Home Tagi Wpis otagowany "kredyty"

kredyty

Zainteresowanie kredytami hipotecznymi wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie, w dużej mierze dzięki najniższym w historii stopom procentowym. Receptą na ewentualne podwyżki miały być kredyty ze stałym oprocentowaniem, jednak zainteresowanie klientów tymi usługami systematycznie spada. Wysoki popyt na „hipoteki” przekłada się na dobrą koniunkturę na rynku deweloperskim oraz wtórnym. Spośród siedmiu analizowanych miast w czterech odnotowaliśmy zwyżki cen.

Oprocentowanie stałe już tylko w trzech bankach

Obecnie mamy najniższe w historii stopy procentowe. Jest więc bardzo prawdopodobne, że za kilka lat będą zdecydowanie wyższe. Wzrosną więc raty kredytów hipotecznych. Aby się przed tym uchronić, teoretycznie można skorzystać z kredytu oferującego oprocentowanie stałe. Problemem jest jednak to, że na naszym rynku nie ma takich produktów, które gwarantują stałe warunki w całym okresie spłaty. Najdłuższy okres stabilizacji (7 lat) oferował Alior Bank, który właśnie wycofał swoją ofertę. Pozostały one już tylko w BZ WBK, Deutsche Banku i PKO BP.

Jednocześnie oprocentowanie stałe i raty jest są tu wyższe niż w zwykłych kredytach hipotecznych. W przypadku BZ WBK rata kredytu na 300 000 zł na 30 lat jest o ok. 157 zł wyższa. – Ta różnica to koszt „ubezpieczenia” od podwyżki stóp procentowych. W praktyce oferowany przez banki okres stabilizacji oprocentowania jest tak krótki, że wielu kredytobiorców dochodzi do wniosku, że „ochrona”, jaką daje taki kredyt, jest zbyt słaba w stosunku do ceny, jaką trzeba za nią zapłacić. Nawet jeśli zdecydują się na stałe oprocentowanie, to maksymalnie za 5 lat i tak najprawdopodobniej czeka ich podwyżka raty ­– komentuje Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera.

Niestety, obecnie nie widać wyjścia z tej sytuacji. – Banki tłumaczą, że nie są w stanie zaoferować stałego oprocentowania na cały okres spłaty. Klientów nie interesuje natomiast istotnie wyższa rata w zamian za kilkuletnią ochronę. Wielu też wciąż nie zdaje sobie sprawy z tego, że w skrajnym przypadku ich miesięczne zobowiązanie może wzrosnąć nawet o ponad 50%. Do tego wystarczy powrót WIBOR do poziomu 6%, a tymczasem wyższe poziomy obowiązywały np. w 2008 r. czy 2004 r. – dodaje Sadowski, Expander.

Apetyt na kredyty hipoteczne

W przypadku zwykłych kredytów hipotecznych, druga połowa roku wygląda dużo lepiej niż pierwsza, w której niemal bez przerwy banki wprowadzały podwyżki marż. ­– Od lipca nie widać już zbyt wielu zmian. Warto też dodać, że dobra koniunktura gospodarcza i niskie bezrobocie powodują, że zainteresowanie klientów kredytami hipotecznymi jest nadal bardzo wysokie. Według BIK, wartość wniosków złożonych od stycznia jest wyższa o niemal 15% niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. – mówi Sadowski, Expander.

Wyraźne spadki tylko we Wrocławiu

Jednym miastem, gdzie ceny mieszkań wyraźnie spadły w porównaniu do ostatniego raportu jest Wrocław. Obecnie klienci płacą tu za m kw. 5731 zł, co oznacza kwotę niższą o 3,1 proc. Popularnością cieszą się mieszkania 2-3-pokojowe, a w transakcjach dokonywanych przez klientów Metrohouse mniej jest popularnych niegdyś kawalerek. W ostatnich transakcjach ceny za m kw. standardowych lokali zaczynały się od 3800 zł. Nadal na rynku można znaleźć sporo ofert po stosunkowo niewygórowanych kwotach, zwykle w starych przedwojennych kamienicach, ale wysokie koszty remontu takich mieszkań powodują, że sprzedający czują potrzebę obniżania cen ofertowych – komentuje Marcin Jańczuk, Metrohouse.

Liderem wyższych cen jest Gdynia. Rzeczywiście, wiele transakcji dotyczyło mieszkań wybudowanych w ostatnich latach, w dobrym stanie technicznym, nabywanych często znacznie powyżej 6000 zł za m kw. – Wyższe o 4,6 proc. ceny widoczne są w Krakowie, gdzie kupujemy mieszkania za 6437 zł za m kw. Najniższe ceny w transakcjach zaczynały się od 5000 zł za m kw. i przy standardowych lokalach kończyły się na poziomie 8500 zł – dodaje Jańczuk, Metrohouse

Drożej też jest w Warszawie (7669 zł). ­W stolicy jak zwykle średnią cenę podbijają transakcje apartamentów klasy premium, nabywane za kwoty powyżej 15000 zł za m kw. Także w tym sektorze rynku ruch jest zauważalny. Po przeciwnej stronie mamy ceny z poziomu 5000 zł, które są osiągalne w przypadku mieszkań w blokach z płyty na osiedlach sypialnianych stolicy. Natomiast na rynku mieszkań w Gdańsku za m kw. trzeba było zapłacić 5550 zł. Jednak tu kupujemy mniejsze mieszkania – średnia to zaledwie 51 m kw.

 

Źródło; Expander Advisors

Sytuacja ekonomiczna w Polsce utrzymuje się na wyrównanym poziomie. Obserwujemy poprawiające się warunki pracy i wzrost płac. Co za tym idzie? Coraz więcej osób decyduje się na zakup mieszkania na własność. Jakie lokale cieszą się największym powodzeniem?

Polacy przy kupnie lokum zwracają największą uwagę na takie czynniki jak: cena, lokalizacja, rozkład, piętro i udogodnienia takie jak komórka lokatorska, garaż czy winda. Najchętniej wybieramy lokale zlokalizowane na czwartym lub piątym piętrze.

– Większość klientów deweloperów to osoby biorące kredyty hipoteczne. Popyt na nie jest aż o 20% wyższy niż rok wcześniej (w 2016 roku sprzedano 266 tys. mieszkań). Jednak nie każdy złożony wniosek jest akceptowany przez bank, szczególnie jeśli dotyczy on wysokich sum. Dlatego spory odsetek Polaków decyduje się na mniejsze kredyty, a co za tym idzie kompaktowe lokale, czyli zaprojektowane w taki sposób, aby dawały maksymalną funkcjonalność – przyznaje Adrian Potoczek, dyrektor ds. sprzedaży Wawel Service.

Na start

Single i młode małżeństwa zazwyczaj szukają kawalerki lub mieszkania dwupokojowego. Przed podjęciem decyzji największą uwagę zwracają na cenę i lokalizację. Nie bez znaczenia jest także odległość od punktów handlowych, komunikacji miejskiej i centrum miasta. Najlepiej sprzedają się mieszkania w śródmieściu, ponieważ większość młodych osób chce mieć wszędzie blisko i być w centrum wydarzeń.

Rodzinne dylematy  

Małżeństwa z dziećmi mają większe wymagania mieszkaniowe. Najczęściej decydują się na lokum trzypokojowe (mające ponad 50 mkw.) z aneksem kuchennym i balkonem lub prywatnym ogródkiem. Rodziny zwracają większą uwagę na odległość od parków, placów zabaw, a także przedszkoli i szkół.

Polacy coraz częściej decydują się na mieszkanie wykończone i urządzone, ponieważ nie mają czasu kupować wyposażenia, zajmować się malowaniem czy aranżacją wnętrz samodzielnie. Wolą kupić lokal gotowy do zamieszkania.

Nowe wymagania

Osoby dojrzałe coraz częściej myślą o rozwiązaniach ekologicznych, zapewniających najwyższy komfort życia. Dlatego popularne stają się technologie typu smart home. Poprawiają one bezpieczeństwo mieszkańców przez możliwość zdalnego sterowania i całodobowej kontroli lokalu. Inteligentne urządzenia są estetyczne, bezawaryjne i wymagają minimum obsługi przez co kuszą coraz większą liczbę osób. Z roku na rok większym zainteresowaniem cieszą się rozwiązania ekologiczne. Nowoczesne mieszkania mają doskonały mikroklimat, są wolne od alergenów i przyjazne środowisku (emitują mniej CO2).

– W ofercie Wawel Service już wkrótce pojawi się dom, który spłaci za siebie ratę kredytu (będzie nazywał się Freedom). Wszystko dzięki zastosowaniu nowoczesnych systemów energooszczędnych. Pierwszy pokazowy budynek zobaczymy wiosną 2018 roku. Do tego czasu nasi klienci mogą poznać najnowsze rozwiązania technologiczne dzięki inwestycjom takim jak Osada Czorsztyn czy Domy w Michałowicach – komentuje Adrian Potoczek, dyrektor ds. sprzedaży Wawel Service.

Z badań TNS Polska wynika, że mieszkania marzeń szukamy przez internet. 45% Polaków przegląda strony deweloperów, a 32% ufa portalom ogłoszeniowym. W ostatnich latach można zaobserwować znaczny wzrost świadomości wśród nabywców. Są oni znacznie lepiej przygotowani do transakcji, wiedzą o co pytać, jak szukać i czego unikać. Tym samym są bardziej zadowoleni z kupowanych przez siebie nieruchomości.

 

Źródło: Wawel Service

Za metr mieszkania od dewelopera w Warszawie płaciliśmy w ostatnich miesiącach średnio 7,7 tys. zł, a rok wcześniej o 200 zł mniej. W drugim kwartale br. nabywcy stołecznych kawalerek wykładali za nie niespełna 8,6 tys. zł za mkw. Wraz ze wzrostem liczby pokoi średnia cena metra kupowanych mieszkań jednak malała. Wyjątek stanowiły lokale czteropokojowe i większe, które w wyższej jakości inwestycjach zlokalizowanych centralnie traktowane są często jako dobra luksusowe. Średnio za mieszkania w nowych, warszawskich projektach nabywcy płacili przeciętnie prawie 438 tys. zł.

Nie tylko jednak w największej aglomeracji w kraju za nieruchomości z pierwszej ręki wydawaliśmy więcej. Z danych zawartych w najnowszym raporcie AMRON-SARFiN wynika, że w ciągu ostatniego roku prawie we wszystkich największych miastach w Polsce ceny transakcyjne na rynku deweloperskim poszły w górę. Na przykład w Łodzi w ciągu roku przeciętna stawka wzrosła z 3,6 tys. zł/mkw. do 3,9 tys. zł/mkw. Nowe mieszkania o 300 zł/mkw. zdrożały też w Gdańsku.

Kroczące podwyżki

Systematyczny wzrost cen nieruchomości analitycy notują już od dłuższego czasu. W ciągu ostatnich trzech lat w Warszawie i Gdańsku mieszkania deweloperskie zdrożały o ponad 6 proc., we Wrocławiu ceny poszły w górę o 5 proc., a w Krakowie o niespełna 3 proc. Jedynie w aglomeracji katowickiej stawki spadły w tym czasie o 5 proc.

Wyższe ceny nie odstraszają kupujących. Chętnych do inwestowania w nieruchomości ciągle przybywa. Z roku na rok padają kolejne rekordy sprzedaży na rynku deweloperskim. Eksperci są zgodni, że wśród nabywców mieszkań można wyróżnić dwie podstawowe grupy. Jedna skupia osoby kupujące swoje, pierwsze mieszkanie oraz właścicieli nieruchomości zmieniających lokal na większy w celu poprawy warunków mieszkaniowych.

W drugiej są inwestorzy, którzy traktują zakup mieszkania jako lokatę kapitału. W dłuższym terminie taka inwestycja ma zapewnić wyższe zyski, a tymczasem stale przynosić regularne dochody z najmu.

Nieruchomości klasycznym modelem inwestowania

Tomasz Sadłocha z firmy Ochnik Development, która w centrum Warszawy prowadzi projekt Dzielna 64 i Studio Centrum, potwierdza, że rosnący popyt na mieszkania generują przede wszystkim osoby planujące zarabiać na wynajmie. – To obecnie klasyczny model inwestowania. Atrakcyjny dla posiadających nadwyżki kapitału z uwagi na to, że nie jest związany z ryzykiem. Inwestycja ma dawać zysk na stabilnym poziomie, a w perspektywie długoterminowej ma zagwarantować profit związany ze wzrostem wartości nieruchomości – wyjaśnia Tomasz Sadłocha.

W ocenie przedstawiciela Ochnik Development, oferta mieszkaniowa jest teraz bardzo duża, ale zapotrzebowanie na nowe lokale jeszcze większe. – Zainteresowanie zakupem nie tylko nie słabnie, ale nieustannie wzrasta, co możemy obserwować w naszych, warszawskich projektach. Widoczna jest też wyraźnie pewna zależność. Im inwestycja jest wyższej jakości i zlokalizowana bliżej centrum, tym wśród kupujących jest więcej takich osób, które płacą gotówką – informuje Tomasz Sadłocha.

Dwukrotnie większa sprzedaż niż w boomie przed dekadą

– W tak przygotowanych projektach, jak Studio Centrum, kupują przeważnie inwestorzy. I to głównie dzięki nim zwiększa się wolumen sprzedaży na rynku mieszkaniowym. To nic dziwnego, bo na wynajmie lokalu można zarobić dużo więcej niż na lokacie. Dlatego właśnie sprzedaje się teraz dwa razy więcej mieszkań niż w okresie boomu sprzed dekady – komentuje Tomasz Sadłocha.

Poza oszczędnościami lokowanymi w nieruchomości, koniunkturę  na rynku nakręcają również tanie kredyty. W drugim kwartale bieżącego roku sektor bankowy powtórzył spektakularne wyniki w kredytowaniu hipotecznym, jakie odnotował w pierwszych trzech miesiącach roku. W lipcu wartość udzielonych kredytów wzrosła jeszcze wyraźniej, bo o ponad jedną piątą w porównaniu z lipcem 2016 roku.

Na podstawie  danych z połowy bieżącego roku Związek Banków Polskich podwyższył prognozę dotyczącą kredytów hipotecznych udzielonych w całym 2017 roku. Według informacji z AMRON-SARFIN zapowiada się najlepszy rok w hipotekach od 2012 roku. Znaczący udział w strukturze wszystkich nowo udzielonych kredytów w Polsce ma Warszawa, jego wielkość w drugim kwartale roku wzrosła do prawie 43 proc.

 

 

 

Autor: Ochnik Development

Rada Polityki Pieniężnej (RPP) pozostawiła stopy procentowe na niezmienionym poziomie. Oznacza to, że w dalszym ciągu możemy cieszyć się z historycznie niskich stóp procentowych, co jest szczególnie ważne dla wszystkich kredytobiorców zadłużonych w naszej walucie. Jednak już za kilka miesięcy, gdy stopy procentowe wzrosną, rata może być wyższa nawet o kilkanaście procent.

Spośród stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego (NBP) najważniejsza z punktu widzenia osób spłacających kredyty jest stopa referencyjna, która od marca 2015 roku wynosi 1,50 proc. To właśnie od jej poziomu w pośredni sposób zależy poziom stopy Wibor i oprocentowanie kredytów detalicznych. Najczęściej używana przez banki stawka 3-miesięczna utrzymuje się od wielu miesięcy na poziomie 1,70-1,73  proc., co w wymierny sposób przekłada się na portfele kredytobiorców. Przykładowo osoba, która w 2008 roku zaciągnęła kredyt na 30 lat rozpoczynała spłatę zobowiązania z ratą około 710 złotych na każde 100 tys. kredytu, natomiast dzisiaj rata jest niższa o prawie 40 proc. i wynosi około 430 złotych. Również osoby, które zaciągnęły kredyty kilka lat później także zyskują dzięki niższemu oprocentowaniu. W przypadku kredytu zaciągniętego we wrześniu 2013 roku rata uległa obniżeniu o około 10 proc. Cztery lata temu pierwsza rata wynosiła 460 złotych na 100 tys. zadłużenia, a dzisiaj co miesiąc należy płacić około 410 złotych.

Wyższe stopy, wyższe raty

Tak niskie stopy procentowe będą się utrzymywać jeszcze co najmniej przez kilka miesięcy. Podwyższenia stóp przez RPP można najwcześniej spodziewać się  pod koniec 2018 roku, chociaż coraz więcej czynników wskazuje na to, że może to nastąpić nie wcześniej niż w 2019 roku. Inflacja pozostaje na stabilnym poziomie poniżej celu inflacyjnego NBP, presja płacowa nie wzrasta, a ostatnie umocnienie złotego także nie przemawia za podwyżką stóp procentowych. Również wypowiedzi członków RPP wskazują na to, że stopy procentowe nie będą w najbliższym czasie podwyższane. Warto jednak już dzisiaj mieć świadomość, że prędzej czy później stopy procentowe wzrosną i raty kredytu ulegną podwyższeniu. Czy wszyscy kredytobiorcy są świadomi jak bardzo mogą wzrosnąć miesięczne koszty kredytu?

Jak widać wzrost rat może być bardzo znaczący, szczególnie jeśli wybraliśmy długi okres kredytowania. W takim przypadku poziom oprocentowania w większym stopniu wpływa na wysokość raty, niż w sytuacji gdy kredyt spłacamy w krótszym terminie. W przypadku kredytu na 35 lat, powrót stóp procentowych do poziomu sprzed zaledwie 5 lat będzie oznaczał wzrost miesięcznej raty nawet o 50 procent. Dla 200 tysięcy zadłużenia nominalnie będzie to rata wyższa o 438 złotych, jednak dla kredytu w kwocie 500 tys. złotych rata wzrośnie o prawie 1100 złotych, co może już spowodować pewne perturbacje w budżecie domowym. Oczywiście wzrost raty do tego poziomu nie będzie skokowy, nie wzrośnie ona z dnia na dzień, ale zaciągając dzisiaj kredyt trzeba mieć koniecznie świadomość tak dużego ryzyka.

Czy przed wzrostem rat można się zabezpieczyć?

Jednym z zabezpieczeń, z którego może skorzystać osoba zaciągająca dzisiaj kredyt jest wybranie oferty ze stałą stopą procentową. Praktyka rynkowa pokazuje jednak, że jest to zabezpieczenie tylko teoretyczne. Dzisiaj kredyt ze stałą stopą procentową mają w swojej ofercie tylko 4 banki i są to oferty, które gwarantują klientowi stałe oprocentowanie przez maksymalnie 5-7 lat. Po upływie tego okresu następuje ponowne ustalenie stałej stopy na kolejny okres lub następuje zmiana sposobu ustalania oprocentowania i od tego momentu jest ono zmienne, tak jak w przypadku innych kredytów. Nie ma zatem ofert, które zagwarantują stałe oprocentowanie na cały okres kredytowania. Co prawda stała rata np. na 5 lat daje pewną stabilizację finansową, jednak nie zabezpiecza w całości przed ryzykiem stopy procentowej. Ponadto, decydując się na taką ofertę musimy liczyć się z tym, że rata kredytu będzie wyższa, niż rata kredytu ze zmienną stopą procentową. Także po zakończeniu okresu stałej stopy procentowej marża do ustalenia zmiennej stopy może być wyższa, niż w sytuacji gdy od początku zdecydujemy się na zmienną stopę.

W ostatnich latach obserwowaliśmy głównie spadek stóp procentowych i obniżające się w konsekwencji raty kredytów złotowych. Dzięki zmiennemu oprocentowaniu obniżenie stóp procentowych wpływało w pozytywny sposób na portfele kredytobiorców. W perspektywie najbliższych kilku lat trzeba jednak przygotować się na odwrócenie tego zjawiska. Wzrost stóp procentowych, niezależnie od skali podwyżek, przełoży się tym razem w negatywny sposób na finanse gospodarstw domowych. Warto mieć świadomość tego zjawiska i rzetelnie przeanalizować wszelkie ryzyka i swoje możliwości w chwili, gdy podejmujemy decyzję o zaciągnięciu kredytu. Należy bowiem pamiętać, że niska rata jaką dzisiaj płacimy nie będzie obowiązywać do końca spłaty kredytu i trzeba będzie zmierzyć się z wyższymi comiesięcznymi opłatami.

Autor:  Michał Krajkowski, Główny Analityk, NOTUS Finanse S.A.

Rekordowe wyniki aktywności i sprzedaży deweloperów musiały w końcu odbić się na cenach mieszkań. Systematyczne wzrosty doprowadziły do tego, że aktualnie Indeks Cen Transakcyjnych znajduje się najwyżej od dokładnie sześciu lat.

Mimo realnej wizji pojawienia się na rynku tysięcy tanich mieszkań na wynajem pochodzących z programu Mieszkanie Plus, Polacy nie przestają kupować nieruchomości. 859,84 pkt – najnowszy odczyt Indeksu Cen Transakcyjnych Home Brokera i Open Finance ma wartość najwyższą od sierpnia 2011 roku. Ceny mieszkań w głównych ośrodkach miejskich wzrosły w ciągu roku o 3,4 proc. Warto jednak zwrócić uwagę na dynamikę w ostatnich miesiącach, przez ostatnie pół roku stawki wzrosły o 5,7 proc.

Główny Urząd Statystyczny regularnie informuje o kolejnych rekordach w działalności deweloperów. W okresie styczeń-lipiec tego roku wystąpili oni o ponad 80 tys. pozwoleń na budowę mieszkań, o prawie 40 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Imponują także wzrosty liczby rozpoczętych budów (28 proc. r/r) i lokali oddanych do użytkowania (10 proc. r/r). Tak wysoka aktywność firm jest pochodną zainteresowania ze strony kupujących.

Indeks Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance

We wszystkich najważniejszych miastach ceny mieszkań w ostatnim roku wzrosły – wynika z obliczeń Home Brokera. Na szczególną uwagę zasługują Gdańsk i Łódź, gdzie roczna zmiana jest największa. W pierwszym mieście wzrost wyniósł 11,5 proc., a w drugim 28,1 proc. Szokować może dynamika zmiany w Łodzi, acz trzeba pamiętać, że historycznie przeciętna cena metra kwadratowego w tym mieście cechuje się dużą zmiennością, a rok temu mediana ceny była wyjątkowo niska (poniżej 3,6 tys. zł za mkw.) i obecny odczyt porównywany jest do tej niskiej bazy. To nie jest jednak tak, że inwestorzy rzucili się na lokale w Łodzi i ceny poszybowały w kosmos. Za taką zmianą stoi raczej zmiana struktury kupowanych nieruchomości. Gdy sprzedaje się mniej mieszkań starszych, a więcej nowych, w lepszych lokalizacjach, przeciętna cena transakcyjna rośnie. Nie znaczy to jednak, że rosną wyceny konkretnych lokali.

 

Drożej w wielu miastach

Mediana (to ona służy nam do wyliczeń) ceny metra kwadratowego wzrosła w większości miast, jedynymi dużymi miastami z obniżkami są w tym tygodniu Białystok, Gdynia i Katowice. Poza wspomnianymi Gdańskiem i Łodzią, po stronie wzrostów warto zauważyć Poznań (+7,5 proc.), Kraków (+4,3 proc.), Warszawę (+3,5 proc.) i Wrocław (+1,6 proc.). To największe rynki w kraju i skala zmian podobna do średniej dla całości nie powinna dziwić.

Piąty miesiąc z rzędu w górę poszła przeciętna cena w Warszawie, na początku roku było to poniżej 7 tys. zł za mkw., aktualnie zaś wartość ta przekracza 7350 zł za mkw. Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że w ostatnim roku ceny transakcyjne na stołecznym rynku pierwotnym najbardziej wzrosły na Bemowie, Bielanach, Ochocie i Wilanowie (5-6 proc.). Z kolei na rynku wtórnym jedyną dzielnicą, gdzie wzrost przekroczył 5 proc. była Praga Południe , za to na Ochocie i Włochach przeciętne stawki obniżyły się o ponad 6 proc. Aktywności kupujących sprzyja duże zróżnicowanie oferty, co dotyczy zarówno lokalizacji, jak i standardu i wielkości mieszkań.

Co stoi za wzrostami cen mieszkań w Polsce?

W ostatnich miesiącach mieszkania kupują zarówno osoby dysponujące gotówką jak i ci, którzy posługują się kredytem bankowym. Jeśli chodzi o rynek kredytowy, to rośnie zarówno przeciętna kwota, jak i liczba pożyczek. Jest to efektem korzystnej sytuacji gospodarczej, w której przy niskich stopach procentowych spada bezrobocie, rosną pensje, a pracownicy czują się bezpieczniej na swoich stanowiskach. Są więc skłonni do podejmowania takich decyzji jak zakup mieszkania. Dotyczy to zarówno osób inwestujących w lokal pod wynajem, jak i tych, którzy kupują nieruchomość dla siebie.

Z obliczeń Open Finance wynika, że trzyosobowa rodzina o zarobkach w wysokości dwukrotności średniej krajowej, chcąca dziś kupić mieszkanie, może pożyczyć na 30 lat około 480 tys. zł, co jest kwotą o ok. 70 tys. wyższą niż rok temu.

Dokąd zmierzamy?

Sytuacja na rynku mieszkaniowym poprawia się już od ponad czterech lat. Początkowo o trendzie decydował rosnący popyt gotówkowy, ale od początku 2017 roku rośnie też popyt na kredyty mieszkaniowe. Ten przez siedem miesięcy bieżącego roku wzrósł o około 16 proc. – wynika z szacunków BIK. Sytuacja jest o tyle zaskakująca, że o kredyt jest trudniej. Banki wymagają przecież 20-proc. wkładu własnego, a marże kredytowe rosną. Dążenie to ułatwia dobra sytuacja na rynku pracy, która skutkuje rosnącymi wynagrodzeniami i poziomem zatrudnienia.

Eldorado trwa też dzięki rekordowo niskiemu poziomowi stóp procentowych. To skutkuje niskim oprocentowaniem kredytów i lokat. Szczególnie dzięki słabej ofercie dla oszczędzających Polacy szukają alternatywy dla swoich pieniędzy, znajdując ją na rynku mieszkań na wynajem. Póki co nie powinni obawiać się braku najemców biorąc pod uwagę jak wielu Ukraińców przyjechało do Polski w poszukiwaniu pracy i lepszego życia. Rzadko kupują oni mieszkania (w 2016 r. niewiele ponad tysiąc), częściej stają się najemcami. Z szacunków Open Finance wynika, że zajmują przynajmniej 100-200 tys. mieszkań, a pamiętajmy, że w Polsce wynajmowanych jest oficjalnie ok. 650-700 tys. lokali.

Prezydent wpłynie na wzrost cen?

Dane Home Broker i Open Finance, ale też NBP czy REAS pokazują, że w takim otoczeniu ceny mieszkań rosną. Diagnoza jest prosta – popyt przewyższa podaż i to pomimo rekordowej aktywności deweloperów. Nie sposób ocenić jak długo sytuacja ta będzie jeszcze trwała. Oprócz przytoczonych wyżej motorów wzrostu warto też zwrócić uwagę na inicjatywę, którą niedawno zgłosił Prezydent.

Chodzi o projekt nowelizacji ustawy o funduszu wsparcia kredytobiorców. Paradoksalnie może on przynieść ulgę nie tylko kredytobiorcom walutowym, ale też doprowadzić do wzrostu popytu na mieszkania. Jak? Nowe prawo to dodatkowe koszty dla banków – nawet 3,2 mld zł rocznie. Podobnym obciążeniem był tzw. „podatek bankowy”, a wiązać można go ze spadkiem oprocentowania lokat o około 0,4 – 0,5 pkt. proc. To znowu zmotywowało wiele osób do zakupu mieszkania na wynajem, co pozwala dziś zarobić nawet ponad cztery razy więcej niż przeciętny bankowy depozyt. Problem w tym, że najświeższe dane NBP sugerują, że kwota trafiająca na rynek mieszkaniowy, wraz ze spadkiem oprocentowania, zaczyna rosnąć w sposób wykładniczy.

Przykład? W 2012 roku oprocentowanie rocznych lokat było na poziomie około 4,5 proc., a do biur sprzedaży deweloperów z siedmiu miast trafiali nabywcy, którzy co kwartał wydawali około 1,5 mld zł na mieszkania. W 2014 roku oprocentowanie depozytów spadło do poziomu około 2,5 proc., a zakupy gotówkowe opiewały na około 2,1 mld zł kwartalnie. Spójrzmy jednak co dzieje się dalej. W 2016 roku oprocentowanie spadło już nieznacznie – do poziomu około 1,8 proc., a zakupy gotówkowe wzrosły do średniego poziomu prawie 3,5 mld zł kwartalnie. Zaskakujący był natomiast pierwszy kwartał br. Oprocentowanie na poziomie około 1,65 proc. było na tyle nieatrakcyjne, że Polacy zanieśli do biur sprzedaży deweloperów aż 4,4 mld złotych gotówki. Jeśli sytuacja dalej tak będzie się rozwijać, to nawet niewielki spadek oprocentowania może skutkować znacznym wzrostem popularności zakupów mieszkań na wynajem, a pokonanie bariery 6, 7 czy nawet 8 mld złotych trafiających co kwartał na rynek wydaje się w świetle dostępnych dziś danych prawdopodobne.

Nie jest jednak tak, że przed rynkiem nie ma zagrożeń, które mogą doprowadzić do bolesnej korekty. Wielkimi krokami zbliża się koniec programu dopłat do kredytów. Lada moment na rynek zaczną trafiać też mieszkania budowane w ramach programu Mieszkanie Plus, a jeśli wierzyć zapowiedziom, to stawki czynszu mieszkań oferowanych w jego ramach mogą być nawet trzykrotnie niższe niż na rynku. To może doprowadzić do spadku popytu na mieszkania. Do tego z każdym dniem coraz bliższa staje się perspektywa podwyżek stóp procentowych, przez które kredyty mogą zdrożeć, a oprocentowanie lokat wzrosnąć stając się znowu realną alternatywą dla inwestowania w mieszkania. Takie ruchy z łatwością mogą schłodzić rozgrzany rynek mieszkaniowy.

 

Źródło: Home Broker

Spadek może wiązać się nie tylko z majątkiem, który pozostawił nam zmarły, ale także z jego długami. Co zrobić, kiedy wraz z pieniędzmi dziedziczymy zobowiązania finansowe drugiej osoby i jak się przed tym chronić? Podpowiadają eksperci Kapitalni.org.

Według danych Rejestru Dłużników BIG InfoMonitor i BIK, obecnie ponad 2,4 mln Polaków ma niezapłacone kredyty lub rachunki.  Z długami do czynienia ma bardzo duża część społeczeństwa. Nieuregulowane zobowiązana finansowe i pozafinansowe mogą być problemem nie tylko dla dłużnika, ale także jego najbliższych. W przypadku jego śmierci, mogą sprawić wiele kłopotów osobie, która odziedziczy po nim spadek. Jak oszczędzić problemów rodzinie, a także co zrobić w sytuacji, gdy otrzymaliśmy spadek wraz z długami?

Do jakiej wysokości dziedziczymy długi?

Nie wszyscy dłużnicy zdają sobie sprawę z tego, że ich długi są dziedziczne i w przypadku ich śmierci zobowiązania spadają na najbliższych. Gdy nie ma zostawionego testamentu, przepisy decydują o kolejności dziedziczenia – pierwszeństwo ma mąż/żona i dzieci.

– Jeszcze kilka lat temu spadkobierca dziedziczył w tzw. sposób prosty, czyli jeśli nie zdążył złożyć specjalnego oświadczania, odpowiadał za długi zmarłego całym swoim majątkiem. Na szczęście od 2015 r. działają przepisy, które mówią o tym, że spadkobierca dziedziczy zobowiązania finansowe do wysokości wartości majątku pozostawionego przez zmarłego. Jest to tzw. dziedziczenie z dobrodziejstwem inwentarza – mówi Tomasz Jaroszek, ekspert Kapitalni.org.

Jak sprawdzić, czy spadkodawca miał długi?

Często rodzina nie ma pojęcia o długach najbliższych. Dlatego, aby uchronić ich przed problemami, warto poinformować, jaka jest nasza sytuacja finansowa. W innym wypadku możemy narazić ich na poważne problemy. Co jednak w sytuacji, gdy odziedziczyliśmy majątek, ale nie mamy pewności, co dziedziczymy? Jak to sprawdzić?

Przede wszystkim należy przeanalizować, jak wyglądała sytuacja finansowa zmarłego tuż przed śmiercią. Możemy to zrobić poprzez zwrócenie się do sądu o sporządzenie tzw. spisu inwentarza, który pokazuje górną granicę wartości dziedziczonych zobowiązań. W ten sposób otrzymamy informacje, co wchodzi w skład majątku, w tym także jakie zobowiązania. Za przygotowywanie takiego spisu odpowiada komornik. Niestety sporządzenie go jest dość kosztowne. Musimy się liczyć z wydatkiem od kilkuset do nawet kilku tysięcy złotych.

Innym sposobem jest określenie majątku i zobowiązań zmarłego poprzez samodzielne sporządzenie tzw. wykazu inwentarza. Aby to zrobić należy wypełnić formularz dostępny na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości i złożyć go u notariusza.

– Jednak w tym wypadku należy pamiętać o bardzo ważnej rzeczy. Spis należy wykonać bardzo skrupulatnie, ponieważ w przypadku zatajenia, jakiegoś składnika majątku, możemy odpowiadać za to przed sądem. Dodatkowo grozi nam utrata ochrony w postaci przejęcia z dobrodziejstwem inwentarza – przestrzega Tomasz Jaroszek z Kapitalni.org.

Przyjąć czy nie?

Gdy odziedziczyliśmy spadek, musimy rozważyć, czy na pewno opłaca nam się go przyjmować. Mamy na to pół roku od śmierci osoby, po której dziedziczymy. To czas, który warto dobrze wykorzystać na sprawdzenie, czy spadek może być obciążony roszczeniami, a jeśli tak to w jakiej wysokości. Należy przejrzeć dokumenty spadkodawcy dotyczące zaciągniętych zobowiązań i zobaczyć, czy nie przekraczają one wartości odziedziczonego majątku.

– Jeśli nie mamy pewności, czy zmarły posiadał, jakieś zobowiązania, a pozostawiony przez niego majątek jest niewielki, również warto rozważyć, czy jego przyjęcie będzie dla nas opłacalne. Może się bowiem okazać, że spadkodawca zaciągał pożyczki i kredyty, o których nie mieliśmy pojęcia – mówi Tomasz Jaroszek z Kapitalni.org.

Niezależnie od tego, jaką decyzje podejmiemy, mamy sześć miesięcy na złożenie oświadczenia u notariusza. Możemy albo odrzucić spadek w całości, przyjąć go z pełną odpowiedzialnością za długi, albo z dobrodziejstwem inwentarza. Gdy nie złożymy stosownego oświadczenie, zgodnie z prawem dziedziczymy z dobrodziejstwem inwentarza.

Czy małoletnie dzieci dziedziczą długi?

Ważną kwestią, o której wiele osób zapomina jest, przechodzenie spadku na innych członków rodziny. W sytuacji, gdy odrzucimy spadek, np. po naszych rodzicach, a nie zrobimy tego również w imieniu naszego dziecka, przechodzi on na zstępnych, czyli właśnie np. na wnuczków.

– To, że odrzucimy spadek, nie jest równoznaczne z tym, że nasze dzieci również go nie przyjęły. Aby nie dziedziczyły długów po dziadkach, muszą złożyć odpowiednie oświadczenie. W przypadku, gdy są niepełnoletnie, należy udać się do sądu, aby ten wyraził zgodę, na złożenie oświadczenia przez jednego z rodziców w imieniu dziecka – tłumaczy Tomasz Jaroszek, ekspert portalu Kapitalni.org.

Źródło: Kapitalni.org

W ubiegłym tygodniu rząd przyjął wstępnie projekt budżetu na rok 2018. Zakłada on m.in. wzrost PKB o 3,8% i deficyt budżetu na poziomie 2,7% PKB.

Do budżetu państwa powinniśmy podchodzić podobnie jak do budżetów rodzinnych. Kilkanaście lat temu moi sąsiedzi postanowili w finansach rodzinnych wzorować się na polityce kolejnych polskich rządów, które od 20 lat wydają średnio rocznie o 10 procent więcej niż wynoszą przychody budżetu. On prowadził z sukcesem firmę, ona miała stabilną i dobrze płatną pracę, a dwoje dzieci chodziło do szkoły. Zaciągane kredyty przeznaczyli na rozsądne cele: wyposażenie firmy, rozbudowę domu, większy samochód, dodatkowe zajęcia dla dzieci, atrakcyjne wakacje. Kilka lat temu pogorszyła się jednak koniunktura w branży, w której sąsiad działał, a wkrótce potem jego żona straciła pracę i choć szybko znalazła następną, to jednak znacznie gorzej płatną. Nie byli w stanie spłacać kredytów. Ich standard życia wyraźnie się obniżył. Ostatnio wystawili dom na sprzedaż.

Jeżeli w okresie wyjątkowo dobrej koniunktury, z którą obecnie mamy do czynienia, rząd wydaje o 10 procent więcej niż wynoszą przychody, to co się stanie w czasie pogorszenia koniunktury, kiedy wydatki na bezrobotnych będą rosły a wpływy podatkowe będą malały? Wyhamujemy inwestycje publiczne wysyłając setki tysięcy pracowników na bruk i prowadząc do bankructwa wielu firm? Obetniemy wydatki na opiekę zdrowotną, edukację, świadczenia socjalne? Przyspieszymy zadłużanie państwa wpadając w spiralę podobnie jak Grecy?

W czasie dobrej koniunktury powinniśmy gromadzić oszczędności na czarną godzinę, czyli wypracować nadwyżkę przychodów nad wydatkami. Jeżeli tego nie robimy, to zwiększamy ryzyko kryzysu przy najbliższym spowolnieniu gospodarki. Już to przerabialiśmy, a mimo to niczego się nie nauczyliśmy. Dlatego deficyt finansów publicznych w czasie dobrej koniunktury, nawet mniejszy od założonego, nie jest powodem do dumy, lecz wyrazem krótkowzroczności i braku poczucia odpowiedzialności.

Szkoda, że politycy, którzy zazwyczaj dbają o zrównoważenie budżetów własnych rodzin, nie podchodzą podobnie do budżetu państwa.

Rządy Niemiec i Czech utrzymują w pełni zrównoważone finanse publiczne, uznając, że deficyt jest dopuszczalny jedynie w sytuacji silnego spowolnienia gospodarki, a w czasie dobrej koniunktury należy gromadzić oszczędności na złą godzinę. Polski rząd mimo wyjątkowo dobrej koniunktury wydaje znacznie więcej niż wpływa do kasy państwa. Kto postępuje słusznie?

 

Komentarz Jeremiego Mordasewicza, doradcy zarządu Konfederacji Lewiatan

Nie spodziewam się kolejnego kryzysu finansowego za naszego życia – to słowa Janet Yellen, szefowej Fedu, czyli banku centralnego Stanów Zjednoczonych. Chociaż to dla nas dobra informacja to niestety może okazać się nieprawdziwa. Już teraz analitycy ostrzegają, że prędzej czy później kryzys nadejdzie. 

– To jest bardzo ryzykowne stwierdzenie, gdyż obecny cykl koniunkturalny jest już ponad dwukrotnie dłuższy niż średnia ze wszystkich poprzednich siedemnastu cykli. Cały czas mamy bardzo niskie stopy procentowe, bo raczej ciężko odnieść wrażenie, że polityka Fedu polegająca na zwiększeniu stóp procentowych, które dalej mieszczą się w historycznie niskich poziomach powoduje jakąś zmianę. W zasadzie odbieramy sobie główne narzędzie do reagowania w sytuacji kryzysu, czyli obcinania stóp procentowych – mówi  Robert Śniegocki, ekspert Grupy Goldenmark.

Niskie stopy procentowe też nie skłaniają nas do oszczędzania. Działają wręcz przeciwnie, bo kredyty są tańsze. Każdą podwyżkę kredytobiorcy odczują w wysokości swojej raty.

Ponownie zyskują na znaczeniu inwestycje w złoto poprzez fundusze notowane na giełdach. Fundusze notowane na giełdach (Exchange Traded Funds, „ETFs”) emitują udziały, a za pozyskane środki kupują złoto stanowiące zabezpieczenie inwestycji. Na koniec czerwca br. w zarządzaniu funduszy ETF znajdowało się 2 313,1 ton złota, o wartości 92,4 mld USD. Jest to więcej o 22,2 ton niż w miesiącu poprzedzającym i o 123,1 ton w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku.

– Rynek złota, czyli tych inwestycji i dóbr, które są świetnym zabezpieczeniem na okoliczność kryzysu zwiększa się o 30 proc. Fundusze ETF zwiększają zakupy. Banki centralne, które są odpowiedzialne za kreację pieniądza również cały czas kupują ogromne ilości złota. To wszystko pokazuje, że z jednej strony mamy do czynienia z pieniądzem, który musi być dewaluowany w sytuacji kryzysowej. Tak jak mawiał Wolter pieniądz wróci najprawdopodobniej do swojej pierwotnej wartości, czyli do zera. To cały czas pokazuje, że posiadanie złota to jest „must have” każdego kto realnie i racjonalnie dba o swoje finanse. Biorąc to pod uwagę ciężko się zgodzić ze słowami Janet Yellen. Kryzys prędzej czy później przyjdzie. jakie będą jego rozmiary? Tego nikt nie wie – dodaje Robert Śniegocki.

Średnio na świecie zdarzają się dwa kryzysy na dekadę.

 

Wypowiedź: Robert Śniegocki, ekspert Grupy Goldenmark.

Z opublikowanego w lipcu badania Związku Banków Polskich (ZBP) wynika, iż kredyt bankowy jest obecnie najbardziej powszechnym źródłem finansowania dla 48 proc. średnich firm (o rocznych obrotach w wysokości od 3,6 mln do 30 mln zł) oraz dla 37 proc. małych przedsiębiorstw (posiadających obroty do 3,6 mln zł). Odnotowano także 2,5- krotny wzrost liczby kredytów inwestycyjnych w stosunku do 2015 roku. Warto jednak zwrócić uwagę na brak dostępności danych dotyczący liczby przedsiębiorstw, która jest zmuszona spłacić swoje kredyty przed terminem lub na nowych, mniej korzystnych warunkach.

Fakt, iż przedsiębiorcy dużo częściej korzystają z kredytów inwestycyjnych to bardzo pozytywny sygnał ożywienia koniunktury. Pamiętajmy jednak, iż firmy korzystające z tego typu inwestowania muszą zakładać, że przez kilka lat w przód będą miały świetną sytuację. Należy mieć na uwadze fakt, iż w każdej umowie kredytowej jest zapis, który mówi, że jeśli sytuacja kredytobiorcy ulegnie pogorszeniu bank może ją wypowiedzieć, a w konsekwencji czego skrócić czas spłaty. Niestety wciąż większość polskich firm nie przykłada uwagi do wizerunku finansowego, narażając się właśnie na takie ryzyko.

Większość obecnie polskich przedsiębiorców (zarówno z sektora MSP jak i dużych firm) nie zarządza prawidłowo swoją zdolnością kredytową – co prowadzi do pogorszenia kondycji finansowej, która staje się w takiej sytuacji wypadkową zupełnie przypadkowych działań oraz uwarunkowań zewnętrznych. Ten trend potwierdzać mogą dane opublikowane w lipcu przez BIG InfoMonitor i BIK z których wnika, iż  zatory płatnicze to jeden z największych problemów polskiej gospodarki. Zaległości rodzimych firm wobec kontrahentów i banków wynoszą już 19 mld zł. Natomiast dane Polskiej Agencji Rozwoju Przedsiębiorczości, pokazują, iż blisko połowa przedsiębiorców sięgnęłaby po pieniądze z banku jedynie po to, aby rozwiązać kłopoty finansowe.

Nasze obserwacje dowodzą, iż 3 z 5 rodzimych przedsiębiorców o kondycji finansowej swojej firmy dowiaduje się od analityka bankowego podczas wnioskowania o kredyt. Brak informacji o parametrach finansowych przedsiębiorstwa, nie pozwala świadomie zarządzać zdolnością kredytową firmy. Bieżący monitoring daje szansę obrania kierunku w jakim powinny być skoncentrowane działania, dla osiągnięcia pozytywnych wyników.

Z raportu Związku Banków Polskich wynika także, iż zarządzający finansami firm z sektora MSP najczęściej czerpią informacje o produktach i usługach bankowych bezpośrednio od pracowników banków, za pośrednictwem internetowych stron banków, od znajomych, bądź reklam internetowych. Właśnie dlatego dochodzi do zjawiska korzystania z produktów bankowych niedostosowanych do danego etapu rozwoju firmy.

Przykładem może być sytuacja kiedy firmy, które poczyniły duże nakłady inwestycyjne biorą kredyt obrotowy, tylko dlatego, iż jest wygodniejszy i szybciej dostępny z proceduralnego punktu widzenia. Rezultatem jest pogorszona kondycja finansowa firmy oraz problemy z płynnością. W takich przypadku wcześniej powinna zostać przygotowana analiza finansowa sytuacji danego podmiotu. Nie zawsze najprostsze i najwygodniejsze rozwiązania bywają skuteczne.

Autor: Marek Sagan, Główny Ekonomista, Sagan Consulting.

 

Majowe dane GUS-u na temat liczby rozpoczętych mieszkań wskazują, że branża deweloperska nadal optymistycznie patrzy w przyszłość. Bieżący rok prawdopodobnie będzie bardzo dobry dla deweloperów mieszkaniowych. Prosperity na rynku deweloperskim trwa już od trzech lat. Warto zadać sobie pytanie, jakie czynniki faktycznie odpowiadają za rekordowe wyniki sprzedaży nowych mieszkań.

Obecny boom mieszkaniowy nie jest mocno wspomagany kredytami

Rynek deweloperski, który obecnie przeżywa okres bardzo dobrej koniunktury, nadal jest mocno skoncentrowany w największych miastach. Według danych portalu RynekPierwotny.pl, sześć krajowych metropolii (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań i Trójmiasto) skupia ponad 70% oferty nowych lokali i domów. Ze względu na bardzo dużą koncentrację rynku pierwotnego, najczęściej analizuje się dane z sześciu – siedmiu krajowych metropolii. Właśnie taki sposób analizy wybrał Narodowy Bank Polski. W czerwcowym raporcie tej instytucji o stabilności systemu finansowego, znajdziemy bardzo ciekawe dane, które umożliwiają prześledzenie cyklu koniunkturalnego na rynku deweloperskim (patrz poniższy wykres).

Po odpowiednim przekształceniu informacji podawanych przez NBP można sprawdzić, jak od 2007 r. do 2016 r. na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk i Gdynia), prezentowała się aktywność deweloperów i wartość kredytów finansujących mieszkania.

Na poniższym wykresie nietrudno zauważyć zmiany koniunktury rynku pierwotnego z największych miast. Mowa o:

  • boomie mieszkaniowym z lat 2007 – 2008
  • załamaniu rynku w 2009 r.
  • późniejszej poprawie związanej m.in. z działalnością programu Rodzina na Swoim
  • trwającym obecnie boomie mieszkaniowym (od 2014 r.)

Na uwagę zasługują też informacje o wartości kredytów finansujących mieszkania (na siedmiu największych rynkach). Te dane wskazują, że pierwszy boom mieszkaniowy był mocno stymulowany przez sprzedaż kredytów hipotecznych. Podobne zjawisko nie dotyczy drugiego (tzn. trwającego obecnie) boomu mieszkaniowego. Bardzo wyraźnemu wzrostowi liczby mieszkań sprzedanych przez deweloperów na siedmiu największych rynkach (2013 r. – 36 tys., 2016 r. – 62 tys.), nie towarzyszyła adekwatna zmiana wartości nowych kredytów mieszkaniowych – tłumaczy Andrzej Prajsnar, analityk portalu RynekPierwotny.pl. Ta wyjątkowa sytuacja, wskazuje na dużą rolę zakupów gotówkowych w metropoliach.

Niskie oprocentowanie lokat to przyczyna świetnej sprzedaży lokali …

Skromny wzrost wartości kredytów finansujących mieszkania z siedmiu największych rynków (2013 r. – 9,7 mld zł, 2016 r. – 10,5 mld zł) może wydawać się dość zaskakujący, bo w ostatnich latach mocno spadł koszt „hipotek”. Dane Narodowego Banku Polskiego wskazują, że w IV kw. 2012 roku Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania nowych kredytów mieszkaniowych wynosiła 7,2%. Cztery lata później analogiczna stawka oscylowała na poziomie 4,6%. Nabywcom mieszkań pomagały też rządowe dopłaty z programu Mieszkanie dla Młodych.

Pewien wpływ na wyniki deweloperów miał też wzrost wynagrodzeń równoważący podwyżki cen metrażu. Pod koniec 2012 r. za przeciętne wynagrodzenie netto w sektorze przedsiębiorstw można było kupić 0,53 mkw. nowego mieszkania z sześciu metropolii (patrz poniższa tabela). Analogiczny wynik dla IV kw. 2016 r. był nieco większy (0,55 mkw.).

Wydaje się, że głównej przyczyny sukcesu deweloperów, trzeba jednak szukać na rynku depozytów. Pod koniec 2012 r. średnie oprocentowanie nowej lokaty dla gospodarstw domowych wynosiło 4,5%. Cztery lata później, analogiczna stawka oscylowała na poziomie 1,6%. Wg eksperta portalu RynekPierwotny.pl równocześnie mieliśmy do czynienia ze spadkiem inflacji. Większość oszczędzających nie bierze jednak pod uwagę czynnika inflacyjnego i analizuje tylko nominalne oprocentowanie depozytów, które przedstawia się coraz gorzej.

Drastyczny spadek oprocentowania lokat, przesunął część oszczędności na rynek mieszkaniowy. Świadczą o tym m.in. informacje na temat wartości depozytów terminowych gospodarstw domowych. Deweloperzy muszą zdawać sobie sprawę, że po pierwszych podwyżkach stóp procentowych NBP (spodziewanych w 2018 r.), zmniejszy się motywacja do inwestowania w nowe lokale mieszkalne i równocześnie wzrośnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych.

 

Źródło: RynekPierwotny.pl

Aktywna polityka mieszkaniowa miała być jednym z priorytetów nowego rządu. Warto zatem sprawdzić, jak przedstawiają się bezpośrednie wydatki budżetu na cele mieszkaniowe w 2017 r. To ważna kwestia, gdyż tegoroczny budżet jest pierwszym swobodnie zaplanowanym przez obecny rząd. W aktualnym planie finansowym państwa, uwagę zwraca wzrost bezpośrednich wydatków na „mieszkaniówkę”. Ta zmiana nie jest jednak na tyle duża, aby można było mówić o rewolucji.

Mieszkaniowe wydatki budżetu mają być największe od 2003 roku

Informacje udostępnione przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa (MiB) wskazują, że w 2017 r. na cele mieszkaniowe budżet państwa bezpośrednio ma wydatkować 1,77 mld zł. To oznacza wzrost w stosunku do analogicznego wyniku z 2015 r. (1,36 mld zł) oraz 2016 r. (1,52 mld zł). Warto zdawać sobie sprawę, że trzy podane kwoty uwzględniają tylko bezpośrednie budżetowe wsparcie „mieszkaniówki”. Do tej kategorii nie wlicza się m.in. wydatków związanych ze zwrotem podatku VAT za materiały budowlane.

Po sprawdzeniu mieszkaniowych wydatków państwa z ostatnich 20 lat można stwierdzić, że kwota przewidziana w tegorocznym budżecie będzie najwyższa od 2003 r – tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Przy takich wieloletnich porównaniach, trzeba jednak wziąć pod uwagę dwie kwestie. Po pierwsze, proste zestawienie wydatków mieszkaniowych z 2003 r. oraz 2017 r. nie uwzględnia inflacji. Po drugie, relacja bezpośrednich wydatków mieszkaniowych państwa do PKB, w 2017 r. nadal pozostanie bardzo niska i prawdopodobnie nie przekroczy 0,10%. Analogiczny wynik z 2016 r. wynosił 0,08%. Dla porównania, bezpośrednie wydatki budżetu na sferę mieszkaniową w połowie lat 90 – tych stanowiły około 0,80% krajowego PKB.

Tegoroczny budżet państwa uwzględnia już koszt „Mieszkania Plus”

Dzięki danym MiB, można również dokładnie przeanalizować przeznaczenie wydatków mieszkaniowych państwa w latach 1995 – 2017. Na szczególną uwagę zasługują plany budżetowe dla 2017 r. oraz kwoty z budżetu, które dofinansowały „mieszkaniówkę” w 2015 r. i 2016 r.

Jeżeli dokładniej sprawdzimy przyczyny ubiegłorocznego wzrostu zaangażowania państwa w sferę mieszkaniową, to okaże się, że kluczowe znaczenie miały większe koszty realizacji programu Mieszkanie dla Młodych (0,52 mld zł – 2015 rok, 0,70 mld zł – 2016 rok) – tłumaczy analityk portalu RynekPierwotny.pl. Podwyżka wydatków mieszkaniowych z budżetu w 2017 roku, ma być przede wszystkim efektem kosztów dotyczących programu Mieszkanie Plus. Na uruchomienie Narodowego Funduszu Mieszkaniowego, zarezerwowano bowiem 0,2 mld zł. W skali całego budżetu ta kwota nie jest duża, ale stanowi 11% bezpośrednich wydatków mieszkaniowych państwa zaplanowanych na 2017 r.  Większy udział w bieżącym roku ma mieć koszt dopłat z MdM-u (42%) i Rodziny na Swoim (18%) oraz premii gwarancyjnych dla posiadaczy książeczek mieszkaniowych (14%).

Nie możemy mieć jeszcze pewności, jakie środki z budżetu w kolejnych latach pochłonie realizacja programu Mieszkanie Plus. Budżetowe wsparcie nowego programu to kluczowa kwestia, mimo że Narodowy Fundusz Mieszkaniowy ma finansować swoją działalność głównie poprzez emisję obligacji i kredyty zaciągane pod zastaw otrzymanych gruntów.

Rząd oprócz budowy tanich „czynszówek” planuje również wsparcie budownictwa społecznego oraz dopłaty dla posiadaczy oszczędności mieszkaniowych. Te dwa dodatkowe elementy programu Mieszkanie Plus, będą finansowane głównie ze środków budżetowych. W kolejnych latach możliwości dotowania nowych inicjatyw wzrosną ze względu na zakończenie programu Mieszkanie dla Młodych i coraz mniejsze koszty obsługi Rodziny na Swoim. Pojawienie się wolnych środków na nowe przedsięwzięcia jest ważną kwestią, bo w najbliższym czasie trudno oczekiwać dużego wzrostu bezpośrednich wydatków budżetowych państwa na „mieszkaniówkę”.

 

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

 

Projekt ustawy o restrukturyzacji kredytów denominowanych lub indeksowanych do waluty innej niż waluta polska oraz o wprowadzeniu zakazu udzielania takich kredytów, zgłoszony przez posłów Kukiz’15 jest niezgodny ze swobodą działalności gospodarczej, zasadą niedziałania prawa wstecz, zasadą swobody umów i pewności prawa – uważa Konfederacja Lewiatan.

Projekt zakłada, że zakazane będzie oferowanie kredytów i pożyczek, których rozliczenie oparte jest o walutę inną niż złoty. W przypadku już udzielonych kredytów klienci będą mogli dokonać restrukturyzacji. Ustawa ma objąć wszystkie kredyty denominowane lub indeksowane do waluty innej niż polska, udzielone po 1 stycznia 2000 r.

– Jesteśmy przeciwni wprowadzeniu takich rozwiązań. Nie możemy zgodzić ze stwierdzeniem, że banki nie informowały w sposób właściwy kredytobiorców o ryzyku kursowym, jakie ponoszą w związku z zaciągnięciem tych kredytów – mówi Anna Dużyńska-Pucha, ekspertka Konfederacji Lewiatan.

Ustawa narusza zasadę lex retro non agit (łac. prawo nie działa wstecz). Zgodnie z tą powszechną zasadą, ustawodawca nie może ustanawiać przepisów prawa, które wiązałyby skutki prawne ze zdarzeniami prawnymi mającymi miejsce w przeszłości. Prawo musi być, zgodnie z wyrażoną powyżej zasadą, przewidywalne oraz budzić zaufanie, a podmiot prawa musi mieć pewność, że w określonej sytuacji postępuje zgodnie lub niezgodnie z obowiązującym prawem.

Projektowana ustawa w zakresie w jakim uznaje indeksację/denominację kredytu za bezskuteczną od chwili zawarcia umowy kredytu jest naruszeniem tej zasady, bowiem obowiązujące dotychczas przepisy prawa bankowego wyraźnie traktowały indeksację/denominację jako dopuszczalną.

Negatywnie należy ocenić również propozycję wprowadzenia ustawowego zakazu udzielania kredytów opartych o walutę, jako stojącego w sprzeczności z zasadą swobody umów wyrażoną w art. 3531 Kodeksu cywilnego. Zasada ta nie jest nieograniczona, ale brak jest uzasadnienia dla uniemożliwienia obywatelom i innym podmiotom zaciągania kredytów opartych na walucie obcej. Ponadto, „wprowadzanie na rynek kredytów i pożyczek, których rozliczenie oparte jest o walutę inną niż PLN” jest pojęciem niezwykle szerokim i może obejmować np. inne instrumenty finansowe (w tym również międzybankowe).

Wątpliwości Konfederacji Lewiatan budzi także stosowanie ustawy do kredytów, które zostały już spłacone bądź wypowiedziane i rozliczone. Wskazać należy bowiem, iż nie dochodzi wówczas do żadnej „restrukturyzacji”, gdyż nie ma wówczas mowy o poprawie zdolności kredytobiorcy do obsługi kredytu.  Z uwagi na to, że projekt ustawy obejmuje kredyty udzielone od 1 stycznia 2000 roku, w wielu przypadkach dokumentacja dotycząca spłaconych zobowiązań z powodu upływu czasu nie jest już dostępna. Ponadto projekt może w ten sposób ingerować w te roszczenia, których ustawowy okres wypowiedzenia już upłynął.

 

Konfederacja Lewiatan

 

Obserwując przebieg wydarzeń po ubiegłorocznym „czarnym czwartku”, kiedy to kurs franka gwałtownie poszybował do góry, mam wrażenie, że od tego dnia jesteśmy w stanie wojny. Z jednej strony barykady atakują frankowicze,  jest to grupa o liczebności ponad 1,5 mln naszych rodaków; brałem tu pod uwagę kredytobiorców frankowych wraz z ich rodzinami. Ich przeciwnikiem jest ledwie garstka banków, głównie z zagranicznym kapitałem, które odpowiedzialne są za frankowe szaleństwo.  Mimo tak znaczącej przewagi liczebnej i prowadzenia walki „na naszym terenie”, frankowicze, jak na razie, przegrywają z kretesem.

Straszna broń w rękach instytucji finansowych

Jak to jest możliwe? Takie pytanie wydaje się oczywiste w zaistniałej sytuacji.

Dogłębna analiza „wojennych” manewrów pozwala na zrozumienie tej anomalii. Otóż bankowcy dysponują bronią o potwornej sile, której nie posiada druga strona.

Cóż to za potworna broń, która pozwala niemal bez strat własnych pacyfikować tak liczną grupę Polaków w ich własnym kraju? To straszne i tak bardzo skuteczne narzędzie walki stosowane przez kredytodawców … to  nasze oszczędności, które grzecznie zanosimy do banków. Mając do tychże instytucji pełne zaufanie, że środki te będą odpowiednio zabezpieczone. Każdy z banków ubranych w akcję frankową ma do dyspozycji nie mniej niż 40 mld zł kapitału pochodzącego z dobrowolnych wpłat naszych rodaków, a także  firm działających w Polsce. I każdy kredytodawca może środkami tymi dysponować wedle własnej woli.

Szanowny Czytelniku, jeśli nie masz silnych nerwów, zakończ lekturę niniejszej publikacji w tym miejscu. Bowiem to co wyrabiają bankowcy z naszymi oszczędnościami – czyli także z Twoimi pieniędzmi, które grzecznie wpłacasz  do bankowej kasy –  woła o pomstę do nieba.

Środki te są nie tylko sprywatyzowane przez bankowców i wydawane na ich potrzeby własne, są również bardzo często  marnotrawione. No bo kto by się przejmował cudzą kasą… Ale  ten ogromny kapitał jest także orężem w omawianej na wstępie wojnie frankowicze  vs. banki.

Oto więc jak banki, głównie te należące do zagranicznych właścicieli, realizują ideę bezpieczeństwa lokat, tworzonych z naszych oszczędności.

Bajońskie wynagrodzenia członków zarządu.

W żadnej branży nie ma tak abstrakcyjnie wysokich zarobków dla zarządu, jak  w przypadku bankowości. Podstawowe wynagrodzenie członka zarządu to nie mniej niż 1 mln zł rocznie, prezesi dochodzą do 5-ciu, 7-miu milionów, a rekordzista – zagraniczny prezes jednego z największych banków działających w Polsce – dostaje ponoć sporo ponad 10 mln zł rocznie.

Problem jest w tym … że jakości tej pracy nie widać. Opinię tę wyrażam jako osoba związana z bankowością nieprzerwanie od 1993 roku, mająca osobisty udział w rozwoju kilku dziedzin polskiej  bankowości. Weźmy pod uwagę np. bankowość hipoteczną, w której się specjalizuję. Przeciąganie wydawania decyzji kredytowych –  przez  miesiące – w prostych sprawach, mnożenie absurdalnych i zupełnie zbędnych procedur, czy też nieumiejętność stworzenia odpowiednich zabezpieczeń spłaty zobowiązań w postaci szerokiego wachlarza działań z zakresie restrukturyzacji – to chleb powszedni obecnej bankowości.

Zagraniczny właściciel danego banku, decydując o wysokości apanaży członków zarządu podległego podmiotu „kupuje’ w ten sposób pełne poddaństwo tych osób  i skierowanie ich działań tylko na jeden cel: aby bank ten wykazywał jak najwyższe dochody.  Wtedy właściciel może sięgnąć po sutą dywidendę.

Tu bardzo ważna uwaga: „wykazywanie dochodu” i „osiąganie dochodu” to zupełnie dwie różne kwestie. Bankowcy są bowiem mistrzami kreatywnej księgowości, o czym pisałem m.in. w publikacji „Small Short na Wisłą”.

Generowanie wirtualnych dochodów, które pozwalają na wypłatę nienależnych dywidend,  jest więc świadomym działaniem na szkodę banku. I m.in. za takie właśnie działania, członkowie zarządów zagranicznych banków (na szczęście nie wszystkich) są tak hojnie wynagradzani. Ponieważ zyski tychże instytucji finansowych są najczęściej bardzo zawyżane, stąd prosty wniosek: kasa na wypłaty tak astronomicznych pensji pochodzi w istotnej części z naszych oszczędności.

Bankowy lobbing

Banki, działając w określonym otoczeniu prawnym, mogą dzięki dostępowi do gigantycznego kapitału odpowiednio zadbać o swoje interesy.  Nierzadko pojawia się w mediach stwierdzenie, że Polska nie jest państwem prawa, tylko – państwem prawa banków. Czyli banki są ponad prawem, zaś każdy kto – na przykład będąc kredytobiorcą – sprzeciwi się instytucji finansowej, staje się osobą wyjętą spod prawa. Potwierdza powyższe m.in. funkcjonowanie przez blisko 20 lat w naszym systemie prawnym, bankowego tytułu egzekucyjnego (BTE).

Otóż, w okresie obowiązywanie BTE, bank dostał przywilej bycia sędzią we własnej sprawie, z czego uśmiali by się już Rzymianie w VI wieku naszej ery. Patrz: kodyfikacja prawa rzymskiego opisana w „Kodeksie Justyniana” w latach 528-534 n.e.

BTE, które zostało zdelegalizowane dopiero pod koniec ub. roku,  działało niczym paralizator: pozwalało pacyfikować niesubordynowanych kredytobiorców w trybie błyskawicznym. I odbywało się to w majestacie prawa.

Bankowy lobbing to nie tylko wpływ na obowiązujące w Polsce prawo. To także możliwość ustawiania innych instytucji, w tym – odpowiedzialnych za nadzór nad rynkiem finansowym, aby bankowcom nie spadł włos z głowy. Nie sposób nie przytoczyć tu słów wypowiedzianych przez Przewodniczącego KNF przed paroma miesiącami. Podaję stosowny fragment notatki PAP z marca 2016 roku:

 „Według szefa KNF, niepokojące jest, że z ust osób, które – w odczuciu społecznym – mają wiedzę na temat tego, co się dzieje w systemie, padają stwierdzenia podające w wątpliwość stabilność sektora bankowego w Polsce.

Mówiąc wprost: przewodniczący Komisji Nadzoru Finansowego, narzuca zmowę milczenia wszystkim ekspertom, którym może działanie banków się nie podobać; także w sytuacji, kiedy zagraża ono stabilności sektora finansowego.

Lobbing bankowy idzie także w innych kierunkach. Jest to opłacanie zawsze pro-bankowych dziennikarzy, ekonomistów i ekspertów, a tym ważniejszy jest ich głos,  im większy posiadają oni autorytet w kwestii rynku finansowego.  Oto kilka przykładów, tu odnoszę do wypowiedzi właśnie w sprawie wojny frankowiczów        z bankami:

„Wziąłeś kredyt we frankach? Nie jesteś lepszy od wilków z Wall Street”

–  wypowiedź Ryszarda Petru dla Gazety Wyborczej z 29 listopada 2014 r.

„Pomoc  frankowiczom byłaby niemoralna”

–  wypowiedź Leszka Balcerowicza dla Polska The Times, z 26 stycznia 2015 r.

„Kredytobiorcy walutowi są w lepszej sytuacji niż kredytobiorcy złotowi”
–  wypowiedź Krzysztofa Pietraszkiewicza dla Polska The Times, z 9 czerwca b.r.

Pewnie każdy z wymienionych powyżej panów uważa się za patriotę. Nie mniej jednak z czegoś trzeba żyć, a w przypadku tych osób mówimy o życiu bardzo dostatnim… Nawet jeśli ceną za to  jest wypowiadanie tak anty-polskich haseł.

Oręż w sądowej walce przeciwko frankowiczom oraz przy innych sporach sądowych.

Gdzie może udać się frankowicz  po sprawiedliwość, w sytuacji kiedy grozi mu bankructwo, a stosownej ustawy jak nie było tak nie ma? Pozostaje jedynie droga sądowa.  Statystyki pokazują jednoznacznie, że łatwiej zaistniały problem finansowy rozwiązać dzięki wygranej w lotto, niż poprzez zakończony sukcesem proces sądowy przeciwko kredytodawcy. Dzięki ustawicznej pracy lobby bankowego oraz gigantycznych nakładów finansowych bankowców na tworzenie własnego pozytywnego wizerunku instytucji publicznego zaufania, daje się odczuć, że przy sporach sądowych kredytobiorca kontra bank, ten pierwszy jest na z góry przegranej pozycji. No bo wziął z banku kasę i nie chce jej oddać.  Na to bezmyślnie powtarzane hasło, oraz tłumaczenie działania banków misją dbałości o bezpieczeństwo depozytów – sędziowie wciąż dają się nabierać.

Aby jednak doszło do procesu, frankowicz (czy też każdy inny kredytobiorca będący w sporze z bankiem) musi za stanięcie do tej nierównej walki sporo zapłacić. Do niedawna było to 5% wartości sporu za każdą instancję plus koszty wynagrodzenia prawnika –  a musi to być ekspert od bankowości, które wynosi od 10 do 25 tys. zł netto za napisanie pozwu do pierwszej instancji.

Na ewentualne, swoje koszty sądowe, bank może brać – do woli – środki z naszych depozytów. Także wtedy, kiedy zdecyduje się zaangażować do pomocy najdroższą kancelarię prawną z Nowego Jorku. Cudze pieniądze łatwo się wydaje..

Lipne sondaże, fałszywe statystki

Czy pamiętasz, Szanowny Czytelniku, w jakich okolicznościach po raz pierwszy usłyszałeś, że Pan Petru idzie do polityki?  Ja pamiętam. W tym samym czasie podano bowiem wyniki sondażu, że Nowoczesna.pl może cieszyć się blisk 10-procentowym poparciem wyborców… Bankowcy chcieli mieć swoją partię w sejmie i zakończyło się to pełnym sukcesem. Jak myślisz, za czyją kasę sondaż taki został zamówiony?

A oto dwa inne przykłady. Na początek sondaż z początku czerwca br. Oto wniosek, później często cytowany przez media:

„Gdyby wybory odbyły się z najbliższą niedzielę, to najwięcej frankowiczów poparłoby Nowoczesną Ryszarda Petru”

Czyli frankowicze, których lider Nowoczesnej nie tak dawno temu porównywał do  hochsztaplera rozsławionego przez film Scorsese „Wilk z Wall Street”, nazywając ich w ten sposób przestępcami – chcą powierzyć swój los w ręce Panu Petru.

Pewnikiem liczą, że za rządów Nowoczesnej za swój niecny czyn trafią do zakładu zamkniętego, mając tym samym zapewniony wikt i opierunek. I nie będą musieli przejmować się wciąż rosnącą ratą kredytu…

I jeszcze jeden sondaż, tym razem zamówiony przez Związek Banków Polskich.

Wniosek z tegoż sondażu:

„48 procent Polaków dobrze ocenia sektor bankowy”

Na  temat tak absurdalnego stwierdzenia,  wypowiadałem się w felietonie „Dlaczego nienawidzimy banków?”

Hodowla trolli

Celem pozyskania w walce z frankowiczami oparcia w polskim społeczeństwie, a konkretnie wśród osób, którym udało się nie zostać ofiarami toksycznego kredytu w CHF, bankowcy poszli w nowoczesność. A więc wykorzystują media społecznościowe oraz Internet jako źródła do przedstawiania niby-własnych opinii.  Poprzez firmy pi-arowe, opłacane przez instytucje finansowe, zaangażowano tysiące trolli do pracy nad urabianiem opinii Polaków, w kwestii kto ma rację w sporze o kredyty w szwajcarskiej walucie.

Wiedzę na temat tej metody walki banków z frankowiczami i możemy zdobyć przez zapoznanie się z mini-blogiem pt. „Byłam bankowym trollem”. Oto kilka celnych cytatów z tego opracowania:

„Trolle wynajmuje firma pi-arowa i ona im płaci. Ale skąd pochodzi ta kasa to trolle nie mają prawa wiedzieć. W przypadku trolowania bankowego może idzie z banku, kilku banków, ze związku banków, od lobbystów, a może od instytucji, która pilnuje interesów banków. Nie obchodziło mnie dla kogo, albo przeciwko komu trolowałam.”

„Troll jest bardzo malutkim trybikiem w maszynerii. Maszynerii smarowanej ogromną kasą (…) Chodzi o ochronę przed odpowiedzialnością za grube afery: kredyty walutowe, polisolokaty, mylące umowy, nadmierne opłaty, itp. Sam zwrot kasy oszukanym kredytobiorcom walutowym oznaczałby dla banków zmniejszenie kilkuletnich zysków o 30 – 40 miliardów złotych.”

Pod każdą publikacją dotyczącą frankowiczów – bez względu na opinię autora w tej kwestii, pojawia się natychmiast seria argumentów przeciwko kredytobiorcom, którym chyba rozum odebrało, skoro wzięli kredyt walutowy (to jedno z typowych stwierdzeń trolla). Jednak opinia idzie w świat – dopisują się to tychże, inni internauci, którzy „kupują” hasła kontra frankowiczom, wymyślone przez firmy pi-arowe zatrudniające trolli. Z najbardziej znanych to: „widziały gały, co brały”.

Oszczędnościami i Polaków pracą, właściciele banków się bogacą

Te wszystkie działania, które obrócone są nie tylko przeciwko frankowiczom, ale także przeciwko całemu społeczeństwu, banki opłacają z naszych depozytówi innych środków, które pozostawiamy na bankowych kontach.  A więc z owoców naszej ciężkiej pracy i za nasze pieniądze stworzyliśmy finansowego potwora, którego nadrzędnym celem jest wyprowadzenie za granicę jak największej ilości kasy do swoich właścicieli.

Bankowcy nie wahają się także przed użyciem naszych oszczędności przy pacyfikacji wrogów, czyli wobec  przeciwników opisanej polityki, która z pewnością nie służy polskiej gospodarce. A przecież tylko w tym celu, bankowcy uzyskali od państwa tak wiele przywilejów, zupełnie niedostępnych dla innych, komercyjnych podmiotów działających w naszym kraju.

Gospodarka pieniężna a`la bank

Jak widać, banki do perfekcji opanowały tzw. gospodarkę finansową. Sprywatyzowały środki, które tam pozostawiamy, wydając je w wedle własnego uznania, bardzo często na cele sprzeczne z interesem deponentów.

Banki sprywatyzowały także zyski – co było widać przy kredytach frankowych przed pierwszym tąpnięciem, które nastąpiło jesienią 2008 roku. Zyskowność  na tej działalności była wówczas bardzo wysoka: marże były wyższe niż w przypadku kredytów złotówkowych plus zarobek na spreadzie; od  do 15 proc.

W całości zysk ten pozostał  w bankach.

Ale żeby nie wszystko było w jedną stronę: banki upaństwowiły ryzyko kredytowe oraz także straty,  które powstają w wyniku ich skrajnie nieodpowiedzialnej działalności. Patrz: szaleńcza akcja udzielania kredytów hipotecznych w CHF  w okresie największego ryzyka, tj. przy bardzo mocnej złotówce wobec szwajcarskiej waluty.

A my na to wszystko pozwalamy, na dodatek stawiając sektor bankowy ponad prawem.

 

Krzysztof Oppenheim, Nieruchomości Boża Krówka

 

Frankowicze w ubiegłym roku mieli czarny czwartek, wczoraj natomiast Brytyjczycy zgotowali im czarny piątek. Przy obecnych kursach najbliższa rata kredyt we frankach będzie wyższa o ok. 75 zł i aż o 545 zł od raty, którą podawał im bank w dniu zaciągania tego długu. Dodatkowo, mimo spłaty rat, zadłużenie ciągle rośnie. Z 300 000 zł wzrosło już do 505 000 zł. Expander podpowiada, co zrobić w tej sytuacji.

Nie tak miał wyglądać ostatni dzień przed wakacjami. Wielu z nas myślami było już na wczasach, a tymczasem Brytyjczycy zgotowali nam czarny piątek. Najbardziej skutki tego wydarzenia odczuwa 907 tysięcy osób spłacających kredyty we frankach. Za szwajcarską walutę rano trzeba było płacić aż ok. 4,20 zł. Na szczęście obecnie kurs nieco spadł i wynosi 4,15 zł. Jeśli utrzyma się na tym poziomie, najbliższa rata będzie o ok. 75 zł wyższa od tej sprzed miesiąca. Najgorsze jest jednak to, że mimo prawie 8 lat spłaty zadłużenie jest coraz większe i w przypadku pożyczenia 300 000 zł, wynosi już 505 000 zł.

kredyt_na_kwote_300_000_zl

Rośnie również kurs euro, ale w znacznie mniejszym stopniu niż franka. Rano europejska waluta kosztowała aż 4,50 zł, ale później kurs spadł do 4,45 zł, czyli jest niewiele wyższy niż przed miesiącem, kiedy wynosił 4,43 zł.

 Co zrobić?

Przede wszystkim nie należy panikować i wykonywać nerwowych ruchów. Historia pokazuje, że najgorzej jest zwykle zaraz po negatywnym wydarzeniu. Później sytuacja się uspokaja i kursy spadają. Tak było np. po czarnym czwartku ze stycznia ubiegłego roku. Uspokojenie nie oznacza jednak, że kursy szybko wrócą do poziomów, jakie obserwowaliśmy zanim pojawiło się zagrożenie Brexitem. Na franka kosztującego mniej niż 4 zł zapewne będziemy musieli poczekać przez dłuższy czas.

Obecna sytuacja zapewne jeszcze bardziej wzmocni presję na kancelarię prezydenta i parlament, aby wreszcie uchwalić ustawę pozwalająca przewalutować kredyty walutowe. Od wielu miesięcy trwają prace nad przygotowaniem przepisów, które z jednej strony ulżą kredytobiorcom, ale jednocześnie nie zdestabilizują systemu bankowego. Można podejrzewać, że w obecnej sytuacji tempo prac nad ustawą jeszcze przyspieszy. Z ostatnich dostępnych informacji wynika, że banki będą musiały zwrócić klientom spready, możliwe będzie też preferencyjne przewalutowanie po kursie sprawiedliwym lub oddanie mieszkania w zamian za całkowite uwolnienie się od długu.

 

Jarosław Sadowski, Główny analityk firmy Expander

Ze względu na ryzyko wyjścia Wielkiej Brytanii z UE złoty mocno traci na wartości. Frank szwajcarski kosztuje już 4,09 zł, co oznacza, że rata kredytu w tej walucie będzie o 92 zł wyższa niż w kwietniu. Euro również drożeje, ale nieco wolniej. Rata kredytu w tej walucie rośnie o 66 zł. Expander ostrzega jednak, że jeśli dojdzie do Brexitu, kursy mogą wzrosnąć jeszcze bardziej.

Niedawny raport Rzecznika Finansowego nieco poprawił nastroje frankowiczów. Niestety szybko popsuły je nowe kłopoty. Kurs franka szwajcarskiego mocno rośnie i wynosi już 4,09 zł (14 czerwca godz. 11.00). Przy takim kursie obecne zadłużenie osoby, która zaciągnęła kredyt na kwotę 300 000 zł, w sierpniu 2008 r., osiągnęło poziom niemal 500 000 zł, mimo prawie 8 lat spłaty. Rata, która w kwietniu wynosiła 1 945 zł, przy obecnym kursie wzrośnie do 2 037 zł, czyli o 92 zł. W przypadku takiego samego kredytu, ale w euro wzrośnie natomiast o 66 zł, a zadłużenie z początkowych 300 000 zł powiększy się do około 340 000 zł.

Raty kredytów frankowych rosną bardziej, gdyż ta waluta jest postrzegana jako tzw. bezpieczna przystań. W sytuacji podwyższonego ryzyka inwestorzy z całego świata lokują tam pieniądze, aby zabezpieczyć je przed zagrożeniem. Tym razem jest nim obawa, że Brytyjczycy w referendum, które odbędzie się 23 czerwca, zdecydują o wyjściu z Unii Europejskiej. Może to mieć poważne konsekwencje dla gospodarki.

Kupować czy zaczekać?

Kursy zarówno franka, jak i euro są już wysokie i zniechęcają do kupowania tych walut. Jednak osoby, które spłacają raty kredytów walutowych co pewien czas muszą je kupić. Pytanie tylko, czy zrobić to teraz, czy jeszcze zaczekać? Wydaje się, że nieco większe jest prawdopodobieństwo, że Wielka Brytania zostanie w Unii. Szanse są jednak bardzo wyrównane, co oznacza, że ryzyko wyjścia jest bardzo wysokie. Dlatego jeśli niedługo wypada nam termin płatności raty, to dobrym pomysłem może być kupno waluty z wyprzedzeniem. W miarę zbliżania się terminu referendum emocje będą zapewne rosły, co może powodować dalsze osłabianie się złotego. Do myślenia może dawać wypowiedź członka Rady Polityki Pieniężnej, Jerzego Kropiwnickiego, który powiedział, że w przypadku Brexitu notowania euro mogą sięgnąć 5 zł. Każdy musi jednak sam zdecydować, jak postąpić, gdyż prognozowanie w tej sytuacji jest bardzo trudne.

Na koniec warto przypomnieć, że walutę na poczet raty z wyprzedzeniem mogą kupować tylko osoby, które w banku zgłosiły, że same chcą ją nabywać. Standardowo to bank dokonuje przeliczenia po swoim kursie sprzedaży w dniu jej płatności. Zmieniając sposób spłaty, można więc uwolnić się od bankowych kursów, które zwykle są znacznie wyższe niż np. w kantorach internetowych. Poza tym można kupować ją z wyprzedzeniem, jeśli uznamy, że jest to dla nas opłacalne.

zadluzenie_i_raty_przy_obecnych_kursach

 

Jarosław Sadowski, Główny analityk firmy Expander

My, Polacy, chociaż w jednej kwestii mamy niemal w stu procentach takie samo stanowisko: mam na uwadze niechęć i bardzo negatywną ocenę sektora bankowego.  Jak to jest możliwe, skoro mówimy o instytucjach publicznego zaufania, które obdarzone zostały przez polskie  prawo wyjątkowymi przywilejami i które spełniają w gospodarce niezwykle istotne funkcje?

Co innego widzisz, co innego słyszysz

Zadajmy sobie na początek pytanie: Czego powinniśmy oczekiwać od instytucji publicznego zaufania? Z pewnością odpowiedzialności, etyki zawodowej, bardzo wysokich kompetencji pracowników danej instytucji oraz jej działania zgodnego z zasadami współżycia społecznego. Jeśli jest to podmiot komercyjny, związany ze sprzedażą usług lub określonych produktów – „producent” powinien bezwzględnie kierować się kryterium bezpieczeństwa tychże produktów.  Na stronach internetowych banków znajdziemy potwierdzenie, że każdy z banków właśnie w taki sposób prowadzi swoją działalność.

Ba, jest to nawet misja! Takie wnioski można wyciągnąć z analizy treści informacji zawartych w materiałach informacyjnych instytucji finansowych; przy czym każda z nich zapewnia o przyjaznym stosunku do swoich klientów.  A jak to jest w realu?  Aby pokerowe „sprawdzam”  nie sprowadzało do tysięcy przykładów, kiedy dany bank zachowa się w sposób niegodny miana instytucji publicznego zaufania, zatrzymajmy się na analizie  znaczenia – w języku polskim – cech, które banki sobie przypisują.

  1. Odpowiedzialność

Jest to nic innego, tylko ponoszenie konsekwencji za swoje działania i zaniechania.  Nie szukajmy daleko: przypomnijmy sobie, jak szlachetnie – i odpowiedzialnie – zachowały się banki po katastrofach związanych z opcjami walutowymi i kredytami w szwajcarskiej walucie. Zamiast z godnością wziąć winę na siebie – jako producenta i sprzedawcę tych wyjątkowo toksycznych produktów – umyły rączki, zrzucając całą winę na klientów. Bo przecież „widziały gały co brały”.

Zamiast zaangażować się w próbę rozwiązania problemu, banki wydają masę kasy na opłacanie tzw. „bankowych trolli”, których zadaniem jest przedstawianie tego typu opinii, m.in. na forach internetowych. Jeśli można w tym wypadku mówić o odpowiedzialnym działaniu banków, jest to z pewnością „odpowiedzialność inaczej”.

  1. Etyka zawodowa.

Etyka jest jednym z najważniejszych elementów każdego zawodu, a z pewnością – jeśli mówimy  o pracy na rzecz instytucji publicznego zaufania. Etyka zawodowa pozwala nam odróżniać dobro od zła, formułować normy moralne obowiązujące w danym środowisku. Bezpieczeństwo i dobro klienta powinno być ponad wszystkim, w szczególności – ponad dążeniem do uzyskania zysku w wyniku relacji z danym klientem.

Kilkutysięczne marsze oburzonych i sfrustrowanych kredytobiorców, organizowane kilka razy  do roku (m.in. przez stowarzyszenia Profuturis i Stop Bankowemu Bezprawiu) oraz arogancja przedstawicieli sektora finansowego do tychże działań klientów, jasno pokazują w jak wielkim poważaniu mają bankowcy etykę zawodową.

  1. Kompetencje zawodowe bankowców.

 W jednej dziedzinie bankowcy naprawdę są dobrzy: we wciskaniu produktów kredytowych, także w sytuacji, kiedy upatrzona „ofiara” kolejnej pożyczki, czy karty kredytowej wcale nie potrzebuje.  Jeśli jednak ocenimy np. tempo udzielania kredytów hipotecznych, czy też żałosną nieporadność większości banków przy restrukturyzacjach długów z problemami w spłacie, możemy tu jedynie mówić o skrajnej niekompetencji pracowników tej profesji. Niezmiernie długi czas potrzebny bankom na podjęcie decyzji w sprawie kredytu, która jest – dla fachowca – oczywista po kilku minutach analizy, zwykle nie ma następstw bardzo niekorzystnych dla klienta. Jednak nieuzasadniona odmowa restrukturyzacji lub przeprowadzenie jej w sposób niefachowy może zakończyć się dla kredytobiorcy tragedią. Ale kto by się tym w banku przejmował, skoro „takie mają procedury”… Fakt ich niezgodności z wiedzą i sztuką bankową nikogo nie obchodzi (poza tymże kredytobiorcą).  Takie działanie w medycynie nazywa się szarlatanerią i jest tępione z najwyższą surowością.  W bankach jest na porządku dziennym.

  1. Zgodność działania z zasadami współżycia społecznego.

Z pewnością trudno będzie wybronić bankowców z masowych eksmisji kredytobiorców i ich rodzin z własnego mieszkania.  A że dzieje się to na oczach dzieci? A że eksmituje się także ludzi chorych, zniedołężniałych, inwalidów, rodziny z małoletnimi dziećmi? No to co z tego. Polski system prawny opiera się na prawie pięści, silniejszy – w tym układzie bank – po prostu działa więc „zgodnie z prawem”. Nie ma tu żadnego znaczenia fakt, że działanie zgodne z zasadami współżycia społecznego jest także obowiązkiem wynikającym z przepisów prawa (Art. 5 Kodeksu cywilnego). Eksmitując kredytobiorcę na bruk, bank może zamknąć daną sprawę. Gdyby miało być zastosowane inne, humanitarne rozwiązanie – bankowcy musieliby się napracować. A tego nie lubią, zgodnie z zasadą 1-2-3 obowiązującą w tej dziedzinie. Czyli: bankier bierze od klienta środki na lokatę na 1 procent, pożycza je innemu klientowi na 2 procent, a o 3-ciej idzie na golfa…

  1. Bankowość, a bezpieczeństwo.

W przypadku bankowości mówimy o dwóch rodzajach bezpieczeństwa. Po pierwsze: naczelną zasadą działania banków jest bezpieczeństwo depozytów. Wprost z prawa bankowego wynika, że instytucje finansowe mają absolutny zakaz wchodzenia w ryzykowne transakcje, mam tu na uwadze, w głównej mierze, działalność kredytową. Niepohamowana chciwość  banków, której efektem była m.in. szaleńcza akcja udzielania na wielką skalę kredytów frankowych to zaprzeczenie głównej idei obowiązującej w bankowości. Kredyty te nazywane są teraz „tykającą  bombą” sektora finansowego. Czy ktoś zmuszał prezesów banków do tworzenia tak niebezpiecznych  i nieprzewidywalnych w skutkach  produktów? Czy deponenci, którzy naiwnie zostawiali swoje środki w bankach na lichy procent – aby były one bezpieczne – dawali zgodę instytucjom finansowym na tak ryzykowne gierki ich pieniędzmi?

Ale tak samo ważne powinno być bezpieczeństwo konsumenta i dotyczy to wszystkich produktów; wynika to wprost z obowiązującego w Polsce prawa.  Czy zatem produkty kredytowe banków są bezpieczne? Najbardziej przekonali się o tym frankowicze, a także przedsiębiorcy – nabywcy opcji walutowych. Niezmiernie ryzykownym produktem jest również kredyt obrotowy dla firm na 12 miesięcy; ten temat szerzej opisuję  w publikacji: „Bank: przyjaciel, czy śmiertelny wróg przedsiębiorcy?”, którą  można znaleźć  w Internecie.

  1. Przyjazne banki?

Jak mawia staropolskie i jakże aktualne przysłowie  – „prawdziwych przyjaciół poznaje się  w biedzie”.  Jak to się ma do działania banków? Otóż instytucje te hołubią nas, kiedy jesteśmy przy kasie, nazywając nas VIP-ami, czy też oferując nam platynowe karty kredytowe i inne przywileje niedostępne zwykłym śmiertelnikom. Co zatem się dzieje, kiedy nie daj Boże,  w finansach poślizgnie nam się noga i mamy kłopot z obsługą kredytu? Wtedy właśnie okazuje się jak wiele z tej przyjaźni zostaje.  Do kontaktów z takim eks-platynowym klientem bank wyznacza zwykle ordynarnego windykatora, a następnie – komornika, który na zlecenie kredytodawcy może nam wynieść z domu każdą rzecz, dającą  szansę na spieniężenie.  Potem tenże komornik wywali nas na bruk i będzie dalej ścigać, aż nie spłacimy zobowiązania do ostatniej złotówki. Takie działania zdarzają się także w sytuacji, kiedy dług klienta można było bez trudu zrestrukturyzować, zamiast  windykować.

Przypomnijmy w tym miejscu inne staropolskie powiedzonko:

Panie, strzeż nas od przyjaciół, bo z wrogami sami sobie poradzimy…”

Z powyższymi metodami działaniami banków spotkał się niemal każdy dorosły obywatel RP. Albo osobiście, albo z mediów, które –  poza reklamami – niezwykle rzadko pokazują banki od dobrej strony.  Z tegoż powodu okazałem wielkie zdziwienie, napotykając w Internecie na publikację – komunikat PAP –  pod tytułem: „48 procent Polaków dobrze ocenia sektor bankowy”. Narzuca się tu naturalne pytanie:

 Kto może opowiadać takie bzdury?

Już pierwsze zdanie wymienionej publikacji rozwiało moje wątpliwości.

„Według Związku Banków Polskich, w ostatnich latach opinia na temat polskiego sektora bankowego utrzymuje się na podobnym poziomie (…) 48 proc. badanych wyrażało o bankach pozytywne zdanie, neutralnie odnosiło się do nich 42 proc. uczestników sondażu, a 10 proc. miało opinię negatywną.”

Oko za oko, ręka za kredyt?

Niezmiernie żałuję, że do niedawna jeszcze, tak solidna i poważana instytucja, za jaką uważałem Związek Banków Polskich, przyjęła samobójczą dla siebie strategię. Otóż ZBP dziś jest w stanie stanąć murem za każdym działaniem instytucji finansowych, nawet największą patologią, jakich coraz więcej spotykamy w krajowej bankowości. Na dodatek tłumacząc swoje stanowisko „dobrem narodu i sektora finansowego w Polsce”. Czasem wydaje mi się, że jeśli w bankowych procedurach znajdzie się kiedyś obcinanie rąk kredytobiorcom, którzy wykazują opóźnienia w spłacie zobowiązania, Związek Banków Polskich będzie umiał takie działanie wyjaśnić merytorycznie i obronić przed poniekąd słusznymi zarzutami, że tak się robić nie powinno.

Moją opinię o powszechnej niechęci, czy wręcz nienawiści, jaką banki wzbudzają w naszych rodakach, potwierdza ocena czytelników, opisanej powyżej publikacji na temat sektora finansowego.  Otóż  aż 93% Internautów opowiedziało się przeciwko tezom zawartym w tym materiale:  poprzez „czerwoną łapkę”.  Sądzę, ze pozostałe 7% głosów, wyrażających aprobatę dla obecnego działania banków, też jest to mocno zawyżona ocena. Nie zapominajmy bowiem o fakcie, że w tej grupie są także „bankowe trolle”.

 

KKrzysztofOppenheim-FOTO-dobrerzysztof Oppenheim, Nieruchomości Boża Krówka

Na zakończonym dziś posiedzeniu Rady Polityki Pieniężnej ówczesne stopy procentowe pozostały na dotychczasowym poziomie. Tym samym podstawowa stopa referencyjna będzie wynosiła nadal 1,50 proc.

Decyzje Narodowego Banku Polskiego dotyczące stóp procentowych to jedno z najważniejszych wydarzeń na polskim rynku finansowym. Od wyników głosowania tej instytucji zależy bowiem cena pieniądza na rynku międzybankowym, która ma wpływ na oprocentowanie lokat i kredytów.

Dłużnicy zadowoleni

Niskie oprocentowanie zobowiązań przekłada się na wzrost liczby udzielanych kredytów, ponieważ ich obsługa staje się tańsza dla klienta. Nie jest żadną tajemnicą, że dostęp do taniego pieniądza wpływa pozytywnie na wzrost gospodarczy Polski. Tak też było i w naszym kraju, w którym to w czasie obowiązywania ultra niskich stóp procentowych odnotowano pokaźny wzrost PKB. Odczyt tego parametru za IV kwartał 2015 roku wyniósł 3,9 proc. – Niskie stopy procentowe to nie tylko rosnące PKB, ale także ulga dla wszystkich posiadaczy zobowiązań hipotecznych wyrażonych w polskim złotym. Jeszcze dwa lata temu rata kredytu mieszkaniowego opiewającego na kwotę 300 tys. zł zaciągniętego w styczniu 2009 roku wynosiła 1642 zł, podczas gdy obecnie przyjmuje ona wartość 1481 zł. Tym samym, dzięki niskim stopom procentowym, każdy posiadacz takiego zobowiązania generuje miesięcznie 161 zł oszczędności. – komentuje Jacek Kasperczyk, analityk porównywarki finansowej Comperia.pl. – Wspomniana oszczędność to efekt spadku oprocentowania nominalnego hipotek w ostatnich latach. Na przykład dla 30-letniego kredytu opiewającego na kwotę 300 tys. zł z 20 proc. wkładem własnym, parametr ten obniżył się z okolic 4,76 proc. (marzec 2014 r.) do obecnych 4,06 proc. – dodaje.

Nie wszyscy mają kolorowo

Niestety prowadzenie ekspansywnej polityki pieniężnej przez NBP wpływa negatywnie na oprocentowanie produktów depozytowych, czyli popularnych lokat i kont oszczędnościowych. – Przykładowo, średnie oprocentowanie tych pierwszych instrumentów nie przekracza obecnie poziomu 1,50 proc. w skali roku (kwartalny depozyt na kwotę 5 tys. zł). W przypadku kont oszczędnościowych, na których ulokowano wspomnianą kwotę, odczyt jest jeszcze gorszy i wynosi 1,39 proc. w skali roku. – mówi Jacek Kasperczyk, Comperia.pl.

Najbliższe kilka miesięcy z pewnością nie przyniesie większych zmian w poziomie stóp procentowych. Za wyciągnięciem takiego wniosku przemawia zupełny brak presji inflacyjnej. Choć trzeba przyznać, że rynek międzybankowy zaczyna „grać” w stronę luzowania polityki pieniężnej – w ostatnich miesiącach stopa rynkowa WIBOR3M spadła bowiem z 1,73 proc. (listopad ub. r.) do 1,67 proc.

 

Źródło: Comperia.pl

Główny bohater filmu BIG SHORT – dr Michael Burry,  założyciel i menedżer funduszu hedgingowego Scion Capital, jako jeden z nielicznych przewidział krach finansowy w USA, który doprowadził do ogólnoświatowego kryzysu gospodarczego  w 2008 roku.

Micheal Burry nie korzystał przy tym z porad wróżbitów, czy też nie doznał podczas snu objawienia.  Swoją teorię, że rynek finansowy musi upaść oparł wyłącznie na analizie „twardych danych” odnośnie faktycznej kondycji rynku kredytów hipotecznych typu „subprime”, które królowały wówczas na amerykańskim rynku.   Dodatkowo, dr Burry zaobserwował w USA znane z historii symptomy, które zwiastują kryzys finansowy.  Zatem, jakie zwiastuny kryzysu wymienia dr Burry?

Przede wszystkim – recesja gospodarcza. Inne: brak wzrostu wynagrodzeń w okresie poprzednich blisko 10 lat, oraz rosnąca ilość przekrętów na dużą skalę. W takiej sytuacji dziwić mogą – nie tylko analityka finansowego – wspaniałe wyniki banków, które wielką kasę zarabiały właśnie na kredytach typu „subprime”. Wyjaśnijmy więc, w tym miejscu co to są kredyty „subprime”?

Wbrew powszechnej opinii – nie muszą to być kredyty hipoteczne. Najprostsza definicja „subrimów”: są to wysoko-marżowe kredyty bardzo wysokiego ryzyka. Wysokie ryzyko jest związane z brakiem zabezpieczenia kredytu (ewentualnie – ze słabym zabezpieczeniem),  lub z niską wiarygodnością kredytobiorcy. Bank udzielając takich kredytów, ustala przy nich wysoką marżę, dzięki czemu może – teoretycznie – znacznie więcej zarobić, niż w przypadku kredytu udzielonego w sposób klasyczny (dobre zabezpieczenie + wiarygodny kredytobiorca).

Problem powstanie wtedy, kiedy szkodowość na danej akcji kredytowej (stosunek kredytów niespłaconych do ogólnego wolumenu) jest znacząco wyższa od marży. W takiej sytuacji bank więcej traci, niż zarabia.

Doktor Burry, stawiając niemal cały kapitał funduszu Scion na jedną kartę – na upadek sektora finansowego opartego na „subprimach” – opierał się na zimnych kalkulacjach.  Zauważył jednoczesne wystąpienie wszystkich symptomów kryzysu oraz jako pewnik przyjął, że rynek hipotek opartych na „subprimach” musi upaść. Wystarczyło tylko przeprowadzić analizę spłat tych zobowiązań, do których dr Burry miał dostęp jako inwestor.

SMALL SHORT nad Wisłą?

Przenieśmy się na grunt polski. Nietrudno jest zauważyć, że symptomy nadchodzącego kryzysu – o których wspomina w filmie dr Burry – są w naszym kraju obecne.  Podobnie ma się prowadzona przez banki akcja kredytowa, którą można uznać za nader ryzykowną.  Jedyna istotna różnica – na korzyść naszego kraju – to skala tych działań: stąd też tytuł niniejszego akapitu.

Od co najmniej kilku lat, większość banków nastawia się na udzielanie niezabezpieczonych pożyczek konsumpcyjnych, których szkodowość znacząco przekracza stosowane marże.  Obecnie marże tej grupie kredytów wynoszą maks. 8,5 proc, przy szkodowości powyżej 20 proc. Brałem tu pod uwagę także 20 mld zł niespłacanych pożyczek, które zostały sprzedane przez banki firmom windykacyjnym w okresie ostatnich 4 lat, co bardzo zaniżyło znacząco oficjalne dane (według raportu KNF na koniec czerwca 2015 roku szkodowość w tej grupie wyniosła 12,1 proc.).

Stawiam w tym miejscu tezę – która z pewnością będzie negowana przez bankowców – że marża na danym rodzaju kredytów nie może być niższa od szkodowości, bo w takiej sytuacji bank do takiej działalności dokłada. Nie brałem tu pod uwagę dodatkowych zysków banku, np. z tytułu pobieranych prowizji; ale także, w tym prostym teście opłacalności danego produktu, pominąłem m.in.: koszty sprzedaży, koszty administracyjne obsługi kredytu, koszty reklamy oraz koszty własne banku.

Przy tak postawionej tezie, powołując się na dane z raportów KNF stwierdzić można, że na każdej akcji kredytowej banki ponoszą straty!

Dotyczy to również  kredytów hipotecznych (szkodowość 3,4 proc., marże od 1 do 2,5 proc.) oraz kredytów dla podmiotów gospodarczych (szkodowość 10,9 proc., marże 3-6 proc.). Przedstawione dane ilustruje poniższa tabela.

Tabela 1 . Jakość portfela kredytowego na podstawie „Raportu o sytuacji banków w I półroczu 2015 r.” opracowanego przez Urząd Komisji Nadzoru Finansowego:

 

Rodzaj kredytu Wolumen za okres 06/2015  (w mld zł) Kredyty zagrożone  06/2015 (w mld zł) Udział kredytów zagrożonych:  stan na 06/2015 Stosowane marże
Konsumpcyjne 134,6 16,3* 12,1%   do 8,5%
Mieszkaniowe 378,9 12,7 3,4%    1%  – 2,5%
Przedsiębiorstwa 316,5 34,4 10,9%     3% – 7%

 

* – nieuwzględnione kredyty sprzedane firmom windykacyjnym

 

Powyższe statystyki na temat szkodowości kredytów zostały opracowane przez Komisję Nadzoru Finansowego. Z analizy cyklicznych raportów publikowanych przez UKNF wynika także, że z roku na rok kredyty spłacają się coraz gorzej. Nie dziwią więc coraz wyższe zyski wykazywane przez firmy windykacyjne. Jak to się ma do wspaniałych wyników finansowych, którymi szczycą się banki działające na polskim rynku?  Przecież nie da się połączyć dochodowości banków z wielkimi zyskami firm windykacyjnych!  Rozwiązanie tej zagadki  jest dość oczywiste:

Bankowość kreatywną księgowością stoi

Czy i jak można zatem tworzyć fikcyjne wyniki finansowe w tak mocno nadzorowanych instytucjach, jakimi są banki?  Bankowość to wszak dziedzina objęta specjalnym nadzorem: z jednej strony mamy audytorów, którymi nie mogą być przypadkowe firmy, tylko podmioty z międzynarodową, najwyższą reputacją. Z drugiej strony, mamy też instytucje nadzorujące sektor finansowy; w Polsce – jest to Komisja Nadzoru Finansowego. W tym miejscu znowu warto odwołać się do filmu BIG SHORT.

Banki oraz ich audytorzy to jedna grupa interesów

Bankowcy z filmu BIG SHORT kupowali świetne ratingi (m.in. od firmy Standard & Poor`s) klasy AAA – czyli jako super bezpieczne produkty inwestycyjne oparte na kredytach „subprime”. Chociaż tajemnicą poliszynela było, że rynek „subprimów” jest w fatalnym stanie, co podawały oficjalnie media… Było to ewidentne oszustwo finansowe – podobne np. do wypuszczenia na rynek fałszywych banknotów. Jawne fałszowanie realnej wartości produktów inwestycyjnych powinno zakończyć się nie tylko upadkiem Standard & Poor`s – ze względu na podważenie jakiejkolwiek wiarygodności tego audytora – ale także procesami karnymi wobec osób za tę akcję odpowiedzialnych.

Obowiązkiem instytucji nadzorujących sektor finansowy powinno być bezwzględne tępienie takich praktyk. Ale faktycznie: instytucje te grają z bankami w jednej drużynie, za swoje zadanie przyjmując  głównie nie wzbudzanie paniki na rynku.

Czyli udawanie, że wszystko jest pod kontrolą, a kondycja finansowa banków jest wspaniała.

Narzuca się tutaj pytanie: jak  banki mogą skutecznie – i zgodnie z prawem – ukrywać prawdziwe wyniki akcji kredytowej przed opinią publiczną? Pozwalają      na to systemy księgowania, które są w bankach stosowane. W USA od lat 30-tych ubiegłego wieku, bankowa księgowość działa na bazie amerykańskich standardów rachunkowości pod nazwą GAAP (Generally Accepted Accounting Principles).

Tylko gapa nie wykorzystuje sztuczek GAAP-a

Na co zatem pozwala system GAAP?  Przede wszystkim na skuteczne ukrycie faktycznego wolumenu niespłacanych kredytów.  Otóż, choć może wydawać się to zupełnie niewiarygodne:  banki mogą wpisywać do rachunku zysków i strat przychody (wirtualne) z niespłacanych kredytów.

Krótko mówiąc: tam, gdzie powinna widnieć w wyniku finansowym strata pojawia    się dochód.  Jak ładnie tę kwestię wyjaśniają bankowcy? Można na przykład w ten sposób:

„Możliwość wpisywania odsetek od niespłacanych kredytów wynika z zasady wyceny kredytu metodą zamortyzowanego kosztu. Wirtualne zyski z tego tytułu powinny być równoważone rzetelną kalkulacją odpisów.”

Prawda, że brzmi to mądrze i poważnie?  Gdzie zatem tkwi sztuczka? Otóż wpisywanie „zysków” z niespłacanych kredytów to święte prawo banków, natomiast wykazywane przyszłe straty z tego tytułu mogą być dokonywane uznaniowo.

Daje to bankom możliwość znaczących zafałszowań rzeczywistej skali strat ponoszonych na akcji kredytowej. Oddać tu muszę sprawiedliwość: jest to działanie często spotykane w bankowości, ale z pewnością nie powszechne. Jeśli bowiem dany bank rzetelnie przedstawia straty z akcji kredytowej, nie można wówczas mówić o kreatywnej księgowości.

W przypadku, kiedy kredytobiorca przestaje spłacać kredyt, bank może podejrzewać stratę z tego tytułu. Wysokość tej straty trzeba uwzględnić w księgowości, nazywa się to „tworzeniem rezerw”. Niemniej jednak, skoro pozostawiono bankom dowolność w ocenie przyszłej straty, znacząco je zaniżając – banki kreują fikcyjną rzeczywistość . Oczywiście: korzystną dla siebie, tj. ukrywając faktyczny stan strat. W tym miejscu odwołam się raz jeszcze do filmu BIG SHORT.

 Piękna scenka z Las Vegas

Jeden z bohaterów filmu – Mark Baum, który także przewidział upadek hipotek opartych na „subprimach” zbulwersował się podczas wykładu na konferencji firm sekurytyzacyjnych, odbywającej się w Las Vegas.  Prowadzący wykład – uznany ekspert od zagadnień sekurytyzacji (jest to upłynnianie przez banki portfeli kredytów hipotecznych innym nabywcom, przy określonym podziale przyszłych zysków pomiędzy sprzedawcę i kupującego) określił skalę strat na kredytach „subprime” na maksimum 5 procent. Mark Baum nie wytrzymał w tym miejscu i nie zważając na powagę konferencji oraz na autorytet wykładowcy, przerwał wykład słowami:

                                     Zero, zero, zero szans!

Po czym demonstracyjnie opuścił salę. Nasz bohater miał świętą rację: faktyczna szkodowość tej grupy kredytów dochodziła do wówczas 50 procent, banki jednak oceniały przyszłe straty znacznie mniej pesymistycznie…

Jaki system księgowania w bankowości obowiązuje obecnie w Polsce? Jest to system pod nazwą MSR 39, który stosują wszystkie banki notowane na giełdzie: od stycznia 2005 roku.  Stosowanie przez banki MSR 39 zostało nam narzucone przez UE, gdzie ten standard księgowości działa pod nazwą IAS (skrót od: International Accounting Standards).  Również w systemie MSR 39 jak najbardziej legalne jest księgowanie zysków z niespłacanych kredytów wraz z jednoczesną własną, subiektywną oceną przyszłych strat z tego tytułu.

W analizie „opłacalności” kredytów typu „subprime” trudno nie zauważyć prostej prawidłowości. Na tej grupie kredytów banki mogą wykazać najwyższe zyski: bez względu na to, czy kredyt jest spłacany, czy nie, kredytodawca w wyniku finansowym wpisuje albo wpłaconą ratę (dochód odsetkowy znacznie wyższy, niż przy kredycie standardowym), albo – ratę obejmującą karne odsetki. A te są zawsze w maksymalnej wysokości, jakie bank może stosować w działalności kredytowej.

Stąd zaskakujący wniosek:

Banki najlepiej „zarabiają” na niespłacanych kredytach!

W tym kontekście – mam na uwadze wyłącznie zysk wirtualny.

Na tej konkluzji zakończę Część I. analizy działalności krajowego sektora finansowego i jego obecnej kondycji.

Szanowny Internauto: jeśli zainteresowała Cię powyższa tematyka, w kolejnej publikacji na ten temat, poruszone zostaną następujące zagadnienia:

– Dlaczego bankom opłaca się kreować wirtualne zyski?

– Czy nasze depozyty w bankach są bezpieczne?

– Czy Komisja Nadzoru Finansowego faktycznie nadzoruje działalność banków?

– Kiedy nastąpi krach sektora finansowego w Polsce?

 

Krzysztof Oppenheim, Nieruchomości Boża Krówka

 

Przed nami okres ferii zimowych i kolejnych wydatków. Niektórzy postanowią sfinansować je kredytem gotówkowym – warto sprawdzić, gdzie w styczniu czeka na nas najlepsza oferta.

Analitycy porównywarki finansowej Comperia.pl przygotowali zestawienie najlepszych styczniowych kredytów gotówkowych. Jeżeli wraz z rodziną planujemy wybrać się na zimowe szaleństwa np. w góry musimy liczyć się z niemałym kosztem – dla trzyosobowej rodziny może być to kwota nawet 7 tys. zł.

Przedstawiamy ranking najlepszych styczniowych ofert, który uwzględnia kredyt gotówkowy na kwotę 7 tys. zł z 24 miesięcznym okresem spłaty.

TOP7 kredytów gotówkowych na kwotę 7 tys. złotych,
okres spłaty 24 m-ce
Bank Nazwa oferty Rata Prowizja RRSO
Volkswagen Bank direct Kredyt plus 319,76 zł 0,00% 9,37%
Bank BPH Kredyt gotówkowy Czarno na białym 328,21 zł 5,90% 12,24%
Credit Agricole Przejrzysty kredyt gotówkowy 329,29 zł 12,90% 12,61%
Raiffeisen Polbank Kredyt na miarę – oferta Lojalny Bank 332,39 zł 5,00% 13,67%
Santander Consumer Bank Mistrzowski kredyt gotówkowy 333,73 zł 9,80% 14,12%
Getin Noble Bank Kredyt gotówkowy 334,47 zł 5,70% 14,38%
BOŚ Bank EKO Pożyczka 335,45 zł 5,00% 14,71%
Źródło: porównywarka finansowa Comperia.pl

Obecnie najlepszy kredyt gotówkowy znajdziemy w Volkswagen Banku direct, gdzie rzeczywista stopa oprocentowania przyjmuje wartość 9,37 proc., a miesięczne obciążenie związane z jego spłatą wynosi 320 zł. – komentuje Jacek Kasperczyk, analityk Comperia.pl.

Drugie miejsce na podium zajął kredyt „Czarno na białym” Banku BPH, w którym RRSO wynosi 12,24 proc, a spłacana rata nie przekracza kwoty 328 zł. Trzecie miejsce z kolei przypadło bankowi Credit Agricole, którego kredyt gotówkowy ma ratę równą 329 zł, czyli raptem o 1 zł droższe niż w Banku BPH.

Tuż za podium znalazły się kredyty dostępne w Raiffeisen Polbanku, Santander Consumer Banku, Getin Noble Banku oraz BOŚ Banku. We wszystkich tych instytucjach rata kredytu mieście się w przedziale 332-336 zł, a oprocentowanie rzeczywiste nie przekracza 15 proc.

 

Źródło: Comperia.pl

Już co najmniej dziewięć banków podniosło marże kredytów hipotecznych tłumacząc to planowanym podatkiem bankowym. Dla klientów oznacza to przeciętnie ratę wyższą o 4-5 proc., co przez 25 lat spłacania kredytu na 300 tys. zł daje odsetki wyższe o 20 tys. zł.

Naiwnością było sądzić, że wprowadzenie podatku bankowego nie odbije się na portfelach klientów. Podatek nadal jest w fazie planów, a z danych Home Brokera wynika, że już co najmniej dziewięć banków podniosło marże kredytów hipotecznych. Wśród instytucji, które zdecydowały się na taki krok są m.in. Alior Bank, Deutsche Bank, Getin Noble Bank, mBank i Raiffeisen. W zdecydowanej większości zmiana wyniosła 0,4-0,5 pkt proc., czyli odpowiada planowanej wysokości podatku (0,44 proc. od wartości aktywów), mamy więc do czynienia z przerzuceniem kosztu wprowadzonego podatku bezpośrednio na klientów. A jak odbije się to na ich portfelach?

Przy historycznie niskiej stawce WIBOR (aktualnie 1,72 proc.) i marży na poziomie 1,8 proc. osoba zadłużająca się dziś na 25 lat na kwotę 300 tys. zł musi liczyć się z ratą kredytu na poziomie 1505 zł. Przy marży 2,2 proc. (wzrost o 0,4 pkt proc.) miesięczne obciążenie wyniesie już 1570 zł, czyli o 65 zł więcej (wzrost o 4,3 proc.). Wzrost raty jest tym większy, im na dłuższy czas zaciągnięty zostanie kredyt. Przy rozliczeniu go na 15 lat zmiana raty wyniesie 2,8 proc., przy 20 latach 3,6 proc., a przy 30 – 5 proc.

Marża wyższa na zawsze

65 zł miesięcznie to dla większości gospodarstw domowych kwota do zniesienia, aczkolwiek należy pamiętać o efekcie skali. Wyższa marża to dla kredytobiorcy zła wiadomość, bo stawka będzie obowiązywać przez cały okres kredytowania. Przez 25 lat spłacania kredytu hipotecznego na 300 tys. zł osoba z marżą wyższą o 0,4 pkt proc. zapłaci 171 tys. zł odsetek, podczas gdy bez tej podwyżki byłoby to 151 tys. zł (obliczenia zakładają, że oprocentowanie nie ulegnie zmianie w trakcie spłaty kredytu). 20 tys. zł oszczędności przez cały okres kredytowania robi już wrażenie. Za te pieniądze można kupić kilkuletni samochód lub zrobić remont mieszkania.

Jak mogą ratować się klienci? Na pewno trzeba dokładnie przeglądać oferty banków tak, by wybrać tę rzeczywiście najlepszą. Można próbować negocjować warunki z bankiem, ale szanse na tak znaczącą obniżkę marży są marne. Łatwiej mają osoby posiadające wysoki wkład własny, a najlepiej jeszcze spore aktywa ulokowane w danym banku – na takich kredytobiorców bankowcy patrzą przychylniej, ale i tak o tańszy kredyt będzie trudno.

Rządowe dopłaty na pomoc kredytobiorcom

W tym kontekście na pewno warto uwagi jest program Mieszkanie dla Młodych oferujący dopłaty osobom do 35. roku życia kupującym swoje pierwsze mieszkanie. W zależności od lokalizacji i wielkości mieszkania oraz profilu klienta (pod uwagę brana jest liczba dzieci) w ramach dofinansowania otrzymać można nawet ponad 110 tys. zł.

Warto jednak pamiętać o tym, że program MdM ma ograniczenia. Przede wszystkim nie jest dostępny dla wszystkich. Z dopłat mogą skorzystać tylko kredytobiorcy w wieku do 35 lat kupujący na kredyt swoje pierwsze mieszkanie (obie zasady nie dotyczą kredytobiorców z co najmniej trójką dzieci). Ale i nieruchomość musi spełniać warunki ustawy. Program jest dostępny dla osób kupujących mieszkania o powierzchni do 75 mkw. (85 mkw. dla osób z co najmniej trójką dzieci) lub dom o powierzchni do 100 mkw. (110 mkw. dla rodziców z trójką dzieci). Dodatkowo uwagę należy zwracać też na cenę. Stawka za metr kwadratowy nie może przekroczyć limitu dla danego obszaru, który jest inny dla nieruchomości z rynku pierwotnego i wtórnego.

Póki co nie wiadomo, jak wprowadzenie podatku bankowego przełoży się na dostępność kredytów. Bankowcy zapowiadają, że może dojść do ograniczenia akcji kredytowej, ale ocenić to będzie można dopiero jak podatek faktycznie wejdzie w życie, a banki i klienci przyzwyczają się do nowej rzeczywistości.

marcin_krasonMarcin Krasoń, Home Broker

Eksperci

Gontarek: Pracodawcy intensywnie poszukują pracowników

Stopa bezrobocia w sierpniu br. wyniosła 7 proc., wobec 7,1 proc. w lipcu br. - podał GUS. Dobre dan...

Bugaj: Czekając na powrót inflacji

Tegoroczny wrzesień jak na razie zapisuje się w giełdowej historii bardzo spokojnie. Na rynkach utrz...

Rozbicki: Czy polska gospodarka łapie zadyszkę?

Wbrew zapowiedziom agencja Moody’s we wrześniu nie opublikowała aktualizacji ratingu kredytowego dla...

Przasnyski: W inwestycjach lokalne przejaśnienia

Oczekiwane od dawna ożywienie inwestycji wciąż nie nabiera zadowalającego tempa, a sygnały są nadal ...

Lipka: “Opioidowa epidemia” dusi rynek pracy w USA

Mimo silnego popytu na pracę aktywność zawodowa Amerykanów jest niezwykle niska. W niektórych grupac...

WIADOMOŚCI

CETA dobra dla polskich firm

Wczoraj weszła w życie unijno-kanadyjska umowa o wolnym handlu CETA. Negocjacje trwały ponad siedem ...

Polacy oczekują cyfrowego urzędu

Czterech na pięciu interesantów, by skorzystać z usług administracji publicznej, musi udać się do ur...

Pracodawcy niezadowoleni z budżetu Funduszu Pracy

Nie można zaakceptować archaicznej, niedostosowanej do wyzwań rynku pracy, formuły wykorzystania śro...

Pytania dotyczące kredytu studenckiego

Tylko do 20 października studenci, doktoranci, a także osoby ubiegające się o przyjęcie na studia mo...

Pracodawcy chcą przekazywać dane elektronicznie, ale mają własne propozycje

Najlepszym rozwiązaniem byłoby przejście do systemu elektronicznego przekazywania danych do Urzędu K...