poniedziałek, Lipiec 23, 2018
Facebook
Home Tagi Wpis otagowany "rynek mieszkań na wynajem"

rynek mieszkań na wynajem

Mimo solidnego wzrostu cen mieszkań, inwestycja w lokal na wynajem nadal wygląda atrakcyjnie, gdyż stawki najmu w ostatnim roku także poszły w górę. Średnia rentowność najmu netto dla największych miast w Polsce wynosi obecnie 5,35 proc. w skali roku.

Z kwartału na kwartał Polacy kupują coraz więcej mieszkań na wynajem. Szukają w tym alternatywy do lokowania swoich pieniędzy, które na bankowych depozytach nie mnożą się dostatecznie szybko. Kilka razy więcej niż na lokatach zarobić można na wynajmie mieszkania w każdym z badanych przez Domiporta.pl oraz Home Brokera miast. Skuszeni wysokim potencjałem zysku inwestorzy biorą na barki ryzyko związane z tym biznesem.

Rynkowe dane (regularnie raportuje to Narodowy Bank Polski) bezwzględnie pokazują, że wiele dostępnych depozytów nie pokrywa nawet inflacji. Przeciętne oprocentowanie depozytu o czasie zapadalności od 6 do 12 mies. włącznie to zaledwie 1,7 proc., co po odliczeniu podatku od zysków kapitałowych zostawia mniej niż 1,4 proc. zysku w ciągu roku. Nie dziwi poszukiwanie innych rozwiązań – takich, które uchronią pieniądze przed zjadającą je inflacją i pozwolą im choć trochę się rozmnożyć.

 

Na najmie można sporo zarobić…

Nic dziwnego, że mieszkania na wynajem przyciągają inwestorów, przeciętna oczekiwana rentowność takiej inwestycji to obecnie 5,35 proc., i to netto – po uwzględnieniu podatku, czynszów i przy założeniu, że przez 1,5 miesiąca w roku mieszkanie stoi puste w oczekiwaniu na najemców i tylko generuje koszty.

Wśród analizowanych przez Home Brokera miast zdecydowanie najwyższą oczekiwaną rentownością najmu wyróżnia się Gdańsk. Według aktualnych danych można tam zarobić ponad 6,8 proc. netto w ciągu roku, co oznacza, że zakup mieszkania zwraca się po mniej niż 15 latach. W Katowicach i Warszawie rentowność wynosi ponad 5,6 proc., czyli znacznie mniej. Trzeba jednak pamiętać, że rynek Gdański jest wyjątkowy, gdyż stawki w lokalizacjach blisko morza są ponadprzeciętnie wysokie, a w tych okolicach jest dużo mieszkań na wynajem, gdyż to okolica w dużej mierze nastawiona na przyjezdnych.

Nieźle (więcej niż 5 proc. netto w skali roku) na mieszkaniu na wynajem zarobić można też w Łodzi, Wrocławiu, Zielonej Górze, Lublinie i Bydgoszczy. Z miast branych pod uwagę przy badaniu Home Brokera i Domiporta.pl najmniej zarobić pozwalają Poznań, Szczecin i Białystok – około 4,7 proc. w skali roku. Warto jednak zaznaczyć, że owo „najmniej” to i tak ponad trzy razy więcej niż na przeciętnych lokatach bankowych.

Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach w czerwcu 2018 roku

Miasto Mediana ceny
zakupu mkw.
mieszkania
Mediana stawki
najmu (za mkw.)
pomniejszona o 5%
Rentowność
najmu netto
Białystok 4 764 zł 28,20 zł 4,68%
Bydgoszcz 4 860 zł 30,71 zł 5,08%
Gdańsk 6 353 zł 51,30 zł 6,81%
Katowice 5 146 zł 36,29 zł 5,61%
Kielce 4 425 zł 27,84 zł 4,96%
Kraków 6 462 zł 40,19 zł 4,86%
Lublin 4 884 zł 32,98 zł 5,26%
Łódź 4 456 zł 30,36 zł 5,47%
Poznań 5 697 zł 34,18 zł 4,71%
Rzeszów 4 968 zł 30,08 zł 4,85%
Szczecin 5 182 zł 31,54 zł 4,69%
Warszawa 7 821 zł 54,54 zł 5,63%
Wrocław 6 009 zł 40,85 zł 5,33%
Zielona Góra 3 769 zł 25,63 zł 5,26%

Źródło: ceny transakcyjne Home Broker i Open Finance z maja 2018 r.;
oferty najmu z serwisu Domiporta.pl z czerwca 2018 r. obniżone o 5 proc

 

… ale trzeba byś świadomym ryzyka

Trzeba jednak pamiętać, że mieszkanie na wynajem to nie to samo co zakup obligacji skarbowych lub założenie w banku lokaty. Umieszczając pieniądze na depozycie z góry wiemy kiedy i ile odzyskamy, a w razie niepowodzenia zabezpiecza nas Bankowy Fundusz Gwarancyjny. Tymczasem w przypadku zakupu mieszkania na wynajem gwarancji nie ma żadnych.

Po pierwsze: nie wiadomo, ile zarobimy. Rentowność zależeć będzie nie tylko od ceny zakupu i stawki najmu, ale i tego, ile trzeba będzie zainwestować w remont i/lub doposażenie mieszkania. Po drugie: nie wiadomo, kiedy uda się znaleźć najemcę, a każdy miesiąc oczekiwania na niego to zerowy przychód, a czynsz płacić trzeba. Po trzecie: należy też pamiętać, że na rynku zdarzają się nieuczciwi ludzie i choć ryzyko to można zminimalizować, to zdarza się, że najemca po podpisaniu umowy nie zamierza płacić czynszu, a polskie prawo bardziej chroni lokatora niż właściciela nieruchomości. Problemem mogą też być nieoczekiwane remonty czy wręcz dewastacja lokalu. Z tym wszystkim należy się liczyć analizując opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem i ryzyko z tym związane.

Mieszkania są coraz droższe, ich najem też

W ciągu ostatnich 12 miesięcy średnia cena transakcyjna zakupu metra kwadratowego mieszkania w największych polskich miastach wzrosła o 8,5 proc. Dwucyfrowe wzrosty cen zanotowaliśmy w Białymstoku, Bydgoszczy, Gdańsku, Katowicach i Szczecinie, a w Warszawie jest drożej o 9,4 proc. Dla osób zainteresowanych zakupem mieszkania na wynajem są to oczywiście złe wiadomości, bo oznaczają większy wydatek.

Ale trzeba pamiętać o tym, że ten bilans ma dwie strony i po drugiej są stawki najmu. – Choć w krótkim okresie w niektórych miastach cena za metr kwadratowy mieszkania na wynajem nieznacznie spadła, to patrząc na to z perspektywy roku, obserwujemy wyraźne wzrosty – mówi Bartłomiej Baranowski z Domiporta.pl. – Stawki najmu charakteryzują się sezonową zmiennością, np. spadają przed wakacjami, a rosną gdy rozpoczyna się rok akademicki – dodaje Baranowski.

Z danych Domiporta.pl wynika, że w ciągu roku najbardziej stawki najmu wzrosły w Tychach i Zielonej Górze (o ponad 15 proc.). W Gdańsku zmiana wyniosła ponad 13 proc., a w Warszawie prawie 8 proc. Inaczej sytuacja wygląda we Wrocławiu, gdzie mediana ceny najmu wynosi obecnie 40,85 zł za mkw., podczas gdy rok temu było to 39,90 zł, co oznacza wzrost o zaledwie 2 proc.

– Wpływ na wzrost cen stawek najmu ma z pewnością dynamiczny rozwój wielu miast, co przyciąga mieszkańców z mniejszych miejscowości, czy wręcz całego województwa. W przypadku Trójmiasta krótkoterminowo na stawki najmu duży wpływ na zbliżający się sezon wakacyjny. – zauważa Bartłomiej Baranowski z Domiporta.pl.

Jak liczona jest rentowność najmu?
Oczekiwana rentowność z inwestycji w mieszkanie na wynajem liczona jest na podstawie cen transakcyjnych mieszkań (z transakcji dokonanych przez klientów Home Broker i Open Finance) oraz ofert na wynajem zamieszczonych na stronach portalu Domiporta.pl. Stawki ofertowe najmu zostały do obliczeń obniżone o 5 proc. W analizie uwzględnianych jest 15 miast: Białystok, Bydgoszcz, Gdańsk, Katowice, Kielce, Kraków, Lublin, Łódź, Poznań, Rzeszów, Szczecin, Tychy, Warszawa, Wrocław i Zielona Góra.

Pod uwagę bierzemy medianę, która urealnia dane zmniejszając wagę ofert znacząco odstających od przeciętnych. Rentowność netto uwzględnia 10,5-miesięczny okres wynajmu mieszkania oraz czynsz dla administracji płacony przez właściciela lokalu (4-7 zł za metr kwadratowy mieszkania miesięcznie), a także podatek ryczałtowy od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc.

Autorzy:

Marcin Krasoń, Home Broker,
Bartłomiej Baranowski, Domiporta.pl,

Eksperci

Ludwiczak: Majowe spowolnienie na rynku mieszkaniowym

Odczyty makroekonomiczne za maj 2018 r. można by uznać za bardzo dobre, gdyby nie spowolnienie na ry...

Przasnyski: Stopy procentowe niskie, ale kredyty drożeją

Rada Polityki Pieniężnej od ponad trzech lat utrzymuje stopy procentowe na rekordowo niskim poziomie...

Sawicki: Nowy tydzień, nowe szanse

Ubiegły tydzień inwestorzy zaczynali we wręcz szampańskich nastrojach, ale kończyli go w minorowych....

Lipka: Znów fatalne wieści dla frankowiczów

Za szwajcarską walutę trzeba płacić już ok. 3,70 zł, to ponad 20 gr więcej niż jeszcze miesiąc temu....

Bugaj: Pogarszające się inwestycyjne warunki

Po względnie stabilnym kwietniu drugi tydzień maja przyniósł dość zaskakującą poprawę koniunktury, k...

AKTUALNOŚCI

Czy rośnie skala wyłudzeń i nadużyć w sektorze finansowym?

W 2017 roku ataki hakerskie dotknęły połowy polskich instytucji finansowych, przynosząc wielomiliono...

Nowy podatek solidarnościowy dla najbogatszych oraz nowe obciążenie ZUS – co to oznacza w prakt

Na stronie internetowej Rządowego Centrum Legislacji opublikowano projekt ustawy wprowadzającej nową...

Letnie ożywienie w przemyśle i budownictwie

Czerwiec przyniósł wyraźnie wyższą dynamikę produkcji przemysłowej i budowlano-montażowej, potwierdz...

Na „Dostępność+” rząd przeznaczy 23,2 mld zł

Rada Ministrów przyjęła uchwałę w sprawie ustanowienia rządowego programu „Dostępność+” dla osób nie...

5 lipca Sejm przyjął ustawę o inwestycjach mieszkaniowych

Przedstawiony 15 marca bieżącego roku pierwszy projekt specustawy mieszkaniowej, wprowadzający rewol...