Home Tagi Wpis otagowany "nieruchomości"

nieruchomości

Wysokoefektywne fińskie technologie budowlane, sprawdzone w warunkach bardzo surowego fińskiego klimatu, po raz pierwszy są prezentowane przedsiębiorcom w Polsce. Firmy budowlane, deweloperzy, projektanci i architekci zainteresowani proekologicznymi rozwiązaniami, które przynoszą zyski w ciągu całego cyklu życia inwestycji, mogą się spotkać z fińskimi producentami podczas rozpoczętej właśnie w Warszawie misji handlowej.

Fińskie technologie budowlane nareszcie w Polsce. Finlandia jest jednym z globalnych liderów technologii środowiskowych. Bodźcem dla zorganizowania misji handlowej w Polsce była dynamika rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych oraz boom na stosowanie najnowocześniejszych technologii w budownictwie.

„Z podziwem obserwujemy dynamiczny rozwój rynku nieruchomości biurowych w Polsce – nie tylko w stolicy, ale również w regionach – mówi Kirsi-Maarit Poljatschenko, dyrektor regionu Europy Środkowo-Wschodniej w FINPRO, przedstawicielstwie handlowym Finlandii w Warszawie.

– Dodatkowo, spodziewamy się, że w najbliższym czasie będą również podejmowane działania modernizacyjne w wielu już funkcjonujących biurowcach. Uważamy, że to dobry moment, aby zaprezentować fińskie technologie, wysokoefektywne, sprawdzone w warunkach bardzo surowego fińskiego klimatu” – dodaje Poljatschenko.

Perspektywa korzyści

Prezentowane technologie pozwalają optymalizować koszty eksploatacji w całym okresie życia budynku. Ale oprócz korzyści finansowych, przynoszą również korzyści społeczne i środowiskowe, pozwalają bowiem poprawiać komfort życia i pracy oraz zmniejszać emisje CO2.

„Wyzwaniem dzisiejszych czasów jest ograniczanie emisji CO2 przy równoczesnej poprawie komfortu i warunków pracy – mówi Petri Lintumäki, dyrektor programu High-performance bulding w Cleantech Finland.

– Można tego dokonać, wykorzystując światowej klasy technologie i rozwiązania. Fińskie firmy wiedzą o tym dobrze. Dlatego przedstawiają kompleksową ofertę technologii podnoszących efektywność energetyczną budynków i pozwalających obniżyć koszty eksploatacji obiektów w całym ich okresie życia, z równoczesną poprawą komfortu dla użytkowników”.

Kirsi-Maarit Poljatschenko, w swoich wypowiedziach, zwraca uwagę na perspektywę inwestora: „Jeśli popatrzymy na obiekt z perspektywy inwestora, np. międzynarodowego funduszu inwestycyjnego, to taki podmiot interesuje nie cena zakupu technologii, ale długookresowy zwrot z inwestycji. Inwestor szuka maksymalizacji korzyści w całym okresie życia obiektu. A temu właśnie służą technologie high-performance buildings”.

Fińska oferta

Podczas spotkań prezentowane są technologie siedmiu firm: Fourdeg, dostawcy inteligentnych rozwiązań sterowania ogrzewaniem; Ouman, dostawcy automatyki budynkowej; Gebwell, dostawcy rozwiązań grzewczych i chłodniczych; Scanled, dostawcy oświetlenia marki Valtavalo, Lumon, dostawcy zabudów balkonowych; Itula, dostawcy paneli grzewczych i chłodzących nowej generacji oraz Halton, dostawcy systemów wentylacyjnych i klimatyzacyjnych. „Fińska zaawansowana infrastruktura, w połączeniu z surowym klimatem i brakiem zasobów nośników energii pomogła naszym firmom stworzyć zaawansowane materiały i technologie budowlane – mówi Petri Lintumäki.

– Łączą one technologie wentylacyjne i grzewcze z inteligentnymi rozwiązaniami umożliwiającymi pomiary w czasie realnym, automatyzację oraz zarządzanie popytem na ciepło i chłód” – dodaje.

W kierunku współpracy

Współorganizatorem roadshow jest FINPRO, przedstawicielstwo handlowe Finlandii w Warszawie. Organizatorzy mają nadzieję, że czerwcowe spotkanie stanie się początkiem owocnej współpracy fińskich dostawców technologii z polskimi firmami budowlanymi. Kirsi Maarit-Poljatschenko, dyrektor regionu Europy Środkowo-Wschodniej w FINPRO, zachęca firmy do nawiązania kontaktu z warszawskim biurem organizacji: „Zachęcamy firmy, szukające innowacyjnych rozwiązań, do kontaktu z biurem FINPRO w Warszawie. Przedstawicieli polskich firm obsługujemy w języku polskim”.

Finlandia od lat plasuje się w czołówce globalnych rankingów czystości środowiska oraz innowacyjnych technologii środowiskowych. W ubiegłorocznym rankingu najczystszych krajów świata, sporządzonym przez uniwersytety Yale i Columbia wspólnie z World Economic Forum, Finlandia zajęła pierwsze miejsce. Kilka lat wcześniej, w 2013 roku, zajęła drugie miejsce w rankingu WWF i Cleantech Group w kategoriach Global Cleantech Innovation Index and EU Eco-innovation scoreboard. Finlandia postawiła na Cleantech – jedna trzecia publicznych nakładów na prace badawczo-rozwojowe przeznaczona jest właśnie na cleantech, w tym na rozwój technologii high-performance buildings.

 

Źródło: www.kurier.pap.pl,

Jeśli zarabiasz miesięcznie ponad 7 500 zł netto, należysz do bardzo wąskiej grupy około miliona najzamożniejszych Polaków. Przy takich dochodach powinno ci spokojnie wystarczać „od pierwszego do pierwszego”. Stać cię na przyjemności i dobre wakacje, a co więcej – masz komfort oszczędzania na przyszłość. Co piąty zamożny Polak odkłada ze swoich bieżących przychodów do 500 zł, a niemal taka sama część – powyżej 3 tys. zł. Oszczędza głównie na kontach oszczędnościowych i lokatach. Pod tym względem nie różni się od statystycznego Kowalskiego.

Jako społeczeństwo jesteśmy z roku na rok coraz bogatsi. Jeszcze na przełomie wieków, średnia pensja w Polsce w sektorze przedsiębiorstw wynosiła wg GUS nieco ponad 1,9 tys. zł brutto miesięcznie. Obecnie skoczyła ona aż do ponad 4,5 tys. brutto miesięcznie. Jest już też wśród nas ponad milion osób, które zarabiają powyżej 85 tys. zł rocznie. Łączne dochody netto tych, którzy zaliczają się do najbardziej zamożnych Polaków, szacowane są na około 171 mld zł.

– Najbogatsi klienci banków w Polsce z powodzeniem korzystają od lat z tzw. private banking, w ramach którego mogą liczyć na spersonalizowaną obsługę. Jednocześnie z roku na rok rośnie grupa klientów o nieco niższym, ale zdecydowanie przekraczającym średnią statusie majątkowym. To grupa klientów, którą w Deutsche Bank definiujemy jako  „premium”. W naszej ocenie właśnie ta grupa i jej potrzeby związane z możliwościami pomnażania zgromadzonych oszczędności będą z każdym rokiem rosnąć – mówi Monika Szlosek, Dyrektor Bankowości Detalicznej i Inwestycyjnej Deutsche Bank.

Zamożni są zachowawczy, choć to się nie opłaca

Jak pokazało badanie wykonane na potrzeby raportu Deutsche Bank „Portret zamożnego Polaka – Klienta Premium”, co piąta osoba zarabiająca powyżej 7,5 tys. zł netto miesięcznie nie odkłada, ani nie inwestuje oszczędności z myślą o budowaniu kapitału na przyszłość. To i tak dobry wynik, bo w całej populacji nie oszczędza dwa razy więcej osób.

– Klient premium ma większe możliwości oszczędzania w ramach tzw. „funduszu swobodnej decyzji” – czyli nadwyżki finansowej, która zostaje w portfelach po uregulowaniu wszystkich bieżących kosztów życia. Jednak podobnie, jak „przeciętny Kowalski”,  grupa ta wybiera rozwiązania zachowawcze. Może to wynikać z niskiej tolerancji na ryzyko, albo po prostu z wygody – komentuje prof. Małgorzata Bombol ze Szkoły Głównej Handlowej.

Jeśli jesteś klientem premium, co mówi badanie Deutsche Bank o Twoim stylu oszczędzania? Najpewniej masz rachunek oszczędnościowy, podobnie jak co trzeci zamożny Polak. Z dużym prawdopodobieństwem masz również w banku lokatę (wskazało na nią 27 proc. badanych). Możesz też należeć do grupy ok. 20 proc. zamożnych osób, które zainwestowały swoje oszczędności w nieruchomości. Mniej prawdopodobne jest, że wybrałeś bardziej aktywne formy pomnażania pieniędzy. Obok walut i kruszców, w które zainwestowało 13 proc. klientów premium, możesz mieć też IKE i IKZE (10 proc.), plan systematycznego oszczędzania (9 proc.), fundusze inwestycyjne (8 proc.) lub być bezpośrednio zaangażowany w inwestycje na giełdzie (7 proc.).

Można powiedzieć, że klienci zamożni są mocno konserwatywni, jeśli chodzi o wybór produktów oszczędnościowych. W dużej mierze są to osoby, które po wejściu w dorosłość i założeniu rodziny wchodzą w wiek regularnej akumulacji kapitału. Dobrze więc, że wraz z rozwojem tej grupy i wzrostem jej majętności rośnie gotowość banków do zapewnienia jej odpowiedniej obsługi i tworzenia sprofilowanych ofert produktowych – zauważa Monika Szlosek z Deutsche Bank. Jej zdaniem, z czasem wybory dotyczące rozwiązań służących budowie kapitału będą w tej grupie klientów szły w kierunku produktów bardziej złożonych, stwarzających większe możliwości osiągnięcia zysków.

Ile oszczędzają zamożni?

Więcej niż co piąty badany (22 proc.) ocenia, że optymalna kwota do odłożenia co miesiąc to dla niego do 500 zł. Mniej więcej tyle samo osób (21 proc.) wskazuje, że odłożenie nawet ponad 3 000 zł co miesiąc nie stanowiłoby dla nich trudności. Tylko 8 proc. deklaruje brak wolnych środków w domowym budżecie, które mogliby przeznaczyć na oszczędzanie.

Kobiety bardziej dociekliwe i oszczędne

Jak zauważa Monika Szlosek, kobiety są bardziej zachowawcze w swoich wyborach niż mężczyźni. Aż 42 proc. zamożnych Polek, które wzięły udział w badaniu, odkłada nadwyżki finansowe na koncie oszczędnościowym. Wśród mężczyzn zwolenników tego rozwiązania jest mniej o 15 p. pkt. proc. Podobny wynik obserwujemy w przypadku lokat: wybiera je 31 proc. najlepiej zarabiających Polek i tylko co czwarty mężczyzna (25 proc.).

– Z moich obserwacji wynika, że kobiety potrzebują nieco więcej czasu, by przekonać się do nowych rozwiązań i są bardziej dociekliwe, jeśli chodzi o chęć zrozumienia mechanizmów produktów inwestycyjnych – komentuje Monika Szlosek. – Tymczasem mężczyźni częściej są skłonni akceptować ryzyko i odważniej podejmują decyzje dotyczące inwestycji.

Kiedy kobieta oszczędza, jest bardziej skłonna odkładać regularnie wyższe sumy, niż przeciętny mężczyzna. Co czwarta zamożna Polka zadeklarowała w badaniu możliwość odkładania ponad 3 000 zł, podczas gdy tę samą kwotę mogłoby odkładać jedynie 18 proc. mężczyzn. Wśród dobrze zarabiających mężczyzn najwięcej badanych (23 proc.) uznało, że oszczędzanie kwoty mieszczącej się w przedziale od 201 do 500 zł jest dla nich optymalne.

Co czeka klienta premium?

Firma KPMG prognozuje, że w 2019 roku w Polsce będzie mieszkać już blisko 1,3 mln osób zamożnych i bogatych, a ich dochód netto sięgnie około 220 mld zł.  – Jeśli Polska gospodarka  będzie  nadal się rozwijać w podobnym jak obecnie tempie, segment klienta premium z pewnością będzie się w najbliższych latach poszerzał, a co za tym idzie – zyskiwał na znaczeniu w oczach banków – przewiduje Monika Szlosek. – Dlatego ich zachowanie będzie miało coraz większy wpływ na rozwój bankowych ofert wspierających ich rosnące aspiracje.

Już dziś warto rozejrzeć się w ofertach instytucji finansowych. Jest coraz większa szansa, że nasze premium dochody zapewnią nam też premium obsługę i wsparcie banku w ich skutecznym pomnożeniu.

 

Źródło: Deutsche Bank

Już blisko 3 mln osób w Polsce zdecydowało się na założenie jednoosobowej działalności gospodarczej. Część z nich na siedzibę swojej firmy wybrało własne mieszkanie, nie ponosząc kosztów związanych z wynajęciem czy kupnem lokalu. Co więcej, takie rozwiązanie w dłuższej perspektywie może przynieść także dodatkowe oszczędności. Wydatki związane z użytkowaniem nieruchomości mieszkalnej w celach służbowych, można bowiem zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu, jednocześnie obniżając kwotę podatku należnego fiskusowi. Eksperci Tax Care podpowiadają, w jakich przypadkach będzie to możliwe.

Gdy na siedzibę firmy wybieramy własne lokum, które zamieszkujemy na co dzień, przede wszystkim powinniśmy zadbać o wydzielenie z niego tej części, którą przeznaczymy wyłącznie na cel związany z prowadzeniem działalności gospodarczej. To pozwoli nam bowiem na oddzielenie wydatków prywatnych od tych, które ponosimy w związku z funkcjonowaniem firmy, bo tylko te ostatnie mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodu. Prawo nie przedstawia jednego sposobu, dzięki któremu z całkowitych kosztów związanych z utrzymaniem mieszkania czy domu, moglibyśmy wyodrębnić te dotyczące działalności gospodarczej. – Aby dokonać tego podziału, najpierw musimy być świadomi, jakie wydatki w ogóle ponosimy na użytkowanie mieszkania, i które z nich są kosztami dotyczącymi uzyskania przychodu, bo wynikają z prowadzenia własnej firmy. Zaliczamy do nich przede wszystkim: czynsz, media, wydatki związane z korzystaniem z Internetu i telefonu – podpowiada Marta Krusiewicz, z biura rachunkowego TAX AIDE Sp. z o. o. w Mińsku Mazowieckim, Partnera Tax Care. Jak je rozliczyć?

1. Określ powierzchnię „domowej firmy” do odliczenia czynszu i odsetki za spłacany kredyt

Jeżeli chcemy rozliczyć wydatki związane z opłacaniem czynszu, powinniśmy zacząć od określenia, jaki procent mieszkania wykorzystujemy w celach służbowych. – Przypuśćmy, że nasze lokum liczy 50 mkw., za które płacimy czynsz w wysokości 500 zł. Na naszą działalność przeznaczyliśmy gabinet, który ma 10 mkw., czyli „siedziba” naszej firmy zajmuje 20%naszego mieszkania. Ta część czynszu, która dotyczy naszej działalności gospodarczej, czyli zatem 100 zł, stanowi koszt uzyskania przychodu – tłumaczy Dorota Burchard, z kaliskiego Biura Rachunkowego „DaKaDor”, Partnera Tax Care.

Podobny procentowy przelicznik możemy zastosować także w przypadku, gdy do kosztów uzyskania przychodu chcemy zaliczyć odsetki kredytu, który zaciągnęliśmy za zakup mieszkania, w którym prowadzimy działalność gospodarczą.

2. Sprawdź wartość początkową mieszkania do odliczenia amortyzacji mieszkania jako środka trwałego

Decydując się na włączenie mieszkania – jego całości, bądź części –  do środków trwałych firmy, możemy dokonywać odpisów amortyzacyjnych, które także stanowią koszty uzyskania przychodu. Należy jednak pamiętać, że nie każde lokum będzie można zaliczyć jako środek trwały, a tylko takie, które spełnia kilka wymogów. Mieszkanie musi być przede wszystkim własnością lub współwłasnością podatnika, nabyte lub wytworzone w jego własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania, które będzie użytkować dłużej niż rok.

Jeżeli chcemy dokonać odpisu amortyzacji mieszkania, czyli odliczyć od podatku koszty, które ponosimy w związku ze stopniowym „zużywaniem się” naszego M., musimy określić wartość początkową lokum. – Ta zwykle jest ustalana na podstawie ceny kupna nieruchomości, którą możemy powiększyć np. o koszt związany z wykończeniem lokum. W przypadku, gdy została ona wytworzona przez podatnika, wartość początkowa – przykładowo – domu, równa jest kosztom poniesionym w związku z jego budową. Jeśli natomiast mieszkanie, w którym prowadzimy działalność gospodarczą, otrzymaliśmy w spadku, darowiźnie lub w inny nieodpłatny sposób, wartość początkową stanowi wartość rynkowa z dnia nabycia, chyba, że umowa darowizny określa wartość w niższej wysokości – podaje Dorota Burchard, Partner Tax Care. Określając wartość naszej nieruchomości, możemy skorzystać także z metody uproszczonej, wedle której, wartość początkowa stanowi 998 zł, którą mnożymy przez powierzchnię mieszkania lub domu.

Stawka amortyzacji uzależniona jest od tego, jakie prawo przysługuje nam do mieszkania. W przypadku prawa własnościowego jest to 1,5% wartości początkowej lokum, a prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej – 2,5%. Możemy także zastosować stawkę indywidualną (od 1,5 do 10%), ale w tym przypadku istnieje warunek – mieszkanie musi być wcześniej użytkowane przez 60 miesięcy lub poddane renowacji, której koszt wyniósł 30% wartości początkowej.

Pamiętajmy, że amortyzacji także może podlegać np. sprzęt komputerowy czy meble, które wykorzystujemy w działalności, jeżeli spełniają definicję środków trwałych. Bez względu na to, czy określiliśmy nasze lokum jako środek trwały, do kosztów uzyskania przychodu możemy zaliczyć również wydatki związane z remontem mieszkania, ale tylko jego „firmowej” części.

3. Załóż oddzielny telefon służbowy i Internet dla łatwiejszego odliczenia

W przypadku korzystania z telefonu oraz Internetu, ustalenie, które wydatki możemy zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu, nie sprawia kłopotu. Nie może nim być ten związany z opłaceniem rachunku za telefon prywatny, nawet jeżeli używamy go w celach służbowych. – Ta sama zasada dotyczy Internetu. Wystarczy jednak, że zdecydujemy się na założenie oddzielnego numeru służbowego i Internetu, z których będziemy korzystać tylko w pracy, a koszty ponoszone z tego tytułu, będziemy mogli rozliczyć w deklaracji podatkowej jako koszty uzyskania przychodu – wyjaśnia Marta Krusiewicz, Partner Tax Care.

4. Wyposaż mieszkanie w liczniki, by określić, ile prądu zużywa Twoja firma

Rozliczanie mediów, czyli zużycia wody, energii elektrycznej czy gazu jest bardziej skomplikowane. W tym przypadku przelicznik procentowy nie ma zastosowania, chociażby z tego powodu, że w działalności gospodarczej nie wykorzystujemy większości sprzętów elektrycznych znajdujących się w gospodarstwie domowym. Aby ustalić wysokość wydatków, które związane są z prowadzoną działalnością, można założyć oddzielne liczniki do pomiaru zużywanej energii, wody czy gazu.

Jeżeli chcemy prowadzić firmę we własnym mieszaniu, zadbajmy o wcześniejsze przygotowanie do tego nieruchomości. Pozwoli to na klarowny podział stref, a w związku z tym na wydzielenie tych kosztów dotyczących użytkowania lokum, które możemy odliczyć od podatku.

 

Źródło: Lightscape

Wyjeżdżając na urlop lub w podróż służbową, coraz częściej zatrzymujemy się nie w hotelach, a w prywatnych apartamentach. A gdyby tak przejść na drugą stronę transakcji i zacząć zarabiać na wynajmie krótkoterminowym? Czy taki sposób inwestowania w nieruchomości może być alternatywą dla tradycyjnego wynajmu?

Nie musimy być wielkimi inwestorami, aby zarabiać. Właściwie wystarczy dysponować jednym lokalem na wynajem, by zapewnić sobie stałe źródło dodatkowego dochodu. Warto przy tym zauważyć, że w ostatnich latach pojawiło się wiele nieznanych wcześniej (lub nie tak powszechnych) form najmu. Dziś udostępniać można np. pojedyncze biurka w przestrzeni biurowej (coworking), a mieszkania „wypożyczać” nawet na jedną dobę.

Wynajem społecznościowy – modny trend

Prawdziwy boom na wynajem krótkoterminowy pojawił się wraz z portalem Airbnb, który kontaktuje ze sobą osoby dysponujące lokalem na wynajem (to może być mieszkanie, a nawet pokój w mieszkaniu) z osobami poszukującymi taniego lokum.

Popularność tzw. „wynajmu społecznościowego” początkowo wynikała wyłącznie z możliwości rezerwacji noclegu w cenie niższej niż w hotelu. Było to na rękę szczególnie ludziom młodym, którzy zyskali możliwość podróżowania po całym świecie z możliwością nocowania „za grosze”.

Obecnie jednak cena nie jest już jedynym istotnym argumentem. Coraz częściej chodzi po prostu o styl życia. Wiele osób nie chce mieszkać w anonimowej, hotelowej przestrzeni. Na wakacjach lub w delegacji chcą czuć się tak swobodnie, jak we własnym domu. Wielu turystów chętnie zapłaci cenę podobną do tej w hotelu, jeśli w zamian będą mogli nocować w zwyczajnym domu lub bloku, z udogodnieniami takimi jak w prywatnym mieszkaniu.

Nowe wyzwania dla właścicieli apartamentów

To jednak stawia przed właścicielami lokali nowe wyzwania. Jeśli bowiem ktoś chce zająć się wynajmem krótkoterminowym, nie wystarczy, że zaproponuje niższą cenę niż najbliższy hotel.

Przede wszystkim wynajmujący, wybierając lokale, kierują się opiniami wystawionymi przez wcześniejszych gości – ci zaś oceniają zarówno standard wyposażenia, czystość, jak i zachowanie osoby, która reprezentowała właściciela (np. czy była miła, punktualna, a kontakt był z nią łatwy).

Druga sprawa to wygląd lokalu. Ten, kto chce wynająć dany apartament na nocleg za pośrednictwem portalu Airbnb, Booking, Wimdu czy ShortStayPoland, wcześniej będzie chciał obejrzeć zdjęcia. Powinny one być zachęcające, ale z drugiej strony, nie mogą przekłamywać rzeczywistości. Jeśli opisy w serwisach rezerwacyjnych nie będą zgodne ze stanem faktycznym, bardzo szybko zostaną zdemaskowane a rozczarowani klienci nie omieszkają zostawić odpowiedniej opinii i oceny.

– Przede wszystkim należy być szczerym i dokładnym w opisie nieruchomości. Warto jak najbardziej szczegółowo opisać co w mieszkaniu jest, z czego goście mogą korzystać. Dobrze także opisać okolicę oraz główne punkty turystyczne w pobliżu – podkreśla Adrian Leung, założyciel i członek zarządu Hosthelper.pl. – Poza tym, mieszkanie powinno mieć wszystko to, co może się przydać przy kilkudniowym pobycie, tj. zestaw ręczników, podstawowe kosmetyki, drobny sprzęt AGD (suszarka, żelazko) a także wyposażenie kuchenne – zauważa.

Jest potencjał!

Nie da się ukryć, że takie obowiązki jak pilnowanie rezerwacji, dbanie o zadowolenie każdego klienta, czy choćby zmienianie pościeli, mogą być bardzo czasochłonne. Dlatego niektórzy właściciele mieszkań mają wątpliwości, czy podołają wynajmowi w takim właśnie trybie.

Z drugiej strony, rosnące zainteresowanie wynajmem krótkoterminowym na świecie i dość słabe nasycenie rynku w Polsce, to argumenty, które przemawiają za opłacalnością takich działań. Nadzieje rozbudzają również rozmaite rankingi i statystyki. Np. z raportu przygotowanego przez PwC oraz Urban Land Institute wynika, że Warszawa znajduje się na 20. miejscu wśród miast o największym potencjale do inwestowania w nieruchomości w Europie.

Pod względem turystyki, najbardziej atrakcyjnym miastem w Polsce jest Kraków, odwiedzany rocznie przez ok. 10 mln osób. Ale niewiele mniej, bo ok. 8 mln turystów odwiedza Warszawę. A nie można zapominać również o tym, że stolica stanowi najważniejsze miasto w Polsce z punktu widzenia biznesu.

Na atrakcyjność nieruchomości wynajmowanych w Warszawie wpływa także rosnąca atrakcyjność tego miasta w oczach zagranicznych gości. Warszawa coraz częściej wymieniana jest jako jedno z najmodniejszych europejskich miast. Jednocześnie, właśnie ze względu na fakt, że w Polsce stolica nie jest powszechnie postrzegana jako miasto turystyczne, na rynku wynajmu krótkoterminowego wciąż jeszcze jest miejsce dla nowych lokali.

– Nieruchomości na wynajem krótkoterminowy wcale nie muszą ograniczać się do kurortów czy miejscowości typowo turystycznych. Duże miasta żyją cały rok i ruch w nich trwa bez względu na porę roku czy pogodę, zmienia się tylko profil klientów – mówi Adrian Leung. – W miesiącach letnich przeważają oczywiście turyści, ale poza sezonem dominują osoby podróżujące służbowo lub w konkretnych, nieturystycznych celach – podkreśla.

Aby zarabiać, trzeba się postarać

Na wynajmie krótkoterminowym z pewnością można zarobić. Nie oznacza to jednak, że zarobi każdy i w każdej sytuacji. Warto zwrócić uwagę na fakt, jak wiele czynników ma wpływ na to, czy nieruchomość będzie atrakcyjna w oczach osób poszukujących oferty dla siebie.

Z punktu widzenia właściciela nieruchomości, w wynajem krótkoterminowy trzeba włożyć znacznie więcej wysiłku niż przy wynajmie długoterminowym. Konieczny jest zakup urządzeń, takich jak telewizor, żelazko czy kuchenka mikrofalowa, trzeba też podłączyć internet wi-fi i telewizję kablową, a to oznacza konkretne koszty. Poza tym dochodzą nowe obowiązki – zmiana pościeli, uzupełnianie braków, przekazywanie kluczy, aktualizacja ogłoszenia, pilnowanie rezerwacji.

A ponieważ ceny muszą być konkurencyjne w stosunku do hoteli, o sukcesie danej nieruchomości bardzo często decydować będzie jej obłożenie. Mówiąc inaczej – inwestycja zwróci się i będzie przynosiła stabilny dochód pod warunkiem, że apartament będzie wynajmowany przez zdecydowaną większość dni w roku.

Nie dziwi więc, że na rynku pojawiają się firmy, które profesjonalnie zajmują się zarządzaniem nieruchomościami na wynajem krótkoterminowy. Dzięki temu właściciel apartamentu może zlecić zewnętrznej firmie zarówno przygotowanie atrakcyjnej oferty, obsługę rezerwacji, jak i obsługę samego lokalu w zamian za np. niewielką część zysku z każdej rezerwacji.

Ważne jednak, aby decydując się na taką współpracę, dobrze prześwietlić firmę, której chcemy powierzyć nasz apartament. Na co zwrócić uwagę?

– Warto sprawdzić jakie opinie mają wśród gości mieszkania zarządzane przez daną firmę. Pozytywne oceny i komentarze są kluczowe w tego typu działalności – zauważa Adrian Leung. – Poza tym liczy się zakres usług oraz elastyczna możliwość ich doboru. Chodzi o to, aby właściciel nie był zobowiązany do płacenia za takie usługi, z których nie zamierza korzystać. Warto także dowiedzieć się, czy istnieje możliwość podpisania umowy na próbę, np. na kilka miesięcy – mówi przedstawiciel Hosthelper.pl.

Mimo wszystko, możliwość rozpoczęcia współpracy z wyspecjalizowaną firmą warto rozważyć już na samym początku przygody z wynajmem krótkoterminowym i to nawet wtedy, gdy dysponujemy tylko jednym lokalem.

Obsługa rezerwacji, odpowiedzi na zapytania gości oraz przygotowanie apartamentu to czynności bardzo czasochłonne. Samodzielnie zarządzając apartamentem, możemy tracić wiele okazji na zarobek. Z taką sytuację będziemy mieli do czynienia np. wtedy, gdy ktoś zechce wynająć lokal jeszcze tego samego dnia, a my nie będziemy mieli czasu na jego przygotowanie.

W podobnych przypadkach specjalistyczna firma zadziała szybciej. Ważne też, że będzie ona mogła pozwolić sobie na ułatwienia, takie jak synchronizacja rezerwacji w wielu portalach z ofertami jednocześnie. Dzięki temu właściciel nie będzie musiał osobiście pilnować, czy dwóch klientów, w dwóch różnych portalach, nie zarezerwowało tego samego mieszkania na ten sam termin.

Na pierwszy rzut oka może się wydawać, że zlecenie zarządzania nieruchomością to dodatkowy koszt. Warto jednak zauważyć, że celem takiej współpracy jest nie tylko odciążenie właścicieli w żmudnych obowiązkach, ale przede wszystkim maksymalizacja liczby rezerwacji. A dzięki dużemu obłożeniu, zysk z takiej inwestycji będzie oczywisty.

Podsumowując, wynajem krótkoterminowy już teraz cieszy się dużą popularnością, a jego rola będzie z pewnością jeszcze rosła. Osoby chcące zarabiać na nieruchomościach, powinny więc uwzględnić w swoich planach wystawienie ogłoszenia w portalach rezerwacyjnych. Jednak do takiego wyzwania warto podejść z głową. Najlepiej przemyśleć każdy szczegół jeszcze przed udostępnieniem lokalu gościom, a jeśli mamy wątpliwości, czy wszystkiemu podołamy sami, warto skorzystać z pomocy profesjonalistów.

 

Źródło: empemedia.pl

Poszukiwanie miejsca, w którym zlokalizujesz swój biznes przypomina nieco wybór mieszkania. Musisz dopasować je do swoich preferencji i możliwości finansowych, zastanowić się nad lokalizacją, wielkością czy stylistyką. Wynajmowany lub kupiony lokal powinien odzwierciedlać cechy, które są ważne dla Ciebie – a w tym przypadku istotne dla wyróżnienia Twojego biznesu i zwrócenia uwagi jego odbiorców. Jak się do tego zabrać?

– Lokal gastronomiczny, butik czy kancelaria prawna – czyli każda działalność, którą wiąże się z goszczeniem klientów – powinna cechować się pewną unikalnością, nasuwając odpowiednie skojarzenia z podstawowymi wyróżnikami Twojego biznesu – mówi Kuba Karliński, członek zarządu Magmillon, firmy realizującej projekty nieruchomościowe oparte o odnawianie kamienic. – Według teorii „4p”jednym ze składników tzw. kompozycji marketingowej, czyli zbioru elementów za pomocą których każdy biznes oddziałuje na rynek, jest „place” – „miejsce”, które teoretycy definiują szeroko – jako kanał dystrybucji. Jednak w przypadku wielu tradycyjnych biznesów o niewielkiej skali działania, warto rozumieć „place” dosłownie – jako miejsce, w którym sprzedajesz swoje produkty lub usługi. To ono decyduje często o powodzeniu przedsięwzięcia – dodaje ekspert.

Koszty

Jeśli dysponujesz takim kapitałem by kupić lokal, w którym później poprowadzisz swój biznes – świetnie. Dzięki temu łatwiej będzie Ci zaplanować budżet, comiesięczne koszty będą nieco niższe i w najtrudniejszym, początkowym okresie łatwiej będzie Ci osiągnąć satysfakcjonujące rezultaty finansowe (np. wyjść na plus w nowo otwartej i jeszcze nieznanej kawiarni). Sytuacja komplikuje się w przypadku wynajmu. To dodatkowy koszt, który musisz dopisać do swojego biznesplanu. Umowy na wynajem lokali użytkowych najczęściej są dłuższe i lepiej chroniące właściciela niż w przypadku mieszkań. W przypadku ewentualnego niepowodzenia biznesu, nie będziesz w stanie się szybko wycofać. To nie oznacza, że wynajem nie jest dobrym rozwiązaniem. Przeciwnie – w przypadku braku odpowiedniego kapitału czy niepewności co do przyszłej lokalizacji inwestycji jest najlepszym wyjściem. Zanim jednak podejmiesz decyzję, musisz bardzo dokładnie oszacować swoje przyszłe przychody i wydatki. Koszty wynajmu mogą okazać się kluczowe dla Twojego biznesplanu.

Wymogi techniczne

W zależności od tego, jaki typ działalności zamierzasz prowadzić, możesz być zmuszony do spełnienia szeregu różnorodnych kryteriów. Przykładowo – biuro podróży nie wymaga warunków znacząco odmiennych niż zwykłe mieszkanie. Zupełnie inaczej jest z restauracją, która musi spełnić liczne wymogi Sanepidu. Nie w każdym lokalu uda Ci się wygospodarować oddzielne pomieszczenie do przygotowywania warzyw, owoców i mięsa, czy wytyczyć dwie „ścieżki” dla naczyń – czyste nie mogą być przenoszone z kuchni do klienta w taki sposób by „krzyżować się” z brudnymi – noszonymi od stolików do zmywarki. Jeszcze inne wymogi techniczne prawodawcy narzucają aptekom, zakładom fryzjerskim czy gabinetom kosmetycznym. Trzeba je brać pod uwagę wybierając nieruchomość. Im bardziej specyficzny jest Twój biznes, tym więcej nakładów będzie wymagało przystosowanie pomieszczeń. Sporą część ofert odrzucisz już na wstępie.

Lokalizacja

Lokalizację swojego biznesu musisz przemyśleć wieloaspektowo. Po pierwsze z biznesowego punktu widzenia. Zanim wybierzesz nieruchomość postaraj się oszacować wielkość rynku. Ilu lokalnych klientów masz szansę zdobyć? Czy dojazd do nieruchomości jest prosty i wygodny? Czy konkurencja jest znacząca i jak sobie radzi? To kilka podstawowych pytań, do których musisz dodać wiele bardziej szczegółowych – związanych z Twoją branżą lub specyfiką firmy. Tam gdzie doskonale będzie sprzedawała się kawa z mlekiem sojowym, zupełnym niewypałem może okazać się sklep spożywczy. Po drugie, zastanów się nad miejscem w kontekście własnej wygody. To bardzo ważne, w szczególności jeśli to ma być Twoje nowe miejsce pracy.

Dopasowanie do charakteru biznesu

To kluczowy aspekt wyboru nieruchomości. Jeśli chcesz by Twój punkt usługowy był unikalny – zdecyduj się na unikalny lokal. Oczywiście to nie jest metoda dla każdego. Dla części firm lepszym rozwiązaniem może być wynajem powierzchni w centrum handlowym, które ma swoje niewątpliwe zalety, jak stała baza klientów czy promocja takiej galerii jako całości. Trudno się tam jednak wyróżnić. Dlatego jeśli cechy, z którymi ma być kojarzony Twój biznes to np. kreatywność, odwaga, tradycja, kulturalna niszowość czy ekskluzywność – wybierz coś niestandardowego. To może być barka nad Wisłą lub lokal w odnowionej kamienicy, w sercu Pragi. Jeśli Twoją grupą docelową są ludzie ceniący detale i trudno uchwytny „klimat miejsca” – z pewnością docenią oryginalność.

Negocjacje i formalności

Kiedy już znajdziesz nieruchomości, które spełniają Twoje wymagania w każdej z wymienionych kategorii, pozostają kwestie formalne. Podobnie jak w przypadku zakupu czy wynajmu mieszkania – warto negocjować. Każda „wytargowana” kwota zwiększa budżet Twojego biznesu. Jeśli chcesz wynająć lokal – jako karty negocjacyjnej użyj argumentu o ponoszonych kosztach. Twoje inwestycje w nieruchomość mogą zwiększyć jej wartość. Dodatkowo wiążą Cię z nią, dając właścicielowi większą pewność przyszłych zysków.

Ustal z właścicielem kto jest odpowiedzialny za uzyskanie dokumentacji, niezbędnej do rozpoczęcia działalności. W zależności od typu biznesu, mogą to być koncesje, pozwolenia, czy dokumenty potwierdzające spełnienie wymogów technicznych.

Podpisując umowę, szczególną uwagę zwróć na warunki wypowiedzenia. Dla niektórych typów biznesu lokalizacja jest kluczowym czynnikiem warunkującym sukces, dlatego musisz ją zabezpieczyć. Nie dopuść do sytuacji, w której musisz przenosić dobrze prosperującą firmę z dnia na dzień. W umowie zabezpiecz również swoje prawa dotyczące ewentualnych zmian w lokalu, przystosowujących go do wymogów Twojego biznesu. Zastrzeż również kto jest odpowiedzialny za usuwanie ewentualnych usterek.

I pamiętaj, że to nieruchomość ma być dopasowana do Twojej wizji własnego biznesu. Nigdy na odwrót!

Źródło: Magmillon

Z badań przeprowadzonych przez Izbę Zarządzających Funduszami i Aktywami wynika, że Polacy najchętniej inwestowaliby w nieruchomości (53 proc.), kruszce (32 proc.) i waluty (15 proc.). Rozwiązania te często wymagają jednak posiadania znacznego kapitału i nierzadko obarczone są również wysokim ryzykiem. Jak wskazują eksperci Związku Firm Doradztwa Finansowego (ZFDF), alternatywnym i stosunkowo dostępnym sposobem pomnażania pieniędzy, są jednostki udziału funduszy inwestycyjnych. Podpowiadają, co warto wiedzieć, włączając te produkty do swojej strategii oszczędzania.

Otwarte czy zamknięte?

Pierwszym dylematem, z którym spotykają się często inwestorzy chcący ulokować pieniądze w fundusze, jest wybór pomiędzy rodzajem tych produktów, czyli funduszami otwartymi i zamkniętymi. Oba pojęcia określają formy uczestnictwa w produkcie i wpływają na zasady przystępowania do takiej inwestycji. – Jeżeli chodzi o fundusze inwestycyjne zamknięte (FIZ), liczba inwestorów, którzy mogą do nich przystąpić, jest ograniczona – tłumaczy Bartłomiej Marzec, ekspert ZFDF, Open Finance.
Dzieje się tak, bowiem liczba certyfikatów uczestnictwa jest stała, a jej zwiększenie może odbyć się wyłącznie w drodze dodatkowej emisji. W przypadku funduszy inwestycyjnych otwartych (FIO), to ograniczenie nie występuje, bowiem kierowane są one właściwie do każdego inwestora. Wystarczy, że ten wpłaci pieniądze do funduszu tego rodzaju, otrzymując w zamian tytuł (jednostkę) uczestnictwa. Istotnym elementem może być to, że FIO muszą być wyceniane codziennie oraz można je nabyć już od 50 zł. Natomiast FIZ mogą być wycenianie znacznie rzadziej, nawet raz na kwartał, a minimalna kwota ich nabycia może sięgać równowartość 40 tys. euro – mówi Marzec, ZFDF.

Także proces umarzania jednostek funduszu inwestycyjnego, czyli odkupienie od uczestnika przez fundusz określonej liczby jednostek, różni się w przypadku FIO i FIZ-u. Certyfikaty funduszy zamkniętych mogą być zgłaszane do umorzenia tylko w terminach ustalonych przez fundusz, np. co miesiąc lub kwartał. Jeżeli chodzi o FIO, fundusz dokonuje wykupu jednostek uczestnictwa na żądanie inwestora, uczestnika funduszu.

Pokaż funduszu, co masz w portfelu

Fundusze inwestycyjne można także klasyfikować w zależności od instrumentów finansowych, w które inwestowane są pieniądze. Możemy wymienić fundusze pieniężne, które inwestują w instrumenty rynku pieniężnego, takie jak np. bony skarbowe, pieniężne, certyfikaty depozytowe oraz bony komercyjne. Fundusze dłużne zainteresowane są natomiast głównie obligacjami, o stałym bądź zmiennym oprocentowaniu. Z kolei większość portfela funduszu akcji stanowią właśnie akcje.
Można wymienić również fundusze inwestycyjne mieszane, inwestujące zarówno w akcje, jak i obligacje. – Znajomość instrumentu finansowego, w który inwestuje dany fundusz jest o tyle istotna, że określa poziom ryzyka danej inwestycji – wskazuje Bartłomiej Marzec, ekspert ZFDF, Open Finance. – Przykładowo, fundusze rynku pieniężnego czy obligacji (dłużne) należą do tych najbezpieczniejszych, inwestują bowiem – co o zasady – np. w bony skarbowe czy obligacje skarbowe, czyli w papiery wartościowe, których emitentem jest m.in. Skarb Państwa. Choć taka inwestycja nie przyniesie spektakularnych zysków, dzięki niej będziemy mogli stosunkowo bezpiecznie pomnożyć nasz kapitał.

Ci, którzy liczą na większy zysk, mogą wybrać fundusze akcji. Warto jednak pamiętać o tym, że w przypadku tych produktów znacznie wzrasta także ryzyko inwestycyjne. – Fundusze akcyjne MiŚS (Małych i Średnik Spółek), są jednymi z najbardziej ryzykownych spośród wszystkich funduszy akcyjnych – wskazuje Bartłomiej Marzec, ekspert ZFDF, Open Finance. – Lokują one środki w instrumentach o bardzo zmiennej wartości, np. akcjach nowych spółek czy przedsiębiorstw znajdujących się aktualnie w gorszej kondycji biznesowej, ale też tych rokujących poprawę, tzw. spółek wzrostowych. Ponieważ ich wycena może się zmienić znacząco w bardzo krótkim czasie, musimy być przygotowani na to, że podobnie będą wyglądać wyniki naszej inwestycji. Dlatego tego rodzaju fundusze akcyjne, powinny być wybierane jedynie przez doświadczonych, znających rynek inwestorów, a przede wszystkim przez osoby znające i rozumiejące strategię inwestycyjną takiego funduszu, które są świadome ich ryzyka.

Co zrobić, by inwestycja była bezpieczna?

Bez względu na to, na jaki fundusz inwestycyjny się zdecydujemy, powinniśmy pamiętać, że każda inwestycja wiąże się z ryzykiem ewentualnej utraty środków. Odpowiednie przygotowanie się może jednak pomóc ograniczyć możliwość straty. – Przed wyborem konkretnego funduszu warto przyjrzeć się jego strategii inwestycyjnej, ryzyku oraz historycznym wynikom – po nich możemy oceniać, jak „zachowywał się” w przeszłości, w szczególności, w okresie złej koniunktury, jaką miał zmienność oraz czego można spodziewać się po nim w przyszłości – radzi Piotr Nowak, ekspert ZFDF, Expander Advisors. – Analizując wyniki i zmienność, należy jednak patrzeć w dłuższej perspektywie, minimum dwóch, trzech lat. Jeżeli nie czujemy się na siłach, aby odpowiednio ocenić produkt, warto udać się do sprawdzonego doradcy, który znajdzie korzystne dla nas fundusze.

Rozwiązaniem, które pozwoli nam ograniczyć ryzyko portfela, jest przed wszystkim dywersyfikacja, czyli ulokowanie kapitału w kilku niezależnych od siebie produktach. Warto, by różniły się one wysokością możliwego do osiągnięcia zysku i ponoszonego ryzyka. – Jeśli część produktów przyniesie nam stratę, inne będą mogły ją nadrobić – wyjaśnia Piotr Nowak, ekspert ZFDF, Expander Advisors – Aby  jednak było to możliwe, portfel musi składać się instrumentów, które nie są ze sobą skorelowane. Dzięki temu ograniczymy prawdopodobieństwo, że wzrost lub spadek wartości tych instrumentów będzie następował w tym samym czasie. Dodatkowo, w celu ograniczenia ryzyka inwestycji, warto stosować proces alokacji skorygowany o ryzyko, a nie alokację równą, czyli rozkładać środki pomiędzy produkty uwzględniając stopień ryzyka, z jakim wiąże się dana inwestycja. Przykładowo, mając portfel składający się z dwóch elementów tj. funduszy akcji polskich i obligacji skarbowych, można podzielić je w proporcji 20:80 lub 40:60 zamiast równego podziału 50:50.

Decyzja o inwestowaniu zawsze powinna być podejmowania świadomie i wedle przyjętej, przemyślanej strategii. Każdy inwestor, szczególnie ten początkujący, przed wyborem funduszu powinien poznać jego budowę, czyli dowiedzieć się, w jakie instrumenty finansowe fundusz lokuje pieniądze. Znając te informacje, może jednocześnie ocenić poziom ryzyka i wysokość możliwych zwrotów z inwestycji. Po przejściu tych kroków, łatwiej mu będzie wybrać fundusz odpowiadający jego potrzebom.

 

Źródło: Związek Firm Doradztwa Finansowego (ZFDF)

Niepowtarzalny klimat, unikalne możliwości aranżacji i wyjątkowa lokalizacja – to największe zalety mieszkania w kamienicy. Ale przecież „nie ma róży bez kolców”, zakup takiego lokalu wiąże się z niejednym ryzykiem, które należy uwzględnić przy podejmowaniu decyzji o zakupie.

Zakup każdej nieruchomości powinien być poprzedzony analizą wad i zalet danego rozwiązania. Nie istnieją jednoznacznie odpowiedzi na to, czy lepiej zamieszkać w bloku z wielkiej płyty, na zamkniętym osiedlu na obrzeżach miasta, czy może w kamienicy. Oczekiwania i potrzeby każdego kupującego są inne, dodatkowo zależy to też od danego lokalu i budynku, w którym się on znajduje.

Choć nie istnieje prawna definicja kamienicy, to intuicyjnie uważa się za nią budynek mieszkalny wielorodzinny stojący w zwartym szeregu innych domów. Kamienice budowano w Polsce od średniowiecza i najczęściej znajdują się one w centrach miast.

Mieszkanie w kamienicy – plusy

Przestrzeń jest jedną z najczęściej podkreślanych zalet mieszkania zlokalizowanego w kamienicy. Takie lokale mają zwykle trzy metry wysokości (lub więcej), co umożliwia zbudowanie np. antresoli. Smaku takim wnętrzom dodają duże okna wpuszczające do środa dużo naturalnego światła. Większość mieszkań w takim budownictwie to lokale duże, z przestronną kuchnią i kilkoma pokojami, częściej niż w bloku spotkamy też garderobę czy spiżarnię.

Kamienice budowano z cegieł, a ich mury są dużo grubsze niż te we współczesnym budownictwie. To z jednej strony pozwala na ciekawe zaaranżowanie parapetów, a z drugiej izoluje przed hałasem. W kamienicy nie ma ryzyka usłyszenia jak sąsiad korzysta z toalety, co jest nagminne w blokach. Grube ściany to także przyjemny chłód nawet w najbardziej upalne dni. Należy jednak pamiętać, że zimą także będzie chłodno, trzeba więc liczyć się z wyższymi kosztami ogrzewania takiego mieszkania.

Niebagatelną zaletą kamienic często jest ich położenie. Zakup takiego mieszkania pozwala zamieszkać w najbardziej atrakcyjnych punktach miasta, łącznie ze starówką czy nawet rynkiem. Nowe budynki powstają tam bardzo rzadko lub w ogóle, zatem tylko kamienica pozwala korzystać z uroku mieszkania w takim miejscu.

Dodatkowo, w wielu kamienicach można liczyć na historyczne pozostałości takie jak kominek, zabytkowy parkiet, stolarka czy wyjątkowe zdobienia zewnętrzne i wewnętrzne. Nie ma szans spotkać czegoś takiego w bloku, co czyni mieszkanie w kamienicy jeszcze bardziej wyjątkowym.

Mieszkanie w kamienicy – minusy

Wartość historyczna kamienicy niewątpliwie dodaje nieruchomości prestiżu, rzecz w tym, że nie każdy budynek i mieszkanie się tym charakteryzują. Duża część kamienic jest zaniedbana, wiele jest wręcz w stanie opłakanym. To oczywiście szansa na zakup mieszkania za niższą cenę, rzecz w tym, że remont lokalu to nie jedyna inwestycja i ryzyko, jakie czekają na nabywcę. Może bowiem okazać się, że poza standardowym odświeżeniem, trzeba wymienić np. instalację elektryczną lub wodną, zdarzają się też kłopoty z nadmierną wilgocią, co sprzedający może zatuszować na czas transakcji.

Choć pojedyncze mieszkania często są sprywatyzowane, to należy brać pod uwagę fakt, jaki jest status własnościowy całego budynku. W przypadku gdy należą do miasta, może nie być łatwo otrzymać pozwolenie na pewne czynności, takie jak np. wymianę okien, szczególnie w przypadku gdy budynek został wpisany do rejestru zabytków. Wówczas inwestor musi sprostać dodatkowym wymaganiom i raczej nie ma tu miejsca na odstępstwa.

Ale nawet 100 czy 200 tys. zł zainwestowane w odnowienie mieszkania nie mieni zewnętrznego oblicza budynku. Czasami w zaniedbanych kamienicach można spotkać ludzi o niskich dochodach, trudno wówczas liczyć na chęć inwestycji w budynek ze strony współwłaścicieli, a należy pamiętać, że koszt każdego remontu budynku rozkłada się na właścicieli lokali. Jeśli ktoś kiedyś wykupił mieszkanie od miasta za grosze, może być go dziś nie stać na inwestycje.

Z kolei lokale w odrestaurowanych kamienicach osiągają niebotyczne ceny, nierzadko przekraczające 20 tys. zł za mkw. Tam nie ma ryzyka nieciekawych sąsiadów czy zdewastowanej klatki schodowej, ale koszt zakupu i miesięcznego utrzymania nieruchomości będzie kilkakrotnie wyższy.

Mieszkanie w najbardziej atrakcyjnych punktach miasta ma naturalnie swój urok, ale nie jest pozbawione wad. Po pierwsze należy pamiętać o możliwym zgiełku za oknem – w zależności od konkretnej lokalizacji ruch ludzi i samochodów będzie mniejszy lub większy, niektóre okolice goszczą co jakiś czas imprezy masowe lub np. demonstracje. Pod uwagę wziąć też należy możliwe problemy z parkowaniem – kamienice nie są wyposażone w garaż podziemny, a na dziedzińcu liczba dostępnych miejsc jest zwykle bardzo ograniczona (o ile w ogóle jakiś dziedziniec istnieje). W przypadku niektórych kamienic trudno też o tereny zielone, place zabaw czy windę – szukając mieszkania dla siebie należy zwrócić uwagę na własne potrzeby i sprawdzić, czy dany budynek je spełnia.

Czy to się opłaca?

Zakup lokalu w kamienicy może być długoterminowo zyskowną inwestycją, jednak aby tak się stało, należy dokładnie temat przeanalizować i przed zakupem zbadać mieszkanie i budynek, w którym jest położone. Od tego zależy, czy kupimy zyskujące na wartości mieszkanie, w którym przy okazji będzie się dobrze mieszkać, czy może wiecznie wymagającą doinwestowywania ruderę. Największy wzrost wartości uzyskać można kupując mieszkanie w kiepskim zdanie w kamienicy, która za jakiś czas zostanie wyremontowana. To wymaga dodatkowych nakładów, a efekt przyjdzie po kilku latach. Na rynku działa coraz więcej prywatnych firm, które wykupują kamienice, by zarobić na przywróceniu im dawnego blasku, przy zakupie mieszkania w takim budynku nie trzeba martwić się o remonty.

Na rynku mieszkań w kamienicach jest duży rozstrzał cenowy. Przykładowo w Warszawie średnia cena metra kwadratowego mieszkania w kamienicy to 11-11,5 tys. zł. Stawki zaczynają się od 4-5 tys. zł za mieszkanie do odświeżenia położone na obrzeżach miasta (np. w Wawrze też są kamienice), a kończą na kwotach przekraczających 30 tys. zł za mkw. za lokal przy Placu Zamkowym. Najdroższe jest oczywiście Śródmieście, tu nawet duże (ponad 100 mkw.) mieszkanie do remontu kosztuje 7-8 tys. zł za mkw. Lokal w wysokim standardzie nie sposób kupić taniej niż za 11 tys. zł za mkw.

 

Autor: Marcin Krasoń, Home Broker,

Najtańszych ofert mieszkaniowych na rynku poszukują młodzi single i inwestorzy, którzy planują zarabiać na wynajmie. W Warszawie można je znaleźć w cenie od 150 tys. zł   

Popyt na nowe mieszkania nie słabnie. Jeśli sprzedaż utrzyma się na podobnym poziomie, jak w pierwszych trzech miesiącach bieżącego roku, deweloperzy mają szansę pobić ubiegłoroczny rekord. Z raportów rynkowych wynika, że w pierwszym kwartale tego roku firmy deweloperskie sprzedały w Warszawie ponad 8 tys. mieszkań, podczas gdy w tym samym okresie rok temu nabywców znalazło 5,8 tys. mieszkań.

Podłożem boomu na rynku mieszkaniowym jest dobra koniunktura gospodarcza w kraju, która sprzyja bogaceniu się Polaków, a także utrzymujące się od dawna niskie stopy procentowe, dzięki którym notowane jest najniższe w historii oprocentowanie kredytów. Stopy procentowe decydują również o niskiej zyskowności lokat, stąd kapitał wycofywany z banków wpływa na rynek mieszkaniowy.

W Warszawie, gdzie ceny mieszkań należą do najwyższych w Polsce, jednymi z najbardziej poszukiwanych są najtańsze oferty na rynku. Mieszkania o najmniejszych metrażach cieszą się największym powodzeniem wśród młodych singli i inwestorów kupujących lokale z przeznaczeniem na wynajem. Największe wzięcie mają kawalerki o powierzchni do 30 mkw. W budynkach, które powstają w centrum miasta wyprzedają się jako pierwsze, znikają od razu, kiedy oferta trafia na rynek.

Kawalerki trzymają cenę

Z ostatnich danych NBP wynika, że za 30 metrową używaną kawalerkę w Warszawie trzeba zapłacić ok. 217 tys. zł, a na nowy lokal o podobnym metrażu kosztuje 231 tys. zł. Nieruchomości zlokalizowane w centrum są jednak droższe. Żeby kupić jednopokojowy lokal w centralnym obszarze miasta trzeba wydać co najmniej 10 tys. zł za mkw. W najnowszych budynkach ceny są jeszcze wyższe, kształtują się na poziomie kilkunastu tysięcy złotych za metr.

Chcąc kupić małą kawalerkę w atrakcyjnym, śródmiejskim rejonie Warszawy trzeba być przygotowanym na wydatek co najmniej 280 tys. zł. A za studio w budynku w wysokim standardzie trzeba zapłacić często nawet dwa razy tyle.

W najtańszej stołecznej dzielnicy – Białołęce najmniejsze jednopokojowe mieszkania na rynku deweloperskim oferowane są w cenie około 200 tys. zł i nie ma ich w ofercie zbyt wiele. W inwestycjach na obrzeżach miasta, gdzie nabywcami mieszkań są przeważnie rodziny z dziećmi kupujące lokale dla własnego użytku, udział kawalerek w ofercie jest skromny.

Znaczna część takich mieszkań w Warszawie znajduje się w budynkach z wielkiej płyty, które skądinąd zlokalizowane są niejednokrotnie w ciekawych miejscach w Śródmieściu, na bliskiej Woli, czy Bielanach. W rejonach oferujących pełną infrastrukturę miejską, doskonale skomunikowanych, a często także w bezpośrednim sąsiedztwie metra.

Najtańsze najbardziej poszukiwane

Projektowane w czasie PRL-u lokale jednopokojowe są nieraz naprawdę małe, niektóre nie mają więcej niż 15 mkw.  Właśnie w tzw. gierkowskich budynkach znajdą najtańsze mieszkania osoby poszukujące ekonomicznych ofert, choć ich ceny bywają też mocno zróżnicowane. Na Bielanach, czy Białołęce ceny takich mieszkań w zależności standardu nieruchomości i lokalizacji wahają się od 150 do 170 tys. zł. W ścisłym centrum Warszawy stawki ofertowe znacznie przekraczają 200 tys. zł.

Powierzchnia budowanych dziś kawalerek rzadko jest większa niż 30 mkw. Lokale o metrażu większym o kilka metrów to często już mieszkania dwupokojowe. Największy wybór nowych kawalerek  oferują te dzielnice, w których najwięcej się buduje, tj. Wola i Mokotów. Studia powstające w inwestycjach z wyższej półki są zwykle dużo większe, od ponad 40 mkw. do nawet 100 mkw. Podobnie jest w przypadku odrestaurowanych śródmiejskich kamienic, w których raczej nie znajdziemy jednopokojowych mieszkań o wielkości 20, czy 30 mkw.

Projektowanie pod inwestorów

Mikro lokale dostępne są natomiast w nowych, dobrze zlokalizowanych inwestycjach, które deweloperzy przygotowują przede wszystkim z myślą o inwestorach. Takie projekty powstają na warszawskich Odolanach, czy Muranowie. Jeden z budynków, w którym zaprojektowane zostały mikro-apartamenty rośnie jest przy ulicy Pawiej. W inwestycji Studio Centrum lokale o podwyższonym standardzie, których średnia powierzchnia wynosi około 25 mkw., można kupić w cenie od 180 tys. zł netto.

Przedstawiciele dewelopera przyznają, że kupowane są przede wszystkim przez inwestorów, którzy planują je wynajmować. – W przypadku zakupów inwestycyjnych kluczowa jest lokalizacja. Inwestorzy wybierają najlepiej usytuowane mieszkania w najniższej cenie. Mogą wtedy uzyskać najwyższą stopę zwrotu z inwestycji – tłumaczy Tomasz Sadłocha, członek zarządu Ochnik Development. Zaznacza, że lokale w projekcie Studio Centrum bardzo często nabywane są na firmy, ponieważ umożliwia to klientom odliczenie podatku VAT i wpisanie w koszty wykończenia lokalu.

Zysk z wynajmu

Chętnych do inwestowania w nowe mieszkania z roku na rok przybywa. Nie brakuje także osób zainteresowanych wynajem mieszkań w Warszawie. To w końcu największy rynek pracy i największy ośrodek edukacyjny w Polsce. Rozwija się tu także turystyczny i biznesowy najem krótkoterminowy. Poza tym, coraz więcej osób odchodzi od kupowania nieruchomości na własność na rzecz wynajmu.

Najbardziej poszukiwane przez najemców są małe lokale w centrum miasta lub przy linii metra. Czynsze najmu utrzymują się na wysokim poziomie. Średni koszt wynajęcia kawalerki w Warszawie wynosi ok. 1700 zł za miesiąc. W Śródmieściu stawki są wyższe, sięgają 2300-2400 zł. Tyle trzeba zapłacić za wynajęcie jednopokojowego lokalu w nowym budynku.

Ceny najmu w ostatnich latach rosły. Nie jest to jednak wynikiem podwyżek, ale zmiany struktury mieszkań, które trafiają na rynek najmu. Pojawia się na nim coraz więcej nowych lokali o wysokim standardzie, a średnia stawka za wynajem wzrasta wraz z jakością oferowanych mieszkań.

Warszawski rynek najmu od wielu lat systematycznie się rozbudowuje. Głównie dzięki inwestorom indywidualnym, którzy kupują mieszkania za gotówkę. Inwestowanie w nieruchomości jest dużo bardziej opłacalne niż zakup papierów wartościowych, czy lokowanie kapitału w banku. Stopa zwrotu z inwestycji w mieszkania na wynajem wynosi w Warszawie około 6 proc. rocznie. Ponadto, w przypadku takiej inwestycji dodatkowy zysk może przynieść w dłuższej perspektywie wzrost wartości nieruchomości.

 

 

Autor: Ochnik Development

Gdańsk i Warszawa oferują nie tylko wysokie zyski z inwestycji w mieszkanie na wynajem, ale i wysoką płynność rynku. Po stronie minusów należy zaś wpisać wysoką jak na polskie warunki barierę wejścia – nie każdego stać na to, by kupić atrakcyjne mieszkanie w tych miastach.

Przeciętna rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem wynosi dla największych miast 5,35 proc. netto – wynika z obliczeń Home Brokera i Domiporta.pl. Na tę chwilę najlepiej wróży zakup lokalu w Gdańsku, Warszawie i Tychach. Nawet najmniej pod tym względem atrakcyjne Kielce, Poznań i Kraków oferują średnio znacznie wyższe odsetki niż najlepsze lokaty czy obligacje skarbowe.

Przeciętna rentowność najmu netto w okresie maj 2010 – czerwiec 2015

Z raportu Narodowego Banku Polskiego wynika, że trzy- i dwunastomiesięczne lokaty są obecnie najniżej oprocentowane w historii, więcej niż 2 proc. netto to rzadkość. Przeciętna dostępna dziś na rynku lokata nie wystarczy nawet na to, by pokryć inflację, co de facto oznacza, że zdeponowane w banku pieniądze tracą na wartości. W tym świetle nie dziwi zainteresowanie inwestorów zakupem mieszkania i wynajęciem go. Coraz więcej kupujących nieruchomości to inwestorzy, czyli osoby, które kupują lokal, by na nim zarabiać – np. wynajmując go. Dane NBP mówią wprost: jeszcze nigdy Polacy nie kupowali tylu mieszkań za gotówkę, w 2016 r. w siedmiu najważniejszych miastach na zakup nowych mieszkań za gotówkę przeznaczono 14,2 mld zł.

Rentowność inwestycji w mieszkanie zależy od kilku czynników. Równie istotna jak uzyskany od najemców czynsz jest cena zakupu. To z kalkulacji tych dwóch wartości można wyliczyć zysk. Pod warunkiem oczywiście, że lokal uda się szybko wynająć. Mieszkanie stojące puste nie przynosi żadnych dochodów, jego rentowność wynosi 0 proc. Pamiętać też należy o kosztach przygotowania do wynajmu oraz ewentualnych remontach, doposażeniu i innych inwestycjach.

Gdzie kupić mieszkanie na wynajem?

Home Broker i Domiporta.pl przeanalizowały rentowność najmu w 15 dużych miastach by sprawdzić, gdzie najbardziej opłaca się kupić mieszkanie na wynajem. Okazuje się, że najlepiej wróży taka inwestycja w Gdańsku, Tychach i Warszawie. W każdej z tych lokalizacji oczekiwana rentowność netto przekracza 6 proc. Pomiędzy 5 i 5,5 proc. rocznie zarobić można w Katowicach, Lublinie, Łodzi, Wrocławiu i Białymstoku. Najmniej, bo 4,42 proc. rocznie powinno przynieść mieszkanie w Kielcach. Nadal jest to jednak sporo więcej niż oferują lokaty czy obligacje skarbowe

Rynek wynajmu rośnie

– Analizując dane popytowe z serwisu Domiporta.pl zauważyć można trendy w zachowaniu użytkowników, które potwierdzają opinie o coraz większym zainteresowaniu inwestorów  lokowaniem kapitału w mieszkania na wynajem – zauważa Maciej Górka z Domiporta.pl. – Od początku 2016 roku liczba użytkowników, którzy przeglądają serwis w poszukiwaniu lokali o potencjale inwestycyjnym wzrosła o 12 proc., a liczba ofert lokali do wynajęcia o 6 proc. względem całego 2015 roku – wylicza Górka.

Jakie mieszkanie kupić na wynajem?

Każde miasto ma swoją specyfikę. W Lublinie czy Toruniu dużo jest studentów, a w Warszawie istotną grupę klientów stanowią klienci „biznesowi”, choć i studentów nie brakuje. Na obszarze danego miasta, czy danej dzielnicy też są różne osiedla i każde może pasować do innego klienta. Nawet w danym bloku są przecież zróżnicowane mieszkania i każde pasuje do innego odbiorcy. Dla grupy studentów liczyć będą się oddzielne sypialnie, by możliwe było zbudowanie odrobiny prywatności oraz sprawny dojazd do uczelni, klient biznesowy wymagać będzie miejsca garażowego i bliskości centrum biurowego, a rodzina z dziećmi zwróci uwagę na bezpieczeństwo osiedla oraz bliskość przedszkola, szkoły czy placu zabaw.

– Szczególnie wyraźny trend rosnący wśród poszukujących mieszkań na wynajem zauważyć można w kategorii lokali dwupokojowych, niezależnie od tego, czy pochodzą one z rynku wtórnego czy pierwotnego. Obecnie prawie 44 proc. wszystkich zapytań o mieszkania stanowią właśnie zapytania o lokale dwupokojowe – wskazuje Maciej Górka z Domiporta.pl.

Uwaga na ryzyka

Możliwe zyski dużo wyższe niż z lokaty nie są oczywiście pozbawione ryzyka. Zakładając zwykłą lokatę dokładnie wiemy kiedy się ona zakończy i jakie odsetki otrzymamy, tymczasem kupując mieszkanie wiemy tylko, ile za nie zapłaciliśmy, a dwa ważne parametry pozostają zagadką. To od tego, jak szybko uda się znaleźć najemcę oraz jaki czynsz wynegocjujemy, zależy rzeczywista rentowność. Najlepiej wypada długoletnia umowa, nie ma wówczas okresów przejściowych, a i koszty remontów można ograniczyć do minimum.

Nie bez znaczenia jest także płynność inwestycji. Lokatę można zerwać, w razie czego utracimy część lub całość odsetek. Tymczasem spieniężenie nieruchomości nie jest takie łatwe, trochę trwa, a uzyskanie satysfakcjonującej stawki może być trudne. Ale różnice w płynności występują także na rynku nieruchomości i są zależne od specyfikacji danego miasta i nie musi to być wcale zależne od jego wielkości. Tam gdzie mieszkań brakuje, chętni zawsze się znajdą.

– Potencjalni inwestorzy powinni mieć na uwadze, że rynek najmu zbliża się do momentu swego rodzaju przesytu. Dodatkowo, za chwilę pojawią się konkurenci w postaci instytucjonalnych projektów takich jak Mieszkanie Plus, gdzie stawki czynszów będą niższe od rynkowych i mogą wpłynąć na lokalne rynki. Dlatego inwestor , który zamierza posiłkować się kredytem hipotecznym powinien przygotować symulacje różnych scenariuszy – podsumowuje Maciej Górka.

Należy też pamiętać, że takie badania jak rentowność najmu opierają się tylko na statystyce. Trzeba zwrócić uwagę np. na fakt, że nie wszystkie mieszkania są kupowane na wynajem, a nie każde wynajmowane mieszkanie jest kupowane (niektóre są np. otrzymywane w spadku). Należałoby więc każdy przypadek rozpatrywać oddzielnie.

 

Źródło: Home Broker SA

Wynajem mieszkania to ciekawy i popularny pomysł na bezpieczną i przyszłościową inwestycję. Nieruchomości z reguły nie tracą swojej wartości z upływem czasu (a najczęściej na niej zyskują) oraz pozwalają na korzystanie z nich dla własnych celów w razie potrzeby. Tak atrakcyjny dodatkowy dochód warto jednak zarejestrować. Formalności towarzyszące rejestracji wynajmu nie są wcale tak skomplikowane, jak mogłoby się wydawać.

Mieszkania na wynajem to coraz popularniejszy sposób inwestowania wśród Polaków. Wynajmowanie wymaga stosunkowo niewiele wysiłku, a jednorazowy, większy wydatek poniesiony na nieruchomość skutkuje obecnie wyższą stopą zwrotu niż np. ta oferowana przez banki na lokatach. Rejestracja wynajmu mieszkania nie jest skomplikowana, pozwala czerpać korzyści z inwestycji całkowicie bezpiecznie, daje dodatkowe uprawnienia wynajmującemu a nawet… może się finansowo opłacić właścicielowi mieszkania.

Krok pierwszy: umowa

Każdy, choćby najkrótszy, wynajem warto uregulować odpowiednią umową. Przy jej konstruowaniu po raz pierwszy – zasięgaj porady prawnika. W przypadku nieuregulowania kwestii umowy, mogą wystąpić trudności z ewentualną eksmisją osoby, która np. przestała płacić czynsz. Przed podpisaniem umowy z wynajmującym warto sprawdzić także dokładnie tożsamość lokatora. Warto zapytać go także o aktualną pracę – obniży to ryzyko niepłacenia czynszu. Przed zniszczeniem mieszkania zabezpieczy nas kaucja. Jej wysokość najczęściej kształtuje się w przedziale jednej miesięcznej płatności za mieszkanie. Wynajmując mieszkanie obcej osobie możemy się spodziewać, że poprosi nas ona o udowodnienie właścicielstwa za pomocą odpowiednich dokumentów (np. wpis w księdze wieczystej).

Z wizytą w urzędzie

Po podpisaniu umowy, czas na jej zgłoszenie w odpowiedniej instytucji. Formalizując wynajem, nie możemy pominąć wizyty w urzędzie skarbowym. Wynajęcie mieszkania nie spowoduje obowiązku zakładania działalności gospodarczej, bo aby prywatnie udostępnić własne „M” lokatorowi, możemy rozliczać się jako osoba fizyczna.

Możliwości rozliczenia się z fiskusem są dwie: w formie ryczałtu albo na ogólnych zasadach.
W pierwszym przypadku musimy zapłacić podatek w wysokości 8,5% od kwoty przychodu. Jest to najniższy i najczęściej wybierany rodzaj opodatkowania przez osoby zarabiające na wynajmie.
W tym przypadku nie można odliczyć żadnych kosztów związanych z eksploatacją mieszkania (np. remont, umeblowanie). Podatek ten uiszczamy jednak dopiero wtedy, gdy lokator zapłaci nam czynsz.

Przy opodatkowaniu na zasadach ogólnych, mamy prawo do odliczenia poniesionych kosztów, np. na prace remontowe. Gdy zarobek na lokalu nie przekracza miesięcznie 528 złotych, rozliczamy się wedle stawki 18%, powyżej tej kwoty należy opłacić już stawkę 32%.  Podstawą opodatkowania na zasadach ogólnych jest dochód pomniejszony o nakłady na remonty, zakup wyposażenia itp. Powinien on zostać wykazany na wykazie przychodów i kosztów.

Decyzja o tym, którą formę wybrać, powinna zależeć od tego, czy właściciel mieszkania ponosi jakiekolwiek koszty związane z wynajmem. Jeśli sam płaci rachunki za media czy opłaty administracyjne, a dodatkowo przeprowadza w mieszkaniu remont, to podstawa opodatkowania się zmniejsza i rozliczanie na zasadach ogólnych może się dla niego okazać bardziej opłacalne niż płacenie kwoty zryczałtowanej.

Legalny wynajem = czysta korzyść

Przygotowanie odpowiedniej umowy najmu działa dwojako. Będzie odpowiednio zabezpieczało nasze interesy, ale da także poczucie bezpieczeństwa lokatorowi. Podpisanie jej na czas określony zapewnia właścicielowi mieszkania większą swobodę działania w przypadku, gdy konieczne będzie podjęcie kroków mających na celu rozwiązanie umowy lub eksmisję lokatora ze względu na niewywiązywanie się przez niego z postanowień umowy. Zgłoszenie do urzędu skarbowego daje natomiast poczucie bezpieczeństwa. Można powiedzieć, że jest przejawem troski o naszą nieruchomość. Zgłaszając wynajem do fiskusa nie musimy się obawiać kontroli ze strony urzędu skarbowego i ewentualnych konsekwencji karno-skarbowych z tytułu nielegalnego wynajmu.

– Dobrze sporządzona  umowa to połowa sukcesu inwestowania w wynajem, chroni nas bowiem przed przykrymi konsekwencjami współpracy z nieuczciwym  lokatorem. Rejestracja wynajmu w urzędzie skarbowym spowoduje zaś, że środki czerpane z wynajmu są dla nas uregulowanym prawnie źródłem dochodu, co pozytywnie wpływa na naszą zdolność kredytową, np. w przypadku starania się o kredyt bankowy na kolejną nieruchomość – mówi Kuba Karliński z Magmillon.

Źródło: Magmillon

Echo Polska Properties N.V. (EPP) – spółka inwestycyjna działająca według formuły REIT, wraz z Echo Investment S.A. – największym polskim deweloperem, podpisali porozumienie, aby wspólnie nabyć 100% udziałów w spółce Rosehill Investments sp. z o.o., będącej jedynym wspólnikiem spółki, która jest właścicielem Galerii Młociny, nieruchomości znajdującej się w północnej części Warszawy.

W nowym projekcie EPP i Echo Investment posiadać będą odpowiednio 70% i 30% udziałów. Ponadto, po zakończeniu budowy inwestycji, EPP będzie odpowiedzialne za zarządzanie Galerią Młociny, natomiast Echo Investment za dokończenie budowy oraz kwestie związane z marketingiem oraz komercjalizacją powierzchni użytkowych galerii. Cena nabycia to ponad 180 milionów złotych (42 mln EUR).

Galeria Młociny to 81.900 m.kw. wielofunkcyjnej powierzchni, z czego 71.000 m.kw. to sklepy, restauracje i strefa rozrywki. Wśród atrakcji dla użytkowników dostępne będą nowoczesne sale kinowe, centrum fitnessu, ale również rozległe przestrzenie gastronomiczne, a także nowoczesne centrum medyczne. Obecnie trwa finalna faza pierwszego etapu budowy, która rozpoczęła się w październiku 2016 roku. Zakończenie całego procesu budowlanego przewidziane jest na rok 2019. Na chwilę obecną już ponad 60% powierzchni Galerii Młociny zostało wynajęte (pomimo tego, iż galeria jeszcze nie powstała), przy czym większość tej powierzchni stanowić będą punkty gastronomiczne, strefa rozrywki oraz sklepy światowych marek odzieżowych.

To nasz siódmy zakup projektu handlowego od czasu debiutu na giełdzie w Luksemburgu i Johannesburgu. Tak realizowana strategia pozwala EPP wykorzystać w pełni jej potencjał i  zapewnić naszym klientom kompleksową i zróżnicowaną ofertę na polskim rynku” – stwierdził Hadley Dean, CEO Echo Polska Properties.

Echo Polska Properties to spółka działająca według formuły REIT, inwestująca w sektorze nieruchomości, zwłaszcza nieruchomości handlowych, biurowych i magazynowych na terenie całej Polski. EPP jest notowana na giełdach w Luksemburgu i Johannesburgu. Celem EPP jest stworzenie w Polsce wiodącego, wyspecjalizowanego w nieruchomościach komercyjnych podmiotu generującego wysokie zyski dla akcjonariuszy.

Możliwość świadczenia usług prawnych dla Echo Polska Properties przy kolejnej spektakularnej transakcji to ogromny zaszczyt. EPP silnie umacnia swoją pozycję jako wiodący inwestor na polskim rynku nieruchomości komercyjnych. Jesteśmy dumni mogąc ściśle współpracować z naszym Klientem w drodze do realizacji jego celów biznesowych”- skomentował Rafał Zięba, Partner Zarządzający w KZP.

Zespół Kochański Zięba & Partners kierowany był przez Rafała Ziębę (Adwokat, Partner Zarządzający), oraz Kamila Osińskiego (Adwokat, Partner, Szef Praktyki Nieruchomości), przy udziale Szymona Gałkowskiego, (Partner, Szef Praktyki Sektora Usług Finansowych), Pawła Mardasa (Adwokat, Starszy Prawnik), Klaudii Szymańskiej – Rutkowskiej (Starszy Prawnik) oraz Piotra Ząbkiewicza (Adwokat).

Echo Investment S.A. reprezentowany był przez Weil Gotshal & Manges, podczas, gdy Rosehill Investments sp. z o.o. był wspierany przez Greenberg Traurig.

 

Źródło: KOCHAŃSKI ZIĘBA & PARTNERS

W ciągu ostatnich czterech lat deweloperzy działający w polskiej mieszkaniówce odnosili kolejne sukcesy sprzedażowe i wydawać by się mogło, że zaowocuje to znaczącym wzrostem cen. Tymczasem jeśli spojrzeć na średnią cenę mieszkań w ofercie, różnice w kolejnych okresach są praktycznie niezauważalne. Tymczasem, jak podaje REAS, wzrost cen w porównaniu do poziomu z 2013 roku jest faktem, a pozorna stabilizacja ceny średniej bierze się z istotnej zmiany w strukturze oferty.

Standardowym wskaźnikiem branym pod uwagę przy analizie trendów rynkowych w mieszkaniówce jest zmiana średniego poziomu cen. Najczęściej jest to średnia cena mieszkań dostępnych w ofercie. Zgodnie z danymi REAS, przez ostatnie cztery lata średnia cena ofertowa brutto lokali dostępnych w sprzedaży w Warszawie oscylowała w okolicach 8 000 zł/m2 z niewielkimi odchyleniami w granicach +/- 3%. Dziś powróciła do poziomu z 2013 roku i w IV kwartale 2016 roku wyniosła 7 885 zł/m2 (w I kw. 2013 r. było to 7 862 zł/m2). Na tej podstawie moglibyśmy stwierdzić, poziom cen w Warszawie w całym okresie był dość stabilny. Podobnie było zresztą na pozostałych analizowanych przez REAS rynkach największych polskich miast z wyjątkiem Trójmiasta i do pewnego stopnia Łodzi, gdzie wyższe wzrosty średnich cen były notowane od początku 2015 r.

Zdaniem Maximiliana Mendla, partnera w REAS kierującego Zespołem Doradztwa Transakcyjnego, trendy wzrostowe będą znacznie bardziej zauważalne jeśli weźmiemy pod lupę poszczególne segmenty rynku pierwotnego. Doskonale widać to na przykładzie Warszawy. Z wyliczeń firmy doradczej wynika, że w segmencie mieszkań o podstawowym standardzie średnia cena ofertowa wzrosła w okresie od I kw. 2013 r. do IV kw. 2016 r. o 9%. W segmencie mieszkań o podwyższonym standardzie wzrost był nawet wyższy, bo aż 15%. W tym samym czasie ceny mieszkań z segmentu apartamentów utrzymywały się na stabilnym poziomie i na koniec 2016 r. były tylko o 3 % wyższe niż na początku 2013 r. Największą różnicę w poziomie cen widać w segmencie apartamentów luksusowych, choć w tym przypadku nie można mówić o trendzie, bo ceny rosły i spadały skokowo. Nie zmienia to jednak faktu, że wzrost pomiędzy marcem 2013 i grudniem 2016 wyniósł aż 24%.

– Pokazuje to dobitnie, że doskonałe wyniki sprzedaży zaowocowały wzrostem średniego poziomu cen ofertowych niemal we wszystkich segmentach. Jest to tym bardziej znamienne, jeśli weźmiemy pod uwagę, że w tym samym czasie praktycznie w ogóle nie mieliśmy do czynienia z inflacją. A jednak odnotowany wzrost cen daleki jest wciąż od tego, z jakim mieliśmy do czynienia w czasie boomu lat 2006-2008. W znacznie mniejszym stopniu jest on obecnie zależny od popytu spekulacyjnego, a bierze się przede wszystkim ze wzrostu cen gruntów. Na podstawie wielu niedawnych transakcji gruntowych możemy oszacować, że udział ceny gruntu w cenie sprzedaży 1 m2 PUM przekroczył poziom 20%. Poziom ten jest przez banki i podmioty związane z finansowaniem rynku uznawany za graniczny przy ocenie opłacalności projektu deweloperskiego. To wyznacza z kolei granicę postępującego wzrostu cen – rosnące koszty ziemi nie mogą być po prostu przerzucane na nabywcę, bo strona popytowa jest wciąż bardzo wrażliwa na te zmiany. – komentuje Maximilian Mendel, partner w REAS.

Co zatem ograniczyć – podaż czy ceny?

Wrażliwość na zmiany cen jest różna w poszczególnych segmentach. Segment mieszkań najtańszych to również segment o najsilniejszym popycie. Główną grupą nabywców są tu gospodarstwa domowe o ograniczonych możliwościach finansowych, które zaspokajają własne podstawowe potrzeby mieszkaniowe. Drugą grupą aktywną w tym segmencie oraz częściowo w segmencie mieszkań o podwyższonym standardzie są inwestorzy indywidualni, którzy nabywają mieszkania w celu późniejszego ich odnajęcia. Istotny wzrost cen w tym segmencie rynku skutkowałby z jednej strony spadkiem atrakcyjności dochodów z najmu i wstrzymaniem zakupów inwestycyjnych, a z drugiej wykluczyłby znaczną grupę nabywców balansujących na granicy zdolności kredytowej.

Odwrotnie jest w górnych segmentach rynku, gdzie możliwości nabywców są znacznie większe, ale popyt zdecydowanie bardziej ograniczony. Dominują tu zamożne gospodarstwa domowe nabywające lokale mieszkalne z myślą o poprawie warunków mieszkaniowych lub zaakcentowaniu prowadzonego stylu życia. W najwyższym segmencie aktywni są również inwestorzy, którzy nieruchomości luksusowe traktują jako względnie bezpieczną lokatę kapitału, najbardziej ze wszystkich segmentów odporną na wahania koniunkturalne. – Konsekwentne ograniczanie podaży z jakim mieliśmy do czynienia w minionych latach w tych dwóch segmentach, pozwoliło na adekwatne do czynników zewnętrznych podniesienie cen w inwestycjach nowo wprowadzanych przy utrzymaniu stabilnej skali sprzedaży. – komentuje ekspert REAS.

Zmiana struktury oferty

Jak to jest zatem możliwe, że średnia cena rynkowa pozostała na tym samym poziomie, gdy jednocześnie wzrosły ceny niemal we wszystkich segmentach rynku? Zjawisko to można wyjaśnić zasadniczą zmianą w strukturze oferty rynkowej. Udział mieszkań z najtańszego segmentu rynku w całej puli mieszkań dostępnych do sprzedaży w Warszawie wynosi obecnie 84%, gdy w I kw. 2013 r. było to „zaledwie” ok. 50%. W wartościach bezwzględnych liczba mieszkań w segmencie podstawowym wzrosła w tym czasie aż o 65% z około 10 tys. do 16,6 tys. sztuk. Nawet to, że średnia cena w tym segmencie wzrosła w analizowanym okresie z 6 700 zł/m2 do 7 300 zł/m2 nie wpłynęło na zmianę średniej ceny dla całej oferty rynkowej, która pozostała na stabilnym poziomie wskutek zmniejszania się udziału mieszkań o wyższych cenach. W ciągu ostatnich czterech lat liczba mieszkań z segmentu o podwyższonym standardzie spadła o 56%, w segmencie apartamentowym spadek wyniósł 56%, a mieszkań z segmentu high-end jest o 41% mniej. – wylicza Maximilian Mendel, partner w REAS.

Zmiany średniej ceny ofertowej pozwalają jedynie w pewnym stopniu na określenie kondycji czy trendów panujących na rynku nieruchomości. Średni wzrost cen nie jest również adekwatny do wzrostu wartości. Wartość istniejącej nieruchomości czy nawet całego budynku może z czasem rosnąc znacznie szybciej niż wskazywałby na to wzrost średniej rynkowej. Może być tez na odwrót – wzrost cen nie będzie miał wpływu na ogólną wartość konkretnej nieruchomości. Istotny znaczenie będą miały w tej sytuacji specyficzne czynniki mikro i makroekonomiczne, a właściwa ocena sytuacji będzie uzależniona również od tego, przez pryzmat czyich oczekiwań i potrzeb jest dokonywana.

Źródło: REAS

W czasie PRL budowano w kraju 300 tys. mieszkań, a teraz według danych GUS powstaje niespełna 150 tys. lokali mieszkalnych rocznie. Z tego deweloperzy odpowiadają za ponad 60 tys. mieszkań, a większość oddanych nieruchomości to budynki jednorodzinne realizowane indywidualnie.

Jeśli chodzi o ilość budowanych mieszkań na tle innych państw nie możemy się pochwalić zbyt dobrymi rezultatami. Za to jakość oddawanych projektów to standard światowy. Dłużej niż w innych krajach musimy na mieszkania pracować, ale też jesteśmy coraz bardziej wybredni. Jak przyznają deweloperzy, oczekiwania nabywców z roku na rok są większe, za czym idą coraz lepsze technologie i materiały wykorzystywane przy realizacji inwestycji i ciekawsze rozwiązania stosowane na terenie osiedli.

Program podstawowy

Podaż na rynku deweloperskim jest duża, oferta w największych miastach sięga łącznie 53 tys. mieszkań. Inwestorzy starają się, żeby nowe budynki wyróżniały się formą architektoniczną, a osiedla były możliwie najwygodniejszymi do zamieszkania. Szczególną uwagę klientów przyciągają budynki z dużymi przeszkleniami elewacji, zapewniającymi dobre naświetlenie pomieszczeń oraz obszerne tarasy i przynależne do mieszkań ogródki. Komfort w osiedlach zapewniają podziemne hale garażowe, wózkarnie, stanowiska na rowery, place zabaw, cichobieżne windy, wideodomofony oraz monitoring i ochrona. To standard, jakiego oczekują dziś kupujący.

Niemniej ważna jest też osiedlowa infrastruktura, która staje się jednym z ważniejszych kryteriów wyboru mieszkania. Szybkie tempo życia sprawia, że nabywcy poszukują kompleksowych rozwiązań. Miejsc z dobrym dostępem do usług, placówek edukacyjnych i rekreacji. W pobliżu powinny znajdować się sklepy, fryzjer, fitness, restauracja, czy przedszkole. W powstających budynkach najczęściej projektowane są więc lokale, w których lokowane są usługi, a w niektórych inwestycjach powstają także pasaże handlowe. Żeby je stworzyć deweloperzy przebudowują nawet ciągi komunikacyjne.

Deptak handlowy i gastronomia przy domu

Jeden z pasaży handlowo-usługowych zaprojektowany został przy inwestycjach Dzielna 64 i Studio Centrum budowanych na warszawskim Muranowie. – Realizacja usytuowanych po sąsiedzku projektów przy Dzielnej i Pawiej obejmie także pasaż handlowy. Specjalnie na ten cel została przebudowana ulica Bellottiego. Lokale usługowe, które oferujemy w budynku przy Dzielnej 64 wraz istniejącą już w tym miejscu infrastrukturą usługową utworzą nowe miejsce spotkań dla mieszkańców z gastronomią, usługami i sklepami – mówi Tomasz Sadłocha, członek zarządu Ochnik Development.

– Zarówno w Studiu Centrum, które oferuje mikro-apartamenty o średniej powierzchni 25 mkw., jak i w inwestycji o podwyższonym standardzie Dzielna 64 dla wygody rezydentów zaaranżowane zostały lobby z recepcją. W projekcie przy Dzielnej część podziemnych miejsc postojowych została wyposażona w gniazdka do ładowania samochodów elektrycznych – dodaje Tomasz Sadłocha. I wspomina o zielonych tarasach z wysokimi drzewami na dachach i ekskluzywnym wykończeniu elewacji budynków do budowy, której wykorzystane zostaną bezspojeniowe płyty ze spieków kwarcowych.

Rekreacja i ekologia obowiązkowo

Recepcje z obsługą concierga pojawiają się w coraz większej liczbie projektów w wyższym standardzie. W dobrej klasy inwestycjach powstają również sauny, baseny lub części rekreacyjno-wypoczynkowe z salami gimnastycznymi, siłowniami, jacuzzi, czy salami do squasha.

Zgodnie z obowiązującymi trendami deweloperzy stosują również rozwiązania promujące ekologię i zdrowy tryb życia. Przy budynkach aranżowane są zielone patia, ogólnodostępne tarasy i miejsca do wypoczynku z małą architekturą. Tam, gdzie jest to możliwe inwestorzy budują fontanny, tworzą ścieżki spacerowe, boiska, a nawet parki ze zbiornikami wodnymi i urządzeniami do ćwiczeń na świeżym powietrzu, które oddawane są do wyłącznej dyspozycji mieszkańców osiedli.

W projektach pojawiają się liczne rozwiązania ekologiczne, jak oświetlenie ledowe, stacje ładowania pojazdów elektrycznych, windy odzyskujące energię, panele słoneczne zasilające części wspólne i zbierana jest woda deszczowa do podlewania osiedlowej zieleni.

Inteligentne mieszkania

Na rynku są już pierwsze oddane do użytku budynki mieszkalne posiadające certyfikaty, które stanowią ocenę ich jakości i wpływu na środowisko. Takie inwestycje, jak przyznają deweloperzy, zwracają uwagę potencjalnych nabywców.

Klienci poszukują inteligentnych rozwiązań, które zapewniają wygodę użytkowania mieszkań i generują oszczędności związane z ich utrzymaniem. Na rynku oferowane są więc coraz szerzej bezprzewodowe systemy sterowania automatyką domową, obsługiwane ze smartfonów.

Z danych wynika, że w Polsce zwiększa się zapotrzebowanie na nieruchomości z najwyższej półki. Wartość obrotu w tym segmencie ma tendencję wzrostową, która jak prognozują analitycy, będzie się w najbliższych latach utrzymywać. W ślad za popytem rośnie rynek luksusowych mieszkań. Najwięcej tego typu projektów powstaje w Warszawie. Do najbardziej reprezentacyjnych budynków należą apartamentowce Złota 44 i Cosmopolitan.

Źródło:Ochnik Development

Za ubiegłorocznym, rekordowym wynikiem sprzedaży mieszkań stoi szeroka oferta rynku deweloperskiego, skierowana do wszystkich grup nabywców

Bogata oferta nowych mieszkań przyciągnęła w 2016 roku niespotykaną jak dotąd w całej historii rynku liczbę nabywców. Deweloperzy kolejny raz ustanowili rekord sprzedaży. Jak obliczają specjaliści, w sześciu największych miastach w kraju właścicieli znalazło 62 tys. lokali. To wynik o jedną piątą lepszy niż w 2015 roku.

Sukces sprzedaży był możliwy dzięki przygotowanej przez firmy różnorodnej ofercie, która na bieżąco była uzupełniana. Deweloperzy zapewnili duży wybór mieszkań wszystkim grupom kupujących obecnym na rynku. W 2016 roku w wiodących aglomeracjach weszło do sprzedaży około 65 tys. mieszkań.

Bezpieczne inwestowanie w nieruchomości

Duży udział w boomie, jaki przeżywa rynek nowych mieszkań, mają niskie stopy procentowe, które przełożyły się na optymalne oprocentowanie kredytów hipotecznych oraz słabą rentowność lokat bankowych. To spowodowało, że inwestorzy zwrócili się w kierunku rynku nieruchomości i na nim lokowali kapitał.

Sondaże przeprowadzane wśród firm mówią o 30 do 40 proc. nowych mieszkań kupowanych z przeznaczeniem na wynajem przez osoby, które inwestycję traktują jako bezpieczne źródło dochodu. Klienci inwestycyjni to obecnie spora i stale rosnąca grupa nabywców, która jest odbiorcą mieszkań budowanych w różnych segmentach rynku.

Inwestorzy z zasobniejszym portfelem stawiają przede wszystkim na nieruchomości z wyższej półki. Deweloperzy przyznają, że zainteresowanie luksusowymi nieruchomościami jest w Polsce z roku na rok coraz większe, a tego typu inwestycji przybywa. W prestiżowe nieruchomości inwestują nie tylko zamożni Polacy, ale także inwestorzy zagraniczni. W ubiegłym roku po raz pierwszy na polskim rynku doszło do dużych transakcji kupna pakietów mieszkań i całych budynków z przeznaczeniem na wynajem przez fundusze inwestujące w nieruchomości.

Lokalizacja daje zarobić

Z myślą o inwestorach deweloperzy budują nie tylko apartamentowce, ale projektują mieszkania w różnym standardzie. W nowych inwestycjach oferują  przede wszystkim najbardziej poszukiwane, dwupokojowe lokale o małych metrażach. Powierzchnia bardzo się liczy, bo im niższe są ceny całkowite mieszkań, tym krąg odbiorców szerszy. Wspólną cechą projektów przygotowywanych pod inwestycje jest ich położenie w okolicach dobrze skomunikowanych z resztą miasta, co w przypadku Warszawy oznacza rejony sąsiadujące z metrem, choć nie tylko.

Większość zakupów inwestycyjnych odnotowanych jest w największych aglomeracjach w kraju, które są celem migracji zarobkowych i edukacyjnych. Pod wynajem wybierane są najczęściej inwestycje położone w centralnych częściach miast. Szczególnie w Warszawie takie nieruchomości nie należą do najtańszych, bo na cenę metra wpływają wysokie koszty zakupu gruntu.

Zróżnicowana oferta

By umożliwić inwestowanie w takie lokale szerszej grupie klientów deweloperzy przygotowują m.in. projekty, w których oferują mikroapartamenty. Jedna z takich inwestycji powstaje na warszawskim Muranowie przy ulicy Pawiej. – Studio Centrum to typowy produkt skierowany dla osób i firm, które poszukują sposobów na lokowanie pieniędzy. W budynku oferujemy lokale o powierzchni od 14 mkw. do 41 mkw. w podwyższonym standardzie. Te o najmniejszym metrażu sprzedają się w pierwszej kolejności. Ceny zaczynają się od 180 tys. zł netto – informuje Tomasz Sadłocha, członek zarządu Ochnik Development.

– Chcąc zróżnicować ofertę, w tej samej lokalizacji wprowadziliśmy do sprzedaży mieszkania w inwestycji Dzielna 64. Poza inwestorami, projekt cieszy się powodzeniem także osób chcących zmienić adres, by polepszyć komfort zamieszkania. Oferta dedykowana jest tu do klientów poszukujących wysokiej klasy nieruchomości usytuowanych centralnie, które zapewniają wszelkie wygody. Ceny apartamentów (od 9900 zł/mkw.) determinuje standard mieszkań oraz wykończenie i aranżacja części wspólnych w budynku. Podobnie jak w Studiu Centrum, klienci doceniają możliwość dowolnego łączenia mieszkań i ponownego ich dzielenia, jeśli zaistnieje taka potrzeba – opowiada Tomasz Sadłocha.

Pierwsze mieszkanie z dopłatą państwa

Poza inwestorami i osobami zmieniającymi mieszkania na lepsze, wybijającą się grupą nabywców nowych mieszkań są młodzi ludzie kupujący swoje pierwsze lokum. Na progu kariery wybierają zwykle inwestycje w standardzie popularnym. Dlatego takie projekty wciąż przeważają na rynku. Część mieszkań realizowanych w segmencie podstawowym obejmuje program Mieszkanie dla młodych, co pozwala kupującym uzyskać dopłaty do kredytu od państwa. W ostatnim czasie zainteresowanie tą opcją było tak duże, że pula środków przeznaczonych na tegoroczne dopłaty w programie MdM wyczerpała się już z końcem stycznia.

Sprzedaży mieszkań sprzyja stabilizacja cen. Deweloperzy konkurują bardziej jakością inwestycji. Zdobywają klientów m.in. nowoczesnym wyglądem i jakością budynków, ciekawymi aranżacjami części wspólnych oraz atrakcyjnymi i praktycznymi dla mieszkańców rozwiązaniami. Należą do nich zielone dziedzińce, górne tarasy, fontanny, reprezentacyjne hole, sale do ćwiczeń, rowerownie, czy sauny.

Źródło: Ochnik Development

Eksperci radzą, by przyszli nabywcy nieruchomości interesowali się lokalizacjami, które dziś nie wydają się atrakcyjne, ale za kilka lat mogą podnieść swój prestiż. Sprytni konsumenci uważnie śledzą plany wybranych rejonów, aby ustalić, czy w okolicy danego osiedla nie powstanie z czasem np. ważny węzeł komunikacyjny.

Jeśli chcemy korzystnie kupić mieszkanie, powinniśmy najpierw wybrać właściwą lokalizację. Ale, jak doradza Łukasz Sęktas, prezes zarządu TIARA Development, nie należy koncentrować się na tym, co obecnie znajduje się na danym terenie. Trzeba dowiadywać się, co się zmieni w różnych częściach miasta i na jego obrzeżach, w perspektywie 2 czy 3 lat. Ekspert przyznaje, że szukanie miejsca, które ma szansę stać się atrakcyjnym w przyszłości, nie jest proste, zwłaszcza dla osób niezwiązanych z branżą nieruchomości. Jednak w ten sposób można taniej nabyć lokal, który dość szybko zyska na wartości.

– W poszukiwaniu tzw. wschodzącej lokalizacji, trzeba udać się do urzędu miasta lub dzielnicy po wydawane tam informatory, dotyczące planowanych inwestycji. Przykładem jest „Zintegrowany Program Rewitalizacji m.st. Warszawy do 2022 roku”. Należy czytać prasę lokalną i przeglądać różnego rodzaju fora internetowe. Z tych źródeł można się dowiedzieć, gdzie i kiedy powstanie np. centrum handlowe, obiekt sportowy lub dodatkowa linia metra. Tego typu inwestycje zawsze podnoszą wartość pobliskich mieszkań. Gdy już poznamy czas i miejsce budowy wskazanych obiektów, znajdźmy w ich okolicy nieruchomości na sprzedaż – wyjaśnia Jarosław M. Skoczeń, Członek Zarządu Grupy Emmerson S.A.

Łukasz Sęktas podpowiada, że w urzędzie miasta, dzielnicy lub gminy sprawdzimy plany zagospodarowania danego terenu. Większość tych instytucji publikuje je na stronach internetowych. Urzędnicy mogą podawać nam informacje, osobiście lub telefonicznie, na temat interesujących nas lokalizacji. Warto zapytać wtedy o rodzaj planowanych inwestycji. Jeśli np. mają gdzieś powstać magazyny, do których przyjeżdżałyby dziesiątki ciężarówek, to wartość okolicznych mieszkań zmaleje. W przypadku, gdy procedura uchwalania planu zagospodarowania przestrzeni jest jeszcze nieukończona, to również możemy zobaczyć jej projekt na stronie właściwego urzędu. Istnieje jednak ryzyko, że może on ostatecznie nie wejść w życie lub zostać zatwierdzony po dokonaniu w nim zmian.

– Bardzo ważnym elementem oceny potencjału ekonomicznego tzw. lokalizacji wschodzącej, jest ilość planowanych na niej inwestycji. Jeżeli na danym terenie zostanie wybudowanych wiele mieszkań lub też osiedli, to po paru latach nasz lokal stanie się starszy, niż te najnowsze. Automatycznie straci na wartości, nawet jeśli zostanie usytuowany w bardzo dobrym punkcie komunikacyjnym, np. blisko nowopowstałej stacji metra. Tylko kupując mieszkanie w tzw. „plombie”, wiemy na pewno, że nic nie zagrozi jej cenie – zwraca uwagę Jarosław M. Skoczeń.

Natomiast Łukasz Sęktas twierdzi, że lokalizacja, która uzyskuje dostęp do metra, automatycznie przyciąga nowych nabywców, a jej prestiż zdecydowanie się zwiększa. W Warszawie można mówić o wzroście cen nieruchomości, z tego tytułu, nawet na poziomie 20%. Wynika on z tego, że podziemna kolej elektryczna jest najszybszym środkiem transportu w dużym mieście. Drastycznie skraca czas dojazdu i podnosi wygodę podróżowania. Wybudowanie innych węzłów komunikacyjnych, np. nowej linii tramwajowej, też podwyższa wartość rynkową mieszkań w danej dzielnicy, ale już tylko o kilka procent.

– Przykładem tzw. dzielnicy wschodzącej jest warszawska Praga. Gdy dotarło tam metro, faktycznie ceny mieszkań natychmiast poszły w górę. Ale, jeżeli chcemy być całkowicie pewni dobrego zakupu, powinniśmy raczej rozejrzeć się za nieruchomościami w bardzo starych budynkach. Jeśli są rewitalizowane, to lokale szybko zyskują na wartości, nawet 3 do 5 tys. zł na metrze. Powodem tego jest niepowtarzalność danej zabudowy i jej okolicy, która wzbudza zachwyt dużej części konsumentów – mówi ekspert Grupy Emmerson S.A.

Jednak Łukasz Sęktas przypomina, że w kamienicach trudno o wysoki standard mieszkań. Nie można ich w pełni unowocześnić, np. zamontować w nich wind. Co więcej, jeśli podlegają one ochronie konserwatora zabytków, to wymiana okien czy barierek na balkonach wymaga jego zgody. Częstym problemem są też rozbieżne interesy właścicieli lokali. Nowi nabywcy chcą remontów powierzchni wspólnych, a starsi mogą nie dysponować odpowiednimi środkami. Ponadto, dzielnicom, zaniedbanym przez lata, trudno faktycznie awansować, jeśli nie idzie za tym bardzo silna rozbudowa infrastruktury. Zwykle mają złą sławę i podwyższony poziom przestępczości. Tymczasem, o prestiżu lokalizacji świadczy przede wszystkim bezpieczna okolica. Zmiana w postrzeganiu jej zajmuje całe dekady.

– W Warszawie na ul. Brzeskiej jest kilka takich kamienic, które aktualnie podlegają renowacji. Kiedy firma deweloperska zaczęła je odnawiać, ceny mieszkań wynosiły od 5 do 7 tys. złotych za metr kw. Obecnie, mimo że ta inwestycja jest dopiero na półmetku, trzeba tam już zapłacić od 10 do nawet 12 tys. zł za metr. Wynika z tego, że pierwsi kupujący zyskali kilka tysięcy złotych na każdym metrze. To naprawdę duży i szybki skok na wartości. Ale na takie okazje można czekać, gdy nam się nie spieszy z zakupem. I oczywiście należy stale śledzić, pod tym kątem, rynek nieruchomości – dodaje Jarosław M. Skoczeń.

Prezes zarządu TIARA Development przewiduje, że w przyszłości wzrośnie znaczenie bliskości parków i zieleni, skupionych wokół obiektów mieszkalnych. W Europie Zachodniej już teraz mieszkanie z widokiem na skwer czy też rzekę może być o kilkadziesiąt procent droższe od lokalu, położonego nawet w tym samym budynku, ale zlokalizowanego z innej, mniej atrakcyjnej strony. Nabywcy, wraz ze wzrostem zamożności, chętniej płacą za pewną unikalność, np. niepowtarzalny pejzaż za oknem. W takim miejscu lepiej się wypoczywa. Dlatego poszukują oni mieszkań w centralnych lokalizacjach, które jednocześnie są ciche i stwarzają wrażenie bliskości natury.

– Chcąc ocenić, czy tańsza nieruchomość ma potencjał do wzrostu swojej wartości, należy sprawdzić ceny mieszkań, jakie obowiązują w danym czasie i w bliskiej lokalizacji, na rynku wtórnym. W tym celu warto udać się do biur sprzedaży i przeanalizować dostępne tam oferty. Porównujemy je ze stawką wyjściową na rynku pierwotnym. Jeśli wybrany przez nas lokal jest tańszy od innych, starszych, np. o ok. 1 tys. złotych na metrze, to znaczy, że warto go kupić. W rejonie, gdzie komfort życia ma poprawić rozbudowa infrastruktury, cena naszej nieruchomości może wzrosnąć nawet o 20-30% – kalkuluje Skoczeń.

Podsumowując, Łukasz Sęktas wskazuje, że tańsze inwestycje, które rokują na wzrost wartości, znajdują się na terenach, przez lata zupełnie niezagospodarowanych. Powodem tego mogły być np. skomplikowane stosunki właścicielskie lub niekorzystne zapisy w planach miejscowych. Jeśli lokalizacja jest zapomniana, ale interesująca, dzięki planowanym na niej inwestycjom oraz bliskości do centrum, to przyciągnie nabywców i podniesie swój prestiż. Jednym z takich przykładów jest warszawski Wilanów, który powstał w przysłowiowym „szczerym polu”. Z czasem zyskał na atrakcyjności, dzięki budowie różnych obiektów, np. galerii handlowych, biur, sklepów czy lokali gastronomicznych.

Źródło: mondaynews.pl

W pierwszym pakiecie ułatwień dla firm, który przygotowało Ministerstwo Rozwoju, znalazły się m.in. propozycje dotyczące Prawa budowlanego. Zgłoszenia mają być szybciej rozpatrywane, a niektóre roboty budowlane nie będą już wymagać pozwolenia. Eksperci oceniają, że skutkiem nowelizacji będzie usprawnienie procesów inwestycyjnych związanych z budownictwem. Nowelizacja czeka obecnie na podpis prezydenta, a zmiany wejdą w życie z początkiem 2017 r.

Wprowadzenie zmian w Prawie budowlanym przewiduje rządowy projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw w celu poprawy otoczenia prawnego przedsiębiorców. Projekt, który jest częścią szerszego pakietu ułatwień dla firm, trafił do Sejmu w listopadzie br. Obecnie ustawa czeka na podpis prezydenta Andrzej Dudy.

Ułatwienia dotyczące Prawa budowlanego mają wejść w życie już 1 stycznia 2017 r. Jak zapewnia Ministerstwo Rozwoju, głównym celem zmian jest poprawa warunków prowadzenia działalności gospodarczej.

Chodzi o swoistą transakcję między państwem a przedsiębiorcami. Państwo będzie poprawiać otoczenie w jakim funkcjonują firmy, a przedsiębiorcy tworzyć wartościowe miejsca pracy” – zapowiedział podczas prezentacji pakietu wicepremier oraz minister rozwoju i finansów, Mateusz Morawiecki.

Wśród 33 ułatwień, które obejmuje pakiet Ministerstwa Rozwoju, niemal 1/3 (9 ułatwień) dotyczyć będzie właśnie przepisów budowlanych.

Więcej zwolnień, szybsze decyzje

Jedną z głównych zmian ma być poszerzenie katalogu robót budowlanych, które są zwolnione z pozwolenia na budowę lub zgłoszenia. Zmiany dotyczyć będą np. budowy parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m² (przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m) oraz suszarni kontenerowych o powierzchni zabudowy do 21 m². W tych przypadkach nie będzie konieczności ani uzyskania pozwolenia, ani zgłoszenia. Analogiczne zmiany obejmą budowę zjazdów z dróg krajowych i zatok parkingowych na tych drogach, budowy przepustów o średnicy do 100 cm, budowy przydomowych basenów i oczek wodnych o powierzchni do 50 m² oraz instalacji klimatyzacyjnych.

Jak tłumaczy Rafał Kufieta, prawnik z Kancelarii Prawnej Rafał Kufieta, znaczenie dla większej części społeczeństwa będą mieć planowane zmiany ws. przebudowy – np. poszerzenie otworu drzwiowego nie będzie już wymagać uzyskania odpowiedniego pozwolenia. Zgłoszenia mają być konieczne jedynie w sytuacji, kiedy przebudowa dotyczy przegród zewnętrznych i elementów konstrukcyjnych.

Poszerzenie listy robót budowlanych, które nie wymagają uzyskania pozwolenia czy zgłoszenia, to na pewno krok w dobrą stronę. Ciekawym przykładem jest budowa wiaty o powierzchni zabudowy do 35 m² – w tym przypadku proponuje się zniesienie wymogu uzyskania pozwolenia, a wystarczające ma być zgłoszenie. Tego typu proste konstrukcje generalnie nie powinny oznaczać konieczności spełniania uciążliwych obowiązków biurokratycznych. Korzystne będą także zmiany ws. przebudowy czy remontu obiektów, szczególnie że w tych przypadkach aktualne wymogi są zdecydowanie zbyt rygorystyczne i po prostu nieprzystające do realiów” – komentuje Rafał Kufieta.

Jednocześnie resort rozwoju zamierza skrócić z 30 do 21 dni czas rozpatrywania zgłoszeń. W efekcie organy będą miały mniej czasu na ewentualne wniesienie sprzeciwu wobec składanych zgłoszeń.

Czasochłonność procedur związanych z procesami budowlanymi to jeden z kluczowych problemów Polski, co pokazują m.in. raporty Banku Światowego. Skrócenie w tym przypadku okresu z 30 do 21 dni będzie zatem korzystne, choć nie usprawni procedur w jakiś szczególnie poważny sposób” – wskazuje prawnik.

Bardziej racjonalne zasady

Wśród przygotowanych w Ministerstwie Rozwoju zmian znalazło się także m.in. wdrożenie możliwości prowadzenia przez nadzór budowlany jednego (wspólnego) postępowania dla wszystkich obiektów budowlanych, które zostały uszkodzone w tej samej katastrofie budowlanej. Spodziewanym efektem jest w tym przypadku przyspieszenie postępowań wyjaśniających.

Dla inwestorów pozytywna powinna okazać się również propozycja zmian ws. tymczasowych obiektów budowlanych. Możliwe stanie się bowiem uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę tego rodzaju obiektu. Co to oznacza w praktyce? Po czasie określonym w zgłoszeniu dopuszczalne będzie dalsze użytkowanie danego obiektu. Obecnie w takich sytuacjach organy nakazują tymczasem rozebranie danego obiektu, a inwestor nie ma niestety żadnej możliwości, by jednak dalej korzystać z tymczasowego obiektu” – dodaje prawnik z Kancelarii Prawnej Rafał Kufieta.

Projektodawcy zaproponowali też doprecyzowanie sprawy przekazywania elektronicznych protokołów. Obecny system elektroniczny, z którego korzystają organy nadzoru budowlanego, pozwala na przekazywanie dokumentów dotyczących obowiązkowej kontroli. Po nowelizacji możliwe stanie się przekazywanie protokołów kontroli w formie elektronicznej także inwestorom.

Zaproponowany przez resort rozwoju pakiet z pewnością pozytywnie wpłynie na warunki prowadzenia różnego typu inwestycji budowlanych, ale nawet po nowelizacji Prawo budowlane pozostanie wciąż skomplikowaną i sprawiającą wiele problemów interpretacyjnych ustawą. Trzeba też pamiętać o tym, że zmiany te są jednak tak naprawdę tymczasowe, bo od jakiegoś czasu trwają prace nad całkiem nowym Kodeksem urbanistyczno-budowlanym, który ma być wprowadzany stopniowo w następnych latach. Jego założenia mogą sygnalizować zmiany na lepsze, chociaż to okaże się dopiero wtedy, gdy znany będzie ostateczny kształt nowego prawa” – podsumowuje Rafał Kufieta.

 

Tab2

Od feralnego czwartku 15 stycznia 2015 roku, już niebawem miną dwa lata. Podczas gdy politycy debatują o problemach „frankowców”, około 500 000 rodzin i singli regularnie spłaca swoje raty uzależnione od kursu CHF/PLN. Dzięki tym regularnym spłatom, z miesiąca na miesiąc spada saldo zadłużenia wyrażone we frankach. Dane NBP wskazują, że przez 12 miesięcy (wrzesień 2015 r. – wrzesień 2016 r.), krajowi „frankowcy” w ratach spłacili kapitał o wartości około 5,2 mld zł (1,3 mld CHF). Niestety do zwrotu pozostały jeszcze 132 mld zł (ok. 33 mld CHF). Saldo zadłużenia we frankach nadal powinno systematycznie spadać. Mimo tego, przez najbliższe lata wahania kursowe wciąż mogą być groźne dla kredytobiorców i całej gospodarki. Za rok zadłużenie „frankowców” (przeliczone na złote) nadal będzie wyższe niż obecnie, jeżeli kurs CHF/PLN wzrośnie do 4,50 zł. 

 Proporcje między kredytami rozliczanymi w PLN i CHF zupełnie się odwróciły …

Informacje o aktualnej i historycznej wartości „frankowych” kredytów, możemy znaleźć w comiesięcznych zestawieniach NBP. Dane Narodowego Banku Polskiego wskazują, że pod koniec minionej dekady los sprzyjał krajowej gospodarce. Gdyby wówczas kurs CHF/PLN przekroczył 4,00 zł i utrzymał się na takim poziomie, to kłopoty „frankowców” i banków byłyby poważniejsze. W tym kontekście trzeba wspomnieć, że na początku 2009 roku, kredyty rozliczane według kursu franka stanowiły aż 69% wartości całego portfela kredytów mieszkaniowych dla gospodarstw domowych – tłumaczy Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl. Obecnie porównywalny wynik wynosi około 34. To oznacza, że proporcje pomiędzy „frankowymi” kredytami oraz innymi „hipotekami” praktycznie się odwróciły.

Rozwój akcji kredytowej w złotym (związany m.in. z programami Rodzina na Swoim i MdM), zredukował udział „frankowych” kredytów w ogólnej wartości kredytów mieszkaniowych dla gospodarstw domowych. Równocześnie zmniejszyła się też relacja kredytów rozliczanych we franku do produktu krajowego brutto. Pod koniec 2009 r. takie „hipoteki” stanowiły aż 11,7% polskiego PKB. Wynik dotyczący 2015 r. to 7,7% PKB. Oczywiście wartość z minionego roku nadal jest zbyt wysoka. Wśród krajów UE, tylko Austria cechuje się podobną ekspozycją na ryzyko walutowe w kredytach mieszkaniowych.

Na poniższym wykresie możemy zauważyć, że wartość zadłużenia „frankowców” przeliczona na złote, spada w długiej perspektywie (listopad 2011 r. – 168 mld zł, wrzesień 2016 r. – 132 mld zł). Ten trend spadkowy niestety jest osłabiany przez niekorzystne zmiany kursowe. Szybciej maleje natomiast zadłużenie wyrażone we frankach. Jego wartość wynosiła:

  • wrzesień 2009 r. – 48,16 mld CHF
  • wrzesień 2010 r. – 47,19 mld CHF
  • wrzesień 2011 r. – 45,41 mld CHF
  • wrzesień 2012 r. – 43,33 mld CHF
  • wrzesień 2013 r. – 40,77 mld CHF
  • wrzesień 2014 r. – 38,28 mld CHF
  • wrzesień 2015 r. – 34,50 mld CHF
  • wrzesień 2016 r. – 33,20 mld CHF

Gdyby utrzymały się notowania franka z września 2009 roku (2,70 zł – 2,80 zł), to kredytobiorcy mieliby znacznie mniejsze powody do narzekań – dodaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Niestety wzrost kursu CHF/PLN pochłonął wszystkie korzyści związane ze spłatą kapitału i wywołał problemy dotyczące m.in. wysokiego poziomu wskaźnika LtV (LtV = obecne zadłużenie/obecna wartość mieszkania).

zadluzenie-frankowcow-rp-wyk-1

Za cztery lata walutowe zadłużenie „frankowców” może przekraczać 20 mld CHF

 Po sprawdzeniu miesięcznego tempa, w jakim spada walutowe zadłużenie „frankowców” okazuje się, że ta zmiana ma prawie liniowy charakter. Dzięki temu można stosunkowo łatwo przewidzieć, jaka będzie bilansowa wartość kredytów (wyrażona w CHF) na przykład za rok albo trzy lata. Prognoza zakłada, że nie nastąpią znaczące procesy restrukturyzacyjne (np. umorzenia) albo znacznie częstsze nadpłaty.

Faktyczna wartość „frankowych” kredytów, oczywiście będzie zależała od poziomu przyszłego kursu CHF/PLN. Dlatego prognoza zakłada pięć scenariuszy (CHF/PLN = 3,00 zł, 3,50 zł, 4,00 zł, 4,50 zł, 5,00 zł). Ze względu na wzrost ogólnego ryzyka gospodarczego i politycznego, nie można wykluczyć nawet dwóch najbardziej negatywnych wariantów.

zadluzenie-frankowcow-rp-tab-1

Wyniki z powyższej tabeli wskazują, że pomimo systematycznego spadku zadłużenia wyrażonego w CHF, ryzyko walutowe dla kredytobiorców, banków i całej gospodarki nadal będzie duże. Jeśli za rok kurs CHF/PLN osiągnie 4,50 zł, to zadłużenie „frankowców” przeliczone na złote (ok. 134 mld zł), mimo spłaty nadal będzie wyższe od obecnej wartości (132 mld zł). Wzrost kursu CHF/PLN do 5,00 zł w listopadzie 2018 r. też skutkowałby wartością „frankowych” kredytów większą niż obecnie (po przeliczeniu na złote). Ten przykład pokazuje, że przez najbliższe lata wzrosty wartości franka nadal będą niebezpiecznym zjawiskiem. Faktyczne skutki takich „frankowych” szoków oczywiście będą zależały od skali restrukturyzacji długu oraz kondycji gospodarczej naszego kraju.

 

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

W latach 90. mieszkania w Polsce budowały głównie spółdzielnie. Ich aktywność jednak spadała, a na rynku pojawili się deweloperzy. W tym roku odpowiadają za 47,5 proc. oddanych do użytkowania lokali mieszkalnych, najwięcej w historii.

Z danych Głównego Urzędu Statystycznego przeanalizowanych przez Home Brokera wynika, że do końca października tego roku oddano w Polsce do użytkowania 127 034 mieszkań. Z tego 61 937 lokali zostało wybudowanych przez indywidualnych inwestorów (48,8 proc.), a 60 565 (47,7 proc.) przez deweloperów, których GUS określa mianem „inwestorów budujących na sprzedaż lub wynajem”. Udział spółdzielni mieszkaniowych (1,6 proc.) jest wprawdzie nieco wyższy niż w 2015 r. (1,4 proc.), ale nadal są to dwie najniższe wartości od 1991 r., dokąd sięgają dane GUS-u.

Gdzie są spółdzielnie mieszkaniowe?

Spółdzielniom nie opłaca się budować i nie chcą brać na siebie ryzyka, skoro nie mogą na inwestycji zarobić. Sytuacji nie ułatwia też skomplikowany stan prawny gruntów. Swego rodzaju gwoździem do trumny była zaś likwidacja Krajowego Funduszu Mieszkaniowego i ustanie państwowych dotacji. W wielu spółdzielniach problemem są też konflikty spółdzielców z zarządem. Tylko nieliczne mają tyle odwagi i sprawności operacyjnej, by realizować nowe inwestycje. W tym roku oddały one do użytkowania 2042 mieszkania, prawie 30-krotnie mniej niż deweloperzy.

Liczba lokali mieszkalnych oddanych do użytkowania
przez deweloperów i spółdzielnie mieszkaniowe w latach

kto_buduje_mieszkania-wykres1

Źródło: Home Broker na podstawie danych GUS (2016 r. obejmuje okres styczeń-październik)

Deweloperzy na fali

Działające na rynku firmy wykorzystują rynkową szansę i budują na potęgę. Od początku roku oddały do użytkowania 60,6 tys. lokali mieszkalnych, rozpoczynając w tym samym czasie budowę 71 tys. i uzyskując pozwolenie na budowę 86,3 tys. kolejnych. Jednocześnie firmy notowane na giełdzie raportują rekordowe wyniki sprzedaży. Z danych zebranych przez Polską Agencję Prasową wynika, że sprzedały w trzech kwartałach tego roku 13,6 tys. mieszkań, o ponad 15 proc. poprawiając wynik z 2015 r. Rekordy z okresu hossy 2004-2008 też zostały poprawione.

Większa aktywność deweloperów widoczna jest przede wszystkim w dużych miastach. Jak informuje w najnowszym raporcie Narodowy Bank Polski, w pierwszych trzech kwartałach tego roku w samej Warszawie deweloperzy oddali do użytkowania 13,7 tys. mieszkań, co oznacza wzrost rok do roku o 67,2 proc. W tym samym czasie rozpoczęli budowę 14,9 tys. lokali. Kraków i Wrocław to niecała połowa wielkości rynku stołecznego, Gdańsk niespełna 30, a Poznań ponad 20 proc.

Udział deweloperów, inwestorów indywidualnych i spółdzielni mieszkaniowych
w liczbie mieszkań oddanych do użytkowania w latach

kto_buduje_mieszkania-wykres2

Źródło: Home Broker na podstawie danych GUS (2016 r. obejmuje okres styczeń-październik)

W efekcie większego zainteresowania nieruchomościami budowanymi przez deweloperów wyraźnie rośnie ich udział w rynku mieszkaniowym. W połowie lat 90. było to poniżej 5 proc., na początku XXI wieku przekroczono 20 proc. , a w okresie boomu mieszkaniowego odsetek ten doszedł do 45 proc. w 2009 r. Był to jedyny jak dotąd rok, w którym deweloperzy mieli w rynku udział większy niż inwestorzy indywidualni. Do podobnej sytuacji może dojść w 2017 r., przy czym możliwe jest, że pierwszy raz w historii deweloperzy oddadzą więcej niż połowę wszystkich lokali mieszkalnych.

Pozostałe podmioty (budownictwo komunalne, społeczne czynszowe i zakładowe) to niewielki ułamek rynku. Do 2006 r. budowały one nieco poniżej 10 proc. mieszkań (najwięcej w 1993 – 11,1 proc.), ale potem nastąpił spadek i obecnie jest to 2 proc. Z danych GUS wynika, że w grupie „pozostali” najwięcej mieszkań oddawanych jest w budownictwie komunalnym (1260 mieszkań od początku roku) i społecznym (987 mieszkań). Lokali zakładowych było w tym roku 243.

Spodziewamy się, że w kolejnych kwartałach liczba mieszkań oddawanych do użytkowania przez deweloperów jeszcze wzrośnie i w przyszłym roku mogą oni odpowiadać za ponad połowę całego rynku. Póki co wysoki popyt na nowe mieszkania utrzymuje się i, choć na rynku widać czynniki zagrażające mu, w najbliższych kwartałach powinien utrzymać się na wysokim poziomie.

 

marcin_krasonMarcin Krasoń, Home Broker

Październik był kolejnym miesiącem, w którym średnie ceny mieszkań w największych miastach Polski poszły w górę. W skali roku sporo podrożały mieszkania w Katowicach, Krakowie i Wrocławiu, a taniej jest w Łodzi.

Najnowsze notowanie Indeksu Cen Transakcyjnych to 853,56 pkt, co jest najwyższym wynikiem od września 2011 roku. ICT jest wskaźnikiem obrazującym zmiany cen mieszkań na najważniejszych rynkach w Polsce. Indeks jest obliczany na podstawie median z transakcji zakupu mieszkania przez klientów Home Brokera i Open Finance, powstaje od końca 2007 r.

Przez trzy lata Indeks był stabilny, praktycznie cały czas przebywał w przedziale 800-820 punktów, a w największych miastach, ceny nie zmieniały się prawie w ogóle. To zmieniło się w tym roku. Październik był kolejnym miesiącem lekkiego wzrostu cen lokali mieszkaniowych. Miesiąc do miesiąca indeks wzrósł piąty raz z rzędu, a od początku roku obniżył się tylko raz – w maju. Obecny poziom indeksu to wartość o 4,2 proc. wyższa od tego sprzed roku i 0,4 proc. wyższa niż miesiąc temu.

Indeks Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance

2016_11_23-indeks_cen_transakcyjnych

Źródło: Home Broker i Open Finance;
na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

Warszawa najdroższa i najbardziej zróżnicowana

Po wiosennej obniżce do poziomu poniżej 7 tys. zł za mkw. przeciętna cena mieszkania w Warszawie utrzymuje się znów na poziomie około 7,3 tys. zł, taki stan trwa już ponad dwa lata. Rok do roku średnia cena w stolicy spadła o 0,9 proc., a miesiąc do miesiąca – o 0,2 proc. Można więc uznać, że stawki utrzymują się na stabilnym poziomie. Stolica to jednak rynek bardzo zróżnicowanych. Wśród transakcji klientów Open Finance i Home Brokera znalazło się kilka takich z ceną poniżej 5 tys. zł za mkw., ale są i takie po kilkanaście tys. zł za mkw. Najdroższe transakcje odbywają się za średnią cenę trzykrotnie wyższą od najtańszych. Największy wpływ na ceny nieruchomości mają lokalizacja i standard mieszkania. Najdroższe dzielnice to Śródmieście, Mokotów, Wilanów, Żoliborz, Wola, Ursynów i Ochota.

Ceny w górę w większości miast

Z badanych ośrodków miejskich w zdecydowanej większości ceny wzrosły. Rok do roku spadek zanotowaliśmy tylko w Łodzi, gdzie obecna stawka jest o 3,6 proc. niższa niż przed rokiem. Za metr kwadratowy mieszkania trzeba tam obecnie zapłacić 3611 zł. Największy wzrost w skali roku zaobserwowaliśmy w Katowicach (o 19,4 proc.) i Lublinie (10,4 proc.). Warto jednak zwrócić uwagę, że Katowice są relatywnie niewielkim rynkiem (pod względem liczby transakcji w badaniu) i wahnięcia cen zdarzają się w takich miejscach częściej. Należy więc traktować je z ostrożnością.

Przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkania
w największych miastach Polski i ich zmiana w czasie

Miasto Mediana
ceny mkw.
Zmiana
ceny r/r
Gdańsk 5 288 zł 3,3%
Katowice 4 356 zł 19,4%
Kraków 6 602 zł 8,2%
Lublin 4 691 zł 10,4%
Łódź 3 611 zł -3,6%
Poznań 5 498 zł 1,7%
Szczecin 4 541 zł 1,6%
Warszawa 7 302 zł -0,9%
Wrocław 5 867 zł 8,0%

Źródło: Home Broker i Open Finance;
na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

Ale już na Kraków i Wrocław, gdzie w analizie występuje około 300 transakcji, a ceny rosną o 8 proc., warto zwracać baczniejszą uwagę. Rynki te są atrakcyjne zarówno ze względu na położenie geograficzne, rozwój biznesu, jak i atrakcyjność turystyczną.

Deweloperzy na fali

Hossa na rynku mieszkaniowym trwa w najlepsze. Korzystają na niej przede wszystkim deweloperzy, którzy wyznaczają kolejne rekordy sprzedaży lokali. Tradycyjnie ostatni kwartał roku jest pod tym względem szczególnie udany. Powód? Zarówno deweloperom jak i kupującym zależy na tym, aby zawierać transakcje. Chodzi nie tylko o to, aby zakończyć ważne sprawy przed nowym rokiem. Deweloperzy chcą pochwalić się jak najlepszymi wynikami sprzedaży, a kupujący chcą uniknąć wyższych wymagań dotyczących wkładu własnego.

Przypomnijmy, że od stycznia chcąc kupić mieszkanie, trzeba będzie mieć 20 proc. wkładu własnego. Całe szczęście połowę tej kwoty będzie można zastąpić ubezpieczeniem, ale oznacza to dodatkowe koszty i wyraźne ograniczenie oferty banków, z których można będzie skorzystać. Obecnie wstępne deklaracje banków sugerują, że w styczniu jedynie co drugi zainteresowany będzie pożyczaniem pieniędzy na mieszkanie osobom bez 20-proc. wkładu własnego.

Jest dobrze, póki jest gotówka

Warto podkreślić, że tak jaskrawej hossy na rynku nie byłoby gdyby na zakupy nie ruszyli inwestorzy. Ci szukają alternatywy dla skromnie oprocentowanych lokat i znajdują ją w mieszkaniach na wynajem. Jest to rozwiązanie o wyższym ryzyku i wymagające od inwestora znacznie większego zaangażowania, ale zyski nawet 2-3 krotnie wyższe niż oferowane przez lokaty, wiele osób przekonują. Efekt? Szacunki Narodowego Banku Polskiego pokazują, że przez pierwsze półrocze br. na tylko siedmiu największych rynkach Polacy wydali na nowe mieszkania aż 7 mld zł gotówki. Jest to najwyższy wynik w historii. Co niemniej ciekawe, zakup przeciętnego „M” aż w 2/3 sfinansowane było gotówką. Kredyt odpowiadał więc jedynie za brakującą 1/3 ceny mieszkania – oczywiście mowa tu o statystycznej transakcji zakupu nowego „M”.

„Przecena” na horyzoncie

Początek przyszłego roku powinien przynieść dobre wyniki dotyczące liczby zawieranych transakcji połączone ze spadkiem przeciętnej ceny transakcyjnej raportowanej przez Open Finance i Home Broker. Ten pozorny paradoks łatwo wytłumaczyć. Będzie to jedynie techniczna zmiana wywołana uruchomieniem w styczniu kolejnej transzy środków na dopłaty z programu „Mieszkanie dla młodych” w kwocie niecałych 340 mln zł. Pamiętajmy że do tego wsparcia kwalifikują się przede wszystkim tanie lokale. Jeśli w całej masie sprzedanych nieruchomości tych z niższą ceną będzie więcej, średnia cena transakcyjna spadnie. Efekt ten powinien przeminąć równie szybko co się pojawić.

Marcin Krasoń, Home Broker
Bartosz Turek, Open Finance

Od stycznia do października br. zostało oddanych do użytku więcej mieszkań niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Wzrosła także liczba rozpoczętych budów oraz uzyskanych pozwoleń na budowę.

W okresie od stycznia do października br. oddano do użytkowania 127 034 mieszkań, tj. o 9,2 proc. więcej niż w analogicznym okresie roku ubiegłego. Liczba rozpoczętych budów w ciągu pierwszych dziesięciu miesięcy 2016 r. wyniosła 148 656, tj. o 4,3 proc. więcej niż w tym samym okresie rok wcześniej. Liczba wydanych pozwoleń na budowę lub dokonanych zgłoszeń z projektem budowlanym, wzrosła do 174 063, czyli o 10,5 proc. więcej niż w pierwszych dziesięciu miesiącach 2015 r.

Analizując wyłącznie wyniki deweloperów mieszkaniowych można zauważyć niewielki spadek dynamiki wzrostu badanych wskaźników – liczby oddanych mieszkań, rozpoczętych budów oraz otrzymanych zezwoleń na budowę.  Wynika to z efektu bazy, bowiem w 4. kwartale 2015 r. dane deweloperów były istotnie lepsze niż średnio w trzech pierwszych kwartałach minionego roku. W ciągu pierwszych dziesięciu miesięcy br. deweloperzy przekazali 60 565 mieszkań, tj. o 26,4 proc. więcej niż w analogicznym okresie roku ubiegłego. Dla przypomnienia, wzrost liczby przekazanych mieszkań przez deweloperów w okresie styczeń – wrzesień 2016 r. wyniósł 32,2 proc. w porównaniu do tych miesięcy w 2015 r.

Do października br. deweloperzy rozpoczęli budowę 70 992 mieszkań, tj. zaledwie o 1,3 proc. więcej niż w pierwszych 10 miesiącach 2015 r. Natomiast liczba pozwoleń na budowę uzyskanych przez deweloperów lub dokonanych przez nich zgłoszeń z projektem budowlanym wyniosła 86 253, tj. o 8,1 proc. więcej niż w tym samym okresie rok wcześniej (+10,2 proc. r/r do września br.).

 

Budownictwo deweloperskie – 2016

  październik styczeń – październik
liczba mieszkań Październik

2015=100

Wrzesień

2016=100

liczba mieszkań styczeń –październik

2015=100

Oddane mieszkania 7 186 95,3 98,8 60 565 126,4
Rozpoczęte budowy 7 893 108,5 119,4 70 992 101,3
Otrzymane zezwolenia na budowę 10 524 94,8 125,3 86 253 108,1

 

Źródło: Główny Urząd Statystyczny

 

Piotr Ludwiczak, ekspert Domu Maklerskiego Michael/Ström

Eksperci

Masalski: Play wybiera giełdę w najlepszym możliwym momencie

Play, drugi największy operator komórkowy w Polsce pojawi się wkrótce na warszawskim parkiecie. O po...

Ludwiczak: Nadzieja na wysoki wzrost PKB

Po nieco mniej udanych odczytach makroekonomicznych w kwietniu br., maj przyniósł nadzieję na wysoki...

Glonek: Czy można ogłosić upadłość konsumencką dwa razy?

Jednym ze skutków przeprowadzenia postępowania upadłościowego może być umorzenie zobowiązań upadłego...

Rozbicki: Powrót polskiego żubra – repolonizacja stała się faktem

Siódmego czerwca zakończył się kolejny etap repolonizacji polskiego sektora bankowego. Pekao nie jes...

Gontarek: Będzie trudniej o pracowników sezonowych

Wynagrodzenie w maju br. wzrosło o  5,4% r/r. – podał GUS. Niższy od oczekiwanego wzrost zatrudnieni...

WIADOMOŚCI

Lato sprzyja kredytom?

Coraz lepsze nastroje polskich konsumentów przekładają się na rosnące zapotrzebowanie na kredyty kon...

Dynamika lokalnego PKB

Wrocław, Rzeszów i Lublin to najszybciej rozwijające się miasta na przestrzeni ostatnich lat - wynik...

Najbardziej rzetelni finansowo są…

Spośród wszystkich  polskich województw, to mieszkańcy Podkarpacia są najbardziej rzetelni finansowo...

Dowód osobisty online

Ministerstwa: Cyfryzacji oraz Spraw Wewnętrznych i Administracji udostępniły drugą wersję zmienioneg...

500 plus do oceny zdolności czynszowej Mieszkania plus

Planujemy włączyć 500 plus do oceny zdolności czynszowej najemców mieszkań realizowanych w ramach pi...