piątek, Lipiec 20, 2018
Facebook
Home Tagi Wpis otagowany "nieruchomości"

nieruchomości

Płynność finansowa wykonawców inwestycji infrastrukturalnych pogarsza się. Jednym ze sposobów poprawy sytuacji może być szybsze wypłacanie zaliczek i ich podział także między podwykonawców. Instytucje finansowe udzielające kredytów i gwarancji powinny współpracować ze sobą z myślą o uchronieniu jak największej liczby firm przed upadkiem. Problemem jest także zbyt długi okres wymaganej przepisami gwarancji na roboty budowlane. 

Takie wnioski wypływają z debaty, która odbyła się podczas konferencji Executive Club „Infrastruktura Polska i Budownictwo”.

Powołując się na dwudziestoletnie doświadczenie w branży, dyrektor ds. gwarancji w Euler Hermes Andrzej Puta sformułował pesymistyczną prognozę dla polskiego rynku budowlanego. – Biorąc pod uwagę wszystkie czynniki, przyszłość firm w branży budowlanej wygląda nieciekawie. Nie mam na myśli firm dużych, bo one sobie poradzą – ale większość podwykonawców i polskich firm, które mają duże problemy z płynnością finansową – zastrzegł. Dzieje się tak mimo dużej ilości pieniędzy na rynku i trwającej realizacji wielu projektów.

Zbyt niskie marże
Zdaniem przedstawiciela firmy ubezpieczeniowej korzenie obecnych problemów sięgają poprzedniej unijnej perspektywy budżetowej. W latach 2007-2013 wiele firm zawierało kontrakty jedynie po to, by utrzymać zatrudnienie. – Choć i tak duża część firm poniżej 50 mln zł rocznego obrotu nie wygrała żadnych kontraktów. Teraz, jak słyszymy, do przetargów zgłasza się bardzo wielu chętnych – o jeden kontrakt potrafi ubiegać się nawet po 15 konsorcjów. Kiedy jednak spojrzymy na to, jak są wybierani wykonawcy, widać, że np. z 13 złożonych ofert inwestor wybiera szóstą, bo pierwszych 5 zostało odrzuconych z powodu rażąco niskiej ceny – opisywał Puta. – Wcześniej jednak tego rodzaju oferty były przyjmowane, co spowodowało, że marże firm są bardzo niskie. 3% to już jak na dzisiejsze warunki wysoki poziom. Największym problemem jest płynność finansowa – łączne zadłużenie firm z branży przekroczyło 4,2 mld zł – kontynuował.
– Zdarzają się sytuacje, w których wygrywa oferta np. poniżej 75% budżetu inwestora. Świadczy to o tym, że wciąż dla wielu firm bardziej od opłacalności kontraktu liczy się samo jego zdobycie, by mieć pracę – wyciągnął wniosek Puta. Jak stwierdził, uczestnikom rynku powinno zależeć na realnym obniżeniu kosztów, ale nie powinno się dążyć do tego kosztem niskich zapłat za wykonanie. – Konsekwencją tego będzie brak zabezpieczenia w postaci gwarancji czy linii kredytowych z banków. Przerabialiśmy to już kilka lat temu: duże firmy upadały, nie płacąc podwykonawcom. W GDDKiA oraz PKP PLK są nadal miliardy, będące przedmiotem nierozstrzygniętych spraw w sądach – a tamtych firm już nie ma – argumentował.
Pracownicy i podwykonawcy dyktują warunki
Nakłada się na to niepewność co do finansowania kolejnych inwestycji po zakończeniu obecnego okresu programowania budżetu UE, wzrost kosztów pracy i problemy z logistyką materiałów budowlanych. – W Polsce narasta problem braku siły roboczej oraz dużego wzrostu wynagrodzeń. Pracownicy budowlani mogą wybierać nie tylko firmy, ale i rynki, na których pracują – polska siła robocza jest wysoko ceniona w całej UE i nie tylko – stwierdził dyrektor generalny FBI Tasbud Andrzej Czapczuk. Jeśli podmiot podwykonawczy ma odpowiednią liczbę pracowników mogących wykonywać usługi dla generalnego wykonawcy, zaczyna stawiać warunki. Zamówień jest dużo i istnieje możliwość wyboru budowy, jeśli chodzi o poziom trudności wykonania robót i warunki handlowe. – Podwykonawca zaczyna więc wtedy mocno negocjować umowę. Sam generalny wykonawca albo podpisał umowę na inwestycję już znacznie wcześniej, albo dopiero zaczyna negocjować z inwestorem, który jeszcze nie odczuwa zmiany sytuacji rynkowej, nie jest więc tak elastyczny, jak musi być generalny wykonawca przy negocjacji z mniejszymi partnerami – dodał przedstawiciel Tasbudu.
Źródło: rynekinfrastuktury.pl

Polska gospodarka po raz kolejny pozytywnie zaskakuje i wprawia w zakłopotanie tych, którzy już zapowiadali spowolnienie. W styczniu kupowaliśmy i produkowaliśmy wyraźnie więcej niż przed rokiem, ale prawdziwy boom nastąpił w budownictwie, które rosło najszybciej od 11 lat.

Sprzedaż detaliczna w naszym kraju wzrosła w styczniu o 8,2 proc. w porównaniu do stycznia poprzedniego roku – poinformował we wtorek GUS. Zakupy odzieży i obuwia zwiększyły się o 16,3 proc., a ich ceny w porównaniu do ubiegłego roku spadły o ok. 4 proc., kontynuując obserwowany od dłuższego czasu trend spadkowy.

O 12,5 proc. zwiększyła się sprzedaż samochodów i motocykli. W tej branży także mieliśmy do czynienia ze spadkiem cen o blisko 5 proc. Obniżki są najprawdopodobniej efektem poświątecznych wyprzedaży oraz promocji na modele z poprzedniego rocznika.

Ruch na budowie

Prawdziwy boom w styczniu jednak nastąpił w polskiej budowlance. GUS podaje, że produkcja w tym sektorze skoczyła o 34,7 proc. rocznie, najwięcej od 11 lat. Nawet eliminując czynniki o charakterze sezonowym, zmiana wyniosła 30,7 proc. Blisko 40-procentowe wzrosty zanotowano w firmach specjalizujących się we wznoszeniu budynków, a także budowlanych pracach specjalistycznych. Do tak istotnej poprawy mogła przyczynić się sprzyjająca pogoda – stosunkowo ciepły styczeń i ogólnie dość łagodna zima.

Cała produkcja przemysłowa zwiększyła się o 8,6 proc. w skali roku, co pozytywnie powinno się przełożyć na wzrost gospodarczy Polski. Sprzedaż detaliczna z kolei jest dobrym miernikiem konsumpcji, która stanowi ok. dwie trzecie produktu krajowego brutto. Jej ciągła i istotna progresja, w połączeniu z przyspieszeniem w budowlance i inwestycjach, zwiększa prawdopodobieństwo wysokiego, i być może nieco lepszego od oczekiwań, tempa wzrostu PKB w I kwartale.

Gdy Polak zarobi, nakręci konsumpcję

W dalszej części roku najprawdopodobniej nadal będziemy obserwować znaczny wzrost konsumpcji i sprzedaży detalicznej, czyli czynników pozytywnie stymulujących gospodarkę. Może być jednak niezmiernie trudno utrzymać tak wysokie tempo zmian, choć wiele zależy tu podwyżek płac.

Wynagrodzenia od kilku miesięcy zwiększają się o ok. 7 proc. rocznie. Jednak np. Eugeniusz Gatnar z Rady Polityki Pieniężnej spodziewa się przyspieszenia nawet do 10-12 proc. w drugiej części roku, co w dalszej mierze mogłoby napędzać konsumpcję.

 

 

Autor: Bartosz Grejner, analityk rynkowy Cinkciarz.pl

 

W styczniu 2018 r. deweloperzy oddali do użytkowania mniej mieszkań, niż w analogicznym okresie rok wcześniej, ale za to wzrosła liczba pozwoleń na budowę mieszkań. I to do poziomu rekordowego od 15 lat, wynika z danych GUS.

Według wstępnych danych, w styczniu 2018 r. oddano do użytkowania 13561 mieszkań, tj. o 11,7% mniej niż w styczniu 2017 r. (kiedy odnotowano wzrost o 20,2%). Z dwóch  dominujących na rynku mieszkaniowym form budownictwa gorsze wyniki odnotowali deweloperzy, którzy oddali do użytkowania 6925 mieszkań, tj. o 22,4% mniej niż przed rokiem (kiedy notowali wzrost aż o 30,0%), natomiast więcej mieszkań wybudowali inwestorzy  indywidualni –  6408, czyli o 6,1% więcej (wobec wzrostu w styczniu 2017 r.  o 12,3%). W ramach tych form budownictwa wybudowano łącznie 98,3% ogółu mieszkań oddanych do użytkowania w styczniu  2018 r. (z tego deweloperzy – 51,1%, a inwestorzy indywidualni – 47,3% mieszkań). Mniej mieszkań niż przed rokiem oddały do użytkowania spółdzielnie mieszkaniowe (111 wobec 210), podobnie jak i pozostali inwestorzy (117 mieszkań, wobec 178 przed rokiem), przy czym w budownictwie komunalnym wybudowano 56 mieszkań (44 przed rokiem), w społecznym czynszowym – 60 mieszkań (wobec 123), a w zakładowym 1 mieszkanie  (wobec 11 w styczniu 2017 r.).

W 2017 roku rynek nieruchomości magazynowych w Polsce odnotował prawie 20 proc. przyrost powierzchni całkowitej. Eksperci wskazują, że branża będzie rozwija się nieustająco, a według ich przewidywań pod koniec roku łączna powierzchnia magazynowa w naszym kraju przekroczy 15 mln metrów kwadratowych.

Wyniki roku 2017 potwierdziły, że Polska nieustająco wzmacnia swoją pozycję w branży nieruchomości magazynowych. Jak pokazały dane z raportu „Najbardziej pożądane lokalizacje logistyczne w Europie”,  przygotowanego przez dział Badań i Rozwoju Prologis oraz eyefortransport (EFT), Polska Centralna znajduje się wśród pięciu najbardziej atrakcyjnych lokalizacji logistycznych w Europie. Najistotniejszym rynkiem w tym regionie jest Łódź, ale na znaczeniu zyskują także takie miasta jak Stryków czy Piotrków Trybunalski.

– Patrząc na naszą działalność oraz aktywność naszych klientów w pierwszym kwartale, jestem przekonany, że dynamika wzrostu na rynku powierzchni magazynowych w Polsce będzie na podobnym poziomie, co w latach poprzednich. Na koniec roku łączna liczba powierzchni magazynowych w Polsce przekroczy 15 mln metrów. Od wielu lat najważniejsze rynki pod tym względem to Warszawa, Górny Śląsk, Dolny Śląsk, Poznań i oczywiście Polska Centralna. Te regiony rozwijają się najdynamiczniej i na nich mamy największą podaż powierzchni magazynowych, jak również największy popyt  – mówi Paweł Sapek, senior vice president & country manager Prologis na Polskę.

Lokalizacja to jeden z głównych czynników wpływających na decyzje inwestorów i klientów. Co raz częściej jednak na znaczeniu zyskują kwestie takie jak koszty operacyjne magazynów czy wdrażanie nowych technologii, które umożliwiają zarządzanie kosztami mediów w powierzchniach magazynowych. Istotne okazują się także wymogi formalne, które stawiane są przed potencjalnymi inwestorami.

– Polska na tle innych krajów Europy Zachodniej jest ciągle młodym rynkiem, ale bardzo dynamicznie rozwijającym się, gdzie rok do roku przyrost powierzchni jest dużo większy niż w innych rozwiniętych krajach europejskich. Jednym z największych atutów naszego kraju jest dostępność gruntów inwestycyjnych i ciągle w miarę proste procedury administracyjne które umożliwiają bardzo szybkie przeprowadzenie inwestycji – dodaje Paweł Sapek.

W 2017 roku całkowity wolumen transakcji najmu powierzchni magazynowych w Polsce stanowił 4,5 mln metrów kwadratowych, czyli aż o 1 mln metrów więcej niż w roku poprzedzającym.

 

Styczniowa informacja GUS, komunikująca wstępne dane budownictwa mieszkaniowego, jak zwykle zawiera już pełne podsumowanie statystyk inwestycyjnych pierwotnego segmentu krajowej mieszkaniówki w zakończonym roku. Ten ostatni po raz czwarty z rzędu okazał się rekordowy pod względem sprzedażowym z ponad 20-proc. przebiciem. Nietrudno się więc domyślić, jaki był inwestycyjnie.

Inwestycje rozpoczęte w pogoni za popytem

Statystyki mieszkań, których budowę rozpoczęto, pobiły historyczne rekordy w sposób, który jeszcze rok temu mógł się wydawać zupełnie abstrakcyjny – tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl. W roku 2017 licząc ogółem ruszyła budowa 206 tys. mieszkań i domów jednorodzinnych, poprawiając dotychczasowy rekord o 18,4 proc. Z tego sami deweloperzy uruchomili w ub. roku budowę aż 105,4 tys. lokali, osiągając progres rdr bliski – bagatela – jednej czwartej.

Zdaniem Jarosława Jędrzyńskiego, głównego analityka portalu RynekPierwotny.pl tak nieprawdopodobnie wyśrubowane statystyki nowych budów są oczywiście pochodną rekordowego ruchu w deweloperskich biurach sprzedaży, wymuszającego konieczność bardzo intensywnego uzupełniania topniejącej w oczach oferty nowych mieszkań. W ponownie rekordowym sprzedażowo 2017 roku deweloperzy zakontraktowali o blisko 22 proc. więcej lokali licząc rok do roku. Daje to wolumen prawie 80 tys. mieszkań z pierwszej ręki, sprzedanych na siedmiu największych rynkach nieruchomościowych w kraju, a także oznacza podwojenie sprzedaży w ciągu 4 lat koniunkturalnej prosperity.

Rekordowa liczba pozwoleń na budowę

Podobnie bardzo atrakcyjnie prezentuje się sytuacja w ramach statystyk nowych pozwoleń na budowę. W tym przypadku po raz pierwszy w historii rynku pierwotnego roczny wolumen pozyskanych pozwoleń przekroczył ćwierć miliona, poprawiając wynik roku 2016 o ponad 18 proc. Podobnie jak w przypadku mieszkań rozpoczętych bezkonkurencyjni okazali się i tu deweloperzy, którzy zabezpieczyli na własne potrzeby prawie 129 tys. takich dokumentów, o ponad jedną piątą więcej rok do roku.

Jak wiadomo, statystyki nowych pozwoleń na budowę są podstawowym parametrem oceny potencjału popytowego rynku w przyszłych okresach przez deweloperów. Wygląda więc na to, że optymizm branży deweloperskiej w kwestii perspektyw rozwoju koniunktury pierwotnego segmentu mieszkaniówki w dłuższym terminie, nie tylko pozostaje na stałym od miesięcy wysokim poziomie, ale wciąż przybiera na wartości.

Trudno jednak w tym przypadku odmówić deweloperom biznesowej intuicji. Liczba mieszkań rozpoczętych przez nich w ubiegłym roku niemal co do sztuki zgadza się z wolumenem pozwoleń uzyskanych rok wcześniej. Czy w takim razie deweloperzy w bieżącym roku mają zamiar ruszyć z budową zawrotnej liczby 130 tys.  mieszkań?

Mieszkania oddane z rosnącym potencjałem  

Kolejnym spektrum działalności inwestorów, w ramach którego także udało im się potwierdzić rosnącą rok do roku dynamikę w rekordowym wymiarze, są statystyki mieszkań oddanych do użytkowania. W sumie w 2017 roku GUS doliczył się ponad 178 tys. takich lokali, czyli o 9 proc. więcej niż rok wcześniej. W tej kategorii w roli lidera także wystąpili deweloperzy, którzy rezultatem bliskim 90 tys. poprawili wynik z 2016 roku o 13,5 proc.

Tym razem, zdaniem eksperta portalu RynekPierwotny.pl, warto jednak obok wyników rocznych zwrócić również uwagę na miesięczne, a więc wypracowane w grudniu ub. roku. Zarówno liczba mieszkań oddanych ogółem – 20,8 tys., jak i oddanych przez samych deweloperów – 10,7 tys., to wyniki jednomiesięczne historycznie najwyższe. Jest to efekt intensywnego rozkręcania spirali nowych inwestycji przed mniej więcej dwoma laty. Stąd też oczekiwania podobnie rekordowych wyników w kolejnych danych sygnalnych GUS są jak najbardziej uzasadnione.

Pytanie – co dalej?

Rok 2017 był dla branży deweloperskiej już po raz czwarty z rzędu niezwykle udany praktycznie na wszystkich frontach, zarówno tych inwestycyjnych jak i sprzedażowych. Przede wszystkim znakomicie dopisał rynkowy popyt na nowe mieszkania, który po raz kolejny okazał się rekordowy z nieprawdopodobną wręcz dynamiką.

Było to możliwe dzięki wciąż historycznie niskim poziomom krajowych stóp procentowych, dalszej eskalacji zainteresowania rządowym programem subwencji mieszkaniowych, ale przede wszystkim wciąż niewyczerpanemu strumieniowi kapitałów inwestycyjnych płynących w kierunku pierwotnego segmentu rodzimej mieszkaniówki. Czy w roku bieżącym istnieją przesłanki kontynuacji deweloperskich sukcesów minionych czterech lat?

Jak tłumaczy analityk portalu RynekPierwotny.pl w roku bieżącym deweloperski rynek mieszkaniowy najprawdopodobniej poddany zostanie pierwszej poważnej próbie od początku trwania koniunkturalnej prosperity. Po pierwsze program dopłat mieszkaniowych MdM, który zdecydowanie wspierał deweloperów od 2014 roku, definitywnie w styczniu zakończył swoją misję. Co więcej, jego miejsce zajmuje nowa polityka mieszkaniowa rządu z jej sztandarowym programem Mieszkanie Plus, który z czasem dla deweloperów może stawać się w odróżnieniu od MdM coraz większym problemem.

Do tego nieuniknione wydają się podwyżki cen mieszkań w zakresie istotnie większym niż ten dotychczasowy. Drastycznie zwyżkują ceny gruntów inwestycyjnych, wyraźnie materiałów budowlanych, rosną koszty pracy przy kurczącej się dostępności wykwalifikowanych pracowników. Nikt natomiast nie jest w stanie przewidzieć, jak zachowa się rynkowy popyt na mieszkania w środowisku wzrostu ich cen o 10-15 proc. w krótkim okresie czasu.

Coraz więcej wątpliwości budzą też planowane zmiany legislacyjne dotyczące rynku nieruchomości mieszkaniowych i samych deweloperów, jak choćby te dotyczące nowelizacji ustawy deweloperskiej.

W tej sytuacji o zdecydowanie optymistyczne wersje odpowiedzi na pytanie – co dalej z koniunkturą w pierwotnym segmencie krajowej mieszkaniówki, może być w 2018 roku dużo trudniej.

Warszawa wciąż pozostaje bezkonkurencyjna pod względem wielkości oferty nowych lokali, a stołeczne wynagrodzenia należą do najwyższych w całym kraju. Można przypuszczać, że taka sytuacja utrzyma się przez kolejne lata. Prymat Warszawy dotyczący np. wysokości płac nie oznacza jednak, że stołeczne miasto jest najbardziej przyjazne dla nabywców mieszkań. Jeśli weźmiemy pod uwagę takie czynniki jak na przykład jakość powietrza i dostępność metrażu za przeciętne wynagrodzenie, to okaże się, że stolica została wyprzedzona przez inne polskie metropolie.

Dwa największe miasta zniechęcają dostępnością metrażu

Osoby znające realia polskiego rynku nieruchomości doskonale wiedzą, że Warszawa pomimo wysokiego poziomu wynagrodzeń, cechuje się niską dostępnością cenową lokali. Przyczyną jest oczywiście wygórowany koszt zakupu metrażu. Dane GUS-u wskazują, że w 2016 r. połowa lokali sprzedanych na terenie stolicy kosztowała ponad 7346 zł/mkw. (patrz poniższa tabela). Analogiczne wyniki dotyczące innych miast wynosiły:

  • Kraków – 6180 zł/mkw.
  • Łódź – 3576 zł/mkw.
  • Wrocław – 5409 zł/mkw.
  • Poznań – 5722 zł/mkw.
  • Gdańsk – 5491 zł/mkw.

Ze względu na wysoką medianę cen metrażu z 2016 roku, przeciętny warszawiak pracujący w sektorze przedsiębiorstw, za jedną swoją pensję mógł kupić 0,51 mkw. lokalu mieszkalnego. Niewiele lepszy wynik odnotowano dla Krakowa (0,52 mkw.). Lepiej prezentowały się wartości dotyczące Łodzi (0,77 mkw.), Wrocławia (0,60 mkw.), Poznania (0,62 mkw.) i Gdańska (0,66 mkw.).

Zaprezentowane powyżej wyniki oczywiście są pochodną subiektywnego doboru kategorii rankingowych oraz zastosowanych wag punktowych. Prosty ranking pokazuje jednak, że dwa największe i „najdroższe” miasta w kraju (Warszawa oraz Kraków), niekoniecznie muszą być najlepszym wyborem dla osoby szukającej miejsca do osiedlenia się na dłużej. Pierwsza pozycja Gdańska to efekt relatywnie wysokich płac (niewiele mniejszych od warszawskich), wysokiej dostępności mieszkań i czystego powietrza. Poznań z kolei zachęca bardzo niskim bezrobociem oraz dostępnością mieszkań, która jest zauważalnie lepsza niż w Warszawie i Krakowie.

 

Wzrost zamożności Polaków będzie sprzyjać rozwojowi rynku nieruchomości luksusowych, który do 2020 r. może zwiększyć się o ponad jedną piątą. Zainteresowaniem inwestorów cieszyć się będą nie tylko nowoczesne nieruchomości, ale również apartamenty w kamienicach –  przewiduje Jakub Nieckarz, prezes firmy deweloperskiej PVI.

470 apartamentów sprzedano w Polsce w pierwszych trzech kwartałach tego roku, wynika z analizy firmy REAS. To więcej niż w całym 2016 r. Dane rynkowe napawają optymizmem i potwierdzają, że nieruchomości luksusowe są klasą aktywów, w którą chętnie inwestują osoby zamożne.

Inforamcje z izb skarbowych dowodzą, że liczba milionerów w naszym kraju stale wzrasta. W 2014 r. około 16 tys. Polaków zadeklarowało roczny dochód przekraczający milion złotych, a rok później było ich już ponad 3 tysiące więcej – w sumie 19,6 tys. W 2016 r. liczba milionerów w Polsce wzrosła o 5% i przekroczyła 20 tys. osób. W tym roku grono najbogatszych Polaków może się jeszcze powiększyć.

Zyskać może na tym rynek nieruchomości luksusowych, bowiem zamożni Polacy nabywają apartamenty nie tylko na własne potrzeby mieszkaniowe, ale również w celach inwestycyjnych np. z przeznaczeniem na wynajem. Hossie na rynku mieszkaniowym sprzyjają niskie stopy procentowe. Inwestując w wynajem apartamentu można zarobić nawet kilkakrotnie więcej niż na standardowej bankowej lokacie. Dla zamożnych apartamenty mogą być również atrakcyjniejszą i bezpieczniejszą alternatywą lokowania nadwyżki niż np. na rynku kapitałowym, gdzie inwestowanie w akcje lub obligacje korporacyjne jest obarczone większym ryzykiem utraty kapitału.

Kryteria wyboru ekskluzywnych nieruchomości nie ograniczają się tylko do lokalizacji lub wykończenia budynku materiałami najwyższej jakości. Przykładowo, jedni preferują luksusowe mieszkania w zrewitalizowanych kamienicach z wyjątkową architekturą i historią w Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu lub Krakowie. Inni wybiorą nowoczesny apartamentowiec albo kameralny apartament w nadmorskim lub górskim kurorcie.

Najbogatsi klienci szukają wyróżników na tle innych apartamentów na rynku, zarówno pod względem funkcjonalności, jak i walorów architektonicznych. Kupujący oczekują od deweloperów urozmaiconej oferty, niestandardowych rozwiązań i udogodnień dopasowanych do indywidualnych potrzeb, jak np. inteligentny system zarządzania domem („smart home”).

W kolejnych latach można oczekiwać, że do grona najbogatszych dołączą kolejni milionerzy z samodzielnie wypracowanym lub odziedziczonym majątkiem, co może wpływać na dalszy wzrost inwestycji apartamentowych i kolejnymi projektami deweloperskimi nie tylko w stolicy, ale również w miastach regionalnych.

Z raportu firmy KPMG wynika, że wartość rynku nieruchomości luksusowych w Polsce w stosunku do 2016 r. może wzrosnąć do 2020 r. nawet o 22%, czyli do około 1,5 mld zł. Z roku na rok Polacy się bogacą, a wraz z nimi rośnie rynek najbardziej prestiżowych nieruchomości. Obecnie nie ma sygnałów wskazujących na zmianę tej tendencji, zatem inwestorzy mogą spać spokojnie.

 

 

Do oferty deweloperów trafia coraz więcej mieszkań w wysokim standardzie, bo chętnych na dobrej klasy nieruchomości przybywa, mimo że ceny na rynku rosną     

Rekordowe wyniki sprzedaży notowane przez deweloperów od wielu miesięcy zachęcają firmy do szybszego rozpoczynania kolejnych inwestycji. Na rynek wprowadzanych jest więcej droższych mieszkań w wyższym standardzie i luksusowych apartamentów, bo rośnie na nie popyt.

Poprawiająca się sytuacja ekonomiczna Polaków sprawia, że coraz więcej osób przeprowadza się do lepszych mieszkań, oferujących dodatkowe walory i niestandardowe rozwiązania, które zlokalizowane są w atrakcyjnym otoczeniu. Mieszkania z wyższej półki kupowane są chętnie, zarówno na potrzeby własne, jak i inwestycyjnie, a segment premium zaczyna na powrót rozkwitać.

Sprzedaje się więcej luksusowych mieszkań

W ciągu dziewięciu pierwszych miesięcy tego roku tylko w pięciu największych miastach w Polsce (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto i Poznań) deweloperzy sprzedali więcej apartamentów niż w całym ubiegłym roku. Do nabywców trafiło niespełna pół tysiąca lokali odznaczających się, nie tylko najwyższym standardem, ale i ceną – powyżej 17 tys. zł za mkw. Wartość sprzedaży w tym segmencie sięgnęła 222 mln zł.

Najszerszy wybór apartamentów w kraju można znaleźć w Warszawie. Na stołecznym rynku dostępne są dwa na trzy luksusowe mieszkania, wystawione do sprzedaży w największych miastach w Polsce. Średnie ceny najbardziej ekskluzywnych ofert przekraczają w Warszawie 30 tys. zł za mkw. W tym roku największym powodzeniem wśród najzamożniejszych nabywców cieszyły się apartamenty w wieży przy Złotej 44. Na zakup mieszkań w tym reprezentacyjnym budynku poszła jedna trzecia tegorocznych wydatków. W segmencie upper middle największe wzięcie miały apartamenty oferowane w projekcie Mennica Residence przy Grzybowskiej. Dobrze sprzedawały się również lokale w prestiżowych inwestycjach w Trójmieście, które chętnie wynajmowane są w sezonie przez turystów, zarówno z kraju, jak i z zagranicy.

W Polsce wciąż taniej

Choć segment nieruchomości luksusowych ma się coraz lepiej, nadal obejmuje niewielki procent oferty deweloperów. W Polsce, jak podaje GUS, nowe mieszkania kupowane są średnio w cenie 309 tys. zł. Nabywane lokale mają przeciętnie powierzchnię 54 mkw. Najwięcej sprzedaje się mieszkań dwu i trzypokojowych, a nabywcy mieszkań z czterema lub większą liczbą pokoi odpowiadają za 18 proc. popytu. Po najbardziej ekskluzywne mieszkania sięga wąskie grono nabywców, ale ta grupa systematycznie się powiększa.

W Polsce luksusowe mieszkania w porównaniu z krajami Europy Zachodniej, czy Stanami Zjednoczonymi sprzedawane są w znacznie mniej wygórowanych cenach. Poza tym, nieporównywalnie niższym stawkom towarzyszy wyraźnie mniejszy niż gdzie indziej metraż projektowanych lokali.

Ceny mieszkań idą w górę

W tym roku ceny mieszkań budowanych w największych aglomeracjach w Polsce zaczęły jednak dość znacząco wzrastać. Tomasz Sadłocha z firmy Ochnik Development przyznaje, że wyższe stawki dyktowane są przede wszystkim w inwestycjach zlokalizowanych w centralnych obszarach miast, które oferują zwykle nieruchomości z segmentu premium. Zaznacza, że chodzi o projekty realizowane na działkach zakupionych w cenach, które obecnie obowiązują na rynku. – W przypadku budynków w zaawansowanej fazie budowy, powstających na gruntach nabytych przed laty, ceny mieszkań utrzymują się wciąż na stabilnym poziomie. Tak jest w przypadku naszych inwestycji Dzielna 64 i Studio Centrum, które od ponad roku prowadzimy na warszawskim Muranowie. Apartamenty w budynku przy Dzielnej dostępne są w cenie od ponad 9,9 tys. zł/mkw., a w Studiu Centrum mikro-apartamenty o średniej powierzchni 25 mkw. można nabyć w cenie od 180 tys. zł netto – podaje Tomasz Sadłocha.

Zdaniem eksperta, na podwyżki cen w projektach wprowadzanych teraz na rynek wpływa wzrost kosztów realizacji inwestycji, z którym mamy do czynienia w tym roku. – Drożeją materiały budowlane, usługi i siła robocza, ale w przypadku inwestycji usytuowanych w najatrakcyjniejszych miejscach największy wpływ mają rosnące koszty zakupu gruntów inwestycyjnych – informuje Tomasz Sadłocha.

Drożeje ziemia  

Przedstawiciel Ochnik Development zaznacza, że firmy walczą o działki na terenach śródmiejskich, których podaż jest coraz mniejsza. – W ciągu minionego półtora roku ceny najatrakcyjniejszych parceli w zależności od lokalizacji wzrosły nawet o około 30 proc. A w niektórych przypadkach nawet więcej. Podwyżka w istotny sposób przełoży się na ceny mieszkań, ponieważ udział gruntu w kosztach projektu deweloperskiego zwiększył się ostatnio do około 20-25 proc. – podaje Tomasz Sadłocha.

Według szacunków deweloperów w ciągu ostatniego roku koszty materiałów budowlanych rosły w tempie dwucyfrowym, w tym ceny stali, betonu, czy cementu, a także transportu. Wyraźnie, nawet o 30 proc. zwiększyły się też koszty pracy różnego rodzaju specjalistów budowlanych. Będzie to rzutowało na wycenę mieszkań, bo udział robocizny w cenie kompleksowej usługi budowlanej sięga około jednej trzeciej. Towarzyszy temu coraz bardziej ograniczony dostęp do pracowników budowlanych, pogarszający się także ze względu na planowane projekty infrastrukturalne.

Według najnowszych danych NBP, transakcyjne ceny używanych mieszkań w Łodzi, Trójmieście, Wrocławiu i Katowicach wzrosły w ciągu minionych 12 miesięcy aż o ok. 10%.  Nowe mieszkania najbardziej zdrożały w Szczecinie (prawie 12%), a także Trójmieście, Krakowie, Opolu i Bydgoszczy (o ok. 8%). Nie powinno to dziwić, biorąc pod uwagę rekordowo niski poziom stóp procentowych i bezrobocia. Expander zwraca jednak uwagę na to, że ceny lokali w największych miastach są wciąż o ok. 15% niższe niż w szczycie poprzedniego boomu na rynku nieruchomości.

Mieszkania drożeją przede wszystkim przez rekordowo niskie stopy procentowe. Te zniechęcają do oszczędzania na lokatach bankowych. Od lutego 2016 r. ich saldo dla gospodarstw domowych zmniejszyło się aż o 28,7 mld zł. Znaczna część tych pieniędzy prawdopodobnie trafiło na rynek nieruchomości. Kupno mieszkania na wynajem przynosi bowiem zdecydowanie wyższe zyski niż trzymanie pieniędzy w banku. Poza tym, niskie stopy procentowe sprawiają, że tanie są kredyty hipoteczne. W połączeniu z wyjątkowo niskim bezrobociem powoduje to, że Polacy nie boją się zadłużać. W tym roku (do września) wartość udzielonych kredytów wzrosła aż o 12% (o 3,8 mld zł).

Czy mieszkania są już drogie?

Rosnące ceny mieszkań wcale nie oznaczają, że nieruchomości są już drogie. Co ciekawe, nadal są one o ok. 15% tańsze niż pod koniec 2007 r. Poza tym, obecnie płacimy znacznie niższe odsetki od kredytów. Średnie oprocentowanie nowo przyznanego kredytu hipotecznego to 4,43%, a w 2007 r. było to 6,71%. W rezultacie, rata kredytu na mieszkanie w dużym mieście o powierzchni 50 m2 wynosi obecnie 1 557 zł, a 10 lat temu było to 2 344 zł. Warto też dodać, że obecnie zarabiamy o 55% więcej. To powoduje, że taka rata pochłania obecnie 24% dochodu pary o miesięcznych wpływach równych dwóm średnim pensjom. W 2007 r. było to aż 59%. Można więc powiedzieć, że mimo wzrostów, ceny wciąż są na rozsądnych poziomach, pozwalających przeciętnemu Polakowi na zakup własnego mieszkania z pomocą kredytu. Dobrą informacją jest również to, że wydaje się mało prawdopodobne, aby ceny nieruchomości nadal rosły w takim tempie.

Do wyliczeń przyjęliśmy średnią cenę transakcyjną na rynku pierwotnym dla 7 największych miast wg. NBP. Obecnie jest to 6 885 zł, a w IV kw. 2007 r. było to 8 064 zł. Przyjęliśmy 10% wkładu własnego i okres spłaty 30 lat.

BGKN w ramach programu Mieszkanie plus może wybudować kilka tysięcy lokali na gruntach należących do Poczty Polskiej – powiedział PAP członek zarządu Poczty Paweł Skoworotko. Dodał, że bank może skorzystać obecnie z 16 ha gruntów m.in. w Warszawie, Lublinie, Gdańsku czy we Wrocławiu.

Jak powiedział Skoworotko, Poczta Polska podpisała w maju br. z BGK Nieruchomości umowę ramową, w której wskazano pięć dużych nieruchomości pod inwestycje mieszkaniowe w ramach programu Mieszkanie plus. „To dwie działki w Warszawie oraz po jednej we Wrocławiu, Grudziądzu i Rybniku – łącznie o powierzchni ponad 9 hektarów” – dodał.

„W lipcu br. podpisaliśmy już umowę inwestycyjną, której zamierzeniem jest budowa około 750 mieszkań na warszawskich Odolanach, na terenie 5,8 ha, przy ul. Worcella i Sowińskiego. Jesteśmy w chwili obecnej na etapie prac związanych z powołaniem spółki celowej, do której aportem wniesiemy nieruchomości. Drugim partnerem będzie oczywiście BGKN” – zaznaczył. Jeśli spółka celowa otrzyma „warunki zabudowy”, to budowa na tym terenie powinna rozpocząć się pod koniec III kwartału 2018 roku, a planowany termin zakończenia inwestycji to III kwartał 2020 roku.

Dodał, że trwają uzgodnienia robocze z miastem Warszawa i Urzędem Dzielnicy Wola. „Pierwotnie zakładano budowę w tym miejscu około 1,1 tys. mieszkań, ale trzeba to było skorygować, ponieważ miasto Warszawa opracowuje nowy plan zagospodarowania przestrzennego dla tego obszaru, zakładający na znacznej części działki przy ulicy Worcella budowę ulic, zieleń oraz inwestycję oświatową, np. szkołę” – mówił. „Obecnie, według wstępnej koncepcji zabudowy, zakładamy, że na Odolanach powstanie ok. 750 mieszkań” – powiedział Skoworotko.

Jak zaznaczył, uzgadniane są również sposoby wyjścia Poczty Polskiej ze spółki celowej. „Albo zbędziemy swoje udziały na rzecz BGKN, albo – po wybudowaniu mieszkań – możemy przejąć lokale, a następnie zbywać je sami lub sprzedać je innemu operatorowi. W ten sposób zarobimy na tej nieruchomości” – tłumaczył.

Powiedział, że BGKN wyraził także wolę zakupu 3-hektarowej nieruchomości Poczty we Wrocławiu, przy ul. Kolejowej. „Na tym etapie wyłaniamy rzeczoznawcę, który ma oszacować wartość tego terenu” – wskazał.

Mniejszy apartament od dewelopera zlokalizowany przy rogatkach miasta czy może duże, rozkładowe mieszkanie w bloku z płyty w centrum? Gdy zapada decyzja o zakupie własnego M, pojawia się zwykle dylemat, na jaki lokal postawić. Rozważyć trzeba bowiem wiele czynników, m.in.: cenę, lokalizację i koszt prac remontowych, potrzebnych do przystosowania lokum do własnych potrzeb. Eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF) radzą, co szczególnie warto wziąć pod uwagę, wybierając nowe lub używane mieszkanie.

 Za nowe lokum możesz zapłacić dużo więcej, choć już niedługo

Według GUS, w ciągu pierwszych siedmiu miesięcy 2017 r. deweloperzy oddali do użytku blisko 93 tys. nowych lokali, czyli prawie 8 proc. więcej niż przed rokiem. Kupujący mogą więc wybierać z coraz większego wachlarza deweloperskich nieruchomości. Jak wynika z danych REAS, ich największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania 2-pokojowe o niewielkim metrażu. W praktyce okazuje się, że często za tę samą cenę można kupić relatywnie większe lokum, ale z drugiej ręki. Jak wynika z raportu Metrohouse i Expandera z października 2017 r., w większości 6 największych miast Polski „cztery kąty”
z rynku wtórnego są tańsze od tych, oferowanych przez deweloperów. Przykładowo, w Łodzi używane M jest tańsze średnio nawet o 1200 zł. za m kw.

– W przypadku lokalu, który ma 60 m kw. różnica może wynieść nawet 72 tys. zł. Jest to kwota, za którą można sfinansować dodatkowe 18 m kw. mieszkania na rynku wtórnym. Należy jednak dodać, że w niektórych miastach Polski przewaga cenowa rynku wtórnego jest niewielka. Tak jest np. w Warszawie, gdzie ceny nowych i używanych mieszkań są zbliżone. – mówi Jarosław Sadowski, ekspert ZFPF, Expander.

Szukając wymarzonego mieszkania, warto wziąć pod uwagę konieczność dopasowania aranżacji wnętrz do własnych potrzeb. W przeciwieństwie do lokum w stanie deweloperskim, do używanego lokalu można często wprowadzić się od razu. Nierzadko będzie on wymagał jedynie odświeżenia, a nawet jeśli będą potrzebne poważniejsze prace, to można je przeprowadzić, gdy zgromadzimy na ten cel odpowiednie środki. Oczywiście czasami zdarzają się również mieszkania z drugiej ręki wymagające poważnego, kosztownego remontu. W ich przypadku cena zakupu jest jednak odpowiednio niższa.

– Kupno mieszkania z rynku wtórnego to bardzo elastyczne rozwiązanie. Często już chwilę po podpisaniu umowy z poprzednim właścicielem możemy w takim lokum zamieszkać, a prace remontowe, które chcemy wykonać, możemy rozłożyć w czasie, amortyzując koszty – dodaje Jarosław Sadowski, ekspert ZFPF, Expander.

Mieszkanie, które kupujemy w stanie deweloperskim wymaga inwestycji przed zamieszkaniem. Wykończenie musimy doliczyć do i tak wyższej już ceny zakupu. To sprawia, że inwestycja może okazać się zbyt droga.

– Taki lokal wymaga wykonania szeregu prac wykończeniowych, podczas których nie możemy się do niego wprowadzić. Jednocześnie, czasami w tym samym czasie musimy ponosić opłaty za utrzymanie i czynsz, co jeszcze bardziej zwiększa koszty zakupu– mówi Marcin Krasoń, ekspert  ZFPF, Home Broker.

Atrakcyjna lokalizacja nie zawsze oznacza wysokiej ceny

 Kolejną kwestią, którą powinniśmy rozważyć, przed podjęciem decyzji o kupnie nowego lokum, jest lokalizacja. Nowe osiedla powstają najczęściej na obrzeżach miast lub w ich rozwijających się częściach. Choć przybywa inwestycji położonych bliżej centrum, to jednak ich ceny są znacznie wyższe od mieszkań używanych, usytuowanych w tej samej okolicy.

– Z kolei kupując nieruchomość z drugiej ręki, możemy wybierać zarówno spośród zabytkowych lokali w kamienicach, blokach z wielkiej płyty, a nawet w nowym budownictwie, zarówno w centrum jak i na obrzeżach miasta. Wśród nich znajdują się „cztery kąty” gotowe do wprowadzenia się i w pełni urządzone. Nowe, zamknięte osiedla deweloperskie mogą być jednak bezpieczniejsze od starego budownictwa w wielkiej płycie – dodaje Marcin Krasoń, ekspert Home Broker, ZFPF.

Dodatkowo, lokalizacja na obrzeżach miasta może zapewnić nam odpoczynek od codziennego zgiełku. Ostateczny wybór będzie zależał więc od wielu czynników, m. in. bliskości komunikacji miejskiej, tras szybkiego ruchu czy dostępności placówek oświatowych.

Rozważając zakup nieruchomości, warto wziąć pod uwagę m.in. takie czynniki jak: cena, lokalizacja czy konieczność przeprowadzenia prac remontowych. Ostatecznie musimy podliczyć całkowite koszty, a także zdecydować, za co jesteśmy skłonni zapłacić więcej.

 

 

Jeszcze ponad dwa lata inflacja może być wyższa od oprocentowania przeciętnej bankowej lokaty. Realne straty przyniesie też większość kupowanych dziś skarbowych obligacji. Tym bardziej zaskakuje, że w bieżącym roku mogą się one cieszyć największą popularnością od ponad dekady.

Listopadowa projekcja inflacji przygotowana przez NBP nie napawa optymizmem. Inflacja przyspieszy i już w trakcie 2018 roku dobrnie do celu na poziomie 2,5%. Są to złe wieści dla posiadaczy lokat, bo Rada Polityki Pieniężnej wcale nie pali się do podnoszenia stóp procentowych. Efekt? Może się okazać, że lokaty wciąż będą oprocentowane rachitycznie, a inflacja coraz mocniej zacznie drenować oszczędności Polaków skłaniając ich do coraz bardziej ryzykownych inwestycji.

Dzisiejsze prognozy są dla posiadaczy oszczędności wybitnie nieprzychylne. Z szacunków Open Finance wynika, że przez najbliższe dwa lata osiągnięcie realnego zysku na lokatach może okazać się niemożliwe. Wszystko przez to, że dziś przeciętna nowo założona lokata roczna jest oprocentowana na niewiele ponad 1,6% (dane NBP), a od tego wyniku należy odjąć podatek (19%). Efekt jest taki, że inflacja będzie pochłaniać wartość oszczędności dwa razy szybciej niż banki dopisywać będą do nich odsetki. Wszystko wskazuje na to, że nie inaczej będzie przez kolejne dwa lata. Oprocentowanie lokat powinno rosnąć, ale tak samo powinna zachowywać się też inflacja.

Aktywne poszukiwania lub wyższe ryzyko

Rozwiązaniem jest poszukiwanie lokat promocyjnych, które banki szczególnie chętnie oferują nowym klientom i ich nowym środkom. Lista rozwiązań jest tu jednak ograniczona. Na przykład 4% na 2-3 miesięcznej lokacie można osiągnąć jedynie w czterech bankach i w każdym z nich można na taki procent odłożyć tylko po 10 tysięcy złotych. Jeśli ktoś ma więcej oszczędności, to musi zadowolić się już niższym procentem.

Drugim sposobem na pokonanie inflacji jest podjęcie wyższego ryzyka. Tu z pomocą przychodzą inwestycja na dłuższy czas lub w bardziej ryzykowne aktywa (np. obligacje korporacyjne, fundusze, akcje, surowce czy nieruchomości). W miarę bezpieczną alternatywą są długoterminowe obligacje skarbowe. Problem w tym, że inwestując w nie pieniądze powinniśmy o nich zapomnieć na kilka czy nawet kilkanaście lat. Oczywiście możemy zażądać przedterminowego wykupienia naszych papierów wartościowych, ale wiąże się to z opłatą.

Niski zysk bez ryzyka

Zobaczmy jednak co czeka nasze pieniądze, które przeznaczylibyśmy na zakup obligacji skarbowych. Weźmy pod uwagę zakup najwyżej oprocentowanych – dziesięcioletnich obligacji skarbowych. Pojedynczy papier można mieć za 100 złotych i pozwala on zarobić w pierwszym roku 2,7%. Potem oprocentowanie określane jest poprzez dodanie do inflacji 1,5 pkt. proc. Jeśli wierzyć prognozom NBP oznacza to, że w drugim roku cieszyć się będziemy oprocentowaniem na poziomie około 3,9%, a w trzecim w okolicach 4,3%. Brakuje prognoz, które pozwoliłyby oszacować oprocentowanie w kolejnych latach. W takim wypadku punktem odniesienia powinien być jednak cel inflacyjny na poziomie 2,5%, który sugeruje, że od czwartego roku inwestycji oprocentowanie obligacji powinno oscylować wokół 4% rocznie. W sumie więc można spodziewać się, że po 10 latach posiadaczowi dziesięcioletnich obligacji należeć się będzie około 46 zł odsetek. Niestety od tych pieniędzy trzeba zapłacić podatek, a potem dopiero sprawdzić czy obligacja pozwoliła pokonać inflację. Dopiero wtedy możemy bowiem mówić o realnym zysku. Z dzisiejszej perspektywy można szacować, że dziesięcioletnia obligacja skarbowa pozwoli zarobić realnie około 5-10% w ciągu 10 lat. Wynik skromny, a do tego niestety trzeba pamiętać, że szacunki na tak długie okresy mogą okazać się zawodne.

Warto w tym miejscu wspomnieć też o papierach wartościowych skierowanych do beneficjentów programu 500+. Rodziny takie mają możliwość zakupu obligacji 6 i 12 letnich. Te drugie w pierwszym roku oprocentowane są na 3,2%, a w kolejnych latach 2 pkt. proc ponad inflację. Dać to może około 4,4% w drugim roku i w okolicach 4,8% w trzecim. W kolejnych latach oprocentowanie obligacji powinno oscylować wokół 4,5% rocznie. W sumie więc można spodziewać się, że po tuzinie lat posiadaczowi rodzinnych obligacji należeć się będzie około 54 zł odsetek. Po potrąceniu podatku i spodziewanej inflacji można szacować realny zysk na poziomie około 10-15%.

Kupujemy obligacje, które dadzą straty

Wspomniane długoterminowe obligacje cieszą się jednak bardzo nikłą popularnością. W październiku br. papiery 10 i 12-letnie odpowiadały za 6% łącznej sprzedaży obligacji detalicznych. Najwięcej sprzedanych zostało obligacji krótkoterminowych (trzymiesięcznych) i dwuletnich o stałym oprocentowaniu. Niestety dla posiadaczy takich papierów Instytut Ekonomiczny NBP nie ma dobrych wieści. Powód? Po potrąceniu podatku i uwzględnieniu inflacji obligacje te najpewniej dadzą straty.

Spójrzmy najpierw na rozwiązanie najkrótsze – trzymiesięczne. Oprocentowanie w tym wypadku wynosi 1,5% w skali roku. Przyjmując, że inwestor utrzymywałby swoje oszczędności w tych papierach przez cały rok, oznacza to zysk po opodatkowaniu na poziomie 1,22%. Niestety w ciągu roku inflacja obniży wartość pieniędzy o około 2,4%. Jeśli faktycznie by się tak stało, to inwestor w ujęciu realnym nie tylko by nie zarobił, ale nawet zanotował stratę na poziomie prawie 1,2%.

Podobnie byłoby w przypadku obligacji dwuletnich. Są one oprocentowane na 2,1% w skali roku. Po dwóch latach na konto inwestora wpłynęłoby więc o 3,4% więcej niż zainwestował (już po opodatkowaniu). Problem w tym, że w tym czasie inflacja skonsumuje bez mała 5,3% wartości oszczędności – wynika z projekcji inflacji przygotowanej przez NBP. W sumie więc inwestor znowu nie tylko nie zarobi, ale realnie straci około 1,7%.

Tym bardziej dziwi, że obligacje, które najprawdopodobniej dadzą realne straty, odpowiadają w bieżącym roku za ponad połowę sprzedaży detalicznych papierów dłużnych. Warto przy tym dodać, że rok 2017 będzie najpewniej rekordowy pod względem kwoty, którą Polacy zainwestują w obligacje emitowane przez Skarb Państwa. Przez 10 miesięcy Minister Finansów sprzedał już obywatelom papiery warte 5,4 mld złotych. Nawet prosta ekstrapolacja powala szacować, że w całym roku sprzedaż opiewać będzie na przynajmniej 6,5 mld złotych. Byłby to najwyższy wynik od 10 lat – wynika ze statystyk ministerstwa.

 

Autor: Bartosz Turek, analityk Open Finance

W trzech pierwszych kwartałach 2017 r. sprzedano więcej apartamentów i apartamentów luksusowych niż w całym 2016 r. Deweloperzy coraz chętniej uzupełniają ofertę w tym segmencie, co spotyka się z pozytywną reakcją nabywców i wzrostem popytu. Choć w skali całego rynku mieszkania z górnej półki stanowią zaledwie niewielki odsetek wszystkich dostępnych w sprzedaży, to rynek ten ma potencjał aby rosnąć.

Wraz z bogaceniem się Polaków rośnie z roku na rok popyt na nieruchomości w segmencie apartamentów. Choć w skali całego rynku ich udział jest nadal niewielki, to jednak wzrost sprzedaży lokali, których cena ofertowa przekraczała 17 tys. zł/ m2 w 2016 r. wyniósł blisko 60% w porównaniu z rokiem poprzednim (liczony łącznie dla Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta i Poznania). Tylko w trzech pierwszych kwartałach bieżącego roku sprzedaż ta przekroczyła poziom z 2016 r. i wyniosła ponad 470 jednostek.

Największa oferta lokali mieszkalnych, które według wspomnianego kryterium cenowego dają się zakwalifikować do segmentu apartamentów znajduje się w Warszawie. Na koniec III kwartału 2017 r. stanowiła ponad 2/3 całej oferty z tego segmentu na 5 największych rynkach w Polsce. Tu tez zdecydowanie wyraźniej zaznacza się podział, który w terminologii stosowanej przez REAS opisywany jest jako apartamenty (upper middle) i apartamenty luksusowe (high end).

O zakwalifikowaniu obiektu do poszczególnych segmentów decydują przede wszystkim kryteria lokalizacyjne i jakościowe (zarówno w odniesieniu do lokalu jak i budynku), zaś pomocniczą rolę w segmentacji pełni kryterium cenowe.

W porównaniu z Europą Zachodnią, Moskwą czy przede wszystkim Stanami Zjednoczonymi, budowane przez polskich deweloperów apartamenty luksusowe są wciąż niezbyt drogie, co wynika z ceny metra kwadratowego jak i – choć trudno w to uwierzyć przeciętnemu nabywcy – niewielkiemu metrażowi oscylującemu w granicach 80 – 150 m2. Na świecie o prawdziwym wymiarze luksusu decyduje „przestrzeń” za jaką nabywca jest gotowy zapłacić. – mówi  Paweł Sztejter, wiceprezes zarządu firmy doradczej REAS.

Zgodnie z wyliczeniami REAS, na pięciu analizowanych rynkach wartość sprzedaży w tym segmencie w trzech pierwszych kwartałach tego roku wyniosła 222 mln zł. Ci którzy byli gotowi nabyć mieszkanie w segmencie high-end  w Warszawie musieli w zapłacić średnio 31 tys. zł/m2. Ponad 30 % tych środków wydano na zakupy na Złotej 44.

Już drugi rok z rzędu inwestycja zrealizowana przez BBI Dewelopment i Amstar jest liderem sprzedaży. Wynika to nie tylko z unikalnego w skali rynku charakteru oferty, ale także z polityki sprzedażowej inwestora, który umiejętnie przyciąga różne grupy nabywców, głownie tych którzy myślą by faktycznie mieszkać w centrum Warszawy. – komentuje Paweł Sztejter, wiceprezes zarządu REAS.

Nabywcy, którzy nie byli w stanie pozwolić sobie na luksus z najwyższej półki, mogli w tym roku wybierać wśród znacznie szerszej oferty zwykłych apartamentów. Wśród inwestycji z segmentu upper middle, w których średnia cena ofertowa przekraczała 17 tys. zł/ m2. najlepiej sprzedającym się projektem była z kolei Mennica Residence na warszawskiej Woli.

 

Źródło: materiały prasowe firmy

Komiksy, zabawki, monety, trunki czy zabytkowe auta – sposobów na alternatywne inwestycje jest cała masa. Moda na nie potrafi jednak przemijać, a obietnica dwu-trzycyfrowych zysków może zostać przekuta w stratę – ostrzega Open Finance. Poznaj 5 niecodziennych sposobów na inwestycję

W ciągu roku klasyczne auta zdrożały przeciętnie o 6,5%, a kolekcjonerskie butelki „szkockiej” aż o 18,5% – wynika ze statystyk portali HAGI i Rare Whisky 101. Takie wyniki rozbudzają chciwość inwestorów – szczególnie jeśli bankowe lokaty z trudem pokonują inflację.

Co warto podkreślić, niezmiennie klasyczne inwestycje – akcje, obligacje, nieruchomości czy złoto – pozostają w centrum zainteresowania przeciętnego inwestora (pisaliśmy o nich więcej 5 października w materiale pt. „5 sposobów na emeryturę „na własną rękę”). Nie zmienia to jednak faktu, że alternatywne sposoby lokowania kapitału zyskują na popularności – szczególnie kusząc potencjalnymi zyskami w otoczeniu niskich stóp procentowych. Wiele źródeł podkreśla też, że inwestycje alternatywne (znaczki pocztowe, stare samochody czy trunki) nie tanieją, gdy na rynek giełdowy przychodzi bessa, czyli są antycykliczne. W ostatnich latach takie przypadki się zdarzały, ale nie jest to reguła. Z drugiej strony minusem inwestycji alternatywnych jest to, że moda na nie także może przeminąć, a wtedy kupione przez inwestorów przedmioty mogą okazać się znacznie mniej warte lub nawet bezwartościowe. Jak zawsze niezbędne są więc rozwaga, wiedza i ostrożność.

Polska motoryzacja w cenie

Jak wcześniej wspomniano wyraźnie zdrożały w ostatnim czasie auta klasyczne – o 6,5% w ciągu roku – wynika z indeksu HAGI TOP. Przygotowuje go firma Historic Automobile Group International, która popularyzuje wiedzę o autach klasycznych i zmianach ich cen. Indeks HAGI TOP ma za zadanie badanie cen transakcyjnych najrzadszych klasycznych aut zbudowanych na przestrzeni całej historii motoryzacji. Znajdziemy w nim zarówno samochody zbudowane przed wojną jak i w XXI wieku. Rodzimy rynek aut klasycznych nie dorównuje zachodnioeuropejskim, co nie znaczy, że Polakom obce jest lokowanie pieniędzy na tym rynku. Co więcej, zainteresowaniem cieszą się nie tylko stare Mercedesy, Ferrari, Porsche czy Jaguary, ale mamy też rynek rodzimych ikon motoryzacji.

Trzeba mieć przy tym świadomość, że utrzymanie auta w nienagannej kondycji sporo kosztuje. W przypadku ikon PRL-u istnieje poważne zagrożenie, że ewentualny wzrost wartości czterech kółek może nie pokryć wspomnianych kosztów. Ten trzeba szacować na kilka-kilkanaście tysięcy złotych rocznie. Spójrzmy więc na konkretny przykład. W pierwszej dekadzie XXI wieku „duży fiat” w dobrym stanie kosztował około 2-3 tys. zł, a egzemplarze zaniedbane wyceniane były na zaledwie kilkaset złotych. Podobnie było z „małymi fiatami”. Aut tych jest jednak coraz mniej, a sentyment na nie wraca. Efekt jest taki, że ceny za auta w idealnym stanie przyprawiają o zawrót głowy. Zdarza się, że sprzedający żądają za nie 30-50 tys. złotych i więcej. Głośny był przypadek ponad 30-letniego malucha, który „mieszkał” na piętrze domu jednorodzinnego. Właściciel wycenił go na 65 tys. złotych.

Potężne zyski na komiksach

Imponujące są też wzrosty cen komiksów. Ikoną jest tu pierwsze wydanie Action Comics z 1938 roku. 79 lat temu kosztowało ono 10 centów. Dziś za egzemplarz w idealnym stanie trzeba zapłacić nawet 3,2 mln dolarów – jest to najwyższa w historii cena zapłacona za komiks. To oznacza, że ten egzemplarz co roku drożał przeciętnie o ponad 24% i działo się tak przez prawie 8 dekad. Kolejne numery z tej serii nie są już aż tak drogie. Maksymalną cena jaką osiągnął piąty numer było „zaledwie” 7,5 tys. dolarów. Uśredniając wzrosty cen dla pierwszych 10 numerów tej serii osiągamy wynik na poziomie ponad 18%. Aż o tyle przeciętnie drożały co roku te komiksy.

Na rodzimym rynku próżno szukać takich spektakularnych przykładów. Niemniej poważne ceny osiągają komiksy wydawane w okresie PRL. W 2016 roku głośny był na przykład wynik licytacji, w wyniku której plansza komiksowa z 1971 roku z Tytusa, Romka i A’Tomka sprzedana została za 20,6 tys. zł. Drogie są też dziś komiksy z serii Kapitan Kloss, Kapitan Żbik czy Kajko i Kokosz. Oczywiście takie ceny osiągają tylko komiksy prawdziwie unikatowe – najlepiej niepublikowane i w idealnym stanie.

Krocie za marzenia z dzieciństwa

Podobne przypadki – szalonych wzrostów cen – znaleźć można w przypadku zabawek z dzieciństwa. Nawet jednak Barbie, „resoraki” czy figurki bohaterów z młodych lat nie osiągają milionowych wycen. Prawdziwe unikaty kosztują przeważnie nie więcej niż 100-300 tysięcy dolarów, co i tak jest kwotą przyprawiającą o zawrót głowy. Spójrzmy jednak na bardziej przyziemne przypadki. Figurka płatnego zabójcy (Boba Fetta), którą wprowadzono do sprzedaży w 1997 roku przy okazji premiery filmu Gwiezdne Wojny: Imperium Kontratakuje, została w 2015 roku sprzedana za 18 tysięcy funtów. Taką cenę osiągnęła zabawka w oryginalnym nieotwieranym pudełku. Jak informuje portal Daily Mail w 1980 roku w sklepie figurkę tę można było kupić za 1,5 funta. Kto mógł jednak wtedy przewidzieć jakim hitem i ikoną popkultury zostanie seria Gwiezdnych Wojen?

To jest też największy problem z alternatywnymi inwestycjami. Jest to po prostu bardzo ryzykowny sposób na pomnażanie kapitału. Jeśli łatwo byłoby wytypować rzeczy, które dziś są relatywnie tanie, a za lat kilkadziesiąt będą warte majątek, to nie oszukujmy się – wszyscy by je kupowali i za kilkadziesiąt lat podaż byłaby wciąż wyższa niż popyt. Rynek, na którym chcemy działać musimy znać jak własną kieszeń, mieć tzw. „nosa” i szczyptę szczęścia. W przeciwnym przypadku pieniądze stracimy lub przynajmniej nie zarobimy zbyt wiele. Gwarancji zysku nie daje też zakup przedmiotów, które dziś są pożądanymi unikatami. Nawet zakup komiksu wycenianego dziś na setki tysięcy czy miliony dolarów nie daje gwarancji zysku, bo moda może minąć.

Wysoki procent zaklęty w szkle

I tak na przykład w modzie jest obecnie lokowanie kapitału w kolekcjonerskich egzemplarzach szkockich trunków. Jak informuje portal Rare Whisky sto najbardziej pożądanych butelek zdrożało w ostatnim roku o 18,5%. Od początku publikacji indeksu badającego zmiany ich cen (koniec 2008 r.) zanotowano już prawie 400-proc. wzrost.

W tym wypadku największą popularnością cieszą się oczywiście także butelki unikalne. Ważny jest więc wiek trunku, jego jakość i długość okresu, przez który leżakował. Dobrze gdy jest to seria limitowana, a jeszcze lepiej gdy gorzelnia, w której powstał dany destylat, zamknęła już swe podwoje.

Moda zmienną jest

Skoro o modzie mowa, to warto dla przestrogi przytoczyć przykład całkiem niedawny – tym bardziej ciekawy, że z rodzimego podwórka. Dokładnie 10 lat temu boom przeżywał rynek współczesnych monet kolekcjonerskich i obiegowych emitowanych przez NBP. Regularnie – w dniach kolejnych emisji – przed oddziałami banku centralnego ustawiały się kolejki osób chcących kupić nowe monety, które często z kilkukrotnym przebiciem sprzedawano z pomocą portali aukcyjnych. W tym samym czasie mocno drożały też inne monety emitowane po denominacji.

Doskonałym przykładem jest moneta obiegowa o nominalne 2 złote wyemitowana przez NBP w 1996 roku, a upamiętniająca Zygmunta II Augusta. W 2007 roku jej cena wzrosła nawet do ponad 1000 złotych (500 razy więcej niż cena emisyjna). Szał na monety emitowane przez NBP osiągnął jednak szczyt na przełomie 2007/08. Potem zainteresowanie malało wraz z cenami. Trudno powiedzieć czy powodem był kryzys finansowy, czy fakt, że NBP widząc potężne zainteresowanie emitowanymi monetami, po prostu zwiększał ich nakłady (podaż). Teraz za dwuzłotówkę Zygmunta Augusta trzeba zapłacić mniej więcej 300-400 złotych, co i tak oznacza mocne przebicie ponad cenę emisyjną, ale również sporą stratę dla kogoś kto kupił „na górce”. Oczywiście trzeba dodać, że w 1996 roku dwuzłotówkę z Zygmuntem można było po prostu dostać zostawiając w kasie NBP zwykłe 2 złote. Gdyby tego było mało, każdy mógł wymienić dowolną kwotę na okolicznościowe monety.

Autor: Bartosz Turek, analityk Open Finance

Auta, sprzęty domowego użytku, a nawet ubrania – wszystkim tym można się podzielić i zaoszczędzić znaczną ilość pieniędzy. Nierzadko, gdy pożyczający oszczędza, użyczający zarabia, coraz popularniejszy bowiem staje się room i flat sharing, czyli krótkoterminowy wynajem lokali. Usługa tego typu może okazać się świetnym pomysłem na dodatkowe zyski, wystarczy tylko poznać kilka czynników przyciągających najemców.

Ekonomia współpracy coraz gorętszym trendem

Na Zachodzie i w Polsce coraz bardziej rozpowszechnia się trend sharing economy. Styl życia pozwalający na oszczędności, a także przyjazny środowisku naturalnemu i stanowiący alternatywną formę konsumpcji jest zjawiskiem społecznym i ekonomicznym, zauważalnym przede wszystkim w dużych miastach. Ekonomia współpracy opiera się o fundamentalną zmianę myślenia w zakresie konsumpcji. Funkcjonuje dzięki sieci połączonych ze sobą jednostek i społeczności, bezpośrednio świadczących sobie usługi (np. udzielenie noclegu), ale oznacza również współużytkowanie, umożliwiające radykalne zwiększenie efektywności posiadanych zasobów (np. wspólna jazda samochodem).

Co daje dzielenie?

Poza walorami czysto ekonomicznymi oraz ekologicznymi (np. wspólny przejazd to mniejsza emisja spalin do atmosfery), ekonomia współpracy oferuje coś jeszcze. Możliwość poznania nowych ludzi, wspólnej zabawy, a w przypadku wynajmu krótkoterminowego – szansa na nocleg w mniej standardowym miejscu niż tradycyjny hotel, w przytulnej atmosferze mieszkania i na takich warunkach, na jakie przystanie najemca i wynajmujący. Dla tego drugiego to także doskonały sposób na przyjemny biznes.

– Moda na krótkoterminowy wynajem mieszkań narodziła się w Stanach Zjednoczonych. Teraz, gdy dotarła do Polski, coraz więcej kupujących lokale rozważa przeznaczanie ich na takie cele inwestycyjne. Flat sharing pozwala na poznanie ludzi z całego świata, szlifowanie umiejętności komunikacyjnych i językowych, a przy okazji na szybki zarobek, na własnych warunkach. Miejsca szczególnie atrakcyjne z punktu widzenia turystów, wynajmowane każdej doby, zarabiają na siebie w sezonie nawet kilka – kilkanaście tysięcy złotych miesięcznie – mówi Kuba Karliński z Magmillon.

Publikując ofertę w specjalnym serwisie sharingowym, możesz zaznaczyć, na jakich warunkach chciałbyś użyczyć lokalu najemcy. Opcja takiego zarobku jest dosyć łatwa i dochodowa, warto zatem wiedzieć, jak zainteresować turystę na tyle, by zrezygnował z hotelu właśnie na rzecz Twojego mieszkania.

Walory krótkoterminowych mieszkań

Turysta poszukujący mieszkania na okres swojego pobytu w obcym mieście, najczęściej kieruje się odległością lokalu od zabytków, atrakcji turystycznych, lotniska czy dworca oraz ceną za dobę wynajmu. Nie bez znaczenia jest także liczba osób i/lub zwierząt, które mogą spędzić noc w danym lokalu. Niezależnie od jego wielkości i standardu, posiadacz może bowiem wprowadzić obostrzenia dotyczące maksymalnej liczby gości, zakazu wprowadzania zwierząt czy dzieci.

W Warszawie ceny wynajmu krótkoterminowego startują już od kilkudziesięciu złotych. Designerskie mieszkania czy domy wyższym standardzie potrafią kosztować 3500 zł za noc. Całe lofty czy piętra kamienic mogące pomieścić więcej osób to wydatek nawet kilkunastu tysięcy złotych.

Wyszukiwarki dostępne na serwisach internetowych z ofertami mieszkań na wynajem krótkoterminowy pozwalają na zaznaczenie preferowanej odległości od centrum miasta i precyzyjne oznaczenie Twojej nieruchomości na mapie.

Istotnym udogodnieniem dla najemcy jest możliwość wynajęcia całego mieszkania, a także dostępność bezprzewodowego internetu czy opcja zjedzenia śniadania na miejscu. Poza lokalizacją, ceną i dodatkowymi benefitami, potencjalni najemcy zwracają także uwagę na rodzaj budynku, w którym oferowany jest nocleg. Obcokrajowców często pociągają miejsca, które wyglądem odbiegają od standardowych hoteli lub apartamentowców. Małe, przytulne kamienice z wysokimi mieszkaniami, np. na Starym Mieście czy klimatycznej Pradze, działają na nich jak magnes. Część z najemców, zwłaszcza, gdy decydują się oni na nieco dłuższy okres najmu, zwraca także uwagę na widok z mieszkania. Chętnie decydują się na lokal z tarasem, balkonem lub oknem na zabytki, ładne podwórko czy z wyjściem do ogródka.

W zależności od Twoich możliwości finansowych, jesteś w stanie dostosować swoją ofertę do konkretnego najemcy lub najemców. Niezależnie od tego, czy masz ochotę wynająć swój apartament na dzień, tydzień, czy miesiąc, specjalne serwisy internetowe (np. Airbnb), za pomocą których ogłaszasz swój lokal pozwalają Ci zaprezentować swój lokal. To świetny sposób na dotarcie do olbrzymiej, wielomilionowej publiczności. Pamiętaj o dokładnym i przyciągającym wzrok opisie. Używaj słów i przymiotników, które mogą przyciągnąć potencjalnego lokatora, np. „przytulny”, „luksusowy”, „wygodny”, „przestronny” czy „blisko centrum”.

 

 

Źródło:  Magmillon

Dr Łukasz Bernatowicz z BCC zauważa, że obecnie rośnie rywalizacja między deweloperami o to, kto kupi więcej i lepiej zlokalizowanych gruntów. Wygrają ci, którzy mają zgromadzone środki na nabycie dodatkowych terenów. Pozostali muszą się kredytować, żeby wykorzystać dobrą koniunkturę i nie wypaść z wyścigu o klienta. Warto też zaznaczyć, że umowy zawierane z bankami są dziś dużo bezpieczniejsze dla inwestorów, niż przed laty. To obniża ryzyko występowania spektakularnych upadłości na tym rynku. W ocenie eksperta Łukasza Sęktasa, branża bardzo dojrzała po fali bankructw. Nabywanie ziem powyżej cen rynkowych zdarza się już rzadko i dotyczy wyjątkowo zdesperowanych inwestorów.

Jak zauważa prezes zarządu TIARA Development, ostatnio wzrósł obrót działkami deweloperskimi. Wynika to m.in. z tego, że w czasie poprzedniego boomu mieszkaniowego wielu inwestorów zbudowało zbyt duże tzw. banki gruntów. W efekcie nie potrzebowali oni kupować kolejnych terenów przez ok. 8 lat. Zdaniem Łukasza Sęktasa, te zasoby w końcu się zmniejszyły i deweloperzy ponownie przystąpili do zwiększonych zakupów, ale tym razem robią to dużo ostrożniej, niż w poprzednich latach.

– Ci, którzy zgromadzili nadwyżki w środkach operacyjnych i teraz nabywają więcej gruntów za gotówkę, wygrają z konkurencją. Jest to szczególnie istotne w przypadku spółek notowanych na GPW, bo one muszą zadbać o interesy swoich akcjonariuszy. Firmy, nieprzygotowane do dobrej koniunktury, muszą się kredytować, co oczywiście wiąże się z dodatkowymi kosztami. Inaczej wypadną z wyścigu na rynku nieruchomości, który nabiera coraz większego tempa – mówi dr Łukasz Bernatowicz, ekspert ds. infrastruktury prawa budowlanego i zamówień publicznych z Business Centre Club.

Według prezesa Sęktasa, planowanie jest dość skomplikowane w branży deweloperskiej, ze względu na długi proces inwestycyjny, często sięgający 3-4 lat. Gromadzenie gruntów w czasach dekoniunktury nie jest łatwe, szczególnie w dużych firmach, np. giełdowych, gdzie kadrę zarządzającą ocenia się na podstawie rocznych wyników. Ciężko też jest przekonać inwestorów do zakupu dodatkowych terenów, gdy sprzedaż mieszkań jest niska. A kiedy następuje boom na rynku, trudno jest już o sensowne i tanie zakupy. Problemem jest przede wszystkim niewystarczająca ilość ziemi w dobrych lokalizacjach. Oczywiście najwięksi gracze najczęściej koncentrują się na wielu rynkach, a mniejsi budują na obrzeżach miast albo specjalizują się w drogich lokalizacjach, usytuowanych w centrach metropolii.

– Myślę, że tzw. kumulacja boomu deweloperskiego jest jeszcze ciągle przed nami. Powinna nastąpić w przyszłym roku, ale też nie urwie się raptownie. Będzie kończyła się łagodnie, bez żadnego tąpnięcia. Wynikać to będzie z tego, że deweloperzy działają bardziej przezornie, niż w latach 2008-2009, kiedy kilku dużych graczy zbankrutowało. Wnioski zostały wyciągnięte z tamtej nauki. To znaczy, inwestorzy nie wydają już tak pochopnie środków, jak wcześniej. I dokładnie planują swoje inwestycje – ocenia dr Bernatowicz.

Jak wyjaśnia Łukasz Sęktas, po ostatnim boomie mieszkaniowym deweloperzy nauczyli się, że nic nie trwa wiecznie. Wtedy spora część inwestorów, spodziewając się dalszego wzrostu cen mieszkań i poziomów sprzedaży, gromadziła ziemie „na zapas”. Grunty były kupowane bardzo drogo i po osłabieniu koniunktury okazało się, że na wielu z nich nie uda się wybudować nieruchomości i sprzedać ich z zyskiem. Wówczas nastąpił szereg bankructw. Niektórzy, chcąc zakończyć inwestycje, musieli dopłacać do sprzedawanych mieszkań. Podobne tendencje były widoczne również w innych krajach Europy, np. w Hiszpanii, a także w Stanach Zjednoczonych.

– Banki też są lepiej przygotowane na udzielanie kredytów deweloperom, ponieważ w dużo bezpieczniejszy sposób zawierają z nimi umowy. Inwestorzy muszą się wylegitymować znacznie bardziej szczegółowym raportem, niż kilka lat temu. Potem oczywiście są rozliczani z każdego etapu prowadzonej budowy. Jeżeli nie jest ona dociągnięta do określonego poziomu, nie wpływa kolejna transza pieniędzy. W związku z tym, deweloperzy bardzo dbają o to, żeby wszystko robić w terminie – wyjaśnia dr Bernatowicz.

Deweloperzy mogą intensyfikować swoje zyski, budując coraz więcej mieszkań, ale to jest bardzo trudne. Eksperci są zgodni co do tego, że łatwo można się przeliczyć. W związku z tym, trzeba postępować zgodnie z biznesplanem i nie podejmować pochopnych decyzji, mimo że okoliczności wydają się ku temu sprzyjające. Jak pokazują doświadczenia deweloperów z kilku ostatnich lat, trzymanie się dyscypliny budżetowej jest najważniejsze w tym biznesie. Wielu przedstawicieli branży zakłada, że zyski przyjdą same, przy rozsądnym podejściu. Bardzo korzystna koniunktura mieszkaniowa będzie bowiem sprzyjać powiększaniu dochodów.

– 10 lat temu, podczas boomu mieszkaniowego, deweloperzy przelicytowywali się między sobą, podbijając ceny gruntów, czasami nawet kilkukrotnie. Obecnie już nie widać na rynku tak agresywnych zachowań, choć czasem zdarzają się też zakupy powyżej cen rynkowych. Dokonują ich zdesperowani inwestorzy, którym brakuje gruntów pod inwestycje. Niemniej, branża jest dziś dużo dojrzalsza i mądrzejsza. Sytuacja jest tylko trudniejsza dla nowych graczy, bo ceny transakcyjne gruntów w ostatnich 2-3 latach wzrosły o kilkadziesiąt procent, ale też wynagrodzenia wykonawców poszybowały w górę – komentuje Łukasz Sęktas.

Natomiast dr Bernatowicz dodaje, że zyski deweloperów, wbrew pozorom, nie są ogromne. Wynoszą 8-12% w skali roku. I to już jest naprawdę dobrym wynikiem. Boom mieszkaniowy przyniesie korzyści nie tylko tej branży, ale wielu innym dziedzinom gospodarki. W ślad za inwestorami pójdą firmy budowlane i wykończeniowe. Dobra passa czeka także architektów wnętrz i projektantów zieleni oraz tych wszystkich specjalistów, którzy w różnym zakresie zagospodarowują nowoczesne osiedla mieszkaniowe. Oczywiście zyskają również producenci mebli i sprzętu RTV i AGD. Ekspert z BCC przewiduje, że ww. sektory m.in. dlatego będą prężnie się rozwijały w najbliższych latach.

– Przede wszystkim rozwiną się ci deweloperzy, którzy będą w stanie zaoferować to, czego oczekują klienci, w rozsądnych cenach. Z kolei najwięcej mogą stracić niedoświadczeni inwestorzy. Jeżeli niezdecydowany, świeży na rynku gracz spóźni się z zakupem gruntu i czasem budowy, to w skrajnym przypadku nawet nie odzyska zainwestowanych pieniędzy. Nastąpiłoby to, gdyby ceny mieszkań lekko spadły za 3-4 lata, co nie jest mało prawdopodobne – podsumowuje Łukasz Sęktas.

 

Źródło; MondayNews

Znamy limity w programie Mieszkanie dla Młodych, obowiązujące w IV kwartale tego i I kwartale przyszłego roku. To informacja na którą czekali wszyscy planujący kupno nieruchomości w ramach MDM. Pozwoli ona na wybór właściwej nieruchomości i szybkie złożenie wniosku w pierwszych dniach przyszłego roku. Czasu będzie niewiele, bo podobnie jak w roku 2017 środki wyczerpią się błyskawicznie – uważa główny analityk Notus Finanse, Michał Krajkowski.

Limity w programie Mieszkanie dla Młodych (MdM) teoretycznie zmieniają się co kwartał, jednak w praktyce ze względu na metodologię ustalania tych wskaźników aktualizacja dla każdego województwa następuje raz na pół roku. Oznacza to, że obecnie ogłoszone maksymalne ceny 1 metra kwadratowego będą obowiązywać aż do 31 marca 2018 roku. Wyjątkiem jest tylko województwo pomorskie, gdzie z uwagi na inny termin ogłaszania komunikatów przez wojewodę limity są aktualizowane w styczniu i lipcu każdego roku. Oznacza to, że osoby, które chcą kupić mieszkanie w MdM w województwie pomorskim muszą czekać na ogłoszenie nowych wskaźników do początku 2018 roku.

Znasz limity – wiesz jakiej nieruchomości szukać.

Znajomość nowych limitów pozwoli osobom chcącym nabyć mieszkanie w MdM na przygotowanie się do złożenia wniosków kredytowych w styczniu przyszłego roku. Już teraz mogą poszukiwać nieruchomości, która kwalifikuje się do programu MdM oraz kompletować dokumenty, tak aby być gotowym do złożenia wniosków 2 stycznia przyszłego roku. Aktualnie bowiem program Mieszkanie dla Młodych w praktyce nie funkcjonuje. Pieniądze dostępne w roku 2017 zostały wyczerpane, także osoby zainteresowane dopłatami na przyszły rok wyczerpały pulę, która możliwa była do zarezerwowania przed rozpoczęciem 2018 roku. Do wykorzystania zostało jeszcze 381 milionów złotych, ale wnioskować o te środki będzie można dopiero 2 stycznia przyszłego roku.

Na jak długo starczy środków?

Według danych Banku Gospodarstwa Krajowego do tej pory średnia dopłata wynosiła niespełna 26 tysięcy złotych, zatem z puli przyszłorocznej możliwe będzie udzielenie pomocy jeszcze około 15 tys. nabywcom mieszkań. Zainteresowanie programem będzie z pewnością nie mniejsze niż rok temu, zatem możemy spodziewać się, że dostępne pieniądze wyczerpią się maksymalnie w ciągu 2 tygodni. Dlatego osoby zainteresowane dopłatą – znając już przyszłoroczne limity – powinny przygotować się do złożenia wniosków w pierwszych dniach przyszłego roku. Wzorem lat poprzednich możemy także oczekiwać, że część banków będzie przyjmować wnioski o kredyt już w ostatnich dniach grudnia, a w 2018 roku kredytobiorcy będą musieli dostarczyć tylko wniosek o dopłatę MdM. Warto więc śledzić oferty banków i – o ile to możliwe – wcześniej rozpocząć procedurę kredytową.

Jaka nieruchomość?

Oprócz wymogu maksymalnej ceny 1 metra kwadratowego nieruchomość kupowana w ramach MdM musi spełniać inne kryteria. W przypadku mieszkania powierzchnia użytkowa nie może być większa niż 75 m.kw., a dla domów nie więcej niż 100 m.kw. Jeśli nabywcą jest osoba lub małżeństwo wychowujące co najmniej 3 dzieci, wówczas limit powierzchni nieruchomości jest podwyższony o 10 m.kw.

Poszukując mieszkania, szczególnie na rynku pierwotnym, warto pamiętać także o tym, że dopłata MdM jest zawsze uruchamiana jako ostatnia część zapłaty za mieszkanie i musi być uruchomiona przed końcem 2018 roku. Jeśli więc szukamy mieszkania w budowie to harmonogram płatności musi być tak skonstruowany, aby całkowita zapłata nastąpiła w przyszłym roku. Nie ma bowiem możliwości przesunięcia uruchomienia dopłaty na rok kolejny.

Kto może skorzystać?

Z programu mogą skorzystać małżeństwa, osoby samotnie wychowujące dzieci oraz tzw. single. Warunkiem skorzystania jest wymóg nieposiadania innej nieruchomości mieszkaniowej (także w przeszłości) oraz wiek nieprzekraczający 35 lat. Oznacza to, że wnioski w styczniu będą mogły składać osoby urodzone w 1983 roku lub później. Warunki braku nieruchomości i kryterium wieku nie dotyczą osób wychowujących minimum 3 dzieci.

Ile wynosi dopłata?

Wysokość dopłaty jest uzależniona od lokalizacji, powierzchni nieruchomości, a przede wszystkim od liczby dzieci. Osoby samotne i małżeństwa bezdzietne otrzymują 10 proc. wartości odtworzeniowej mieszkania, wychowujący jedno dziecko 15 proc., rodziny z dwójką dzieci 20 proc., a rodziny z trojgiem dzieci otrzymują 30 proc. wartości odtworzeniowej mieszkania. W ramach programu MdM nabywcy mieszkań mogą liczyć więc na dopłatę do wkładu własnego w wysokości przekraczającą nawet 100 tysięcy złotych. Największe kwoty mogą otrzymać osoby wychowujące przynajmniej troje dzieci i kupujące mieszkania lub domy w Warszawie lub Poznaniu. W pozostałych lokalizacjach dopłaty są niższe, jednak najczęściej przekraczają kilkanaście tysięcy złotych.

 

Źródło: Michał Krajkowski, Główny Analityk, NOTUS Finanse S.A.

Firma prawnicza Kochański Zięba i Partnerzy otrzymała statuetkę SPOTLIGHT AWARD BOOK OF LISTS 2017/2018 WARSAW BUSINESS JOURNAL w kategorii: wiodąca firma doradcza w obszarze fuzji i przejęć. KZP nagrodzono za doradztwo południowoafrykańskiemu funduszowi Redefine Properties Limited, notowanemu na giełdzie w Johannesburgu, przy nabyciu 75% udziałów w spółce Echo Prime Properties B.V. od spółki Echo Investment S.A. Wartość całej transakcji – największej w historii polskiego rynku nieruchomości – wyniosła 5,3 mld złotych.

W ocenie Kapituły, Firma Kochański Zięba i Partnerzy dowiodła po raz kolejny swojej doskonałej znajomości prawnych aspektów fuzji i przejęć w kontekście międzynarodowym, jak również niezwykłej znajomości rynku nieruchomości komercyjnych.

Cieszę się, że Jury konkursu ponownie doceniło ponadprzeciętne kwalifikacje i unikatowy know-how zespołu Kancelarii Kochański Zięba i Partnerzy. Wyróżnienie tytułem Spotlight, za największą transakcje M&A to ukoronowanie pracy całego zespołu, ale również szeregu przeprowadzonych działań i inwestycji. Jestem pewny, że ta nagroda jest dla nas Wszystkich kolejnym pozytywnym bodźcem do dalszej ciężkiej pracy oraz dowodem, że obrana przez Zarząd strategia rozwoju firmy przynosi oczekiwane efekty.” – powiedział mecenas Piotr Kochański, Partner  Zarządzający, Założyciel KZP

Statuetki Spotlight Awards przyznawane są przez Warsaw Business Journal Group od 10 lat. Kapituła corocznie nagradza polskie wyróżniające się przedsiębiorstwa, które w minionym roku wykazały się innowacyjnością i ponadprzeciętnym wzrostem. O wyborze zwycięzców decydują m.in. takie kryteria jak: staż, wyniki, pozycja rynkowa.

 

Źródło: Kochański Zięba & Partners

Sytuacja ekonomiczna w Polsce utrzymuje się na wyrównanym poziomie. Obserwujemy poprawiające się warunki pracy i wzrost płac. Co za tym idzie? Coraz więcej osób decyduje się na zakup mieszkania na własność. Jakie lokale cieszą się największym powodzeniem?

Polacy przy kupnie lokum zwracają największą uwagę na takie czynniki jak: cena, lokalizacja, rozkład, piętro i udogodnienia takie jak komórka lokatorska, garaż czy winda. Najchętniej wybieramy lokale zlokalizowane na czwartym lub piątym piętrze.

– Większość klientów deweloperów to osoby biorące kredyty hipoteczne. Popyt na nie jest aż o 20% wyższy niż rok wcześniej (w 2016 roku sprzedano 266 tys. mieszkań). Jednak nie każdy złożony wniosek jest akceptowany przez bank, szczególnie jeśli dotyczy on wysokich sum. Dlatego spory odsetek Polaków decyduje się na mniejsze kredyty, a co za tym idzie kompaktowe lokale, czyli zaprojektowane w taki sposób, aby dawały maksymalną funkcjonalność – przyznaje Adrian Potoczek, dyrektor ds. sprzedaży Wawel Service.

Na start

Single i młode małżeństwa zazwyczaj szukają kawalerki lub mieszkania dwupokojowego. Przed podjęciem decyzji największą uwagę zwracają na cenę i lokalizację. Nie bez znaczenia jest także odległość od punktów handlowych, komunikacji miejskiej i centrum miasta. Najlepiej sprzedają się mieszkania w śródmieściu, ponieważ większość młodych osób chce mieć wszędzie blisko i być w centrum wydarzeń.

Rodzinne dylematy  

Małżeństwa z dziećmi mają większe wymagania mieszkaniowe. Najczęściej decydują się na lokum trzypokojowe (mające ponad 50 mkw.) z aneksem kuchennym i balkonem lub prywatnym ogródkiem. Rodziny zwracają większą uwagę na odległość od parków, placów zabaw, a także przedszkoli i szkół.

Polacy coraz częściej decydują się na mieszkanie wykończone i urządzone, ponieważ nie mają czasu kupować wyposażenia, zajmować się malowaniem czy aranżacją wnętrz samodzielnie. Wolą kupić lokal gotowy do zamieszkania.

Nowe wymagania

Osoby dojrzałe coraz częściej myślą o rozwiązaniach ekologicznych, zapewniających najwyższy komfort życia. Dlatego popularne stają się technologie typu smart home. Poprawiają one bezpieczeństwo mieszkańców przez możliwość zdalnego sterowania i całodobowej kontroli lokalu. Inteligentne urządzenia są estetyczne, bezawaryjne i wymagają minimum obsługi przez co kuszą coraz większą liczbę osób. Z roku na rok większym zainteresowaniem cieszą się rozwiązania ekologiczne. Nowoczesne mieszkania mają doskonały mikroklimat, są wolne od alergenów i przyjazne środowisku (emitują mniej CO2).

– W ofercie Wawel Service już wkrótce pojawi się dom, który spłaci za siebie ratę kredytu (będzie nazywał się Freedom). Wszystko dzięki zastosowaniu nowoczesnych systemów energooszczędnych. Pierwszy pokazowy budynek zobaczymy wiosną 2018 roku. Do tego czasu nasi klienci mogą poznać najnowsze rozwiązania technologiczne dzięki inwestycjom takim jak Osada Czorsztyn czy Domy w Michałowicach – komentuje Adrian Potoczek, dyrektor ds. sprzedaży Wawel Service.

Z badań TNS Polska wynika, że mieszkania marzeń szukamy przez internet. 45% Polaków przegląda strony deweloperów, a 32% ufa portalom ogłoszeniowym. W ostatnich latach można zaobserwować znaczny wzrost świadomości wśród nabywców. Są oni znacznie lepiej przygotowani do transakcji, wiedzą o co pytać, jak szukać i czego unikać. Tym samym są bardziej zadowoleni z kupowanych przez siebie nieruchomości.

 

Źródło: Wawel Service

Za metr mieszkania od dewelopera w Warszawie płaciliśmy w ostatnich miesiącach średnio 7,7 tys. zł, a rok wcześniej o 200 zł mniej. W drugim kwartale br. nabywcy stołecznych kawalerek wykładali za nie niespełna 8,6 tys. zł za mkw. Wraz ze wzrostem liczby pokoi średnia cena metra kupowanych mieszkań jednak malała. Wyjątek stanowiły lokale czteropokojowe i większe, które w wyższej jakości inwestycjach zlokalizowanych centralnie traktowane są często jako dobra luksusowe. Średnio za mieszkania w nowych, warszawskich projektach nabywcy płacili przeciętnie prawie 438 tys. zł.

Nie tylko jednak w największej aglomeracji w kraju za nieruchomości z pierwszej ręki wydawaliśmy więcej. Z danych zawartych w najnowszym raporcie AMRON-SARFiN wynika, że w ciągu ostatniego roku prawie we wszystkich największych miastach w Polsce ceny transakcyjne na rynku deweloperskim poszły w górę. Na przykład w Łodzi w ciągu roku przeciętna stawka wzrosła z 3,6 tys. zł/mkw. do 3,9 tys. zł/mkw. Nowe mieszkania o 300 zł/mkw. zdrożały też w Gdańsku.

Kroczące podwyżki

Systematyczny wzrost cen nieruchomości analitycy notują już od dłuższego czasu. W ciągu ostatnich trzech lat w Warszawie i Gdańsku mieszkania deweloperskie zdrożały o ponad 6 proc., we Wrocławiu ceny poszły w górę o 5 proc., a w Krakowie o niespełna 3 proc. Jedynie w aglomeracji katowickiej stawki spadły w tym czasie o 5 proc.

Wyższe ceny nie odstraszają kupujących. Chętnych do inwestowania w nieruchomości ciągle przybywa. Z roku na rok padają kolejne rekordy sprzedaży na rynku deweloperskim. Eksperci są zgodni, że wśród nabywców mieszkań można wyróżnić dwie podstawowe grupy. Jedna skupia osoby kupujące swoje, pierwsze mieszkanie oraz właścicieli nieruchomości zmieniających lokal na większy w celu poprawy warunków mieszkaniowych.

W drugiej są inwestorzy, którzy traktują zakup mieszkania jako lokatę kapitału. W dłuższym terminie taka inwestycja ma zapewnić wyższe zyski, a tymczasem stale przynosić regularne dochody z najmu.

Nieruchomości klasycznym modelem inwestowania

Tomasz Sadłocha z firmy Ochnik Development, która w centrum Warszawy prowadzi projekt Dzielna 64 i Studio Centrum, potwierdza, że rosnący popyt na mieszkania generują przede wszystkim osoby planujące zarabiać na wynajmie. – To obecnie klasyczny model inwestowania. Atrakcyjny dla posiadających nadwyżki kapitału z uwagi na to, że nie jest związany z ryzykiem. Inwestycja ma dawać zysk na stabilnym poziomie, a w perspektywie długoterminowej ma zagwarantować profit związany ze wzrostem wartości nieruchomości – wyjaśnia Tomasz Sadłocha.

W ocenie przedstawiciela Ochnik Development, oferta mieszkaniowa jest teraz bardzo duża, ale zapotrzebowanie na nowe lokale jeszcze większe. – Zainteresowanie zakupem nie tylko nie słabnie, ale nieustannie wzrasta, co możemy obserwować w naszych, warszawskich projektach. Widoczna jest też wyraźnie pewna zależność. Im inwestycja jest wyższej jakości i zlokalizowana bliżej centrum, tym wśród kupujących jest więcej takich osób, które płacą gotówką – informuje Tomasz Sadłocha.

Dwukrotnie większa sprzedaż niż w boomie przed dekadą

– W tak przygotowanych projektach, jak Studio Centrum, kupują przeważnie inwestorzy. I to głównie dzięki nim zwiększa się wolumen sprzedaży na rynku mieszkaniowym. To nic dziwnego, bo na wynajmie lokalu można zarobić dużo więcej niż na lokacie. Dlatego właśnie sprzedaje się teraz dwa razy więcej mieszkań niż w okresie boomu sprzed dekady – komentuje Tomasz Sadłocha.

Poza oszczędnościami lokowanymi w nieruchomości, koniunkturę  na rynku nakręcają również tanie kredyty. W drugim kwartale bieżącego roku sektor bankowy powtórzył spektakularne wyniki w kredytowaniu hipotecznym, jakie odnotował w pierwszych trzech miesiącach roku. W lipcu wartość udzielonych kredytów wzrosła jeszcze wyraźniej, bo o ponad jedną piątą w porównaniu z lipcem 2016 roku.

Na podstawie  danych z połowy bieżącego roku Związek Banków Polskich podwyższył prognozę dotyczącą kredytów hipotecznych udzielonych w całym 2017 roku. Według informacji z AMRON-SARFIN zapowiada się najlepszy rok w hipotekach od 2012 roku. Znaczący udział w strukturze wszystkich nowo udzielonych kredytów w Polsce ma Warszawa, jego wielkość w drugim kwartale roku wzrosła do prawie 43 proc.

 

 

 

Autor: Ochnik Development

Eksperci

Ludwiczak: Majowe spowolnienie na rynku mieszkaniowym

Odczyty makroekonomiczne za maj 2018 r. można by uznać za bardzo dobre, gdyby nie spowolnienie na ry...

Przasnyski: Stopy procentowe niskie, ale kredyty drożeją

Rada Polityki Pieniężnej od ponad trzech lat utrzymuje stopy procentowe na rekordowo niskim poziomie...

Sawicki: Nowy tydzień, nowe szanse

Ubiegły tydzień inwestorzy zaczynali we wręcz szampańskich nastrojach, ale kończyli go w minorowych....

Lipka: Znów fatalne wieści dla frankowiczów

Za szwajcarską walutę trzeba płacić już ok. 3,70 zł, to ponad 20 gr więcej niż jeszcze miesiąc temu....

Bugaj: Pogarszające się inwestycyjne warunki

Po względnie stabilnym kwietniu drugi tydzień maja przyniósł dość zaskakującą poprawę koniunktury, k...

AKTUALNOŚCI

Letnie ożywienie w przemyśle i budownictwie

Czerwiec przyniósł wyraźnie wyższą dynamikę produkcji przemysłowej i budowlano-montażowej, potwierdz...

Na „Dostępność+” rząd przeznaczy 23,2 mld zł

Rada Ministrów przyjęła uchwałę w sprawie ustanowienia rządowego programu „Dostępność+” dla osób nie...

5 lipca Sejm przyjął ustawę o inwestycjach mieszkaniowych

Przedstawiony 15 marca bieżącego roku pierwszy projekt specustawy mieszkaniowej, wprowadzający rewol...

Produkcja przemysłowa wzrosła o 1,3% w strefie euro, Polska odnotowała największy wzrost

Według szacunków Eurostatu, porównując maj 2018 r. do kwietnia 2018 r., wzrosła sezonowa produkcja p...

Piątek 13-go pod znakiem wejścia w życie regulacji dot. kryptowalut

Od dzisiaj, 13 lipca, wchodzą w życie przepisy regulujące kryptowaluty. Nowe regulacje mają monitoro...