poniedziałek, Wrzesień 24, 2018
Facebook
Home Tagi Wpis otagowany "mieszkania na wynajem"

mieszkania na wynajem

Mimo solidnego wzrostu cen mieszkań, inwestycja w lokal na wynajem nadal wygląda atrakcyjnie, gdyż stawki najmu w ostatnim roku także poszły w górę. Średnia rentowność najmu netto dla największych miast w Polsce wynosi obecnie 5,35 proc. w skali roku.

Z kwartału na kwartał Polacy kupują coraz więcej mieszkań na wynajem. Szukają w tym alternatywy do lokowania swoich pieniędzy, które na bankowych depozytach nie mnożą się dostatecznie szybko. Kilka razy więcej niż na lokatach zarobić można na wynajmie mieszkania w każdym z badanych przez Domiporta.pl oraz Home Brokera miast. Skuszeni wysokim potencjałem zysku inwestorzy biorą na barki ryzyko związane z tym biznesem.

Rynkowe dane (regularnie raportuje to Narodowy Bank Polski) bezwzględnie pokazują, że wiele dostępnych depozytów nie pokrywa nawet inflacji. Przeciętne oprocentowanie depozytu o czasie zapadalności od 6 do 12 mies. włącznie to zaledwie 1,7 proc., co po odliczeniu podatku od zysków kapitałowych zostawia mniej niż 1,4 proc. zysku w ciągu roku. Nie dziwi poszukiwanie innych rozwiązań – takich, które uchronią pieniądze przed zjadającą je inflacją i pozwolą im choć trochę się rozmnożyć.

 

Na najmie można sporo zarobić…

Nic dziwnego, że mieszkania na wynajem przyciągają inwestorów, przeciętna oczekiwana rentowność takiej inwestycji to obecnie 5,35 proc., i to netto – po uwzględnieniu podatku, czynszów i przy założeniu, że przez 1,5 miesiąca w roku mieszkanie stoi puste w oczekiwaniu na najemców i tylko generuje koszty.

Wśród analizowanych przez Home Brokera miast zdecydowanie najwyższą oczekiwaną rentownością najmu wyróżnia się Gdańsk. Według aktualnych danych można tam zarobić ponad 6,8 proc. netto w ciągu roku, co oznacza, że zakup mieszkania zwraca się po mniej niż 15 latach. W Katowicach i Warszawie rentowność wynosi ponad 5,6 proc., czyli znacznie mniej. Trzeba jednak pamiętać, że rynek Gdański jest wyjątkowy, gdyż stawki w lokalizacjach blisko morza są ponadprzeciętnie wysokie, a w tych okolicach jest dużo mieszkań na wynajem, gdyż to okolica w dużej mierze nastawiona na przyjezdnych.

Nieźle (więcej niż 5 proc. netto w skali roku) na mieszkaniu na wynajem zarobić można też w Łodzi, Wrocławiu, Zielonej Górze, Lublinie i Bydgoszczy. Z miast branych pod uwagę przy badaniu Home Brokera i Domiporta.pl najmniej zarobić pozwalają Poznań, Szczecin i Białystok – około 4,7 proc. w skali roku. Warto jednak zaznaczyć, że owo „najmniej” to i tak ponad trzy razy więcej niż na przeciętnych lokatach bankowych.

Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach w czerwcu 2018 roku

Miasto Mediana ceny
zakupu mkw.
mieszkania
Mediana stawki
najmu (za mkw.)
pomniejszona o 5%
Rentowność
najmu netto
Białystok 4 764 zł 28,20 zł 4,68%
Bydgoszcz 4 860 zł 30,71 zł 5,08%
Gdańsk 6 353 zł 51,30 zł 6,81%
Katowice 5 146 zł 36,29 zł 5,61%
Kielce 4 425 zł 27,84 zł 4,96%
Kraków 6 462 zł 40,19 zł 4,86%
Lublin 4 884 zł 32,98 zł 5,26%
Łódź 4 456 zł 30,36 zł 5,47%
Poznań 5 697 zł 34,18 zł 4,71%
Rzeszów 4 968 zł 30,08 zł 4,85%
Szczecin 5 182 zł 31,54 zł 4,69%
Warszawa 7 821 zł 54,54 zł 5,63%
Wrocław 6 009 zł 40,85 zł 5,33%
Zielona Góra 3 769 zł 25,63 zł 5,26%

Źródło: ceny transakcyjne Home Broker i Open Finance z maja 2018 r.;
oferty najmu z serwisu Domiporta.pl z czerwca 2018 r. obniżone o 5 proc

 

… ale trzeba byś świadomym ryzyka

Trzeba jednak pamiętać, że mieszkanie na wynajem to nie to samo co zakup obligacji skarbowych lub założenie w banku lokaty. Umieszczając pieniądze na depozycie z góry wiemy kiedy i ile odzyskamy, a w razie niepowodzenia zabezpiecza nas Bankowy Fundusz Gwarancyjny. Tymczasem w przypadku zakupu mieszkania na wynajem gwarancji nie ma żadnych.

Po pierwsze: nie wiadomo, ile zarobimy. Rentowność zależeć będzie nie tylko od ceny zakupu i stawki najmu, ale i tego, ile trzeba będzie zainwestować w remont i/lub doposażenie mieszkania. Po drugie: nie wiadomo, kiedy uda się znaleźć najemcę, a każdy miesiąc oczekiwania na niego to zerowy przychód, a czynsz płacić trzeba. Po trzecie: należy też pamiętać, że na rynku zdarzają się nieuczciwi ludzie i choć ryzyko to można zminimalizować, to zdarza się, że najemca po podpisaniu umowy nie zamierza płacić czynszu, a polskie prawo bardziej chroni lokatora niż właściciela nieruchomości. Problemem mogą też być nieoczekiwane remonty czy wręcz dewastacja lokalu. Z tym wszystkim należy się liczyć analizując opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem i ryzyko z tym związane.

Mieszkania są coraz droższe, ich najem też

W ciągu ostatnich 12 miesięcy średnia cena transakcyjna zakupu metra kwadratowego mieszkania w największych polskich miastach wzrosła o 8,5 proc. Dwucyfrowe wzrosty cen zanotowaliśmy w Białymstoku, Bydgoszczy, Gdańsku, Katowicach i Szczecinie, a w Warszawie jest drożej o 9,4 proc. Dla osób zainteresowanych zakupem mieszkania na wynajem są to oczywiście złe wiadomości, bo oznaczają większy wydatek.

Ale trzeba pamiętać o tym, że ten bilans ma dwie strony i po drugiej są stawki najmu. – Choć w krótkim okresie w niektórych miastach cena za metr kwadratowy mieszkania na wynajem nieznacznie spadła, to patrząc na to z perspektywy roku, obserwujemy wyraźne wzrosty – mówi Bartłomiej Baranowski z Domiporta.pl. – Stawki najmu charakteryzują się sezonową zmiennością, np. spadają przed wakacjami, a rosną gdy rozpoczyna się rok akademicki – dodaje Baranowski.

Z danych Domiporta.pl wynika, że w ciągu roku najbardziej stawki najmu wzrosły w Tychach i Zielonej Górze (o ponad 15 proc.). W Gdańsku zmiana wyniosła ponad 13 proc., a w Warszawie prawie 8 proc. Inaczej sytuacja wygląda we Wrocławiu, gdzie mediana ceny najmu wynosi obecnie 40,85 zł za mkw., podczas gdy rok temu było to 39,90 zł, co oznacza wzrost o zaledwie 2 proc.

– Wpływ na wzrost cen stawek najmu ma z pewnością dynamiczny rozwój wielu miast, co przyciąga mieszkańców z mniejszych miejscowości, czy wręcz całego województwa. W przypadku Trójmiasta krótkoterminowo na stawki najmu duży wpływ na zbliżający się sezon wakacyjny. – zauważa Bartłomiej Baranowski z Domiporta.pl.

Jak liczona jest rentowność najmu?
Oczekiwana rentowność z inwestycji w mieszkanie na wynajem liczona jest na podstawie cen transakcyjnych mieszkań (z transakcji dokonanych przez klientów Home Broker i Open Finance) oraz ofert na wynajem zamieszczonych na stronach portalu Domiporta.pl. Stawki ofertowe najmu zostały do obliczeń obniżone o 5 proc. W analizie uwzględnianych jest 15 miast: Białystok, Bydgoszcz, Gdańsk, Katowice, Kielce, Kraków, Lublin, Łódź, Poznań, Rzeszów, Szczecin, Tychy, Warszawa, Wrocław i Zielona Góra.

Pod uwagę bierzemy medianę, która urealnia dane zmniejszając wagę ofert znacząco odstających od przeciętnych. Rentowność netto uwzględnia 10,5-miesięczny okres wynajmu mieszkania oraz czynsz dla administracji płacony przez właściciela lokalu (4-7 zł za metr kwadratowy mieszkania miesięcznie), a także podatek ryczałtowy od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc.

Autorzy:

Marcin Krasoń, Home Broker,
Bartłomiej Baranowski, Domiporta.pl,

Ceny mieszkań idą w górę, bo rosną koszty realizacji osiedli. Popyt jednak nie maleje, bo wzrastające stawki czynszu za wynajem przyciągają na rynek nieruchomości coraz większą ilość inwestorów.

Sprzedaż nowych mieszkań w tym roku, podobnie jak w roku ubiegłym, utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie. W pierwszych trzech miesiącach br. do nabywców trafiło niewiele mniej mieszkań niż w ostatnim kwartale 2017 roku, który był rekordowy pod względem sprzedaży w całej historii branży. Deweloperzy od dawna notują świetne wyniki, zarówno jeśli chodzi o zbyt, jak ilość budowanych mieszkań.

Sprzyja im niskie bezrobocie, wzrost wynagrodzeń i niskie stopy procentowe, które motywują do lokowania kapitału w nieruchomości. Do tego, kredyty hipoteczne są dziś prawie o połowę tańsze niż przed dekadą, a przeciętne zarabiająca rodzina może pożyczyć dużo więcej niż przed ostatnim kryzysem.

Oferta deweloperów topnieje

Znaczący dla dalszego rozwoju sytuacji na rynku nowych mieszkań może okazać się jednak fakt, że od ponad pół roku ilość lokali wprowadzonych przez firmy do sprzedaży jest mniejsza niż ilość mieszkań, która trafia do nabywców. Coraz dotkliwszy brak rąk do pracy, rosnące koszty zakupu materiałów budowlanych i gruntów inwestycyjnych utrudniają deweloperom szybką realizację nowych projektów. W tej chwili oferta rynkowa wciąż jest spora, ale wszystko wskazuje na to, że już w przyszłym roku popyt na nowe mieszkania znacząco przewyższy nową podaż. Liczba oferowanych mieszkań będzie maleć, a ich ceny rosnąć w szybszym tempie niż obecnie.

Za nowe mieszkania płacimy wyraźnie więcej już od połowy ubiegłego roku, kiedy po długim okresie stabilizacji, ceny zaczęły regularnie rosnąć. Stawki ofertowe na rynku deweloperskim nie wzrastają szybko, ale systematycznie. W ubiegłym roku w największych miastach w kraju poszły w górę średnio o około 5 – 6 proc. Największy, 10 procentowy skok cen zanotowany został w Trójmieście. W Krakowie, Katowicach, Poznaniu i Łodzi stawki wzrosły o 5-7 proc., a w Warszawie o ponad 4 proc.

Ceny mieszkań co roku wyższe

Tomasz Sadłocha z firmy Ochnik Development, która prowadzi na warszawskim Muranowie budowę inwestycji Studio Centrum i Dzielna 64, szacuje że w tym roku mieszkania na rynku deweloperskim w zależności od lokalizacji zdrożeją od 5 do 10 proc. W takim stopniu, w opinii eksperta, wzrosły w ostatnim czasie koszty budowy, co w naturalny sposób przełoży się na stawki ofertowe nieruchomości, które będą trafiać do sprzedaży.

W Warszawie nowe mieszkania oferowane są średnio po około 7,9 tys. zł za metr kwadratowy. We Wrocławiu trzeba zapłacić przeciętnie 6,4 tys. zł/mkw., a w Krakowie średnie ceny na rynku deweloperskim oscylują w granicach 7 tys. zł/mkw.

Coraz więcej chętnych do zakupu

Mimo rosnących cen deweloperzy nie narzekają na brak klientów. Duży wzrost sprzedaży notuje również segment nieruchomości premium. Na rynku warszawskim w pierwszym kwartale 2018 roku w cenie przekraczającej 20 tys. zł za metr sprzedało się prawie o jedną czwartą mieszkań więcej niż w tym samym okresie w roku poprzednim. W 2017 roku w Warszawie nabywców znalazło zaś ponad 60 proc. nieruchomości premium więcej niż rok wcześniej.

Specjaliści spodziewają się dalszego wzrostu sprzedaży i cen także w tym segmencie runku nieruchomości. Ekskluzywne apartamenty stale drożeją. Wzrosty w przypadku niektórych, warszawskich lokalizacji przekraczają nawet 30 proc. W Cosmopolitanie część lokali w ciągu ostatnich trzech lat zyskało na wartości około 24 proc.

Większy dochód z najmu

Znaczącą grupę klientów deweloperów stanowią dziś nabywcy inwestycyjni. Ich grono ciągle rośnie, bo zakup zarówno nieruchomości premium, jak i mieszkań z segmentu popularnego jest dziś bezkonkurencyjną lokatą kapitału. Osób chcących zarabiać na wynajmie wciąż przybywa, stąd rewelacyjne wyniki notowane przez deweloperów. W minionym roku firmy wprowadziły na rynek o jedną czwartą więcej mieszkań niż w 2016 roku, ale popyt jest tak duży, że cała nowa oferta szybko została wchłonięta i podaż nie wzrosła.

Inwestorów do zakupu nieruchomości zachęcają rosnące ceny najmu, dzięki czemu mogą coraz więcej zarabiać. W I kwartale 2018 roku we wszystkich, dużych  miastach notowana była kontynuacja wzrostu stawek za wynajem. Najbardziej, bo o ponad 3 proc. ceny poszły w górę w Gdańsku i Katowicach. W Warszawie średni czynsz był o około 1,4 proc. wyższy niż w poprzednim kwartale, a w Łodzi prawie 1,8 proc. W Krakowie i Wrocławiu czynsze wynajmu zwiększyły się zaś o przeszło 1 proc.

Inwestowanie w mieszkania na wynajem jest coraz bardziej popularne, bo przynosi największy zysk  

Choć z roku na rok oferta rynku najmu jest coraz bogatsza, mieszkań przeznaczonych na wynajem komercyjny wciąż jest w Polsce za mało. Orientacyjne dane mówią, że zasoby rynku najmu obejmują zaledwie około 5 proc. całego potencjału mieszkaniowego w kraju. Biorąc pod uwagę odsetek wynajmowanych wolnorynkowo mieszkań w innych krajach europejskich, sięgający 30-50 proc., można powiedzieć, że oferta najmu na naszym rynku dopiero się kształtuje.

Szacunkowe dane wskazują, że w 2017 roku na rynek najmu mogło trafić nawet 25 tys. nowych mieszkań, które zostały nabyte z takim przeznaczeniem od deweloperów. To ponad 30 proc. lokali, które firmy sprzedały w ubiegłym roku w inwestycjach realizowanych w największych aglomeracjach w kraju. Jak przyznają sami deweloperzy, głównie dzięki zakupom inwestycyjnym branża już piaty rok z rzędu może cieszyć się rekordowymi wynikami sprzedaży. Według informacji płynących z rynku, nawet 40 proc. mieszkań w niektórych firmach kupowanych jest za gotówkę. Za większością tych zakupów stoją nabywcy inwestycyjni.

Inwestorzy indywidualni budują polski rynek mieszkań na wynajem

– Zgromadzone nadwyżki kapitałowe wciąż chętnie inwestowane są w zakup mieszkań na wynajem, bo przy aktualnym poziomie oprocentowania lokaty bankowe są całkowicie nieopłacalne, a nawet deficytowe. Inwestycje w nieruchomości zapewniają natomiast atrakcyjną stopę zwrotu przy relatywnie niskim ryzyku w porównaniu na przykład z zakupem walorów na giełdzie. W odróżnieniu jednak od krajów Europy Zachodniej, na polskim rynku inwestycyjny zakup mieszkań z przeznaczeniem na wynajem to głównie domena inwestorów indywidualnych. W projektach Dzielna 64 i Studio Centrum, które prowadzimy w centrum Warszawy tacy klienci stanowią większość nabywców – przyznaje Tomasz Sadłocha z Ochnik Development.

Ekspert zauważa ponadto, że klienci indywidualni, chcący czerpać zyski z wynajmu często kupują nie jedno, ale kilka, a nawet kilkanaście mieszkań. A z braku atrakcyjniejszej alternatywy inwestycyjnej rynek najmu wciąż przyciąga nowych graczy.

Stawki najmu regularnie rosną

Do inwestowania w nieruchomości zachęcają także regularnie wzrastające stawki czynszowe, mimo rosnącej oferty rynku najmu. To wskazuje wyraźnie na wciąż utrzymującą się dużą przewagę popytu nad podażą w tym segmencie.

Z raportu ZBP wynika, że w ubiegłym roku średnie stawki najmu wzrosły o kilka procent we wszystkich dużych miastach. Wyjątek stanowi Trójmiasto, gdzie w ciągu roku czynsze poszły w górę o kilkanaście procent.

Jak obliczają specjaliści, wynajem mieszkania może przynieść średnio około 5-6 proc. zysku rocznie. Z danych wynika, że największy zwrot z inwestycji może dać wynajem mieszkania w Gdańsku i Katowicach, gdzie rentowność najmu sięga 7 proc. rocznie.

Najwięcej za wynajem trzeba zapłacić w Warszawie

Chcąc tyle zarobić trzeba jednak dokonać przemyślanego zakupu. Inwestując w nieruchomości na wynajem należy wziąć pod uwagę prognozy dotyczące potencjału danej lokalizacji. To ważne, bo w przyszłości niektóre miasta będą się wyludniać, a w innych będzie przybywać mieszkańców. To samo dotyczy poszczególnych dzielnic. Trzeba przeanalizować, na których obszarach będzie przybywać inwestycji i w miarę upływu czasu komunikacja będzie się polepszać, a które rejony miast zostaną pominięte w kwestii rozbudowy infrastruktury.

Zdecydowanie największym i najszybciej rosnącym rynkiem najmu w kraju jest Warszawa. To najbardziej perspektywiczne miasto w Polsce. W nieruchomości na wynajem inwestują w stolicy, nie tylko osoby fizyczne, ale także międzynarodowe fundusze. Wprawdzie w Warszawie za mieszkanie trzeba wydać więcej, ale stawki najmu także przewyższają te obowiązujące w innych miastach. Za metr kw. wynajmowanego mieszkania na warszawskim rynku trzeba zapłacić ponad 50 zł. Jak podaje NBP, wynajem kawalerki w Warszawie kosztuje około 1700 zł miesięcznie, mieszkania dwupokojowego około 2300 zł, a trzech pokoi ponad 3000 zł.

 

Autor: Tomasz Sadłocha

Dopiero nie tak dawno zaczęły się nim interesować duże instytucje zarządzające portfelami lokali. Mieszkania na wynajem w naszym kraju zaczęły kupować zagraniczne fundusze inwestycyjne, które w ubiegłym roku zawierały transakcje pakietowe, albo nabywały od deweloperów całe budynki. 

Aktywność dużych graczy na naszym rynku zachęciła deweloperów do przygotowywania kolejnych projektów z myślą o inwestorach instytucjonalnych. Mieszkaniówka to dla nich ciekawa alternatywa dla lokowania kapitału w obiekty biurowe, które postrzegane są jako inwestycje wyższego ryzyka.

Udział instytucji państwowych

Swój wkład w budowę rynku najmu mają również instytucje państwowe. Założony przez Bank Gospodarstwa Krajowego – Fundusz Mieszkań na Wynajem, który był pierwszą jaskółką transformacji w tym segmencie naszego rynku nieruchomości, nie rozwinął działalności na zbyt dużą skale. Kontynuacją rządowej inicjatywy jest przygotowywany obecnie program Mieszkanie+.

To jednak przykłady, które potwierdzają regułę, że rynek najmu w segmencie mieszkaniowym w Polsce rośnie przede wszystkim dzięki inwestorom indywidualnym. Ci coraz częstej nabywają obecnie po kilka, czy kilkanaście mieszkań, albo kupują całe piętra z kilkudziesięcioma lokalami. To głównie dzięki tej grupie nabywców rynek nowych mieszkań w naszym kraju osiąga rekordowo wysokie wyniki sprzedaży, do jakich nie zbliżał się nawet w czasie ostatniej hossy dziesięć lat temu. Szacuje się, że przeszło połowa mieszkań budowanych przez deweloperów kupowana jest inwestycyjnie. To zjawisko, które już na trwałe wpisało się w rynek.

Stawki czynszowe za wynajem idą w górę

Dzięki inwestorom indywidualnym szybko rośnie oferta mieszkań na wynajem, do której trafiają dobrze wyposażone lokale w  nowych budynkach z garażami podziemnymi. Chłonność rynku najmu jest duża, mimo rosnącej podaży czynsze za wynajem idą w górę. Raporty wskazują, że średnie stawki najmu wzrosły w ostatnich miesiącach w większości miast. Najbardziej w Trójmieście, gdzie w ciągu ostatniego roku podskoczyły od 10 do 20 proc. Na rynku trójmiejskim, a szczególnie w Gdyni, najgwałtowniej wzrosły w tym czasie również ceny samych mieszkań.

Tomasz Sadłocha z Ochnik Development szacuje, że w zależności od lokalizacji tradycyjny, długoterminowy wynajem mieszkania przynosi od 4 do 7 proc. zysku w skali roku. – Na najmie krótkoterminowym można zarobić jeszcze więcej, od 5 nawet do 10 proc. – informuje ekspert. – Wynajem dobowy jest bardziej opłacalny, ale jednocześnie także bardziej wymagający i czasochłonny. Decydujące znaczenie dla poziomu osiąganych przychodów ma w tym przypadku efektywne zarządzanie lokalem – uważa Tomasz Sadłocha.

 

1,3% umów najmu mieszkań w Polsce kończy się eksmisją – wynika z szacunków Open Finance. Odsetek zaskakująco niski skoro selekcja najemców nie jest „nad Wisłą” standardem.

4114 – tyle wniosków o eksmisję wpłynęło do komorników w pierwszym półroczu bieżącego roku. W całym 2016 roku było to 8411 wniosków – wynika z danych ministerstwa Sprawiedliwości. Czy to dużo? Spójrzmy na oficjalne dane. Szacunki Eurostatu sugerują, że w lokalach wynajmowanych na zasadach rynkowych mieszka w Polsce 4,5% obywateli, czyli ponad 1,7 mln osób. Gdyby wziąć pod uwagę statystyki GUS na temat gospodarstw domowych, to okaże się, że najemcy zajmują w Polsce około 640 – 650 tys. mieszkań. Na tym tle wspomnianych 8411 wniosków o eksmisję to wynik niewysoki. Oznacza bowiem, że eksmisją kończy się mniej więcej co 80 umowa najmu – wynika z szacunków Open Finance. Najemcy relatywnie rzadko nie wywiązują się więc ze swoich obowiązków w sposób na tyle rażący, aby właściciel wystąpił na drogę sądową. Chodzi tu nie tylko o niepłacenie czynszu, ale też trudne do wytrzymania dla sąsiadów zachowanie lub dewastację nieruchomości.

Eksmisje w odwrocie

Pocieszający jest fakt, że nierzetelność najemców była w ostatnich latach coraz mniejszym problemem. W latach 2007 – 2010 eksmisją kończyła się prawie co 50-ta umowa najmu. Dla porównania w latach 2011 i 2012 problem ten ograniczony został niemal o jedną czwartą, a obecnie jest nawet bez mała dwukrotnie mniejszy.

Bez rozmowy ani rusz

Warto przy tym wziąć pod uwagę, że wciąż selekcja najemców nie jest w Polsce standardem. Cały „proces” sprowadza się najczęściej jedynie do spisania danych z dowodu osobistego. Za ten błąd co 80 właściciel płaci koniecznością przeprowadzania czasochłonnej i kosztownej procedury eksmisyjnej. Dla porównania, na Zachodzie nie dziwi, gdy właściciel mieszkania pyta potencjalnego najemcę o miejsce pracy, stanowisko, wynagrodzenie czy nawet referencje od osoby, od której kandydat na najemcę wcześniej wynajmował mieszkanie. W Polsce nie wszystkie te mechanizmy można wprowadzić od razu. Większość z nich mogłaby też być odebrana przez najemcę za nadmierną ingerencję w sferę prywatną.

Dla porównania banki zanim udzielą kredytu hipotecznego pytają potencjalnych klientów o całą sytuację finansową – zobowiązania i dochody, a do tego sprawdzają historię wnioskodawcy. Analiza ta jest bez wątpienia znacznie bardziej dogłębna niż ta, na którą pozwolić może sobie właściciel mieszkania na wynajem, a mimo to hipoteki z opóźnieniem w spłacie przekraczającym 30 dni stanowią 2,8% umów.

Najbezpieczniej unikać tradycyjnych umów najmu

Bezwzględnie każdy właściciel mieszkania na wynajem powinien zadbać o swój interes na etapie podpisywania umowy najmu. To ona będzie orężem w przypadkach wynajmu lokalu osobie nierzetelnej. Z pomocą może przyjść tu formuła najmu okazjonalnego (dla osób fizycznych nieprowadzących działalności w zakresie wynajmu) i instytucjonalnego (dla osób i firm wynajmujących w ramach prowadzonej działalności).

W odróżnieniu od tradycyjnej umowy najem okazjonalny i instytucjonalny pozwalają właścicielowi na łatwiejsze pozbycie się z mieszkania najemcy, który nie wywiązuje się z podpisanej umowy. Warunkiem jednak jest posiadanie oświadczenia, w którym najemca zobowiązuje się wyprowadzić na żądanie właściciela nieruchomości. Taki dokument musi być poświadczony przez notariusza. Dotychczas maksymalna opłata za czynności notarialne tego typu wynosiła 1/10 minimalnego wynagrodzenia (200 zł netto), ale nowa ustawa ograniczyła ten koszt do „maksymalnej kwoty czynszu normowanego „bez opcji” za 1 m kw. mieszkania na wynajem dla miasta stołecznego Warszawy”. Póki co znany jest tylko projekt odpowiedniego rozporządzenia, ale wynika z niego, że może to być zaledwie kilkanaście złotych netto. W przypadku najmu okazjonalnego przyszły lokator musi ponadto wskazać miejsce, w którym będzie mógł zamieszkać, oraz przedstawić zgodę właściciela tego lokalu. Nie można też zapomnieć o poinformowaniu fiskusa o fakcie czerpania zysków z wynajmu.

Po co te wszystkie dodatkowe formalności? Główną zaletą umów o najem instytucjonalny i okazjonalny jest fakt, że w przypadku niewywiązywania się najemcy z umowy można doprowadzić do jego wyprowadzki w kilka miesięcy, a nie – jak w przypadku umowy tradycyjnej – nawet kilka lat.

Autor: Bartosz Turek, analityk Open Finance

Wynajem mieszkania na doby jest bardziej wymagający niż długoterminowy, ale w dużych miastach może przynieść niemal podwójny dochód

Z wynajmu turystycznego, który kiedyś był typowo sezonowym biznesem, można teraz czerpać zyski przez cały rok. Obcokrajowcy, którzy przyjeżdżają do miejscowości wypoczynkowych i dużych miast w Polsce coraz częściej zamiast hotelu wynajmują prywatne mieszkania i apartamenty. Właściciele nieruchomości w największych aglomeracjach, które mają bezpośrednie połączenia lotnicze z innymi krajami Europy, mogą sporo zarobić na podróżujących weekendowo i biznesowo.

Na weekendy do innych miast, nie tylko w szczycie sezonu letniego i zimowego, coraz chętniej wyjeżdżają również Polacy, o czym świadczą choćby dane z ostatniego raportu Urzędu Lotnictwa Cywilnego. Analiza wskazuje, że w Polsce rośnie liczba przewozów pasażerskich, ich ilość w pierwszym kwartale 2017 roku wzrosła o 17 proc. w porównaniu z wynikiem sprzed roku.

Turystyka kwitnie

Statystyki GUS także przynoszą dobre wiadomości osobom inwestujących w mieszkania na wynajem, których zarobek bazuje na ruchu turystycznym. W pierwszym kwartale bieżącego roku liczba turystów korzystających z bazy noclegowej w Polsce zwiększyła się o 8,5 proc. do 5,9 mln osób, a liczba turystów zagranicznych wzrosła o 4 proc. w porównaniu z analogicznym okresem rok wcześniej.

Rozwój turystyki w naszym kraju motywuje wielu właścicieli mieszkań do zmiany charakteru najmu swoich lokali, szczególnie jeśli mieszczą się w  budynkach zlokalizowanych w centrach miast. Wybierają wynajem krótkoterminowy, który jest wprawdzie bardziej absorbujący, ale przy odpowiednim zarządzaniu może przynieść o połowę większy zysk niż wynajem dłuższy.

W największych aglomeracjach miejskich funkcje hotelowe przejmują całe budynki mieszkalne. Deweloperzy przygotowują projekty aparthotelowe ze specjalną ofertą skierowaną do inwestorów, planujących czerpać zysk z wynajmu. Niskobudżetowe, kilkunastometrowe lokale, które można kupić w takich inwestycjach są idealne zarówno pod wynajem tradycyjny dla studenta i singla, jak również dla turystów i osób przyjeżdżających do miasta w interesach na kilka dni.

Nawet 10 proc. zysku z najmu turystycznego  

Tomasz Sadłocha z firmy Ochnik Development, która w budynku Studio Centrum przy ulicy Dzielnej w Warszawie oferuje mikro-apartamenty, przyznaje że prywatne lokale, które wybierane są zamiast pokoi hotelowych to nie tylko tańsze, ale pod wieloma względami także ciekawsze rozwiązanie dla osób odwiedzających nasz kraj. – W cenie dobowego pobytu w hotelu mieszkanie może wynająć kilkuosobowa rodzina albo grupa turystów. Pozwala to zaoszczędzić, ale i stwarza okazję by poczuć atmosferę i charakter życia w danym miejscu, czego nie zapewnia zunifikowana przestrzeń hotelowa – zauważa Tomasz Sadłocha.

Jak przyznaje Tomasz Sadłocha, inwestorzy którzy decydują się na opcję wynajmu krótkoterminowego mogą z kolei liczyć na dużo większe zyski niż osoby wynajmujące mieszkania na dłuższy okres. Ekspert Ochnik Development szacuje, że wynajem tradycyjny w dużych miastach przynosi około 6 proc. zysku, a możliwa do osiągnięcia rentowność z wynajmu tego samego mieszkania na doby może dać nawet 10 proc. w skali roku. Tomasz Sadłocha zaznacza jednak, że aby osiągnąć taki przychód lokal musi być wynajęty przez większość dni w miesiącu.

Inwestorzy szturmują rynek nowych mieszkań

Do inwestowania w nieruchomości nie trzeba jednak obecnie specjalnie nikogo zachęcać. Chętnych do zarabiania na rynku nieruchomości nie brakuje. Z szacunków NPB wynika, że na zakup nowych mieszkań w 2016 roku Polacy wydali najwięcej w historii. Wyłożyli ponad 14 mld zł gotówki, w czym przemożny udział mieli inwestorzy.

Stopa zwrotu z inwestycji w nieruchomości jest atrakcyjniejsza od innych form inwestowania i rośnie. Największe miasta w Polsce notują wzrostową tendencję czynszów najmu. Już od kilku lat rosną stawki w Warszawie, we Wrocławiu i Łodzi, a od ponad dwóch lat w Krakowie, Gdańsku i Poznaniu. Według danych Narodowego Banku Polskiego na początku roku najwyższe ceny obowiązywały w Warszawie – średnio ponad 52 zł/mkw./m-c. W Krakowie, Wrocławiu i Gdańsku za wynajem trzeba było zapłacić przeciętnie 36-37 zł/mkw. miesięcznie, w Poznaniu 33 zł/mkw., a w Łodzi 26 zł/mkw.

W Polsce można zarobić na wynajmie więcej niż w innych krajach

Poza wpływami z czynszu, w dłuższej perspektywie nieruchomość może przynieść także zysk, dzięki wzrostowi swojej wartości. Ostatni raport Deloitte mówi, że ceny mieszkań w Polsce idą w górę. W 2016 roku za mkw. mieszkania z rynku deweloperskiego trzeba było zapłacić średnio 1212 euro, o prawie 10 proc. więcej niż rok wcześniej. W Warszawie cena metra wynosiła 1729 euro.

Analiza przynosi także informację, że Polska plasuje się w grupie państw europejskich, w których wynajem mieszkania przynosi najwyższy średni zysk. Na najwyższy roczny przychód z tego tytułu mogą liczyć właściciele mieszkań w duńskim mieście Odense (8,9 proc.) i w Budapeszcie (7,9 proc.). Zgodnie z obliczeniami Deloitte czysty zysk (netto) z wynajmu mieszkania w Warszawie w ubiegłym roku wyniósł średnio 6 proc., w Krakowie 6,6 proc., w Łodzi 7,2 proc., a we Wrocławiu 7,4 proc.

W krajach Europy Zachodniej dochody są niższe. Ciekawostką  jest relatywnie niewielki zysk, jaki osiągają wynajmujący mieszkania w centralnych dzielnicach Londynu. Właściciele mieszkań w tej lokalizacji mogą liczyć tylko na 2 proc. zwrotu z inwestycji.

 

Autor: Ochnik Development

Sezon wakacyjny to czas odpoczynku dla setek tysięcy Polaków. Mogłoby się wydawać, że rynek mieszkaniowy też zwalnia obroty na czas wakacji. Jednak w świetle danych z poprzednich lat, trzeci kwartał nie był czasem odpoczynku dla deweloperów i banków udzielających kredytów mieszkaniowych. W tym roku zapowiedź sierpniowego wznowienia MdM-u, dodatkowo zaktywizuje kredytobiorców, banki oraz sprzedawców mieszkań.

W poprzednich latach „mieszkaniówka” nie zamierała przez wakacje …

Informacje na temat wakacyjnej aktywności deweloperów, dość łatwo znajdziemy w zestawieniach GUS-u. Wspomniana instytucja co miesiąc podaje m.in. liczbę rozpoczętych mieszkań na sprzedaż i wynajem oraz liczbę pozwoleń, które deweloperzy uzyskali na budowę takich lokali oraz domów. Dane Głównego Urzędu Statystycznego informują o tym, jaka jest aktywność deweloperów w kontekście nowych inwestycji.

Zdaniem Andrzeja Prajsnara, eksperta portalu RynekPierwotny.pl wysoka aktywność deweloperów z pierwszych miesięcy 2017 r. również nie wskazuje, że w trakcie tegorocznych wakacji inwestorzy mogą znacząco zwolnić tempo rozpoczynania kolejnych projektów. Wielu deweloperów ma świadomość wyjątkowości obecnej sytuacji na rynku mieszkaniowym. Wraz ze wzrostem stóp procentowych NBP (spodziewanym w 2018 r. lub 2019 r.), skończy się tak sprzyjająca koniunktura.

W kontekście mieszkaniowych wakacji, bardzo ciekawe są także informacje z rynku kredytowego. Na podstawie danych Centrum AMRON można obliczyć, jak trzecie kwartały kolejnych lat (2011 r. – 2016 r.) prezentowały się pod względem udzielonych kredytów mieszkaniowych.

Wartość nowych kredytów mieszkaniowych z trzecich kwartałów poprzednich lat (2011 r. – 2016 r.) jest bardzo zróżnicowana (od 9,232 mld zł do 12,774 mld zł). Jeżeli obliczymy jednak udział okresu lipiec – wrzesień w ogólnej wartości nowych „hipotek” z każdego roku, to uzyskany wynik zawsze będzie wynosił 24% – 26%. To wskazuje, że wakacyjne kwartały nie prezentowały się źle pod względem liczby i wartości nowych kredytów mieszkaniowych. Ogólny spadek wartości akcji kredytowej (np. w III kw. 2014 r. względem innych lat), wynikał z długookresowych trendów i nie miał związku z sezonem urlopowym.

Można spodziewać się, że trzeci kwartał bieżącego roku też nie będzie zły pod względem liczby i wartości nowych kredytów mieszkaniowych – dodaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Krajowe banki oczywiście mogą tęsknić do wyników notowanych chociażby w 2011 r. Kredytodawcy zbytnio nie korzystają na rekordach sprzedaży deweloperów, bo aktualny boom jest stymulowany głównie przez niskie oprocentowanie depozytów i zakupy gotówkowe mieszkań.

Sierpniowe wznowienie MdM-u przejściowo zwiększy popyt na lokale

Warto pamiętać, że podczas bieżących wakacji na rynek mieszkaniowy będzie oddziaływał jeden specyficzny czynnik. Mowa o decyzji rządu, który planuje wznowienie programu Mieszkanie dla Młodych w sierpniu. Ponowne dotowanie mieszkań z puli na 2017 r. będzie możliwe dzięki zmianom prawnym. Pozwolą one na wygospodarowanie dodatkowych 65 mln zł – 70 mln zł. Wspomniana suma może wystarczyć na krócej niż tydzień dotowania nowych i używanych mieszkań. Tym niemniej, wśród przyszłych beneficjentów programu MdM zapanowało duże poruszenie. Perspektywa uzyskania dopłaty o pięć miesięcy wcześniej (w sierpniu 2017 r. zamiast stycznia 2018 r.), wydaje się kusząca dla osób zainteresowanych szybką przeprowadzką.

Ze względu na nieoczekiwaną decyzję rządu w sprawie MdM-u, sprzedawcy nowych i używanych mieszkań muszą się przygotować na zwiększone zainteresowanie ich ofertą w sezonie wakacyjnym. Taka sama sytuacja dotyczy banków. Prawdziwego wyścigu o dopłaty można jednak spodziewać się na początku 2018 r. Wtedy dojdzie do wydatkowania ostatnich środków z programu Mieszkanie dla Młodych (ok. 380 mln zł).

 

Autor: Andrzej Prajsnar

 

Podobnie jak rok ubiegły, także ten rok przynosi deweloperom rekordowe wyniki

W minionym roku rynek deweloperski notował rekordy, zarówno pod względem prowadzonych inwestycji, wydanych pozwoleń na budowę, jak i ilości sprzedanych mieszkań. Tegoroczne podsumowania statystyczne dostarczają kolejnych rekordowych rezultatów.

Już trzeci rok mieszkania sprzedają się tak dobrze, jak nigdy wcześniej, więc firmy bez wahania wprowadzają do sprzedaży kolejne projekty. Na rynek płynie zaoszczędzona gotówka i pieniądze z wycofywanych lokat bankowych, które przy obecnej inflacji są deficytowe. Niemal połowa wydawanych w Polsce na mieszkania środków trafia do deweloperów. To dowód na to, że firmy zwiększyły zasięg swojego działania, bo jeszcze kilka lat temu deweloperzy mieli tylko jedną trzecią udziału w obrocie na rynku mieszkaniowym.

Dobry początek roku

Wszystko wskazuje na to, że ten rok będzie dla deweloperów jeszcze lepszy niż poprzedni. Rewelacyjne wyniki widać już w pierwszych miesiącach. Dalszy wzrost rynku nowych mieszkań potwierdzają dane Głównego Urzędu Statystycznego, które mówią, że w okresie pierwszych pięciu miesięcy 2017 roku deweloperzy zaczęli budowę prawie 42 tys. mieszkań, o jedną czwartą większej ilości lokali niż w tym samym okresie przed rokiem.

Nieco więcej niż rok temu firmy oddały też w tym okresie mieszkań do użytkowania, prawie 30 tys. Ale najciekawsze dane przynoszą podsumowania dotyczące liczby uzyskanych pozwoleń na budowę. Tu nastąpił ponad 50 proc. skok w porównaniu z 2016 rokiem. Od początku roku do końca maja br. deweloperzy dostali pozwolenia na budowę ponad 58 tys. mieszkań. Oznacza to, że w najbliższym czasie polski rynek mieszkaniowy, nie tylko nie wyhamuje, ale poważnie zwiększy produkcję.

 Nienasycony rynek

 Na koniec marca tego roku w sześciu aglomeracjach, w których deweloperzy budują najwięcej (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź)  w sprzedaży było nieco ponad 50 tys. nowych mieszkań. Z tego w Warszawie w sprzedaży było ponad 19 tys. lokali, obliczają analitycy. Wybór jest spory, ale jeśli spojrzymy na wielkość popytu okaże się podaż wcale nie jest taka duża. Tylko w ciągu trzech pierwszych miesięcy tego roku na sześciu największych rynkach w kraju deweloperzy sprzedali ponad 18,6 tys. mieszkań.

W największych miastach zapotrzebowanie na nowe lokale wciąż rośnie. Szacunkowe obliczenia wskazują, że w aglomeracjach brakuje wciąż co najmniej pół miliona mieszkań. Perspektywa szybkiego spadku popytu przy tak nienasyconym rynku nie jest więc raczej prawdopodobna. Szczególnie przy utrzymywanych na niskim poziomie stopach procentowych, przy których nie opłaca się trzymać pieniędzy w banku.

Potok gotówki

 – Mieszkania na wynajem uznawane są teraz za najlepszą lokatę kapitału. Dlatego zakupy gotówkowe stanowią przeważający typ transakcji na rynku pierwotnym. Większość z kupujących ze środków własnych to osoby nabywające nieruchomości w celach inwestycyjnych. Taką strukturę zakupów możemy obserwować w naszych inwestycjach Dzielna 64 i Studio Centrum, które prowadzimy w centrum Warszawy – mówi Tomasz Sadłocha z firmy Ochnik Development.

Zaznacza, że lokalizacja projektów i dostępna w nich oferta przyciąga inwestorów. – Specjalnie dla tej grupy przygotowana została oferta Studia Centrum, gdzie dostępne są mikro-lokale o metrażu od 18 mkw. w cenie od 180 tys. zł. Choć muszę przyznać, że w budynku przy Dzielnej 64 część apartamentów także kupowana jest inwestycyjnie. Na brak chętnych nie możemy narzekać, bo w obu inwestycjach sprzedało się już większość mieszkań, a ich budowa ruszyła dopiero jesienią zeszłego roku – informuje Tomasz Sadłocha.

W 2016 roku gotówkowe wydatki na zakup nowych mieszkań w siedmiu największych miastach kraju przekroczyły 14,2 mld zł. To najlepszy wynik w całej historii polskiego rynku deweloperskiego. Dla porównania pięć lat temu do firm deweloperskich trafiło 6,1 mld zł.

Prawie 70 proc. transakcji bez kredytu   

Najprawdopodobniej więc w drugiej połowie roku padną kolejne rekordy sprzedażowe na rynku deweloperskim, bo apetyt na mieszkania nie słabnie. Potwierdza to choćby 10 proc. wzrost wartości udzielonych kredytów w maju tego roku w porównaniu do wyniku ubiegłorocznego.

Większość nowych mieszkań kupowana jest jednak bez kredytu. W 2016 roku takie zakupy stanowiły 60 proc. wszystkich transakcji na rynku pierwotnym. Za gotówkę kupowane były dwa z trzech nowych mieszkań. Prognozy wskazują, że w tym roku udział transakcji gotówkowych będzie jeszcze większy.

Widać to po wynikach osiągniętych na początku roku. W pierwszym kwartale na zakup mieszkań od deweloperów nabywcy wydali z oszczędności 4,4 mld zł. Lepszy o zaledwie  100 mln zł był w dotychczasowej historii rynku tylko ostatni kwartał ubiegłego roku. Szacunkowe dane NBP wskazują, że tym razem zakupy gotówkowe stanowiły już 67 proc. zawartych transakcji.

Zakupy pakietowe

Ogromnemu ożywieniu na rynku nieruchomości sprzyja obniżające się bezrobocie, systematycznie rosnące zarobki Polaków oraz coraz większe zainteresowanie inwestorów dochodami z najmu mieszkań. Ponadto rekordowo niskie stopy procentowe zachęcają do zaciągania tanich kredytów hipotecznych.

Należy zaznaczyć, że na naszym rynku mieszkaniowym zakupy zaczynają robić również międzynarodowe fundusze  inwestycyjne. Kupują od deweloperów duże pakiety mieszkań, albo całe inwestycje, nawet takie, które jeszcze nie są zrealizowane. Inwestują w projekty zlokalizowane w centralnych obszarach miast, przede wszystkim w Warszawie i Krakowie.

 

Autor: Ochnik Development

Wynajem mieszkania to ciekawy i popularny pomysł na bezpieczną i przyszłościową inwestycję. Nieruchomości z reguły nie tracą swojej wartości z upływem czasu (a najczęściej na niej zyskują) oraz pozwalają na korzystanie z nich dla własnych celów w razie potrzeby. Tak atrakcyjny dodatkowy dochód warto jednak zarejestrować. Formalności towarzyszące rejestracji wynajmu nie są wcale tak skomplikowane, jak mogłoby się wydawać.

Mieszkania na wynajem to coraz popularniejszy sposób inwestowania wśród Polaków. Wynajmowanie wymaga stosunkowo niewiele wysiłku, a jednorazowy, większy wydatek poniesiony na nieruchomość skutkuje obecnie wyższą stopą zwrotu niż np. ta oferowana przez banki na lokatach. Rejestracja wynajmu mieszkania nie jest skomplikowana, pozwala czerpać korzyści z inwestycji całkowicie bezpiecznie, daje dodatkowe uprawnienia wynajmującemu a nawet… może się finansowo opłacić właścicielowi mieszkania.

Krok pierwszy: umowa

Każdy, choćby najkrótszy, wynajem warto uregulować odpowiednią umową. Przy jej konstruowaniu po raz pierwszy – zasięgaj porady prawnika. W przypadku nieuregulowania kwestii umowy, mogą wystąpić trudności z ewentualną eksmisją osoby, która np. przestała płacić czynsz. Przed podpisaniem umowy z wynajmującym warto sprawdzić także dokładnie tożsamość lokatora. Warto zapytać go także o aktualną pracę – obniży to ryzyko niepłacenia czynszu. Przed zniszczeniem mieszkania zabezpieczy nas kaucja. Jej wysokość najczęściej kształtuje się w przedziale jednej miesięcznej płatności za mieszkanie. Wynajmując mieszkanie obcej osobie możemy się spodziewać, że poprosi nas ona o udowodnienie właścicielstwa za pomocą odpowiednich dokumentów (np. wpis w księdze wieczystej).

Z wizytą w urzędzie

Po podpisaniu umowy, czas na jej zgłoszenie w odpowiedniej instytucji. Formalizując wynajem, nie możemy pominąć wizyty w urzędzie skarbowym. Wynajęcie mieszkania nie spowoduje obowiązku zakładania działalności gospodarczej, bo aby prywatnie udostępnić własne „M” lokatorowi, możemy rozliczać się jako osoba fizyczna.

Możliwości rozliczenia się z fiskusem są dwie: w formie ryczałtu albo na ogólnych zasadach.
W pierwszym przypadku musimy zapłacić podatek w wysokości 8,5% od kwoty przychodu. Jest to najniższy i najczęściej wybierany rodzaj opodatkowania przez osoby zarabiające na wynajmie.
W tym przypadku nie można odliczyć żadnych kosztów związanych z eksploatacją mieszkania (np. remont, umeblowanie). Podatek ten uiszczamy jednak dopiero wtedy, gdy lokator zapłaci nam czynsz.

Przy opodatkowaniu na zasadach ogólnych, mamy prawo do odliczenia poniesionych kosztów, np. na prace remontowe. Gdy zarobek na lokalu nie przekracza miesięcznie 528 złotych, rozliczamy się wedle stawki 18%, powyżej tej kwoty należy opłacić już stawkę 32%.  Podstawą opodatkowania na zasadach ogólnych jest dochód pomniejszony o nakłady na remonty, zakup wyposażenia itp. Powinien on zostać wykazany na wykazie przychodów i kosztów.

Decyzja o tym, którą formę wybrać, powinna zależeć od tego, czy właściciel mieszkania ponosi jakiekolwiek koszty związane z wynajmem. Jeśli sam płaci rachunki za media czy opłaty administracyjne, a dodatkowo przeprowadza w mieszkaniu remont, to podstawa opodatkowania się zmniejsza i rozliczanie na zasadach ogólnych może się dla niego okazać bardziej opłacalne niż płacenie kwoty zryczałtowanej.

Legalny wynajem = czysta korzyść

Przygotowanie odpowiedniej umowy najmu działa dwojako. Będzie odpowiednio zabezpieczało nasze interesy, ale da także poczucie bezpieczeństwa lokatorowi. Podpisanie jej na czas określony zapewnia właścicielowi mieszkania większą swobodę działania w przypadku, gdy konieczne będzie podjęcie kroków mających na celu rozwiązanie umowy lub eksmisję lokatora ze względu na niewywiązywanie się przez niego z postanowień umowy. Zgłoszenie do urzędu skarbowego daje natomiast poczucie bezpieczeństwa. Można powiedzieć, że jest przejawem troski o naszą nieruchomość. Zgłaszając wynajem do fiskusa nie musimy się obawiać kontroli ze strony urzędu skarbowego i ewentualnych konsekwencji karno-skarbowych z tytułu nielegalnego wynajmu.

– Dobrze sporządzona  umowa to połowa sukcesu inwestowania w wynajem, chroni nas bowiem przed przykrymi konsekwencjami współpracy z nieuczciwym  lokatorem. Rejestracja wynajmu w urzędzie skarbowym spowoduje zaś, że środki czerpane z wynajmu są dla nas uregulowanym prawnie źródłem dochodu, co pozytywnie wpływa na naszą zdolność kredytową, np. w przypadku starania się o kredyt bankowy na kolejną nieruchomość – mówi Kuba Karliński z Magmillon.

Źródło: Magmillon

4,77 proc. wynosi obecnie oczekiwana rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem w największych miastach Polski. To najwyższa wartość w historii wskaźnika, który Home Broker oblicza od połowy 2010 roku. Najlepsze perspektywy mają dziś mieszkania w Gdańsku.

Już dwa miesiące temu notowania wskaźnika obrazującego potencjał inwestycji w mieszkanie na wynajem był najwyższy w historii, od tego czasu zanotowaliśmy dalszy wzrost, o 17 punktów bazowych. Rentowność najmu wyliczana jest na podstawie cen transakcyjnych mieszkań i stawek najmu w największych ośrodkach miejskich. Obliczenia uwzględniają fakt, że nie przez cały czas mieszkanie będzie wynajęte, a także podatek oraz koszty związane z opłatami dla wspólnoty lub spółdzielni.

Gdańsk na czele

Spośród siedmiu analizowanych przez Home Broker i Domiporta.pl miast najlepiej prezentuje się Gdańsk. Według aktualnych danych średnia oczekiwana rentowność z inwestycji w mieszkanie na wynajem wynosi tam dziś prawie 6 proc. w ujęciu netto (5,96 proc.). Z ostatniego notowania Indeksu Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance, który pokazuje realne ceny zakupu mieszkań w poszczególnych miastach wynika, że za lokal w Gdańsku trzeba średnio zapłacić 5089 zł za mkw. Oznacza to wzrost o 2,5 proc. rok do doku. Jednocześnie pomniejszona o 5 proc. średnia (mediana) miesięcznych stawek najmu w tym mieście wzrosła przez ostatnie 12 miesięcy o ponad jedną czwartą, z 29,91 zł za mkw. do 37,84 zł za mkw. Ta zmiana przełożyła się na rentowność najmu większą o prawie 1,5 pkt proc. (wzrost z 4,58 do 5,96 proc. netto w skali roku). To oznacza, że gdyby sytuacja nie zmieniła się, kupione na wynajem mieszkanie zwróciłoby się po niecałych 17 latach.

Warszawa najdroższa

Choć z danych liczbowych wynika, że najlepiej wróży inwestycja w mieszkanie w Gdańsku, to najwięcej osób robi to w Warszawie, gdyż jest to zdecydowanie największy rynek nieruchomości w kraju. Stolica oferuje największe możliwości i rynek jest tu najbardziej płynny, co oznacza, że w razie chęci wycofania się z inwestycji powinno to być łatwiejsze niż w innym mieście.

Aktualna oczekiwana rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem w Warszawie wynosi 5,02 proc. netto i jest to trzeci najwyższy wynik w historii (lepiej mieszkania na wynajem rokowały tylko jesienią 2012 r.). Za mieszkanie trzeba tu wprawdzie zapłacić o 45 proc. więcej niż w Gdańsku (średnio 7423 zł za mkw.), ale za to i stawki najmu są najwyższe, bo średnio jest to 47,50 zł za mkw. Jest to jednak bardzo zróżnicowany rynek, trzeba pamiętać, że dobrze zlokalizowane mieszkanie w wysokim standardzie będzie kosztować więcej niż 10 tys. zł za mkw., choć i stawka najmu będzie odpowiednio wyższa.

Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach we wrześniu 2015 roku

Miasto Średnia cena
zakupu mkw.
Średnia stawka najmu (za mkw.) Rentowność brutto Rentowność netto
Gdańsk 5 089 zł 37,84 zł 6,63% 5,96%
Gdynia 4 840 zł 28,15 zł 4,87% 4,35%
Kraków 6 132 zł 34,71 zł 4,77% 4,26%
Łódź 3 863 zł 25,58 zł 5,40% 4,81%
Poznań 5 377 zł 28,50 zł 4,45% 3,98%
Warszawa 7 423 zł 47,50 zł 5,59% 5,02%
Wrocław 5 467 zł 36,19 zł 5,63% 5,04%

Źródło: ceny transakcyjne Home Broker i Open Finance z września 2015 r.;
oferty najmu z serwisu Domiporta.pl z września 2015 r. obniżone o 5 proc.

Niezmiennie najtańszym z analizowanych przez Home Broker i Domiporta.pl miast pozostaje Łódź. Kupujący płacą tam za metr mieszkania niewiele ponad połowę tego co w Warszawie (aktualnie 3 863 zł), ale i na kokosy z najmu nie ma co liczyć (średnio 25,58 zł za mkw. miesięcznie). Łącznie daje to jednak bardzo przyzwoite 4,81 proc. zysku netto w skali roku.

Mieszkanie bardziej zyskowne niż lokata, ale są ryzyka

Jedynie w Krakowie oczekiwana rentowność najmu w ujęciu netto jest niższa niż 4 proc., a to i tak sporo więcej niż obecnie można zarobić na bankowych lokatach. Idąc do banku z większą gotówką (np. 100 tys. zł lub więcej) nie ma co liczyć na wysokie odsetki z promocyjnych lokat. Najwięcej ile można dostać to 3 proc. brutto, co po opodatkowaniu daje 2,43 proc. rocznie. Oczywiście należy pamiętać, że w przypadku lokaty od razu wiemy ile i kiedy zarobimy, z zakupem mieszkania na wynajem wiąże się zaś ryzyko.

Przede wszystkim średnie stawki to tylko jakiś obraz rynku. Oznacza to, że część osób zarobi na najmie więcej, ale będą i tacy, którzy zarobią niewiele lub wręcz w ogóle. Wszystko zależy od kwoty zapłaconej za mieszkanie oraz stawki najmu uzgodnionej z najemcą. No i tego, jak szybko uda się najemcę znaleźć. Gdy proces ten będzie trwał pół roku, mieszkanie cały czas będzie generowało koszty, a czasami należy liczyć się jeszcze z dodatkową inwestycją związane z wyposażeniem lokalu.

Inwestowanie w mieszkania na wynajem ma daje szansę na spory zysk, ale jednocześnie wymaga zaangażowania (przygotowanie mieszkania do wynajmu, znalezienie najemcy i bieżąca obsługa) i wiąże się z ryzykiem. Jest to po prostu koszt wyższego potencjału zysku.

– Rynek najmu jest obecnie w fazie wzrostu skumulowanej w największych aglomeracjach, co dla inwestorów może być zachętą do lokowania środków w ten segment nieruchomości – wyjaśnia Maciej Górka z Domiporta.pl. – Wpływ na taki stan rzeczy ma kilka czynników, przede wszystkim wysokie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w dużych miastach, przez co wiele osób nie może sobie pozwolić na własne lokum, ale również coraz większa mobilność obywateli, którzy migrują po kraju za pracą i nie chcą się wiązać na dłużej z jednym miejscem.

Uwaga na sezonowość

Aktualny wzrost stawek najmu może być związany z letnio-jesiennym ożywieniem spowodowanym początkiem roku akademickiego, bo studenci są w największych aglomeracjach odpowiedzialni za dużą część popytu. – Obserwując dane popytowe z serwisu Domiporta.pl widzimy, że od połowy października zainteresowanie ofertą mieszkań i pokoi na wynajem zaczęło spadać, co jest naturalnym zachowaniem rynku w tym okresie – tłumaczy Maciej Górka.

Według deweloperów od kilku kwartałów rośnie udział klientów kupujących mieszkania za gotówkę. Duża część tych zakupów to właśnie inwestycje pod wynajem. – Ten trend wykorzystać chcą także więksi gracze, jak na przykład Fundusz Mieszkań na Wynajem realizowany przy wsparciu BGK. Jestem pewien, że sukces komercyjny funduszu zachęci zagraniczny kapitał do kolejnych projektów, co w konsekwencji za kilka lat może dać najemcą szansę na relatywnie tani, ale ustandaryzowany najem – prorokuje Górka. Dane Eurostatu od lat pokazują, że w krajach Europy Zachodniej wynajem jest dużo popularniejszy niż w Polsce, wygląda więc na to, że ten segment rynku ma jeszcze sporo miejsca na rozwój. Działalność Fundusz Mieszkań na Wynajem na pewno w tym pomoże, ale prawdziwym motorem napędowym byłoby dopiero wejście do gry zagranicznych funduszy inwestycyjnych inwestujących na rynku nieruchomości.

Jak liczona jest rentowność najmu?

Oczekiwana rentowność z inwestycji w mieszkanie na wynajem liczona jest na podstawie cen transakcyjnych mieszkań (z transakcji dokonanych przez klientów Home Broker i Open Finance) oraz ofert na wynajem zamieszczonych na stronach portalu Domiporta.pl. Stawki ofertowe najmu zostały do obliczeń obniżone o 5 proc. W wyliczeniach uwzględniano dane z siedmiu rynków nieruchomości: Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia. Pod uwagę bierzemy medianę, która urealnia dane zmniejszając wagę ofert znacząco odstających od przeciętnych.

Rentowność netto uwzględnia 10,5-miesięczny okres wynajmu mieszkania, 5 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (6 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 7 PLN w Warszawie) oraz podatek ryczałtowy od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc.

autorzy: Marcin Krasoń, Home Broker; Maciej Górka, Domiporta.pl

 

Eksperci

Pistolet przystawiony do głowy, czyli walutowe zawirowania kluczowych rynków

Globalny rynek finansowy pozostaje obciążony asymetrią ryzyk, gdyż najwyraźniej w temacie wojen hand...

Turek: 10 lat po upadku Lehman Brothers ceny znowu są rekordowe

Gwałtowne przeceny, a potem ożywienie na rynkach mieszkaniowych – tak prosto można podsumować ostatn...

Przasnyski: Praca jest, ale brakuje pracowników

Firmy nadal tworzą sporo nowych miejsc pracy, ale wciąż mają kłopoty z ich obsadzeniem. Problem ten ...

Kondycje gospodarek wschodzących, przyszłość wojen handlowych i odczyty infacji – zobacz n

Chociaż niepokoje o kondycję gospodarek wschodzących i przyszłość wojen handlowych powinny skraść gł...

Raport, który znaczy coraz mniej

Moment uspokojenia objął waluty rynków wschodzących, ale spadające kolejny dzień indeksy w Azji nie ...

AKTUALNOŚCI

Juncker o UE: potrzebujemy silnej i zjednoczonej Europy

Przewodniczący Komisji Europejskiej Jean-Claude Juncker w swoim dorocznym przemówieniu do Parlamentu...

Podatek dochodowy i kryptowaluty – co zmienią nowe przepisy?

Od 2019 r. w polskim systemie podatkowym obowiązywać mają nowe przepisy dotyczące podatku dochodoweg...

Jak wzrost stóp procentowych i wynagrodzeń wpłynie na zdolność kredytową Polaków?

Rada Polityki Pieniężnej nie spieszy się z podwyższaniem stóp procentowych. Niemniej jednak z uwagi ...

Eksporterom coraz trudniej

Wskaźnik Wyprzedzający Koniunktury (WWK), informujący z wyprzedzeniem o przyszłych tendencjach w gos...

Innovation Box – ulga podatkowa z tytułu sprzedaży innowacyjnych rozwiązań

W dniu 24 sierpnia 2018 r. Rząd opublikował projekt ustawy zakładającej szereg zmian w podatkach doc...