Home Tagi Wpis otagowany "lokalizacja"

lokalizacja

Z badań przeprowadzonych przez WorldatWork wynika, że aż 87% osób wybiera swoje mieszkanie, jako lokalizację sprzyjającą pracy zdalnej. W domu czujemy się szczęśliwsi, pracujemy lepiej i efektywniej. Dowodzi tego również najnowszy raport Instytutu Gallupa, State of the American Workplace. Według niego osoby, które na co dzień pracują poza biurem, są bardziej zaangażowane w projekty i entuzjastyczniej podchodzą do swoich obowiązków, w porównaniu do osób, które pozostają w firmie. Wszystko wskazuje na to, że z tradycyjnej przestrzeni biurowej coraz chętniej wracamy na kanapę. No właśnie, na kanapę czy może do nowocześnie zaaranżowanego home office?

Wszędzie dobrze, ale w domowym biurze najlepiej  

Mieszkanie to najczęstsza lokalizacja, którą wybieramy do pracy zdalnej. Nic w tym dziwnego. Najlepiej skupiamy się w miejscach, w których czujemy się swobodnie. Chociaż taki styl pracy wielu kojarzy się z siedzeniem na kanapie w piżamie, z laptopem i filiżanką kawy, to coraz częściej pracownicy zdalni, w tym freelancerzy, decydują się na inwestycję w profesjonalnie zaaranżowane domowe biuro. Dlaczego? To, w jaki sposób przygotujemy przestrzeń domową do pracy wpływa na nasze zdrowie, komfort i proces realizacji projektów.

Faktem jest, że coraz częściej mamy możliwość pracować poza biurem. To istotny krok na przód, na który decyduje się wiele organizacji, między innymi ze względu na dążenie do zaspokojenia potrzeb Millenialsów. Według raportu Millennial Careers do 2020 roku ta generacja będzie stanowić 35% zatrudnionych na całym świecie. Pokolenie Y to ludzie zdecydowanie bardziej elastyczni, samodzielni i nastawieni na zmiany, którzy częściej niż starsze roczniki decydują się wykonywać swoją pracę w domu. W związku z tym również większą wagę przywiązują do tego, jak wygląda ich domowe biuro mówi Zuzanna Mikołajczyk, Dyrektor ds. Marketingu i Handlu, Członek Zarządu Mikomax Smart Office. – Z doświadczenia wiemy, jak ważne jest przemyślane miejsce do pracy, w którym będziemy spędzać wiele godzin w ciągu dnia. Bez względu na to, czy jest to firmowe biuro, czy przestrzeń mieszkalna, dobrze jest zadbać o wybór odpowiedniego miejsca, zachowanie zasad ergonomii i dopasowanie do pozostałej części domu. Warto się też zastanowić, kto będzie z niego korzystał: jedna osoba czy może cała rodzina, a także, jakie zadania będziemy przy nim wykonywać.

Odpowiednia lokalizacja i oświetlenie – połowa sukcesu

Idealnym rozwiązaniem jest wygospodarowanie miejsca na biuro w osobnym pokoju. Wtedy mamy możliwość zaaranżowania pomieszczenia w całości na potrzeby naszej pracy. Przestrzeń pozwala na umieszczenie szaf i regałów, w których będziemy trzymać wszystkie dokumenty, a możliwość doboru wykończeń pozwala nadać indywidualny charakter. Centralnym punktem pomieszczenia, a zarazem miejscem, w którym będziemy spędzać najwięcej czasu jest biurko. Warto zadbać o to, by ustawić je w najbardziej oświetlonym punkcie pomieszczenia. Niestety nagminnie zdarza nam się o tym zapominać i przez długie godziny pracować w zaciemnionym pokoju. Skutkiem tego, nieświadomie wytężamy wzrok, kierujemy szyję w stronę monitora i garbimy się. Bardzo często nie zdajemy sobie sprawy z tego, że pojawiający się ból głowy, dekoncentracja i zmęczenie to skutek niedoświetlonego pokoju.

Naturalne światło ma bardzo dobry wpływ na nasze samopoczucie. Światowe organizacje w swoich biurach coraz częściej stawiają na dostęp do dziennego oświetlenia. Dlatego też w naszym domu powinniśmy pamiętać o tym, żeby w miarę możliwości wytypować pomieszczenie lub miejsce w pokoju, do którego będzie dochodziło naturalne światło. Według „Journal of Clinical Sleep Medicine” osoby, które mają do niego dostęp, śpią lepiej, są bardziej aktywni fizycznie i cieszą się lepszą jakością życia. Ma to również przełożenie na efektywność w pracy i dobry nastrój. Do tego warto, aby nasze biurko znajdowało się w miejscu najmniej uczęszczanym, tak, żebyśmy mogli w dowolnej chwili do niego usiąść i w skupieniu pracować – mówi Zuzanna Mikołajczyk, Mikomax Smart Office.

Wstań po zdrowie

Jeżeli mamy odpowiednio dobraną lokalizację z dostępem do naturalnego światła, możemy skupić się na kolejnym, bardzo ważnym aspekcie, czyli ergonomii. Badania wskazują, że w pozycji siedzącej spędzamy nawet 434 minuty w ciągu dnia. A długotrwałe siedzenie powoduje ból pleców, stany zwyrodnieniowe, ale również zwiększa ryzyko wystąpienia cukrzycy czy problemów z układem krążenia. Jak tego uniknąć? Musimy przede wszystkim zadbać o dobór odpowiedniego biurka, z możliwością dowolnej regulacji wysokości blatu. Rozwiązanie to doskonale sprawdza się w przestrzeni home office, gdzie z jednego miejsca do pracy korzysta cała rodzina.

Innowacyjne rozwiązania z możliwością regulacji wysokości blatu umożliwiają pracę w systemie sit and stand. Zmiana pozycji z siedzącej na stojącą jest nie tylko zdrowa dla naszego kręgosłupa, ale też pozytywnie przekłada się na jakość i efektywność wykonywanych zadań. Rozwiązanie pozwala na większą aktywność w sposobie pracy i zapobiega dolegliwościom wynikającym z długotrwałego przebywania w wymuszonej pozycji siedzącej. Jedno biurko może służyć wszystkim domownikom. Dzięki tej funkcji możemy dopasować miejsce pracy według własnych potrzeb i co istotne, bez potrzeby zdejmowania laptopa w trakcie regulowania wysokości – mówi Zuzanna Mikołajczyk, Mikomax Smart Office.

Domowe biuro w czterech kątach

A co jeśli do zagospodarowania mamy część pokoju dziennego lub sypialni? Tutaj z pomocą przychodzą meble działowe. Dzięki nim oddzielimy przestrzeń mieszkalną od tej, w której pracujemy. Wystarczy regał na książki lub sofa ustawiona tak, aby stworzyć przestrzeń nieuczęszczaną przez resztę domowników. Warto również zadbać o odpowiednią tonację w tej części mieszkania.
Te z pozoru nieistotne rzeczy, jak na przykład kolor otoczenia, mogą mieć na nas znaczący wpływ. Jest to szczególnie ważne, gdy nasz salon jest jednocześnie siedzibą firmy. To częsty przypadek, biorąc pod uwagę rosnącą liczbę startup-ów. Dlatego dostępne rozwiązania coraz częściej umożliwiają aranżację nawet małej przestrzeni w taki sposób, aby spełniała swoją funkcję, a przy okazji zachowała indywidualny charakter.

Nowoczesne meble biurowe, dzięki szerokiemu wyborowi tworzywa, rodzaju tapicerki czy koloru, dają wiele możliwości do stworzenia indywidualnego projektu biura. Jeżeli lubimy styl skandynawski i ciepłe, beżowe kolory, możemy postawić na rozwiązanie z korkowym wykończeniem. Z kolei jeśli chcemy, aby miejsce pracy dawało nam poczucie przebywania blisko natury, możemy postawić na barwy zieleni i drewno. Tak naprawdę jedynym ograniczeniem jest nasza wyobraźnia, ponieważ wariacji jest bardzo wiele. Dzięki temu możemy zaaranżować przestrzeń biurową, która będzie funkcjonalna i dopasowana do potrzeb całej rodziny– mówi Zuzanna Mikołajczyk, Mikomax Smart Office.

 

Źródło: Lightscape

 

Poszukiwanie miejsca, w którym zlokalizujesz swój biznes przypomina nieco wybór mieszkania. Musisz dopasować je do swoich preferencji i możliwości finansowych, zastanowić się nad lokalizacją, wielkością czy stylistyką. Wynajmowany lub kupiony lokal powinien odzwierciedlać cechy, które są ważne dla Ciebie – a w tym przypadku istotne dla wyróżnienia Twojego biznesu i zwrócenia uwagi jego odbiorców. Jak się do tego zabrać?

– Lokal gastronomiczny, butik czy kancelaria prawna – czyli każda działalność, którą wiąże się z goszczeniem klientów – powinna cechować się pewną unikalnością, nasuwając odpowiednie skojarzenia z podstawowymi wyróżnikami Twojego biznesu – mówi Kuba Karliński, członek zarządu Magmillon, firmy realizującej projekty nieruchomościowe oparte o odnawianie kamienic. – Według teorii „4p”jednym ze składników tzw. kompozycji marketingowej, czyli zbioru elementów za pomocą których każdy biznes oddziałuje na rynek, jest „place” – „miejsce”, które teoretycy definiują szeroko – jako kanał dystrybucji. Jednak w przypadku wielu tradycyjnych biznesów o niewielkiej skali działania, warto rozumieć „place” dosłownie – jako miejsce, w którym sprzedajesz swoje produkty lub usługi. To ono decyduje często o powodzeniu przedsięwzięcia – dodaje ekspert.

Koszty

Jeśli dysponujesz takim kapitałem by kupić lokal, w którym później poprowadzisz swój biznes – świetnie. Dzięki temu łatwiej będzie Ci zaplanować budżet, comiesięczne koszty będą nieco niższe i w najtrudniejszym, początkowym okresie łatwiej będzie Ci osiągnąć satysfakcjonujące rezultaty finansowe (np. wyjść na plus w nowo otwartej i jeszcze nieznanej kawiarni). Sytuacja komplikuje się w przypadku wynajmu. To dodatkowy koszt, który musisz dopisać do swojego biznesplanu. Umowy na wynajem lokali użytkowych najczęściej są dłuższe i lepiej chroniące właściciela niż w przypadku mieszkań. W przypadku ewentualnego niepowodzenia biznesu, nie będziesz w stanie się szybko wycofać. To nie oznacza, że wynajem nie jest dobrym rozwiązaniem. Przeciwnie – w przypadku braku odpowiedniego kapitału czy niepewności co do przyszłej lokalizacji inwestycji jest najlepszym wyjściem. Zanim jednak podejmiesz decyzję, musisz bardzo dokładnie oszacować swoje przyszłe przychody i wydatki. Koszty wynajmu mogą okazać się kluczowe dla Twojego biznesplanu.

Wymogi techniczne

W zależności od tego, jaki typ działalności zamierzasz prowadzić, możesz być zmuszony do spełnienia szeregu różnorodnych kryteriów. Przykładowo – biuro podróży nie wymaga warunków znacząco odmiennych niż zwykłe mieszkanie. Zupełnie inaczej jest z restauracją, która musi spełnić liczne wymogi Sanepidu. Nie w każdym lokalu uda Ci się wygospodarować oddzielne pomieszczenie do przygotowywania warzyw, owoców i mięsa, czy wytyczyć dwie „ścieżki” dla naczyń – czyste nie mogą być przenoszone z kuchni do klienta w taki sposób by „krzyżować się” z brudnymi – noszonymi od stolików do zmywarki. Jeszcze inne wymogi techniczne prawodawcy narzucają aptekom, zakładom fryzjerskim czy gabinetom kosmetycznym. Trzeba je brać pod uwagę wybierając nieruchomość. Im bardziej specyficzny jest Twój biznes, tym więcej nakładów będzie wymagało przystosowanie pomieszczeń. Sporą część ofert odrzucisz już na wstępie.

Lokalizacja

Lokalizację swojego biznesu musisz przemyśleć wieloaspektowo. Po pierwsze z biznesowego punktu widzenia. Zanim wybierzesz nieruchomość postaraj się oszacować wielkość rynku. Ilu lokalnych klientów masz szansę zdobyć? Czy dojazd do nieruchomości jest prosty i wygodny? Czy konkurencja jest znacząca i jak sobie radzi? To kilka podstawowych pytań, do których musisz dodać wiele bardziej szczegółowych – związanych z Twoją branżą lub specyfiką firmy. Tam gdzie doskonale będzie sprzedawała się kawa z mlekiem sojowym, zupełnym niewypałem może okazać się sklep spożywczy. Po drugie, zastanów się nad miejscem w kontekście własnej wygody. To bardzo ważne, w szczególności jeśli to ma być Twoje nowe miejsce pracy.

Dopasowanie do charakteru biznesu

To kluczowy aspekt wyboru nieruchomości. Jeśli chcesz by Twój punkt usługowy był unikalny – zdecyduj się na unikalny lokal. Oczywiście to nie jest metoda dla każdego. Dla części firm lepszym rozwiązaniem może być wynajem powierzchni w centrum handlowym, które ma swoje niewątpliwe zalety, jak stała baza klientów czy promocja takiej galerii jako całości. Trudno się tam jednak wyróżnić. Dlatego jeśli cechy, z którymi ma być kojarzony Twój biznes to np. kreatywność, odwaga, tradycja, kulturalna niszowość czy ekskluzywność – wybierz coś niestandardowego. To może być barka nad Wisłą lub lokal w odnowionej kamienicy, w sercu Pragi. Jeśli Twoją grupą docelową są ludzie ceniący detale i trudno uchwytny „klimat miejsca” – z pewnością docenią oryginalność.

Negocjacje i formalności

Kiedy już znajdziesz nieruchomości, które spełniają Twoje wymagania w każdej z wymienionych kategorii, pozostają kwestie formalne. Podobnie jak w przypadku zakupu czy wynajmu mieszkania – warto negocjować. Każda „wytargowana” kwota zwiększa budżet Twojego biznesu. Jeśli chcesz wynająć lokal – jako karty negocjacyjnej użyj argumentu o ponoszonych kosztach. Twoje inwestycje w nieruchomość mogą zwiększyć jej wartość. Dodatkowo wiążą Cię z nią, dając właścicielowi większą pewność przyszłych zysków.

Ustal z właścicielem kto jest odpowiedzialny za uzyskanie dokumentacji, niezbędnej do rozpoczęcia działalności. W zależności od typu biznesu, mogą to być koncesje, pozwolenia, czy dokumenty potwierdzające spełnienie wymogów technicznych.

Podpisując umowę, szczególną uwagę zwróć na warunki wypowiedzenia. Dla niektórych typów biznesu lokalizacja jest kluczowym czynnikiem warunkującym sukces, dlatego musisz ją zabezpieczyć. Nie dopuść do sytuacji, w której musisz przenosić dobrze prosperującą firmę z dnia na dzień. W umowie zabezpiecz również swoje prawa dotyczące ewentualnych zmian w lokalu, przystosowujących go do wymogów Twojego biznesu. Zastrzeż również kto jest odpowiedzialny za usuwanie ewentualnych usterek.

I pamiętaj, że to nieruchomość ma być dopasowana do Twojej wizji własnego biznesu. Nigdy na odwrót!

Źródło: Magmillon

Eksperci radzą, by przyszli nabywcy nieruchomości interesowali się lokalizacjami, które dziś nie wydają się atrakcyjne, ale za kilka lat mogą podnieść swój prestiż. Sprytni konsumenci uważnie śledzą plany wybranych rejonów, aby ustalić, czy w okolicy danego osiedla nie powstanie z czasem np. ważny węzeł komunikacyjny.

Jeśli chcemy korzystnie kupić mieszkanie, powinniśmy najpierw wybrać właściwą lokalizację. Ale, jak doradza Łukasz Sęktas, prezes zarządu TIARA Development, nie należy koncentrować się na tym, co obecnie znajduje się na danym terenie. Trzeba dowiadywać się, co się zmieni w różnych częściach miasta i na jego obrzeżach, w perspektywie 2 czy 3 lat. Ekspert przyznaje, że szukanie miejsca, które ma szansę stać się atrakcyjnym w przyszłości, nie jest proste, zwłaszcza dla osób niezwiązanych z branżą nieruchomości. Jednak w ten sposób można taniej nabyć lokal, który dość szybko zyska na wartości.

– W poszukiwaniu tzw. wschodzącej lokalizacji, trzeba udać się do urzędu miasta lub dzielnicy po wydawane tam informatory, dotyczące planowanych inwestycji. Przykładem jest „Zintegrowany Program Rewitalizacji m.st. Warszawy do 2022 roku”. Należy czytać prasę lokalną i przeglądać różnego rodzaju fora internetowe. Z tych źródeł można się dowiedzieć, gdzie i kiedy powstanie np. centrum handlowe, obiekt sportowy lub dodatkowa linia metra. Tego typu inwestycje zawsze podnoszą wartość pobliskich mieszkań. Gdy już poznamy czas i miejsce budowy wskazanych obiektów, znajdźmy w ich okolicy nieruchomości na sprzedaż – wyjaśnia Jarosław M. Skoczeń, Członek Zarządu Grupy Emmerson S.A.

Łukasz Sęktas podpowiada, że w urzędzie miasta, dzielnicy lub gminy sprawdzimy plany zagospodarowania danego terenu. Większość tych instytucji publikuje je na stronach internetowych. Urzędnicy mogą podawać nam informacje, osobiście lub telefonicznie, na temat interesujących nas lokalizacji. Warto zapytać wtedy o rodzaj planowanych inwestycji. Jeśli np. mają gdzieś powstać magazyny, do których przyjeżdżałyby dziesiątki ciężarówek, to wartość okolicznych mieszkań zmaleje. W przypadku, gdy procedura uchwalania planu zagospodarowania przestrzeni jest jeszcze nieukończona, to również możemy zobaczyć jej projekt na stronie właściwego urzędu. Istnieje jednak ryzyko, że może on ostatecznie nie wejść w życie lub zostać zatwierdzony po dokonaniu w nim zmian.

– Bardzo ważnym elementem oceny potencjału ekonomicznego tzw. lokalizacji wschodzącej, jest ilość planowanych na niej inwestycji. Jeżeli na danym terenie zostanie wybudowanych wiele mieszkań lub też osiedli, to po paru latach nasz lokal stanie się starszy, niż te najnowsze. Automatycznie straci na wartości, nawet jeśli zostanie usytuowany w bardzo dobrym punkcie komunikacyjnym, np. blisko nowopowstałej stacji metra. Tylko kupując mieszkanie w tzw. „plombie”, wiemy na pewno, że nic nie zagrozi jej cenie – zwraca uwagę Jarosław M. Skoczeń.

Natomiast Łukasz Sęktas twierdzi, że lokalizacja, która uzyskuje dostęp do metra, automatycznie przyciąga nowych nabywców, a jej prestiż zdecydowanie się zwiększa. W Warszawie można mówić o wzroście cen nieruchomości, z tego tytułu, nawet na poziomie 20%. Wynika on z tego, że podziemna kolej elektryczna jest najszybszym środkiem transportu w dużym mieście. Drastycznie skraca czas dojazdu i podnosi wygodę podróżowania. Wybudowanie innych węzłów komunikacyjnych, np. nowej linii tramwajowej, też podwyższa wartość rynkową mieszkań w danej dzielnicy, ale już tylko o kilka procent.

– Przykładem tzw. dzielnicy wschodzącej jest warszawska Praga. Gdy dotarło tam metro, faktycznie ceny mieszkań natychmiast poszły w górę. Ale, jeżeli chcemy być całkowicie pewni dobrego zakupu, powinniśmy raczej rozejrzeć się za nieruchomościami w bardzo starych budynkach. Jeśli są rewitalizowane, to lokale szybko zyskują na wartości, nawet 3 do 5 tys. zł na metrze. Powodem tego jest niepowtarzalność danej zabudowy i jej okolicy, która wzbudza zachwyt dużej części konsumentów – mówi ekspert Grupy Emmerson S.A.

Jednak Łukasz Sęktas przypomina, że w kamienicach trudno o wysoki standard mieszkań. Nie można ich w pełni unowocześnić, np. zamontować w nich wind. Co więcej, jeśli podlegają one ochronie konserwatora zabytków, to wymiana okien czy barierek na balkonach wymaga jego zgody. Częstym problemem są też rozbieżne interesy właścicieli lokali. Nowi nabywcy chcą remontów powierzchni wspólnych, a starsi mogą nie dysponować odpowiednimi środkami. Ponadto, dzielnicom, zaniedbanym przez lata, trudno faktycznie awansować, jeśli nie idzie za tym bardzo silna rozbudowa infrastruktury. Zwykle mają złą sławę i podwyższony poziom przestępczości. Tymczasem, o prestiżu lokalizacji świadczy przede wszystkim bezpieczna okolica. Zmiana w postrzeganiu jej zajmuje całe dekady.

– W Warszawie na ul. Brzeskiej jest kilka takich kamienic, które aktualnie podlegają renowacji. Kiedy firma deweloperska zaczęła je odnawiać, ceny mieszkań wynosiły od 5 do 7 tys. złotych za metr kw. Obecnie, mimo że ta inwestycja jest dopiero na półmetku, trzeba tam już zapłacić od 10 do nawet 12 tys. zł za metr. Wynika z tego, że pierwsi kupujący zyskali kilka tysięcy złotych na każdym metrze. To naprawdę duży i szybki skok na wartości. Ale na takie okazje można czekać, gdy nam się nie spieszy z zakupem. I oczywiście należy stale śledzić, pod tym kątem, rynek nieruchomości – dodaje Jarosław M. Skoczeń.

Prezes zarządu TIARA Development przewiduje, że w przyszłości wzrośnie znaczenie bliskości parków i zieleni, skupionych wokół obiektów mieszkalnych. W Europie Zachodniej już teraz mieszkanie z widokiem na skwer czy też rzekę może być o kilkadziesiąt procent droższe od lokalu, położonego nawet w tym samym budynku, ale zlokalizowanego z innej, mniej atrakcyjnej strony. Nabywcy, wraz ze wzrostem zamożności, chętniej płacą za pewną unikalność, np. niepowtarzalny pejzaż za oknem. W takim miejscu lepiej się wypoczywa. Dlatego poszukują oni mieszkań w centralnych lokalizacjach, które jednocześnie są ciche i stwarzają wrażenie bliskości natury.

– Chcąc ocenić, czy tańsza nieruchomość ma potencjał do wzrostu swojej wartości, należy sprawdzić ceny mieszkań, jakie obowiązują w danym czasie i w bliskiej lokalizacji, na rynku wtórnym. W tym celu warto udać się do biur sprzedaży i przeanalizować dostępne tam oferty. Porównujemy je ze stawką wyjściową na rynku pierwotnym. Jeśli wybrany przez nas lokal jest tańszy od innych, starszych, np. o ok. 1 tys. złotych na metrze, to znaczy, że warto go kupić. W rejonie, gdzie komfort życia ma poprawić rozbudowa infrastruktury, cena naszej nieruchomości może wzrosnąć nawet o 20-30% – kalkuluje Skoczeń.

Podsumowując, Łukasz Sęktas wskazuje, że tańsze inwestycje, które rokują na wzrost wartości, znajdują się na terenach, przez lata zupełnie niezagospodarowanych. Powodem tego mogły być np. skomplikowane stosunki właścicielskie lub niekorzystne zapisy w planach miejscowych. Jeśli lokalizacja jest zapomniana, ale interesująca, dzięki planowanym na niej inwestycjom oraz bliskości do centrum, to przyciągnie nabywców i podniesie swój prestiż. Jednym z takich przykładów jest warszawski Wilanów, który powstał w przysłowiowym „szczerym polu”. Z czasem zyskał na atrakcyjności, dzięki budowie różnych obiektów, np. galerii handlowych, biur, sklepów czy lokali gastronomicznych.

Źródło: mondaynews.pl

W polskich miastach nieustannie wyrastają nowe inwestycje mieszkaniowe. Ich zróżnicowana lokalizacja często rodzi pytanie o to, jakimi kryteriami kierują się deweloperzy poszukujący nowych gruntów pod budynek czy osiedle. To proces wymagający długiej i drobiazgowej pracy. Profesjonalny deweloper stara się współpracować z wyspecjalizowanymi firmami oraz tworzyć zespoły zadaniowe, złożone z podmiotów zajmujących kwestiami prawnymi, budowlanymi i marketingowymi. Co zatem decyduje o lokalizacji inwestycji? 

Deweloper, który w danym mieście chce postawić nowy budynek mieszkalny, o dostępnych lokalizacjach dowiaduje się współpracując z wyspecjalizowanymi agencjami oraz monitorując oferty zamieszczane w Internecie. Z reguły są one wystawiane są przez agencje pośrednictwa, więc warunkiem otrzymania szczegółowych informacji jest podpisanie z taką firmą umowy. Często zdarza się również, że indywidualni właściciele bezpośrednio kontaktują się z deweloperem, informując go o posiadanych gruntach.

Przy zakupie działki deweloper kieruje się relacją kwoty zakupu do potencjalnej ceny sprzedaży mieszkań, która w różnych rejonach miasta kształtuje się inaczej. Przykładowo, Warszawa podzielona jest na obszary o określonym standardzie, a co za tym idzie możliwej do osiągnięcia cenie sprzedaży. Sektor najtańszych mieszkań w kwocie od 4.900 zł/m2 do 6.500 zł/m2 lokowany jest w dzielnicach peryferyjnych, takich jak Ursus czy Białołęka, dla mieszkań ze średniej półki (6.500 – 8.500 zł/m2) wybierane są dzielnice w okolicach centrum, np. Wola, Bielany i Powiśle, natomiast segment Premium (8.500 – 12.500 zł/m2) lokowany jest w ścisłym centrum bądź w wybranych lokalizacjach, takich jak Górny Mokotów czy Saska Kępa. Osobno traktować należy Ursynów, gdzie z uwagi na dobrą komunikację metrem ceny sprzedaży są wyższe niż w innych obszarach o podobnej lokalizacji. Szukając działek pod inwestycję bardziej koncentrujemy się na łącznych kosztach inwestycji, która pozwoli na sprzedaż mieszkań w pułapie cenowym dla danego regionu, niż na określonej lokalizacji. W ten sposób udaje się nam uzyskać przedział 6 – 8 tys./ m2.

Położenie jest głównym, ale nie jedynym czynnikiem decydującym o wyborze lokalizacji pod inwestycję. Należy też brać również pod uwagę takie aspekty jak zezwolenia, sytuacja techniczna czy stan prawny nieruchomości. Wiele działek leży bowiem poza infrastrukturą techniczną i niezbędne są dodatkowe nakłady na jej wybudowanie. Każdorazowo przeprowadzana jest analiza opłacalności doprowadzenia mediów do inwestycji przy zachowaniu zasady, że im działka większa, tym koszty infrastrukturalne rozkładane są na większą liczbę sprzedanych mieszkań. Podobny problem dotyczy dróg dojazdowych. O ile działka nie ma bezpośredniego dostępu do istniejącej infrastruktury drogowej, koszt budowy drogi obciąża dewelopera. Istnieją również ograniczenia wynikające z przepisów budowlanych, takie jak to, że budynki nie mogą się nawzajem zaciemniać. W przypadku planowania inwestycji w sąsiedztwie istniejącej zabudowy, szczególnie tej wysokiej, konieczność zapewnienia dostępu światła słonecznego może bardzo ograniczyć możliwości. Dlatego przed podjęciem decyzji o zakupie wykonywana jest koncepcja architektoniczna, która dokładnie określa możliwą do osiągnięcia wielkość PUMu, czyli łącznej powierzchni mieszkań. Należy również sprawdzić Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub Decyzję o Warunkach Zabudowy, czyli tzw. WZ-tkę, na podstawie których wydawane jest pozwolenie na budowę. Profesjonalny deweloper stara się unikać działek, które nie posiadają któregoś z tych dokumentów.

Jeszcze przed rozpoczęciem projektowania budynku należy wykonać badania geodezyjne terenu, określające skład gleby i poziom wód gruntowych W sytuacjach, gdy mogą występować wyjątkowo niekorzystne warunki wodne, taką ekspertyzę wykonuje się przed zakupem działki. W większości przypadków korzysta się jednak z ogólnych map poziomu wód, dostępnych w Internecie. Kolejnym etapem przygotowującym do inwestycji jest wystąpienie do gestorów mediów o wydanie warunków przyłączenia. W świetle nowelizacji przepisów nie jest to już dokument wymagany, jednak urzędy nadal żądają zapewnień dostaw mediów. Podstawą projektu budowlanego jest koncepcja szczegółowa, uwzględniająca przede wszystkim rozkład mieszkań i plan zagospodarowania terenu, czyli ukształtowanie budynków, parkingów i terenów zielonych. Po akceptacji przez dewelopera, architekci przygotowują dokumentację dla uzyskania pozwolenia na budowę. Wydanie przez właściwy urząd pozytywnej decyzji administracyjnej może trwać nawet pół roku.

Uzyskanie pozwolenia na budowę otwiera kolejny etap inwestycji, jakim jest wyłonienie Generalnego Wykonawcy. Równolegle trwają negocjacje z bankami na temat uruchomienia linii kredytowej i kontroli inwestycji. W tym przypadku podstawowym problemem dewelopera jest warunek uzależniający uruchomienie kredytu od liczby sprzedanych mieszkań. Odpowiedzią jest etapowanie inwestycji, dlatego przy ocenie wielkości działki uwzględnia się możliwości budowy kolejnych budynków. Działki małe, w granicach 2 tys. m2, pozwalają na wybudowanie jednego budynku, jednak zwiększają koszty infrastruktury. Działki większe, o optymalnej powierzchni 1 ha, pozwalają na rozłożenie inwestycji na trzy etapy po 50-150 mieszkań, co umożliwia optymalizację kosztów. Obszary większe wymagają dużego kapitału własnego, który zostaje zamrożony na wiele lat, wpływając na wynik finansowy dewelopera.

Lokalizacja nowej inwestycji mieszkaniowej powinna spełniać nie tylko kryteria biznesowe, prawne i techniczne. Przykładowo, dla nas atrakcyjne są zabytkowe budynki mające uprawnienia budowalne, nawet jeśli ich pozyskanie jest skomplikowanym i długotrwałym procesem. Ważne jest, by nie wykluczać na wstępnym etapie żadnej oferty. Umożliwia to realizację inwestycji w lokalizacji, której potencjału nie rozpoznała konkurencja.

autor: Wojciech Kwiatkowski, Neocity Polska

Eksperci

Greenspan: Grzeczne euro

Pasmo terroru, które przeszło przez Hiszpanię mogło przyczynić się do strat zanotowanych na giełdach...

Lipka: Czy to ostatni tak dobry wzrost PKB w Polsce?

16 sierpnia GUS ogłosił wstępne dane o PKB za drugi kwartał. Dostaliśmy bardzo dobre informacje - wz...

Greenspan: Bitcoin osiągnął rekord

Wszyscy mówią o rekordowej cenie Bitcoina, która ciągle rośnie i w trakcie weekendu udało jej się po...

Rozbicki: Sezon wynikowy na GPW nabiera tempa

Wakacje w pełni, a na warszawskim parkiecie wakacyjną nudę powoli zaczyna przerywać sezon publikacji...

Lipka: Przed nami ostatnie kwartały szybkiego wzrostu PKB?

16 sierpnia GUS ogłosi wstępne dane o PKB za drugi kwartał. Z dużym prawdopodobieństwem dowiemy się,...

WIADOMOŚCI

Bezgotówkowe płatności w urzędach

Od rozpoczęcia ogólnopolskiego Programu upowszechniania płatności bezgotówkowych w administracji pub...

Aplikacje pomogą przetrwać burze

Afrykański skwar a później burze, grad i ulewny deszcz - pogoda w najbliższych dniach ma być niebezp...

Opóźnienia w wydawaniu funduszy unijnych

Wykorzystanie funduszy unijnych utrzymuje się na wysokim poziomie, nadal jednak niektóre regiony - j...

Zmiany w stosowaniu stawek VAT na żywność

MF nie wyklucza zmian w stosowaniu obniżonych stawek VAT na żywność, weźmie pod uwagę propozycję sta...

„500 plus” nie wpływa na zwiększenie liczby kobiet biernych zawodowo

„Ten, kto twierdzi, że kobiety rezygnują z pracy zawodowej z powodu wsparcia otrzymanego na dzieci, ...