sobota, Listopad 25, 2017
Home Tagi Wpis otagowany "niskie stopy procentowe"

niskie stopy procentowe

Kolejne dane Głównego Urzędu Statystycznego znów przyniosły rekordowe wyniki aktywności deweloperów. Tym razem na historycznie najwyższych poziomach są oddane w ciągu 12 miesięcy do użytkowania mieszkania i uzyskane pozwolenia na budowę kolejnych.

W ciągu ostatniego roku działający na polskim rynku deweloperzy uzyskali 130,5 tys. pozwoleń na budowę mieszkań. To pierwszy raz w historii statystyk GUS-u kiedy przekroczony został poziom 130 tys. lokali. Liczba otrzymanych pozwoleń na budowę obrazuje plany deweloperów na przyszłość (chęć do budowy nowych mieszkań), ale na najwyższym w historii poziomie jest także liczba lokali oddanych do użytkowania, ta wartość jest obrazem efektów aktywności firm. W okresie listopad 2016 – październik 2017 oddano 86,8 tys. mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem.

Aktywność deweloperów w okresie listopad 2016 – październik 2017 r.

Trzecia z badanych przez GUS statystyk, liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, także robi wrażenie – to 101,8 tys. mieszkań w ciągu 12 miesięcy, drugi najwyższy wynik w historii. Warto przypomnieć, że rok temu wartość ta wynosiła 87,4 tys., a cztery lata temu – 50,8 tys. To znaczy, że w ciągu czterech lat liczba budowanych w Polsce mieszkań wzrosła dwukrotnie – wynika z obliczeń przeprowadzonych przez Home Brokera.

Jak podaje w najnowszym raporcie REAS, w okresie IV kw. 2016 r. – III kw. 2017 r., liczba transakcji na rynku pierwotnym dokonanych na sześciu najważniejszych rynkach, wyniosła 72 tys. sztuk, co jest najwyższym wynikiem w historii i oznacza wzrost rok do roku o ponad 23 proc. Popyt na nowe mieszkania nie maleje. Pomagają mu stabilna gospodarka, wzrost płac i niskie stopy procentowe.

Sprzedają się dziury w ziemi

Na rynku królują mieszkania jeszcze niegotowe. Z danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że odsetek gotowych mieszkań w większości miast nie przekracza 20 proc. Dla przykładu w Gdańsku jest to 9 proc., Warszawie 11 proc., a Krakowie – 16 proc. Jedyną metropolią, z dostępnością gotowych lokali przekraczającą 20 proc. jest Poznań, gdzie wskaźnik ten wynosi 25 proc. Nie mając innego wyboru, klienci kupują mieszkania w budowie.

Aktywność deweloperów w ujęciu 12-miesięcznym

Co ciekawe, na potęgę budują nie tylko deweloperzy, ale i inwestorzy indywidualni, czyli ludzie stawiający domy na własne potrzeby. W ostatnim roku rozpoczęto budowę 94,9 tys. domów, o 15 proc. więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej.

 

Źródło: materiały prasowe firmy

Mimo bardzo dobrej sytuacji w gospodarce i na rynku pracy oraz deklaracji RPP utrzymania stóp procentowych na niezmienionym, rekordowo niskim poziomie, banki zapowiadają zaostrzenie swej polityki kredytowej. Ta ostrożność wskazuje na lekki wzrost obaw bankowców dotyczących rozwoju sytuacji.

Z okresowego badania sytuacji na rynku kredytowym przeprowadzanego przez NBP wynika, że doskonała koniunktura gospodarcza, wzrost dochodów gospodarstw domowych oraz rekordowo niskie stopy procentowe nie usypiają czujności bankowców w kwestii kryteriów i warunków udzielania kredytów. Dotyczy to zarówno przedsiębiorców, jak i konsumentów. Ostrożna postawa wynika częściowo z obaw związanych z rozwojem sytuacji w gospodarce, a przynajmniej w niektórych jej sektorach, po części zaś z chęci ustrzeżenia się przed konsekwencjami nadmiernego optymizmu kredytobiorców, choć jednocześnie ankietowani bankowcy nie dostrzegają niebezpiecznego wzrostu popytu na kredyty.

Banki po raz pierwszy od ponad półtora roku dostrzegły poprawę koniunktury w gospodarce jako bodziec do nieznacznego złagodzenia kryteriów udzielania kredytów firmom, ale jednocześnie znalazły powody, by nadmiernie nie zachęcać przedsiębiorców do zadłużania się. O ile deklarowane przez część banków zwiększanie wysokości marży można uznać za działanie podyktowane chęcią zwiększenia swoich zysków, o tyle podwyższone wymogi dotyczące wkładu własnego, czy skracanie okresu kredytowania, to wyraźne przejawy ostrożności w finansowaniu. Można przypuszczać, że podyktowana jest ona niepewnością w kwestii utrzymania się dobrej koniunktury i możliwości pojawienia się kłopotów, szczególnie w niektórych branżach. Dość wspomnieć o widocznych już wzroście kosztów, czy trudnościach w pozyskiwaniu przez firmy pracowników, a więc i ograniczonych możliwościach wzrostu produkcji, a nawet realizacji bieżących zamówień. Pod tym względem szczególne obawy bankowców dotyczą przedsiębiorstw budowlanych, najbardziej wrażliwych na tego typu zjawiska. Co więcej, przewidują oni dalsze zaostrzenie polityki kredytowej w kolejnych miesiącach, głównie wobec małych i średnich przedsiębiorstw. Może to mieć również związek z oczekiwaniem wcześniejszego niż dotąd zapowiadanego podwyższenia stóp przez Radę Polityki Pieniężnej, co spowodowałoby zwiększenie kosztów finansowania i mogłoby niekorzystnie odbić się na zdolności części firm do jego spłaty.

Już w trzecim kwartale część banków zaostrzyła kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych, ale jednocześnie złagodziła niektóre warunki klientom, spełniającym stawiane wymagania, między innymi obniżając poza odsetkowe koszty finansowania. Bardzo podobnie postępowały wobec najbardziej wiarygodnych klientów ubiegających się o kredyt konsumpcyjny, obniżając także marże, godząc się na dłuższy okres kredytowania i wyższe kwoty zobowiązań. O ile bankowcy nie zamierzają w najbliższej przyszłości podwyższać wymagań dla kredytów hipotecznych, to planują zaostrzenie polityki w przypadku finansowania potrzeb konsumpcyjnych, najwyraźniej dostrzegając w tej kwestii pewne ryzyko, związane z rosnącym prawdopodobieństwem wcześniejszej podwyżki stóp procentowych.

 

 

Komentarz: Roman Przasnyski, Główny Analityk GERDA BROKER

Giełda, lokata, konto oszczędnościowe a może złoto? Wybór sposobu na pomnożenie swoich oszczędności nie jest prosty. Analitycy radzą dzielić środki i wskazują, że np. dodanie złota inwestycyjnego do swojego portfela powoduje jego stabilizację. Kiedy jest najlepszy czas na zakup złota?

– Kiedy warto kupić złoto? Odpowiedź na to pytanie jest tożsama z odpowiedzią na pytanie: „kiedy warto oszczędzać”. Co do zasady zawsze warto oszczędzać. Każdy z nas powinien myśleć o swojej finansowej przyszłości. Liczenie na pomoc państwa w przypadku emerytury nie jest najlepszym rozwiązaniem. Tutaj złoto fizyczne, kupowane regularnie, nawet w niewielkie ilości np. w postaci monet, sztabek jest bardzo dobrym narzędziem do oszczędzania – dr Wojciech Kaźmierczak, prezes Goldenmark SA.

Kruszec jest także narzędziem do inwestowania. Analitycy wskazują, że dodanie złota inwestycyjnego do swojego portfela powoduje jego stabilizację. – Jeżeli byśmy inwestowali wszystkie środki tylko w akcje, to możemy się spodziewać w niektórych latach spektakularnych zysków, w innych spektakularnych strat. Dodanie złota do swojego portfela sprawia, że te wyniki się spłaszczają. Jeżeli chodzi o rentowność to dużych różnic nie ma, natomiast jeżeli chodzi o stabilność to zdecydowanie mamy tutaj lepszą sytuację. Dlatego warto rozważyć dodanie złota inwestycyjnego do swojego portfela – opowiada dr Wojciech Kaźmierczak.

Ciężko jest przewidzieć jak cena złota będzie wyglądała w perspektywie przyszłych tygodni, miesięcy, czy w kolejnych latach. Na rynku można dostrzec też pewne wskazówki jak rynek może się zachować. Gdy mamy niskie stopy procentowe typowe sposoby na inwestowanie jak np. lokaty bankowe przynoszą mniejsze zyski. W tym czasie uwaga inwestora częściej koncentruje się wokół innych źródeł np. złota. Należy też pamiętać, że wycena surowców może się zmieniać i ma na nią wpływ wiele elementów. Przykład? Wzrost wartości dolara amerykańskiego, często pokrywa się ze spadkiem notowań na rynku złota.

– Kiedy warto kupować złoto?Jeżeli jesteśmy inwestorem i nie mamy złota lub mamy go mało, to warto rozważyć kupienie kruszcu. Dzięki niemu w średniej i długookresowej perspektywie nasz portfel inwestycyjny zyska stabilność – mówi dr Wojciech Kaźmierczak i dodaje – Moim zdaniem najważniejszą funkcją złota, szczególnie fizycznego w postaci sztabek czy monet to oszczędzanie. Każdego na to stać.

Wypowiedź: dr Wojciech Kaźmierczak, prezes Goldenmark SA.

W ostatnim czasie coraz więcej mówi się o rosnących cenach nieruchomości. Rzeczywiście, dane pokazują, że od początku 2013 r. w niektórych miastach cena przeciętnego mieszkania wzrosła o ponad 50 000 zł. Expander zwraca jednak uwagę, że mimo to obecnie łatwiej jest nam kupić mieszkanie niż 4 lata temu. Po pierwsze, istotnie spadło oprocentowanie kredytów, a więc i ich raty. Po drugie, zarabiamy o 19% więcej. W rezultacie na ratę wydajemy średnio 24% dochodu, a nie 31% jak to było w 2013 r.

Może wydawać się dziwne, że ceny mieszkań zauważalnie rosną, a deweloperzy wciąż chwalą się rekordową sprzedażą. Częściowym rozwiązaniem tej zagadki są niskie stopy procentowe. Z jednej strony powodują one, że inwestorom dużo bardziej opłaca się zakup mieszkania i czerpanie zysków z jego wynajmu, niż wpłacenie pieniędzy np. na lokatę bankową. Z drugiej strony, niskie stopy procentowe sprawiły, że kredyty hipoteczne staniały.

Najniższe ceny mieszkań w ostatnich latach zanotowane zostały na początku 2013 r. Wtedy jednak średnie oprocentowanie kredytu (z 10% wkładem własnym) wynosiło aż 5,7%. Obecnie jest to tylko 4,11%. To powoduje, że choć mieszkanie jest droższe, to rata kredytu zaciągniętego na jego zakup jest w większości przypadków niższa (w 14 z 17 analizowanych miast).

Wynagrodzenia wzrosły aż o 19%

W dwóch miastach – Gdyni i Wrocławiu – ceny nowych mieszkań wzrosły tak mocno (o ponad 50 000 zł), że rata jest obecnie zbliżona do tej z 2013 r. Największe zwyżki zaobserwowaliśmy natomiast w Gdańsku. Nowy lokal o powierzchni 55 m2 zdrożał tam aż o 66 476 zł. To spowodowało, że mimo niższego oprocentowania, rata jest wyższa o 76 zł. Trzeba jednak dodać, że i tak łatwiej jest dziś kupić tam mieszkanie niż w 2013 r., gdyż zdecydowanie lepiej zarabiamy. Według GUS, przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wzrosło w omawianym okresie o 19%. To powoduje, że nawet jeśli rata wzrosła, to i tak wydajemy na nią mniejszą część dochodu niż w 4 lata temu.

Dla przykładu przyjmijmy, że nowe mieszkanie o przeciętnej powierzchni (55 m2) w Gdańsku chcą kupić małżonkowie. Oboje pracują i zarabiają pensję równą medianie wynagrodzeń w Polsce. Obecnie ich łączny dochód netto wynosi więc 5 108 zł. Oznacza to, że na ratę wydadzą 34% dochodu. Dla porównania, w 2013 r. ich rata byłaby o 76 zł niższa. Mimo to byliby w gorszej sytuacji, gdyż na jej opłacenie wydawaliby 38% dochodu – wtedy zarabiali bowiem 4 304 zł. Obecnie zakup mieszkania jest więc dla nich mniejszym obciążeniem.

Znacznie częściej stać nas na mieszkanie

Ze spadkiem udziału raty w dochodzie mamy do czynienia we wszystkich 17 analizowanych miastach. Największe znaczenie ma to jednak dla mieszkańców Warszawy, Poznania, Krakowa i Gdyni. W 2013 r. udział raty w stosunku do dochodu przekraczał tam bowiem 40%. To bardzo wysoki poziom, który powoduje, że część banków odmówiłaby im udzielenia kredytu na nasze przykładowe mieszkanie. Aby je kupić musieliby zdecydować się na mniejszy metraż. Obecnie ten stosunek we wszystkich analizowanych miastach jest niższy niż 40%. Nawet w Warszawie jest minimalnie poniżej tego progu.

 

Źródło: Lightscape

Nie spodziewam się kolejnego kryzysu finansowego za naszego życia – to słowa Janet Yellen, szefowej Fedu, czyli banku centralnego Stanów Zjednoczonych. Chociaż to dla nas dobra informacja to niestety może okazać się nieprawdziwa. Już teraz analitycy ostrzegają, że prędzej czy później kryzys nadejdzie. 

– To jest bardzo ryzykowne stwierdzenie, gdyż obecny cykl koniunkturalny jest już ponad dwukrotnie dłuższy niż średnia ze wszystkich poprzednich siedemnastu cykli. Cały czas mamy bardzo niskie stopy procentowe, bo raczej ciężko odnieść wrażenie, że polityka Fedu polegająca na zwiększeniu stóp procentowych, które dalej mieszczą się w historycznie niskich poziomach powoduje jakąś zmianę. W zasadzie odbieramy sobie główne narzędzie do reagowania w sytuacji kryzysu, czyli obcinania stóp procentowych – mówi  Robert Śniegocki, ekspert Grupy Goldenmark.

Niskie stopy procentowe też nie skłaniają nas do oszczędzania. Działają wręcz przeciwnie, bo kredyty są tańsze. Każdą podwyżkę kredytobiorcy odczują w wysokości swojej raty.

Ponownie zyskują na znaczeniu inwestycje w złoto poprzez fundusze notowane na giełdach. Fundusze notowane na giełdach (Exchange Traded Funds, „ETFs”) emitują udziały, a za pozyskane środki kupują złoto stanowiące zabezpieczenie inwestycji. Na koniec czerwca br. w zarządzaniu funduszy ETF znajdowało się 2 313,1 ton złota, o wartości 92,4 mld USD. Jest to więcej o 22,2 ton niż w miesiącu poprzedzającym i o 123,1 ton w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku.

– Rynek złota, czyli tych inwestycji i dóbr, które są świetnym zabezpieczeniem na okoliczność kryzysu zwiększa się o 30 proc. Fundusze ETF zwiększają zakupy. Banki centralne, które są odpowiedzialne za kreację pieniądza również cały czas kupują ogromne ilości złota. To wszystko pokazuje, że z jednej strony mamy do czynienia z pieniądzem, który musi być dewaluowany w sytuacji kryzysowej. Tak jak mawiał Wolter pieniądz wróci najprawdopodobniej do swojej pierwotnej wartości, czyli do zera. To cały czas pokazuje, że posiadanie złota to jest „must have” każdego kto realnie i racjonalnie dba o swoje finanse. Biorąc to pod uwagę ciężko się zgodzić ze słowami Janet Yellen. Kryzys prędzej czy później przyjdzie. jakie będą jego rozmiary? Tego nikt nie wie – dodaje Robert Śniegocki.

Średnio na świecie zdarzają się dwa kryzysy na dekadę.

 

Wypowiedź: Robert Śniegocki, ekspert Grupy Goldenmark.

Większość Polaków jest w swoich deklaracjach zgodna – nieruchomości to najbardziej opłacalna forma inwestycji. W ciągu ostatnich 8 lat rok w rok na takie przekonanie wskazywały sondaże Deutsche Bank. Jest ono powszechne, niezależne od płci, miejsca zamieszkania, czy poziomu zarobków. Im osoba bardziej zamożna, tym zakup nieruchomości w celach inwestycyjnych bardziej popularny. Co ciekawe osoby majętne wolą kupować mieszkania na kredyt, niż za gotówkę.

Posiadanie nieruchomości na własność jest marzeniem większości Polaków. Wynajem mieszkania często traktujemy jedynie jako przejściowy i krótkotrwały stan na drodze do własnego M. – Taka postawa nie powinna jednak dziwić. Wystarczy, że przypatrzymy się cenom wynajmu mieszkań w większości dużych miast w Polsce – komentuje Paweł Sienkiewicz, Dyrektor Departamentu Produktów Kredytowych, Deutsche Bank Polska. – Niestety, rynek najmu w Polsce w porównaniu do innych europejskich krajów jest nadal słabo rozwinięty, a koszty relatywnie do poziomu zarobków są zazwyczaj bardzo wysokie.

Z kolei zdaniem prof. Małgorzaty Bombol ze Szkoły Głównej Handlowej,  Polacy ze względów historycznych i kulturowych utożsamiają posiadanie na własność nieruchomości z poczuciem stabilizacji i bezpieczeństwa.

Wygrywa chłodna kalkulacja

Wysoki koszt wynajmu to duży problem dla tych, którzy muszą co miesiąc przelewać na rachunek właściciela pokaźną sumę. Równocześnie stan ten powoduje, że wiele osób kupuje mieszkania w celach inwestycyjnych, licząc na spory zarobek. Badanie Deutsche Bank, którego wyniki zostały ujęte w wydanym właśnie raporcie „Portret zamożnego Polaka – Klienta Premium”, pokazuje, że zakup mieszkania w celach zarobkowych to praktyka stosowana częściej przez osoby zamożniejsze, choć także w tej grupie nie jest to regułą. Taki cel zakupu nieruchomości deklarują przede wszystkim osoby w średnim i dojrzałym wieku. Młodzi, nawet jeśli ich zarobki są wysokie, zazwyczaj kupują nieruchomości po to, aby w nich zamieszkać.  Co drugi zamożny Polak do 34. roku życia uznał, że za pożyczone od banku pieniądze kupiłby mieszkanie na własne potrzeby. Natomiast wśród osób w wieku 45 – 54 lat, co piąty zaciągnąłby kredyt, aby zakupić mieszkanie na wynajem.

– Osoby zamożne w dojrzalszym wieku najczęściej posiadają już jakąś nieruchomość na własny użytek.  Najczęściej zgromadziły już też określony majątek, więc teraz ich celem jest jego pomnażanie właśnie poprzez odpowiednie inwestycje, np. na rynku nieruchomościmówi Paweł Sienkiewicz.Jeśli osiągamy regularne, wysokie zarobki,  duża rentowność inwestycji w nieruchomości, przy równoczesnym tanim kredycie i rosnących od lat nieprzerwanie cenach lokali, wydaje się być kusząca ocenia. Nie bez znaczenia jest też, jak podkreśla ekspert, opinia, że nieruchomości są najbardziej bezpieczną inwestycją w dłuższej perspektywie.

Zamożny kupuje na kredyt

Jak pokazuje badanie Deutsche Bank, wysokie zarobki zwiększają skłonność do sięgnięcia po kredyt mieszkaniowy. Tylko co dziesiąty zamożny Polak zdecydowałby się na zakup nieruchomości za gotówkę. Co czwarty uważa, że kredyt mieszkaniowy to przydatne rozwiązanie. W gronie zamożnych Polaków odsetek osób skłonnych skorzystać z kredytu hipotecznego jest ponad trzykrotnie większy od preferujących zakup lokalu za gotówkę.

– Obecne warunki rynkowe sprzyjają zaciąganiu kredytów. Nadal utrzymują się rekordowo niskie stopy procentowe, co wpływa na relatywnie niski koszt zewnętrznego finansowania. Co więcej, zgodnie z zapowiedziami prezesa NBP, można liczyć, że do końca przyszłego roku nie będzie potrzeby podwyższania stóp procentowych – mówi Paweł Sienkiewicz. – Jednak warto pamiętać, że w perspektywie kolejnych lat podwyżki stóp są bardzo prawdopodobne. Dlatego nawet jeśli mamy wystarczająco stabilne, wysokie dochody, pozwalające na komfortową spłatę kredytu zaciągniętego np. na zakup mieszkania w celach inwestycyjnych, trzeba to ryzyko zmiany stóp procentowych wziąć pod uwagę – podsumowuje.

 

Źródło: Deutsche Bank

Chociaż całkowita wartość rynku kryptowalut pozostała niezmieniona, fundusze na rynku przenoszone się z monety do monety w szybkim tempie. Od początku roku powstało ponad 100 nowych aktywów cyfrowych.

A co dzieje się w świecie „prawdziwych pieniędzy”? W 2008 roku nastąpił kryzys finansowy z powodu zbyt wielu inwestycji w możliwe wszystkich niewłaściwych miejscach. W odpowiedzi na kryzys Rezerwy Federalnej Stanów Zjednoczonych po ich bezprecedensowym manewrze znalazł się na otwartym rynku jako największy nabywca aktywów finansowych w historii ludzkości. Analizując indeks S&P500 tuż przed kryzysem można zauważyć pierwotnie katastrofalny spadek i a późniejszą regenerację. Jak widać, wypuścili wystarczająco dużo pieniędzy na rynek, aby jego wartość wzrosła o 35% w stosunku do jego szczytu w 2007 roku. Można powiedzieć, że to przesada, ale przechodząc do meritum.

Przez ostatnie kilka miesięcy Fed zmieniał swoją strategię. Zamiast zapewniać rynki, że będą podnosić stopy procentowe, mówili poważnie o sprzedaży wartych 4,5 miliardów dolarów aktywów, które kupili w ciągu ostatniej dekady. Oczywiście, mają zamiar robić to stopniowo i rozumieją tego konsekwencje, ale fakty pozostają takie same: największy kupiec na rynku ma stać się największym sprzedawcą.

Z pewnością szefowa Fed, Janet Yellen, posiada więcej danych niż ja, ale po prostu nie mogę pojąć jej ostatniego oświadczenia, iż „nie zobaczymy innego kryzysu finansowego w naszych czasach”. Może to jej dumna. Może wiara. Prawdopodobnie ma rację. Zdecydowanie możliwe, że wydrukowali wystarczająco dużo pieniędzy dla następnych 4 lub 5 pokoleń. Czas pokaże.

To, co mogę z całą pewnością stwierdzić, to fakt, że obecna polityka drukowania pieniędzy w połączeniu z historycznie niskimi stopami procentowymi, naruszyła sposób, w jaki ludzie postrzegają oszczędności i sposób, w jaki inwestorzy postrzegają ryzyko. W tej chwili całkiem jasnym jest, że każdy, kto siedzi w banku marnuje pieniądze, a tendencja do ponoszenia coraz większego ryzyka osób, które szukają wyższych zysków, jest obecnie na niezrównoważonym poziomie.

 

Autor: Mati Greenspan, Starszy Analityk Rynków eToro

Najtańszych ofert mieszkaniowych na rynku poszukują młodzi single i inwestorzy, którzy planują zarabiać na wynajmie. W Warszawie można je znaleźć w cenie od 150 tys. zł   

Popyt na nowe mieszkania nie słabnie. Jeśli sprzedaż utrzyma się na podobnym poziomie, jak w pierwszych trzech miesiącach bieżącego roku, deweloperzy mają szansę pobić ubiegłoroczny rekord. Z raportów rynkowych wynika, że w pierwszym kwartale tego roku firmy deweloperskie sprzedały w Warszawie ponad 8 tys. mieszkań, podczas gdy w tym samym okresie rok temu nabywców znalazło 5,8 tys. mieszkań.

Podłożem boomu na rynku mieszkaniowym jest dobra koniunktura gospodarcza w kraju, która sprzyja bogaceniu się Polaków, a także utrzymujące się od dawna niskie stopy procentowe, dzięki którym notowane jest najniższe w historii oprocentowanie kredytów. Stopy procentowe decydują również o niskiej zyskowności lokat, stąd kapitał wycofywany z banków wpływa na rynek mieszkaniowy.

W Warszawie, gdzie ceny mieszkań należą do najwyższych w Polsce, jednymi z najbardziej poszukiwanych są najtańsze oferty na rynku. Mieszkania o najmniejszych metrażach cieszą się największym powodzeniem wśród młodych singli i inwestorów kupujących lokale z przeznaczeniem na wynajem. Największe wzięcie mają kawalerki o powierzchni do 30 mkw. W budynkach, które powstają w centrum miasta wyprzedają się jako pierwsze, znikają od razu, kiedy oferta trafia na rynek.

Kawalerki trzymają cenę

Z ostatnich danych NBP wynika, że za 30 metrową używaną kawalerkę w Warszawie trzeba zapłacić ok. 217 tys. zł, a na nowy lokal o podobnym metrażu kosztuje 231 tys. zł. Nieruchomości zlokalizowane w centrum są jednak droższe. Żeby kupić jednopokojowy lokal w centralnym obszarze miasta trzeba wydać co najmniej 10 tys. zł za mkw. W najnowszych budynkach ceny są jeszcze wyższe, kształtują się na poziomie kilkunastu tysięcy złotych za metr.

Chcąc kupić małą kawalerkę w atrakcyjnym, śródmiejskim rejonie Warszawy trzeba być przygotowanym na wydatek co najmniej 280 tys. zł. A za studio w budynku w wysokim standardzie trzeba zapłacić często nawet dwa razy tyle.

W najtańszej stołecznej dzielnicy – Białołęce najmniejsze jednopokojowe mieszkania na rynku deweloperskim oferowane są w cenie około 200 tys. zł i nie ma ich w ofercie zbyt wiele. W inwestycjach na obrzeżach miasta, gdzie nabywcami mieszkań są przeważnie rodziny z dziećmi kupujące lokale dla własnego użytku, udział kawalerek w ofercie jest skromny.

Znaczna część takich mieszkań w Warszawie znajduje się w budynkach z wielkiej płyty, które skądinąd zlokalizowane są niejednokrotnie w ciekawych miejscach w Śródmieściu, na bliskiej Woli, czy Bielanach. W rejonach oferujących pełną infrastrukturę miejską, doskonale skomunikowanych, a często także w bezpośrednim sąsiedztwie metra.

Najtańsze najbardziej poszukiwane

Projektowane w czasie PRL-u lokale jednopokojowe są nieraz naprawdę małe, niektóre nie mają więcej niż 15 mkw.  Właśnie w tzw. gierkowskich budynkach znajdą najtańsze mieszkania osoby poszukujące ekonomicznych ofert, choć ich ceny bywają też mocno zróżnicowane. Na Bielanach, czy Białołęce ceny takich mieszkań w zależności standardu nieruchomości i lokalizacji wahają się od 150 do 170 tys. zł. W ścisłym centrum Warszawy stawki ofertowe znacznie przekraczają 200 tys. zł.

Powierzchnia budowanych dziś kawalerek rzadko jest większa niż 30 mkw. Lokale o metrażu większym o kilka metrów to często już mieszkania dwupokojowe. Największy wybór nowych kawalerek  oferują te dzielnice, w których najwięcej się buduje, tj. Wola i Mokotów. Studia powstające w inwestycjach z wyższej półki są zwykle dużo większe, od ponad 40 mkw. do nawet 100 mkw. Podobnie jest w przypadku odrestaurowanych śródmiejskich kamienic, w których raczej nie znajdziemy jednopokojowych mieszkań o wielkości 20, czy 30 mkw.

Projektowanie pod inwestorów

Mikro lokale dostępne są natomiast w nowych, dobrze zlokalizowanych inwestycjach, które deweloperzy przygotowują przede wszystkim z myślą o inwestorach. Takie projekty powstają na warszawskich Odolanach, czy Muranowie. Jeden z budynków, w którym zaprojektowane zostały mikro-apartamenty rośnie jest przy ulicy Pawiej. W inwestycji Studio Centrum lokale o podwyższonym standardzie, których średnia powierzchnia wynosi około 25 mkw., można kupić w cenie od 180 tys. zł netto.

Przedstawiciele dewelopera przyznają, że kupowane są przede wszystkim przez inwestorów, którzy planują je wynajmować. – W przypadku zakupów inwestycyjnych kluczowa jest lokalizacja. Inwestorzy wybierają najlepiej usytuowane mieszkania w najniższej cenie. Mogą wtedy uzyskać najwyższą stopę zwrotu z inwestycji – tłumaczy Tomasz Sadłocha, członek zarządu Ochnik Development. Zaznacza, że lokale w projekcie Studio Centrum bardzo często nabywane są na firmy, ponieważ umożliwia to klientom odliczenie podatku VAT i wpisanie w koszty wykończenia lokalu.

Zysk z wynajmu

Chętnych do inwestowania w nowe mieszkania z roku na rok przybywa. Nie brakuje także osób zainteresowanych wynajem mieszkań w Warszawie. To w końcu największy rynek pracy i największy ośrodek edukacyjny w Polsce. Rozwija się tu także turystyczny i biznesowy najem krótkoterminowy. Poza tym, coraz więcej osób odchodzi od kupowania nieruchomości na własność na rzecz wynajmu.

Najbardziej poszukiwane przez najemców są małe lokale w centrum miasta lub przy linii metra. Czynsze najmu utrzymują się na wysokim poziomie. Średni koszt wynajęcia kawalerki w Warszawie wynosi ok. 1700 zł za miesiąc. W Śródmieściu stawki są wyższe, sięgają 2300-2400 zł. Tyle trzeba zapłacić za wynajęcie jednopokojowego lokalu w nowym budynku.

Ceny najmu w ostatnich latach rosły. Nie jest to jednak wynikiem podwyżek, ale zmiany struktury mieszkań, które trafiają na rynek najmu. Pojawia się na nim coraz więcej nowych lokali o wysokim standardzie, a średnia stawka za wynajem wzrasta wraz z jakością oferowanych mieszkań.

Warszawski rynek najmu od wielu lat systematycznie się rozbudowuje. Głównie dzięki inwestorom indywidualnym, którzy kupują mieszkania za gotówkę. Inwestowanie w nieruchomości jest dużo bardziej opłacalne niż zakup papierów wartościowych, czy lokowanie kapitału w banku. Stopa zwrotu z inwestycji w mieszkania na wynajem wynosi w Warszawie około 6 proc. rocznie. Ponadto, w przypadku takiej inwestycji dodatkowy zysk może przynieść w dłuższej perspektywie wzrost wartości nieruchomości.

 

 

Autor: Ochnik Development

Za ubiegłorocznym, rekordowym wynikiem sprzedaży mieszkań stoi szeroka oferta rynku deweloperskiego, skierowana do wszystkich grup nabywców

Bogata oferta nowych mieszkań przyciągnęła w 2016 roku niespotykaną jak dotąd w całej historii rynku liczbę nabywców. Deweloperzy kolejny raz ustanowili rekord sprzedaży. Jak obliczają specjaliści, w sześciu największych miastach w kraju właścicieli znalazło 62 tys. lokali. To wynik o jedną piątą lepszy niż w 2015 roku.

Sukces sprzedaży był możliwy dzięki przygotowanej przez firmy różnorodnej ofercie, która na bieżąco była uzupełniana. Deweloperzy zapewnili duży wybór mieszkań wszystkim grupom kupujących obecnym na rynku. W 2016 roku w wiodących aglomeracjach weszło do sprzedaży około 65 tys. mieszkań.

Bezpieczne inwestowanie w nieruchomości

Duży udział w boomie, jaki przeżywa rynek nowych mieszkań, mają niskie stopy procentowe, które przełożyły się na optymalne oprocentowanie kredytów hipotecznych oraz słabą rentowność lokat bankowych. To spowodowało, że inwestorzy zwrócili się w kierunku rynku nieruchomości i na nim lokowali kapitał.

Sondaże przeprowadzane wśród firm mówią o 30 do 40 proc. nowych mieszkań kupowanych z przeznaczeniem na wynajem przez osoby, które inwestycję traktują jako bezpieczne źródło dochodu. Klienci inwestycyjni to obecnie spora i stale rosnąca grupa nabywców, która jest odbiorcą mieszkań budowanych w różnych segmentach rynku.

Inwestorzy z zasobniejszym portfelem stawiają przede wszystkim na nieruchomości z wyższej półki. Deweloperzy przyznają, że zainteresowanie luksusowymi nieruchomościami jest w Polsce z roku na rok coraz większe, a tego typu inwestycji przybywa. W prestiżowe nieruchomości inwestują nie tylko zamożni Polacy, ale także inwestorzy zagraniczni. W ubiegłym roku po raz pierwszy na polskim rynku doszło do dużych transakcji kupna pakietów mieszkań i całych budynków z przeznaczeniem na wynajem przez fundusze inwestujące w nieruchomości.

Lokalizacja daje zarobić

Z myślą o inwestorach deweloperzy budują nie tylko apartamentowce, ale projektują mieszkania w różnym standardzie. W nowych inwestycjach oferują  przede wszystkim najbardziej poszukiwane, dwupokojowe lokale o małych metrażach. Powierzchnia bardzo się liczy, bo im niższe są ceny całkowite mieszkań, tym krąg odbiorców szerszy. Wspólną cechą projektów przygotowywanych pod inwestycje jest ich położenie w okolicach dobrze skomunikowanych z resztą miasta, co w przypadku Warszawy oznacza rejony sąsiadujące z metrem, choć nie tylko.

Większość zakupów inwestycyjnych odnotowanych jest w największych aglomeracjach w kraju, które są celem migracji zarobkowych i edukacyjnych. Pod wynajem wybierane są najczęściej inwestycje położone w centralnych częściach miast. Szczególnie w Warszawie takie nieruchomości nie należą do najtańszych, bo na cenę metra wpływają wysokie koszty zakupu gruntu.

Zróżnicowana oferta

By umożliwić inwestowanie w takie lokale szerszej grupie klientów deweloperzy przygotowują m.in. projekty, w których oferują mikroapartamenty. Jedna z takich inwestycji powstaje na warszawskim Muranowie przy ulicy Pawiej. – Studio Centrum to typowy produkt skierowany dla osób i firm, które poszukują sposobów na lokowanie pieniędzy. W budynku oferujemy lokale o powierzchni od 14 mkw. do 41 mkw. w podwyższonym standardzie. Te o najmniejszym metrażu sprzedają się w pierwszej kolejności. Ceny zaczynają się od 180 tys. zł netto – informuje Tomasz Sadłocha, członek zarządu Ochnik Development.

– Chcąc zróżnicować ofertę, w tej samej lokalizacji wprowadziliśmy do sprzedaży mieszkania w inwestycji Dzielna 64. Poza inwestorami, projekt cieszy się powodzeniem także osób chcących zmienić adres, by polepszyć komfort zamieszkania. Oferta dedykowana jest tu do klientów poszukujących wysokiej klasy nieruchomości usytuowanych centralnie, które zapewniają wszelkie wygody. Ceny apartamentów (od 9900 zł/mkw.) determinuje standard mieszkań oraz wykończenie i aranżacja części wspólnych w budynku. Podobnie jak w Studiu Centrum, klienci doceniają możliwość dowolnego łączenia mieszkań i ponownego ich dzielenia, jeśli zaistnieje taka potrzeba – opowiada Tomasz Sadłocha.

Pierwsze mieszkanie z dopłatą państwa

Poza inwestorami i osobami zmieniającymi mieszkania na lepsze, wybijającą się grupą nabywców nowych mieszkań są młodzi ludzie kupujący swoje pierwsze lokum. Na progu kariery wybierają zwykle inwestycje w standardzie popularnym. Dlatego takie projekty wciąż przeważają na rynku. Część mieszkań realizowanych w segmencie podstawowym obejmuje program Mieszkanie dla młodych, co pozwala kupującym uzyskać dopłaty do kredytu od państwa. W ostatnim czasie zainteresowanie tą opcją było tak duże, że pula środków przeznaczonych na tegoroczne dopłaty w programie MdM wyczerpała się już z końcem stycznia.

Sprzedaży mieszkań sprzyja stabilizacja cen. Deweloperzy konkurują bardziej jakością inwestycji. Zdobywają klientów m.in. nowoczesnym wyglądem i jakością budynków, ciekawymi aranżacjami części wspólnych oraz atrakcyjnymi i praktycznymi dla mieszkańców rozwiązaniami. Należą do nich zielone dziedzińce, górne tarasy, fontanny, reprezentacyjne hole, sale do ćwiczeń, rowerownie, czy sauny.

Źródło: Ochnik Development

Ponad 3,4 mld zł gotówki wydali Polacy na zakup nowych mieszkań – wynika z najświeższej publikacji NBP. Wynik ten zanotowano w ciągu zaledwie 3 miesięcy i tylko w 7 miastach. Na rynek trafia obecnie rekordowy strumień gotówki. Za tymi rekordami stoją inwestorzy, którzy wolą kupić mieszkanie i zająć się jego wynajmem niż udać się po niskooprocentowaną bankową lokatę.

Niskie stopy procentowe powodują, że kredyt mieszkaniowe są w miarę tanie. Co jednak na pierwszy rzut oka zaskakuje, nie mamy do czynienia z kredytowy boomem. Wszystko za sprawą wymagań dotyczących wkładu własnego (obecnie 10 – 15%). W efekcie chcąc kupić mieszkanie warte 300 tys. zł trzeba mieć 40-60 tys. zł w gotówce, aby móc ubiegać się o kredyt i pokryć wszystkie koszty zakupu.

To szczególnie utrudnia drogę do własnego „M” młodym Polakom. O ile nie posiadają wkładu własnego, zmuszeni są mieszkać z rodzicami lub korzystać z relatywnie drogiego najmu. Trzeba jednak pamiętać, że zniesienie wymaganego wkładu własnego przy kredycie mieszkaniowym nie jest w tym wypadku rozwiązaniem idealnym. Jeśli bowiem dziś banki dawałyby kredyty osobom bez wkładu własnego, z dużym prawdopodobieństwem bylibyśmy dziś świadkami narastania bańki cenowej na rynku mieszkaniowym. W efekcie rosnące ceny szybko i tak zamknęłyby drogę do własnych „czterech kątów” dla nabywców pierwszych mieszkań.

Najwięcej gotówki w historii

Niskie stopy procentowe nie pozostają jednak neutralne dla rynku mieszkaniowego. Wszystko dlatego, że przy niskich stopach procentowych, nie ma co liczyć na wysokie oprocentowanie bankowych lokat. W efekcie osoby posiadające spory kapitał szukają alternatywnych inwestycji, które pozwolą zarobić więcej. Wbrew pozorom, to ten właśnie mechanizm jest powodem wyraźnego ożywienia na rynku nieruchomości. Sporo osób decyduje się bowiem na zakup mieszkania na wynajem. To właśnie popyt inwestycyjny jest powodem tego, że przeciętne nowe „M” jest w bieżącym roku w większości finansowane gotówką (60-65% ceny). Kredyt uzupełnia tylko to źródło finansowania.

Szacunki NBP pokazują, że Polacy w drugim kwartale br. wydali ponad 3,4 mld zł gotówki na zakup nowych mieszkań. Ta kwota trafiła na konta deweloperów w zaledwie 7 polskich miastach (tylko tyle jest objętych badaniem). Jest to kwota niemal najwyższa w historii badania. Gdyby tego było mało, to w ciągu pierwszych sześciu miesięcy roku kwota gotówki, która trafiła na rynek deweloperski w największych miastach była wyższa niż ta z całego roku 2012. Wtedy jednak stopy procentowe były jeszcze na wysokim poziomie, a przez to lokaty były wysoko oprocentowane (nominalnie).

Wynajem to nie jest zysk bez ryzyka

Wszyscy, którzy dziś inwestują na rynku nieruchomości, powinni pamiętać, że wynajem nie jest rozwiązaniem pozbawionym ryzyka, a niekiedy wymaga od właściciela też sporego zaangażowania. Mieszkanie trzeba bowiem kupić, wykończyć, przygotować do wynajmu, wynająć, a potem monitorować rozliczenia i stan nieruchomości reagując przy tym na awarie i usterki.

Dużo zachodu może też wymagać rozwiązywanie sytuacji konfliktowych z najemcami, choć na przykład formuła najmu okazjonalnego pozwala już właścicielowi wyraźnie skrócić czas potrzebny na eksmisję najemcy, który nie płaci. Trzeba też pamiętać, że nikt nie zagwarantuje, że ceny nieruchomości i czynsze wynajmy będą wciąż rosły. Co prawda, historia pokazuje, że w dłuższym terminie mieszkania drożeją szybciej niż rośnie ogólny poziom cen (inflacja), ale perspektywa wprowadzenia programu „mieszkanie +” może zaburzyć te tendencje. Choć rządowe programy mieszkaniowe przeważnie nie są realizowane w 100%, to inwestując w mieszkanie na wynajem trzeba mieć świadomość, że rząd chce stworzyć program budowy mieszkań, które potem za pół ceny zostaną wynajęte, a po 30 latach staną się własnością lokatorów. Obecnej ofercie rynkowej trudno będzie konkurować z takim rozwiązaniem.

Najem okazjonalny, czyli co?

Formuła najmu okazjonalnego funkcjonuje od 28 stycznia 2010 roku. Pierwotnie było to rozwiązanie zarezerwowane dla właścicieli mieszkań, którzy będąc osobami fizycznymi, nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu mieszkań. Od 2014 roku katalog uprawnionych został rozszerzony nie tylko o osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą, ale też o osoby prawne. W odróżnieniu od tradycyjnej umowy najem okazjonalny pozwala właścicielowi na łatwiejsze pozbycie się z mieszkania najemcy, który nie wywiązuje się z podpisanej umowy. Warunkiem jest jednak posiadanie oświadczenia, w którym najemca zobowiązuje się wyprowadzić na żądanie właściciela nieruchomości (element umowy podpisywanej w omawianej formie). Taki dokument musi być poświadczony przez notariusza. Maksymalna opłata za czynności notarialne tego typu to 1/10 minimalnego wynagrodzenia (185 zł netto) plus koszt odpisów. Najemca musi ponadto wskazać miejsce, w którym będzie mógł zamieszkać, oraz przedstawić zgodę właściciela lokalu, do którego mógłby się przeprowadzić. Nie można też zapomnieć o poinformowaniu fiskusa o fakcie czerpania zysków z wynajmu.

 

fota (300 DPI, 1024 PNG)Bartosz Turek, Lion’s Bank

Eksperci

Lipka: Młodzi Polacy nie garną się do pracy. To problem

Tylko 10 procent młodych Polaków, którzy kształcą się po 18. roku życia, decyduje się na łączenie na...

Kalata: Zmiany w ustawie o systemie ubezpieczeń społecznych

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych (dalej: ustawa systemowa), roczna...

Przasnyski: Produkcja stara się nadążyć za popytem

Po niewielkim wrześniowym spowolnieniu, październik przyniósł zdecydowany powrót ożywienia w przemyś...

Gontarek: Firmy dają duże podwyżki, aby zatrzymać pracowników

Przeciętne zatrudnienie w październiku br. wzrosło o 4,4 proc.  r/r, zaś wynagrodzenie aż o 7,4 proc...

Bugaj: Ikar hossy coraz bliżej Słońca

Według najnowszej ankiety przeprowadzonej wśród zarządzających przez BofA Merrill Lynch aż 48% respo...

AKTUALNOŚCI

Firmy szkoleniowe apelują o VAT bez wad

Firmy muszą pokrywać koszty VAT na usługi doradcze finansowane z funduszy europejskich. Tracą na tym...

Apel do Szydło i Kaczyńskiego w sprawie limitu składek na ZUS

Konfederacja Lewiatan w listach do premier Beaty Szydło i prezesa PiS Jarosława Kaczyńskiego apeluje...

Konsumpcja dalej będzie ciągnęła gospodarkę

Bieżący Wskaźnik Ufności Konsumenckiej był najwyższy w historii badań koniunktury konsumenckiej i wy...

PGNiG podpisało kontrakt na dostawy gazu z USA

PGNiG podpisało średnioterminowy, pięcioletni kontrakt z firmą Centrica LNG na dostawy gazu LNG ze S...

Inwestycje firm spadają siódmy kwartał z rzędu

W okresie styczeń-wrzesień 2017 r. przychody przedsiębiorstw średnich i dużych wzrosły o 9,4 proc., ...