poniedziałek, Wrzesień 24, 2018
Facebook
Home Tagi Wpis otagowany "małe mieszkania"

małe mieszkania

Jak donosi nam Home Brocker, dane Narodowego Banku Polskiego dla największego rynku mieszkaniowego w Polsce nie pozostawiają złudzeń: deweloperzy budują w Warszawie coraz więcej małych mieszkań, a i tak jest ich za mało.

Co piąte mieszkanie sprzedane w I kwartale 2018 r. na warszawskim rynku pierwotnym miało 40 metrów kwadratowych lub mniej – wynika ze statystyk Narodowego Banku Polskiego przeanalizowanych przez Home Brokera. Jednocześnie w ofertach lokale takie stanowią tylko 11,5 proc., co świadczy o tym, że popyt przewyższa podaż. A to tylko jeden z wniosków, jakie można wyciągnąć ze statystyk NBP.

  • Rośnie popularność małych mieszkań

Obserwując statystyki kwartalne dla warszawskiego rynku pierwotnego wyraźnie widać wzrost zainteresowania niewielkimi mieszkaniami. W 2013 r. lokale o powierzchni nieprzekraczającej 40 mkw. stanowiły 13 proc. transakcji. Potem wartość ta rosła, by w 2016-2017 dobić nawet do 24-25 proc. To doprowadziło do wyprzedania się niewielkich mieszkań, a deweloperzy nie nadążali z budową kolejnych.

 

  • Deweloperzy nie nadążają z budową małych mieszkań

Odsetek małych mieszkań w ofertach spadł z 16-18 proc. na przełomie 2015 i 2016 roku do 12 proc. na początek 2018. W efekcie obniżenia dostępności małych mieszkań w ofercie zanotowano także ich spadek w transakcjach – z kwartału na kwartał była to zmiana z 24 na 20 procent. Klienci tłumnie poszukują małych mieszkań, a tych zaplanowanych  i wybudowanych zostało za mało, stanowią mniej niż 12 proc. oferty deweloperów. 8-10 proc. różnica pomiędzy udziałem małych mieszkań w ofertach i transakcjach utrzymuje się od drugiej połowy 2016 r.

 

  • Mniej chętnych na największe mieszkania

Z roku na rok regularnie spada zainteresowanie lokalami większymi niż 80 mkw. W 2013 r. stanowiły one ponad 15 proc. transakcji na warszawskim rynku pierwotnym. Potem odsetek ten był coraz niższy, by ustabilizować się na poziomie 8 proc. Warto przy tym zaznaczyć, że mieszkań takich nie brakuje, w ofertach deweloperów stanowią one w ostatnich kwartałach 12 procent.

 

  • Spora nadwyżka dużych mieszkań

Duże zainteresowanie małymi mieszkaniami z rynku pierwotnego powoduje oczywiście spadek udziału w sprzedaży lokali dużych. W przypadku nieruchomości o powierzchni od 60 do 80 mkw. włącznie ich udział w transakcjach spadł od 2013 r. z 25 do 20-23 proc., więc niewiele. Jednocześnie jednak stanowią one coraz większą część oferty, w pierwszym kwartale 2018 r. odsetek takich lokali w ofertach deweloperów doszedł do 33 proc.

 

  • Na rynku wtórnym stabilny popyt

Statystyki transakcji na warszawskim rynku wtórnym nie wskazują na jakieś wyraźne trendy. We wszystkich przedziałach powierzchni lokali występują wahania udziału procentowego, ale nie podążają one w jakimś określonym kierunku. Mieszkania o powierzchni 40 mkw. i mniejszej stanowiły w ostatnim kwartale 35 proc. transakcji, bardzo podobnie jak w poprzednich latach.

 

  • Na rynku wtórnym brakuje małych mieszkań

Przyjrzenie się statystykom Narodowego Banku Polskiego dla stołecznego rynku wtórnego pozwala zauważyć dużą dysproporcję pomiędzy udziałem najmniejszych mieszkań (do 40 mkw. włącznie) w transakcjach i ofertach na rynku. Lokale te stanowią 14 proc. ofert i 35 proc. transakcji. Różnica pomiędzy tymi dwiema wartościami (21 pkt proc.) jest najwyższa od lat. Wynika to z dużej popularności małych mieszkań – wiele z nich sprzedaje się bardzo szybko, nie zalegają długo w ofertach. Gdyby dostępnych było ich więcej, bez wątpienia też by się sprzedały.

 

  • Największe mieszkania trudno jest sprzedać

Odwrotna sytuacja występuje w przypadku mieszkań największych (ponad 80 mkw.). Liczba chętnych na nie jest ograniczona, a ofert nie brakuje. W pierwszym kwartale 2018 r. stanowiły one 26 proc. ofert i zaledwie 6 proc. transakcji. Osoby kupujące mieszkanie w celach inwestycyjnych powinny mieć tę statystykę na uwadze, bo wygląda na to, że taki lokal jest bardzo trudno sprzedać. Choć duże mieszkania są tańsze w ujęciu za metr kwadratowy, to nominalne ceny są oczywiście wyższe, dodatkowo należy pamiętać o kosztach utrzymania takiej nieruchomości – w efekcie zaledwie co 17 sprzedawane na warszawskim rynku wtórnym mieszkanie ma więcej niż 80 mkw.

 

Źródło: Home Broker, zdjęcie: Pixabay

Zainteresowanie małymi mieszkaniami zawsze było bardzo duże, ale odkąd na rynku nasiliły się tzw. zakupy inwestycyjne, niewielkie lokale są wręcz rozchwytywane. Kompaktowe mieszkania o powierzchni do 40 mkw. znikają z oferty firm błyskawicznie, natychmiast po wprowadzeniu do sprzedaży. Rozchodzą się jeszcze przed rozpoczęciem budowy, bo w czasie przedsprzedaży deweloperzy oferują najlepsze ceny.

Poszukują ich młodzi ludzie z ograniczoną zdolnością kredytową, dla których kawalerka lub nieduży lokal dwupokojowy stanowi alternatywę dla wynajmu. Jednak głównymi odbiorcami takich mieszkań zwłaszcza w ciągu ostatnich dwóch, trzech lat są osoby chcące bezpiecznie ulokować kapitał.

Na funkcjonalne dwójki o powierzchni trzydziestu kilku metrów jest wielu amatorów, bo według wskazań analityków, ich wynajem przynosi największy zwrot z inwestycji. Spełniają funkcję mieszkania dwupokojowego, przy niskim koszcie zakupu i wykończenia, co pozwala uzyskać najwyższą rentowność z najmu. Takie mieszkania od jakiegoś czasu inwestorzy nabywają również z myślą o szybkiej odsprzedaży z zyskiem.

Zakupy spekulacyjne 

Zjawisko zakupów spekulacyjnych nasiliło się już w zeszłym roku, kiedy ceny mieszkań zaczęły szybciej rosnąć. Podwyżki dały inwestorom możliwość zarobku na wzroście wartości nieruchomości w relatywnie niedługim czasie. W tym roku inwestujących przybywa, bo z zapowiedzi wynika, że ceny mieszkań nadal będą szły w górę. Prognozy wskazują, że stawki będą wzrastać w jeszcze szybszym tempie niż w zeszłym roku, kiedy mieszkania deweloperskie zdrożały średnio o 5-6 proc.

Stąd, podobnie jak w czasie ostatniego boomu, tak i teraz na rynku są obecni inwestorzy, chcący zarobić na odsprzedaży cesji praw do lokalu jeszcze przed zakończeniem budowy inwestycji lub na sprzedaży mieszkań zaraz po ich odebraniu i wykończeniu.

Według obliczeń analityków, najwięcej zyskać można na niedużych mieszkaniach, mierzących do 35 mkw., bo ich ceny rosną najszybciej. Amatorów, zdecydowanych na zakup takich mieszkań stale przybywa, mimo, że metr kwadratowy tego typu lokalu jest standardowo nawet o 15 proc. droższy niż metr mieszkania o dużym metrażu w tej samej inwestycji.

Mieszkania dobrą lokatą

Nabywcy inwestycyjni płacą za nieruchomości głównie gotówką. Inwestują często środki pochodzące z lokat bankowych, z których w minionym roku wycofane zostało 22 mld zł. Motywują do likwidacji depozytów są dla nich m.in. zapowiedzi przedstawicieli Narodowego Banku Polskiego dotyczące utrzymania stóp procentowych na rekordowo niskim poziomie przez kolejne dwa lata, co niesie za sobą niskie oprocentowanie lokat.

Według danych NBP, w czwartym kwartale ubiegłego roku udział transakcji gotówkowych, dotyczących zakupu nowych mieszkań w siedmiu największych miastach w kraju wzrósł aż do 74 proc. Analitycy szacują, że w 2017 roku na polski rynek nieruchomości mogło trafić łącznie aż 111 mld zł. A przy tym banki udzielają coraz więcej kredytów hipotecznych. Ubiegły rok był najlepszy od sześciu lat pod względem wartości zaciągniętych kredytów mieszkaniowych.

 

Deweloperzy budują dla inwestorów

Widząc tak duży popyt inwestycyjny także deweloperzy odpowiednio profilują swoją ofertę. Tomasz Sadłocha z Ochnik Development przyznaje, że na rynek wchodzą dziś liczne projekty przygotowywane specjalnie pod inwestorów. – Deweloperzy starają się sprostać rosnącemu zainteresowaniu małymi lokalami. W tym zakresie swoją ofertę rozszerzają przede wszystkim firmy budujące w największych miastach w kraju. Klienci inwestycyjni nastawiają się na lokale z dużą ilością pomieszczeń na relatywnie niedużej powierzchni. I taką ofertę dostarczają na rynek firmy. W ten sposób zaprojektowane zostały również mieszkania w jednej z naszych inwestycji, którą realizujemy przy ulicy Pawiej w Warszawie. W Studio Centrum można kupić mikro-apartamenty o średniej powierzchni 25 mkw. w cenie od 180 tys. zł netto. – dodaje.

Tomasz Sadłocha zauważa jednocześnie, że mieszkania budowane obecnie w najdroższych aglomeracjach w kraju są mniejsze niż przed laty. Specjalista zaznacza jednak, że architekci starają się dziś tak aranżować powierzchnię, aby była możliwie jak najbardziej funkcjonalna. – Kiedyś kawalerki projektowane były na powierzchni nawet 40 mkw., a teraz taki metraż mają zwykle mieszkania dwupokojowe. Budowane obecnie lokale są jednak lepiej przemyślane i bardziej użyteczne. Klienci inwestycyjni poszukują zwykle mieszkań w dobrej lokalizacji, ale w możliwie najniższej cenie. Stąd wysyp mieszkań kompaktowych, które charakteryzują się niskimi cenami całkowitymi – zaznacza ekspert Ochnik Development.

 

 

Już wkrótce deweloperzy będą mogli wypuszczać na rynek naprawdę małe mieszkania. Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa planuje znieść normy dotyczące minimalnej powierzchni pomieszczeń w nowych budynkach. Czy czeka nas boom na mikromieszkania?

 Obecne normy metraży

Dotychczas minimalne parametry lokali oddawanych do użytku w budynkach wielorodzinnych są regulowane w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W rozporządzeniu możemy znaleźć liczne parametry, które stały się wytycznymi do projektowania inwestycji na rynku pierwotnym.

W budynku wielorodzinnym szerokość w świetle ścian pomieszczeń powinna wynosić co najmniej:

  • pokoju sypialnego przewidzianego dla jednej osoby – 2,2 m,
  • pokoju sypialnego przewidzianego dla dwóch osób – 2,7 m,
  • kuchni w mieszkaniu jednopokojowym – 1,8 m,
  • kuchni w mieszkaniu wielopokojowym – 2,4 m.

Dodatkowo w mieszkaniu co najmniej jeden pokój powinien mieć powierzchnię nie mniejszą niż 16 m kw., a korytarze stanowiące komunikację wewnętrzną w mieszkaniu powinny mieć szerokość w świetle co najmniej 1,2 m, z dopuszczeniem miejscowego zwężenia do 0,9 m na długości korytarza nie większej niż 1,5 m.

 Powyższe normy w zasadzie nie dawały możliwości projektowania i sprzedawania mieszkań o powierzchni mniejszej niż 20 m kw. W ostatnim czasie zdarzały się jednak projekty mikromieszkań, które sprzedawano jako lokale użytkowe (ew. aparthotele), a niektóre z nich nie były budowane od podstaw, ale znajdowały się w wyremontowanych budynkach, które wcześniej pełniły rolę np. akademików. Prawo nie pozwalało jednak na określenie tych lokali mieszkaniem, ponieważ m.in. nie spełniały ww. norm.

 Popyt na mikromieszkania

Podaż mieszkań o powierzchni do 25 m kw. w zależności od lokalizacji wynosi zwykle zaledwie 2-3 proc. Popyt na takie mieszkania jest dość znaczny, o czym świadczy fakt, że pomimo tak niszowego segmentu ich udział w transakcjach Metrohouse wynosi 5 proc. – Wśród mikromieszkań przeważają oferty w kamienicach, które niejednokrotnie powstały w ramach podziału dużych, budowanych jeszcze przed wojną mieszkań. Część ofert wystawionych do sprzedaży stanowią lokale w budynkach wybudowanych w latach 70-tych i to one są najtańsze w tej grupie, mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse.

 

Miasto Ulica Rok budowy Technologia budowy Powierzchnia Piętro Cena transakcyjna w PLN Cena za m kw. w PLN
Gdańsk Ogarna 1955 Cegła 21 0 285 000 13571
Gdynia 3 Maja 1966 Cegła 21,1 3 190 000 9005
Kraków Filarecka 1935 Cegła 22,3 -1 159 000 7130
Łódź Cieszkowskiego 1955 Cegła 19,76 4 63 500 3214
Łódź Pietrusińskiego 1975 Wielka płyta 25 4 89 500 3580
Warszawa Mińska 1932 Cegła 13,4 1 85 000 6343
Warszawa Raszyńska 1954 Cegła 21,53 4 180 000 8360
Warszawa Puławska 1970 Rama H 18,3 3 170 000 9290
Warszawa Sanocka 1970 Rama H 20 3 214 000 10700
Wrocław Kazimierza Jagiellończyka 1930 Cegła 17,5 1 63 000 3600
Wrocław Okulickiego 1985 Wielka płyta 23 7 124 000 5391

Wybrane transakcje sprzedaży mieszkań poniżej 25 m kw. w  Metrohouse.

 

Jak wygląda współczesne mikromieszkanie?

Według specjalistów w Metrohouse spotykane mikromieszkania z rynku wtórnego to zwykle dwa typowe rozwiązania: pokój połączony  z aneksem kuchennym lub aneks kuchenny we wnęce (zwykle w przedpokoju). W mieszkaniu jest miejsce na łazienkę, oczywiście w wersji mikro – z niewielką kabiną prysznicową. Z uwagi na mały metraż na wagę złota są wszelkie rozwiązania aranżacyjne pozwalające na umieszczenie w lokalu wyposażenia podobnego do tego w standardowym mieszkaniu. W przypadku kamienic zdarzają się mieszkania o ponadstandardowej wysokości. Wtedy budowa antresoli pozwala na wydzielenie „sypialni”. – W produktach mieszkaniowych tej wielkości oferowanych przez deweloperów świadomie rezygnowano np. z miejsca na pralkę. Zamiast niej budynek zapewniał pralnię, a także inne pomieszczenia dla mieszkańców niedostępne w normalnym budynku, mówi Marcin Jańczuk

Dla kogo mikromieszkania?

Jest kilka grup potencjalnych nabywców takich mieszkań. Pierwsza to osoby, które posiadają odpowiednie zasoby gotówkowe, które pozwalają na zakup mieszkania w relatywnie niskiej cenie całości. To głównie single, którzy zamiast wynajmować kolejne mieszkanie chcą zamieszkać we własnym. Druga grupa to inwestorzy na rynku nieruchomości. Cena może zachęcać do zainteresowania się takim produktem zarówno osoby, które chcą zdywersyfikować swój portfel inwestycyjny, ale także początkujących inwestorów, dla których niska bariera wejścia na rynek może stanowić zachętę do bliższego przyjrzenia się rynkowi nieruchomości. Już dziś np. dość popularne jest kupowanie mieszkań przez rodziców dzieciom rozpoczynającym studia w miastach akademickich. Nie jest wykluczone, że to właśnie najmniejsze mieszkania znajdą się w orbicie zainteresowań tej grupy klientów. Potencjalnymi nabywcami mikromieszkań mogą być także klienci instytucjonalni – firmy, korporacje, dla których takie lokale mogą stanowić alternatywę dla wynajmu mieszkań dla pracowników lub korzystania z usług hotelarskich.

Uwaga na szczegóły

Popularność mikromieszkań będzie zależeć w dużej mierze od ceny takiego lokalu. W przypadku rynku wtórnego mieszkania o najmniejszych powierzchniach charakteryzują się znacznie wyższą ceną m kw. Niczym nadzwyczajnym jest cena m kw. przekraczająca 10 tys. zł przy mieszkaniach o pow. do 20 m kw. w centralnych lokalizacjach w Warszawie. Na rynku pierwotnym koszt oddania do użytkowania mikromieszkania może być także wyższy od standardowego mieszkania. – Korzystając z dużego zapotrzebowania na tego typu lokale można spodziewać się, że strategia sprzedaży takich mieszkań będzie polegać na eksponowaniu nie tyle ceny m kw., ale ceny za całość, która odpowiednio zadziała na wyobraźnię, mówi Marcin Jańczuk. Klienci inwestycyjni muszą też dokonać za każdym razem opłacalności inwestowania w tego rodzaju produkty porównując rentowność osiąganą z wynajmu mikromieszkania np. do standardowego lokalu.

 

Metrohouse

Eksperci

Pistolet przystawiony do głowy, czyli walutowe zawirowania kluczowych rynków

Globalny rynek finansowy pozostaje obciążony asymetrią ryzyk, gdyż najwyraźniej w temacie wojen hand...

Turek: 10 lat po upadku Lehman Brothers ceny znowu są rekordowe

Gwałtowne przeceny, a potem ożywienie na rynkach mieszkaniowych – tak prosto można podsumować ostatn...

Przasnyski: Praca jest, ale brakuje pracowników

Firmy nadal tworzą sporo nowych miejsc pracy, ale wciąż mają kłopoty z ich obsadzeniem. Problem ten ...

Kondycje gospodarek wschodzących, przyszłość wojen handlowych i odczyty infacji – zobacz n

Chociaż niepokoje o kondycję gospodarek wschodzących i przyszłość wojen handlowych powinny skraść gł...

Raport, który znaczy coraz mniej

Moment uspokojenia objął waluty rynków wschodzących, ale spadające kolejny dzień indeksy w Azji nie ...

AKTUALNOŚCI

Awans Polski do grona 25 najbardziej rozwiniętych rynków świata

Jak podaje Polska Agencja Prasowa, w poniedziałek agencja FTSE Russell przekwalifikowała Polskę z gr...

Juncker o UE: potrzebujemy silnej i zjednoczonej Europy

Przewodniczący Komisji Europejskiej Jean-Claude Juncker w swoim dorocznym przemówieniu do Parlamentu...

Podatek dochodowy i kryptowaluty – co zmienią nowe przepisy?

Od 2019 r. w polskim systemie podatkowym obowiązywać mają nowe przepisy dotyczące podatku dochodoweg...

Jak wzrost stóp procentowych i wynagrodzeń wpłynie na zdolność kredytową Polaków?

Rada Polityki Pieniężnej nie spieszy się z podwyższaniem stóp procentowych. Niemniej jednak z uwagi ...

Eksporterom coraz trudniej

Wskaźnik Wyprzedzający Koniunktury (WWK), informujący z wyprzedzeniem o przyszłych tendencjach w gos...