sobota, Listopad 25, 2017
Home Tagi Wpis otagowany "Kredyty mieszkaniowe"

Kredyty mieszkaniowe

Mimo bardzo dobrej sytuacji w gospodarce i na rynku pracy oraz deklaracji RPP utrzymania stóp procentowych na niezmienionym, rekordowo niskim poziomie, banki zapowiadają zaostrzenie swej polityki kredytowej. Ta ostrożność wskazuje na lekki wzrost obaw bankowców dotyczących rozwoju sytuacji.

Z okresowego badania sytuacji na rynku kredytowym przeprowadzanego przez NBP wynika, że doskonała koniunktura gospodarcza, wzrost dochodów gospodarstw domowych oraz rekordowo niskie stopy procentowe nie usypiają czujności bankowców w kwestii kryteriów i warunków udzielania kredytów. Dotyczy to zarówno przedsiębiorców, jak i konsumentów. Ostrożna postawa wynika częściowo z obaw związanych z rozwojem sytuacji w gospodarce, a przynajmniej w niektórych jej sektorach, po części zaś z chęci ustrzeżenia się przed konsekwencjami nadmiernego optymizmu kredytobiorców, choć jednocześnie ankietowani bankowcy nie dostrzegają niebezpiecznego wzrostu popytu na kredyty.

Banki po raz pierwszy od ponad półtora roku dostrzegły poprawę koniunktury w gospodarce jako bodziec do nieznacznego złagodzenia kryteriów udzielania kredytów firmom, ale jednocześnie znalazły powody, by nadmiernie nie zachęcać przedsiębiorców do zadłużania się. O ile deklarowane przez część banków zwiększanie wysokości marży można uznać za działanie podyktowane chęcią zwiększenia swoich zysków, o tyle podwyższone wymogi dotyczące wkładu własnego, czy skracanie okresu kredytowania, to wyraźne przejawy ostrożności w finansowaniu. Można przypuszczać, że podyktowana jest ona niepewnością w kwestii utrzymania się dobrej koniunktury i możliwości pojawienia się kłopotów, szczególnie w niektórych branżach. Dość wspomnieć o widocznych już wzroście kosztów, czy trudnościach w pozyskiwaniu przez firmy pracowników, a więc i ograniczonych możliwościach wzrostu produkcji, a nawet realizacji bieżących zamówień. Pod tym względem szczególne obawy bankowców dotyczą przedsiębiorstw budowlanych, najbardziej wrażliwych na tego typu zjawiska. Co więcej, przewidują oni dalsze zaostrzenie polityki kredytowej w kolejnych miesiącach, głównie wobec małych i średnich przedsiębiorstw. Może to mieć również związek z oczekiwaniem wcześniejszego niż dotąd zapowiadanego podwyższenia stóp przez Radę Polityki Pieniężnej, co spowodowałoby zwiększenie kosztów finansowania i mogłoby niekorzystnie odbić się na zdolności części firm do jego spłaty.

Już w trzecim kwartale część banków zaostrzyła kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych, ale jednocześnie złagodziła niektóre warunki klientom, spełniającym stawiane wymagania, między innymi obniżając poza odsetkowe koszty finansowania. Bardzo podobnie postępowały wobec najbardziej wiarygodnych klientów ubiegających się o kredyt konsumpcyjny, obniżając także marże, godząc się na dłuższy okres kredytowania i wyższe kwoty zobowiązań. O ile bankowcy nie zamierzają w najbliższej przyszłości podwyższać wymagań dla kredytów hipotecznych, to planują zaostrzenie polityki w przypadku finansowania potrzeb konsumpcyjnych, najwyraźniej dostrzegając w tej kwestii pewne ryzyko, związane z rosnącym prawdopodobieństwem wcześniejszej podwyżki stóp procentowych.

 

 

Komentarz: Roman Przasnyski, Główny Analityk GERDA BROKER

Sierpniowa pula środków w programie Mieszkanie dla Młodych spowodowała lekką obniżkę cen mieszkań. W ciągu miesiąca Indeks Cen Transakcyjnych spadł o 1,14 proc., rok do roku wskaźnik praktycznie nie zmienił się.

Ostatnie dane Głównego Urzędu Statystycznego ujawniły kolejne rekordy aktywności deweloperów, którzy robią wszystko, by zaspokoić popyt. W ostatnich 12 miesiącach rozpoczęli oni budowę prawie 102 tys. lokali, co jest najwyższym wynikiem w historii. Co znamienne, na najwyższym poziomie jest też liczba mieszkań oddanych do użytkowania (86 tys.) oraz pozwoleń na budowę (129,5 tys.).

Udostępniona kupującym w sierpniu dodatkowa pula środków w programie Mieszkanie dla Młodych rozeszła się w około sześć godzin, w tym czasie wniosek o dopłaty złożyło około 2,5 tys. kredytobiorców. Nie pozostało to bez wpływu na ceny, gdyż mieszkania sprzedawane w ramach MdM są zwykle tańsze. W zbiorze transakcji służącym do wyliczenia Indeksu Cen Transakcyjnych (powstaje on na podstawie cen mieszkań kupionych przez klientów Home Brokera i Open Finance) wzrosła więc liczba tańszych lokali, co przełożyło się na spadek indeksu. W sierpniu był on skromny (0,07 proc.), ale we wrześniu już zauważalny (1,14 proc.), co da się wytłumaczyć czasem trwania procesu kredytowego (w MdM liczy się data złożenia wniosku kredytowego). Spodziewamy się jednak, że jest to chwilowe zatrzymanie trendu wzrostowego, do powtórki dojdzie w styczniu i lutym 2018 r. kiedy to na rynku pojawi się kolejna pula środków w MdM.

Taniej w Warszawie, a drożej w Łodzi

We wrześniu przeciętna cena transakcyjna metra kwadratowego mieszkania w Warszawie spadła do 7206 zł. Rok do roku oznacza to obniżkę o 1,5, a miesiąc do miesiąca o 1,4 proc. Stolica pozostaje najważniejszym rynkiem nieruchomości w naszym kraju. Deweloperzy budują tu na potęgę, a inwestorzy na pniu wykupują najlepsze lokale. Sprzyja temu duże zróżnicowanie oferty, zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym.

W skali roku ceny nieznacznie spadły też w Białymstoku, Krakowie i Szczecinie, a do większej obniżki doszło w Gdyni (4,3 proc.). W większości badanych przez Home Brokera i Open Finance lokalizacji stawki za metr kwadratowy jednak rosły. Najbardziej w Łodzi, gdzie aktualna cena metra kwadratowego to prawie 4,3 tys. zł, podczas gdy w pierwszej połowie ubiegłego roku było to mniej niż 3,5 tys. zł. Kilkunastoprocentowy wzrost cen transakcyjnych nie musi jednak oznaczać, że podrożały konkretne lokale. Rzecz w tym, że zmienia się struktura sprzedawanych mieszkań. Łódzki rynek pierwotny przeżywa prawdziwy boom, a mieszkania nowe są droższe od tych z drugiej ręki. Z najnowszego raportu firmy REAS wynika, że w ostatnich 12 miesiącach sprzedano o ponad 40 proc. nowych mieszkań więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Deweloperzy wyczuli dobry czas i szybko rozpoczynają kolejne inwestycje. Liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w ostatnim kwartale wzrosła rok do roku ponad dwu i półkrotnie.

Coraz więcej kredytów

Co prawda pierwsze skrzypce na rynku niezmiennie grają nabywcy gotówkowi, ale też coraz tłumniej dołączają do nich osoby, które w celu zakupu „czterech kątów” udają się po finansowanie do banku. Popyt na kredyty mieszkaniowe wzrósł względem 2016 roku o ponad 20 proc. – wynika z danych Open Finance za trzy kwartały br. Podobne, choć trochę mniej optymistyczne wyliczenia, publikuje też BIK. Ta instytucja sugeruje, że przez dziewięć miesięcy br. Polacy złożyli wnioski kredytowe opiewające na kwotę o 13,5 proc. wyższą niż w analogicznym okresie przed rokiem. Najnowsze dane REAS mówią także o tym, że deweloperzy wyznaczyli kolejny rekord liczby sprzedanych mieszkań. W okresie od czwartego kwartału 2016 roku do trzeciego kwartału br. na sześciu największych rynkach sprzedano bez mała 72 tys. mieszkań. To dwa razy więcej niż u szczytu ostatniej hossy.

W oczekiwaniu na styczniowy MdM i Mieszkanie Plus

To co się dzieje na rynku mieszkaniowym w dużej mierze zależy od jego otoczenia. Wspomniano już o tym, jak kolejne środki w Mieszkaniu dla Młodych wpływają na statystykę. Od początku stycznia do wzięcia będzie 380 mln zł, co powinno wystarczyć dla 13-14 tys. kredytobiorców. Spodziewamy się, że środki rozejdą się w maksymalnie kilkanaście dni, taka siła nie może nie zostawić śladu na statystyce. Aby załapać się na pieniądze należy wybrać mieszkanie, podpisać umowę przedwstępną lub deweloperską i zebrać wszystkie dokumenty potrzebne do złożenia wniosku kredytowego. Tylko dokładne przygotowanie pozwoli na początku stycznia 2018 roku wysłać odpowiedni wniosek kredytowy rezerwując tym samym środki na dofinansowanie. Trzeba pamiętać, że liczy się tu kolejność zgłoszeń, a ostatni rok pokazał, że pieniądze znikają błyskawicznie.

Z drugiej strony coraz więcej dzieje się w temacie nowego programu – Mieszkanie Plus. Tu wprawdzie sens działania jest inny, bo nie chodzi o wspieranie kredytobiorców, ale o wprowadzenie tanich mieszkań na wynajem z opcją dojścia do własności. Wpływ tego pomysłu na rynek mieszkaniowy jest jednak trochę zagadkowy, gdyż nadal nie wiadomo dokładnie, w jaki sposób wybierani będą beneficjenci rozwiązania. Należy mieć się na baczności, bo tam gdzie pojawi się dużo nowych tanich mieszkań, zachwiania na lokalnych rynkach najmu są niemal pewne.

Kiedy ochłodzenie?

Jest kilka czynników, które mogą ostudzić zapędy kupujących. Przede wszystkim to wyższe stopy procentowe. Nie spodziewamy się podwyżki w najbliższych kilku kwartałach, ale w końcu do niej dojdzie, a wówczas z jednej strony pojawią się utrudnienia w dostępie do kredytów hipotecznych, a z drugiej wzrośnie atrakcyjność bankowych depozytów i kupujący nieruchomości za gotówkę zaczną się wykruszać. Warto też zwracać uwagę na podejście banków do akcji kredytowej, bo od nastawienia instytucji finansujących zależy bardzo wiele.

 

 

 

Źródło: Homebroker.pl

Wrześniowe posiedzenie Rady Polityki Pieniężnej nie przyniosło zaskoczenia – stopy procentowe pozostały bez zmian. Polski rynek mieszkaniowy nadal będzie więc napędzany gotówką. Jakie będą konsekwencje decyzji RPP dla rynku? – komentuje Jakub Nieckarz, prezes deweloperskiej firmy PVI.

W obliczu spływających komunikatów makroekonomicznych i znajomości stanowiska RPP, nie sposób było oczekiwać, że poziom stóp procentowych zostanie nagle zmieniony. Pozostają one wciąż na rekordowo niskim poziomie. To, co dla jednych jest pozytywną informacją, dla innych może być powodem ponownego przemyślenia dotychczasowej strategii lokowania nadwyżek finansowych.

Niskie stopy procentowe to realne oszczędności dla osób spłacających kredyty mieszkaniowe. Rata przeciętnego kredytu jest dziś o około 400 złotych niższa niż jeszcze pięć lat temu. Z wyliczeń Open Finance wynika, iż gdyby stopy procentowe były dzisiaj na poziomie z połowy 2012 r., to łączne odsetki od zaciągniętych kredytów byłyby wyższe o około 7,6 mld zł rocznie. To również zachęta do zaciągania nowych zobowiązań, co pokazują najnowsze dane. Pomimo obowiązkowego wkładu własnego na poziomie 20%, od początku roku rośnie wartość zaciąganych kredytów mieszkaniowych. Po danych o akcji kredytowej w II kwartale Związek Banków Polskich podwyższył swoją wcześniejszą prognozę udzielonych kredytów hipotecznych w całym 2017 r. Obecnie przewiduje on, że ich wartość przekroczy 40 mld zł.

Jest jednak druga strona medalu. Niskie stopy procentowe to równocześnie niskie oprocentowanie depozytów. Sytuacja nie byłaby specjalnie dotkliwa dla oszczędzających w bankach, gdybyśmy mieli do czynienia ze zjawiskiem przejściowym, bądź z deflacją lub praktycznie zerową inflacją.

A jak to wygląda obecnie w Polsce? Ostatnia zmiana stóp procentowych miała miejsce w marcu 2015 r. To zdecydowanie najdłuższy w historii okres stabilizacji. Niestety w tym czasie można było obserwować trend spadkowy w zakresie oprocentowania depozytów. W lipcu – według danych NBP – założenie depozytu o zapadalności powyżej roku daje już średnio mniej niż 1,2 proc. To rekordowo niski poziom. Na domiar złego inflacja przyspieszyła (w sierpniu wyniosła 1,8% r/r), a jej prognozy wskazują na dalszy wzrost. To oznacza, iż realne oprocentowanie depozytów jest ujemne. Tak więc w rzeczywistości na lokacie bankowej nie tylko nic nie zyskamy, ale nawet nie ochronimy siły nabywczej naszego kapitału. Nic nie wskazuje także, by w najbliższej przyszłości miało się coś zmienić na lepsze dla deponentów. Przewodniczący RPP, Adam Glapiński, spodziewa się, że stopy procentowe nie ulegną zmianie przynajmniej do końca przyszłego roku.

Trudno w tej sytuacji dziwić się, że coraz mniej Polaków satysfakcjonuje oferta banków, czemu dają wyraz masowo wycofując z nich swoje oszczędności. W czerwcu br. suma depozytów terminowych osób prywatnych spadła już do najniższego poziomu od dwóch lat (dane NBP). Przypomnijmy, iż dokonało się to w warunkach poprawiającej się sytuacji gospodarczej.

Gdzie trafiają wycofywane pieniądze? W poszukiwaniu bardziej intratnych możliwości – zwłaszcza zamożni Polacy – masowo zaczęli analizować dostępne alternatywy. Jednak bardziej zyskowne produkty inwestycyjne wiążą się z większym ryzykiem. Właśnie z tego powodu dla wielu oszczędzających najbardziej atrakcyjną relacją zysk/ryzyko stały się inwestycje w nieruchomości. Pomimo wysokiego progu wejścia zdecydowali się więc na inwestycje w mieszkania, apartamenty i aparthotele, co w efekcie spowodowało napływ szerokiego strumienia gotówki na rynek. Potencjalne stopy zwrotu z wynajmu mieszkania (4-6%) pozostawiają daleko w tyle nawet najbardziej promocyjne lokaty bankowe.

Według danych NBP jeszcze nigdy Polacy nie wydawali tak dużo gotówki na zakup mieszkań. W samym I kw. 2017 r. – w zaledwie 6 miastach i to tylko w biurach sprzedaży deweloperów – wydali oni na nowe lokale około 4,4 mld złotych (co stanowiło około 67% transakcji). Na rosnące zapotrzebowanie elastycznie reaguje branża nieruchomości. Dzięki temu na rynku można znaleźć propozycje odpowiadające na bardzo zróżnicowane preferencje, oczekiwania i możliwości nabywcze klientów. Poczynając od typowych mieszkań w popularnym budownictwie, po bardziej wysublimowane propozycje, jak luksusowe apartamenty w centrach największych miast. Wciąż przybywa również propozycji skierowanych do osób szukających możliwości bezobsługowej inwestycji, co wyraźnie widać na przykładzie wciąż stosunkowo nowego na polskim rynku condo. W samych miastach w budowie i planach jest ponad 2 500 jednostek condo (raport „Aparthotele w dużych miastach”, InwestycjewKurortach.pl). W zamian za współfinansowanie budowy obiektu hotelowego, kupujący uzyskuje własność pokoju wraz z kilkuletnią gwarantowaną stopą zwrotu (najczęściej 6-9%).

Dziś trudno dokładnie przewidzieć jak długo będzie trwał boom w tym sektorze. Plany inwestycyjne deweloperów na najbliższe 2-3 lata zdają się wskazywać, że dzięki niskim stopom procentowym rynek condo będzie się w tym czasie dalej szybko rozwijał.

 

Źródło: JAKUB NIECKARZ, PREZES PVI – PROPERTY VALUE INVESTMENTS

Duże ośrodki miejskie z pewnością pozostają ważnymi punktami na kredytowej mapie Polski. Takie metropolie są istotne dla banków oferujących kredyty mieszkaniowe, ze względu na koncentrację obrotu lokalami i ponadprzeciętną wartość typowej transakcji. Innym powodem jest lepsza spłacalność rat na mieszkanie. Według danych KNF-u, największe metropolie cechują się niższym odsetkiem opóźnionych kredytów hipotecznych niż pozostała część kraju.   

Kraków przoduje pod względem spłacalności kredytów mieszkaniowych

Informacje o spłacalności „hipotek” w poszczególnych miastach, są znacznie rzadziej podawane niż analogiczne statystyki na temat całego kraju. Takie lokalne dane możemy znaleźć m.in. w raporcie Komisji Nadzoru Finansowego o ubiegłorocznej sytuacji banków. Dane KNF-u dotyczą końca 2016 roku i prezentują m.in. udział kredytów na zakup mieszkania z opóźnieniem przekraczającym 30 dni. Taka zwłoka w płatności raty, stanowi już problem dla kredytobiorcy i negatywnie rzutuje na jego historię kredytową z BIK-u – tłumaczy Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl.

Informacje z banków zebrane przez Komisję Nadzoru Finansowego wskazują, że w przypadku kredytów na zakup mieszkania, większe ośrodki miejskie na ogół cechują się lepszą spłacalnością niż pozostała część kraju (patrz poniższy wykres). W skali całej Polski, kredyty na mieszkanie z opóźnieniem ponad 30 dni, pod koniec 2016 r. stanowiły 2,35% wartości wszystkich takich umów. Średni wynik dla lokalizacji innych niż największe miasta, niestety był nieco wyższy (2,5%). W analizowanych metropoliach odnotowano następujący (wartościowy) udział kredytów z opóźnieniem powyżej 30 dni.

  • Warszawa – 2,3% pod koniec 2016 r.
  • Kraków – 1,9% pod koniec 2016 r.
  • Wrocław – 2,1% pod koniec 2016 r.
  • Poznań – 2,3% pod koniec 2016 r.
  • Łódź – 2,6% pod koniec 2016 r.
  • aglomeracja katowicka – 2,1% pod koniec 2016 r.
  • Trójmiasto – 2,3% pod koniec 2016 r.

Jak tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl nietrudno zauważyć, że Kraków zdecydowanie przoduje pod względem spłacalności kredytów na mieszkanie. Od średniej z analizowanych ośrodków miejskich, nieco bardziej oddalony jest wynik Łodzi. W przypadku tego miasta, znaczenie może mieć ponadprzeciętna stopa bezrobocia. Trzeba zwrócić uwagę, że po wyłączeniu Łodzi, wszystkie analizowane ośrodki miejskie cechują się lepszą spłacalnością „hipotek” niż pozostała część kraju. Prawdopodobnie jest to kwestia bardziej sprzyjającej sytuacji na rynku pracy, która umożliwia szybszą zmianę pracodawcy.

Jakość portfela kredytowego najbardziej pogorszyła się w Warszawie …

Trzeba pamiętać, że informacje zaprezentowane powyżej, dotyczą jedynie kredytów na zakup mieszkania i sytuacji z końca minionego roku.

Dane Komisji Nadzoru Finansowego pozwalają na wyciągnięcie kilku ciekawych wniosków. Po pierwsze, kredyty finansujące zakup domu lub działki budowlanej, w 2015 r. i 2016 r. cechowały się gorszą spłacalnością niż umowy związane z zakupem mieszkania (m.in. ze względu na konieczność jednoczesnego prowadzenia budowy i spłaty rat). Pod koniec minionego roku, opóźnienie w spłacie przekraczające 30 dni, odnotowano dla 3,4% kredytów na zakup domu lub działki budowlanej. W przypadku kredytów na zakup mieszkania, analogiczny wynik to 2,3%. Jeszcze większa różnica spłacalności dotyczyła kredytów finansujących pozostałe potrzeby mieszkaniowe (np. remonty). Udział takich „hipotek” z opóźnieniem ponad 30 dni, pod koniec 2016 r. wynosił 5,8% wartości wszystkich umów.

Informacje napływające z banków do Komisji Nadzoru Finansowego, sygnalizują także roczny wzrost odsetka kredytów mieszkaniowych posiadających opóźnienie w spłacie. Udział takich kredytów opóźnionych o więcej niż 30 dni wzrósł:

  • z 2,7% (koniec 2015 r.) do 3,0% (koniec 2016 r.) w przypadku umów finansujących wszystkie potrzeby mieszkaniowe
  • z 2,0% (koniec 2015 r.) do 2,3% (koniec 2016 r.) dla umów finansujących zakup mieszkania
  • z 3,0% (koniec 2015 r.) do 3,4% (koniec 2016 r.) w przypadku umów finansujących zakup domu lub działki budowlanej
  • z 5,1% (koniec 2015 r.) do 5,8% (koniec 2016 r.) dla umów finansujących pozostałe potrzeby mieszkaniowe (m.in. remonty)

Ekspert portalu RynekPierwotny.pl zwraca również uwagę na fakt, że odsetek opóźnionych kredytów na zakup mieszkania, najbardziej zwiększył się w Warszawie (koniec 2015 roku –  1,7%, koniec 2016 roku – 2,3%). Najmniejszą zmianę (o 0,1 punktu procentowego), odnotowano z kolei w Krakowie.

Inne dane KNF-u sugerują, że obserwowany wzrost udziału opóźnionych „hipotek”, po części był spowodowany specyficzną polityką banków (poprawiającą wyniki z 2015 r.). Kredytodawcy w 2015 r. urządzili „czyszczenie bilansów”, polegające na sprzedaży kłopotliwych kredytów mieszkaniowych firmom windykacyjnym albo przenoszeniu ich do ewidencji pozabilansowej. Wartość takich „hipotek”, których pozbyły się banki to 2,34 mld zł w 2015 r. Analogiczny wynik z 2016 r. (0,80 mld zł), był już znacznie mniejszy. Nadzór finansowy przewiduje, że w 2017 r. znów znacząco spadnie (do 0,35 mld zł) wartość sprzedawanych lub przenoszonych poza bilans kredytów mieszkaniowych.

 

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Rekordowe wyniki aktywności i sprzedaży deweloperów musiały w końcu odbić się na cenach mieszkań. Systematyczne wzrosty doprowadziły do tego, że aktualnie Indeks Cen Transakcyjnych znajduje się najwyżej od dokładnie sześciu lat.

Mimo realnej wizji pojawienia się na rynku tysięcy tanich mieszkań na wynajem pochodzących z programu Mieszkanie Plus, Polacy nie przestają kupować nieruchomości. 859,84 pkt – najnowszy odczyt Indeksu Cen Transakcyjnych Home Brokera i Open Finance ma wartość najwyższą od sierpnia 2011 roku. Ceny mieszkań w głównych ośrodkach miejskich wzrosły w ciągu roku o 3,4 proc. Warto jednak zwrócić uwagę na dynamikę w ostatnich miesiącach, przez ostatnie pół roku stawki wzrosły o 5,7 proc.

Główny Urząd Statystyczny regularnie informuje o kolejnych rekordach w działalności deweloperów. W okresie styczeń-lipiec tego roku wystąpili oni o ponad 80 tys. pozwoleń na budowę mieszkań, o prawie 40 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Imponują także wzrosty liczby rozpoczętych budów (28 proc. r/r) i lokali oddanych do użytkowania (10 proc. r/r). Tak wysoka aktywność firm jest pochodną zainteresowania ze strony kupujących.

Indeks Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance

We wszystkich najważniejszych miastach ceny mieszkań w ostatnim roku wzrosły – wynika z obliczeń Home Brokera. Na szczególną uwagę zasługują Gdańsk i Łódź, gdzie roczna zmiana jest największa. W pierwszym mieście wzrost wyniósł 11,5 proc., a w drugim 28,1 proc. Szokować może dynamika zmiany w Łodzi, acz trzeba pamiętać, że historycznie przeciętna cena metra kwadratowego w tym mieście cechuje się dużą zmiennością, a rok temu mediana ceny była wyjątkowo niska (poniżej 3,6 tys. zł za mkw.) i obecny odczyt porównywany jest do tej niskiej bazy. To nie jest jednak tak, że inwestorzy rzucili się na lokale w Łodzi i ceny poszybowały w kosmos. Za taką zmianą stoi raczej zmiana struktury kupowanych nieruchomości. Gdy sprzedaje się mniej mieszkań starszych, a więcej nowych, w lepszych lokalizacjach, przeciętna cena transakcyjna rośnie. Nie znaczy to jednak, że rosną wyceny konkretnych lokali.

 

Drożej w wielu miastach

Mediana (to ona służy nam do wyliczeń) ceny metra kwadratowego wzrosła w większości miast, jedynymi dużymi miastami z obniżkami są w tym tygodniu Białystok, Gdynia i Katowice. Poza wspomnianymi Gdańskiem i Łodzią, po stronie wzrostów warto zauważyć Poznań (+7,5 proc.), Kraków (+4,3 proc.), Warszawę (+3,5 proc.) i Wrocław (+1,6 proc.). To największe rynki w kraju i skala zmian podobna do średniej dla całości nie powinna dziwić.

Piąty miesiąc z rzędu w górę poszła przeciętna cena w Warszawie, na początku roku było to poniżej 7 tys. zł za mkw., aktualnie zaś wartość ta przekracza 7350 zł za mkw. Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że w ostatnim roku ceny transakcyjne na stołecznym rynku pierwotnym najbardziej wzrosły na Bemowie, Bielanach, Ochocie i Wilanowie (5-6 proc.). Z kolei na rynku wtórnym jedyną dzielnicą, gdzie wzrost przekroczył 5 proc. była Praga Południe , za to na Ochocie i Włochach przeciętne stawki obniżyły się o ponad 6 proc. Aktywności kupujących sprzyja duże zróżnicowanie oferty, co dotyczy zarówno lokalizacji, jak i standardu i wielkości mieszkań.

Co stoi za wzrostami cen mieszkań w Polsce?

W ostatnich miesiącach mieszkania kupują zarówno osoby dysponujące gotówką jak i ci, którzy posługują się kredytem bankowym. Jeśli chodzi o rynek kredytowy, to rośnie zarówno przeciętna kwota, jak i liczba pożyczek. Jest to efektem korzystnej sytuacji gospodarczej, w której przy niskich stopach procentowych spada bezrobocie, rosną pensje, a pracownicy czują się bezpieczniej na swoich stanowiskach. Są więc skłonni do podejmowania takich decyzji jak zakup mieszkania. Dotyczy to zarówno osób inwestujących w lokal pod wynajem, jak i tych, którzy kupują nieruchomość dla siebie.

Z obliczeń Open Finance wynika, że trzyosobowa rodzina o zarobkach w wysokości dwukrotności średniej krajowej, chcąca dziś kupić mieszkanie, może pożyczyć na 30 lat około 480 tys. zł, co jest kwotą o ok. 70 tys. wyższą niż rok temu.

Dokąd zmierzamy?

Sytuacja na rynku mieszkaniowym poprawia się już od ponad czterech lat. Początkowo o trendzie decydował rosnący popyt gotówkowy, ale od początku 2017 roku rośnie też popyt na kredyty mieszkaniowe. Ten przez siedem miesięcy bieżącego roku wzrósł o około 16 proc. – wynika z szacunków BIK. Sytuacja jest o tyle zaskakująca, że o kredyt jest trudniej. Banki wymagają przecież 20-proc. wkładu własnego, a marże kredytowe rosną. Dążenie to ułatwia dobra sytuacja na rynku pracy, która skutkuje rosnącymi wynagrodzeniami i poziomem zatrudnienia.

Eldorado trwa też dzięki rekordowo niskiemu poziomowi stóp procentowych. To skutkuje niskim oprocentowaniem kredytów i lokat. Szczególnie dzięki słabej ofercie dla oszczędzających Polacy szukają alternatywy dla swoich pieniędzy, znajdując ją na rynku mieszkań na wynajem. Póki co nie powinni obawiać się braku najemców biorąc pod uwagę jak wielu Ukraińców przyjechało do Polski w poszukiwaniu pracy i lepszego życia. Rzadko kupują oni mieszkania (w 2016 r. niewiele ponad tysiąc), częściej stają się najemcami. Z szacunków Open Finance wynika, że zajmują przynajmniej 100-200 tys. mieszkań, a pamiętajmy, że w Polsce wynajmowanych jest oficjalnie ok. 650-700 tys. lokali.

Prezydent wpłynie na wzrost cen?

Dane Home Broker i Open Finance, ale też NBP czy REAS pokazują, że w takim otoczeniu ceny mieszkań rosną. Diagnoza jest prosta – popyt przewyższa podaż i to pomimo rekordowej aktywności deweloperów. Nie sposób ocenić jak długo sytuacja ta będzie jeszcze trwała. Oprócz przytoczonych wyżej motorów wzrostu warto też zwrócić uwagę na inicjatywę, którą niedawno zgłosił Prezydent.

Chodzi o projekt nowelizacji ustawy o funduszu wsparcia kredytobiorców. Paradoksalnie może on przynieść ulgę nie tylko kredytobiorcom walutowym, ale też doprowadzić do wzrostu popytu na mieszkania. Jak? Nowe prawo to dodatkowe koszty dla banków – nawet 3,2 mld zł rocznie. Podobnym obciążeniem był tzw. „podatek bankowy”, a wiązać można go ze spadkiem oprocentowania lokat o około 0,4 – 0,5 pkt. proc. To znowu zmotywowało wiele osób do zakupu mieszkania na wynajem, co pozwala dziś zarobić nawet ponad cztery razy więcej niż przeciętny bankowy depozyt. Problem w tym, że najświeższe dane NBP sugerują, że kwota trafiająca na rynek mieszkaniowy, wraz ze spadkiem oprocentowania, zaczyna rosnąć w sposób wykładniczy.

Przykład? W 2012 roku oprocentowanie rocznych lokat było na poziomie około 4,5 proc., a do biur sprzedaży deweloperów z siedmiu miast trafiali nabywcy, którzy co kwartał wydawali około 1,5 mld zł na mieszkania. W 2014 roku oprocentowanie depozytów spadło do poziomu około 2,5 proc., a zakupy gotówkowe opiewały na około 2,1 mld zł kwartalnie. Spójrzmy jednak co dzieje się dalej. W 2016 roku oprocentowanie spadło już nieznacznie – do poziomu około 1,8 proc., a zakupy gotówkowe wzrosły do średniego poziomu prawie 3,5 mld zł kwartalnie. Zaskakujący był natomiast pierwszy kwartał br. Oprocentowanie na poziomie około 1,65 proc. było na tyle nieatrakcyjne, że Polacy zanieśli do biur sprzedaży deweloperów aż 4,4 mld złotych gotówki. Jeśli sytuacja dalej tak będzie się rozwijać, to nawet niewielki spadek oprocentowania może skutkować znacznym wzrostem popularności zakupów mieszkań na wynajem, a pokonanie bariery 6, 7 czy nawet 8 mld złotych trafiających co kwartał na rynek wydaje się w świetle dostępnych dziś danych prawdopodobne.

Nie jest jednak tak, że przed rynkiem nie ma zagrożeń, które mogą doprowadzić do bolesnej korekty. Wielkimi krokami zbliża się koniec programu dopłat do kredytów. Lada moment na rynek zaczną trafiać też mieszkania budowane w ramach programu Mieszkanie Plus, a jeśli wierzyć zapowiedziom, to stawki czynszu mieszkań oferowanych w jego ramach mogą być nawet trzykrotnie niższe niż na rynku. To może doprowadzić do spadku popytu na mieszkania. Do tego z każdym dniem coraz bliższa staje się perspektywa podwyżek stóp procentowych, przez które kredyty mogą zdrożeć, a oprocentowanie lokat wzrosnąć stając się znowu realną alternatywą dla inwestowania w mieszkania. Takie ruchy z łatwością mogą schłodzić rozgrzany rynek mieszkaniowy.

 

Źródło: Home Broker

W I kwartale 2017 r. Polacy podpisali ponad 50 tys. umów o kredyt mieszkaniowy, czyli o prawie 20 proc. więcej niż IV kw. 2016 r. Osoby, które dopiero planują zaciągnąć kredyt hipoteczny, mogą korzystać z bogatej oferty przygotowanej przez banki i SKOK-i. Eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF) podpowiadają, na co warto zwrócić uwagę porównując ze sobą te produkty. 

Oceniając atrakcyjność ofert kredytów hipotecznych dostępnych na rynku, musimy wziąć pod uwagę kilka parametrów. Wśród nich należy wymienić między innymi: oprocentowanie kredytu, rodzaj spłacanych rat, prowizje dla banku za udzielenie finansowania oraz wysokość wymaganego wkładu własnego. Który z elementów należy przeanalizować w pierwszej kolejności? Wysokość oprocentowania, prowizja, czy inne dodatkowe opłaty związane z zaciągnięciem kredytu wpływają na RRSO, czyli roczną rzeczywistą stopę oprocentowania. Zapoznając się z ofertą, przyjrzyjmy się szczególnie temu parametrowi, dzięki któremu poznamy całkowitą wartość długu, który będziemy musieli zwrócić bankowi.

Oprocentowanie kredytu

Jeżeli zastanawiamy się, z oferty którego banku skorzystać, nie zapomnijmy o przeanalizowaniu wysokości oprocentowania. Składa się ono z dwóch elementów: stawki WIBOR 3M, czyli stopy procentowej po jakiej banki pożyczają sobie pieniądze oraz z marży banku. – Sprawdźmy, jaka jest aktualna wysokość marży w wybranych bankach. Ten wskaźnik nie powinien bowiem zmieniać się przez cały okres trwania umowy, w przeciwieństwie do stawki WIBOR 3M. Wybranie oferty banku, który oferuje niską marżę, jest kluczowe, bo dzięki temu będziemy spłacać niższe raty – zaznacza Ewa Kozłowska, ekspert ZFPF, Gold Finance. Dopiero w następnej kolejności przyjrzyjmy się innym elementom kredytu, takim jak np. prowizja dla banku. Choć jej wysokość ma wpływ na całkowity koszt kredytu, jest to jednorazowy wydatek, który nie obciąży naszego portfela w przyszłości.

Wysokość wkładu własnego i rodzaj spłacanych rat

Analizując oferty kredytów mieszkaniowych, nie zapominajmy o elementach, które wpływają na wygodę spłaty danego zobowiązania, czyli o wysokości wymaganego wkładu własnego i rodzaju spłacanych rat. Szczególnie ten ostatni parametr może wpływać na wysokość kwoty, którą regularnie będziemy zwracać do banku.

Niezależnie od tego, czy wybierzemy raty równe czy malejące, nasze comiesięczne zobowiązanie będzie składać się ze spłacanego zadłużenia, czyli tzw. raty kapitałowej, jak również odsetek od zadłużenia. Decydując się na raty równe, początkowo udział pierwszej części w racie będzie niższy – będziemy bowiem spłacali głównie odsetki i stosunkowo małą część kapitału. Z czasem te proporcje będą się odwracać i na koniec spłaty rata składać się będzie niemal wyłącznie z części kapitałowej. Wybierając drugie rozwiązanie, czyli raty malejące, nasze comiesięczne zobowiązanie wobec banku będzie  systematycznie maleć – na ratę składać się będzie rata kapitałowa o stałej wysokości oraz odsetki od malejącego zadłużenia. – W porównaniu do rat stałych, przy ratach malejących ostatecznie zapłacimy jednak więcej odsetek i na początku okresu kredytowania będziemy musieli liczyć się ze spłatą wyższych rat. Jest to jednak atrakcyjne rozwiązanie dla osób, które zaciągają kredyt hipoteczny około 40. roku życia, rozkładając spłatę np. na 20-30 lat. Pod koniec okresu kredytowania, kiedy np. świadczenie emerytalne staje się naszym głównym źródłem dochodów, spłacane raty będą mniejszym obciążeniem dla domowego budżetu – dodaje Ewa Kozłowska, ZFPF, Gold Finance.

Całkowity koszt kredytu będzie zależeć także od tego, jak dużą sumę chcemy przeznaczyć na wkład własny. W tym przypadku zwykle obowiązuje zasada: im wyższy wkład własny, tym mniejsze koszty kredytu. Obecnie minimalny wkład własny wynosi 20 proc. całkowitych kosztów inwestycji. Może zostać obniżony do 10 proc., ale prawdopodobnie kredytodawca będzie wymagał od nas dodatkowego zabezpieczenia.

Jakie parametry nie wpływają na atrakcyjność oferty kredytowej?

Z końcem lipca zaczęły obowiązywać nowe zasady udzielania kredytów hipotecznych. Nowa ustawa nakłada na banki i pośredników obowiązek przygotowania dla przyszłych kredytobiorców formularzy informacyjnych. W takim dokumencie znajdują się najważniejsze parametry oferty, dopasowanej do sytuacji finansowej klienta. Jeżeli po kredyt udajemy się do pośrednika, na formularzu informacyjnym dołączonym do oferty znajdziemy dodatkowy zapis, który będzie dotyczyć wysokości wypłacanej mu prowizji za udzielenie kredytu. Nie wpływa ona na całkowity koszt zobowiązania, ani na atrakcyjność danej oferty, ponieważ opłata związana z wynagrodzeniem dla pośrednika kredytowego leży po stronie banku, a nie kredytobiorcy. – Pośrednicy kredytowi przejmują od kredytodawców szereg czynności okołokredytowych, odciążając tym samym banki. Utrzymują oddziały w mniejszych miastach, kompletują potrzebną dokumentację, wstępnie weryfikują zdolność kredytową i pośredniczą w zawieraniu umowy. Dla banku jest to dogodne rozwiązanie, ponieważ nie musi ponosić części kosztów związanych ze sprzedażą kredytów. Z kolei klienci korzystający z usług pośredników oszczędzają czas, ponieważ nie muszą odwiedzać wielu placówek bankowych, ani spędzać wielu godzin w Intrenecie, by samodzielnie uzyskać informacje na temat interesujących ich produktów – tłumaczy Michał Krajkowski, ekspert ZFPF, Notus Finanse.

Analizując oferty banków, nie musimy też brać pod uwagę kosztów związanych z zakupem produktów dodatkowych, jeżeli nie jesteśmy nimi zainteresowani. Do momentu wejścia w życie nowego prawa, skorzystanie z produktów dodatkowych, takich jak, np. karta kredytowa czy uruchomienie programu oszczędnościowego, mogło mieć wpływ na decyzję banku o przyznaniu środków. – Kredytobiorca często musiał analizować oferty nie tylko pod względem najważniejszych parametrów samego kredytu, takich jak, np. okres spłaty zadłużenia, wysokość rat, oprocentowanie, ale także oceniać opłacalność zakupu dodatkowych produktów, które były powiązane z kredytem i wpływały np. na wysokość prowizji banku. Zgodnie z nowymi przepisami, sprzedaż wiązana zostaje zabroniona, więc banki będą musiały posiadać w swojej ofercie kredyty hipoteczne bez produktów dodatkowych, poza darmowymi rachunkami osobistymi, służącymi do spłaty zadłużenia. Cross-selling, czyli sprzedaż łączona nie zostaje zakazana, ale to, czy klient będzie chciał skorzystać z dodatkowej oferty banku zaciągając kredyt, pozostanie bez wpływu na przyznanie środków – mówi Michał Krajkowski, ZFPF, Notus Finanse.

Zgodnie z projektem zgłoszonym przez Kancelarię Prezydenta RP, banki sfinansowałyby nowy subfundusz pomocy dla frankowiczów. Raz na kwartał płaciłyby składki nie większe, niż 0,5% wartości swoich kredytów walutowych. Według eksperta, to podniosłoby koszty usług bankowych. Byłoby tak, jak w przypadku podatku bankowego, gdy widocznie wzrosły opłaty za prowadzenie konta i wydanie karty kredytowej. Z drugiej strony, szacowana suma 100 mln rocznie od wszystkich banków, które mają w swoich aktywach portfele kredytów frankowych, raczej nie rozwiąże problemu.

Prace nad tzw. ustawą frankową wciąż trwają. Ostateczny projekt powinien być poprzedzony konsultacjami z Komitetem Stabilności Finansowej i środowiskiem bankowym. Krzysztof Michrowski z Kancelarii Michrowski Bartosiak Family Office uważa, że nowe przepisy najwcześniej wejdą w życie w przyszłym roku. Jak podkreśla analityk i makler papierów wartościowych, ich bezpośrednim skutkiem będzie podniesienie opłat i prowizji bankowych oraz marży od udzielanych kredytów. Ponadto, jeszcze mocniej obniży się oprocentowanie depozytów, które już dziś zbliża się do poziomu 1%. Tymi sposobami, banki będą chciały zrekompensować sobie wydatki związane ze składkami na nowy subfundusz pomocy dla frankowiczów.

– Oczywiście nie uważam tego za słuszne, żeby wszyscy klienci banków mieli ponosić ciężar zobowiązań frankowiczów. Ale przewiduję, że wszelkie koszty, związane z wejściem w życie nowej ustawy frankowej, instytucje finansowe i tak przeniosą na konsumentów. Dlatego, należy opracować optymalną wysokość składek płaconych przez banki. Oczywiście instytucje finansowe, mające największe portfele kredytów walutowych, powinny wpłacać do funduszu najwięcej. Natomiast, banki, które nominalnie udzieliły mniej kredytów we frankach, takie jak Alior Bank, ING Bank Śląski, BOŚ Bank czy Citi Bank, należy obciążyć niższymi zobowiązaniami – zwraca uwagę Krzysztof Michrowski.

Według danych NBP, niespłacane walutowe kredyty mieszkaniowe były warte na koniec maja tego roku ok. 5,1 mld zł. Zgodnie z projektem prezydenckim, przy 0,5% składce kwartalnej, do subfunduszu trafiałoby niewiele ponad 100 mln zł rocznie od wszystkich banków, które udzielały kredytów we frankach. Zdaniem eksperta, to nie jest wystarczająca kwota, żeby faktycznie i wydatnie im pomóc. Liczba kredytobiorców frankowych to przecież ok. 700 tys. Polaków. Natomiast, wartość zaciągniętych przez nich kredytów sięga blisko 150 mld złotych.

– Działający już Fundusz Wsparcia Kredytobiorców przy BGK nie jest w pełni wykorzystywany. Od lutego 2016 do lipca 2017 roku, czyli przez prawie półtora roku skorzystało z niego około 600 zadłużonych osób, nie tylko we frankach. W sumie wypłacono wszystkim niecałe 15 mln zł. W związku z tym, rezerwa wynosi ok. 600 mln zł. Te środki, które nie są wykorzystywane, BGK mógłby pomnażać. Zachowując najwyższą staranność, ma prawo inwestować w papiery gwarantowane bądź emitowane przez Skarb Państwa, NBP, względnie wpuszczane do obiegu przez rządy lub banki centralne państw należących do OECD. Ewentualnie, może kupować lokaty w bankach – zaznacza Krzysztof Michrowski.

Zdaniem eksperta, jeśli zmienią się warunki korzystania z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców, zainteresowanie nim na pewno zwiększy się wśród frankowiczów. Obecnie zadłużony może otrzymać pomoc np. jeśli w dniu złożenia wniosku o wsparcie ma status bezrobotnego. W innej sytuacji, możliwe jest to, gdy ponosi miesięczne koszty obsługi kredytu mieszkaniowego w wysokości przekraczającej 60% dochodów, jakie w miesiącu osiąga jego gospodarstwo domowe. Jak wyjaśnia analityk, chcąc obliczyć, czy spełniamy ten wymóg, należy podzielić kwotę miesięcznej raty kapitałowo-odsetkowej, z miesiąca poprzedzającego dzień złożenia wniosku o udzielenie wsparcia, przez dochód gospodarstwa domowego w rozumieniu ustawy o pomocy społecznej.

– Pomoc jest udzielana też wówczas, gdy miesięczny dochód gospodarstwa jednoosobowego, pomniejszony o miesięczne koszty obsługi kredytu mieszkaniowego, nie przekracza zwaloryzowanej, zgodnie z przepisami ustawy o pomocy społecznej, kwoty wskazanej w art. 8 ust. 1 pkt 1 tej ustawy. Aktualnie wynosi ona 634 zł. Natomiast, w przypadku gospodarstwa wieloosobowego, miesięczny dochód pomniejszony o koszty obsługi kredytu mieszkaniowego, nie może być wyższy od iloczynu liczby członków gospodarstwa domowego kredytobiorcy i zwaloryzowanej, zgodnie z przepisami ustawy o pomocy społecznej, kwoty wskazanej w art. 8 ust. 1 pkt 2 tej ustawy. Ta kwota z kolei jest równa obecnie 514 zł – dodaje analityk z Kancelarii Michrowski Bartosiak Family Office.

Maksymalna wielkość pomocy, którą może uzyskać frankowicz z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców, wynosi 1500 zł miesięcznie. Zadłużony ma prawo otrzymywać ją nie dłużej, niż przez półtora roku. Po upływie 24 miesięcy od momentu zakończenia przekazywania wsparcia, kredytobiorca zobowiązany jest do oddania otrzymanej kwoty w ciągu 8 lat. Zwrot dokonywany jest w nieoprocentowanych ratach miesięcznych. Kredytobiorca jest informowany listownie przez BGK o harmonogramie spłat, kwotach rat oraz numerze rachunku do zwrotu wsparcia.

– Oferowana suma powinna być większa i uzależniona od wysokości raty kredytu lub salda zadłużenia. 1500 zł nieoprocentowanej pożyczki nie rozwiązuje problemu osoby, która utraciła stałe źródło dochodu i spłaca kredyt z 2007 roku np. w kwocie 260 tys. złotych. W związku z tym, że rata tego zobowiązana wzrosła już o 60-70%, frankowicz może płacić miesięcznie np. 2500 zł. Ponadto, okres pomocy powinien zostać wydłużony z obecnych 18 miesięcy do minimum 2 lub 3 lat – podsumowuje Krzysztof Michrowski.

 

Źródło: mondaynews.pl

Coraz więcej osób zaciąga kredyty mieszkaniowe. Rosnące wynagrodzenia Polaków sprawiają, że banki także chcą na ten cel pożyczać wyższe kwoty. Od pół roku kredyty wyraźnie wspierają ożywienie, z którym na rynku mieszkaniowym mamy do czynienia już od czterech lat.

Trzyosobowa rodzina, w której rodzice pracują, powinna móc zadłużyć się na zakup mieszkania na kwotę bez mała 481 tys. zł – wynika z najświeższych danych zebranych przez Open Finance (mogą one jeszcze podlegać aktualizacji). Wartość ta jest medianą, a więc połowa banków chciałaby modelowej rodzinie pożyczyć więcej, a połowa zaoferowałaby niższą kwotę. To dokładnie tyle samo co przed miesiącem, ale też o 73 tys. zł więcej niż przed rokiem.

Do obliczeń przyjęto, że dwie osoby powinny otrzymywać „na rękę” kwotę 5772,06 zł (każdy z rodziców zarabia po średniej krajowej). Do tego szacunki zakładają, że modelowi kredytobiorcy mają dobrą historię kredytową i obecnie nie są zadłużeni. Rodzina skłonna jest też skorzystać z dwóch dodatkowych produktów – rachunku bankowego, na który będzie przelewane wynagrodzenie oraz karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorcy wolą unikać ubezpieczeń czy programów regularnego oszczędzania. Zgodzą się na nie jedynie jeśli będzie to bezwzględnie opłacalne.

Popyt w górę pomimo wyższego wkładu i rosnących marż

Wysoki poziom zdolności kredytowej wynika w dużym stopniu z rosnących wynagrodzeń Polaków. Same banki nie wprowadziły bowiem w ostatnim czasie szczególnych ułatwień dla klientów szukających pieniędzy na mieszkanie. Co więcej, ostatnie miesiące pokazują raczej, że instytucje finansowe są skłonne do podnoszenia przeciętnego poziomu marż kredytowych (z 2% w marcu br. do 2,12% w lipcu). Te ruchy można łączyć z ustawą, która niebawem unormuje rynek hipotecznych długów. Nakłada ona na banki nowe obowiązki, co oznacza koszty. Niestety przeważnie jest tak, że przynajmniej część dodatkowych kosztów przedsiębiorstwa chcą przerzucać na swoich klientów. Wszystko wskazuje na to, że nie inaczej jest i w tym przypadku.

Ważnym problemem, przed którym stają potencjalni kredytobiorcy, jest też konieczność posiadania wkładu własnego. Standardowo gotówką trzeba pokryć 20% ceny mieszkania, choć spora część banków przyjmuje wnioski kredytowe od osób mających o połowę niższy wkład własny. Wszystko wskazuje na to, że to wymaganie nie jest dla Polaków przeszkodą nie do przejścia. Zarówno rosnące marże jak i konieczność posiadania w gotówce przynajmniej kilkudziesięciu tysięcy złotych nie zrażają tych, którzy od stycznia tłumnie ruszyli do banków po kredyty mieszkaniowe. Już od pół roku BIK informuje bowiem o rosnącym popycie na kredyty. Szczególnie mocno widać to było w styczniu br., kiedy uruchomiono środki na dopłaty w ramach programu „Mieszkanie dla młodych”, ale pozytywna dynamika utrzymała się także w kolejnych miesiącach. Nie wykluczone, że będzie tak do końca roku, co wiązać trzeba nie tylko ze wzrostem popytu, ale też z efektem niskiej bazy – w drugim półroczu 2016 roku BIK raportował przeważnie spadku popytu na kredyty mieszkaniowe.

Niemniej ważny jest fakt, że Polacy skwapliwie korzystają z rosnącej zdolności kredytowej. Najnowsze dane BIK sugerują, że przeciętna kwota, o którą wnioskują nabywcy mieszkań, wzrosła o 10%. Można mieć jedynie nadzieję, że nie przełoży się to na wzrosty cen mieszkań, a jedynie zakupy lokali o wyższym standardzie.

Pół miliona to niemal standard

Tymczasem modelowa rodzina – o ile posiada zdolność kredytową i wymagany wkład własny – może na mieszkanie pożyczyć niemałe kwoty. Z deklaracji samych banków wynika, że najwięcej na mieszkanie pożyczą Euro Bank, BOŚ Bank, City Handlowy i ING Bank Śląski. Te instytucje byłyby na 30 lat skłonne pożyczyć ponad 500 tys. zł, a rekordzista prawie 650 tys. zł. Bez mała pół miliona zaoferowały takie instytucje jak Raiffeisen Polbank, BGŻ BNP Paribas czy PKO Bank Polski.

Najbardziej zachowawczy przy okazji badania zdolności kredytowej jest Bank Pocztowy. Ten chciałby modelowej rodzinie pożyczyć i tak sporo, bo 382 tys. złotych. Wraz z wkładem własnym daje to kwotę wystarczającą na zakup 60-70 metrowego mieszkania w Warszawie.

Przy zaciąganiu kredytu warto pamiętać, że w przyszłości poziom stóp procentowych wzrośnie, a wraz z nim wyższe będą też raty. Pojedyncza podwyżka stopy referencyjnej o 25 punktów bazowych może oznaczać o kilkanaście złotych wyższy koszt w przeliczeniu na każde 100 tys. zł pożyczone na 30 lat. To oznacza, że jeśli Rada Polityki Pieniężnej zdecyduje się na pojedynczą podwyżkę stóp procentowych, to rata osoby zadłużonej na 3 dekady i 300 tysięcy złotych może wzrosnąć o około 50 złotych. Warto pamiętać, że jeszcze 5 lat temu podstawowa stopa procentowa była około 3 razy wyższa niż dziś. Gdyby do takiego poziomu powróciła, to dzisiejsza rata mogłaby wzrosnąć aż o 40% – np. z 1500 zł dziś do około 2100 zł miesięcznie. Choć obecnie realizacja takiego scenariusza jest bardzo mało prawdopodobna, to nie można jej z całą pewnością wykluczyć. Świadomość zależności pomiędzy wysokością raty i poziomem stóp procentowych to nieodzowny element, który może pomóc uniknąć nadmiernego zadłużania.

Autor: Bartosz Turek, analityk Open Finance

Mimo wyczerpania się środków na dopłaty w MdM zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi nie słabnie.

Drugi w tym roku szturm na banki po kredyty z dopłatą w programie Mieszkanie dla młodych, które nakręcały dotąd rynek hipotek, miał miejsce w początkach kwietnia. Środki zostały wyczerpane po kilku dniach. Pomimo to, zainteresowanie kredytami na zakup mieszkań w maju nie tylko nie spadło, ale nawet wzrosło.

Wartość udzielonych kredytów na mieszkania w maju br. była większa o ponad 10 proc. w porównaniu z rezultatem ubiegłorocznym. Wzrost nie miał w tym przypadku już związku z MdM, bo środki przyznawane w tym roku z puli przeznaczonej na 2018 rok rozdysponowane zostały wcześniej.

Notowane w tym roku wskaźniki bardzo wyraźnie odzwierciedlają wzrost zainteresowania bankowym finansowaniem zakupu nieruchomości. Od początku 2017 roku możemy obserwować dodatnie odczyty indeksu popytu na kredyty mieszkaniowe. Po pięciu miesiącach ich średnia wartość okazała się lepsza od zeszłorocznej o ponad 13 proc.

20 proc. skok liczby udzielanych kredytów

Największy wzrost akcji kredytowej w segmencie mieszkaniowym został odnotowany w pierwszym kwartale br. Po trzech miesiącach banki sprzedały ponad 50 tys. kredytów mieszkaniowych (w tym prawie 14,9 tys. w MdM) i polepszyły wynik w porównaniu do poprzedniego kwartału o niemal 20 proc., a wartość przyznanych kredytów wzrosła o 12,6 proc. Instytucje finansowe od dawna nie pożyczyły na mieszkania tak dużo, tym bardziej, że pierwsze miesiące na rynku kredytowym są zwykle słabsze.

Z tak wielkim skokiem liczby udzielonych kredytów mieliśmy ostatnio do czynienia w czasie boomu w latach 2006-2008 i w 2010 roku, kiedy rynek odreagowywał po kryzysie.

Ostatnie, spektakularne wyniki w segmencie kredytów mieszkaniowych to w dużej mierze zasługa programu MdM, ale widoczny w maju wzrost wskazuje już na niezależne od dopłat przełożenie panującej na rynku nieruchomości hossy na rynek kredytowy.

Rekordowo wysoka zdolność kredytowa

Coraz więcej osób może sobie pozwolić na mieszkanie, bo obecna zdolność kredytowa utrzymuje się niemal na historycznie najwyższym poziomie, dzięki  rekordowo niskim stopom procentowym. Trzyosobowa rodzina, w której dwie osoby mają zarobki na poziomie średniej krajowej, może dostać dziś około 490 tys. zł w trzydziestoletnim kredycie.

Zdolność kredytowa jest wysoka, ale żeby uzyskać finansowanie w banku trzeba mieć zaoszczędzone 20 proc. ceny mieszkania na pokrycie wkładu własnego do kredytu. Gdyby nie istniał taki wymóg, przy obecnym niskim poziomie oprocentowania hipotek w przedziale 4-4,5 proc., dynamika akcji kredytowej byłaby jeszcze większa.

Można jednak znaleźć substytut wkładu, choćby w postaci dopłaty w programie MdM. Jeszcze w tym roku, prawdopodobnie w sierpniu zostanie rozdzielone 5 proc. odmrożonych środków rezerwy przeznaczonych na ten rok. A w początkach przyszłego roku uruchomiona zostanie druga połowa z puli przeznaczonej na rok 2018. Poza tym, jeśli kredytobiorca deklaruje sprzedaż starego mieszkania, część jego ceny banki uwzględniają jako wkład własny.

Zyski z wynajmu

Wysokie wymagania dotyczące wkładu własnego są barierą dla sporej części, szczególnie młodych osób, ostatecznie trafiających na rynek najmu, który teraz ma się także bardzo dobrze. Ceny wynajmu mieszkań w największych aglomeracjach w kraju utrzymują się na wysokim poziomie, a w niektórych  miastach rosną, jak na przykład w Warszawie. Osoby lokujące posiadane fundusze w zakup mieszkań na wynajem mają wiec podstawy, by traktować inwestycje w nieruchomości jako bezpieczne zaplecze finansowe na przyszłość.

Tomasz Sadłocha z firmy Ochnik Development, która prowadzi projekty Dzielna 64 i Studio Centrum na warszawskim Muranowie, potwierdza, że mieszkania są postrzegane jako dobry i pozbawiony ryzyka produkt inwestycyjny. – Dla klientów, którzy kupują w naszych inwestycjach mieszkania z przeznaczeniem na wynajem jest to nie tylko atrakcyjna forma zarobkowania, ale także jeden ze sposobów zabezpieczenia emerytalnego – twierdzi.

Jak ocenia Tomasz Sadłocha, na wynajmie w Warszawie można zyskać około 6 proc. wartości nieruchomości w skali roku. – Przy najbardziej optymalnym zestawieniu kosztów zakupu z możliwymi do osiągnięcia przychodami z najmu, zwrot z inwestycji może być jeszcze wyższy – przyznaje.

Przedstawiciel Ochnik Development zauważa, że inwestorzy, którzy kupują mieszkania w projektach firmy prawie zawsze finansują transakcje ze środków własnych. – Dotyczy to zarówno klientów inwestycyjnych decydujących się na apartamenty przy Dzielnej 64, jak i kupujących mikro-lokale w budynku przy Pawiej – informuje Tomasz Sadłocha.

Zakupy za gotówkę i boom w mieszkaniówce

Niezależnie od wzrostu zainteresowania kredytami hipotecznymi rośnie także liczba osób kupujących mieszkania za gotówkę. Według szacunków NBP w 2016 roku w sześciu największych miastach w Polsce tylko gotówkowe wydatki na zakup nowych mieszkań wyniosły ponad 14 mld zł. Za około 60 proc. mieszkań deweloperskich nabywcy zapłacili ze środków własnych, bez wsparcia kredytowego.

W tym roku grupa inwestorów jest jeszcze większa, a na rynek mieszkaniowy gotówka napływa jeszcze szerszym strumieniem. Dane mówią już o prawie 70 proc. nabywców gotówkowych. Choć zdarza się, że bardziej doświadczeni inwestorzy, którzy kupują kolejne nieruchomości na wynajem, częściowo wspierają się kredytami, w odróżnieniu od tych początkujących.

Masowe inwestowanie w nieruchomości powoduje, że na rynku mieszkaniowym mamy dziś boom. Firmy budujące osiedla mogą cieszyć się kolejnym udanym rokiem pod względem sprzedaży. Jednocześnie rośnie oferta deweloperów, nie tylko w segmencie popularnym, ale także premium. Rynek kwitnie i zanosi się na kolejny rekordowy rok. Branża nie zwalnia tempa. Najdobitniej odzwierciedla to rekordowa liczba uzyskanych w ostatnich miesiącach przez deweloperów pozwoleń na budowę.

 

Autor: Ochnik Development

Większość członków Fed przewiduje w tym roku 3 podwyżki stóp procentowych. To działanie obciąży samych Amerykanów, dla których zdrożeją pożyczki i obsługa kredytów. Dla Polaków dalsze umacnianie dolara będzie oznaczało przede wszystkim coraz mniej opłacalny import towarów, m.in. nabywanej w tej walucie ropy czy gazu.

Należy wyraźnie podkreślić, że dobro gospodarki amerykańskiej to dla Systemu Rezerwy Federalnej co najwyżej sprawa drugorzędna. Może, lecz nie musi, być ona zbieżna z celem głównym, a tym jest zapewnienie zysków właścicielom Fed. Dla wyjaśnienia, jednym z akcjonariuszy banku centralnego w USA, który oficjalnie to potwierdził, jest Citigroup (15% udziałów), kontrolowany przez rodzinę Rockefellerów. Ponadto, w gronie znanych posiadaczy znajduje się Chase Bank (14%), JP Morgan Trust Bank Limited (9%), Chemical Bank (8%) i Hanover Bank, podległy rodzinie Rothschildów (7%).

Trzeba być świadomym tego, że tak naprawdę od interesów właścicieli Systemu Rezerwy Federalnej zależy cała strategia Fed, m.in. w kwestii podnoszenia poziomu stóp procentowych. Akcjonariusze są ze sobą mocno powiązani i działają w różnych przedsięwzięciach finansowych, a także politycznych na skalę światową. Prywatne instytucje bankowe wpływają więc na sytuację w całych Stanach Zjednoczonych, ale i na świecie, w tym oczywiście również w Polsce.

Oficjalna wersja

Według średniej prognozy Fed, podwyżka stóp procentowych do grudnia 2017 roku będzie wynosiła 1,375 proc. (na początku 2016 roku przewidywano 1,125 proc.) i wskazuje na co najmniej 3 wzrosty w obecnym roku. Pierwszego z nich można spodziewać się w marcu lub kwietniu. Natomiast przeciętna przewidywań względem podwyżek stóp procentowych na koniec 2018 roku wskazuje na 2,125 proc. (na początku 2016 roku zakładano 1,875 proc.). To również powinno oznaczać minimum trzy podwyżki w przeszłym roku.

Większość członków Systemu Rezerwy Federalnej potwierdza, że gdy gospodarka amerykańska zacznie rosnąć w szybszym tempie, podwyżki stóp procentowych staną się konieczne. Dzięki temu, bank centralny Stanów Zjednoczonych będzie kontrolował inflację. Według prognoz Fed, ma ona wzrosnąć z 1,5% w 2016 roku do 1,9 proc. i 2 proc. w latach 2017 i 2018. Spodziewane, w związku z tym, wzrosty stóp procentowych wpłyną na sytuację milionów Amerykanów, w tym nabywców domów, oszczędzających i inwestorów.

Oszczędności Amerykanów

Kredyty mieszkaniowe ze zmienną stopą procentową są aktualizowane raz w roku. Jeśli Fed podniesie stopy 3 lub nawet 4 razy przed następnym dostosowaniem wysokości kredytów, zadłużeni zauważą znaczny wzrost stóp procentowych, przy spłatach rat kredytu mieszkaniowego. W przypadku, gdy rosnące stopy procentowe nie spowodują recesji, to koszty pożyczek na mieszkania i zakup samochodów mogą znacznie wzrosnąć, co z pewnością będzie stanowić dodatkowe obciążenie dla amerykańskich konsumentów.

Od wysokości stóp procentowych zależy m.in. wielkość oprocentowania kredytów i depozytów w bankach. Dlatego właśnie, zmianę poziomu stóp procentowych odczują przede wszystkim przeciętni Amerykanie, dla których droższe będą pożyczki oraz bieżąca obsługa ich zobowiązań finansowych. Ponadto, przedsiębiorstwom w Stanach Zjednoczonych może być znacznie trudniej zdobyć finansowanie dla nowych inwestycji. Z drugiej strony, łatwiej będzie im oszczędzać, bo oprocentowanie na lokatach bankowych wzrośnie.

Korzyści powinni odnosić wszyscy, którzy trzymają swoje pieniądze na rachunku bankowym. Zgodnie z danymi Fed, amerykańskie gospodarstwa domowe i organizacje non-profit łącznie posiadają niewiele ponad 8,3 bln dolarów na rachunkach oszczędnościowych. Sam wzrost stóp procentowych w grudniu 2016 roku o 0,25% mógł im przynieść dodatkowe 21 mld dolarów w odsetkach lub ok. 163 dolary na gospodarstwo domowe w skali roku. Nie jest jednak pewne, czy banki rzeczywiście przekażą te dodatkowe odsetki oszczędzającym w nich klientom.

Mocny dolar dla Polaków

Wyższe stopy procentowe w USA zwiększają atrakcyjność dolara dla inwestorów. Taka reakcja rynkowa jest też uzasadniona w świetle spodziewanej strategii nowej administracji amerykańskiej. Wszystko wskazuje na to, że będzie ona polegać na rozluźnieniu strategii fiskalnej w połączeniu z bardziej restrykcyjną polityką pieniężną. Dzięki temu, dolar wciąż będzie zyskiwał na wartości. Obecnie kurs wymienny euro do amerykańskiej waluty jest najniższy od 14 lat i bliski parytetowi, czyli 1 do 1. Ten zaś może wystąpić w II kwartale 2017 roku. W związku z tym, złoty znacznie straci względem dolara, ale też wobec euro.

Przez długie lata panował pogląd, że słaba złotówka jest dla nas korzystna ekonomicznie, bo dobrze wpływa na sprzedaż polskich produktów za granicę. Oczywiście eksporterzy będą dostawali więcej pieniędzy za swoje towary na „dolarowych” rynkach. Ale znaczna część tych produktów należy do zagranicznych firm, które mają swoje filie w Polsce. Jednak przede wszystkim trzeba pamiętać o tym, że cała nasza gospodarka jest istotnie otwarta na import surowców, ropy, gazu i komponentów do dalszej produkcji, które często sprowadzamy z Dalekiego Wschodu, więc płacimy w dolarach.

Ponadto, podwyżki stóp procentowych w USA, odczują polscy importerzy sprzętu elektronicznego, odzieży czy kosmetyków, a także wszyscy kupujący produkty, np. na amerykańskich portalach aukcyjnych. Będziemy płacić więcej, niż dotychczas, za artykuły nabywane w dolarach. Według wielu prognoz, do połowy 2017 roku amerykańska waluta podrożeje nawet do 4,45 zł. To oznacza, że ceny paliw na rynkach będą rosły, co z pewnością przełoży się na koszty ponoszone przez przeciętnych konsumentów.

Europa straci 

Wzrost wartości dolara może trwać długo. Przewiduje się dużą zmienność kursów walutowych, załamanie rynków finansowych, a w konsekwencji nawet światowy kryzys. To ryzyko potęguje niepewna obecnie sytuacja w Europie. Unii Europejskiej brakuje jedności w wielu kwestiach społeczno-gospodarczych. Ponadto, nie wiadomo, co przyniesie Brexit. Na to i wiele innych pytań dotyczących przyszłości samej UE nie ma konkretnych odpowiedzi. Dlatego, USA zyskują na inwestycyjnej atrakcyjności, a Stary Kontynent wyraźnie straci.

Co ciekawe, Fed do tej pory podnosił stopy procentowe w momencie, gdy bank centralny w Europie obniżał je, aby pobudzić swoje gospodarki. System Rezerwy Federalnej raczej będzie kontynuował tę politykę, kierując się interesami swoich akcjonariuszy i przesłankami politycznymi. Wówczas sytuacja na rynku stanie się jeszcze bardziej niestabilna. Europejski Bank Centralny może wykorzystać osłabienie własnej waluty, aby usprawnić swoje wiodące gospodarki i podbić krajowe inflacje. Ale to wzmocniłoby asymetrię w światowych kursach walut, prowadząc do dalszego wzrostu siły dolara amerykańskiego.

Zagrożone gospodarki

Przewidywane wzrosty stóp procentowych w Stanach Zjednoczonych będą miały znaczący wpływ na globalną gospodarkę. Przypomną słabym gospodarkom wschodzącym, szczególnie zadłużonym w dolarze, że ich pole manewru zmniejsza się coraz bardziej. Jednym z najbardziej wrażliwych na działania Systemu Rezerwy Federalnej, rynków jest pogrążona w kryzysie Brazylia. Tamtejsze firmy w ostatniej dekadzie pożyczyły miliardy dolarów. I jeśli amerykańska waluta zyska na wartości, to ich długi oczywiście się drastycznie zwiększą.

Zagrożona działaniami Fed jest też Turcja, ponieważ znacznie więcej importuje, niż eksportuje. Droższy dolar będzie dla niej oznaczał zwiększenie kosztów zakupu towarów poza granicami kraju. Warto pamiętać o tym, że gospodarki Rosji, Wenezueli, RPA czy Nigerii również zależą od wywozu surowców. To stanowi znaczącą część ich dochodów budżetowych. W związku z tym, że handel międzynarodowy odbywa się w amerykańskiej walucie, ceny ich produktów mogą spaść jeszcze bardziej, gdy dolar się umocni.

Podsumowując, w przypadku gospodarek wschodzących, poprawną reakcją na podwyższanie stóp procentowych w Stanach Zjednoczonych nie jest dostosowywanie do nich polityki pieniężnej. Nie powinno się również nakładać ograniczeń w przepływie kapitału w celu zapobiegania niestabilności. Właściwe jest za to wprowadzenie zmian na rynku finansowym w taki sposób, aby poprawić alokację środków. Należy też wdrażać reformy po stronie podażowej, w celu zwiększania jej wydajności i promowania zrównoważonego wzrostu.

Źródło: mondaynews.pl

Eksperci

Lipka: Młodzi Polacy nie garną się do pracy. To problem

Tylko 10 procent młodych Polaków, którzy kształcą się po 18. roku życia, decyduje się na łączenie na...

Kalata: Zmiany w ustawie o systemie ubezpieczeń społecznych

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych (dalej: ustawa systemowa), roczna...

Przasnyski: Produkcja stara się nadążyć za popytem

Po niewielkim wrześniowym spowolnieniu, październik przyniósł zdecydowany powrót ożywienia w przemyś...

Gontarek: Firmy dają duże podwyżki, aby zatrzymać pracowników

Przeciętne zatrudnienie w październiku br. wzrosło o 4,4 proc.  r/r, zaś wynagrodzenie aż o 7,4 proc...

Bugaj: Ikar hossy coraz bliżej Słońca

Według najnowszej ankiety przeprowadzonej wśród zarządzających przez BofA Merrill Lynch aż 48% respo...

AKTUALNOŚCI

Firmy szkoleniowe apelują o VAT bez wad

Firmy muszą pokrywać koszty VAT na usługi doradcze finansowane z funduszy europejskich. Tracą na tym...

Apel do Szydło i Kaczyńskiego w sprawie limitu składek na ZUS

Konfederacja Lewiatan w listach do premier Beaty Szydło i prezesa PiS Jarosława Kaczyńskiego apeluje...

Konsumpcja dalej będzie ciągnęła gospodarkę

Bieżący Wskaźnik Ufności Konsumenckiej był najwyższy w historii badań koniunktury konsumenckiej i wy...

PGNiG podpisało kontrakt na dostawy gazu z USA

PGNiG podpisało średnioterminowy, pięcioletni kontrakt z firmą Centrica LNG na dostawy gazu LNG ze S...

Inwestycje firm spadają siódmy kwartał z rzędu

W okresie styczeń-wrzesień 2017 r. przychody przedsiębiorstw średnich i dużych wzrosły o 9,4 proc., ...