wtorek, Styczeń 22, 2019
Facebook
Home Tagi Wpis otagowany "rynek mieszkań"

rynek mieszkań

Ponad połowa Polaków, którzy kupili mieszkanie od dewelopera, początkowo rozważała zakup nieruchomości z rynku wtórnego – wynika z „Badania preferencji i satysfakcji z zakupu mieszkania na rynku pierwotnym” przeprowadzonego przez Kantar TNS na zlecenie Otodom. Respondenci wskazali w nim także największe wady i zalety mieszkań nowych i tych pochodzących z drugiej ręki.

Nowe nie znaczy droższe
Wśród kryteriów, którymi przy wyborze nieruchomości kierowali się ankietowani najważniejszym okazała się cena. Tu nie było zaskoczenia. Do kluczowych czynników zaliczyło ją aż dwie trzecie badanych.– Rynek nieruchomości jest bardzo specyficzny. Podczas gdy samochód mocno traci na wartości tuż po opuszczeniu salonu, używane mieszkania potrafią być droższe od nowych – zauważa Agata Polińska z Otodom, najpopularniejszego serwisu ogłoszeniowego. Tezę tę potwierdzają twarde dane: średnie ceny metra kwadratowego mieszkań wystawionych w tym portalu. Przykładowo, w listopadzie średnia cena mieszkań z rynku wtórnego w Gdańsku osiągnęła pułap 9259 zł za metr, podczas gdy za metr lokalu w nowej inwestycji żądano o ponad 1800 zł mniej. Rynek pierwotny okazał się statystycznie tańszy także Krakowie, Warszawie i Wrocławiu.
Choć cena jest jednym z najważniejszych czynników wpływających na zakup konkretnej nieruchomości, nie można przyjmować, że decyduje o wyborze między rynkiem pierwotnym a wtórnym. Zatem jeśli nie cena, to co?

Magia nowości kontra czas

Wśród trzech najpopularniejszych odpowiedzi świadczących o zaletach mieszkań z rynku pierwotnego najwięcej, bo aż 40% wskazań, przypadło odpowiedzi „w mieszkaniu / domu wszystko jest nowe”. Magia nowości zatem wciąż działa, a przy podejmowaniu decyzji o zakupie od dewelopera wspiera ją brak perspektywy remontu (37%). Dla 32% respondentów istotna była także możliwość samodzielnej aranżacji wnętrz i dostosowania ich do własnego gustu i potrzeb.

Osoby, które zakupiły mieszkanie na rynku pierwotnym dostrzegają jednak także i wady tego rozwiązania. Najczęściej wymieniana była konieczność poniesienia dodatkowych kosztów związanych z wykończeniem i wyposażeniem lokalu (37%). Dla 35% spośród badanych niedogodnością był także dłuższy niż na rynku wtórnym czas oczekiwania na wprowadzenie się, związany zarówno z oczekiwaniem na oddanie lokalu, jak i jego wykończeniem.

To właśnie czas okazał się być głównym argumentem przemawiającym za rynkiem wtórnym. Aż 39% badanych docenia fakt, że oczekiwanie na używane mieszkanie jest znacznie krótsze. Dla 37% respondentów istotna była możliwość negocjacji ceny ze sprzedającym, a tylko o jeden punkt procentowy mniej ankietowanych zaznaczyło możliwość znalezienia na rynku wtórnym lokalu w korzystniejszej cenie.

Wśród największych wad mieszkań z rynku wtórnego są, zdaniem respondentów, przestarzała technologia budowlana i zły stan techniczny budynków (43%) oraz konieczność przeprowadzenia remontu (42%).

Szukają mieszkań głównie w sieci

– Wyniki badania świadczą o tym, że dla wielu klientów deweloperów rynek pierwotny nie był jedyną rozważaną opcją. Ankietowani z jednej strony doceniali możliwość samodzielnej aranżacji wnętrz, z drugiej – zdawali sobie sprawę z tego, że wiąże się to z dodatkowymi wydatkami na ich wykończenie i dłuższym czasem oczekiwania. Ostatecznie aż 53% osób, które kupiły nowe mieszkanie, brało pod uwagę także rynek wtórny. Statystyka ta znajduje odzwierciedlenie także w sposobie, w jakim poszukiwali oni nieruchomości– zauważa Agata Polińska z Otodom.

Ankietowani właściciele nowych mieszkań najczęściej poszukiwali ich w internecie: 60% odwiedziło strony deweloperów, a 47% – portale ogłoszeniowe. To ponad dwukrotnie więcej niż w analogicznym badaniu z 2014 roku, gdy 23% respondentów korzystało z tego typu serwisów. Najpopularniejszym z nich okazał się Otodom (49%), a kolejne miejsca zajęły OLX (26%) i Gratka (24%).

W porównaniu z rokiem 2014 o jedną czwartą spadła popularność ogłoszeń w gazetach. Tylko co piąty nabywca nowego mieszkania wcześniej odwiedził targi mieszkaniowe, a biuro obrotu nieruchomościami odwiedziło 21% ankietowanych.

Dane Głównego Urzędu Statystycznego są alarmujące. Spośród 39 polskich miast, w których mieszka ponad 100 tysięcy ludzi, do 2030 roku wzrost liczby ludności nastąpi tylko w sześciu. Paradoksalnie, tradycyjne firmy deweloperskie często przyczyniają się do przyspieszania procesów suburbanizacyjnych. Odpowiedzią na wyludnianie miast może być dywersyfikacja oferty.

Z raportu GUS wynika, że największym przyrostem ludności będą się  charakteryzować głównie gminy położone na obrzeżach dużych i części średniej wielkości miast. Ten proces to suburbanizacja. Nazwa pochodząca od angielskiego „suburb” (przedmieście) dotyczy jednej z faz rozwoju miasta – wyludniania dzielnic centralnych, połączonego z rozwojem terenów podmiejskich. Przyczyn takiego stanu rzeczy jest wiele. To chęć życia z dala od zgiełku miasta, rosnące ceny nieruchomości w centrach, rozwój oferty mieszkaniowej nieadekwatny do potrzeb mieszkańców czy rozpowszechnianie pracy zdalnej.

Czy z suburbanizacją należy walczyć?

Na to pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. O ile zmiany demograficzne powodowane bardzo niskim (bądź ujemnym) przyrostem naturalnym są jednoznacznie negatywne ekonomicznie czy społecznie, wybór miejsca zamieszkania może wydawać się neutralny. Głębsza analiza pokazuje jednak, że przeprowadzka poza miasto, nawet jeśli nie wiąże się ze zmianą pracy czy nawyków zakupowych, ma znaczące, długoterminowe konsekwencje.

Część terenów podmiejskich nie posiada nawet podstawowej infrastruktury. Brak wyznaczonych dróg, odległość od przedszkola, szkoły, placówki medycznej, sklepu początkowo mogą być znoszone, jeśli zostały zrekompensowane wyjątkowo niską ceną działki. Po czasie wpływają jednak na wzrost frustracji, w szczególności kiedy okazuje się, że lokalne władze wbrew oczekiwaniom wcale nie zamierzają interesować się potrzebami jednej rodziny czy kilku – żyjących w dużym rozproszeniu.

Osiedlanie się w dużym rozproszeniu i niewielkich skupiskach ma również wielkie konsekwencje dla transportu. Wymaga zapewnienia mieszkańcom dróg oraz komunikacji publicznej. Mieszkańcy albo słyszą odmowę władz, podyktowaną zbyt wysokimi kosztami, albo muszą liczyć się z ułomną ofertą transportową, np. linią autobusową kursującą rzadko, wyłącznie w określonych godzinach i o trasie kończącej się nie w centrum miasta, a na najbliższym węźle przesiadkowym.

Konieczność rozbudowy sieci dróg, kanalizacji czy wodociągów ma skutki nie tylko ekonomiczne, ale również ekologiczne. Dochodzi do tego wzmożony ruch samochodowy – na skutek niewystarczającej oferty transportu publicznego. Większość mieszkańców podmiejskich miejscowości i wsi pracuje w mieście, więc korki nie dotyczą jedynie dróg dojazdowych, ale również dzielnic centralnych.

Czy to znaczy, że z marzenia o własnym domu pod miastem należy zrezygnować? Absolutnie nie! Zanim jednak zdecydujemy się na kupno parceli na „końcu świata”, warto rozważyć wszystkie możliwości – od segmentów po działki na terenach już dobrze przystosowanych do zamieszkania – z doprowadzonymi mediami, drogami i w pobliżu odpowiedniej infrastruktury. Czasem warto też rozważyć… pozostanie w mieście. Rynek mieszkań ewoluuje, powoli dostosowując się do nowych potrzeb konsumentów.

Jak skłonić ludzi do pozostania w miastach?

Zatrzymanie mieszkańców w miastach nie jest proste, a żeby okazało się skuteczne wymaga bardzo różnorodnych działań licznych podmiotów. Miasta muszą ewoluować na wielu płaszczyznach. Od kulturalnej po infrastrukturalną. Kluczowe wydaje się jednak zapewnienie oferty mieszkaniowej, która odpowiadałaby zmieniającym się potrzebom nabywców. Coraz zamożniejsi przedstawiciele klasy średniej zaczynają oczekiwać więcej niż dotychczas. Rośnie grupa klientów szukających mieszkania, z którym mogą się utożsamiać, wpisującego się w styl życia, wyróżniającego się.

– Niedopasowanie oferty dużych deweloperów do potrzeb części nabywców jest jednym z katalizatorów suburbanizacji – tłumaczy Kuba Karliński, członek zarządu firmy Magmillon i wymienia część „grzechów” branży. – Gros nowych mieszkań dostępnych na rynku to niemal identyczne lokale w bardzo podobnych do siebie blokach. Inwestycje w poszczególnych dzielnicach nie różnią się znacząco, nie harmonizują z otoczeniem i nie zachęcają designem. Problematyczna bywa również lokalizacja. Niedobór ciekawych gruntów w centrach nie tylko podwyższa ceny w tych rejonach, ale sprawia, że w poszukiwaniu miejsca na inwestycję duzi deweloperzy eksploatują coraz mniej atrakcyjne grunty, np. w otoczeniu zabudowań przemysłowych – komentuje ekspert.

Szukanie alternatywy bardzo często nie leży w obszarze zainteresowania czołowych deweloperów. Pierwszą przyczyną jest to, że takie podejście wymaga kreatywności i elastyczności. Drugi czynnik to skala.

– Projekty kierowane do wybranego grona odbiorców są zazwyczaj mniejsze. W Warszawie realizujemy m.in. projekt rewitalizacji przedwojennej kamienicy z 1914 roku przy ul. Brzeskiej i rozbudowy innej, przy Lubomira, również przedwojennej. Łącznie to ponad niż 100 mieszkań. Każde z nieco innych charakterem, mimo ogólnej spójności przedsięwzięć wpisujących się w praski koloryt – mówi Kuba Karliński z Magmillon.

Rynkowe przykłady wskazują, że znalezienie swojej niszy w sektorze jest opłacalne. Nie każdy oczekuje od swojego mieszkania oryginalności, a od okolicy – artystycznego klimatu. Jednak dla tych wszystkich, których nudzą minimalistyczne osiedla podobnych sześcio- i ośmiopiętrowych bloków, nie ma wielu alternatyw. Poszukując swojego miejsca, wyprowadzają się na przedmieścia, gdzie mogą wykreować swoją przestrzeń w zgodzie z oczekiwaniami. Najczęściej wiąże się to z rezygnacją z części wygód. Rynek już dostrzegł, że można zaoferować im coś więcej.

 

Źródło: Magmillon

Sezon wakacyjny to czas odpoczynku dla setek tysięcy Polaków. Mogłoby się wydawać, że rynek mieszkaniowy też zwalnia obroty na czas wakacji. Jednak w świetle danych z poprzednich lat, trzeci kwartał nie był czasem odpoczynku dla deweloperów i banków udzielających kredytów mieszkaniowych. W tym roku zapowiedź sierpniowego wznowienia MdM-u, dodatkowo zaktywizuje kredytobiorców, banki oraz sprzedawców mieszkań.

W poprzednich latach „mieszkaniówka” nie zamierała przez wakacje …

Informacje na temat wakacyjnej aktywności deweloperów, dość łatwo znajdziemy w zestawieniach GUS-u. Wspomniana instytucja co miesiąc podaje m.in. liczbę rozpoczętych mieszkań na sprzedaż i wynajem oraz liczbę pozwoleń, które deweloperzy uzyskali na budowę takich lokali oraz domów. Dane Głównego Urzędu Statystycznego informują o tym, jaka jest aktywność deweloperów w kontekście nowych inwestycji.

Zdaniem Andrzeja Prajsnara, eksperta portalu RynekPierwotny.pl wysoka aktywność deweloperów z pierwszych miesięcy 2017 r. również nie wskazuje, że w trakcie tegorocznych wakacji inwestorzy mogą znacząco zwolnić tempo rozpoczynania kolejnych projektów. Wielu deweloperów ma świadomość wyjątkowości obecnej sytuacji na rynku mieszkaniowym. Wraz ze wzrostem stóp procentowych NBP (spodziewanym w 2018 r. lub 2019 r.), skończy się tak sprzyjająca koniunktura.

W kontekście mieszkaniowych wakacji, bardzo ciekawe są także informacje z rynku kredytowego. Na podstawie danych Centrum AMRON można obliczyć, jak trzecie kwartały kolejnych lat (2011 r. – 2016 r.) prezentowały się pod względem udzielonych kredytów mieszkaniowych.

Wartość nowych kredytów mieszkaniowych z trzecich kwartałów poprzednich lat (2011 r. – 2016 r.) jest bardzo zróżnicowana (od 9,232 mld zł do 12,774 mld zł). Jeżeli obliczymy jednak udział okresu lipiec – wrzesień w ogólnej wartości nowych „hipotek” z każdego roku, to uzyskany wynik zawsze będzie wynosił 24% – 26%. To wskazuje, że wakacyjne kwartały nie prezentowały się źle pod względem liczby i wartości nowych kredytów mieszkaniowych. Ogólny spadek wartości akcji kredytowej (np. w III kw. 2014 r. względem innych lat), wynikał z długookresowych trendów i nie miał związku z sezonem urlopowym.

Można spodziewać się, że trzeci kwartał bieżącego roku też nie będzie zły pod względem liczby i wartości nowych kredytów mieszkaniowych – dodaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Krajowe banki oczywiście mogą tęsknić do wyników notowanych chociażby w 2011 r. Kredytodawcy zbytnio nie korzystają na rekordach sprzedaży deweloperów, bo aktualny boom jest stymulowany głównie przez niskie oprocentowanie depozytów i zakupy gotówkowe mieszkań.

Sierpniowe wznowienie MdM-u przejściowo zwiększy popyt na lokale

Warto pamiętać, że podczas bieżących wakacji na rynek mieszkaniowy będzie oddziaływał jeden specyficzny czynnik. Mowa o decyzji rządu, który planuje wznowienie programu Mieszkanie dla Młodych w sierpniu. Ponowne dotowanie mieszkań z puli na 2017 r. będzie możliwe dzięki zmianom prawnym. Pozwolą one na wygospodarowanie dodatkowych 65 mln zł – 70 mln zł. Wspomniana suma może wystarczyć na krócej niż tydzień dotowania nowych i używanych mieszkań. Tym niemniej, wśród przyszłych beneficjentów programu MdM zapanowało duże poruszenie. Perspektywa uzyskania dopłaty o pięć miesięcy wcześniej (w sierpniu 2017 r. zamiast stycznia 2018 r.), wydaje się kusząca dla osób zainteresowanych szybką przeprowadzką.

Ze względu na nieoczekiwaną decyzję rządu w sprawie MdM-u, sprzedawcy nowych i używanych mieszkań muszą się przygotować na zwiększone zainteresowanie ich ofertą w sezonie wakacyjnym. Taka sama sytuacja dotyczy banków. Prawdziwego wyścigu o dopłaty można jednak spodziewać się na początku 2018 r. Wtedy dojdzie do wydatkowania ostatnich środków z programu Mieszkanie dla Młodych (ok. 380 mln zł).

 

Autor: Andrzej Prajsnar

 

Majowe dane GUS-u na temat liczby rozpoczętych mieszkań wskazują, że branża deweloperska nadal optymistycznie patrzy w przyszłość. Bieżący rok prawdopodobnie będzie bardzo dobry dla deweloperów mieszkaniowych. Prosperity na rynku deweloperskim trwa już od trzech lat. Warto zadać sobie pytanie, jakie czynniki faktycznie odpowiadają za rekordowe wyniki sprzedaży nowych mieszkań.

Obecny boom mieszkaniowy nie jest mocno wspomagany kredytami

Rynek deweloperski, który obecnie przeżywa okres bardzo dobrej koniunktury, nadal jest mocno skoncentrowany w największych miastach. Według danych portalu RynekPierwotny.pl, sześć krajowych metropolii (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań i Trójmiasto) skupia ponad 70% oferty nowych lokali i domów. Ze względu na bardzo dużą koncentrację rynku pierwotnego, najczęściej analizuje się dane z sześciu – siedmiu krajowych metropolii. Właśnie taki sposób analizy wybrał Narodowy Bank Polski. W czerwcowym raporcie tej instytucji o stabilności systemu finansowego, znajdziemy bardzo ciekawe dane, które umożliwiają prześledzenie cyklu koniunkturalnego na rynku deweloperskim (patrz poniższy wykres).

Po odpowiednim przekształceniu informacji podawanych przez NBP można sprawdzić, jak od 2007 r. do 2016 r. na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk i Gdynia), prezentowała się aktywność deweloperów i wartość kredytów finansujących mieszkania.

Na poniższym wykresie nietrudno zauważyć zmiany koniunktury rynku pierwotnego z największych miast. Mowa o:

  • boomie mieszkaniowym z lat 2007 – 2008
  • załamaniu rynku w 2009 r.
  • późniejszej poprawie związanej m.in. z działalnością programu Rodzina na Swoim
  • trwającym obecnie boomie mieszkaniowym (od 2014 r.)

Na uwagę zasługują też informacje o wartości kredytów finansujących mieszkania (na siedmiu największych rynkach). Te dane wskazują, że pierwszy boom mieszkaniowy był mocno stymulowany przez sprzedaż kredytów hipotecznych. Podobne zjawisko nie dotyczy drugiego (tzn. trwającego obecnie) boomu mieszkaniowego. Bardzo wyraźnemu wzrostowi liczby mieszkań sprzedanych przez deweloperów na siedmiu największych rynkach (2013 r. – 36 tys., 2016 r. – 62 tys.), nie towarzyszyła adekwatna zmiana wartości nowych kredytów mieszkaniowych – tłumaczy Andrzej Prajsnar, analityk portalu RynekPierwotny.pl. Ta wyjątkowa sytuacja, wskazuje na dużą rolę zakupów gotówkowych w metropoliach.

Niskie oprocentowanie lokat to przyczyna świetnej sprzedaży lokali …

Skromny wzrost wartości kredytów finansujących mieszkania z siedmiu największych rynków (2013 r. – 9,7 mld zł, 2016 r. – 10,5 mld zł) może wydawać się dość zaskakujący, bo w ostatnich latach mocno spadł koszt „hipotek”. Dane Narodowego Banku Polskiego wskazują, że w IV kw. 2012 roku Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania nowych kredytów mieszkaniowych wynosiła 7,2%. Cztery lata później analogiczna stawka oscylowała na poziomie 4,6%. Nabywcom mieszkań pomagały też rządowe dopłaty z programu Mieszkanie dla Młodych.

Pewien wpływ na wyniki deweloperów miał też wzrost wynagrodzeń równoważący podwyżki cen metrażu. Pod koniec 2012 r. za przeciętne wynagrodzenie netto w sektorze przedsiębiorstw można było kupić 0,53 mkw. nowego mieszkania z sześciu metropolii (patrz poniższa tabela). Analogiczny wynik dla IV kw. 2016 r. był nieco większy (0,55 mkw.).

Wydaje się, że głównej przyczyny sukcesu deweloperów, trzeba jednak szukać na rynku depozytów. Pod koniec 2012 r. średnie oprocentowanie nowej lokaty dla gospodarstw domowych wynosiło 4,5%. Cztery lata później, analogiczna stawka oscylowała na poziomie 1,6%. Wg eksperta portalu RynekPierwotny.pl równocześnie mieliśmy do czynienia ze spadkiem inflacji. Większość oszczędzających nie bierze jednak pod uwagę czynnika inflacyjnego i analizuje tylko nominalne oprocentowanie depozytów, które przedstawia się coraz gorzej.

Drastyczny spadek oprocentowania lokat, przesunął część oszczędności na rynek mieszkaniowy. Świadczą o tym m.in. informacje na temat wartości depozytów terminowych gospodarstw domowych. Deweloperzy muszą zdawać sobie sprawę, że po pierwszych podwyżkach stóp procentowych NBP (spodziewanych w 2018 r.), zmniejszy się motywacja do inwestowania w nowe lokale mieszkalne i równocześnie wzrośnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych.

 

Źródło: RynekPierwotny.pl

Jak wynika z najnowszych danych GUS, deweloperzy nie zwalniają tempa i budują coraz więcej. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w maju, wzrosła rok do roku o 56,2%. Nadal wysoki procent sprzedaży stanowią transakcje gotówkowe. Popyt jest w dużej mierze napędzany przez obcokrajowców.

Od początku roku wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym na budowę 106 841 mieszkań, co oznacza 38,3 proc. wzrost w stosunku do 2016 r. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, też jest imponująca. Liczba oddanych do użytku mieszkań wyniosła 63 903 lokali, a udział deweloperów jest znaczący w tej puli i wynosi 29 658 tysięcy mieszkań. Rynek deweloperski jest nadal w fazie ożywienia i mimo głosów, że koniec MdM osłabi koniunkturę na rynku, a Mieszkanie Plus zabierze klientów, nic takiego póki co nie ma miejsca.

– Podobnie jak w poprzednich latach, które charakteryzowały się historycznie dobrymi wynikami, tak i w tym roku ostrożnie podchodzimy do wieszczenia kolejnych rekordów, jednak dane GUS nastrajają nas bardzo pozytywnie i z dużą uwagą przyglądamy się kolejnym raportom o stanie branży – mówi Konrad Płochocki, Dyrektor Generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Dobrą sytuację potwierdza również francuski deweloper z ugruntowaną pozycją na rynku polskim, firma Bougues Immobilier Polska.

– Widzimy w naszych biurach sprzedaży, że popyt na mieszkania nie słabnie. Mamy inwestycje, które niemal w połowie wyprzedają się na etapie przedsprzedaży. Z naszych obserwacji wynika, że nadal znaczna część zakupów to transakcje gotówkowe, w II kwartale 2017 stanowiły one 43%. Oznacza to, że mieszkania nadal stanowią preferowaną formę inwestycji kapitału, przez co popyt nie ulega większym wahaniom – mówi Krzysztof Foder, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska.

Jeżeli chodzi o powody tego stanu rzeczy, to z pewnością możemy wymienić wśród nich bardzo dobrą, dającą poczucie bezpieczeństwa sytuację na rynku pracy oraz niskie stopy procentowe, które zachęcają ludzi zarówno do zakupu mieszkań pod inwestycje, jak i zapewniają łatwiejszy dostęp do kredytów hipotecznych.

– Znaczenie będą miały także zmiany wprowadzone przez rząd w programie Mieszkanie dla Młodych, które sprawiły, że już w sierpniu będzie możliwe złożenie wniosku i uzyskanie dopłaty do mieszkania z puli 100 milionów złotych. Dzięki temu kolejne rodziny będą miały możliwość skorzystania ze wsparcia. Popularność programu pokazuje, że Rząd powinien rozważyć jego przedłużenie – dodaje Płochocki.

Wysoka sprzedaż napędzana przez obcokrajowców

Nie ulega wątpliwości, że wysoką sprzedaż mieszkań deweloperzy zawdzięczają w dużej mierze obcokrajowcom. Ukraińcy, Niemcy i Brytyjczycy coraz częściej inwestują w nieruchomości w Polsce. W ubiegłym roku kupili aż 6,4 tys. lokali w największych polskich aglomeracjach. W odniesieniu do województw, prym wiedzie: mazowieckie (blisko 294 tys. mkw. kupionej powierzchni), małopolskie (99,2 tys. mkw.) oraz dolnośląskie (57,2 tys. mkw.). Z wstępnych szacunków wynika, że ten trend będzie się utrzymywał i nowe mieszkania nie będą długo czekały na nabywców. Popyt stymulowany przez zagranicznych nabywców z pewnością będzie miał przełożenie nie tylko na podaż, ale też podejście do potencjalnych klientów.

– Większość deweloperów już od dawna zdaje sobie sprawę, że dużą grupę nabywców stanowią osoby z zagranicy. W związku z tym strony internetowe w języku angielskim czy odpowiednio dostosowane działania marketingowe, stają się powoli standardem. W naszym centralnym Biurze Sprzedaży jest interaktywny ekran, na którym można zobaczyć inwestycje mieszkaniowe w formie 3D. Istnieje możliwość obracania bryłą budynku, sprawdzania ekspozycji mieszkania na światło dzienne i widoku z balkonu. Posługiwanie się obrazami
i intuicyjny interfejs sprawiają, że to narzędzie jest dużo bardziej przyjazne obcokrajowcom, niż tradycyjny folder – dodaje Foder.

Inwestorzy obserwują rynek i dostosowują się do jego wymagań, dzięki czemu rynek deweloperski jest stabilny – nie ma galopujących cen ani zakupów spekulacyjnych. Wszystko wskazuje na to, że ten rok będzie dla branży równie dobry, jak ubiegły.

 

Źródło: Bougues Immobilier Polska

Podobnie jak rok ubiegły, także ten rok przynosi deweloperom rekordowe wyniki

W minionym roku rynek deweloperski notował rekordy, zarówno pod względem prowadzonych inwestycji, wydanych pozwoleń na budowę, jak i ilości sprzedanych mieszkań. Tegoroczne podsumowania statystyczne dostarczają kolejnych rekordowych rezultatów.

Już trzeci rok mieszkania sprzedają się tak dobrze, jak nigdy wcześniej, więc firmy bez wahania wprowadzają do sprzedaży kolejne projekty. Na rynek płynie zaoszczędzona gotówka i pieniądze z wycofywanych lokat bankowych, które przy obecnej inflacji są deficytowe. Niemal połowa wydawanych w Polsce na mieszkania środków trafia do deweloperów. To dowód na to, że firmy zwiększyły zasięg swojego działania, bo jeszcze kilka lat temu deweloperzy mieli tylko jedną trzecią udziału w obrocie na rynku mieszkaniowym.

Dobry początek roku

Wszystko wskazuje na to, że ten rok będzie dla deweloperów jeszcze lepszy niż poprzedni. Rewelacyjne wyniki widać już w pierwszych miesiącach. Dalszy wzrost rynku nowych mieszkań potwierdzają dane Głównego Urzędu Statystycznego, które mówią, że w okresie pierwszych pięciu miesięcy 2017 roku deweloperzy zaczęli budowę prawie 42 tys. mieszkań, o jedną czwartą większej ilości lokali niż w tym samym okresie przed rokiem.

Nieco więcej niż rok temu firmy oddały też w tym okresie mieszkań do użytkowania, prawie 30 tys. Ale najciekawsze dane przynoszą podsumowania dotyczące liczby uzyskanych pozwoleń na budowę. Tu nastąpił ponad 50 proc. skok w porównaniu z 2016 rokiem. Od początku roku do końca maja br. deweloperzy dostali pozwolenia na budowę ponad 58 tys. mieszkań. Oznacza to, że w najbliższym czasie polski rynek mieszkaniowy, nie tylko nie wyhamuje, ale poważnie zwiększy produkcję.

 Nienasycony rynek

 Na koniec marca tego roku w sześciu aglomeracjach, w których deweloperzy budują najwięcej (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź)  w sprzedaży było nieco ponad 50 tys. nowych mieszkań. Z tego w Warszawie w sprzedaży było ponad 19 tys. lokali, obliczają analitycy. Wybór jest spory, ale jeśli spojrzymy na wielkość popytu okaże się podaż wcale nie jest taka duża. Tylko w ciągu trzech pierwszych miesięcy tego roku na sześciu największych rynkach w kraju deweloperzy sprzedali ponad 18,6 tys. mieszkań.

W największych miastach zapotrzebowanie na nowe lokale wciąż rośnie. Szacunkowe obliczenia wskazują, że w aglomeracjach brakuje wciąż co najmniej pół miliona mieszkań. Perspektywa szybkiego spadku popytu przy tak nienasyconym rynku nie jest więc raczej prawdopodobna. Szczególnie przy utrzymywanych na niskim poziomie stopach procentowych, przy których nie opłaca się trzymać pieniędzy w banku.

Potok gotówki

 – Mieszkania na wynajem uznawane są teraz za najlepszą lokatę kapitału. Dlatego zakupy gotówkowe stanowią przeważający typ transakcji na rynku pierwotnym. Większość z kupujących ze środków własnych to osoby nabywające nieruchomości w celach inwestycyjnych. Taką strukturę zakupów możemy obserwować w naszych inwestycjach Dzielna 64 i Studio Centrum, które prowadzimy w centrum Warszawy – mówi Tomasz Sadłocha z firmy Ochnik Development.

Zaznacza, że lokalizacja projektów i dostępna w nich oferta przyciąga inwestorów. – Specjalnie dla tej grupy przygotowana została oferta Studia Centrum, gdzie dostępne są mikro-lokale o metrażu od 18 mkw. w cenie od 180 tys. zł. Choć muszę przyznać, że w budynku przy Dzielnej 64 część apartamentów także kupowana jest inwestycyjnie. Na brak chętnych nie możemy narzekać, bo w obu inwestycjach sprzedało się już większość mieszkań, a ich budowa ruszyła dopiero jesienią zeszłego roku – informuje Tomasz Sadłocha.

W 2016 roku gotówkowe wydatki na zakup nowych mieszkań w siedmiu największych miastach kraju przekroczyły 14,2 mld zł. To najlepszy wynik w całej historii polskiego rynku deweloperskiego. Dla porównania pięć lat temu do firm deweloperskich trafiło 6,1 mld zł.

Prawie 70 proc. transakcji bez kredytu   

Najprawdopodobniej więc w drugiej połowie roku padną kolejne rekordy sprzedażowe na rynku deweloperskim, bo apetyt na mieszkania nie słabnie. Potwierdza to choćby 10 proc. wzrost wartości udzielonych kredytów w maju tego roku w porównaniu do wyniku ubiegłorocznego.

Większość nowych mieszkań kupowana jest jednak bez kredytu. W 2016 roku takie zakupy stanowiły 60 proc. wszystkich transakcji na rynku pierwotnym. Za gotówkę kupowane były dwa z trzech nowych mieszkań. Prognozy wskazują, że w tym roku udział transakcji gotówkowych będzie jeszcze większy.

Widać to po wynikach osiągniętych na początku roku. W pierwszym kwartale na zakup mieszkań od deweloperów nabywcy wydali z oszczędności 4,4 mld zł. Lepszy o zaledwie  100 mln zł był w dotychczasowej historii rynku tylko ostatni kwartał ubiegłego roku. Szacunkowe dane NBP wskazują, że tym razem zakupy gotówkowe stanowiły już 67 proc. zawartych transakcji.

Zakupy pakietowe

Ogromnemu ożywieniu na rynku nieruchomości sprzyja obniżające się bezrobocie, systematycznie rosnące zarobki Polaków oraz coraz większe zainteresowanie inwestorów dochodami z najmu mieszkań. Ponadto rekordowo niskie stopy procentowe zachęcają do zaciągania tanich kredytów hipotecznych.

Należy zaznaczyć, że na naszym rynku mieszkaniowym zakupy zaczynają robić również międzynarodowe fundusze  inwestycyjne. Kupują od deweloperów duże pakiety mieszkań, albo całe inwestycje, nawet takie, które jeszcze nie są zrealizowane. Inwestują w projekty zlokalizowane w centralnych obszarach miast, przede wszystkim w Warszawie i Krakowie.

 

Autor: Ochnik Development

Rok 2016 na rynku nieruchomości zapowiadał się bardzo dobrze – zwłaszcza w kontekście wyników z r. 2015. W najnowszych danych GUS odnotowano jednak wyraźny spadek nowych inwestycji deweloperów. Wszystko wskazuje na to, że czas rekordów na rynku pierwotnym powoli mija, ale do kryzysu i załamania wciąż nam jednak daleko. W mieszkaniówce zanosi się na stabilizację i czerpanie zysków z inwestycji, które udało się zrealizować do tej pory.

 Chętnych na nowe mieszkania we Wrocławiu na razie nie brakuje, ale…

 Według najnowszych danych GUS-u od stycznia do maja br. liczba rozpoczętych budów po raz pierwszy od dawna spadła. Jeszcze w kwietniu deweloperzy ruszyli z budową 10 888 nowych lokali, bijąc rekord z kwietnia 2012 r. Ale w maju odnotowano wynik słabszy o ponad połowę – „tylko” 5332 nowe inwestycje. Względem analogicznego okresu z 2015 r. (styczeń-maj) rezultat jest co prawda słabszy tylko o 1%, ale różnica między porównywanymi miesiącami wydaje się niepokojąca. Podobną tendencję potwierdzają dane regionalne dla Dolnego Śląska, gdzie w ciągu pierwszych czterech miesięcy liczba nowych budów spadła o ok. 16%. Wśród przedstawicieli branży pojawiają się więc pytania, czy zwiastuje to koniec dobrej passy, czy też jest to chwilowy epizod? – Będziemy mieli powody do niepokoju dopiero wtedy, gdy ten trend się utrzyma. W przyszłości brak nowych inwestycji będzie oznaczał bowiem deficyt mieszkań na rynku pierwotnym. To z kolei może wpłynąć na ceny lokali, które od pewnego czasu utrzymują się na korzystnym dla kupującego poziomie. Ale ta perspektywa może stać się problemem dopiero za 2 lata – mówi Michał Trejgis z Budotex.

 W chwili obecnej atrakcyjnych lokali w ofertach wrocławskich deweloperów nie brakuje. Najszybciej nadal znikają mieszkania dwu- i trzypokojowe, których powierzchnia nie przekracza 50-60 mkw. Deweloperzy będą jednak ostrożniej podchodzić do nowych inwestycji, przygotowując się na to, że pozytywne wyniki sprzedaży mogą wkrótce rozczarować. O tym, że branża patrzy jednak w przyszłość z optymizmem, świadczyć może chociażby 8-procentowy wzrost uzyskanych przez inwestorów pozwoleń na budowę (styczeń-maj 2016). Na Dolnym Śląsku wyniósł on w ciągu pierwszych czterech miesięcy br. jeszcze więcej, bo aż 40%.

Mieszkań coraz więcej i mamy w czym wybierać

Na tle wszystkich wskaźników najlepiej prezentują się na pewno dane dot. liczby lokali oddanych do użytku. Jak podaje w najnowszych danych GUS, deweloperzy w ciągu pięciu miesięcy 2016 r. oddali do użytkowania prawie 29 tysięcy mieszkań, czyli o 51,5% więcej niż w analogicznym okresie 2015 r., kiedy notowano spadek o 11,1%. – Musimy zauważyć, że jest to efekt nadwyżki wypracowanej w poprzednich latach. Wszyscy pamiętamy, jak udane były dla branży lata 2014/2015. Nabywcy mieszkań, których budowa wówczas się rozpoczęła, dziś dostają do nich klucze. Sporo inwestycji jest jeszcze w toku, dlatego najbliższe dwa lata będą w stanie zabezpieczyć byt deweloperów, co ustabilizuje rynek – podkreśla Trejgis z Budotex.

Wydaje się, że mieszkańcy Dolnego Śląska na ofertę deweloperów narzekać nie powinni. O ile bowiem w 2015 roku (styczeń-kwiecień) inwestorzy oddali 1538 mieszkań, to w tym roku w analogicznym okresie było ich aż 3560. Z kolei dane do maja, uwzględniające wszystkie formy budownictwa, pokazują wzrost na poziomie 44%, co jest najlepszym wynikiem w kraju. Mieszkań wciąż zatem u nas przybywa.

Boom na rynku mieszkaniowym potrwa do 2017 r. – co dalej?

W drugiej połowie br. trzeba będzie zmierzyć się z nowymi wyzwaniami. Najbardziej znaczącą zmianą jest koniec programu MdM, który w ciągu ostatnich dwóch lat był motorem napędowym dla inwestorów. – Szacuje się, że  najdalej za miesiąc braknie funduszy na 2017 r., a pierwsza pula środków w MDM na rok 2018 zostanie uwolniona dopiero w styczniu. Wtedy będziemy mieć do czynienia z zauważalną poprawą koniunktury na rynku. Brak rządowych dopłat do kredytów MdM na pewno odbije się na liczbie inwestycji. W najtrudniejszej sytuacji znajdą się deweloperzy, którzy podporządkowali swoją ofertę tylko programowi. Trzeba będzie po prostu dostosować się do nowych warunków rynkowych i ewentualnie zwolnić tempo – mówi Michał Trejgis z Budotex. Niekorzystnie na rynek może wpłynąć również sytuacja na rynku kredytów hipotecznych. Niskie stopy procentowe sprawiały, że kredyty były bardziej dostępne, a to dodatkowo nakręcało rynek. Wprowadzenie m.in. podatku bankowego, sprawiło, że koszt zakupu mieszkania na kredyt staje się jednak z miesiąca na miesiąc coraz większy. Osobną kwestią jest też wysokość wkładu własnego – a ten sięga 15% i w 2017 r. wyniesie 20%. W tym kontekście, nie powinno nas dziwić to, że w pierwszym kwartale 2016 r. udzielono o 4,5% więcej kredytów mieszkaniowych niż rok wcześniej. Był to efekt funkcjonującego jeszcze programu MdM i zawierania umów na ubiegłorocznych warunkach wkładu własnego. W przyszłym roku o kredyt może być już jednak trudniej.

 

 

Eksperci

Cyberatak na niemieckich polityków: profesjonalni przestępcy czy obce służby?

Na podstawie informacji dostępnych w Internecie można stwierdzić, że przynajmniej od 5 grudnia były ...

Gołębia podwyżka: tak, jak chcieliśmy, choć może jednak nie

Za nami kolejne posiedzenie FOMC, z którego każdy wyciąga takie wnioski, jakie mu bardziej pasują. G...

Idą smutne święta… dla inwestorów

Jak na razie nie zanosi się, aby w te święta na inwestorów czekały prezenty. Globalna karuzela rozte...

Prognozy na 2019 rok – w gospodarce osłabienie, nerwowo na rynkach

Rok 2019 bez wątpienia będzie okresem globalnego spowolnienia wzrostu gospodarczego. Nie powinno ono...

Inwestorzy widzą tylko to, co chcą zobaczyć

Wygląda na to, że przed obawami o globalne spowolnienie rynki finansowe mogą uratować... skutki obaw...

AKTUALNOŚCI

Dodatkowy miliard w ZUS tylko ze składki zdrowotnej

Przelewy przedsiębiorców do ZUS w 2019 będę wyższe niż te zeszłoroczne. Ten standardowy wyniesie 131...

Rekordowa sprzedaż obligacji skarbowych

12,7 mld złotych – za taką kwotę Polacy kupili w 2018 roku detaliczne obligacje skarbowe. To rekord....

Złe wieści, to dobre wieści – edycje chińska i brytyjska

We wtorek handel w Azji dla odmiany przynosi falę pozytywnego nastawienia, gdyż władze Chin wiedzą, ...

Inflacja hamuje zgodnie z planem

W grudniu inflacja wyniosła 1,1 proc., to wynik zgodny z oczekiwaniami ekonomistów i jednocześnie na...

Jak polscy przedsiębiorcy mogą złagodzić skutki otwierania się niemieckiego rynku pracy?

Exodusu nie będzie, ale Polska stanie się dla Ukraińców krajem tranzytowym do Niemiec. Wielu przedsi...