw.).

Wydaje się, że głównej przyczyny sukcesu deweloperów, trzeba jednak szukać na rynku depozytów. Pod koniec 2012 r. średnie oprocentowanie nowej lokaty dla gospodarstw domowych wynosiło 4,5%. Cztery lata później, analogiczna stawka oscylowała na poziomie 1,6%. Wg eksperta portalu RynekPierwotny.pl równocześnie mieliśmy do czynienia ze spadkiem inflacji. Większość oszczędzających nie bierze jednak pod uwagę czynnika inflacyjnego i analizuje tylko nominalne oprocentowanie depozytów, które przedstawia się coraz gorzej.

Drastyczny spadek oprocentowania lokat, przesunął część oszczędności na rynek mieszkaniowy. Świadczą o tym m.in. informacje na temat wartości depozytów terminowych gospodarstw domowych. Deweloperzy muszą zdawać sobie sprawę, że po pierwszych podwyżkach stóp procentowych NBP (spodziewanych w 2018 r.), zmniejszy się motywacja do inwestowania w nowe lokale mieszkalne i równocześnie wzrośnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych.

 

Źródło: RynekPierwotny.pl

Podobnie jak rok ubiegły, także ten rok przynosi deweloperom rekordowe wyniki

W minionym roku rynek deweloperski notował rekordy, zarówno pod względem prowadzonych inwestycji, wydanych pozwoleń na budowę, jak i ilości sprzedanych mieszkań. Tegoroczne podsumowania statystyczne dostarczają kolejnych rekordowych rezultatów.

Już trzeci rok mieszkania sprzedają się tak dobrze, jak nigdy wcześniej, więc firmy bez wahania wprowadzają do sprzedaży kolejne projekty. Na rynek płynie zaoszczędzona gotówka i pieniądze z wycofywanych lokat bankowych, które przy obecnej inflacji są deficytowe. Niemal połowa wydawanych w Polsce na mieszkania środków trafia do deweloperów. To dowód na to, że firmy zwiększyły zasięg swojego działania, bo jeszcze kilka lat temu deweloperzy mieli tylko jedną trzecią udziału w obrocie na rynku mieszkaniowym.

Dobry początek roku

Wszystko wskazuje na to, że ten rok będzie dla deweloperów jeszcze lepszy niż poprzedni. Rewelacyjne wyniki widać już w pierwszych miesiącach. Dalszy wzrost rynku nowych mieszkań potwierdzają dane Głównego Urzędu Statystycznego, które mówią, że w okresie pierwszych pięciu miesięcy 2017 roku deweloperzy zaczęli budowę prawie 42 tys. mieszkań, o jedną czwartą większej ilości lokali niż w tym samym okresie przed rokiem.

Nieco więcej niż rok temu firmy oddały też w tym okresie mieszkań do użytkowania, prawie 30 tys. Ale najciekawsze dane przynoszą podsumowania dotyczące liczby uzyskanych pozwoleń na budowę. Tu nastąpił ponad 50 proc. skok w porównaniu z 2016 rokiem. Od początku roku do końca maja br. deweloperzy dostali pozwolenia na budowę ponad 58 tys. mieszkań. Oznacza to, że w najbliższym czasie polski rynek mieszkaniowy, nie tylko nie wyhamuje, ale poważnie zwiększy produkcję.

 Nienasycony rynek

 Na koniec marca tego roku w sześciu aglomeracjach, w których deweloperzy budują najwięcej (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź)  w sprzedaży było nieco ponad 50 tys. nowych mieszkań. Z tego w Warszawie w sprzedaży było ponad 19 tys. lokali, obliczają analitycy. Wybór jest spory, ale jeśli spojrzymy na wielkość popytu okaże się podaż wcale nie jest taka duża. Tylko w ciągu trzech pierwszych miesięcy tego roku na sześciu największych rynkach w kraju deweloperzy sprzedali ponad 18,6 tys. mieszkań.

W największych miastach zapotrzebowanie na nowe lokale wciąż rośnie. Szacunkowe obliczenia wskazują, że w aglomeracjach brakuje wciąż co najmniej pół miliona mieszkań. Perspektywa szybkiego spadku popytu przy tak nienasyconym rynku nie jest więc raczej prawdopodobna. Szczególnie przy utrzymywanych na niskim poziomie stopach procentowych, przy których nie opłaca się trzymać pieniędzy w banku.

Potok gotówki

 – Mieszkania na wynajem uznawane są teraz za najlepszą lokatę kapitału. Dlatego zakupy gotówkowe stanowią przeważający typ transakcji na rynku pierwotnym. Większość z kupujących ze środków własnych to osoby nabywające nieruchomości w celach inwestycyjnych. Taką strukturę zakupów możemy obserwować w naszych inwestycjach Dzielna 64 i Studio Centrum, które prowadzimy w centrum Warszawy – mówi Tomasz Sadłocha z firmy Ochnik Development.

Zaznacza, że lokalizacja projektów i dostępna w nich oferta przyciąga inwestorów. – Specjalnie dla tej grupy przygotowana została oferta Studia Centrum, gdzie dostępne są mikro-lokale o metrażu od 18 mkw. w cenie od 180 tys. zł. Choć muszę przyznać, że w budynku przy Dzielnej 64 część apartamentów także kupowana jest inwestycyjnie. Na brak chętnych nie możemy narzekać, bo w obu inwestycjach sprzedało się już większość mieszkań, a ich budowa ruszyła dopiero jesienią zeszłego roku – informuje Tomasz Sadłocha.

W 2016 roku gotówkowe wydatki na zakup nowych mieszkań w siedmiu największych miastach kraju przekroczyły 14,2 mld zł. To najlepszy wynik w całej historii polskiego rynku deweloperskiego. Dla porównania pięć lat temu do firm deweloperskich trafiło 6,1 mld zł.

Prawie 70 proc. transakcji bez kredytu   

Najprawdopodobniej więc w drugiej połowie roku padną kolejne rekordy sprzedażowe na rynku deweloperskim, bo apetyt na mieszkania nie słabnie. Potwierdza to choćby 10 proc. wzrost wartości udzielonych kredytów w maju tego roku w porównaniu do wyniku ubiegłorocznego.

Większość nowych mieszkań kupowana jest jednak bez kredytu. W 2016 roku takie zakupy stanowiły 60 proc. wszystkich transakcji na rynku pierwotnym. Za gotówkę kupowane były dwa z trzech nowych mieszkań. Prognozy wskazują, że w tym roku udział transakcji gotówkowych będzie jeszcze większy.

Widać to po wynikach osiągniętych na początku roku. W pierwszym kwartale na zakup mieszkań od deweloperów nabywcy wydali z oszczędności 4,4 mld zł. Lepszy o zaledwie  100 mln zł był w dotychczasowej historii rynku tylko ostatni kwartał ubiegłego roku. Szacunkowe dane NBP wskazują, że tym razem zakupy gotówkowe stanowiły już 67 proc. zawartych transakcji.

Zakupy pakietowe

Ogromnemu ożywieniu na rynku nieruchomości sprzyja obniżające się bezrobocie, systematycznie rosnące zarobki Polaków oraz coraz większe zainteresowanie inwestorów dochodami z najmu mieszkań. Ponadto rekordowo niskie stopy procentowe zachęcają do zaciągania tanich kredytów hipotecznych.

Należy zaznaczyć, że na naszym rynku mieszkaniowym zakupy zaczynają robić również międzynarodowe fundusze  inwestycyjne. Kupują od deweloperów duże pakiety mieszkań, albo całe inwestycje, nawet takie, które jeszcze nie są zrealizowane. Inwestują w projekty zlokalizowane w centralnych obszarach miast, przede wszystkim w Warszawie i Krakowie.

 

Autor: Ochnik Development

Prawie co druga złotówka wydawana w Polsce na mieszkanie, trafia na konta deweloperów. Żaden duży kraj na starym kontynencie nawet nie zbliża się do tego wyniku. Najmniej nowych mieszkań sprzedaje się w Danii, gdzie udział deweloperów w rynku mieszkaniowym jest aż 76 razy niższy niż „nad Wisłą” – wynika z szacunków Open Finance opartych o dane Eurostatu.

Wyniki deweloperów są rekordowe pod wieloma względami. Ostatnie 12 miesięcy to największe w historii poziomy sprzedaży, największa liczba pozwoleń na budowę i liczba prowadzonych inwestycji. Dzieje się tak pomimo faktu, że nowe mieszkania są po prostu droższe. Podczas gdy przecięta cena zapłacona za metr używanego lokum w 10 miastach wynosi 3988 zł, to za metr nowego trzeba płacić 4821 zł – wynika z danych NBP za ostatni kwartał 2016 roku. Do tego kupując nowe cztery kąty trzeba też zarezerwować niemałe środki na wykończenie lokalu sprzedawanego w tzw. stanie deweloperskim. W przypadku używanych lokali częściej stan techniczny wymaga jedynie w miarę taniego odświeżenia, a nie generalnego remontu.

Nowe lokale oferują jednak wyższy standard. Do tego wielu nabywców ma nadzieję, że w przyszłości nowe nieruchomości szybciej zyskiwać będą na wartości niż mieszkania w osławionej „wielkiej płycie”. Niemniej ważnym czynnikiem wpływającym na popularność deweloperskiej oferty ma po prostu fakt, że mieszkań w Polsce jest za mało. O ile za mało? Wszystko zależy od tego jak te niedobory szacować, ale liczbę tę można szacować nawet na kilka milionów.

Polacy wybierają nowe

Efekt? Prawie 48% pieniędzy wydanych w 2016 roku na zakup mieszkań trafiło do biur sprzedaży deweloperów – wynika z szacunków europejskiego urzędu statystycznego. Jest to wynik wyraźnie wyższy niż w 2010 roku, kiedy to wartość sprzedanych mieszkań deweloperskich stanowiła 32,9% obrotów na rynku mieszkaniowym. Są to kolejne dane, które potwierdzają, że mamy w Polsce do czynienia z boomem na rynku deweloperskim. Najnowsze dane mówią ponadto o biciu kolejnych rekordów liczby sprzedanych nowych mieszkań oraz o najwyższych w historii liczbach rozpoczynanych nowych inwestycji mieszkaniowych.

Duńczycy mają już tyle, że nie budują

Aby zrozumieć jak wysoki jest rodzimy wynik należy odnieść go do danych płynących z innych europejskich państw. Średnia dla starego kontynentu sugeruje, że wartość sprzedawanych nowych nieruchomości odpowiada przeciętnie za 23,9% obrotów wszystkimi nieruchomościami mieszkaniowymi. Średnia europejska jest więc dwukrotnie niższa niż rodzimy wynik. Większą część rynkowego tortu zajmują deweloperzy jedynie na Cyprze i Malcie – odpowiednio 71,4% i 74,4%. Rynki te są jednak bez porównania mniejsze niż w Polsce, przez co nie są w pełni porównywalne.

Z drugiej strony zaskakiwać mogą dane z takich rynków jak duński czy węgierski. W pierwszym przypadku nieruchomości sprzedane przez deweloperów odpowiadały jedynie za 0,6% rynkowych obrotów. To 76 razy mniej niż polski wynik. Powód? W Danii na tysiąc mieszkańców jest około 530 mieszkań (W Polsce jest to tylko 350 lokali na tysiąc mieszkańców). Jest to jeden z najwyższych wyników w Europie – bliski tym dla Grecji Hiszpanii czy Włoch, gdzie statystyki sztucznie zawyżają nieruchomości wakacyjne – na co dzień stojące puste lub służące turystom.

Nie dziwi też wciąż rachityczny udział sprzedaży nowych mieszkań na Węgrzech (3,6%), gdzie po poważnym kryzysie na rynku nieruchomości w 2016 roku wciąż deweloperzy budowali bardzo mało, a 27-proc. VAT nałożony na nowe mieszkania nie poprawiał ich sytuacji. Już w 2016 roku podatek ten obniżono do 5% i stawka ta obowiązywać będzie do 2019 roku włącznie. Rynek na tę zmianę dopiero zaczął reagować. W 2016 roku węgierscy deweloperzy dostali aż o 157% więcej pozwoleń na budowę niż rok wcześniej. Najwcześniej w przyszłym roku trzeba się spodziewać wzrostu udziału deweloperów w węgierskim rynku mieszkaniowym.

Autor: Bartosz Turek, analityk Open Finance

Najtańszych ofert mieszkaniowych na rynku poszukują młodzi single i inwestorzy, którzy planują zarabiać na wynajmie. W Warszawie można je znaleźć w cenie od 150 tys. zł   

Popyt na nowe mieszkania nie słabnie. Jeśli sprzedaż utrzyma się na podobnym poziomie, jak w pierwszych trzech miesiącach bieżącego roku, deweloperzy mają szansę pobić ubiegłoroczny rekord. Z raportów rynkowych wynika, że w pierwszym kwartale tego roku firmy deweloperskie sprzedały w Warszawie ponad 8 tys. mieszkań, podczas gdy w tym samym okresie rok temu nabywców znalazło 5,8 tys. mieszkań.

Podłożem boomu na rynku mieszkaniowym jest dobra koniunktura gospodarcza w kraju, która sprzyja bogaceniu się Polaków, a także utrzymujące się od dawna niskie stopy procentowe, dzięki którym notowane jest najniższe w historii oprocentowanie kredytów. Stopy procentowe decydują również o niskiej zyskowności lokat, stąd kapitał wycofywany z banków wpływa na rynek mieszkaniowy.

W Warszawie, gdzie ceny mieszkań należą do najwyższych w Polsce, jednymi z najbardziej poszukiwanych są najtańsze oferty na rynku. Mieszkania o najmniejszych metrażach cieszą się największym powodzeniem wśród młodych singli i inwestorów kupujących lokale z przeznaczeniem na wynajem. Największe wzięcie mają kawalerki o powierzchni do 30 mkw. W budynkach, które powstają w centrum miasta wyprzedają się jako pierwsze, znikają od razu, kiedy oferta trafia na rynek.

Kawalerki trzymają cenę

Z ostatnich danych NBP wynika, że za 30 metrową używaną kawalerkę w Warszawie trzeba zapłacić ok. 217 tys. zł, a na nowy lokal o podobnym metrażu kosztuje 231 tys. zł. Nieruchomości zlokalizowane w centrum są jednak droższe. Żeby kupić jednopokojowy lokal w centralnym obszarze miasta trzeba wydać co najmniej 10 tys. zł za mkw. W najnowszych budynkach ceny są jeszcze wyższe, kształtują się na poziomie kilkunastu tysięcy złotych za metr.

Chcąc kupić małą kawalerkę w atrakcyjnym, śródmiejskim rejonie Warszawy trzeba być przygotowanym na wydatek co najmniej 280 tys. zł. A za studio w budynku w wysokim standardzie trzeba zapłacić często nawet dwa razy tyle.

W najtańszej stołecznej dzielnicy – Białołęce najmniejsze jednopokojowe mieszkania na rynku deweloperskim oferowane są w cenie około 200 tys. zł i nie ma ich w ofercie zbyt wiele. W inwestycjach na obrzeżach miasta, gdzie nabywcami mieszkań są przeważnie rodziny z dziećmi kupujące lokale dla własnego użytku, udział kawalerek w ofercie jest skromny.

Znaczna część takich mieszkań w Warszawie znajduje się w budynkach z wielkiej płyty, które skądinąd zlokalizowane są niejednokrotnie w ciekawych miejscach w Śródmieściu, na bliskiej Woli, czy Bielanach. W rejonach oferujących pełną infrastrukturę miejską, doskonale skomunikowanych, a często także w bezpośrednim sąsiedztwie metra.

Najtańsze najbardziej poszukiwane

Projektowane w czasie PRL-u lokale jednopokojowe są nieraz naprawdę małe, niektóre nie mają więcej niż 15 mkw.  Właśnie w tzw. gierkowskich budynkach znajdą najtańsze mieszkania osoby poszukujące ekonomicznych ofert, choć ich ceny bywają też mocno zróżnicowane. Na Bielanach, czy Białołęce ceny takich mieszkań w zależności standardu nieruchomości i lokalizacji wahają się od 150 do 170 tys. zł. W ścisłym centrum Warszawy stawki ofertowe znacznie przekraczają 200 tys. zł.

Powierzchnia budowanych dziś kawalerek rzadko jest większa niż 30 mkw. Lokale o metrażu większym o kilka metrów to często już mieszkania dwupokojowe. Największy wybór nowych kawalerek  oferują te dzielnice, w których najwięcej się buduje, tj. Wola i Mokotów. Studia powstające w inwestycjach z wyższej półki są zwykle dużo większe, od ponad 40 mkw. do nawet 100 mkw. Podobnie jest w przypadku odrestaurowanych śródmiejskich kamienic, w których raczej nie znajdziemy jednopokojowych mieszkań o wielkości 20, czy 30 mkw.

Projektowanie pod inwestorów

Mikro lokale dostępne są natomiast w nowych, dobrze zlokalizowanych inwestycjach, które deweloperzy przygotowują przede wszystkim z myślą o inwestorach. Takie projekty powstają na warszawskich Odolanach, czy Muranowie. Jeden z budynków, w którym zaprojektowane zostały mikro-apartamenty rośnie jest przy ulicy Pawiej. W inwestycji Studio Centrum lokale o podwyższonym standardzie, których średnia powierzchnia wynosi około 25 mkw., można kupić w cenie od 180 tys. zł netto.

Przedstawiciele dewelopera przyznają, że kupowane są przede wszystkim przez inwestorów, którzy planują je wynajmować. – W przypadku zakupów inwestycyjnych kluczowa jest lokalizacja. Inwestorzy wybierają najlepiej usytuowane mieszkania w najniższej cenie. Mogą wtedy uzyskać najwyższą stopę zwrotu z inwestycji – tłumaczy Tomasz Sadłocha, członek zarządu Ochnik Development. Zaznacza, że lokale w projekcie Studio Centrum bardzo często nabywane są na firmy, ponieważ umożliwia to klientom odliczenie podatku VAT i wpisanie w koszty wykończenia lokalu.

Zysk z wynajmu

Chętnych do inwestowania w nowe mieszkania z roku na rok przybywa. Nie brakuje także osób zainteresowanych wynajem mieszkań w Warszawie. To w końcu największy rynek pracy i największy ośrodek edukacyjny w Polsce. Rozwija się tu także turystyczny i biznesowy najem krótkoterminowy. Poza tym, coraz więcej osób odchodzi od kupowania nieruchomości na własność na rzecz wynajmu.

Najbardziej poszukiwane przez najemców są małe lokale w centrum miasta lub przy linii metra. Czynsze najmu utrzymują się na wysokim poziomie. Średni koszt wynajęcia kawalerki w Warszawie wynosi ok. 1700 zł za miesiąc. W Śródmieściu stawki są wyższe, sięgają 2300-2400 zł. Tyle trzeba zapłacić za wynajęcie jednopokojowego lokalu w nowym budynku.

Ceny najmu w ostatnich latach rosły. Nie jest to jednak wynikiem podwyżek, ale zmiany struktury mieszkań, które trafiają na rynek najmu. Pojawia się na nim coraz więcej nowych lokali o wysokim standardzie, a średnia stawka za wynajem wzrasta wraz z jakością oferowanych mieszkań.

Warszawski rynek najmu od wielu lat systematycznie się rozbudowuje. Głównie dzięki inwestorom indywidualnym, którzy kupują mieszkania za gotówkę. Inwestowanie w nieruchomości jest dużo bardziej opłacalne niż zakup papierów wartościowych, czy lokowanie kapitału w banku. Stopa zwrotu z inwestycji w mieszkania na wynajem wynosi w Warszawie około 6 proc. rocznie. Ponadto, w przypadku takiej inwestycji dodatkowy zysk może przynieść w dłuższej perspektywie wzrost wartości nieruchomości.

 

 

Autor: Ochnik Development

Kwietniowa informacja GUS, publikująca wstępne dane budownictwa mieszkaniowego w marcu oraz całym pierwszym kwartale, prezentuje wyniki, których wymowa odzwierciedla rynkową euforię w pełnej krasie. Trudno bowiem o bardziej adekwatne określenie statystyk pierwotnego segmentu krajowej mieszkaniówki, wypracowane przez inwestorów w trzech pierwszych miesiącach br. 

Jak się okazuje, mocno wyśrubowane statystyki budownictwa mieszkaniowego ostatnich kwartałów nie stanowią żadnej przeszkody w przekraczaniu kolejnych poziomów o wręcz fantastycznych, a do tego często niespotykanych dotąd parametrach. Wynikowe fajerwerki są z jednej strony potwierdzeniem wciąż rozpędzającej się koniunktury na pierwotnym rynku mieszkaniowym, z drugiej jednak mogą budzić niepokój o jej przegrzanie – tłumaczy Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości z portalu RynekPierwotny.pl. Euforia – jak powszechnie wiadomo – nie jest bowiem najlepszym doradcą inwestycyjnym nie tylko na rynku mieszkaniowym.

Pierwszy kwartał br. okazał bowiem się radykalnie lepszy inwestycyjnie od analogicznego okresu 2016 roku, choć ten ostatni przed rokiem także oceniany był bardzo wysoko, jako wyjątkowo udany. W sposób szczególny widać to w przypadku wolumenów rozpoczętych inwestycji oraz wydanych pozwoleń.

Pełen rozruch sezonu budowlanego zaowocował zwłaszcza w marcu wynikami budzącymi prawdziwy respekt. W sumie w ubiegłym miesiącu inwestorzy ruszyli z budową ponad 21 tys. mieszkań, co jest rezultatem nie tylko o prawie 30 proc. lepszym od uzyskanego w marcu ub. roku, ale i historycznie rekordowym. Tym razem to główna zasługa inwestorów indywidualnych, którzy ruszyli z budową rekordowej w skali miesiąca liczby ponad 11,2 tys. domów.

Z kolei deweloperzy z wynikiem 9,3 tys. rozpoczętych w marcu mieszkań osiągnęli górny pułap swoich miesięcznych możliwości, prezentowanych od dwóch lat. Natomiast od stycznia do marca br. ruszyli z budową już 23,2 tys. lokali, czyli z górą 40 proc. więcej rdr, co jest najlepszym wynikiem pierwszego kwartału w historii budownictwa deweloperskiego, doskonale rokującym na cały 2017 rok.

W jeszcze większym stopniu niż statystyki wolumenów rozpoczynanych inwestycji, rynkową euforię potwierdzają gusowskie dane dotyczące nowych pozwoleń na budowę. W sumie w marcu w ramach wszystkich form budownictwa wydano pozwolenia na budowę ponad 23 tys. mieszkań, co jest kolejnym historycznym rekordem. A skoro rekordowy marzec, to i rekordowy kwartał, w którym liczba wydanych zezwoleń przekroczyła wolumen okrągłych 60 tys. jednostek.

Z kolei sami deweloperzy zgromadzili w okresie styczeń – marzec ponad 33 tys. tego rodzaju dokumentów, czyli aż o 55 proc. więcej niż w trzech pierwszych miesiącach ub. roku. O zanotowanym i w tym przypadku kwartalnym rekordzie już chyba nie trzeba wspominać.

Tradycyjnie już nowe pozwolenia wraz ze zgłoszeniami z projektem budowlanym należą w ostatnich okresach do najmocniejszych ogniw gusowskich danych sygnalnych budownictwa mieszkaniowego. W tej chwili jednak ich statystyki przekraczają nawet najbardziej optymistyczne przewidywania – dodaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Jest to o tyle istotne, że są one podstawowym parametrem oceny potencjału popytowego rynku w przyszłych okresach przez deweloperów oraz wskaźnikiem optymizmu inwestycyjnego inwestorów indywidualnych. Pokazuje to najlepiej na jakich obecnie pułapach szybują nastroje zarówno deweloperów jak i inwestorów budujących na własne potrzeby.

W tej sytuacji statystyki lokali oddawanych do użytkowania stanowią tylko tło danych sygnalnych GUS budownictwa mieszkaniowego w pierwszym kwartale tego roku. Dla porządku dodajmy więc tylko, że i w tym przypadku mamy dobre wiadomości, satysfakcjonujące dane i optymistyczne perspektywy. W marcu było takich mieszkań w sumie blisko 14 tys., a od stycznia do marca ponad 40 tys., czyli 8 proc. więcej licząc rok do roku.

Lektura aktualnej informacji GUS o stanie budownictwa mieszkaniowego w Polsce wydaje się być na tyle optymistyczna, że aż niepokojąca. Podstawowe statystyki, a więc te dotyczące nowych inwestycji czy też ich planowania na przyszłość, nie tylko bez problemu utrzymują się na rekordowo wysokich poziomach, ale wciąż zwyżkują w tempie, które trudno uznać za umiarkowane. Nie sposób jednak oczekiwać, że tak będzie się działo w nieskończoność. Może byłoby bezpieczniej, gdyby kolejne miesiące i kwartały przyniosły stabilizację parametrów inwestycyjnych pierwotnego segmentu krajowej mieszkaniówki na obecnych, wysokich poziomach. Widoczna w poczynaniach inwestorów klasyczna euforia, to może być, choć oczywiście nie musi, pierwszy sygnał nadchodzącego przesilenia koniunktury.

Jednak tegoroczne, ponownie rekordowe wyniki sprzedażowe deweloperów, jednoznacznie wskazują na utrzymujący się wciąż na historycznie wysokim poziomie popyt na nowe mieszkania w pierwszym kwartale br. Tego typu sytuacja nie pozostawia przedsiębiorcom większego wyboru co do utrzymywania obecnej, ponadprzeciętnie agresywnej polityki inwestycyjnej. Choć niełatwo w to uwierzyć, coraz więcej zaczyna przemawiać za tym, że i ten rok może okazać się po raz czwarty z rzędu rekordowy pod względem sprzedaży mieszkań przez deweloperów.

 

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

 

W pierwszym kwartale br. statystyki sprzedażowe na pierwotnym rynku mieszkaniowym uległy kolejnej fazie eskalacji. Takie wnioski nasuwa publikacja wolumenów sprzedaży mieszkań przez spółki deweloperskie notowane na warszawskiej GPW. Już dziś można bez większego ryzyka pomyłki zapowiedzieć kolejny rekordowy rok przed deweloperami mieszkaniowymi.

Następny rozdział deweloperskiej „księgi rekordów”

Już po raz kolejny mamy powtórkę z najnowszej historii pierwotnego rynku mieszkaniowego, czyli mocne wybicie statystyk sprzedażowych nowych mieszkań w pierwszym kwartale, które niejako ustawia koniunkturę na pozostałą część roku. Już od 2014 roku wyniki sprzedaży z trzech pierwszych miesięcy roku okazują się niezawodnym czynnikiem prognostycznym na kolejne kwartały. Raczej trudno przypuszczać, aby tym razem miało być inaczej – tłumaczy Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Zaprezentowane właśnie raporty deweloperów mieszkaniowych notowanych na GPW za pierwszy kwartał br., jednoznacznie sugerują, że sprzedażowa prosperity mieszkań z pierwszej ręki nie tylko wciąż ma się bardzo dobrze, ale wręcz przybiera na sile pomimo już blisko 4-letniej swojej historii. W ten sposób dopisywane są kolejne rozdziały deweloperskiej „księgi rekordów”, której końca póki co nie widać.

Cała branża na fali

Ewolucja statystyk sprzedażowych pierwszego kwartału tego roku mocno utrudnia wyróżnienie szczególnych osiągnięć wybranych firm, ponieważ za takowe można uznać większość zaprezentowanych wyników. Oczywiście w oczy przede wszystkim rzuca się dominacja rynkowego tercetu absolutnych liderów w składzie: Robyg, Murapol i Dom Development, z kwartalną sprzedażą na zapierających dech w piersiach poziomach od 800 do ponad 900 lokali.

Jednak bardzo szybko rosnący potencjał prezentują spółki, których sprzedaż rok do roku wzrosła najbardziej, a więc  Victoria Dom, Archicom, Echo Investment i Atal. Zresztą jak widać w zaprezentowanym zestawieniu, tylko w jednym przypadku sprzedaż okazała się mniejsza niż w analogicznym okresie ub. roku, a w trzech progres r/r był procentowo jednocyfrowy. Cała reszta to już swoista demonstracja deweloperskiej siły.

W sumie prezentowana osiemnastka spółek deweloperskich znalazła w pierwszym kwartale tego roku amatorów na 6926 wybudowanych przez siebie lokali mieszkalnych, co oznacza wynik porównywalny licząc kw./kw., jednak lepszy od zanotowanego w trzech pierwszych miesiącach ub. roku o ponad jedną czwartą.

Z kolei na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych kraju (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Trójmiasto, Łódź, Katowice) deweloperzy sprzedali od stycznia do marca br. w sumie 20,5 tys. lokali, czyli aż o jedną trzecią więcej niż w trzech pierwszych miesiącach ub. roku – dodaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Oznacza to rekordowy kwartalny wynik sprzedaży mieszkań deweloperskich w Polsce.

Rynkowy paradoks znakiem czasów

W sumie ostatnie kwartalne wyniki sprzedażowe deweloperów mieszkaniowych można określić jako kolejną dużego kalibru pozytywną niespodziankę. Nie jest nią bynajmniej sam fakt kolejnego kwartalnego rekordu, do czego deweloperzy już zdążyli przyzwyczaić rodzimą opinię publiczną, ale sama skala zakomunikowanego progresu.

Warto zwrócić uwagę na fakt, że ten rewelacyjny jak na początek roku wynik sprzedażowy deweloperzy uzyskali dokładnie w tym samym kwartale, w którym docelowy, 20-procentowy poziom osiągnął wkład własny kredytów mieszkaniowych. Jeszcze 3 lata temu bardzo powszechna była obawa o groźbę załamania sprzedaży nowych mieszkań w tym właśnie terminie. Tymczasem mamy sytuację dokładnie odwrotną, czyli sprzedaż szybującą na historycznie rekordowych poziomach.

Tego typu swoisty paradoks świadczy o absolutnej wyjątkowości aktualnej sytuacji rynkowej, polegającej na bezprecedensowej w historii krajowej mieszkaniówki determinacji popytu na nowe mieszkania, z czego gros przypada na popyt gotówkowo – inwestycyjny. Jego udział wg. opinii samych deweloperów wynosi niezmiennie od dłuższego już czasu od 30 do 40 procent, przy braku jakichkolwiek, nawet chwilowych, symptomów słabnięcia. Taka sytuacja może utrzymać się jeszcze przez długie kwartały, a wszelkie próby prognozowania zakończenia sprzedażowego boomu lokali mieszkalnych z pierwszej ręki nie dysponują w tej chwili zbyt wieloma racjonalnymi argumentami.

 

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Eksperci

Pistolet przystawiony do głowy, czyli walutowe zawirowania kluczowych rynków

Globalny rynek finansowy pozostaje obciążony asymetrią ryzyk, gdyż najwyraźniej w temacie wojen hand...

Turek: 10 lat po upadku Lehman Brothers ceny znowu są rekordowe

Gwałtowne przeceny, a potem ożywienie na rynkach mieszkaniowych – tak prosto można podsumować ostatn...

Przasnyski: Praca jest, ale brakuje pracowników

Firmy nadal tworzą sporo nowych miejsc pracy, ale wciąż mają kłopoty z ich obsadzeniem. Problem ten ...

Kondycje gospodarek wschodzących, przyszłość wojen handlowych i odczyty infacji – zobacz n

Chociaż niepokoje o kondycję gospodarek wschodzących i przyszłość wojen handlowych powinny skraść gł...

Raport, który znaczy coraz mniej

Moment uspokojenia objął waluty rynków wschodzących, ale spadające kolejny dzień indeksy w Azji nie ...

AKTUALNOŚCI

Juncker o UE: potrzebujemy silnej i zjednoczonej Europy

Przewodniczący Komisji Europejskiej Jean-Claude Juncker w swoim dorocznym przemówieniu do Parlamentu...

Podatek dochodowy i kryptowaluty – co zmienią nowe przepisy?

Od 2019 r. w polskim systemie podatkowym obowiązywać mają nowe przepisy dotyczące podatku dochodoweg...

Jak wzrost stóp procentowych i wynagrodzeń wpłynie na zdolność kredytową Polaków?

Rada Polityki Pieniężnej nie spieszy się z podwyższaniem stóp procentowych. Niemniej jednak z uwagi ...

Eksporterom coraz trudniej

Wskaźnik Wyprzedzający Koniunktury (WWK), informujący z wyprzedzeniem o przyszłych tendencjach w gos...

Innovation Box – ulga podatkowa z tytułu sprzedaży innowacyjnych rozwiązań

W dniu 24 sierpnia 2018 r. Rząd opublikował projekt ustawy zakładającej szereg zmian w podatkach doc...