wtorek, Styczeń 22, 2019
Facebook
Home Tagi Wpis otagowany "rynek deweloperski"

rynek deweloperski

W Sylwestra deweloperzy i właściciele nieruchomości mieli powody do świętowania. Jak wynika z danych serwisu nieruchomości – Otodom, ceny mieszkań w 2018 rosły we wszystkich największych miastach. Zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym jest nawet o 15% drożej niż jeszcze w styczniu 2018. 

Rynek pierwotny: +15% w Szczecinie

W 2018 roku deweloperzy nie tylko sprzedali rekordową liczbę mieszkań, ale i mogli zażądać za nie większych niż przed rokiem kwot. Najmniejsza podwyżka miała miejsce w jednym z droższych miast – Krakowie. W listopadzie średnia cena za metr kwadratowy nowego mieszkania wyniosła tam 7626 zł, o 5% więcej niż w styczniu. Poznań i Wrocław stał się od stycznia droższy o 10%, a rekordy padły w Gdańsku (14%) i Szczecinie (15%).

Jeszcze w styczniu stolica województwa zachodniopomorskiego była najtańszym miastem w tym zestawieniu, dziś ceny na rynku pierwotnym w Szczecinie są wyższe niż w Lublinie, Łodzi i Katowicachi wkrótce przebić mogą barierę 6000 zł za metr kwadratowy – zauważa Michał Szczudlak, analityk Otodom.

Nowe mieszkania najdroższe są wciąż w Warszawie, a od stycznia ich ceny ofertowe wzrosły o 8%. Dziś średnia cena w stolicy to prawie 8400 zł.

Zobacz też:

Nowe biura mają wzięcie – rośnie podaż powierzchni biurowych

Rynek wtórny: +15% w Katowicach

Dane Otodom wskazują, że na rynku wtórnym rok 2018 przyniósł jeszcze większe wzrosty. Siedmioprocentowa podwyżka okazała się najmniej spektakularna i dotknęła Lublin, Poznań i Szczecin. Dwucyfrowe wyniki zanotowały Kraków, Łódź i Gdańsk, a rekord padł w Katowicach, gdzie metr kwadratowy mieszkania podrożał o 15% – z prawie 4600 zł w styczniu do niemal 5300 zł w listopadzie. Mimo znacznej podwyżki, stolica województwa śląskiego wciąż należy do najtańszych dużych miast – taniej jest tylko w Łodzi i Szczecinie.

Kawalerki nawet o 31% w górę

Interesująco wygląda także zestawienie średnich cen najtańszych mieszkań – kawalerek. W tej kategorii rekord padł w Gdańsku, gdzie jednopokojowe mieszkanie kosztuje aż o 31% więcej niż jeszcze w styczniu. Stolica województwa pomorskiego stała się tym samym jeszcze droższa od Warszawy, a średnie ceny kawalerek zbliżają się w niej do astronomicznego pułapu 400 000 zł.

Co ciekawe, w jednym mieście ceny ofertowe kawalerek są dziś niższe niż na początku roku. Mowa o Poznaniu, gdzie ceny spadły o 3%.

Więcej niż na lokacie

Powyższe dane wskazują, że majątek zainwestowany w zakup mieszkania w styczniu 2018, jeszcze przed końcem roku zwiększył wartość o kilka, kilkanaście, a nawet ponad trzydzieści procent. W najlepszej sytuacji są osoby, które zakupiły mieszkania na wynajem. Podsumowując rok mogą podliczyć nie tylko zainkasowany od lokatorów czynsz, ale i wzrost wartości mieszkań. Pamiętać należy jednak, że na realne pieniądze przełoży się on dopiero w momencie sprzedaży mieszkania.

Mat. prasowy OtoDom

Najostrożniejsi inwestorzy wstrzymują się z zakupami nowych mieszkań. Sugeruje to znaczny spadek zakupów gotówkowych lokali. Wciąż jednak transakcje stricte gotówkowe odpowiadają za 53% pieniędzy trafiających na konta deweloperów.

3,3 miliardów złotych wydali Polacy na zakup nowych mieszkań w zaledwie 7 polskich miastach – wynika z najnowszych szacunków zaprezentowanych przez Narodowy Bank Polski w raporcie za 2 kwartał 2018 roku. To o prawie 1,2 miliarda złotych mniej niż kwartał wcześniej i o pół miliarda mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem.

Gotówki coraz mniej

Pomimo spadków zakupy stricte gotówkowe stanowią wciąż większość (53%) pieniędzy trafiających do biur sprzedaży deweloperów – wynika z najnowszych szacunków zaprezentowanych przez bank centralny. Odsetek ten wzrósłby do 65%, gdyby uwzględnić też obecną na rynku gotówkę, którą Polacy wykorzystują jako wkład własny przy zaciąganiu kredytów mieszkaniowych (NBP szacuje, że przeciętny kredytobiorca ma 25% wkładu). Jakby nie liczyć, to w obu ujęciach mamy do czynienia ze spadkiem udziału gotówki w sprzedaży nowych mieszkań.

W pierwszym kwartale 2018 roku transakcje, w których w ogóle nie występowały kredyty, odpowiadały za 62% pieniędzy trafiających do biur sprzedaży deweloperów. Rekordowy wynik z ostatniego kwartału 2017 roku sugerował natomiast 66-proc. udział transakcji stricte gotówkowych. A jak sytuacja wyglądała w 2 kwartale 2017 roku? Transakcje bez udziału kredytu miały 58-proc. udział w rynku – o 5 pkt. proc. więcej niż dziś.

Bogatsi wolą gotówkę

W uproszczeniu najnowsze dane można zinterpretować tak – ponad połowa mieszkań deweloperskich w największych miastach została kupiona za gotówkę. W praktyce odsetek ten może być niższy. Powód? Najdroższe apartamenty i rezydencje z reguły są kupowane bez udziału kredytu. W efekcie wystarczy zakup kilku drogich apartamentów za gotówkę, aby zrównoważyć nawet kilkadziesiąt transakcji mniejszymi lokalami kupionymi z pomocą bankowego długu.

Z drugiej strony można podnieść argument, że wielu inwestorów posiadających gotówkę chce dziś kupić tanie mieszkania na wynajem. Pamiętajmy jednak, że w takim przypadku rachunek ekonomiczny sugeruje, żeby – nawet jeśli kogoś stać na zakup za gotówkę – rozważyć zaciągnięcie kredytu. Pozwala to ograniczyć wysokość płaconego podatku dochodowego oraz korzystać z dźwigni finansowej maksymalizując ROE, czyli rentowność zainwestowanego kapitału.

Jak tani kredyt hipoteczny pomaga zarobić więcej na wynajmie?

Spójrzmy na dość uproszczony przykład. Załóżmy, że inwestor może za 450 tysięcy złotych w gotówce kupić i wykończyć mieszkanie, z którego wynajmu czerpać będzie 2,5 tysiąca czystego czynszu (dla uproszczenia opłaty administracyjne i rachunki pomijamy). Dla kolejnego uproszczenia załóżmy, że lokal będzie wynajęty przez cały roku, a przychody z tego tytułu zostaną opodatkowane ryczałtem (8,5%), inwestor może liczyć na roczny zysk po opodatkowaniu na poziomie prawie 27,5 tys. zł, co oznacza rentowność netto na poziomie 6,1%.

Załóżmy teraz, że inwestor za te same pieniądze kupi nie jedno, ale trzy takie mieszkania zaciągając kredyt na 30 lat z oprocentowaniem na poziomie 3,5% w skali roku. W pierwszym roku jego zysk może wynieść aż 51,5 tys. zł, co w odniesieniu do zainwestowanego kapitału własnego (ROE) oznacza rentowność na poziomie aż 11,4%. Tak wysoki wynik jest możliwy do zrealizowania w związku z wykorzystaniem taniego kredytu oraz opodatkowaniem zysków z wynajmu 19-proc. stawką od dochodu. Ryczałt zastosowany w pierwszym przypadku po prostu byłby tu nieopłacalny, bo inwestor może zaliczyć w koszty nie tylko inflację, ale też ponad 31 tysięcy złotych odsetek od zaciągniętego kredytu hipotecznego.

Należy jednak pamiętać, że choć dziś takie działanie może być kuszące, to podniesienie kosztu kredytu (konsekwencja wzrostu poziomu stóp procentowych), automatycznie obniża rentowność takiej inwestycji, a nawet może doprowadzić do sporych strat.

Inwestorzy w odwrocie

Dotychczas malejąca sprzedaż mieszkań (w III kwartale firma doradcza REAS oszacowała spadek na 19% r/r) przy dynamicznym wzroście popytu na kredyty hipoteczne (we wrześniu o prawie 24% r/r wg danych BIK) sugerowały, że z decyzją o zakupie mieszkań wstrzymują się inwestorzy. Najnowsze dane NBP zdają się potwierdzać tę teorię. To właśnie niższy popyt zgłaszany przez inwestorów kupujących mieszkania za gotówkę – np. jako alternatywę rachitycznie oprocentowanych lokat – stać może dziś za spadkiem udziału transakcji stricte gotówkowych.

… pomimo rosnących stawek za wynajem

Powód? Najbardziej zachowawczy inwestorzy boją się kupić mieszkanie za które przepłacą. Wbrew pozorom wciąż bowiem nie maleją rentowności wynajmu mieszkań. Wydawało się to naturalną konsekwencją dynamicznie rosnących cen zakupu. Jak jednak wynika z najnowszych danych prezentowanych w raporcie Amron – Sarfin w niektórych miastach wojewódzkich stawki za wynajem mieszkań wzrosły w ciągu ostatnich 12 miesięcy nawet o kilkanaście procent. To znaczy, że czynsze nie rosną wcale wolniej niż ceny mieszkań. Rentowności wynajmu pozostają więc wciąż na bardzo atrakcyjnych poziomach – przeciętnie 3-4 razy wyższych niż zyskowność przeciętnej rocznej lokaty (obecnie około 1,4% po opodatkowaniu).

Bartosz Turek, analityk Open Finance

Majowe dane GUS-u na temat liczby rozpoczętych mieszkań wskazują, że branża deweloperska nadal optymistycznie patrzy w przyszłość. Bieżący rok prawdopodobnie będzie bardzo dobry dla deweloperów mieszkaniowych. Prosperity na rynku deweloperskim trwa już od trzech lat. Warto zadać sobie pytanie, jakie czynniki faktycznie odpowiadają za rekordowe wyniki sprzedaży nowych mieszkań.

Obecny boom mieszkaniowy nie jest mocno wspomagany kredytami

Rynek deweloperski, który obecnie przeżywa okres bardzo dobrej koniunktury, nadal jest mocno skoncentrowany w największych miastach. Według danych portalu RynekPierwotny.pl, sześć krajowych metropolii (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań i Trójmiasto) skupia ponad 70% oferty nowych lokali i domów. Ze względu na bardzo dużą koncentrację rynku pierwotnego, najczęściej analizuje się dane z sześciu – siedmiu krajowych metropolii. Właśnie taki sposób analizy wybrał Narodowy Bank Polski. W czerwcowym raporcie tej instytucji o stabilności systemu finansowego, znajdziemy bardzo ciekawe dane, które umożliwiają prześledzenie cyklu koniunkturalnego na rynku deweloperskim (patrz poniższy wykres).

Po odpowiednim przekształceniu informacji podawanych przez NBP można sprawdzić, jak od 2007 r. do 2016 r. na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk i Gdynia), prezentowała się aktywność deweloperów i wartość kredytów finansujących mieszkania.

Na poniższym wykresie nietrudno zauważyć zmiany koniunktury rynku pierwotnego z największych miast. Mowa o:

  • boomie mieszkaniowym z lat 2007 – 2008
  • załamaniu rynku w 2009 r.
  • późniejszej poprawie związanej m.in. z działalnością programu Rodzina na Swoim
  • trwającym obecnie boomie mieszkaniowym (od 2014 r.)

Na uwagę zasługują też informacje o wartości kredytów finansujących mieszkania (na siedmiu największych rynkach). Te dane wskazują, że pierwszy boom mieszkaniowy był mocno stymulowany przez sprzedaż kredytów hipotecznych. Podobne zjawisko nie dotyczy drugiego (tzn. trwającego obecnie) boomu mieszkaniowego. Bardzo wyraźnemu wzrostowi liczby mieszkań sprzedanych przez deweloperów na siedmiu największych rynkach (2013 r. – 36 tys., 2016 r. – 62 tys.), nie towarzyszyła adekwatna zmiana wartości nowych kredytów mieszkaniowych – tłumaczy Andrzej Prajsnar, analityk portalu RynekPierwotny.pl. Ta wyjątkowa sytuacja, wskazuje na dużą rolę zakupów gotówkowych w metropoliach.

Niskie oprocentowanie lokat to przyczyna świetnej sprzedaży lokali …

Skromny wzrost wartości kredytów finansujących mieszkania z siedmiu największych rynków (2013 r. – 9,7 mld zł, 2016 r. – 10,5 mld zł) może wydawać się dość zaskakujący, bo w ostatnich latach mocno spadł koszt „hipotek”. Dane Narodowego Banku Polskiego wskazują, że w IV kw. 2012 roku Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania nowych kredytów mieszkaniowych wynosiła 7,2%. Cztery lata później analogiczna stawka oscylowała na poziomie 4,6%. Nabywcom mieszkań pomagały też rządowe dopłaty z programu Mieszkanie dla Młodych.

Pewien wpływ na wyniki deweloperów miał też wzrost wynagrodzeń równoważący podwyżki cen metrażu. Pod koniec 2012 r. za przeciętne wynagrodzenie netto w sektorze przedsiębiorstw można było kupić 0,53 mkw. nowego mieszkania z sześciu metropolii (patrz poniższa tabela). Analogiczny wynik dla IV kw. 2016 r. był nieco większy (0,55 mkw.).

Wydaje się, że głównej przyczyny sukcesu deweloperów, trzeba jednak szukać na rynku depozytów. Pod koniec 2012 r. średnie oprocentowanie nowej lokaty dla gospodarstw domowych wynosiło 4,5%. Cztery lata później, analogiczna stawka oscylowała na poziomie 1,6%. Wg eksperta portalu RynekPierwotny.pl równocześnie mieliśmy do czynienia ze spadkiem inflacji. Większość oszczędzających nie bierze jednak pod uwagę czynnika inflacyjnego i analizuje tylko nominalne oprocentowanie depozytów, które przedstawia się coraz gorzej.

Drastyczny spadek oprocentowania lokat, przesunął część oszczędności na rynek mieszkaniowy. Świadczą o tym m.in. informacje na temat wartości depozytów terminowych gospodarstw domowych. Deweloperzy muszą zdawać sobie sprawę, że po pierwszych podwyżkach stóp procentowych NBP (spodziewanych w 2018 r.), zmniejszy się motywacja do inwestowania w nowe lokale mieszkalne i równocześnie wzrośnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych.

 

Źródło: RynekPierwotny.pl

Jak wynika z najnowszych danych GUS, deweloperzy nie zwalniają tempa i budują coraz więcej. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w maju, wzrosła rok do roku o 56,2%. Nadal wysoki procent sprzedaży stanowią transakcje gotówkowe. Popyt jest w dużej mierze napędzany przez obcokrajowców.

Od początku roku wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym na budowę 106 841 mieszkań, co oznacza 38,3 proc. wzrost w stosunku do 2016 r. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, też jest imponująca. Liczba oddanych do użytku mieszkań wyniosła 63 903 lokali, a udział deweloperów jest znaczący w tej puli i wynosi 29 658 tysięcy mieszkań. Rynek deweloperski jest nadal w fazie ożywienia i mimo głosów, że koniec MdM osłabi koniunkturę na rynku, a Mieszkanie Plus zabierze klientów, nic takiego póki co nie ma miejsca.

– Podobnie jak w poprzednich latach, które charakteryzowały się historycznie dobrymi wynikami, tak i w tym roku ostrożnie podchodzimy do wieszczenia kolejnych rekordów, jednak dane GUS nastrajają nas bardzo pozytywnie i z dużą uwagą przyglądamy się kolejnym raportom o stanie branży – mówi Konrad Płochocki, Dyrektor Generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Dobrą sytuację potwierdza również francuski deweloper z ugruntowaną pozycją na rynku polskim, firma Bougues Immobilier Polska.

– Widzimy w naszych biurach sprzedaży, że popyt na mieszkania nie słabnie. Mamy inwestycje, które niemal w połowie wyprzedają się na etapie przedsprzedaży. Z naszych obserwacji wynika, że nadal znaczna część zakupów to transakcje gotówkowe, w II kwartale 2017 stanowiły one 43%. Oznacza to, że mieszkania nadal stanowią preferowaną formę inwestycji kapitału, przez co popyt nie ulega większym wahaniom – mówi Krzysztof Foder, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska.

Jeżeli chodzi o powody tego stanu rzeczy, to z pewnością możemy wymienić wśród nich bardzo dobrą, dającą poczucie bezpieczeństwa sytuację na rynku pracy oraz niskie stopy procentowe, które zachęcają ludzi zarówno do zakupu mieszkań pod inwestycje, jak i zapewniają łatwiejszy dostęp do kredytów hipotecznych.

– Znaczenie będą miały także zmiany wprowadzone przez rząd w programie Mieszkanie dla Młodych, które sprawiły, że już w sierpniu będzie możliwe złożenie wniosku i uzyskanie dopłaty do mieszkania z puli 100 milionów złotych. Dzięki temu kolejne rodziny będą miały możliwość skorzystania ze wsparcia. Popularność programu pokazuje, że Rząd powinien rozważyć jego przedłużenie – dodaje Płochocki.

Wysoka sprzedaż napędzana przez obcokrajowców

Nie ulega wątpliwości, że wysoką sprzedaż mieszkań deweloperzy zawdzięczają w dużej mierze obcokrajowcom. Ukraińcy, Niemcy i Brytyjczycy coraz częściej inwestują w nieruchomości w Polsce. W ubiegłym roku kupili aż 6,4 tys. lokali w największych polskich aglomeracjach. W odniesieniu do województw, prym wiedzie: mazowieckie (blisko 294 tys. mkw. kupionej powierzchni), małopolskie (99,2 tys. mkw.) oraz dolnośląskie (57,2 tys. mkw.). Z wstępnych szacunków wynika, że ten trend będzie się utrzymywał i nowe mieszkania nie będą długo czekały na nabywców. Popyt stymulowany przez zagranicznych nabywców z pewnością będzie miał przełożenie nie tylko na podaż, ale też podejście do potencjalnych klientów.

– Większość deweloperów już od dawna zdaje sobie sprawę, że dużą grupę nabywców stanowią osoby z zagranicy. W związku z tym strony internetowe w języku angielskim czy odpowiednio dostosowane działania marketingowe, stają się powoli standardem. W naszym centralnym Biurze Sprzedaży jest interaktywny ekran, na którym można zobaczyć inwestycje mieszkaniowe w formie 3D. Istnieje możliwość obracania bryłą budynku, sprawdzania ekspozycji mieszkania na światło dzienne i widoku z balkonu. Posługiwanie się obrazami
i intuicyjny interfejs sprawiają, że to narzędzie jest dużo bardziej przyjazne obcokrajowcom, niż tradycyjny folder – dodaje Foder.

Inwestorzy obserwują rynek i dostosowują się do jego wymagań, dzięki czemu rynek deweloperski jest stabilny – nie ma galopujących cen ani zakupów spekulacyjnych. Wszystko wskazuje na to, że ten rok będzie dla branży równie dobry, jak ubiegły.

 

Źródło: Bougues Immobilier Polska

Podobnie jak rok ubiegły, także ten rok przynosi deweloperom rekordowe wyniki

W minionym roku rynek deweloperski notował rekordy, zarówno pod względem prowadzonych inwestycji, wydanych pozwoleń na budowę, jak i ilości sprzedanych mieszkań. Tegoroczne podsumowania statystyczne dostarczają kolejnych rekordowych rezultatów.

Już trzeci rok mieszkania sprzedają się tak dobrze, jak nigdy wcześniej, więc firmy bez wahania wprowadzają do sprzedaży kolejne projekty. Na rynek płynie zaoszczędzona gotówka i pieniądze z wycofywanych lokat bankowych, które przy obecnej inflacji są deficytowe. Niemal połowa wydawanych w Polsce na mieszkania środków trafia do deweloperów. To dowód na to, że firmy zwiększyły zasięg swojego działania, bo jeszcze kilka lat temu deweloperzy mieli tylko jedną trzecią udziału w obrocie na rynku mieszkaniowym.

Dobry początek roku

Wszystko wskazuje na to, że ten rok będzie dla deweloperów jeszcze lepszy niż poprzedni. Rewelacyjne wyniki widać już w pierwszych miesiącach. Dalszy wzrost rynku nowych mieszkań potwierdzają dane Głównego Urzędu Statystycznego, które mówią, że w okresie pierwszych pięciu miesięcy 2017 roku deweloperzy zaczęli budowę prawie 42 tys. mieszkań, o jedną czwartą większej ilości lokali niż w tym samym okresie przed rokiem.

Nieco więcej niż rok temu firmy oddały też w tym okresie mieszkań do użytkowania, prawie 30 tys. Ale najciekawsze dane przynoszą podsumowania dotyczące liczby uzyskanych pozwoleń na budowę. Tu nastąpił ponad 50 proc. skok w porównaniu z 2016 rokiem. Od początku roku do końca maja br. deweloperzy dostali pozwolenia na budowę ponad 58 tys. mieszkań. Oznacza to, że w najbliższym czasie polski rynek mieszkaniowy, nie tylko nie wyhamuje, ale poważnie zwiększy produkcję.

 Nienasycony rynek

 Na koniec marca tego roku w sześciu aglomeracjach, w których deweloperzy budują najwięcej (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź)  w sprzedaży było nieco ponad 50 tys. nowych mieszkań. Z tego w Warszawie w sprzedaży było ponad 19 tys. lokali, obliczają analitycy. Wybór jest spory, ale jeśli spojrzymy na wielkość popytu okaże się podaż wcale nie jest taka duża. Tylko w ciągu trzech pierwszych miesięcy tego roku na sześciu największych rynkach w kraju deweloperzy sprzedali ponad 18,6 tys. mieszkań.

W największych miastach zapotrzebowanie na nowe lokale wciąż rośnie. Szacunkowe obliczenia wskazują, że w aglomeracjach brakuje wciąż co najmniej pół miliona mieszkań. Perspektywa szybkiego spadku popytu przy tak nienasyconym rynku nie jest więc raczej prawdopodobna. Szczególnie przy utrzymywanych na niskim poziomie stopach procentowych, przy których nie opłaca się trzymać pieniędzy w banku.

Potok gotówki

 – Mieszkania na wynajem uznawane są teraz za najlepszą lokatę kapitału. Dlatego zakupy gotówkowe stanowią przeważający typ transakcji na rynku pierwotnym. Większość z kupujących ze środków własnych to osoby nabywające nieruchomości w celach inwestycyjnych. Taką strukturę zakupów możemy obserwować w naszych inwestycjach Dzielna 64 i Studio Centrum, które prowadzimy w centrum Warszawy – mówi Tomasz Sadłocha z firmy Ochnik Development.

Zaznacza, że lokalizacja projektów i dostępna w nich oferta przyciąga inwestorów. – Specjalnie dla tej grupy przygotowana została oferta Studia Centrum, gdzie dostępne są mikro-lokale o metrażu od 18 mkw. w cenie od 180 tys. zł. Choć muszę przyznać, że w budynku przy Dzielnej 64 część apartamentów także kupowana jest inwestycyjnie. Na brak chętnych nie możemy narzekać, bo w obu inwestycjach sprzedało się już większość mieszkań, a ich budowa ruszyła dopiero jesienią zeszłego roku – informuje Tomasz Sadłocha.

W 2016 roku gotówkowe wydatki na zakup nowych mieszkań w siedmiu największych miastach kraju przekroczyły 14,2 mld zł. To najlepszy wynik w całej historii polskiego rynku deweloperskiego. Dla porównania pięć lat temu do firm deweloperskich trafiło 6,1 mld zł.

Prawie 70 proc. transakcji bez kredytu   

Najprawdopodobniej więc w drugiej połowie roku padną kolejne rekordy sprzedażowe na rynku deweloperskim, bo apetyt na mieszkania nie słabnie. Potwierdza to choćby 10 proc. wzrost wartości udzielonych kredytów w maju tego roku w porównaniu do wyniku ubiegłorocznego.

Większość nowych mieszkań kupowana jest jednak bez kredytu. W 2016 roku takie zakupy stanowiły 60 proc. wszystkich transakcji na rynku pierwotnym. Za gotówkę kupowane były dwa z trzech nowych mieszkań. Prognozy wskazują, że w tym roku udział transakcji gotówkowych będzie jeszcze większy.

Widać to po wynikach osiągniętych na początku roku. W pierwszym kwartale na zakup mieszkań od deweloperów nabywcy wydali z oszczędności 4,4 mld zł. Lepszy o zaledwie  100 mln zł był w dotychczasowej historii rynku tylko ostatni kwartał ubiegłego roku. Szacunkowe dane NBP wskazują, że tym razem zakupy gotówkowe stanowiły już 67 proc. zawartych transakcji.

Zakupy pakietowe

Ogromnemu ożywieniu na rynku nieruchomości sprzyja obniżające się bezrobocie, systematycznie rosnące zarobki Polaków oraz coraz większe zainteresowanie inwestorów dochodami z najmu mieszkań. Ponadto rekordowo niskie stopy procentowe zachęcają do zaciągania tanich kredytów hipotecznych.

Należy zaznaczyć, że na naszym rynku mieszkaniowym zakupy zaczynają robić również międzynarodowe fundusze  inwestycyjne. Kupują od deweloperów duże pakiety mieszkań, albo całe inwestycje, nawet takie, które jeszcze nie są zrealizowane. Inwestują w projekty zlokalizowane w centralnych obszarach miast, przede wszystkim w Warszawie i Krakowie.

 

Autor: Ochnik Development

W ostatnich dniach poznaliśmy szereg najnowszych danych z polskiej gospodarki. Te w gruncie rzeczy nieco zawiodły, np. dynamika sprzedaży detalicznej i produkcji przemysłowej wyniosła kolejno 7,3% rdr i 1,2% rdr wobec prognoz na poziomie 8,6% i 2,9%. To nie oznacza jednak, że po kilku miesiącach ożywienia gospodarka ponownie łapie zadyszkę. Dane te charakteryzują się silną zmiennością, dopiero stosowanie średnich pozwala określić kierunek trendu. Tym niemniej, na szczególną uwagę zasługują dane dotyczące polskiej branży budowlanej. Tę bowiem można podzielić na podsektory dwóch prędkości.

Zgodnie z szacunkami GUS, w lutym produkcja budowlano – montażowa skurczyła się o 5,4% rdr. Co prawda ujemna dynamika może niepokoić, jednakże w kontekście ostatnich miesięcy niniejszy wynik należy ocenić neutralnie. W styczniu owa wielkość wyniosła 2,1% rdr, podczas gdy w całym 2016 r. była wyraźnie ujemna, osiągając poziom nawet -20,5% rdr (odczyt sierpniowy). Takie dane mogłyby wskazywać, że branża budowlana ma wyraźne kłopoty. To natomiast tylko połowiczna prawda, dotycząca jedynie tej części sektora, która zajmuje się projektami infrastrukturalnymi. Diametralnie odmienne nastroje panują na rynku mieszkaniowym, gdzie koniunktura jest naprawdę imponująca.

Bardzo solidna postawa deweloperów nie jest nowością, o czym świadczą m.in. systematyczne, wysokie zyski tych podmiotów oraz regularnie rosnące ceny ich akcji. Niemniej, najnowsze dane mogą robić wrażenie. W pierwszych dwóch miesiącach bieżącego roku rozpoczęto budowę 13,9 tys. nowych mieszkań – wzrost na poziomie 49% rdr. Liczba otrzymanych przez firmy pozwoleń na budowę wzrosła o 62% rdr do 21, 3 tys. lokali. W tym samym czasie oddano do użytkowania ,,zaledwie” 12,3 tys. mieszkań, czyli 5% więcej niż w roku ubiegłym. Co więcej, popyt na mieszkania rośnie wraz z wzmożoną działalnością deweloperów. Zatem wiele wskazuje na to, że rynek mieszkaniowy coraz bardziej się rozpędza. Kluczowym pytaniem pozostaje: jak długo będzie trwać ta świetna passa?

Głównym motorem napędzającym koniunkturę na rynku deweloperskim jest polityka historycznie niskich stóp procentowych. Niski koszt kredytu niewątpliwie wsparł zarówno stronę popytową, jak i podażową tego segmentu rynku. Z wyliczeń NBP wynika, że w czwartym kwartale 2016 r. aż 65% mieszkań zostało kupionych bez udziału kredytu. Niskie oprocentowanie lokat bankowych najwyraźniej zachęciło wiele podmiotów do przeniesienia swoich oszczędności na rynek nieruchomości, który oferuje znacznie bardziej atrakcyjne stopy zwrotu. Tymczasem aktualnie realna stopa oprocentowania lokat jest de facto ujemna, bowiem poziom inflacji jest wyższy od średniego poziomu ich nominalnego oprocentowania. Ponadto, dodatkowe wsparcie dla rynku mieszkaniowego stanowi rządowy program Mieszkanie dla Młodych (MdM), który cieszy się bardzo dużą popularnością.

Wiele wskazuje na to, że sprzyjające warunki gospodarcze utrzymają się do końca 2017 r. Zgodnie z zapowiedziami RPP, stabilizacja stóp procentowych będzie trwać co najmniej do końca bieżącego roku. Warto jednak podkreślić, że wielu ekspertów nie zgadza się z prognozami NBP, jakoby inflacja po dynamicznym wzroście miała wyhamować. Nabierający tempa wzrost gospodarczy, który niebawem powinien zostać wzmocniony poprzez rozpoczęcie wydatkowania środków unijnych, przyczyni się do dalszego wzrostu cen, a w następstwie do podniesienia stóp procentowych. Realizacja tego scenariusza najprawdopodobniej rozpocznie się już w 2018 r. Z drugiej strony, redystrybucja środków z perspektywy unijnej ożywi sektor budowlany trudzący się szeroko rozumianą infrastrukturą. Oczekiwania są wysokie, co znajduje swoje odzwierciedlenie w rosnącym ostatnimi czasy indeksie WIG – Budownictwo. Co więcej należy podkreślić, że rok 2018 będzie ostatnim, w którym to można skorzystać z programu MdM. Ten zostanie zastąpiony nowym projektem ,,Mieszkanie Plus”, który ma zalać rynek tanimi mieszkaniami a to z kolei stanowi istotny czynnik ryzyka, którego materializacja może dotkliwie uderzyć w deweloperów.

Podsumowując, wiele wskazuje na to, że ten rok przyniesie kontynuację okresu budowlanki dwóch prędkości – dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym oraz relatywnie słabej, choć być może powoli poprawiającej się, na rynku budownictwa infrastrukturalnego. Dlatego też póki co, sektor deweloperski na warszawskim parkiecie nadal wydaje się bardzo atrakcyjny. Oprócz potencjału do dalszych wzrostów, spółki z tego segmentu rynku oferują również wysokie stopy dywidendy. Przyszły rok może okazać się rokiem kulminacyjnym, w którym to kondycja branży deweloperskiej osiągnie swój szczyt. Co więcej, niewykluczone, że w tym samym czasie dotychczasowo wolniejsza część budowlanki będzie coraz szybciej odzyskiwać swój blask.

Autor: Seweryn Masalski, MM Prime TFI

Styczniowy wyścig o dopłaty z programu MdM był ciekawym, ale krótkotrwałym zjawiskiem. Po całkowitym wyczerpaniu puli środków na 2017 rok, sytuacja wróciła do punktu wyjścia. Rządowe dopłaty znów dotyczą tylko nowych mieszkań z terminem ukończenia w 2018 r. Na możliwość dotowania gotowych lokali deweloperskich oraz używanych mieszkań, trzeba czekać do stycznia. Dlatego wielu potencjalnych uczestników MdM-u zadaje sobie pytanie, czy przełożenie zakupu lokum o 10 miesięcy będzie dobrym wyborem. Przed podjęciem takiej decyzji, warto uważnie sprawdzić aktualną ofertę deweloperów. Okazuje się bowiem, że na terenie niektórych miast podaż dotowanych lokali (z terminem ukończenia w 2018 r.) nieznacznie wzrosła w porównaniu z połową grudnia minionego roku.

Mieszkańcy Warszawy i Rzeszowa mają większy wybór niż w grudniu ub.r.

Dwa miesiące temu (tzn. w połowie grudnia 2016 r.), portal RynekPierwotny.pl sprawdził dostępność dotowanych mieszkań na największych krajowych rynkach. Mowa o nowych lokalach z terminem ukończenia w 2018 roku, które bez rabatów mają cenę niższą od limitu i są dostępne dla wszystkich beneficjentów MdM (powierzchnia do 75 mkw.). Takie lokale obecnie stanowią jedyny wybór osób zainteresowanych szybkim otrzymaniem rządowej dopłaty. Dlatego ponowne sprawdzenie podaży „mieszkań dla młodych”, wydaje się dobrym pomysłem. Po wykonaniu odpowiednich obliczeń można stwierdzić, że w Kielcach dotowane lokale nadal stanowią około jedną czwartą rynku. Pod względem udziału mieszkań z dopłatą, stolica województwa świętokrzyskiego stała się nieoczekiwanym liderem MdM-u. Na uwagę zasługują też wyniki, które w połowie lutego 2017 r. odnotowano na terenie Białegostoku (14%) i Rzeszowa (11%). W tym drugim mieście, rynkowy udział „mieszkań dla młodych” jest o siedem punktów procentowych wyższy od analogicznej wartości sprzed dwóch miesięcy. Jak widać, rzeszowscy deweloperzy mocniej zainteresowali się programem MdM. Znaczącą poprawę odnotowano również na terenie Warszawy, Lublina i Poznania – tłumaczy Andrzej Prajsnar, analityk portalu RynekPierwotny.pl. Obecnie dotowane lokale stanowią około 5% stołecznego rynku deweloperskiego (połowa grudnia 2016 r. – 4%). Większa zmiana (wzrost z 2% do 4%), dotyczyła Poznania oraz Lublina.

Nawet stosunkowo niewysoki wynik dotyczący Warszawy, może wzbudzać zazdrość młodych kredytobiorców z Łodzi oraz Bydgoszczy. W dwóch wymienionych miastach, znalezienie dotowanego mieszkania z terminem ukończenia wyznaczonym na 2018 rok, wymaga dodatkowych negocjacji cenowych z deweloperami.

Informacje zaprezentowane w poniższej tabeli wskazują, że Warszawa jest niekwestionowanym liderem pod względem łącznej liczby dostępnych obecnie „mieszkań dla młodych” (980 lokali w połowie lutego 2017 r.). Podażą lokali z dopłatą wyróżniają się także cztery inne miasta: Kraków (285), Wrocław (209), Poznań (149) oraz Kielce (150). Ostatnia z analizowanych lokalizacji osiąga bardzo dobry wynik, gdy porównamy podaż dotowanych mieszkań i liczbę młodych osób.

Przed przełożeniem decyzji zakupowej warto dokładnie sprawdzić rynek …

Trudno ukryć, że po styczniowym wyczerpaniu puli środków na 2017 rok, dostępność mieszkań z programu MdM ponownie spadła. Być może niektórzy deweloperzy jeszcze spróbują powiększyć ofertę lokali kwalifikujących się do rządowego programu. Czasu na decyzje inwestycyjne jest coraz mniej, gdyż budowa lokali uczestniczących w MdM-ie, musi zostać zakończona do 31 grudnia 2018 r. Sprostanie temu terminowi, z tygodnia na tydzień staje się coraz trudniejsze. Warto wziąć pod uwagę fakt, że według danych GUS-u przeciętny czas budowy mieszkań deweloperskich wynosi około dwa lata.

Jeżeli chodzi o decyzje potencjalnych kredytobiorców, to zalecane jest przede wszystkim dobre zbadanie lokalnego rynku. Osoby zainteresowane uzyskaniem rządowej dopłaty jeszcze w tym roku, po dokładniejszych poszukiwaniach mogą znaleźć odpowiednie „M”. Kredytobiorcy zdecydowani na używany lokal lub gotowe mieszkanie deweloperskie, powinni poczekać do początku przyszłego roku i dobrze przygotować się na kolejny wyścig o dopłaty. Do wykorzystania w 2018 r. prawdopodobnie zostanie 381 mln zł. Te ostatnie środki z programu MdM, mogą nie wystarczyć nawet na pierwszy miesiąc przyszłego roku.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

 

 

 

Na stronie internetowej BGK Nieruchomości SA (BGKN) w zakładce z ogłoszeniami pojawił się ostatnio dość intrygujący anons, w którym instytucja ta zaprasza osoby fizyczne i prawne do składania ofert dotyczących sprzedaży nieruchomości. Chodzi o działki gruntu pod inwestycje pilotażowe programu Mieszkanie Plus.

Inicjatywa BGKN prezentuje się o tyle ciekawie, że może sygnalizować pewną korektę metodyki realizacji głównego punktu nowej polityki mieszkaniowej rządu – tłumaczy Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl. Do tej pory mogło się wydawać, że swoistym meritum Mieszkania Plus i jego sztandarowym kryterium jest idea budowania osiedli mieszkaniowych na gruntach należących do skarbu państwa bądź podmiotów od niego zależnych, tudzież jednostek samorządu terytorialnego. Ma to warunkować wyłączenie wartości gruntów inwestycyjnych z kosztu wybudowania mkw. lokalu w ramach rządowego programu, a co za tym idzie osiągniecie założenia tzw. taniego budownictwa pod wynajem.

Ostatnio szerokim echem odbiło się podpisanie ramowej umowy o współpracy pomiędzy BGKN i PKP, której efektem ma być kilkanaście inwestycji na gruntach o łącznej powierzchni 250 ha i potencjale kilkudziesięciu tysięcy mieszkań w ramach programu Mieszkanie Plus.

Tymczasem BGKN podejmuje próbę nabycia stosownych nieruchomości gruntowych na szerokim rynku i to już na wstępnym etapie rozruchu rządowej inicjatywy. Co to może oznaczać? Czyżby okazało się, że tereny które do dziś udało się pozyskać dla programu nie spełniają oczekiwań? A może ich wolumen jest niewystarczający? Albo perspektywy pozyskiwania takich nieruchomości na odpowiednio dużą skalę w bliższej i dalszej przyszłości wydają się operatorowi programu na tyle problematyczne, że już zawczasu wysyła na rynek coś w rodzaju „próbnego balonu”.

Tak czy inaczej do dnia 17 lutego br. każdy posiadacz stosownej działki gruntu może złożyć w BGKN swoją ofertę. Oczywiście pod warunkiem, że będzie ona odpowiadała określonym w ogłoszeniu parametrom. Jakim?

Jak zwykle w przypadku nieruchomości najważniejsza jest lokalizacja, która w tym przypadku dotyczy wyłącznie dobrze położonych terenów „w sieci obsługi transportowej”. Pierwszorzędnym warunkiem jest więc usytuowanie w sąsiedztwie komunikacji miejskiej, względnie kolejki. Jeszcze ciekawszym aspektem przedmiotowego anonsu jest wykaz miast, które kwalifikują się do składania ofert sprzedaży.

Poza siódemką głównych nieruchomościowych rynków kraju (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Trójmiasto, Łódź, Katowice), wytypowano jeszcze Białystok, Bydgoszcz, Gorzów Wielkopolski, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Toruń oraz Zieloną Górę. Może z tego wynikać, że koncepcja uruchamiania inwestycji Mieszkania Plus gdziekolwiek bądź, jeśli tylko jakiś samorząd zgłosi chęć akcesu do programu, zaczyna powoli tracić na aktualności. Za to prawdopodobnie zdecydowanie preferowane zaczynają być miasta wojewódzkie, których – jak nietrudno zauważyć – pełna lista znalazła się w omawianym zaproszeniu BGKN do składania ofert.

Poza odpowiednią lokalizacją stosowne działki muszą dysponować planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy, w pełni uregulowanym stanem prawnym, dostępem do drogi publicznej, uzbrojonym terenem, a także przyjaznym, czystym otoczeniem. Innymi słowy muszą się kwalifikować do praktycznie bezzwłocznego uruchomienia budowy. Minimum ilościowe to 150 lokali na każdej parceli.

Problem w tym, że podobnych nieruchomości, zarówno pod względem charakterystyki jak i lokalizacji, poszukuje obecnie coraz więcej firm deweloperskich, i to niestety z coraz to mniej zadowalającym skutkiem – dodaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Jest to efekt działania znowelizowanej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która mocno skomplikowała proces pozyskiwania gruntów inwestycyjnych pod budownictwo mieszkaniowe, o wywindowaniu cen takich nieruchomości nie wspominając. Rynek deweloperski w związku z tym z niecierpliwością oczekuje kolejnej nowelizacji, która tym razem m.in. umożliwi obrót działkami posiadającymi status użytków rolnych na terenach aglomeracji miejskich, a także uprości procedury administracyjne regulujące status prawny gruntów dedykowanych budownictwu mieszkaniowemu. Bez tego typu inicjatywy poważny problem mogą mieć już w przewidywalnej przyszłości nie tylko firmy deweloperskie, ale także podmioty zaangażowane w realizację programu Mieszkanie Plus.

Zaproszenie do składania ofert sprzedaży działek gruntu pod zabudowę wielorodzinną, które BGKN zamieściło na swojej stronie internetowej z myślą o inwestycjach Mieszkania Plus, jest niestety kolejnym źródłem znaków zapytania, jakie od początku dość licznie towarzyszą wszelkim próbom interpretacji polityki mieszkaniowej obecnego rządu. Tym razem niewiadomą pozostaje źródło finansowania ewentualnych inwestycji ziemskich BGKN, planowana skala zakupów i ich budżet, czy też szanse na podtrzymanie idei „taniego” budownictwa mieszkaniowego realizowanego na drogo nabytych gruntach.

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Eksperci

Cyberatak na niemieckich polityków: profesjonalni przestępcy czy obce służby?

Na podstawie informacji dostępnych w Internecie można stwierdzić, że przynajmniej od 5 grudnia były ...

Gołębia podwyżka: tak, jak chcieliśmy, choć może jednak nie

Za nami kolejne posiedzenie FOMC, z którego każdy wyciąga takie wnioski, jakie mu bardziej pasują. G...

Idą smutne święta… dla inwestorów

Jak na razie nie zanosi się, aby w te święta na inwestorów czekały prezenty. Globalna karuzela rozte...

Prognozy na 2019 rok – w gospodarce osłabienie, nerwowo na rynkach

Rok 2019 bez wątpienia będzie okresem globalnego spowolnienia wzrostu gospodarczego. Nie powinno ono...

Inwestorzy widzą tylko to, co chcą zobaczyć

Wygląda na to, że przed obawami o globalne spowolnienie rynki finansowe mogą uratować... skutki obaw...

AKTUALNOŚCI

Dodatkowy miliard w ZUS tylko ze składki zdrowotnej

Przelewy przedsiębiorców do ZUS w 2019 będę wyższe niż te zeszłoroczne. Ten standardowy wyniesie 131...

Rekordowa sprzedaż obligacji skarbowych

12,7 mld złotych – za taką kwotę Polacy kupili w 2018 roku detaliczne obligacje skarbowe. To rekord....

Złe wieści, to dobre wieści – edycje chińska i brytyjska

We wtorek handel w Azji dla odmiany przynosi falę pozytywnego nastawienia, gdyż władze Chin wiedzą, ...

Inflacja hamuje zgodnie z planem

W grudniu inflacja wyniosła 1,1 proc., to wynik zgodny z oczekiwaniami ekonomistów i jednocześnie na...

Jak polscy przedsiębiorcy mogą złagodzić skutki otwierania się niemieckiego rynku pracy?

Exodusu nie będzie, ale Polska stanie się dla Ukraińców krajem tranzytowym do Niemiec. Wielu przedsi...