Home Tagi Wpis otagowany "kredyty hipoteczne"

kredyty hipoteczne

Sytuacja ekonomiczna w Polsce utrzymuje się na wyrównanym poziomie. Obserwujemy poprawiające się warunki pracy i wzrost płac. Co za tym idzie? Coraz więcej osób decyduje się na zakup mieszkania na własność. Jakie lokale cieszą się największym powodzeniem?

Polacy przy kupnie lokum zwracają największą uwagę na takie czynniki jak: cena, lokalizacja, rozkład, piętro i udogodnienia takie jak komórka lokatorska, garaż czy winda. Najchętniej wybieramy lokale zlokalizowane na czwartym lub piątym piętrze.

– Większość klientów deweloperów to osoby biorące kredyty hipoteczne. Popyt na nie jest aż o 20% wyższy niż rok wcześniej (w 2016 roku sprzedano 266 tys. mieszkań). Jednak nie każdy złożony wniosek jest akceptowany przez bank, szczególnie jeśli dotyczy on wysokich sum. Dlatego spory odsetek Polaków decyduje się na mniejsze kredyty, a co za tym idzie kompaktowe lokale, czyli zaprojektowane w taki sposób, aby dawały maksymalną funkcjonalność – przyznaje Adrian Potoczek, dyrektor ds. sprzedaży Wawel Service.

Na start

Single i młode małżeństwa zazwyczaj szukają kawalerki lub mieszkania dwupokojowego. Przed podjęciem decyzji największą uwagę zwracają na cenę i lokalizację. Nie bez znaczenia jest także odległość od punktów handlowych, komunikacji miejskiej i centrum miasta. Najlepiej sprzedają się mieszkania w śródmieściu, ponieważ większość młodych osób chce mieć wszędzie blisko i być w centrum wydarzeń.

Rodzinne dylematy  

Małżeństwa z dziećmi mają większe wymagania mieszkaniowe. Najczęściej decydują się na lokum trzypokojowe (mające ponad 50 mkw.) z aneksem kuchennym i balkonem lub prywatnym ogródkiem. Rodziny zwracają większą uwagę na odległość od parków, placów zabaw, a także przedszkoli i szkół.

Polacy coraz częściej decydują się na mieszkanie wykończone i urządzone, ponieważ nie mają czasu kupować wyposażenia, zajmować się malowaniem czy aranżacją wnętrz samodzielnie. Wolą kupić lokal gotowy do zamieszkania.

Nowe wymagania

Osoby dojrzałe coraz częściej myślą o rozwiązaniach ekologicznych, zapewniających najwyższy komfort życia. Dlatego popularne stają się technologie typu smart home. Poprawiają one bezpieczeństwo mieszkańców przez możliwość zdalnego sterowania i całodobowej kontroli lokalu. Inteligentne urządzenia są estetyczne, bezawaryjne i wymagają minimum obsługi przez co kuszą coraz większą liczbę osób. Z roku na rok większym zainteresowaniem cieszą się rozwiązania ekologiczne. Nowoczesne mieszkania mają doskonały mikroklimat, są wolne od alergenów i przyjazne środowisku (emitują mniej CO2).

– W ofercie Wawel Service już wkrótce pojawi się dom, który spłaci za siebie ratę kredytu (będzie nazywał się Freedom). Wszystko dzięki zastosowaniu nowoczesnych systemów energooszczędnych. Pierwszy pokazowy budynek zobaczymy wiosną 2018 roku. Do tego czasu nasi klienci mogą poznać najnowsze rozwiązania technologiczne dzięki inwestycjom takim jak Osada Czorsztyn czy Domy w Michałowicach – komentuje Adrian Potoczek, dyrektor ds. sprzedaży Wawel Service.

Z badań TNS Polska wynika, że mieszkania marzeń szukamy przez internet. 45% Polaków przegląda strony deweloperów, a 32% ufa portalom ogłoszeniowym. W ostatnich latach można zaobserwować znaczny wzrost świadomości wśród nabywców. Są oni znacznie lepiej przygotowani do transakcji, wiedzą o co pytać, jak szukać i czego unikać. Tym samym są bardziej zadowoleni z kupowanych przez siebie nieruchomości.

 

Źródło: Wawel Service

W ostatnim czasie coraz więcej mówi się o rosnących cenach nieruchomości. Rzeczywiście, dane pokazują, że od początku 2013 r. w niektórych miastach cena przeciętnego mieszkania wzrosła o ponad 50 000 zł. Expander zwraca jednak uwagę, że mimo to obecnie łatwiej jest nam kupić mieszkanie niż 4 lata temu. Po pierwsze, istotnie spadło oprocentowanie kredytów, a więc i ich raty. Po drugie, zarabiamy o 19% więcej. W rezultacie na ratę wydajemy średnio 24% dochodu, a nie 31% jak to było w 2013 r.

Może wydawać się dziwne, że ceny mieszkań zauważalnie rosną, a deweloperzy wciąż chwalą się rekordową sprzedażą. Częściowym rozwiązaniem tej zagadki są niskie stopy procentowe. Z jednej strony powodują one, że inwestorom dużo bardziej opłaca się zakup mieszkania i czerpanie zysków z jego wynajmu, niż wpłacenie pieniędzy np. na lokatę bankową. Z drugiej strony, niskie stopy procentowe sprawiły, że kredyty hipoteczne staniały.

Najniższe ceny mieszkań w ostatnich latach zanotowane zostały na początku 2013 r. Wtedy jednak średnie oprocentowanie kredytu (z 10% wkładem własnym) wynosiło aż 5,7%. Obecnie jest to tylko 4,11%. To powoduje, że choć mieszkanie jest droższe, to rata kredytu zaciągniętego na jego zakup jest w większości przypadków niższa (w 14 z 17 analizowanych miast).

Wynagrodzenia wzrosły aż o 19%

W dwóch miastach – Gdyni i Wrocławiu – ceny nowych mieszkań wzrosły tak mocno (o ponad 50 000 zł), że rata jest obecnie zbliżona do tej z 2013 r. Największe zwyżki zaobserwowaliśmy natomiast w Gdańsku. Nowy lokal o powierzchni 55 m2 zdrożał tam aż o 66 476 zł. To spowodowało, że mimo niższego oprocentowania, rata jest wyższa o 76 zł. Trzeba jednak dodać, że i tak łatwiej jest dziś kupić tam mieszkanie niż w 2013 r., gdyż zdecydowanie lepiej zarabiamy. Według GUS, przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wzrosło w omawianym okresie o 19%. To powoduje, że nawet jeśli rata wzrosła, to i tak wydajemy na nią mniejszą część dochodu niż w 4 lata temu.

Dla przykładu przyjmijmy, że nowe mieszkanie o przeciętnej powierzchni (55 m2) w Gdańsku chcą kupić małżonkowie. Oboje pracują i zarabiają pensję równą medianie wynagrodzeń w Polsce. Obecnie ich łączny dochód netto wynosi więc 5 108 zł. Oznacza to, że na ratę wydadzą 34% dochodu. Dla porównania, w 2013 r. ich rata byłaby o 76 zł niższa. Mimo to byliby w gorszej sytuacji, gdyż na jej opłacenie wydawaliby 38% dochodu – wtedy zarabiali bowiem 4 304 zł. Obecnie zakup mieszkania jest więc dla nich mniejszym obciążeniem.

Znacznie częściej stać nas na mieszkanie

Ze spadkiem udziału raty w dochodzie mamy do czynienia we wszystkich 17 analizowanych miastach. Największe znaczenie ma to jednak dla mieszkańców Warszawy, Poznania, Krakowa i Gdyni. W 2013 r. udział raty w stosunku do dochodu przekraczał tam bowiem 40%. To bardzo wysoki poziom, który powoduje, że część banków odmówiłaby im udzielenia kredytu na nasze przykładowe mieszkanie. Aby je kupić musieliby zdecydować się na mniejszy metraż. Obecnie ten stosunek we wszystkich analizowanych miastach jest niższy niż 40%. Nawet w Warszawie jest minimalnie poniżej tego progu.

 

Źródło: Lightscape

W I kwartale 2017 r. Polacy podpisali ponad 50 tys. umów o kredyt mieszkaniowy, czyli o prawie 20 proc. więcej niż IV kw. 2016 r. Osoby, które dopiero planują zaciągnąć kredyt hipoteczny, mogą korzystać z bogatej oferty przygotowanej przez banki i SKOK-i. Eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF) podpowiadają, na co warto zwrócić uwagę porównując ze sobą te produkty. 

Oceniając atrakcyjność ofert kredytów hipotecznych dostępnych na rynku, musimy wziąć pod uwagę kilka parametrów. Wśród nich należy wymienić między innymi: oprocentowanie kredytu, rodzaj spłacanych rat, prowizje dla banku za udzielenie finansowania oraz wysokość wymaganego wkładu własnego. Który z elementów należy przeanalizować w pierwszej kolejności? Wysokość oprocentowania, prowizja, czy inne dodatkowe opłaty związane z zaciągnięciem kredytu wpływają na RRSO, czyli roczną rzeczywistą stopę oprocentowania. Zapoznając się z ofertą, przyjrzyjmy się szczególnie temu parametrowi, dzięki któremu poznamy całkowitą wartość długu, który będziemy musieli zwrócić bankowi.

Oprocentowanie kredytu

Jeżeli zastanawiamy się, z oferty którego banku skorzystać, nie zapomnijmy o przeanalizowaniu wysokości oprocentowania. Składa się ono z dwóch elementów: stawki WIBOR 3M, czyli stopy procentowej po jakiej banki pożyczają sobie pieniądze oraz z marży banku. – Sprawdźmy, jaka jest aktualna wysokość marży w wybranych bankach. Ten wskaźnik nie powinien bowiem zmieniać się przez cały okres trwania umowy, w przeciwieństwie do stawki WIBOR 3M. Wybranie oferty banku, który oferuje niską marżę, jest kluczowe, bo dzięki temu będziemy spłacać niższe raty – zaznacza Ewa Kozłowska, ekspert ZFPF, Gold Finance. Dopiero w następnej kolejności przyjrzyjmy się innym elementom kredytu, takim jak np. prowizja dla banku. Choć jej wysokość ma wpływ na całkowity koszt kredytu, jest to jednorazowy wydatek, który nie obciąży naszego portfela w przyszłości.

Wysokość wkładu własnego i rodzaj spłacanych rat

Analizując oferty kredytów mieszkaniowych, nie zapominajmy o elementach, które wpływają na wygodę spłaty danego zobowiązania, czyli o wysokości wymaganego wkładu własnego i rodzaju spłacanych rat. Szczególnie ten ostatni parametr może wpływać na wysokość kwoty, którą regularnie będziemy zwracać do banku.

Niezależnie od tego, czy wybierzemy raty równe czy malejące, nasze comiesięczne zobowiązanie będzie składać się ze spłacanego zadłużenia, czyli tzw. raty kapitałowej, jak również odsetek od zadłużenia. Decydując się na raty równe, początkowo udział pierwszej części w racie będzie niższy – będziemy bowiem spłacali głównie odsetki i stosunkowo małą część kapitału. Z czasem te proporcje będą się odwracać i na koniec spłaty rata składać się będzie niemal wyłącznie z części kapitałowej. Wybierając drugie rozwiązanie, czyli raty malejące, nasze comiesięczne zobowiązanie wobec banku będzie  systematycznie maleć – na ratę składać się będzie rata kapitałowa o stałej wysokości oraz odsetki od malejącego zadłużenia. – W porównaniu do rat stałych, przy ratach malejących ostatecznie zapłacimy jednak więcej odsetek i na początku okresu kredytowania będziemy musieli liczyć się ze spłatą wyższych rat. Jest to jednak atrakcyjne rozwiązanie dla osób, które zaciągają kredyt hipoteczny około 40. roku życia, rozkładając spłatę np. na 20-30 lat. Pod koniec okresu kredytowania, kiedy np. świadczenie emerytalne staje się naszym głównym źródłem dochodów, spłacane raty będą mniejszym obciążeniem dla domowego budżetu – dodaje Ewa Kozłowska, ZFPF, Gold Finance.

Całkowity koszt kredytu będzie zależeć także od tego, jak dużą sumę chcemy przeznaczyć na wkład własny. W tym przypadku zwykle obowiązuje zasada: im wyższy wkład własny, tym mniejsze koszty kredytu. Obecnie minimalny wkład własny wynosi 20 proc. całkowitych kosztów inwestycji. Może zostać obniżony do 10 proc., ale prawdopodobnie kredytodawca będzie wymagał od nas dodatkowego zabezpieczenia.

Jakie parametry nie wpływają na atrakcyjność oferty kredytowej?

Z końcem lipca zaczęły obowiązywać nowe zasady udzielania kredytów hipotecznych. Nowa ustawa nakłada na banki i pośredników obowiązek przygotowania dla przyszłych kredytobiorców formularzy informacyjnych. W takim dokumencie znajdują się najważniejsze parametry oferty, dopasowanej do sytuacji finansowej klienta. Jeżeli po kredyt udajemy się do pośrednika, na formularzu informacyjnym dołączonym do oferty znajdziemy dodatkowy zapis, który będzie dotyczyć wysokości wypłacanej mu prowizji za udzielenie kredytu. Nie wpływa ona na całkowity koszt zobowiązania, ani na atrakcyjność danej oferty, ponieważ opłata związana z wynagrodzeniem dla pośrednika kredytowego leży po stronie banku, a nie kredytobiorcy. – Pośrednicy kredytowi przejmują od kredytodawców szereg czynności okołokredytowych, odciążając tym samym banki. Utrzymują oddziały w mniejszych miastach, kompletują potrzebną dokumentację, wstępnie weryfikują zdolność kredytową i pośredniczą w zawieraniu umowy. Dla banku jest to dogodne rozwiązanie, ponieważ nie musi ponosić części kosztów związanych ze sprzedażą kredytów. Z kolei klienci korzystający z usług pośredników oszczędzają czas, ponieważ nie muszą odwiedzać wielu placówek bankowych, ani spędzać wielu godzin w Intrenecie, by samodzielnie uzyskać informacje na temat interesujących ich produktów – tłumaczy Michał Krajkowski, ekspert ZFPF, Notus Finanse.

Analizując oferty banków, nie musimy też brać pod uwagę kosztów związanych z zakupem produktów dodatkowych, jeżeli nie jesteśmy nimi zainteresowani. Do momentu wejścia w życie nowego prawa, skorzystanie z produktów dodatkowych, takich jak, np. karta kredytowa czy uruchomienie programu oszczędnościowego, mogło mieć wpływ na decyzję banku o przyznaniu środków. – Kredytobiorca często musiał analizować oferty nie tylko pod względem najważniejszych parametrów samego kredytu, takich jak, np. okres spłaty zadłużenia, wysokość rat, oprocentowanie, ale także oceniać opłacalność zakupu dodatkowych produktów, które były powiązane z kredytem i wpływały np. na wysokość prowizji banku. Zgodnie z nowymi przepisami, sprzedaż wiązana zostaje zabroniona, więc banki będą musiały posiadać w swojej ofercie kredyty hipoteczne bez produktów dodatkowych, poza darmowymi rachunkami osobistymi, służącymi do spłaty zadłużenia. Cross-selling, czyli sprzedaż łączona nie zostaje zakazana, ale to, czy klient będzie chciał skorzystać z dodatkowej oferty banku zaciągając kredyt, pozostanie bez wpływu na przyznanie środków – mówi Michał Krajkowski, ZFPF, Notus Finanse.

Czy każdy dług jest wstydliwy? Zdaniem polskich przedsiębiorców – nie. Tak odpowiedziało ponad 93 proc. właścicieli firm w badaniu przeprowadzonym na zlecenie PMR Restrukturyzacje SA.

Przedsiębiorcy, którzy na rozwój działalności swojej firmy zmuszeni są brać kredyty w bankach czy korzystać z odroczonej płatności za zakupione produkty, są przyzwyczajeni do zaciągania długów. Ich posiadanie nie jest dla nich czymś wstydliwym. Aż 93,4 proc. z nich odpowiedziało w ten sposób w badaniu. Wśród osób zatrudnionych na etacie już tylko 70,9 proc. uważało, że nie każdy długo to wstyd.

– To pokazuje, że polscy przedsiębiorcy mają naturalny stosunek do pieniędzy. W biznesie tak jest, że obraca się cudzymi pieniędzmi, finansowanie długiem jest naturalna rzeczą w całym świecie – uważa Małgorzata Anisimowicz, doradca restrukturyzacyjny z kancelarii PMR Restrukturyzacje SA. – Pieniądz na pewnym poziomie traktowany jest jak narzędzie, zasób niezbędny dla rozwoju firmy. Jest on cenny, podobnie jak ludzie, systemy informatyczne, pozycja na rynku czy wizerunek – dodaje.

Kredyty – tak, pożyczki od rodziny – nie

Najbardziej akceptowalne są dla przedsiębiorców kredyty hipoteczne – aż 79,2 proc. stwierdziło, że nie jest to powód do wstydu. Tylko 33,1 proc. osób pracujących na etacie zgadza się z tą opinią.

Niemal połowa właścicieli firm uznaje za normalne opóźnienia w płatnościach rachunków za prąd, wodę, czynsz czy internet. Inne zdanie mają nieprowadzący działalności gospodarczej – tylko 10,8 proc. z nich odpowiedziało, że do takich długów bez wstydu przyznałoby się znajomym.

Najbardziej wstydliwe z punktu widzenia osób zatrudnionych na etat są opóźnienia w płatnościach do ZUS-u i urzędu skarbowego. Nic dziwnego, bo koszty te ponoszą pracodawcy, a nie pracownicy. Zaledwie 11,7 proc. pracodawców podziela ich przekonanie.

Aż jedna czwarta biznesmenów wstydziłaby się zaciągnięcia pożyczki od rodziny (24,8 proc.). Tylko dla 7,1 proc. zatrudnionych na etacie byłoby to powodem do wstydu.

– Badania pokazują problemy polskich firm, często niedokapitalizowanych i borykających się z brakiem środków na pokrycie bieżących zobowiązań. Przedsiębiorcom trudno jest uzyskać kredyt, a niełatwe otoczenie biznesowe powoduje, że mają kłopoty z płynnością finansową – uważa Małgorzata Anisimowicz.

Styczeń był trzecim z rzędu miesiącem spadków cen mieszkań w największych miastach Polski. Nastąpiło to po letnich i jesiennych podwyżkach średnich stawek, co oznacza, że wróciły one po prostu do poziomu z wiosny 2016 r.

Styczniowy wyścig po dopłaty w programie Mieszkanie dla Młodych sprawił, że w zbiorze kupionych mieszkań było więcej tanich nieruchomości, co przełożyło się na spadek Indeksu Cen Transakcyjnych. Jego lutowe notowanie to 813,45 pkt, co oznacza, że w ciągu miesiąca średnie ceny w badanych miastach obniżyły się o 2,21 proc. Przeciętne ceny nadal są jednak wyższe od tych sprzed roku (o 0,88 proc.), a w dłuższym okresie wciąż obserwujemy na rynku mieszkaniowym stabilizację.

Indeks Cen Transakcyjnych powstaje na podstawie danych z transakcji mieszkaniowych dokonanych przez klientów Home Brokera i Open Finance i obrazuje realne zmiany stawek w analizowanych miastach.

Ceny w Warszawie najniższe od czterech lat

W większości spośród analizowanych przez Home Broker i Open Finance miast przeciętne ceny mieszkań w ciągu ostatniego roku wzrosły. Spadek zanotowano tylko na dwóch rynkach, ale za to bardzo ważnych: w Poznaniu i Warszawie. Na szczególną uwagę zasługuje sytuacja w stolicy, gdzie aktualna przeciętna stawka (6950 zł za mkw.) jest najniższa od marca 2013 r. (5943 zł za mkw.) i niższa od tej sprzed roku o 4 proc. Nie ma jednak co wyciągać zbyt pochopnych wniosków. Jest to miasto, gdzie sprzedaje się najwięcej mieszkań z dopłatami MdM i styczniowa ich popularność nie pozostała bez echa. W miesiącu tym kredytobiorcy złożyli do BGK wnioski o dopłaty na łączną kwotę prawie 390 mln zł, co jest zdecydowanie najwyższym wynikiem w historii programu. W związku z popularnością dopłat w Warszawie, w zbiorze transakcji z ostatniego okresu znalazło się sporo mieszkań tanich, mieszczących się w limicie cen (aktualnie wynosi on 6433,43 zł za mkw. dla rynku pierwotnego i 5263,71 zł dla wtórnego), co skutkuje spadkiem średniej ceny transakcyjnej, ale nie oznacza, że sprzedający obniżyli ceny mieszkań. Kolejne miesiące powinny być okresem odbicia.

Podobną sytuację zaobserwowaliśmy w Poznaniu, gdzie w ciągu roku mediana ceny transakcyjnej spadła o 3,8 proc. do poziomu 5 334 zł. Za to na kilku innych mniejszych rynkach zanotowaliśmy wzrost przeciętnych stawek o 7-8 proc. Są to Bydgoszcz, Lublin, Łódź i Szczecin. W pozostałych badanych ośrodkach przeciętne ceny wzrosły o nie więcej niż 3-4 proc. Najdroższym dużym miastem jest niezmiennie Warszawa, aktualnie mieszkania w stolicy kosztują o ok. 80 proc. więcej niż w Bielsku-Białej i Łodzi i około dwa razy więcej niż w Kielcach, Tychach i Zielonej Górze.

Deweloperzy napędzają rynek

Styczeń był piętnastym z rzędu miesiącem, w którym rosła liczba oddawanych przez deweloperów do użytkowania mieszkań. W ostatnich 12 miesiącach firmy budujące nieruchomości mieszkalne na sprzedaż oddały ich 80,2 tys. – najwięcej w historii. Na bardzo wysokim poziomie utrzymuje się również liczba rozpoczynanych budów i uzyskiwanych pozwoleń. Zgodnie z oczekiwaniami analityków, na rynku mieszkaniowym weszliśmy w okres dynamicznego wzrostu liczby mieszkań oddawanych przez deweloperów. Jest to bezpośrednią pochodną wysokiej aktywności rynku jeśli chodzi o rozpoczynanie nowych budów w ostatnich dwóch-trzech latach.

Rekordowa sprzedaż kredytów z dopłatą

Styczeń był bardzo pracowitym miesiącem dla banków udzielających kredyty hipoteczne. Wszystko za sprawą uruchomienia jednej z ostatnich transz pieniędzy z programu MdM. W ciągu zaledwie miesiąca Polacy zgłosili się po 388 mln zł dofinansowania. Kwota ta pomogła w zakupie około 15 tys. mieszkań i domów wartych około 3,3 mld zł, a warto podkreślić, że mówimy tu o dokonaniach zaledwie jednego miesiąca. Dla porównania można dodać, że – jak wynika z danych firmy REAS – w rekordowym dla deweloperów roku 2016 – przez całe 12 miesięcy sprzedali oni na sześciu największych rynkach 62 tysiące mieszkań.

Jeśli ktoś nie skorzystał z dopłat w styczniu, to musi być świadomy tego, że pieniędzy zostało już niewiele. Po wyczerpaniu się środków z budżetu roku 2017, jedynym rozwiązaniem, aby zarezerwować jeszcze w tym roku pieniądze na dofinansowanie jest podpisanie odpowiedniej umowy. Musi z niej wynikać, że do ostatecznej umowy i zapłaty ostatniej transzy za mieszkanie lub dom dojdzie dopiero w 2018 roku. Na rynku wtórnym może to nie być łatwe, sprzedający musi zgodzić się na to, że część pieniędzy otrzyma dopiero za prawie rok.

Kolejną złą informacją jest fakt, że od stycznia chcąc kupić mieszkanie na kredyt trzeba mieć 20-proc. wkład własny. Potrzebną kwotę można ograniczyć o połowę, jeśli komuś nie straszne dodatkowe koszty ubezpieczenia. Wspominając o kosztach nie można ponadto zapomnieć o zapowiedziach, zgodnie z którymi do podwyżek stóp procentowych może dojść w 2018 roku. To oznacza, że już za kilkanaście miesięcy Rada Polityki Pieniężnej może zdecydować, że kredyty zdrożeją.

Niezależnie od tych zmian, rok 2017 przyniesie gwałtowną podwyżkę rat prawie 31 tysiącom osób, którym skończy się okres dopłat do kredytów z programu Rodzina na Swoim. Tacy kredytobiorcy muszą się liczyć ze wzrostem raty nawet o jedną trzecią. Ratunkiem dla nich może być refinansowanie posiadanego długu, bo obecnie wiele banków posiada oferty konkurencyjne wobec tych obowiązujących 8 lat temu.

Źródło: Home Broker S.A.

Polityka historycznie niskich stóp procentowych oraz popularny program ,,Mieszkanie dla Młodych” bardzo mocno wspierają koniunkturę w branży deweloperskiej. Swoje wyniki poprawiają także banki, które udowadniają, że potrafią stawić czoła niesprzyjającym  warunkom otoczenia. Sytuacja mogłaby być jeszcze lepsza, gdyby nie zastój inwestycji w sektorze przedsiębiorstw i co za tym idzie znacznie słabszy od oczekiwań wzrost PKB w 2016 roku. W ostatnich dniach NBP opublikował raport dotyczący sytuacji na rynku kredytowym, który nie tylko potwierdza te trendy, ale rzuca też nieco więcej światła na to, czego można oczekiwać w pierwszym kwartale obecnego roku.

W czwartym kwartale ubiegłego roku banki odczuły wzrost popytu na kredyty hipoteczne. Taka tendencja ma utrzymać się także w tym kwartale, a w mojej opinii również w kolejnych. Co więcej, banki zapowiedziały zaostrzenie polityki kredytowej, co zapewne wynika z nowych regulacji prawnych, na mocy których od tego roku wzrósł wymagany wkład własny kredytobiorcy. Ze względu na to, że owe zmiany były zapowiedziane i miały charakter stopniowy oraz dzięki sprzyjającym warunkom do zaciągania kredytów hipotecznych, branża deweloperska powinna pozostać atrakcyjna dla inwestorów giełdowych. Niewykluczone, że będzie to ostatni, tak udany rok dla tego sektora, bowiem rosnące oczekiwania inflacyjne mogą doprowadzić w 2018 roku do wzrostu kosztu pieniądza i do spadku popytu na kredyty hipoteczne. Ponadto, na ten rok przypada zakończenie programu ,,Mieszkanie dla Młodych”, który zostanie zastąpiony nową rządową inicjatywą ,,Mieszkanie Plus”. Ten nowy program najprawdopodobniej zaleje rynek tanimi mieszkaniami, co może istotnie wpłynąć na zyskowność branży deweloperskiej.

Na kartach raportu NBP można również przeczytać, że w pierwszym kwartale tego roku wzrośnie popyt na długoterminowe kredyty dla dużych przedsiębiorstw oraz na krótkoterminowe kredyty dla małych. Co więcej, banki nie wykluczają także zaostrzenia polityki kredytowej dla tego segmentu, choć skala tego zjawiska ma być nieznaczna. Oczywiście z czysto ekonomicznego punktu widzenia to zła wiadomość dla firm, które de facto nie deklarują zbyt wielkiej sympatii do kredytów bankowych. Tym niemniej, warto pamiętać, że sedno problemu dotychczasowo wydawało się leżeć w innym miejscu.

Z wstępnych danych GUS wynika, że dynamika inwestycji w 2016 r. wyniosła -5,5% rdr, co niewątpliwie uderzyło również w segment kredytów dla przedsiębiorstw. Jednostki gospodarcze dotychczasowo wstrzymywały swoje decyzje inwestycyjne ze względu na brak stabilności politycznej oraz na niepewność związaną z otoczeniem regulacyjnym. Dodatkowo, brak decyzji inwestycyjnych wynikał z istotnych opóźnień w realizacji budżetu unijnego oraz z długotrwałej deflacji. W efekcie, pomimo chęci i znaczących środków zgromadzonych w polskim sektorze przedsiębiorstw, inwestycje zastopowały, co tym samym niekorzystnie wpłynęło na akcję kredytową.

Ten obraz wydaje się zmieniać – dane makroekonomiczne wskazują na początek ożywienia, wskaźniki nastrojów w gospodarce odnotowują bardzo wysokie wartości, inflacja wyraźnie przyśpiesza, a rozdysponowywanie środków unijnych ma w końcu przyśpieszyć. Powyższe czynniki niewątpliwie przemawiają za podejmowaniem decyzji inwestycyjnych przez przedsiębiorstwa, toteż znajdują one powoli swoje odzwierciedlenie w prognozach banków. Z drugiej strony, z opublikowanego w listopadzie raportu Deutsche Banku wynika, że zaledwie niespełna 30% firm deklaruje chęć sfinansowania swoich inwestycji za pomocą kredytu. Co więcej, 35% firm wskazało, że istotnym problemem pozostaje dostęp do zewnętrznych źródeł finansowania, co w przypadku zapowiadanego zaostrzenia polityki kredytowej nabiera nieco większego znaczenia. Mimo wszystko to nadal tylko jeden i chyba  nieco mniej znaczący aspekt całej tej układanki.

Podsumowując, zapowiadane zaostrzenie polityki kredytowej przez banki nie powinno w istotny sposób wpłynąć ani na sytuację deweloperów, ani na decyzje inwestycyjne polskich przedsiębiorstw. Do tej pory przedsiębiorcy odkładali je w czasie ze względu na szereg innych, politycznych, systemowych i ekonomicznych czynników. Wiele wskazuje na to, że rok 2017 będzie znacznie lepszy pod względem dynamiki inwestycji niż rok 2016. To dobra wiadomość dla gospodarki ale także dla banków, które odczują wzrost popytu na kredyty. Jednak, za nami dopiero styczeń – w ubiegłym roku oczekiwania co do stanu polskiej gospodarki były również bardzo wysokie. Tymczasem każdy kolejny kwartał szybko rozwiewał wszelkie nadzieje i wątpliwości. Aktualnie perspektywy wydają się obiecujące, jednak być może warto wstrzymać się z przedwczesnym entuzjazmem.

Autor: Łukasz Rozbicki, MM Prime TFI

 

Odcinek 3. Koszmar komornika: znikające długi, niewidzialny dłużnik

Być bankrutem to nie brzmi dumnie. Niemal zawsze bankructwo finansowe pociąga za sobą bankructwo życiowe: tracimy nie tylko wszystkie posiadane wcześniej pieniądze, ale również pracę, rodzinę, przyjaciół, pozycję społeczną. I w końcu także zdrowie. Tracimy życia sens, jakby powiedział poeta.

Jeśli czujesz się bankrutem ze względu na sytuację finansową, chciałbym Ci powiedzieć coś bardzo ważnego. Coś, co pozwoli ci inaczej spojrzeć na świat i na Twoje przyszłe życie. Zapamiętaj te słowa:

Bankructwo to nie obraz stanu konta. Bankructwo to stan ducha.

Zrozumiałeś ten przekaz? To bardzo proste. Nie powiodło ci się w finansach, to trudno, odpuść sobie użalanie się nad swoim losem. To każdy potrafi. Że pozostają długi, których nigdy nie spłacisz? A ja się Ciebie zapytam: a czy to jest aby na pewno Twój problem? Czy masz wyrzuty sumienia, że nie spłacisz kredytu, który wcisnął ci jakiś „doradca” poprzez agresywną akwizycję, kiedy wcale nie miałeś zamiaru się zadłużać? Albo będziesz żałował kredytodawcę, bo wpakowałeś się w hipotekę frankową, kiedy wszyscy te kredyt brali, a teraz nie stać cię na spłatę horrendalnie wysokich rat?

No dobra, wiem, że żaden bank nie daruje ci niespłaconych długów. Więc coś musisz z tym zrobić, aby dalej żyć normalnie. Skoro swoich zobowiązań spłacić nie jesteś w stanie, masz dwa wyjścia. Albo pozbyć się długów w całości, albo – je zignorować.

Tym samym kontynuuję tematy z poprzedniego odcinka, który także poświęciłem osobom nie mającym szans nigdy spłacić swoich długów.

Potężnego wroga pokonasz fortelem, a nie siłą

Co zatem proponuję, w sytuacjach, które uznawane są za te „bez wyjścia”? Walkę! Z punktu widzenia dłużnika wygląda to na pojedynek mrówki ze słoniem – mam na uwadze wypowiedzenie wojny systemowi finansowemu. Raczej na pewno tej walki mrówka nie wygra… Ja widzę tę kwestię zupełnie inaczej. Po pierwsze – nie zawsze konieczna jest otwarta wojna, czasem po prostu trzeba zejść z linii ciosów. Ale są sytuacje kiedy tę nierówną walkę warto podjąć. Sugeruję tu inne porównanie – aby dodać Ci nieco odwagi – przyjmijmy, że jest to pojedynek Dawida z Goliatem. Przypomnijmy: Dawid w tym boju odniósł pełne zwycięstwo. Ty też masz szansę wygrać. Jest jednak jeden warunek: musisz – tak jak Dawid – uzbroić się, tj. znaleźć odpowiednią procę.I czekać na błąd przeciwnika.

Tym samym wracam do odcinka nr 2 i do sztuczki, która wzbudziła największe zainteresowanie czytelników: chodzi oczywiście o „znikające długi”. To może być właśnie twoja proca!

A bank w krzyk, bo… dług znikł!

Jeśli dany kredyt przestaje być spłacany, aby skutecznie należność tę egzekwować – bank musi udowodnić zarówno istnienie zobowiązania, jak i jego wysokość. Jedyną drogą jest sąd. Bez wyroku sądu wierzyciel nie może przystąpić do egzekucji należności.

Okazuje się, że nierzadko bankowcy podchodzą do dokumentacji procesowej nonszalancko. Bardzo łatwo jest zrobić błąd w dokumentacji do sądu, czy też pomylić się na wcześniejszym etapie sprawy. Zadaniem eksperta od „znikania długów” jest wykazanie proceduralnych lub formalnych błędów po stronie banku.

Wyłapanie tego typu błędów może w konsekwencji spowodować oddalenie powództwa przez sąd o zapłatę należności z tytułu udzielonego kredytu. To już jednak wiedza dla najbardziej wtajemniczonych, jak ten cel osiągnąć.

Dodatkowe możliwości pozbycia się w ten sposób długu powstają w sytuacji, kiedy bank sprzeda naszą wierzytelność firmie windykacyjnej.

W przypadku totalnego przekredytowania metoda „znikających długów” rzadko okaże się skuteczna, bowiem trzeba by tym sposobem podważyć w sądzie wszystkie Twoje zobowiązania. Szansa na to jest minimalna, a koszty prowadzenia wielu spraw w sądach – bardzo znaczące. Jeśli już pogubiłeś się w swoich długach, co często zdarza się moim klientom, aby w miarę normalnie funkcjonować: musisz zejść z linii ciosów. W poprzednim odcinku nazwałem tę metodę jako „stanie się niewidzialnym”.

Komor! Kryj się!

Tytuł akapitu nie jest wyrazem mojej antypatii do byłego prezydenta RP. Komor to dość często używany skrót od pewnie najbardziej znienawidzonego zawodu świata, jakim jest komornik. Od razu zaznaczę: absolutnie nie podzielam tej opinii. Spotkałem bowiem w tej grupie zawodowej wielu całkiem porządnych ludzi, z którymi niemal zawsze dłużnik może się dogadać. Jednakowoż są też tacy komornicy, którzy potrafią zająć (i szybko sprzedać) nie tylko traktor nie należący do dłużnika, ale także rzeczy posiadające symboliczną wartość rynkową przy ich spieniężeniu,ale za to są bardzo użyteczne dla dłużnika(np. żelazko, telewizor, czy wózek dziecięcy). W mojej ocenie to już podchodzi pod sadyzm. Niemniej jednak takie rzeczy się zdarzają i są przez polskie prawo akceptowane. Dlatego też, co pewien czas wybucha – niestety na krótko – afera, kiedy ktoś targnął się na życie w swoim mieszkaniu, właśnie podczas „wizyty” komornika. Pamiętajmy o jednym: nie walczmy z komornikiem, bo może nam skutecznie zatruć życie. Oczywiście za wyjątkiem sytuacji kiedy przekracza on swoje uprawnienia. Skoro więc wejście w spór nie ma sensu, najlepiej zejść egzekutorowi długów z drogi.

Nie musisz jechać do Hogwartu na szkolenie …

Praca komornika w niczym nie przypomina tego co wyrabiał w filmie „Komornik” Andrzej Chyra. Sposób działania kancelarii komorniczych to przede wszystkim wysyłka korespondencji do dłużnika oraz poszukiwanie majątku tegoż: kilkoma standardowymi metodami. Wiedza na ten temat, jakie są to metody, pozwala podjąć odpowiednie działania obronne. Skuteczne zabezpieczenie się przed zajęciami pozwoli ci uratować resztkę kasy, którą udało ci się zdobyć na przeżycie.

Wybacz, że muszę w tym miejscu zakończyć instruktaż co trzeba zrobić, aby stać się niewidzialnym dla osób parających się profesją komornika. Rozwijanie tego tematu spowodowałoby pewnie ostrą reakcję wielu środowisk, nie tylko związanych z odzyskiwaniem długów.

Pozostaje niezwykle ważna kwestia, która będzie tematem kolejnego odcinka. Mam na uwadze społeczną, moralną ocenę ucieczki od długów, a także – oceny pracy takich osób jak ja, które w tych działaniach dłużnikom pomagają.Dziś na ten temat wypowiem się bardzo krótko: w każdym sporze pomiędzy kredytobiorcą a instytucją finansową stoję zawsze murem po stronie dłużnika.

Nie trafiają bowiem do mnie ani oszuści, ani też cwaniacy, którzy nabrali kredytów po to, by ich potem nie spłacać – tacy doskonale radzą sobie bez mojej pomocy…Pomagam głównie osobom, które wpadły w tarapaty finansowe nie z własnej winy. Również takim, które po prostu nie mogą się z bankiem dogadać, pomimo, że chcą spłacać swoje zobowiązania.

W ubiegłym tygodniu pisałem o metodach pomocy uczciwym ludziom najbardziej poszkodowanym przez los, czego konsekwencją są ciągnące się za nimi długi. Jeśli nie pokażemy im drogi wyjścia z pętli zadłużenia – czeka ich niechybnie degradacja społeczna. Czy takie działanie może być negatywnie oceniane? Przecież obowiązkiem każdego chrześcijanina –a tacy w naszym kraju stanowią absolutną większość – jest pomoc bliźniemu. Jednak nie wszyscy czytelnicy prowadzonego przeze mnie Poradnika ten pogląd podzielają.

Szanowni Państwo, w następnym odcinku zajmę się właśnie moralną stroną pomocy naszym rodakom poturbowanym przez produkty finansowe, które zagrażają ich dalszej egzystencji. Czy mamy traktować te osoby jako ofiary sytuacji, na którą nie mieli istotnego wpływy? Czy też uznać je za sprawców czynów niegodnych uczciwego człowieka? Bo przecież długi trzeba zawsze spłacać – co powtarzają jak mantrę moi adwersarze.

———————————————————————————————-
* – Krzysztof OPPENHEIM: ekspert finansowy od kredytów hipotecznych, restrukturyzacji i konsolidacji zobowiązań, związany z bankowością od 1993 r. Specjalizuje się także w upadłości konsumenckiej oraz w doradztwie przy oddłużaniu. Założyciel Fundacji Praw Dłużnika „Dłużnik też Człowiek”. Obecnie także Prezes Zarządu „Nieruchomości Boża Krówka”

W jakim stopniu wyższe koszty kredytów utrudniają dostęp do finansowania zakupu mieszkań? Jak perspektywa podwyższenia minimalnego wkładu własnego do kredytu i wyczerpujące się środki na dopłaty w MdM wpływają na sprzedaż na rynku deweloperskim? Sondę prezentuje serwis nieruchomości Dompress.pl.

Mirosław Kujawski, członek zarządu LC Corp S.A.

Wzrost wymaganego wkładu własnego bez wątpienia będzie miał wpływ na rynek mieszkaniowy. Przy czym, 20 proc. udziału własnego w kredycie to nie tak dużo, jeśli spojrzymy na inne kraje. O tym, w jaki sposób wzrost wkładu własnego wypłynie na rynek zdecyduje to, czy banki będą oferowały ubezpieczenie niskiego wkładu. Obecnie, osoby zaciągające kredyty brakujący wkład mogą „uzupełnić” wykupując ubezpieczenie. Podobnie będzie w przyszłym roku, przy czym doubezpieczyć trzeba będzie już większą kwotę. Niestety, poprzez zaostrzenie polityki kredytowej większość banków rezygnuje z tej opcji przez co klientom jest ciężej o kredyt.
Pewnym ratunkiem jest zakup mieszkania w MdM, gdzie dopłata liczona jest jako wkład własny. Środki na ten rok się niestety wyczerpały i wstrzymane zostało przyjmowanie wniosków na przyszły rok, ale z budżetu na 2018 rok wykorzystano tylko w 0,3 proc.
Rozwiązaniem dla kredytobiorców jest też przedstawienie dodatkowego zabezpieczenia w formie blokady środków na rachunku bankowym lub poprzez zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych. Kredyt można zabezpieczyć również na dwóch hipotekach – zaciąganej i już posiadanej przez siebie, kogoś bliskiego, czy znajomego.
To co w ostatnim czasie miało duży wpływ na rynek to zmiana kalkulatora kosztów utrzymania rodziny, którym analitycy finansowi posługują się przy wyliczaniu zdolności kredytowej. Jeszcze w zeszłym roku koszty te dla 3 osobowej rodziny o dochodach w granicach średniej krajowej kształtowały się na poziomie 1600 zł, a w tym roku wynoszą 2400 zł.
Małgorzata Ostrowska, członek zarządu oraz dyrektor pionu marketingu i sprzedaży J.W. Construction Holding S.A.
Jednym z czynników zachęcających klientów do zakupu mieszkania są utrzymujące się na niskim poziomie stopy procentowe, przekładające się na korzystne oprocentowanie kredytów mieszkaniowych, a ponadto możliwość zakupu mieszkania jeszcze z 15 proc. wkładem własnym. To zdecydowanie lepszy czas na zakup własnego M, ale nie oznacza to, że sytuacja na rynku deweloperskim ulegnie pogorszeniu po podwyższeniu udziału własnego w kredycie. Posiadanie własnej nieruchomości jest podstawową potrzebą Polaków, do której zaspokojenia będą dążyć nadal, bez względu na nadchodzące zmiany. Pamiętajmy, że w przyszłym roku wciąż będzie obowiązywał program MdM, który finansuje wkład własny.
Jacek Bielecki, dyrektor ds. rozwoju i jakości Marvipol S.A.
Mamy świadomość, że kontynuowana trzeci rok hossa na rynku mieszkaniowym nie będzie trwała wiecznie. Najnowsze dane GUS wykazujące malejącą liczbę rozpoczynanych inwestycji pokazują, że deweloperzy liczą się ze scenariuszem zmniejszenia popytu. Choć wobec wciąż dużych potrzeb i stabilnej sytuacji ekonomicznej Polaków spadek zainteresowania mieszkaniami będzie raczej powolny. Można też spodziewać się, że program 500+ pozwoli wielu rodzinom na zakup mieszkania mimo zwiększonych kosztów kredytu i wymagań wkładu własnego.
Wioletta Kleniewska, dyrektor marketingu i sprzedaży w Polnord S.A.
Podwyższenie wymaganego wkładu własnego do 20 proc. nie odstraszy nabywców na rynku mieszkaniowym. Klientów wciąż zachęcają do zakupu niskie stopy procentowe, które przekładają się na atrakcyjne warunki kredytowe, a także świadomość, że program dopłat rządowych MdM dobiega końca i topnieje pula dostępnych środków.
Tomasz Sujak, członek zarządu Archicom S.A.
Nie spodziewamy się istotnych zmian w dostępności kredytów hipotecznych. Oprocentowanie kredytów składa się z dwóch elementów – marży i rynkowych stóp procentowych, historycznie te dwie składowe były ze sobą odwrotnie skorelowane. Kiedy spadały rynkowe stopy procentowe, rosły marże banków. Z kolei kiedy stopy rosły, marże były przez banki obniżane. Obecnie stopy procentowe są na najniższym poziomie w historii, znacznie poniżej poprzednich okresów dynamicznego wzrostu kredytów hipotecznych i sprzedaży mieszkań. Ponadto popyt na mieszkania jest wspierany bardzo dobrą sytuacją makroekonomiczną. Systematycznie spada bezrobocie i rosną płace, a to sprzyja popytowi na mieszkania.
Mirosław Bednarek, prezes zarządu Matexi Polska
W minionych latach nie odnotowaliśmy silnych, ani tym bardziej długotrwałych wahań popytu w związku ze stopniowym zwiększaniem wymaganego wkładu własnego do kredytu. Czas pokazał, że takie stopniowe podwyższanie wymagań dla kredytobiorców sprawdziło się, nie wpłynęło znacząco na płynność rynku, a jednocześnie zwiększyło bezpieczeństwo kredytobiorców.
Yael Rothschild, prezes zarządu Mill-Yon
Wzrost marż kredytowych nie utrudnia sprzedaży. Kwota rozkłada się na raty opłacane przez kilkadziesiąt lat, a klienci najczęściej oceniają koszt mieszkania właśnie przez pryzmat wydatków w skali miesiąca. Droższe kredyty nie wpłynęły więc na decyzje związane z zakupem mieszkania, natomiast na pewno mają wpływ na wybór banku. Dla nas problemem jest natomiast wydłużona i utrudniona procedura przyznawania kredytów. Przekłada się to na wolniejszą sprzedaż, ryzyko utraty klienta i wyższy koszt prowadzenia inwestycji.
Dużą część naszych klientów stanowią inwestorzy, finansujący mieszkanie ze środków własnych. W Gdańsku, gdzie prowadzimy inwestycje, poziom zysków z najmu jest znacznie wyższy niż w Warszawie i dochodzi do 7-10 proc. rocznie. Również osoby kupujące mieszkania na własne potrzeby w większości korzystają z oszczędności z lokat. Ponadto, w przypadku klientów uprawnionych do skorzystania z MdM, program pokrywa ok. 10 proc. wkładu własnego do kredytu.
Ewa Gwiazdowska, dyrektor finansowa w Atlas Estates
Podniesienie wkładu własnego do 20 proc. będzie miało wpływ na sprzedaż mieszkań, ponieważ automatycznie zdolność kredytowa klientów będzie niższa. Wielu klientów śledzi sytuację na rynku i właśnie z zapowiedzią podwyższenia wkładu własnego należy wiązać tak dobre wyniki sprzedaży w pierwszym półroczu 2016 roku. Część klientów świadomych zmiany przepisów, zdecydowało się na zakup mieszkania teraz, kiedy wkład własny jest niższy, przenosząc popyt z przyszłego roku na rok bieżący. Wejście w życie nowych przepisów będzie powodem spowolnienia sprzedaży.
Mirosław Łoziński, Prezes Zarządu, Waryński S.A. Grupa Holdingowa
Podniesienie oprocentowania kredytów hipotecznych oraz wymogów dotyczących poziomu wkładu własnego może mieć istotny wpływ na sytuację na rynku nieruchomości. Część osób, które posiadają zgromadzony kapitał, bądź rozpoczęły już proces uzyskiwania finansowania kredytowego, stara się możliwie najszybciej zakończyć procedurę zakupu mieszkania, aby uniknąć wzrostu minimalnego wkładu własnego. Ograniczona dostępność kredytów może wpłynąć na decyzje zakupowe.
Ewelina Krosta, reprezentująca WAN S.A.
Po podwyższeniu od nowego roku wkładu własnego do kredytu do 20 proc. sytuacja na rynku mieszkaniowym związana ze sprzedażą mieszkań może się znacząco pogorszyć.
Teresa Witkowska, dyrektor sprzedaży w RED Real Estate Development
Zmiany dotyczące wkładu własnego zostały ogłoszone ponad dwa lata temu i są stopniowo wprowadzane od 2014 roku. Mimo to wielu klientów nie zdaje sobie sprawy, że od stycznia 2017 roku wymagany wkład własny wzrośnie z 15 proc. do 20 proc. Zmiany będą oznaczały dla nich konieczność przygotowania się do zakupu mieszkania, a często także odłożenia w czasie decyzji zakupowej. W tej chwili, dla spełniających określone kryteria, możliwość uzyskania wymaganego dofinansowania daje program MdM. Jednak środki na 2016 rok zostały już wyczerpane i wstrzymane zostało przyjmowanie wniosków o dopłaty na 2017 rok, a program został zaplanowany tylko do 2018 roku. Tymczasem jego następca – Mieszkanie Plus – będzie działać na innych zasadach. Wprowadzane zmiany nie będą jednak zagrożeniem dla rynku nieruchomości premium.

Opracowanie: Kamil Niedźwiedzki

BIZNESTUBA – dalej BT.

Krzysztof OPPENHEIM, Prezes Zarządu „Nieruchomości Boża Krówka”(dalej KO),

ekspert finansowy od kredytów hipotecznych, restrukturyzacji zobowiązań, specjalizujący się także w oddłużaniu i upadłości konsumenckiej. Założyciel Fundacji Praw Dłużnika „Dłużnik też Człowiek”.

BT.  Jak Pan ocenia szanse na opracowanie przez rząd stosownej ustawy dotyczącej kredytów frankowych oraz wdrożenie jej w życie?

 Marnie to widzę…

Czyli nie wierzy Pan, że uda się przeforsować w sejmie propozycję Prezydenta Dudy, który proponuje przewalutowanie kredytów po tzw. kursie sprawiedliwym?

Proszę zwrócić uwagę, że od ogłoszenia projektu ustawy minęło już ponad 3 miesiące i sprawa nie ruszyła do przodu. Praktycznie ze wszystkich stron – także części kredytobiorców, którzy wpakowali się w ten toksyczny bankowy produkt –słyszymy tylko krytyczne opinie na temat prezydenckiego projektu. Ja również jestem na NIE, jeśli chodzi o ocenę tej propozycji.

Cóż się więc Panu nie podoba w przedstawionej przez prezydenta propozycji rozwiązania problemu frankowiczów?

Przede wszystkim negatywnie należy ocenić sposób przewalutowania. Zgodnie z projektem ustawy, ma to nastąpić po tzw. kursie sprawiedliwym. De facto – jest to jedynie nazwa własna, która może dobrze się sprzedawać marketingowo.  Ale już po krótkiej analizie efektów zastosowania „kursu sprawiedliwego”, łatwo wyciągnąć wniosek, że bardziej odpowiednia nazwa wyliczonego sposobu przewalutowania to „kurs przypadkowy”. Część kredytobiorców, szczególnie osoby, które wpakowały się we franki w 2008 roku będzie bardzo wygrana, natomiast kredytobiorcy z okresu 2004-2006 nie uzyskają nic na wprowadzeniu prezydenckiej ustawy, lub ich korzyści będą minimalne. Tym samym nie ma więc tumowy o sprawiedliwym rozwiązaniu.

Co dalej mają robić frankowicze?

 Wszystko zależy od sytuacji. Żadnego sensownego ruchu nie mają te osoby, których zadłużenie jest mniejsze od wartości nieruchomości oraz ich sytuacja finansowa jest na tyle dobra, że poradzą sobie ze spłatą. Nie pozostaje w tym przypadku nic innego tylko kontynuacja spłaty.

Skrajnie inna sytuacja, to brak możliwości spłaty kredytu oraz zadłużenie przekraczające wartość mieszkania. Zwykle najlepszym rozwiązaniem będzie wtedy złożenie wniosku o upadłość konsumencką. Wraz z zaprzestaniem spłaty zobowiązania: są to bowiem środki wyrzucone w błoto, bank i tak prędzej lub później wypowie umowę kredytową.

W jakich innych sytuacjach odradza Pan spłatę zobowiązania?

 Tu może posłużę się przykładem, jest to jedna ze spraw, która trafiła do mnie w ostatnim okresie. Kredytobiorcy to rodzina z dwójką nieletnich dzieci, pracuje tylko mąż i zarabia miesięcznie ok. 8000 zł/netto. Z tego obecnie aż 5000 zł pochłania spłata kredytu.

Nieruchomość, która stanowi zabezpieczenie kredytu – segment w okolicach Warszawy – warta jest obecnie nie więcej niż 550 tys. zł. Wartość zadłużenia: około 1,2 mln zł. Co zatem oznacza dalsza spłata zobowiązania? To jest tak, jakby kupić od banku nieruchomość – wartą 550 tys. zł – za kwotę 1,2 mln zł i na dodatek jeszcze płacić odsetki. Jest to działanie absurdalne pod kątem opłacalności ekonomicznej. Dodać należy, że sytuacja finansowa tej rodziny – od paru lat cała ich aktywność zawodowa i dochody podporządkowane są spłacie kredytu – spowodowała niemal rozpad małżeństwa: związek małżeński zamienił się w związek hipoteczny. Rodzina jest w rozsypce.

Poradziłem więc klientom, aby odpuścili sobie spłatę kredytu. Szczególnie, że wynajem podobnej nieruchomości to koszt na poziomie 2-2,5 tys. zł miesięcznie.

I co dalej? Przecież bank nie odpuści i będzie ścigał kredytobiorcę?

Zróbmy prostą kalkulację. Zanim bank skutecznie wypowie umowę oraz uzyska tytuł egzekucyjny może upłynąć nawet 2 lata. W tym czasie w kieszeni kredytobiorcy zostanie kwota 24 razy 5 tys. zł, czyli 120 tys. zł. Potem wystarczy złożyć wniosek o upadłość konsumencką, więc nie dojdzie do egzekucji z udziałem komornika. Sprzedażą domu zajmie się wyznaczony przez sąd – syndyk, z kwoty sprzedaży upadły uzyska jeszcze spory zastrzyk gotówki: będzie to kwota stanowiąca równowartość kosztów najmu podobnej nieruchomości na okres od 12 do 24 miesięcy. Wszystkie te działania są w pełni zgodne z obowiązującym prawem.

Czy doradzając w ten sposób frankowiczom, nie działa Pan w sposób niemoralny? Przecież bank w ten sposób poniesie znaczące straty.

Kredyty frankowe to zaprzeczenie wszelkich zasad bezpieczeństwa, których to podstawą jest działanie każdego banku. Mam na uwadze zarówno bezpieczeństwo depozytów, jak również bezpieczeństwo finansowe kredytobiorców, którym przez kilka lat wciskano – bez opamiętania – kredyty w szwajcarskiej walucie. Cała wina za ten stan rzeczy leży po stronie danego banku, a nie klienta. Jest to klasyczna odpowiedzialność producenta za wady fabryczne towaru. Wracając do kwestii moralności: w opisanej sytuacji ucieczka od odpowiedzialności przez banki za skutki niekontrolowanej akcji sprzedaży toksycznych kredytów frankowych to skrajna niemoralność. Jedyną obroną przed takim działaniem jest przyjęcie taktyki wroga. Inaczej nas zniszczy.

Czyli postuluje Pan działanie na zasadzie: jak bank Kubie – tak Kuba bankowi?

Tak jest! Nie martwmy się zatem o finanse banku, który prawie zrujnował nasze życie.

Krzysztof OPPENHEIM

Nieruchomości Boża Krówka

Eksperci

Gontarek: Pracodawcy intensywnie poszukują pracowników

Stopa bezrobocia w sierpniu br. wyniosła 7 proc., wobec 7,1 proc. w lipcu br. - podał GUS. Dobre dan...

Bugaj: Czekając na powrót inflacji

Tegoroczny wrzesień jak na razie zapisuje się w giełdowej historii bardzo spokojnie. Na rynkach utrz...

Rozbicki: Czy polska gospodarka łapie zadyszkę?

Wbrew zapowiedziom agencja Moody’s we wrześniu nie opublikowała aktualizacji ratingu kredytowego dla...

Przasnyski: W inwestycjach lokalne przejaśnienia

Oczekiwane od dawna ożywienie inwestycji wciąż nie nabiera zadowalającego tempa, a sygnały są nadal ...

Lipka: “Opioidowa epidemia” dusi rynek pracy w USA

Mimo silnego popytu na pracę aktywność zawodowa Amerykanów jest niezwykle niska. W niektórych grupac...

WIADOMOŚCI

CETA dobra dla polskich firm

Wczoraj weszła w życie unijno-kanadyjska umowa o wolnym handlu CETA. Negocjacje trwały ponad siedem ...

Polacy oczekują cyfrowego urzędu

Czterech na pięciu interesantów, by skorzystać z usług administracji publicznej, musi udać się do ur...

Pracodawcy niezadowoleni z budżetu Funduszu Pracy

Nie można zaakceptować archaicznej, niedostosowanej do wyzwań rynku pracy, formuły wykorzystania śro...

Pytania dotyczące kredytu studenckiego

Tylko do 20 października studenci, doktoranci, a także osoby ubiegające się o przyjęcie na studia mo...

Pracodawcy chcą przekazywać dane elektronicznie, ale mają własne propozycje

Najlepszym rozwiązaniem byłoby przejście do systemu elektronicznego przekazywania danych do Urzędu K...