niedziela, Czerwiec 24, 2018
Facebook
Home Tagi Wpis otagowany "kredyt hipoteczny"

kredyt hipoteczny

Wymagania odnośnie wkładu własnego i niemałe koszty trakcyjne, to powody dla których w Polsce nie mamy do czynienia z nieokiełznanym boomem kredytowym. W gotówce trzeba mieć od około 13 do nawet 35 tysięcy, aby myśleć o zadłużeniu się na kwotę stu tysięcy. To jednak dzięki utrudnionemu dostępowi do kredytów hipotecznych mieszkania nie są dziś o kilkadziesiąt procent droższe.

512 tys. złotych – przeciętnie tyle mogłaby pożyczyć trzyosobowa rodzina, która zadłużyłaby się na 30 lat, a w której oboje rodzice pracowaliby przynosząc do domu co miesiąc średnią krajową. Zdolność kredytowa jest więc o 20 tysięcy wyższa niż rok temu. Jest to zasługą przede wszystkim ponad 5-proc. wzrostu średnich wynagrodzeń.

Do obliczeń przyjęto, że dwie osoby powinny otrzymywać „na rękę” kwotę 6088 zł (każdy z rodziców zarabia po średniej krajowej). Do tego szacunki zakładają, że modelowi kredytobiorcy mają dobrą historię kredytową i obecnie nie są zadłużeni. Rodzina skłonna jest też skorzystać z dwóch dodatkowych produktów – rachunku bankowego, na który będzie przelewane wynagrodzenie oraz karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorcy wolą unikać ubezpieczeń czy programów regularnego oszczędzania. Zgodzą się na nie jedynie jeśli będzie to bezwzględnie opłacalne.

Popyt na kredyt nie zwalnia

Rosnąca zdolność kredytowa ułatwia zaciąganie coraz wyższych długów. Wymaga tego rynek, bo mieszkania są coraz droższe. Nie tylko więc Polacy częściej sięgają po finansowanie hipoteczne, ale też ci, którzy zaciągają kredyty, muszą zadłużać się na wyższe kwoty. W zależności od źródła danych dostępne dziś szacunki mówią o wzrostach cen na poziomie nawet 5-10% w skali roku. Nie powinno więc dziwić, że popyt na kredyt był w kwietniu br. aż o 18,5% wyższy niż w analogicznym okresie przed rokiem (dane BIK). Co więcej, jest to już 16 z rzędu odczyt, który mówi o rosnącym popycie na hipoteczne długi.

W tym miejscu warto przypomnieć, że rata zaciąganego dziś kredytu może z czasem wrosnąć. Przy zadłużaniu się warto więc zachować umiar oraz posiadać oszczędności na „czarną godzinę”. Pozwoli to uniknąć przerw w spłacania długu w przypadku chwilowej utraty źródła dochodów czy konieczności poniesienia dużych nieprzewidzianych wydatków.

Przeciętna rodzina jest „półmilionerem”

Chcąc pożyczyć najwyższą możliwą kwotę modelowa rodzina powinna udać się do BZ WBK, BGŻ BNP Paribas, Pekao lub ING. Te instytucje deklarują w badanym przypadku chęć pożyczenia ponad 520 tys. złotych. Prawie wszystkie ankietowane instytucje skłonne byłoby zaoferować dług na poziomie około pół miliona wzwyż. Najniższą kwotę hipoteki proponuje Bank Pocztowy, ale i w tym przypadku modelowa rodzina mogłaby liczyć na aż 420 tysięcy złotych. Przy założeniu 20-proc. wkładu własnego oznacza to, że familia zarabiająca dwie średnie krajowe mogłaby wydać na mieszkanie aż 525 tys. złotych.

Zdolność kredytowa 3-os. rodziny z dochodem 6088 zł netto
Nazwa Banku Maksymalna zdolność kredytowa
Bank Zachodni WBK 546 553 zł
Bank BGŻ BNP Paribas 531 852 zł
Bank Pekao 528 100 zł
ING Bank Śląski 527 658 zł
Raiffeisen Polbank 514 000 zł
Bank Millennium 510 000 zł
mBank 492 189 zł
PKO Bank Hipoteczny 491 400 zł
PKO Bank Polski 491 400 zł
Alior Bank S.A. 488 663 zł
Bank Pocztowy 420 000 zł
Przypadek: Małżeństwo z jednym dzieckiem. Obie dorosłe osoby pracują od 3 lat na pełen etat na umowie na czas nieokreślony. Dochód rodziny na poziomie 6088 zł netto miesięcznie. Modelowy kredytobiorca mieszka w mieście o 300 tys. mieszkańców i ma pozytywną historię kredytową. Na ten moment rodzina spłaciła wszystkie kredyty, nie posiada kart kredytowych czy limitów w kontach. Rodzina posiada samochód wart 15 tys. zł. Przeciętne deklarowane miesięczne koszty utrzymania na poziomie 1,5 tys. zł miesięcznie. Jeśli będzie miało to wpływ na wynik kalkulacji, rodzina skłonna jest skorzystać z dwóch produktów – rachunku ROR z przelewem wynagrodzenia i karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorca woli unikać ubezpieczeń typu: od utraty pracy, na życie itp. Raty równe.
Opracowanie Open Finance na podstawie danych przesłanych przez banki (ankieta wysłana 2 maja)

 

Bez wkładu mieszkania byłyby znacznie droższe

Na drodze do zadłużenia się stoją jednak nie tylko wymagania banków odnośnie stabilnych źródeł dochodów. Dużą przeszkodą na drodze do własnego „M” jest też wymaganie odnośnie wkładu własnego. Przypomnijmy, że chcąc kupić mieszkanie warto mieć 20% jego ceny jako wkład własny. Co prawda większość banków przyjmie też wniosek kredytowy od osoby posiadającej o połowę mniej gotówki, ale przeważnie im mniejszy wkład, tym droższy dług.

Gdyby tego było mało chcąc kupić mieszkanie trzeba się też przygotować na koszty zawarcia transakcji i zaciągnięcia kredytu. Wiele z nich trzeba opłacić gotówką, co powoduje, że odłożone pieniądze na wkład własny mogą się okazać kwotą niewystarczającą. Dla spokoju warto kupując nowe „M” mieć przynajmniej 3% jego wartości na pokrycie kosztów transakcyjnych. Niestety w przypadku lokali używanych koszty transakcyjne są znacznie wyższe, a więc i bufor bezpieczeństwa musi być wyższy – około 8% wartości nieruchomości. Oczywiście część z tych kosztów można kredytować, a wysokość np. taksy notarialnej negocjować. Niemniej jednak biorąc pod uwagę wymagania odnośnie wkładu własnego oraz dodatkowe koszty warto pamiętać, że chcąc zaciągnąć kredyt na kwotę 100 tysięcy złotych trzeba mieć w kieszeni od około 13 do nawet 35 tysięcy złotych w gotówce. Nikłym pocieszeniem jest fakt, że gdyby tych wymagań nie było, to niemal pewne jest, że boom na tanie dziś kredyty mieszkaniowe spowodowałby, że mieszkania „nad Wisłą” byłyby o kilkadziesiąt procent droższe.

Autor: Bartosz Turek, analityk Open Finance

Raty kredytów mieszkaniowych są dziś o 20% niższe niż pod koniec 2012 roku. Wszystko dzięki niskim stopom procentowym. Przeciętnemu posiadaczowi złotowego kredytu hipotecznego pozwoliły one zaoszczędzić na ratach już prawie 11 tysięcy złotych.

Aż 64 miesiące cieszymy się już łagodnym podejściem Rady Polityki Pieniężnej do ustalania stóp procentowych w Polsce. Efekt jest taki, że trochę ponad 5 lat temu kredyty zaczęły tanieć, a od 2015 roku ich ceny są rekordowo niskie.

Przykład? Pod koniec 2012 roku przeciętny spłacany kredyt mieszkaniowy w rodzimej walucie opiewał na 125 tys. zł, oprocentowany był na 6,9% i wciąż trzeba było go jeszcze spłacać przez 227 miesięcy. Przeciętna rata opiewała więc na około 990 zł – wynika z szacunków Open Finance. Szybko ta wartość zaczęła spadać.

11 tysięcy w kieszeni

Gdyby kredytodawcy na bieżąco reagowali na zmianę ceny pieniądza, to statystyczny posiadacz kredytu hipotecznego, który był zadłużony w 2012 roku, już w kwietniu 2013 roku musiał przelewać swojemu kredytodawcy co miesiąc o 100 zł mniej. Na początku 2015 roku miesięczna rata modelowego kredytobiorcy spadła nawet poniżej poziomu 800 zł miesięcznie i – co więcej – od tego czasu taka pozostaje. W omawianym przypadku miesięczne obciążenie spadło o około 200 zł w skali miesiąca czyli 20% – wynika z szacunków Open Finance.

Sumując te wszystkie oszczędności otrzymamy w marcu br. prawie 11 tys. zł – przeciętnie tyle zaoszczędził w ciągu 64 miesięcy przeciętny kredytobiorca, który spłacał kredyt opiewający na 125 tys. zł. Wszystko to było możliwe dzięki liberalnej polityce pieniężnej prowadzonej przez RPP. Gdyby kredytobiorca pieniądze te akumulował, a nie przejadał, mógłby pozbyć się 10% swojego długu – obniżając sobie w ten sposób ratę także o prawie 10%. W takim wypadku niechybne podwyżki stóp procentowych byłyby mniej niepokojącym scenariuszem – o ile oczywiście kredytobiorcy byliby na tyle wstrzemięźliwi, aby zamiast na bieżąco wydawać zaoszczędzone na kredycie pieniądze, przeznaczali je na nadpłatę długu.

Raty w końcu wzrosną

Choć ostatnie lata mogły uśpić czujność kredytobiorców, to powinni oni pamiętać, że mechanizm, który od 2012 roku działał na ich korzyść, potrafi też działać w drugą stronę. Dzisiejsze prognozy sugerują, że na podwyżki stóp procentowych przyjdzie jeszcze poczekać kilka – kilkanaście, ale gdy już do nich dojdzie, wielu kredytobiorców czeka niemiła niespodzianka. Wciąż trwający okres najniższego kosztu pieniądza w historii warto wykorzystać do zebrania pieniędzy, które w przyszłości pomogą regulować rosnące raty lub posłużą do częściowej choć nadpłaty kredytu.

Dla przestrogi przeprowadźmy symulację. Pod koniec 2017 roku przeciętny nowoudzielony złotowy kredyt mieszkaniowy opiewał na 243,5 tys. zł – wynika z najnowszego raportu AMRON SARFiN. W ostatnich dniach ubiegłego roku przeciętne oprocentowanie kredytu mieszkaniowego opiewało na 4,4%. Gdyby przyjąć, że dług taki zaciągany był na 25 lat, to otrzymujemy przeciętną ratę na poziomie około 1220 zł – wynika z szacunków Open Finance. Co stałoby się gdyby oprocentowanie wzrosło o 0,25 pkt. proc? Rata statystycznego kredytobiorcy wzrosłaby o około 35 zł. Kwota nie powala, ale przy łącznych podwyżkach o 1 pkt. proc. rata wzrosłaby już o około 150 zł. Gdyby jednak koszt pieniądza wrócił do poziomu sprzed ponad 5 lat (z końca 2012 roku), to rata wzrosłaby o ponad 500 zł, czyli już o ponad 41%.

 

Autor: Bartosz Turek

Od początku stycznia przyszłego roku składać będzie można wnioski o dopłaty w programie Mieszkanie dla Młodych. Nie sposób stwierdzić, czy środki wystarczą na tydzień czy na dwa, ale pewne jest, że aby uzyskać dopłatę, trzeba będzie się śpieszyć. Home Broker podpowiada jak się przygotować, by nie stracić niepowtarzalnej szansy.

2 stycznia, we wtorek, ponownie ruszy machina zwana kredytami z dopłatami w ramach programu Mieszkanie dla Młodych. W puli znajdzie się ostatnie 381 mln zł, co powinno wystarczyć dla 15-16 tys. kredytobiorców. Normalnie na rynku podobnej liczby kredytów udziela się w miesiąc, ale MdM wzbudza tak wielkie zainteresowanie, że pieniądze mogą się skończyć w tydzień, maksymalnie dwa. W programie obowiązuje zasada „kto pierwszy ten lepszy”, warto więc być gotowym na te kluczowe dni. Home Broker przygotował poradnik dla osób chcących skorzystać z dopłat w 2018 roku.

  • Znajdź mieszkanie spełniające warunki programu

Choć to banalne stwierdzenie, to przygotowania do zaciągnięcia kredytu z dopłatami należy zacząć od spełnienia warunków programu. Kupujący mieszkanie muszą znaleźć lokal o powierzchni maksymalnie 75 mkw. (dla rodzin z co najmniej trójką dzieci jest to 85 mkw.), a nabywcy domów muszą zmieścić się w 100 mkw. (10 mkw. więcej dla wielodzietnych). Warto jednak wiedzieć, że dopłata liczona jest do maksymalnie 50 mkw. (rodziny wielodzietne do 65 mkw.), co oznacza, że od tego pułapu wzrost powierzchni nieruchomości nie pociąga za sobą wzrostu wysokości dofinansowania.

Ale powierzchnia mieszkania to tylko jeden warunek. Nieruchomość musi też spełniać kryterium cenowe, cena metra kwadratowego nie powinna przekraczać limitu publikowanego przez Bank Gospodarstwa Krajowego dla danego obszaru. Limity są wyższe dla lokali z rynku pierwotnego. Przykładowo do końca marca w Warszawie będzie to 6 264,07 zł za mkw. dla lokali nowych i 5 125,15 zł dla tych z drugiej ręki, a w Łodzi odpowiednio 4 191,00 i 3 429,00 zł za mkw.

  • Podpisz umowę przedwstępną lub deweloperską

Aby ubiegać się o kredyt hipoteczny należy mieć podpisaną umowę przedwstępną, której funkcję na rynku pierwotnym spełnia umowa deweloperska. Umowa ta zobowiązuje obie strony do zawarcia w przyszłości ostatecznej umowy, ma dać kupującemu czas na pozyskanie finansowania. Warto w niej zawrzeć zapis o zwrocie zadatku w sytuacji gdy nabywca nie załapie się na dofinansowanie w MdM.

  • Skompletuj niezbędne dokumenty

Osoby zainteresowane dopłatami na 2018 rok będą mogły składać wnioski kredytowe od 2 stycznia, ale wstępne procedury prawdopodobnie będzie można uruchomić już w grudniu, tak przynajmniej było w ubiegłym roku.

Banki przeprowadzały weryfikację składanych dokumentów oraz wstępną ocenę zdolności kredytowej. To daje klientom dodatkowy czas na skompletowanie niezbędnych formalności, wszystko po to, by na początku stycznia, gdy tylko pula środków MdM zostanie otwarta, złożyć gotowy wniosek kredytowy. Działanie banków na tym etapie polega na weryfikacji, czy klient rzeczywiście ma uprawnienia do skorzystania z programu Mieszkanie dla Młodych, sprawdzeniu dostarczonych dokumentów  oraz wydaniu tak zwanej decyzji finansowej, która jest ważna przez określony czas. W tym czasie kupujący mieszkanie otrzymuje też listę dokumentów niezbędnych do późniejszych działań. Jeśli sytuacja klienta nie ulegnie w międzyczasie zmianie, kontynuacja procesu kredytowego nastąpi na podstawie decyzji finansowej wydanej w grudniu, dzięki czemu możliwe będzie sprawniejsze dokończenie całości.

 

Źródło: materiały prasowe firmy

Do końca rządowego programu „Mieszkanie dla Młodych” pozostało 70 dni. Początek 2018 r. to bowiem ostatni moment, w którym będzie można wnioskować o dofinansowanie wkładu własnego przy zakupie nieruchomości na kredyt. Prawdopodobnie środki wyczerpią się w zaledwie kilka dni, w ubiegłych miesiącach, zainteresowanie MdM było bardzo duże. Wszystkim tym, którym nie uda się skorzystać z rządowego wsparcia, pozostanie przygotować się do „tradycyjnych wymagań” przy złożeniu wniosku o kredyt hipoteczny. Eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF) podpowiadają, o czym powinny pamiętać osoby planujące zakup nowego lokum na kredyt bez programowego wsparcia.

Przygotuj się na minimum 10% wkładu własnego

Program MdM umożliwił wielu osobom otrzymanie kredytu na zakup mieszkania, mimo braku posiadania własnych środków stanowiących wkład własny. Gdy ostatnia pula dopłat zostanie rozdysponowana, kredytobiorcy, będą musieli jednak samodzielnie zadbać o zebranie odpowiedniej sumy. Co prawda większość banków zgadza się na obniżony wkład własny, w wysokości 10 proc. wartości nieruchomości. Należy jednak pamiętać, że wedle rekomendacji KNF, standardowy udział w zakupie lokum wnoszony przez kredytobiorcę powinien wynosić 20 proc. Oznacza to, że jeżeli będziemy chcieli uzyskać kredyt
w wysokości 200 tys. zł, wnioskodawca będzie musiał dysponować sumą od 20 do 40 tys. zł. Może być to więc warunkiem nie do spełnienia dla osób od niedawna posiadających stałe dochody lub dla młodych rodzin z dzieckiem.

– Jeżeli będziemy chcieli złożyć wniosek o kredyt z wkładem własnym na poziomie 10 proc, bank będzie wymagał od nas zabezpieczenia brakującej kwoty, w związku z ryzykiem oferowania finansowania przy obniżonym wkładzie. Może zdarzyć się, że kredytodawca przedstawi szereg warunków, które musi spełnić nabywana przez nas nieruchomość. Niektóre banki bowiem patrzą nieprzychylnym okiem na zaciąganie kredytu na tzw. dziurę w ziemi, czyli na lokum dopiero w powstającej inwestycji mieszkaniowej. Inną formą zabezpieczenia jest blokada środków kredytobiorcy zdeponowanych na koncie osobistym, bądź ulokowanych na IKE lub IKZE – zaznacza Michał Krajkowski, ekspert ZFPF, Notus Finanse.

Starając się o przyznanie środków z kredytu na zakup domu lub mieszkania, warto wiedzieć, że wkładem własnym nie musi być wyłącznie wolna gotówka. W przypadku niektórych banków jego rolę może pełnić inna nieruchomość, którą posiadamy lub odpowiednio udokumentowane koszty, które ponieśliśmy w związku z budową domu.

– Przed złożeniem wniosku kredytowego warto przeanalizować posiadany przez nas majątek i ocenić, które z jego elementów będą mogły zostać zabezpieczeniem naszego kredytu. Oceńmy również inne, posiadane przez nas składniki finansowe, takie jak np. obligacje, udziały w przedsiębiorstwach czy polisy oszczędnościowe, które mogą zostać uznane za część wkładu własnego w inwestycję. Nie mogą nim być jednak środki trwałe, takie jak samochód, ze względu na potencjalnie szybką utratę swojej wartości – wyjaśnia Leszek Zięba, ekspert ZFPF, mFinance.

Pozbądź się innych długów

W przypadku młodych osób, przeszkodą w uzyskaniu kredytu hipotecznego może być również brak odpowiedniej zdolności kredytowej. Wpływa bowiem na nią kilka czynników, m.in. uzyskiwane dochody czy posiadane zobowiązania kredytowe. Choć na wysokość wynagrodzenia nie zawsze mamy aż tak duży wkład, możemy postarać się zredukować nasze długi.

– Nawet drobne zobowiązania, takie jak zakup laptopa czy pralki na raty mogą skutecznie obniżyć naszą zdolność kredytową, tak samo jak karta z aktywnym limitem kredytowym, nawet jeżeli nie planujemy z niej skorzystać.  Jeżeli wynosi on np. 20 tys. zł, to bank zakłada, że nasze konto jest obciążone taką właśnie sumą, ponieważ kredyt w każdym momencie może zostać uruchomiony. Dlatego jako miesięczne obciążenie przyjmowane jest około 5% limitu, gdyż w przypadku skorzystania z limitu taką minimalną kwotę z reguły musimy spłacać. –  radzi Michał Krajkowski, ekspert ZFPF, Notus Finanse.

Warto więc odpowiednio się przygotować, spłacając posiadane zobowiązania. Innym rozwiązaniem może być również poproszenie o wsparcie rodziny, u której pożyczymy potrzebne nam środki na uregulowanie zaległości.

Jak poprawić swoją szansę na kredyt: uważaj na długi nawet te najdrobniejsze.

Zanim zdecydujemy się na zaciągnięcie zobowiązania, prześledźmy również naszą historię kredytową. Zacznijmy od upewnienia się, czy naszej wiarygodności finansowej nie obciążają długi, o których spłacie zapomnieliśmy, np. może być to zaległy rachunek telefoniczny czy rata za zakupy. Z drugiej strony, jeżeli w ogóle nie posiadamy udokumentowanej historii kredytowej, to w oczach wierzyciela możemy być niewiarygodnym kredytobiorcą, ponieważ bank nie ma możliwości sprawdzenia, jak radziliśmy sobie ze spłatą długów w przeszłości. Dlatego czasami warto odłożyć zakup nieruchomości w czasie, aby zbudować pozytywną historię kredytową. Przykładowo, może być to zakup sprzętu AGD/RTV na raty, które spłacimy bez żadnych przeszkód do czasu złożenia wniosku o kredyt mieszkaniowy. Należy jednak podkreślić, że brak historii kredytowej nie oznacza, że kredytu mieszkaniowego na pewno nie otrzymamy. Może to utrudnić uzyskanie środków, ale nie przekreśla całkowicie szans.

Wspólne zobowiązanie

Innym sposobem na zwiększenie zdolności kredytowej jest złożenie wniosku wspólnie z  partnerem, rodzicami czy rodzeństwem. W takim przypadku pod uwagę zostaną wzięte dochody, ale także zobowiązania wszystkich kredytobiorców. Często także w takim przypadku zostaną policzone wyższe koszty związane z utrzymaniem dwóch gospodarstw domowych.

– Staranie się o kredyt wspólnie z partnerem, z którym prowadzimy gospodarstwo domowe, posiada jednak tą przewagę, że koszty utrzymania i wydatki, które są brane pod uwagę przez bank przy ocenie zdolności, będą liczone tylko raz. Może się więc okazać, że ten element pomoże nam w uzyskaniu środkówmówi Leszek Zięba, ekspert ZFPF, mFinance.

 

 

 

Źródło: Materiały prasowe firmy

Zaczyna się sezon grzewczy, a wraz z nim wzrasta ryzyko pożarów spowodowanych nieprawidłową eksploatacją urządzeń do ogrzewania domów i mieszkań. Według statystyk Komendy Głównej Państwowej Straży Pożarnej to właśnie jedna z najczęstszych przyczyn pożarów, w 2016 r. odpowiedzialna za ponad 11,5 tys. takich zdarzeń. To aż o 2 tys. więcej niż w roku 2015, obliczył na podstawie danych historycznych Straży InterRisk. Ubezpieczyciel wskazuje, że w tym roku dzięki programom dofinansowania budowy, modernizacji, bądź wymiany urządzeń grzewczych, oprócz zmniejszenia emisji szkodliwych substancji, może udać się także poprawić bezpieczeństwo ogrzewania polskich domów i mieszkań.

W ubiegłym roku Komenda Główna Państwowej Straży Pożarnej (KG PSP) odnotowała 126,2 tys. pożarów, o 31,7 proc. r/r zdarzeń mniej niż w 2015 r., kiedy było ich 184,8 tys. Największy spadek ich liczby, o ponad 40 proc. r/r odnotowano w województwach lubelskim, świętokrzyskim, podkarpackim i dolnośląskim. Najgorzej pod tym względem wypadły województwa na północy kraju – zachodniopomorskie, pomorskie i kujawsko-pomorskie. Mimo iż liczba pożarów w Polsce spada, to jak wskazuje Anna Olejarczyk, dyrektor Departamentu Taryfowych Ubezpieczeń Majątkowych z InterRisk Towarzystwo Ubezpieczeń Spółka Akcyjna Vienna Insurance Group, wciąż czynią one poważne straty w mieniu Polaków. Wg KG PSP w 2016 r. ogień spowodował szkody wycenione na 1,143 mld zł. Największe straty odnotowano w województwie mazowieckim i wielkopolskim, a najmniejsze w opolskim i podkarpackim. Natomiast najwyższe straty na jedno zdarzenie wystąpiły w województwie zachodniopomorskim i lubuskim.

 

W 2017 r. ogrzejemy się ekologicznej i bezpieczniej

Najczęstszą przypuszczalną przyczyną pożarów, wskazywaną przez dane KG PSP w 2016 r., były umyślne podpalenia. Wystąpiło ich w zeszłym roku blisko 41,4, tys. Nieostrożność osób dorosłych przy posługiwaniu się ogniem otwartym, jak np. zaprószenie ognia od niezgaszonego papierosa, spowodowała ponad 27,2 tys. pożarów. W przypadku aż 15,4 tys. zdarzeń nie udało się ustalić przyczyny. Czwartą najliczniejszą przyczyną pożarów była nieprawidłowa eksploatacja urządzeń grzewczych na paliwo stałe. W ostatnim czasie liczba takich przypadków zapłonów wzrosła. Jeszcze w 2015 r. było ich 9,5 tys., w 2016 r. już 11,5 tys. To alarmujący trend, podkreśla ekspertka InterRisk i dodaje, że szansą na zmniejszenie tego zjawiska są m.in. nowe możliwości dofinansowania wymiany, modernizacji czy zakupu urządzeń grzewczych. W ramach walki z zanieczyszczeniami środowiska i smogiem uruchomiono programy, dzięki którym łatwiej można sfinansować ekologiczne i znacznie bezpieczniejsze ogrzewanie domu. – Nowoczesne piece i kotły podnoszą poziom bezpieczeństwa ogrzewania nieruchomości i tym samym zmniejszają ryzyko pożaru. Warto sprawdzić czy możemy postarać się o takie dofinansowanie w ramach programu naszej gminy czy regionu. Nadal jednak pozostaje bardzo wiele innych potencjalnych zagrożeń zapłonem. Tego ryzyka nigdy nie da się w pełni wyeliminować, dlatego ubezpieczenie mieszkania, domu czy posiadanych budynków to po prostu podstawa, którą każdy dom i mieszkanie posiadać powinno – mówi Anna Olejarczyk z InterRisk.

Pożar nie wybiera, ale Ty wybierasz od niego polisę

Zakres ochrony ubezpieczeniowej polskich budynków mieszkalnych na wypadek pożaru jest zróżnicowany. Część mieszkań ma ubezpieczone tylko tzw. gołe mury, bez majątku znajdującego się w tych czterech ścianach. Na taką polisę często decydują się osoby kupujące mieszkanie na kredyt hipoteczny, w ramach którego takie ubezpieczenie to minimum, które trzeba spełnić do otrzymania kredytu. Jednak, w zależności od polisy, ochrona może obejmować szkody w fundamentach domu lub ewentualnie w elementach stałych, jak drzwi i okna. To zdecydowanie za mało jeśli myślimy o zabezpieczeniu naszego mieszkania przed pożarem, zwraca uwagę ekspertka InterRisk. – Wiadomo, że ogień niszczy wszystko co stanie mu na drodze. Wyposażenie domu jest bardzo kosztowne, więc w chwili jego urządzenia, powinno się rozszerzyć ochronę ubezpieczeniową o posiadany majątek – zaznacza Anna Olejarczyk.

Ekspertka InterRisk przypomina także, że ochrona ubezpieczeniowa majątku od zdarzeń takich jak wybuch pożaru, może być bardzo szeroka. – Warto co jakiś czas zrobić mini audyt swojego ubezpieczenia, bo często pojawiają się nowości w polisach. Sprawdzajmy też czy nie przepłacamy i czy nie moglibyśmy mieć w ramach naszej składki więcej usług i udogodnień – wskazuje Anna Olejarczyk. Zdaniem ekspertki na rynku są dostępne bogate pakiety polis mieszkaniowych, zawierające wiele dodatkowych usług. – Przykładowo w naszej ofercie Dom Max ubezpieczony może korzystać z assistance medycznego, ubezpieczenia ochrony prawnej wraz z telefoniczną asystą oraz wsparcia technicznego, np. interwencji hydraulika czy ślusarza. Klient sam wybiera co chciałby mieć w składzie swojego ubezpieczenia i co potencjalnie będzie mu najbardziej przydatne – tłumaczy Anna Olejarczyk.

Jednak nawet z najlepszym wariantem ubezpieczenia, pożar to zawsze ogromna strata, podsumowuje ekspertka. Nie wszystko da się ponownie kupić, w pył obracają się rzeczy, które mają dla nas wartość sentymentalną. Dlatego, zawsze warto przykładać jak największa wagę do bezpieczeństwa. – Edukujmy swoich domowników na temat tego jak zapobiegać pożarom, sprawdzajmy stan naszych urządzeń grzewczych, walczmy ze starymi nawykami jak np. nieodłączenie telefonu od prądu po naładowaniu. Naprawdę niewiele trzeba aby doszło do pożaru, dlatego nawet małe zmiany mogą tak dużo znaczyć – dodaje Anna Olejarczyk z InterRisk.

 

Źródło: InterRisk

W styczniu pojawi się ostatnia szansa na dołączenie do programu „Mieszkania dla młodych”. Expander zwraca jednak uwagę, że nie będzie to zupełny jego koniec. Do 2023 r. dodatkową dopłatę w wysokości nawet 17,5 tys. wciąż będą mogli otrzymać uczestnicy, którym urodzi się 3 lub kolejne dziecko. Duże szanse na to ma 23 tys. rodzin, które w momencie przystąpienia do programu miały już przynajmniej jedno dziecko.

W styczniu 2018 r. pojawi się ostatnia szansa na dołączenie do programu „Mieszkanie dla młodych”. Jeśli ktoś spełnia jego wymogi, to powinien rozważyć możliwość uzyskania dopłaty, gdyż może otrzymać nawet 113 537 zł. Tak wysokie wsparcie dotyczy jednak tylko uczestników posiadających przynajmniej troje dzieci. Większość (57%) uczestników programu w momencie wnioskowania o wsparcie nie miała jednak w ogóle dzieci. Nie powinno to dziwić, gdyż Polacy zanim się zdecydują na potomstwo zwykle chcą już mieć własne mieszkanie.

W najbliższych latach uczestnicy MdM, mogą więc zacząć starać się o dzieci. Co ważne, jeśli w ciągu 5 lat od zakupu urodzi się im trzecie lub kolejne dziecko, to dostaną dodatkową dopłatę w wysokości 5%. W przypadku Warszawy wyniesie ona ok. 17,5 tys. zł. Ze względu na 5-letnie ograniczenie, największe szanse na takie wsparcie mają jednak ci, którzy w momencie wnioskowania o dofinansowanie mieli już przynajmniej jedno dziecko. Takich rodzin było 23 tysiące. Niestety, jak na razie, przez 3,5 roku skorzystało z tej możliwości zaledwie 355 rodzin. Pamiętajmy jednak, że dopiero w ubiegłym roku zaczął działać program „Rodzina 500+”, który dodatkowo mobilizuje do posiadania większej liczby dzieci. Dlatego w przyszłości takich wniosków może być zdecydowanie więcej.

Jak zawnioskować o dodatkową dopłatę

Jeśli w rodzinie biorącej udział w programie urodzi się lub zostanie adoptowane trzecie lub kolejne dziecko, może ona złożyć wniosek o dodatkową dopłatę. Należy to zrobić w ciągu 6 miesięcy od narodzin czy przysposobienia. Wniosek trzeba złożyć w tym banku, w którym spłacany jest kredyt hipoteczny. Istotne jest także to, że tych pieniędzy nie dostanie do ręki. Dopłata trafi od razu do banku i obniży zadłużenie kredytu, a więc pomniejszy ratę lub skróci jego okres spłaty. Istotne jest również to, że takie wsparcie może być udzielone tylko raz. Jeśli więc otrzymamy je na trzecie dziecko, to na czwarte już nie zostanie nam wypłacone. Warto też dodać, że bank nie może naliczyć w takiej sytuacji prowizji za wcześniejszą spłatę.

Na koniec warto dodać, że Ci, którzy chcieliby jeszcze dołączyć do programu, nie powinni zwlekać do stycznia 2018 r. Co prawda dopiero od początku przyszłego roku będzie można składać wnioski. Już teraz warto jednak poszukać mieszkania spełniającego warunki programu. W listopadzie lub pierwszej połowie grudnia najlepiej odwiedzić banki lub pośrednika kredytowego w celu przygotowania wszystkich niezbędnych dokumentów.  Wiele wskazuje bowiem na to, że pieniądze na dopłaty mogą się skończyć nawet już w drugim tygodniu stycznia. Ci, którzy będą odkładać formalności na ostatnią chwilę mogą więc nie zdążyć ich dopełnić zanim pieniądze się skończą.

 

Źródło: Expander

Zdolność kredytowa jest jednym z głównych czynników decydujących o przyznaniu kredytu. Nie ma uniwersalnego wzoru jej oceny, kredytodawcy dysponują bowiem własnymi algorytmami, pozwalającymi analizować sytuację finansową swoich klientów. Dlatego zdarza się, że starając się o przyznanie środków w kilku bankach, w jednym otrzymamy dofinansowanie, a inny może nam go odmówić. Jednak bez względu na to, w jaki sposób instytucje finansowe sprawdzają wypłacalność kredytobiorców, większość z nich bierze pod uwagę podobne elementy. Przede wszystkim istotna jest wysokość uzyskiwanych dochodów oraz ponoszonych wydatków np. kredytową rat spłacanych już kredytów. Eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF) podpowiadają, co ma największy wpływ na ocenę naszej zdolności kredytowej.

Szacowanie zdolności kredytowej to próba odpowiedzi na pytanie, czy dana osoba poradzi sobie ze spłatą  kredytu na określona kwotę i w danym terminie spłaty, wraz z należnymi bankowi odsetkami.  Każda instytucja finansowa czynniki nieco inaczej dokonuje takiej  oceny. Dokładny sposób wyliczenia zdolności należy do wewnętrznych ustaleń banku, które tylko w pewnym stopniu są  podawane do wiadomości wnioskodawców. Istnieją jednak parametry, które brane są pod uwagę przez większość instytucji. Warto bliżej je poznać, by odpowiednio przygotować się do złożenia wniosku o kredyt i zwiększyć swoje szanse na uzyskanie finansowania.

1. Dochody

Otrzymywane dochody w dużym stopniu wpływają na naszą zdolność kredytową. Bank sprawdzi, jak wyglądały nasze zarobki na przestrzeni kilku ostatnich miesięcy, a w przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny, nawet te uzyskiwane w ciągu ostatniego roku. Istotna jest nie tylko ich wysokość, ale też regularność wpływów na konto. Kredytodawca oczekuje bowiem, że przez cały okres kredytowania, będziemy w stanie terminowano spłacać zobowiązanie. Dlatego też przeważnie preferowani są wnioskodawcy zatrudnieni na umowach o pracę, najlepiej na czas nieokreślony. Ich dochody są bowiem bardzo stabilne, szczególnie jeśli pracują w sektorze państwowym. Nie oznacza to jednak, że osoby prowadzące własną działalność czy zatrudnione na podstawie umów cywilno-prawnych, nie mogą liczyć na pomoc banku. – Jeśli firma funkcjonuje od kilku lat i regularnie przynosi dochody, to nie powinno być problemu z uzyskaniem kredytu. Podobnie jest w przypadku umów o dzieło czy zleceń. Jeśli na takiej podstawie co miesiąc otrzymujemy wynagrodzenie, to bank nie będzie obawiał się pożyczyć nam pieniędzy.  – zaznacza Jarosław Sadowski, ekspert ZFPF, Expander Advisors.

2. Wydatki i spłata aktualnych zobowiązań

Kolejnym elementem decydującym o zdolności kredytowej są nasze wydatki. Bank weźmie pod uwagę nie tylko koszty, które ponosimy w związku z utrzymaniem gospodarstwa domowego, ale także te związane ze spłacaniem aktualnych zobowiązań. Zaciągnięte kredyty, a także zakupy dokonane na raty, mogą obniżyć naszą zdolność kredytową.  –Szczególnie jeśli planujemy zaciągnąć duży kredyt, warto rozważyć rezygnację z posiadanego już limitu kredytowego w koncie czy karty kredytowej. Nawet jeżeli z nich  nie korzystamy, to i tak negatywnie spływną one na naszą zdolność kredytową, gdyż bank zakłada, że w każdej chwili możemy zacząć z nich korzystać. Trzeba jednak dodać, że nie zawsze taka rezygnacja jest konieczna. Najlepiej najpierw poprosić o wstępną ocenę zdolności przy założeniu, że pozostawimy dotychczasowe produkty kredytowe  – wyjaśnia Jarosław Sadowski, ZFPF.

3. Historia kredytowa, czyli co o nas piszą w BIK

Zaciągnięte kredyty czy spłacane raty, mogą obniżyć naszą zdolność kredytową, ale dla banku nie będziemy wiarygodnym kredytobiorcą również wtedy, jeżeli nie posiadamy udokumentowanej historii kredytowej, tzn. nigdy wcześniej nie spłacaliśmy kredytu czy pożyczki. Jednak tylko pozytywna historia kredytowa, czyli poświadczająca, że w przeszłości rzetelnie regulowaliśmy zaciągnięte długi, będzie przemawiać na naszą korzyść. W przeciwnym przypadku, bank może przyznać kredyt w niepełnej wysokości lub w ogóle odrzucić nasz wniosek. – Wierzyciel sprawdzi naszą historię w Biurze Informacji Kredytowej, w którym znajdują się informacje na temat naszych zobowiązań, zarówno tych spłacanych terminowo, jak i z opóźnieniem. Jeżeli zalegaliśmy z zapłatą za rachunek telefoniczny lub nie opłacaliśmy terminowo rat, bank także się o tym dowie. Przed wnioskowaniem o kredyt warto więc zrobić „rachunek sumienia” i przeanalizować, czy nasza historia kredytowa jest nienaganna. Pamiętajmy, że również obecność w Krajowym Rejestrze Długów prawdopodobnie uniemożliwi nam uzyskanie kredytu – wyjaśnia Sylwia Karoń, ekspert ZFPF, Alex T. Great

4. Rodzaj kredytu ma znaczenie

Sposób oceny naszej zdolności kredytowej w dużej mierze zależy również od tego, o jaki kredyt się ubiegamy, w jakiej wysokości, i na jak długi okres chcemy rozłożyć spłatę długu. Jeżeli chodzi o zobowiązania krótkoterminowe, które zaciągamy na niewielką kwotę, weryfikowanych jest mniej parametrów niż np. w przypadku kredytów hipotecznych – Zazwyczaj po przedstawieniu zaświadczenia o zarobkach czy też wyciągu z konta, bank udzieli nam pożyczki „od ręki”. Jeżeli jednak nasz rachunek w znacznym stopniu obciążają inne, obecnie spłacane zobowiązania, bank może odrzucić nasz wniosek, nawet jeżeli chcieliśmy pożyczyć niedużą kwotę, przypuszczając, że nie poradzimy sobie ze spłatą kolejnego zobowiązania – zaznacza Sylwia Karoń, ekspert ZFPF.

Znacznie bardziej szczegółową analizę bank przeprowadza wobec osób wnioskujących o kredyt hipoteczny. Jest to długoterminowe zobowiązanie, a kwoty takiego kredytu są znacznie wyższe niż krótkoterminowych pożyczek, dlatego kredytodawca sprawdzi nie tylko wysokość naszych dochodów, ale także ich źródło. Przyjrzy się naszym  wydatkom, wyliczając dokładnie, jakie koszty ponosimy w związku z utrzymaniem rodziny i dokładnie przeanalizuje historię kredytową, ale także np., czy posiadamy  oszczędności, które możemy przeznaczyć na wkład własny. Oceniając zdolność kredytową, bank weźmie również pod uwagę nasz wiek. – Spłacając ostatnią ratę kredytu, nie możemy mieć więcej niż 65-70 lat, choć niektóre banki przesuwają tę granicę nawet do 75 lat. Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem, które spłacamy przez długi okres, nawet 30 lat, w związku z tym, jeżeli przekroczyliśmy 50. rok życia, nawet gdy inne parametry naszej zdolności kredytowej zostaną ocenione pozytywnie, bank  może się nie zgodzić na udzielenie finansowania – podpowiada Sylwia Karoń, ZFPF. Pamiętajmy także, że jeżeli chcemy zaciągnąć kredyt hipoteczny ze współmałżonkiem lub z rodzicem, wierzyciel oceni zdolność kredytową każdego z wnioskodawców oddzielnie. Pozytywna ocena drugiego kredytobiorcy może pomóc nam w uzyskaniu środków, jeśli będzie zaś negatywna, może zadecydować o tym, że bank odmówi nam udzielenia kredytu.

Choć banki biorą pod uwagę podobne parametry przy ocenie zdolności kredytowej, to jednak w ostatecznej analizie wypłacalności swoich klientów, mogą przyjmować różne kryteria. Dlatego warto udać się do biura pośrednika finansowego, który udzielni nam niezbędnych informacji, na podstawie których łatwiej będzie nam porównać oferty większości banków działających na rynku, ale jednocześnie poinformuje nas o tym, na co poszczególny kredytodawca zwraca uwagę, analizując sytuację finansową osoby wnioskującej o kredyt.

Źródło: Związek Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF)

Jak wynika z badania: „Budżet domowy polskich par” przeprowadzonego na zlecenie Grupy KRUK, 1/5 Polaków do wydawania pieniędzy podchodzi bardzo indywidualnie. Nie uwzględnia przy tym potrzeb swojego partnera lub partnerki. Jednak mamy świadomość, że brak rozmów o wspólnych finansach może być źródłem poważnego kryzysu w związku. Uważa tak aż 71 proc. badanych.

Jak wynika z badania Grupy KRUK, do konfliktów tych najczęściej dochodzi, kiedy nasza „druga połówka” wydaje pieniądze ponad stan (uważa tak 33 proc. ankietowanych). Z kolei co piąta para nie rozmawia ze swoim partnerem na temat swoich wydatków. Ukrywanie informacji o poniesionych wydatkach spowodowało kryzys w 38 proc. związków małżeńskich i 45 proc.  związków nieformalnych. Trzecią, najczęstszą przyczyną prowadzącą do kryzysu w związku jest samodzielne, nieuzgodnione z partnerem inwestowanie wspólnych oszczędności (odpowiedziało tak 13 proc. badanych).

Rozmowy o finansach w związku często nie należą do najprzyjemniejszych, ale ich brak jest zdecydowanie gorszym rozwiązaniem. Nieporozumienia finansowe mogą bowiem prowadzić do kłótni (tak odpowiedziało 65 proc. ankietowanych), utraty zaufania w oczach partnera (tak uważa 43 proc. badanych) czy nawet mogą stać się przyczyną rozpadu związku (tego zdania było 31 proc. osób).

Życie pod jednym dachem wiąże się też ze wspólną odpowiedzialnością za terminowe opłacenie m.in. różnych rachunków za czynsz, prąd czy gaz. Tymczasem 60 proc. badanych przekonuje, że to oni, a nie partner lub partnerka, dokonują opłat za comiesięczne rachunki.

Z badania Grupy KRUK wynika też, że polskie pary, które żyją w związkach małżeńskich wspólnie decydują się też na podpisanie umowy na telefon, telewizję lub Internet (61 proc.). Na wspólny kredyt konsumencki lub pożyczkę decyduje się blisko 33 proc. badanych, a kredyt hipoteczny zaciąga na spółkę niespełna 19 proc. par.

Z kolei respondenci będący w związkach nieformalnych, częściej niż osoby pozostające w zalegalizowanych związkach, dzielą ze sobą umowy RTV (65 wobec 57 proc.) oraz posiadają kredyt konsumencki lub pożyczkę (35 wobec 30 proc.).

– Jak pokazują wyniki naszego badania, szczere rozmowy o finansach i wspólne ustalenie domowych zasad finansowych ma duży wpływ na scementowanie naszych relacji w związku. Tymczasem możliwość korzystania z indywidualnych kont bankowych staje się też okazją do zatajenia swoich rzeczywistych przychodów czy wydawania pieniędzy w tajemnicy przed partnerem –  komentuje Agnieszka Salach z Grupy KRUK.

Tylko 55 proc. par ma wspólne konto ze swoim partnerem lub partnerką, ale ponad 90 proc. ankietowanych ma jednocześnie swoje indywidualne konto bankowe.

Komentarz Mateusza Ostrowskiego – psychoterapeuty

Jak pokazuje badanie „Budżet domowy polskich par”, jednym z głównych problemów w związkach jest poczucie, że druga strona wydaje ponad stan. W tym przypadku na pewno warto postarać się zrozumieć punkt widzenia drugiej strony, fakt, że każdy ma swoje potrzeby. Czasami nasza krytyka wydatków partnera lub partnerki to głos zdrowego rozsądku, ale czasem to również kwestia innych priorytetów. W prowadzeniu domowych finansów nie można zapominać o partnerstwie, i to oczywiście niezależnie od tego, kto ile pieniędzy przekazuje do wspólnej kasy. Tu nie może być lepszych i gorszych, ważniejszych i mniej ważnych.

Brak szczerej rozmowy i podejmowanie wszystkich decyzji tylko przez jednego partnera może wskazywać na problemy – począwszy od ekonomicznej przemocy, po oddawanie odpowiedzialności za moje życie w ręce drugiej osoby. Oczywiście kwestia scedowania decyzji finansowych na jedną osobę może być świadomym wyborem obu stron, a nie unikaniem jakiejś trudności, ale czy tak faktycznie jest, to już kwestia szczerej odpowiedzi przed sobą samym.

Przed poważną rozmową, dokładnie ją zaplanujmy, ustalmy zasady takiej konwersacji. Pomyślmy o tym, na jakie sposoby dyskusji się nie zgadzamy, jak chcemy, aby zostały nam powiedziane trudne rzeczy. Takie ustalenie reguł gry pomaga. Przechodząc do sedna problemu, zastanówmy się, jakie emocjonalne potrzeby powodują, że na przykład kupujemy kolejną zbędną rzecz. Tak samo rozważmy, dlaczego nie uwzględniamy partnerki czy partnera przy podejmowaniu decyzji finansowych. Odpowiedzmy sobie na pytanie, jak się wtedy czujemy? Jakie są nasze potrzeby? Czego tak naprawdę oczekujemy od „drugiej połówki”? Oczywiście nie zapominajmy o tym, że aby lepiej zrozumieć się nawzajem, należy wysłuchać tego, co druga osoba mówi o swoich uczuciach. I odnosić się właśnie do nich, a nie do naszych wyobrażeń na ich temat.

 

Źródło: Firma KRUK S.A.

Majowe dane GUS-u na temat liczby rozpoczętych mieszkań wskazują, że branża deweloperska nadal optymistycznie patrzy w przyszłość. Bieżący rok prawdopodobnie będzie bardzo dobry dla deweloperów mieszkaniowych. Prosperity na rynku deweloperskim trwa już od trzech lat. Warto zadać sobie pytanie, jakie czynniki faktycznie odpowiadają za rekordowe wyniki sprzedaży nowych mieszkań.

Obecny boom mieszkaniowy nie jest mocno wspomagany kredytami

Rynek deweloperski, który obecnie przeżywa okres bardzo dobrej koniunktury, nadal jest mocno skoncentrowany w największych miastach. Według danych portalu RynekPierwotny.pl, sześć krajowych metropolii (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań i Trójmiasto) skupia ponad 70% oferty nowych lokali i domów. Ze względu na bardzo dużą koncentrację rynku pierwotnego, najczęściej analizuje się dane z sześciu – siedmiu krajowych metropolii. Właśnie taki sposób analizy wybrał Narodowy Bank Polski. W czerwcowym raporcie tej instytucji o stabilności systemu finansowego, znajdziemy bardzo ciekawe dane, które umożliwiają prześledzenie cyklu koniunkturalnego na rynku deweloperskim (patrz poniższy wykres).

Po odpowiednim przekształceniu informacji podawanych przez NBP można sprawdzić, jak od 2007 r. do 2016 r. na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk i Gdynia), prezentowała się aktywność deweloperów i wartość kredytów finansujących mieszkania.

Na poniższym wykresie nietrudno zauważyć zmiany koniunktury rynku pierwotnego z największych miast. Mowa o:

  • boomie mieszkaniowym z lat 2007 – 2008
  • załamaniu rynku w 2009 r.
  • późniejszej poprawie związanej m.in. z działalnością programu Rodzina na Swoim
  • trwającym obecnie boomie mieszkaniowym (od 2014 r.)

Na uwagę zasługują też informacje o wartości kredytów finansujących mieszkania (na siedmiu największych rynkach). Te dane wskazują, że pierwszy boom mieszkaniowy był mocno stymulowany przez sprzedaż kredytów hipotecznych. Podobne zjawisko nie dotyczy drugiego (tzn. trwającego obecnie) boomu mieszkaniowego. Bardzo wyraźnemu wzrostowi liczby mieszkań sprzedanych przez deweloperów na siedmiu największych rynkach (2013 r. – 36 tys., 2016 r. – 62 tys.), nie towarzyszyła adekwatna zmiana wartości nowych kredytów mieszkaniowych – tłumaczy Andrzej Prajsnar, analityk portalu RynekPierwotny.pl. Ta wyjątkowa sytuacja, wskazuje na dużą rolę zakupów gotówkowych w metropoliach.

Niskie oprocentowanie lokat to przyczyna świetnej sprzedaży lokali …

Skromny wzrost wartości kredytów finansujących mieszkania z siedmiu największych rynków (2013 r. – 9,7 mld zł, 2016 r. – 10,5 mld zł) może wydawać się dość zaskakujący, bo w ostatnich latach mocno spadł koszt „hipotek”. Dane Narodowego Banku Polskiego wskazują, że w IV kw. 2012 roku Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania nowych kredytów mieszkaniowych wynosiła 7,2%. Cztery lata później analogiczna stawka oscylowała na poziomie 4,6%. Nabywcom mieszkań pomagały też rządowe dopłaty z programu Mieszkanie dla Młodych.

Pewien wpływ na wyniki deweloperów miał też wzrost wynagrodzeń równoważący podwyżki cen metrażu. Pod koniec 2012 r. za przeciętne wynagrodzenie netto w sektorze przedsiębiorstw można było kupić 0,53 mkw. nowego mieszkania z sześciu metropolii (patrz poniższa tabela). Analogiczny wynik dla IV kw. 2016 r. był nieco większy (0,55 mkw.).

Wydaje się, że głównej przyczyny sukcesu deweloperów, trzeba jednak szukać na rynku depozytów. Pod koniec 2012 r. średnie oprocentowanie nowej lokaty dla gospodarstw domowych wynosiło 4,5%. Cztery lata później, analogiczna stawka oscylowała na poziomie 1,6%. Wg eksperta portalu RynekPierwotny.pl równocześnie mieliśmy do czynienia ze spadkiem inflacji. Większość oszczędzających nie bierze jednak pod uwagę czynnika inflacyjnego i analizuje tylko nominalne oprocentowanie depozytów, które przedstawia się coraz gorzej.

Drastyczny spadek oprocentowania lokat, przesunął część oszczędności na rynek mieszkaniowy. Świadczą o tym m.in. informacje na temat wartości depozytów terminowych gospodarstw domowych. Deweloperzy muszą zdawać sobie sprawę, że po pierwszych podwyżkach stóp procentowych NBP (spodziewanych w 2018 r.), zmniejszy się motywacja do inwestowania w nowe lokale mieszkalne i równocześnie wzrośnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych.

 

Źródło: RynekPierwotny.pl

Najnowsze dane NBP pokazują, że maj był kolejnym miesiącem, w którym wypłacaliśmy pieniądze z lokat bankowych. Polacy wycofali z nich 4 mld zł, a łącznie od lutego 2016 r. już ponad 20 mld zł. Expander zwraca uwagę, że obniżki oprocentowania lokat i wywołana nią fala wypłat dokładnie pokrywają się z momentem wprowadzenia podatku bankowego.

Choć ustawa zakazuje przerzucania kosztów podatku bankowego na klientów to w rzeczywistości pośrednio ich jednak dotyka. Istotne podwyżki marż kredytów hipotecznych banki wprowadziły już pod koniec 2015 r., czyli tuż przed wejściem ustawy w życie. Jeśli chodzi o lokaty, to obserwujemy natomiast powolny proces pogarszania się oferty. Do lutego 2016 r., czyli momentu wejścia w życie przepisów o podatku, średnie oprocentowanie wynosiło 1,7%-1,8%. Później systematycznie spadało i obecnie jest to ok. 1,4%. Należy też dodać, że w największych bankach ta wartość często nie przekracza 1%. Oprocentowanie jest więc już tak niskie, że cześć osób przenosi oszczędności z banków do funduszy inwestycyjnych czy na obligacje przedsiębiorstw. Inni po prostu trzymają pieniądze na podstawowym, nieoprocentowanym koncie bankowym.

Warto też zwrócić uwagę, że choć spadek oprocentowania nie jest bardzo duży, to suma wypłat (20 mld zł) już niemal dorównała tej z 2013 r., kiedy wypłacono prawie 24 mld zł. Wtedy jednak NBP obniżył stopy procentowe z  4,25% do 2,5%, a średnie oprocentowanie lokat z 3,5% do 2,3%. Tym razem efekt zniechęcenia potęguje jednak inflacja, która sprawia, że niemal wszystkie oferowane nam produkty przynoszą straty w ujęciu realnym. Przy prognozowanej inflacji na poziomie 2% i uwzględnieniu podatku od odsetek, oprocentowanie musiałby wynieść przynajmniej 2,47%, aby utrzymać realną wartość oszczędności. Tymczasem takich lokat już prawie się nie spotyka, nie licząc jednorazowych promocji dla nowych klientów.

W kontekście inflacji warto jednak pamiętać, że rezygnując z lokat i trzymając pieniądze na zwykłym, nieoprocentowanym rachunku tracimy jeszcze więcej. Najlepszym rozwiązaniem w obecnej sytuacji wydaje się więc polowanie na lokaty promocyjne lub korzystanie z innych rozwiązań, które pozwalają uzyskać wyższe zyski. Niekoniecznie muszą to jednak być inwestycje obarczone wysokim ryzykiem jak np. akcje czy fundusze akcji. Dla przykładu obligacje przedsiębiorstw będących w dobrej sytuacji finansowej mogą przynosić odsetki wynoszące 4% – 6% w skali roku.

 

Źródło: Lightscape

Obliczając zdolność kredytową przy kredycie hipotecznym banki biorą pod uwagę nie tylko dochody przyszłego kredytobiorcy. Liczy się także między innymi to, ile osób liczy gospodarstwo domowe i czy są w nim dzieci.

Pierwszym krokiem mającym na celu oszacowanie własnych możliwości finansowych przed zakupem mieszkania powinno być sprawdzenie posiadanej zdolności kredytowej u doświadczonego i posiadającego możliwie najszerszą ofertę produktową pośrednika kredytowego. Dlaczego szeroka oferta produktów kredytowych jest tak ważna? Jak wynika z opracowania analityków kredytowych Metrofinance, spółki wchodzącej w skład Metrohouse, różnice w oferowanej maksymalnej kwocie pomiędzy czołowymi bankami mogą dochodzić do kilkudziesięciu procent.

Ile z dzieckiem, a ile bez?

Aby pokazać istniejące różnice analitycy Metrofinance przyjęli do wyliczeń następujące dane: dochody kredytobiorcy netto na poziomie średniej krajowej wynoszącej 4 488,08 zł brutto tj. 3 193,21 zł netto, 30 letni okres kredytowania. Obliczenia przeprowadzili dla kilku modelowych przykładów gospodarstw domowych. W każdym z przypadku przyjęto brak dodatkowych zobowiązań takich jak kredyty lub np. alimenty.

U singla bez zobowiązań, którego dochody wynoszą jedną średnią krajową, zdolność kredytowa jest oceniana zależnie od banku na kwotę od 260 000 do 370 000 zł. Tymczasem osoba samotnie wychowująca dziecko, zarabiająca tyle samo, otrzyma średnio w bankach od już tylko od 180 000 do 250 000 zł. Małżonkowie bez dzieci, zarabiający łącznie dwie średnie krajowe mogą uzyskać kwotę średnio od 540 000  do 760 000 zł. Jeśli to samo małżeństwo zechce ubiegać się o kredyt po urodzeniu pierwszego dziecka, otrzyma już maksymalnie kwotę od 500 000 do 650 000 zł. Rodzina czteroosobowa o tych samych parametrach dochodowych i dwójce dzieci może liczyć na kwotę od 400 000 do 520 000 zł, zaś duża 5 osobowa rodzina z trójką dzieci na utrzymaniu otrzyma już średnio od 270 000 do 420 000 zł. Z opracowania wynika więc, że grupą, która może liczyć na najwyższą zdolność kredytową są małżeństwa/pary bez dzieci. Jeżeli porównamy maksymalną zdolność kredytową tej grupy kredytobiorców i rodziny z trójką dzieci, to różnice mogą osiągnąć nawet 340 000 zł. Należy zauważyć, że każde kolejne dziecko zmniejsza maksymalną zdolność kredytową przynajmniej o 100 000 zł.

Do niniejszego zestawienia należy dodać jedną ważną uwagę. –  Często bank z mniej atrakcyjną ofertą i wyższym oprocentowaniem oferuje na zachętę większą kwotę kredytu – trzeba o tym pamiętać porównując oferty, dodaje Piotr Firlej, dyrektor w Metrofinance. Warto więc skorzystać z pomocy doświadczonego specjalisty, który oprócz rzetelnej informacji o zdolności wskaże ewentualne koszty dodatkowe, jakimi możemy być obarczeni wybierając bank oferujący najwyższą kwotę na rynku.

500+ a zdolność kredytowa

Klienci często pytają czy na ich zdolność kredytową wpłyną otrzymywane środki z programu 500+. – Niestety nie i raczej nie zapowiada się, by banki zaczęły uwzględniać je w przyszłości. Podobnie rzecz ma się z alimentami zasądzonymi na dziecko. Przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny banki niestety solidarnie ich nie uwzględniają, poza jednym, który jest w stanie zdyskontować częściowo koszty życia gospodarstwa, co może poprawić nieznacznie zdolność kredytową, wyjaśnia Piotr Firlej.

Źródło: Metrohouse Franchise S.A.

Wsparcie banku jest dla wielu Polaków jedynym sposobem na zakup własnego mieszkania. W tym roku w życie wchodzą nowe regulacje określające zasady udzielania jednego z najpopularniejszych kredytów. Czytelne reklamy, jasne oferty banków, komplet informacji, dokładny termin oczekiwania na decyzję kredytową oraz zakaz udzielania finansowania w obcej walucie – to tylko część zmian, które wprowadza ustawa.

Zasady korzystania z popularnego produktu bankowego – kredytu hipotecznego – zostały zebrane w akt prawny: Ustawę o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Stanie się ona głównym wyznacznikiem do działań dla banków, pośredników oraz źródłem informacji o prawach i obowiązkach dla kredytobiorców. Wprowadza szereg regulacji, które mają zwiększyć ich bezpieczeństwo i rozjaśnić oferty banków.

Jasne, czytelne, konkretne informacje o kredycie

Z tego powodu ustawa o kredycie hipotecznym precyzuje zasady budowy komunikatów reklamowych. Banki i pośrednicy będą musieli zapewnić, aby wszelkie informacje o charakterze reklamowym i marketingowym dotyczące kredytów hipotecznych były jednoznaczne, rzetelne, zrozumiałe i widoczne oraz nie wprowadzały konsumenta w błąd. Wszelkie dwuznaczności i zapis drobnym druczkiem znikną z plakatów i ulotek reklamowych. Dzięki zmianom w sposobie informowania o cechach oferty finansowania nieruchomości kredytobiorca będzie mógł od razu poznać cechy produktu bankowego, a wartości procentowe będą dla niego jednoznaczne z konkretną informacją np.: o rzeczywistej stopie procentowej, stałym oprocentowaniu lub koszcie zobowiązania. Już na początku klient banku lub firmy świadczącej usługi pośrednictwa otrzyma cały pakiet informacji o kredycie w oparciu o reprezentatywny przykład, czyli taki, który odnosi się do sytuacji kredytobiorcy. Gdy klient zainteresuje się ofertą kredytowania zakupu mieszkania, kredytodawcy będą obowiązani przekazać konsumentowi, na trwałym nośniku, zindywidualizowane informacje niezbędne do porównania kredytów hipotecznych dostępnych na rynku, oceny konsekwencji ich zaciągnięcia i podjęcia przez konsumenta świadomej decyzji dotyczącej zawarcia umowy o kredyt hipoteczny.

21 dni na rozpatrzenie wniosku, 14 dni na decyzję

Ustawa określa również czas, w jakim bank może wydać decyzję kredytową. Do 21 dni wnioskujący o finansowanie zakupu nieruchomości musi otrzymać odpowiedź. Natomiast odmowę udzielenia kredytu kredytodawca powinien uzasadnić, by klient wiedział, gdzie leży problem. Po pozytywnym rozpatrzeniu wniosku kredytowego i podpisaniu umowy klient ma 14 dni na przemyślenie decyzji i może skorzystać z możliwości wycofania się z układu.

Restrukturyzacja jako ratunek dla klienta

Gdyby natomiast kredytodawcy przydarzyły się problemy z terminową spłatą zadłużenia, nowe regulacje narzucają bankom obowiązek współpracy z nim w szukaniu przyczyn problemu. Pierwszym krokiem jest wezwanie do zapłaty: bank wyznacza termin nie krótszy niż 14 dni roboczych, a następnie razem z kredytobiorcą ustalenie warunków restrukturyzacji: kredytodawca informuje konsumenta o możliwości złożenia, w terminie 14 dni roboczych od dnia otrzymania wezwania, wniosku o restrukturyzację zadłużenia. Spłacający może liczyć na czasowe zawieszenie kredytu, zmianę wysokości rat i wydłużenie okresu spłaty.

Wcześniejsza spłata kredytu w dowolnym czasie

Kolejna zmiana zawarta w nowym akcie prawnym daje kredytobiorcom prawo do wcześniejszej regulacji zobowiązania. Do tej pory banki same określały warunki zamknięcia kredytu przed czasem lub w pierwszych latach regulacji długu. Teraz mają 7 dni na określenie kosztów tej zmiany. W przypadku kredytu hipotecznego oprocentowanego zmienną stopą procentową kredytodawca może pobierać rekompensatę wyłącznie, gdy spłata całości lub części kredytu hipotecznego nastąpiła w okresie 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy o kredyt hipoteczny. Opłata pobierana jako rekompensata nie będzie mogła być wyższa niż 3% całej pożyczonej kwoty. Z kolei przy kredycie ze stałym oprocentowaniem opłata może być pobierana w całym okresie pod jednym warunkiem: nie może być wyższa niż koszty kredytodawcy bezpośrednio związane z przedterminową spłatą. Jednak to wyjaśnienie ustawodawcy wymaga doprecyzowania.

Nowa ustawa budzi jeszcze sporo pytań i kontrowersji. Z całą pewnością kredytodawcy otrzymują cały pakiet obowiązków, które regulują usługi świadczone na rzecz kupujących mieszkania na kredyt oraz wyjaśniają charakter działań pośredników i agentów. Ustawa o kredycie hipotecznym definitywnie też zamyka temat kredytów walutowych, które w praktyce są już rzadkością. Wskazuje również sposób prowadzenia sprzedaży wiązanej: kredytodawca nie może dokonywać sprzedaży wiązanej w związku z zawarciem umowy o kredyt hipoteczny, chyba że sprzedaż wiązana dotyczy prowadzonego bezpłatnie rachunku płatniczego lub rachunku oszczędnościowo-rozliczeniowego. Akt prawny jest już gotowy: 12 kwietnia 2017 r. została podpisana przez prezydenta. Wejdzie w życie trzy miesiące po jej opublikowaniu w Dzienniku Ustaw.

 

Autor: Marta Sewerynek-Otwinowska, Dyrektor Działu Analiz, Futuro Finance

 

 

 

Gdańsk i Warszawa oferują nie tylko wysokie zyski z inwestycji w mieszkanie na wynajem, ale i wysoką płynność rynku. Po stronie minusów należy zaś wpisać wysoką jak na polskie warunki barierę wejścia – nie każdego stać na to, by kupić atrakcyjne mieszkanie w tych miastach.

Przeciętna rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem wynosi dla największych miast 5,35 proc. netto – wynika z obliczeń Home Brokera i Domiporta.pl. Na tę chwilę najlepiej wróży zakup lokalu w Gdańsku, Warszawie i Tychach. Nawet najmniej pod tym względem atrakcyjne Kielce, Poznań i Kraków oferują średnio znacznie wyższe odsetki niż najlepsze lokaty czy obligacje skarbowe.

Przeciętna rentowność najmu netto w okresie maj 2010 – czerwiec 2015

Z raportu Narodowego Banku Polskiego wynika, że trzy- i dwunastomiesięczne lokaty są obecnie najniżej oprocentowane w historii, więcej niż 2 proc. netto to rzadkość. Przeciętna dostępna dziś na rynku lokata nie wystarczy nawet na to, by pokryć inflację, co de facto oznacza, że zdeponowane w banku pieniądze tracą na wartości. W tym świetle nie dziwi zainteresowanie inwestorów zakupem mieszkania i wynajęciem go. Coraz więcej kupujących nieruchomości to inwestorzy, czyli osoby, które kupują lokal, by na nim zarabiać – np. wynajmując go. Dane NBP mówią wprost: jeszcze nigdy Polacy nie kupowali tylu mieszkań za gotówkę, w 2016 r. w siedmiu najważniejszych miastach na zakup nowych mieszkań za gotówkę przeznaczono 14,2 mld zł.

Rentowność inwestycji w mieszkanie zależy od kilku czynników. Równie istotna jak uzyskany od najemców czynsz jest cena zakupu. To z kalkulacji tych dwóch wartości można wyliczyć zysk. Pod warunkiem oczywiście, że lokal uda się szybko wynająć. Mieszkanie stojące puste nie przynosi żadnych dochodów, jego rentowność wynosi 0 proc. Pamiętać też należy o kosztach przygotowania do wynajmu oraz ewentualnych remontach, doposażeniu i innych inwestycjach.

Gdzie kupić mieszkanie na wynajem?

Home Broker i Domiporta.pl przeanalizowały rentowność najmu w 15 dużych miastach by sprawdzić, gdzie najbardziej opłaca się kupić mieszkanie na wynajem. Okazuje się, że najlepiej wróży taka inwestycja w Gdańsku, Tychach i Warszawie. W każdej z tych lokalizacji oczekiwana rentowność netto przekracza 6 proc. Pomiędzy 5 i 5,5 proc. rocznie zarobić można w Katowicach, Lublinie, Łodzi, Wrocławiu i Białymstoku. Najmniej, bo 4,42 proc. rocznie powinno przynieść mieszkanie w Kielcach. Nadal jest to jednak sporo więcej niż oferują lokaty czy obligacje skarbowe

Rynek wynajmu rośnie

– Analizując dane popytowe z serwisu Domiporta.pl zauważyć można trendy w zachowaniu użytkowników, które potwierdzają opinie o coraz większym zainteresowaniu inwestorów  lokowaniem kapitału w mieszkania na wynajem – zauważa Maciej Górka z Domiporta.pl. – Od początku 2016 roku liczba użytkowników, którzy przeglądają serwis w poszukiwaniu lokali o potencjale inwestycyjnym wzrosła o 12 proc., a liczba ofert lokali do wynajęcia o 6 proc. względem całego 2015 roku – wylicza Górka.

Jakie mieszkanie kupić na wynajem?

Każde miasto ma swoją specyfikę. W Lublinie czy Toruniu dużo jest studentów, a w Warszawie istotną grupę klientów stanowią klienci „biznesowi”, choć i studentów nie brakuje. Na obszarze danego miasta, czy danej dzielnicy też są różne osiedla i każde może pasować do innego klienta. Nawet w danym bloku są przecież zróżnicowane mieszkania i każde pasuje do innego odbiorcy. Dla grupy studentów liczyć będą się oddzielne sypialnie, by możliwe było zbudowanie odrobiny prywatności oraz sprawny dojazd do uczelni, klient biznesowy wymagać będzie miejsca garażowego i bliskości centrum biurowego, a rodzina z dziećmi zwróci uwagę na bezpieczeństwo osiedla oraz bliskość przedszkola, szkoły czy placu zabaw.

– Szczególnie wyraźny trend rosnący wśród poszukujących mieszkań na wynajem zauważyć można w kategorii lokali dwupokojowych, niezależnie od tego, czy pochodzą one z rynku wtórnego czy pierwotnego. Obecnie prawie 44 proc. wszystkich zapytań o mieszkania stanowią właśnie zapytania o lokale dwupokojowe – wskazuje Maciej Górka z Domiporta.pl.

Uwaga na ryzyka

Możliwe zyski dużo wyższe niż z lokaty nie są oczywiście pozbawione ryzyka. Zakładając zwykłą lokatę dokładnie wiemy kiedy się ona zakończy i jakie odsetki otrzymamy, tymczasem kupując mieszkanie wiemy tylko, ile za nie zapłaciliśmy, a dwa ważne parametry pozostają zagadką. To od tego, jak szybko uda się znaleźć najemcę oraz jaki czynsz wynegocjujemy, zależy rzeczywista rentowność. Najlepiej wypada długoletnia umowa, nie ma wówczas okresów przejściowych, a i koszty remontów można ograniczyć do minimum.

Nie bez znaczenia jest także płynność inwestycji. Lokatę można zerwać, w razie czego utracimy część lub całość odsetek. Tymczasem spieniężenie nieruchomości nie jest takie łatwe, trochę trwa, a uzyskanie satysfakcjonującej stawki może być trudne. Ale różnice w płynności występują także na rynku nieruchomości i są zależne od specyfikacji danego miasta i nie musi to być wcale zależne od jego wielkości. Tam gdzie mieszkań brakuje, chętni zawsze się znajdą.

– Potencjalni inwestorzy powinni mieć na uwadze, że rynek najmu zbliża się do momentu swego rodzaju przesytu. Dodatkowo, za chwilę pojawią się konkurenci w postaci instytucjonalnych projektów takich jak Mieszkanie Plus, gdzie stawki czynszów będą niższe od rynkowych i mogą wpłynąć na lokalne rynki. Dlatego inwestor , który zamierza posiłkować się kredytem hipotecznym powinien przygotować symulacje różnych scenariuszy – podsumowuje Maciej Górka.

Należy też pamiętać, że takie badania jak rentowność najmu opierają się tylko na statystyce. Trzeba zwrócić uwagę np. na fakt, że nie wszystkie mieszkania są kupowane na wynajem, a nie każde wynajmowane mieszkanie jest kupowane (niektóre są np. otrzymywane w spadku). Należałoby więc każdy przypadek rozpatrywać oddzielnie.

 

Źródło: Home Broker SA

W 2016 roku deweloperzy sprzedali w Warszawie o jedną czwartą więcej mieszkań niż rok wcześniej  

Tak udanego roku, jak 2016 na rynku nowych mieszkań jeszcze nigdy nie było. Tylko w samej Warszawie w ubiegłym roku sprzedało się aż 24 tys. mieszkań. Do nabywców trafiło o jedną czwartą więcej lokali deweloperskich niż rok wcześniej. Warszawa rozbudowuje się w tempie dotąd niespotykanym. To ewenement także na skalę europejską. Piąta część mieszkań w aglomeracji powstała w ciągu ostatnich dziesięciu lat.

Należy zaznaczyć, że miniony rok był niezwykle udany na wszystkich największych rynkach mieszkaniowych w kraju. W sześciu głównych miastach w Polsce deweloperzy sprzedali o 20 proc. mieszkań więcej niż w 2015 roku, który także był rekordowy pod względem liczby zawartych transakcji.

Rośnie popyt ze strony inwestorów

Tak duże zapotrzebowanie na mieszkania dopinguje deweloperów do realizacji kolejnych projektów. Najwięcej inwestycji powstaje w Warszawie. – Ogromny popyt na mieszkania w znacznym stopniu spowodowany jest falą zakupów przez osoby, które wcześniej lokowały środki w inne walory inwestycyjne. Ponieważ jednak zwrot z najmu okazał się bardziej atrakcyjny niż lokaty, czy obligacje, a inwestowanie w nieruchomości obarczone mniejszym ryzykiem niż gra giełdowa, w mniej pewnych czasach przenoszą kapitał na rynek nieruchomości – uważa Tomasz Sadłocha, członek zarządu Ochnik Development.

– Przede wszystkim z myślą o inwestorach jesienią ubiegłego roku wprowadziliśmy do sprzedaży dwie inwestycje usytuowane na warszawskim Muranowie. W projekcie Dzielna 64 zlokalizowanym 500 metrów od alei Jana Pawła II zaprojektowane zostały 152 apartamenty i 11 lokali usługowych. W budynku znajdzie się reprezentacyjny hol recepcyjny z lobby i wyjściem na zielony dziedziniec. W inwestycji Studio Centrum przy ulicy Pawiej zaoferowaliśmy z kolei 85 mikro-apartametów o powierzchni od 14 do 41 mkw., które ze względu na możliwość rozliczenia VAT i kosztów wykończenia mieszkania chętnie kupowane są na firmy. Oba projekty zostaną wykończone wysokiej klasy materiałami i wyposażone w funkcjonalne rozwiązania, jak miejsca postojowe dla rowerów, gniazda do ładowania pojazdów elektrycznych, czy pralnia. W obrębie inwestycji powstanie też pasaż handlowy – wylicza Tomasz Sadłocha.

W mieszkaniach można wybierać

Osoby poszukujące mieszkań na rynku pierwotnym mają w czym wybierać. Na przełomie roku w największych miastach w Polsce oferta była tylko nieznacznie mniejsza niż w rekordowym podażowo 2012 roku. Ale wtedy popyt na mieszkania był nieporównywalnie mniejszy. Dziś deweloperom budującym w Warszawie potrzeba byłoby zaledwie około 9 miesięcy, żeby wyprzedać całą ofertę.

Od ponad dwóch lat wielkość oferty mieszkaniowej na rynku pierwotnym prawie się nie zmienia. Mieszkania, które trafiają do sprzedaży od razu znajdują odbiorców. Gotowych niesprzedanych lokali deweloperzy mieli pod koniec minionego roku w całej ofercie tylko ok. 13 proc. O kilka procent mniej niż w 2015 roku. W Warszawie liczba oferowanych, ukończonych mieszkań w ostatnim czasie także się zmniejszyła.
Ceny stabilne

Od czterech lat ceny transakcyjne nowych mieszkań, według danych Amron, notują lekki wzrost. W Warszawie w ciągu 2016 roku przeciętne stawki poszły w górę o ponad 2 proc., wynika z raportu tego centrum. Niekoniecznie jest to jednak efekt podwyżki cen. Może to oznaczać, że nabywane były częściej nieco lepsze, a tym samym droższe mieszkania. Analitycy rynku wskazują bowiem, że od początku 2016 roku średnia cena warszawskich mieszkań nawet nieznacznie zmalała. Stawka za metr wynosi obecnie 7,9 tys. zł.

2016 okazał się kolejnym, słabym rokiem na rynku kredytów hipotecznych, pomimo historycznie niskich stóp procentowych. W całym kraju w zeszłym roku udzielonych zostało jeszcze mniej kredytów niż rok wcześniej. Ale nie w Warszawie. W stolicy odnotowana została wyższa sprzedaż hipotek niż w roku poprzednim. Zaciągnięte w 2016 roku zobowiązania na warszawskie mieszkania stanowiły ponad 41 proc. ogólnej wartości nowych kredytów udzielonych w Polsce.

Co dziesiąte mieszkanie w MdM

W ograniczonym stopniu sprzedaż mieszkań wspierał również program Mieszkanie dla młodych, w ramach którego przyznawane były kredyty z dopłatą państwa. Dane BGK wskazują, że w MdM kupione zostało jedynie 10 proc. mieszkań sprzedanych w Warszawie.

Tak rewelacyjne wyniki sprzedaży na rynku nowych mieszkań nie byłyby możliwe bez inwestorów indywidualnych, którzy przeznaczali zaoszczędzone środki na zakup lokali na wynajem. Szacunkowe dane mówią, że odpowiadają oni za około 30 proc. zawartych transakcji. Motywacją dla osób inwestujących w mieszkania jest wysoka rentowność z najmu, która w Warszawie sięga 6 proc.

 

Źródło: Ochnik Development

Fakt, iż kobiety i mężczyźni znacząco się od siebie różnią, jest oczywisty. Różnice te występują zarówno pod względem cech typowo biologicznych, jak i psychologicznych lub społecznych. Każda z płci posiada odmienny zestaw zdolności, postaw, priorytetów, preferencji, itp., co istotnie wpływa na ich sposób zachowania w codziennym życiu, także na zachowania nabywcze.

Nie zmierzając do antagonizowania świata mężczyzn i kobiet pod względem zachowań, warto kilka spraw szczególnie podkreślić. Z punktu widzenia psychologii ewolucyjnej kobiety mają atawistyczny instynkt gromadzenia w celu zapewnienia bezpieczeństwa. Kobiety „od zawsze” były  obarczone rolą odpowiedzialnych za przetrwanie i bezpieczeństwo (np. potomstwa) i ta cecha ujawnia się w dzisiejszych zachowaniach finansowych. Gdy analizujemy sposób podejmowania decyzji przez kobiety, na plan pierwszy wysuwa się skłonność do poszukiwania informacji, analizowania większej niż mężczyźni liczby opcji, do korzystania z porad i nieformalnych źródeł informacji (od znajomych, rodziny itp.). Kobiety częściej niż mężczyźni próbują określić swój poziom satysfakcji z decyzji oraz poświęcają więcej czasu na jej podjęcie. Choć często bywają emocjonalne, to w przeciwieństwie do mężczyzn, nie eliminują w drodze wyboru różnych możliwości, ale raczej je do siebie dodają. I co ważne, bywają częściej niż mężczyźni lojalne wobec produktów oraz instytucji je oferujących.

Ciekawe obserwacje dotyczące specyfiki zachowań w sferze finansów osobistych kobiet przynoszą badania Deutsche Bank. Przyjrzyjmy się na początek najważniejszym różnicom pomiędzy „męskim” i „kobiecym” światem finansów. Jak pokazuje wiele badań, mężczyźni częściej kojarzą pieniądze z władzą czy siłą, podczas gdy kobiety łączą je z relacjami osobistymi i społecznymi, oraz pewnymi specjalnymi wydarzeniami czy okolicznościami, w których mogą być wydane. Mężczyźni patrzą na swoją własność z perspektywy funkcjonalnej („pieniądz ma mi służyć w realizacji moich celów”), podczas gdy kobiety – z perspektywy symbolicznej i zorientowanej na innych („pieniądz daje mi i moim bliskim poczucie bezpieczeństwa”). Dla kobiet pieniądze często stanowią nie tyle symbol prestiżu, co pozwalają na osiągnięcie osobistego bezpieczeństwa i spokoju.

Poza tym kobiety wierzą, że mają mniejszą kontrolę nad swoją sytuacją finansową i zarabiają mniej pieniędzy, niż na to zasługują. Uważają̨ także, że nie zarządzają̨ pieniędzmi tak rozsądnie, jak robią to mężczyźni, którzy z kolei wyżej oceniają̨ swoje kompetencje w sprawach finansowych i uważają się w większym stopniu za dokładnych i poukładanych. Często – w sferze realnej – nie jest to prawda – ponieważ tak naprawdę kobiety po prostu nie doceniają swoich umiejętności w zakresie zarządzania finansami, a mężczyźni je przeceniają.

Kobiety mocniej odczuwają „głód pieniędzy” – są bardziej sfrustrowane, gdy nie posiadają wystarczającej (w ich odczuciu) ilości pieniędzy, częściej doświadczają uczucia zazdrości o tych, którzy mają ich więcej. Są mniej zadowolone ze swoich finansów od mężczyzn i częściej kojarzą z pieniędzmi emocje negatywne, takie jak lęk, depresja, złość czy bezradność. Z kolei  mężczyźni odczuwają  emocje pozytywne związane z pieniędzmi – szczęście i  ekscytację.

Wróćmy do badań Deutsche Bank poświęconych stanowi finansów Polek aktywnych zawodowo. Czyli tych kobiet, które mają swoje źródła dochodu, a więc dokonują różnych wyborów związanych z pieniędzmi. Wyniki badań dały wiele do myślenia…

Zachowania finansowe kobiet aktywnych zawodowo przejawiają racjonalność wyboru przy pewnej dozie zachowawczości (60 proc. wybiera całkowicie bezpieczne produkty finansowe, zapewniające pewny, choćby niewielki zysk). Ponad 61 proc. badanych jest świadoma tego, ile pieniędzy znajduje się na ich koncie i potrafi podać przybliżoną kwotę przez cały miesiąc.

Respondentki wykazują się wiedzą ekonomiczną (35 proc. jest zwolenniczkami dywersyfikacji oszczędności, tak by różnicować stopień ryzyka na poszczególnych produktach oszczędnościowych czy inwestycyjnych). Nie lubią być obciążone  zobowiązaniami – co czwarta jest skłonna „zaciskać pasa”, by jak najszybciej je spłacić, a 40 proc. w ogóle nie zaciąga zobowiązań. Pracujące kobiety to generalnie umiarkowane optymistki, co do przyszłości własnego gospodarstwa domowego (55 proc. trochę się martwi, ale nie przewiduje większych zawirowań). W zachowaniach dotyczących produktów finansowych aktywne zawodowo Polki to głównie zorientowane na bezpieczeństwo tradycjonalistki (posiadaczki kont osobistych, lokat), wspomagające się kredytami krótkookresowymi (karty kredytowe i kredyty gotówkowe); w niewielkim stopniu zabezpieczające się polisami (11  proc. ma ubezpieczenia) oraz rozwiązaniami mającymi zapewnić dostatnią przyszłość (tylko co setna ma program emerytalny). Decyzje w sprawach finansowych podejmuje samodzielnie ponad połowa pracujących kobiet. Decydują głównie o założeniu konta, posiadaniu karty kredytowej oraz lokaty.

O ile więcej niż co czwarta ankietowana (26 proc.) samodzielnie podjęła decyzję o wykupieniu ubezpieczenia, zdecydowanie rzadziej w taki sposób podejmowane są decyzje związane z kredytami. W przypadku kredytu hipotecznego, bez żadnej konsultacji decyzję podjęło 17,5 proc. ankietowanych. Niemal 14 proc. w przypadku kredytu gotówkowego. W przypadku inwestycji odsetek ten wyniósł 7,5 proc.

Pracujące kobiety ufają sobie samym i raczej nie chcą, by ktoś pomagał im kontrolować finanse i reagował, gdy coś robią źle (56 proc. badanych). Różnicuje je poczucie bezpieczeństwa finansowego (40 proc. nie ma wystarczających oszczędności, by czuć się bezpiecznie, co piąta ma ich wystarczająco dużo) oraz stosunek do oszczędzania (44 proc. ma już wypracowane mechanizmy umożliwiające polubienie procesu oszczędzania, a 25 proc. zachowuje się zgodnie z prawami ludzkiej psychiki i nie lubi odkładać gratyfikacji na przyszłość).

Ważnym elementem prowadzonej diagnozy było pytanie o wyobrażenie sobie przez badane „idealnej” sytuacji z obszaru ich finansów osobistych. Okazuje się, że optymalnie byłoby zarządzać tym, co posiadają obecnie (blisko 30 proc. deklaracji), gromadzić majątek nie tylko dla siebie, ale i dla swoich dzieci. Ponad połowa respondentek przejawia atawistyczną kobiecą zapobiegliwość i opiekuńczość wobec potomstwa – tym razem w wymiarze finansowym. W sferze idealnego świata finansów osobistych znajduje się także umiejętność zarządzania nimi. Blisko 69 proc. respondentek uważa to za źródło dobrej samooceny i budowania poczucia własnej wartości. To ważna informacja – współczesne pracujące kobiety nie pragną już być na utrzymaniu kogoś, kto lepiej od nich zarabia. Chcą nie tylko rozumieć, jak inwestować, ale faktycznie to robić, tak by odczuwać przypływ zysków. Ponad połowa ankietowanych (57 proc.) nie korzysta z narzędzia (np. aplikacji) lub wsparcia doradcy, który pomagałby im kontrolować finanse i reagować, kiedy robią w tym względzie coś źle, a ponad 9 proc. raczej nie korzysta z takiej możliwości. Równocześnie, prawie identyczny odsetek (9,5 proc.) raczej korzysta z takiej opcji, a 10 proc. zdecydowanie korzysta z takiej pomocy.

Warto zwrócić uwagę na jeszcze  jedną kwestię, jaką udało się zdiagnozować w ramach badania empirycznego.  Chodzi tu o typologię zachowań decyzyjnych w obszarze oszczędzania i inwestowania.  Dominującym segmentem są kobiety tzw. decyzyjnie rozważne (60 proc. badanych), czyli te, które długo się zastanawiają, porównują i zbierają szczegółowo informacje. Nie boją się zainwestować w swój proces decyzyjny czasu i własnego wysiłku, ponieważ mają przekonanie, że mogą być spokojne o skutki swych decyzji w momencie, gdy czują, że zrobiły wszystko, by je dobrze podjąć. Drugą, mniejszą  grupę kobiet można nazwać szybkodecyzyjnymi (23,4 proc.) ¬– te podejmują swe decyzje w strategii czasooszczędnej – kierują się bieżącymi informacjami, szukając optymalnego celu, nie tracąc jednak na to zbyt dużo czasu i mieć to po prostu z głowy. Oczywiście nie kierują się samymi emocjami, ale prawdopodobnie nie znajdują tak dużej satysfakcji oraz poczucia bezpieczeństwa w długotrwałym i mocno angażującym procesie, jak te decyzyjnie rozważne. Trzecia grupa to decyzyjnie wykluczone (9 proc.) – to kobiety, które generalnie nie podejmują decyzji finansowych – należy domniemywać, iż mimo że mają własne dochody, ktoś te decyzje podejmuje za nie. Ostatnia, bardzo interesująca grupa, to zafascynowane – niezdecydowane (3,7 proc.) – bez wątpienia lubiące podejmować decyzje finansowe, jednak robiące to w sposób emocjonalny. Przeglądają i przebierają wśród ofert (atawistyczny instynkt kobiety – zbieraczki) – a każda następna wydaje im się bardziej interesująca. To osoby najczęściej zmieniające zdanie i zapewne w swych decyzjach impulsywne.

Na rynku finansowym pracujące kobiety coraz częściej wymykają się stereotypom kulturowym własnej niezaradności i braku wiedzy. Mają coraz lepsze schematy działań racjonalnych. Są zapewne bardziej zachowawcze do mężczyzn, jednak bardziej konsekwentne w dążeniu do celu.  Ale pamiętajmy, że nie zawsze można wygrać z kobiecą naturą nawet w obszarze działań tak istotnych dla ich poczucia siły i bezpieczeństwa, jak zarządzanie finansami osobistymi. Te informacje są istotne dla budowania dedykowanej  atrakcyjnej oferty w sektorze usług finansowych. Kobiety są coraz częściej doceniane nie tylko przez pryzmat swojej lojalności, ale także pragmatyczności zachowań finansowych, zorientowanych na kształtowanie własnej sytuacji materialnej i gromadzenie majątku na przyszłość.

 

Komentarz: Prof. dr hab. Małgorzata Bombol, ekspert Deutsche Bank Polska

Klienci składający wniosek o kredyt hipoteczny, niekiedy już w trakcie jego rozpatrywania, dowiadywali się, że marża będzie wyższa, niż początkowo informowano. Expander zwraca jednak uwagę, że już niedługo takie działanie będzie zakazane przez prawo. Dzięki uchwalonej właśnie przez Sejm ustawie o kredycie hipotecznym, będziemy mieli przynajmniej 35 dni gwarancji niezmienności oferty.

Jeśli ustawa wejdzie w życie, to starając się o kredyt hipoteczny, będziemy otrzymywali formularz, w którym zostaną wymienione wszystkie najważniejsze parametry kredytu (np. marża, prowizja). Taki dokument będzie dla banku wiążący przez 14 dni. To oznacza, że jeśli złożymy wniosek we wspomnianym okresie, a bank wprowadzi podwyżkę marż, nas nadal będzie obowiązywać ta wskazana w formularzu. Bank może oczywiście taki wniosek odrzucić, z wyjątkiem sytuacji, kiedy klient ma już wydaną pozytywną decyzję kredytową. Wtedy nie może już uniknąć udzielania kredytu z marżą sprzed podwyżki. Nowa ustawa mówi, że decyzja kredytowa będzie musiała zachować ważność przez przynajmniej 14 dni od jej wydania. Nie będzie jednak mogła wygasnąć wcześniej niż po 35 dniach od momentu złożenia wniosku. Kredytobiorcy będą więc mieli dużo czasu na porównanie ofert różnych banków.

Bank będzie musiał podać przyczynę decyzji odmownej

Innym problemem, na który zwracali uwagę niektórzy kredytobiorcy, był brak podawania przyczyn negatywnej decyzji w sprawie udzieleniu kredytu. Był to duży kłopot, zwłaszcza w sytuacji, gdy klient miał odpowiednie dochody, ale np. w BIKu znajdowały się nieaktualne informacje o jego zadłużeniu. Uchwalona właśnie ustawa nakazuje bankom udzielić informacji o przyczynie odrzucenia wniosku niezwłocznie, jeśli były nią informacje zawarte w jakiejś bazie danych. Dzięki temu klient dowie się, że np. w BIKu czy bazie dłużników, widnieją nieaktualne informacje i może podjąć działania zmierzające do ich poprawy.

Prowizja za wcześniejszą spłatę tylko przez 3 lata

Nowa ustawa przyznaje klientom pewne przywileje nie tylko podczas procesu uzyskiwania kredytu, ale również w trakcie jego spłaty. Po pierwsze mówi, że jeśli klient będzie chciał spłacić kredyt ze zmiennym oprocentowaniem przed terminem, to prowizja z tego tytułu może wynieść nie więcej niż 3% spłacanej kwoty. Co więcej, będzie ona mogła być naliczana nie dłużej niż przez 3 pierwsze lata spłaty. Jeśli będziemy chcieli nadpłacić kredyt później, np. w 5 roku spłaty, bank nie będzie mógł z tego tytułu naliczyć żadnych opłat. Inaczej wygląda sprawa w przypadku kredytów, w których oprocentowanie przez kilka lat pozostaje na stałym poziomie. W tym okresie prowizja może być naliczona, ale nie może być wyższa niż koszty, jakie bank ponosi w związku z taką przedterminową spłatą.

Sześć miesięcy na sprzedaż mieszkania

Ustawa poprawia także sytuację kredytobiorców, którzy mają problemy ze spłatą swojego zadłużenia. Wedle nowego prawa, jeśli klient spóźnia się ze spłatą, to bank powinien wezwać go do uregulowania zaległości i wyznaczyć na to termin nie krótszy niż 14 dni roboczych. Jednocześnie powinien poinformować klienta o możliwości wnioskowania o restrukturyzację zadłużenia (np. wydłużenia okresu spłaty itp.). Jeśli restrukturyzacja nie rozwiąże problemu, bank powinien pozostawić klientowi 6 miesięcy na sprzedaż mieszkania. W ten sposób dłużnik będzie mógł zdobyć pieniądze na spłatę długu. Dopiero po tym czasie, kredytodawca może podjąć dalsze czynności zmierzające do przejęcia mieszkania. Takie prawo jest bardzo korzystne dla kredytobiorców, gdyż sprzedając lokum samodzielnie, zwykle uzyskują znacznie wyższą cenę niż wtedy, gdy dzieje się to podczas licytacji.

Na koniec należy podkreślić, że niestety ustawa będzie dotyczyła jedynie tych kredytów, których umowy zostaną podpisane już po wejściu w życie nowego prawa.

Autor:Jarosław Sadowski, Główny Analityk Expander

Liczba Polaków wyjeżdżających w celach zarobkowych za granicę wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie. Jednak wielu z naszych rodaków planuje w niedalekiej przyszłości powrót do kraju. Często wiąże się to również z zakupem nieruchomości w Polsce. W tym celu w wielu przypadkach jedyną opcją jest skorzystanie z kredytu hipotecznego. Ale czy mamy taką możliwość skoro nasze zarobki są w walucie obcej? Odpowiedz brzmi „TAK” – jednak nie jest to już takie proste jak kiedyś.

Autor: Kamil Biernat, ekspert Open Finance SA

Rekomendacja S

Aby wyjaśnić zmiany, które zaszły w tym zakresie warto cofnąć się do roku 2014. Wtedy właśnie Komisja Nadzoru Finansowego zaktualizowała zasady udzielania kredytów hipotecznych w Polsce. Jedną z wielu zmian był zapis, iż bank powinien udzielać kredytów hipotecznych klientom tylko w walucie, w jakiej uzyskują dochód. Zapis ten docelowo miał chronić klientów przed zaciąganiem kredytów w walutach obcych, które w wyniku różnic kursowych mogły nadmiernie ich obciążać. Jednak w przypadku emigranta chcącego kupić nieruchomość w Polsce, kredyt musi być wypłacony w walucie, w której aktualnie zarabia.

Kredyt walutowy

Trzeba przyznać, iż oferta kredytów walutowych w Polsce nie jest zbyt wielka. Obecnie, banki udzielające kredytów walutowych możemy policzyć na palcach jednej ręki. W najlepszej sytuacji są klienci zarabiający w Euro, ponieważ tych ofert jest najwięcej. W gorszej sytuacji są klienci starający się o kredyt we frankach, funtach czy dolarach. Dla tych klientów ofertę kredytu mają jedynie trzy czy cztery banki. Dla klientów zarabiających w koronie norweskiej i koronie szwedzkiej będzie to już tylko jeden bank. Klienci zarabiający w walutach innych niż wyżej wymienione kredytu hipotecznego niestety nie otrzymają.

Uboga oferta banków to nie jedyny problem Polaków mieszkających za granicą, ponieważ wymagania stawiane dla nich przez banki są wyższe niż przy kredytach w złotówce. Osoba starająca się o taki kredyt musi odpowiednio dużo zarabiać, jak i wnieść większy wkład własny. To nie jest jedyna różnica – kredyt w walucie obcej wiąże się też z większym opłatami. W szczególności dotyczy to marży, ale również opłat za ewentualne przewalutowanie.

Przyznawanie kredytu w walucie

Banki udzielające takiego kredytu zwracają uwagę na wiele czynników, jednak podstawowymi są takie parametry jak stabilność zatrudnienia, historia kredytowa i wysokość wniesionego wkładu własnego. Pamiętajmy jednak, że sytuacja każdego klienta jest inna.

W przypadku, gdy do kredytu przystępuje małżeństwo, w którym mąż zarabia w walucie obcej, a żona w złotówce, wtedy kredyt zostanie udzielony w walucie, w której dochody są wyższe. Ponadto zdolność kredytowa będzie wyliczana wyłącznie na podstawie dochodów z tej jednej waluty.

Druga sytuacja dotyczy klienta, uzyskującego dochód z kilku źródeł, w różnych walutach. W tym przypadku kredyt zostanie udzielony w walucie, w której dochód jest najwyższy i oczywiście tylko on będzie brany pod uwagę przy wyliczaniu zdolności kredytowej.

Możliwości uzyskania kredytu hipotecznego jest wiele. Osoba, która otrzymuje stałe dochody – zarówno w polskich złotówkach, jak i zagranicznych walutach – może ubiegać się o kredyt hipoteczny. Oczywiście to, czy kredyt zostanie nam przyznany, uzależnione jest od wielu czynników. Odpowiednie zorientowanie się na rynku oraz profesjonalne doradztwo, pozwoli nam zabezpieczyć się na przyszłość i podjąć racjonalną decyzję. Warto w takim przypadku spotkać się z doradcą, który powie nam jak wygląda rynek finansowy i co należy zrobić, aby sfinansować wymarzoną nieruchomość

Na rynku nieruchomości często można znaleźć w ofercie domy czy mieszkania obciążone kredytem hipotecznym w obcej walucie. Inwestycja w taką nieruchomość okazuje się czasem atrakcyjniejsza od inwestycji obciążonych kredytem hipotecznym w obowiązującej walucie (czyli w polskim złotym), a formalności związane z jej zakupem nie wymagają większego zaangażowania. Przy zakupie takiej nieruchomości warto jednak zwrócić uwagę na kilka ważnych punktów, które oszczędzą nasz czas i zapewnią spokój podczas transakcji.

Zakup nieruchomości w walucie obcej nie jest bardziej skomplikowany niż w polskich złotówkach. Przystępując do takiej transakcji musimy jednak wziąć pod uwagę wiele ważnych czynników, które będą miały wpływ na prawidłowe przeprowadzenie transakcji. Pierwszym krokiem, który powinniśmy podjąć już po znalezieniu upragnionej nieruchomości, jest dokładne zapoznanie się z odpisem księgi wieczystej. Możemy to zrobić zdalnie, nie wychodząc z domu – na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości mamy możliwość elektronicznego przeglądania księgi wieczystej.

Gdzie jest „haczyk”?

Najważniejsze zapisy w księdze wieczystej, która przedstawia stan prawny nieruchomości, informują nas o tym kto jest właścicielem inwestycji. Znajduje się tam również szczegółowy opis nieruchomości oraz informacja czy komuś, poza właścicielem, przysługują prawa do danej inwestycji. Po wpisaniu numeru księgi wieczystej mamy możliwość wglądu do czterech najważniejszych działów rejestru. W dziale czwartym znajduje się wpis dokonany przez bank, który kredytował sprzedającego. Przeważnie wskazane jest tam 150% kwoty pierwotnie udzielonego kredytu oraz nazwa banku wraz z datą udzielenia kredytu i numerem umowy.

Sprzedawca powinien zatem przedstawić nam zaświadczenie z instytucji finansowej z informacją o aktualnym saldzie zadłużenia, w którym znajduje się numer rachunku bankowego potrzebny do całkowitej spłaty kredytu. Musimy zwrócić uwagę, aby był to rachunek techniczny, służący
tylko do nadpłacenia kredytu. Jeśli jest to kredyt walutowy, bank poda nam kwotę wyrażoną w walucie lub w polskich złotówkach – wszystko zależy od instytucji finansowej, która udzieliła kredytu.

Jeśli będzie to rachunek walutowy musimy pamiętać, że bank przeliczy wpłacane złotówki na walutę obcą po ustalonym kursie. Jeśli kurs zmieni się na korzyść sprzedawcy, bank zwróci mu ewentualną nadpłatę. Natomiast gdyby zabrakło środków finansowych po przewalutowaniu, sprzedawca powinien wyrównać powstałą różnicę. Pamiętajmy, że kursy mogą zmieniać się dziennie nawet o 1% – może być to więc znaczna różnica. Bank w tym przypadku nie zamknie zobowiązania. Dlatego powinnyśmy w akcie notarialnym sprzedaży zobowiązać stronę sprzedającą do uregulowania ewentualnych różnic.

Czego należy unikać?

Pamiętajmy o tym, aby przed dokonaniem transakcji nie wpłacać sprzedającemu wszystkich środków, które ma on przeznaczyć na spłatę kredytu – nie mamy wtedy pewności czy sprzedawca faktycznie zamknie zobowiązanie, które obciąża nieruchomość. Pieniądze za zakup nieruchomości najlepiej przelać na wskazany w zaświadczeniu bankowym numer konta. Jeśli transakcja zakupu jest kredytowana, bank kredytujący kupującego nieruchomość z pewnością zadba o odpowiednią konstrukcję prawną transakcji. Spłacanie kredytu przed dokonaniem transakcji wbrew pozorom wydłuża proces zakupu – musimy wtedy poczekać aż bank wystawi zaświadczenie o całkowitej spłacie kredytu oraz wyda dokument potrzebny
do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. Takie formalności mogą potrwać nawet miesiąc.

 

Autor: Cezary Szewczak, ekspert Open Finance SA

Bank vs. kredytobiorca. Jakie szanse ma dłużnik w tej walce?
Polityczna poprawność zaprowadzi nas kiedyś do samozagłady – nie jest to twórcze stwierdzenie, ale doskonale się potwierdza przy problemach ze spłatą zobowiązań finansowych. Otóż wbija nam się do głowy, że kredyty trzeba spłacać, bez względu na okoliczności. Bo „umów trzeba dotrzymywać” – powtarzają jak mantrę bankowcy, wtórują im w tym obrońcy finansowej moralności. A ty człowieku masz kredyt (jeden lub kilka), którego rat w żaden sposób spłacić nie możesz. Bo na przykład straciłeś pracę – wcale nie z własnej winy, lub też masz kredyt w CHF i rata wzrosła ci ponad dwukrotnie w stosunku do dnia uruchomienia. Na dodatek bank nie zgadza się na restrukturyzację. Jeśli nic z tym nie zrobisz – idziesz pod nóż. Bank bowiem uruchamia wtedy swoje procedury i za rok lub dwa jesteś całkowicie spacyfikowany. Czy obrona własnego, godnego życia, często też życia twojej rodziny może być uznana za czyn niemoralny? Jak wynika z komentarzy do poprzednich dwóch odcinków Poradnika – część internautów na jednym z portali, tak właśnie uważa. Zacytujmy wybrane 2 wypowiedzi:
wr – artykuł wątpliwy moralnie bym powiedział. Cwaniaczki kombinatorzy skrzętnie z tego korzystają
~Ela – serdecznie życzę autorowi tego artykułu, żeby pożyczył komuś sporą sumę i jego dłużnik skutecznie uchylił się od spłacenia tego długu. Może wtedy zrozumie, że swoje długi należy spłacać a nie kraść bo inaczej tego nazwać nie można!
Tym bardziej – zgodnie z polityczną poprawnością – za czyn wysoce niemoralny uznać należy pomaganie kredytobiorcom w uwolnieniu się od długów, których nie są w stanie spłacić. I jeszcze jedna niezbyt łaskawa opinia(także z Internatu) niejakiego Hjj na temat autora Poradnika:
~Hjj -Ten co napisał ten pseudoporadnik jest diabłem i psychopatą. Żaden doradca, potwór. Pij sam swoją truciznę, szatanie
Jeśli i ty tak uważasz, Szanowny Czytelniku, zadam ci jedno pytanie: czy znalazłeś się kiedyś w sytuacji, kiedy miałeś ogromny problem ze spłatą kredytu i chciałeś w tej kwestii dogadać się z bankiem? A bank raz po raz odrzucał twoje podania o restrukturyzację, przez co śmierć zajrzała ci w oczy?
Jeśli udało ci się szczęśliwie takiej sytuacji uniknąć, nie masz prawa oceniać moich działań jako „wątpliwych moralnie”; mam na uwadze moją pomoc w uwolnieniu się dłużnika z kredytowej pułapki bez wyjścia.

Sądzę bowiem, że komentujący Poradnik „obrońcy moralności” mają niewielką wiedzę, jak faktycznie wyglądają kontakty banku z dłużnikiem, mającym problem ze spłatą zobowiązania. Jeśli kwota kredytu jest pokaźna, czasem przypomina to zderzenie pieszego z czołgiem. Przy czym, po zderzeniu czołg jedzie sobie dalej… Chcielibyście zobaczyć jak to wygląda z punktu widzenia kredytobiorcy? W porządku, zapraszam was zatem na mecz. Właśnie zaczyna się walka, którą chciałem wam pokazać.

– Szanowni telewidzowie wita was komentator – Dariusz Krukowski. Za chwilę czeka nas wielce emocjonujący pojedynek, będzie to ostatnia walka dzisiejszej gali BBA (Battle Bank vs. Amators – przyp. aut.).

– Do ringu właśnie wchodzi faworyt i ulubieniec publiczności: Nnnnniezwyciężony!Nnnniesamowity! Wielki, trzymetrowy – BANKOOOOOO!

– Spójrzmy tylko na jego ranking: w ciągu ostatnich 5 lat stoczył 4535 walk, z których nie przegrał ani jednej! Tylko 10 pojedynków zakończyło się remisem, a 4390 walk BANKO wygrał przed czasem!

– Ten wspaniały mistrz wagi mega-turbo-super ciężkiej zarobił tylko w ubiegłym roku ponad 2 mld zł!

– Spójrzmy do drugiego narożnika. Przeciwnikiem BANKO w tej walce wieczoru będzie rodzina Państwa Kowalskich. To zawodnicy wagi muszej, jest to ich pierwszy pojedynek z instytucją finansową. Widać to w ich niepewnych ruchach, zaraz dowiemy się dlaczego i o co walczą. Widzą to państwo na telebimie:

Państwo Kowalscy – frankowicze, po znaczącym skoku kursu franka utracili płynność finansową i nie są w stanie spłacać rat w kwocie 2500 zł. W dzisiejszym pojedynku będą wnioskować
o znaczące obniżenie miesięcznych spłat.

– No cóż proszę Państwa – szykuje się więc fantastyczny pojedynek. To będzie istna rzeź! Ciężka masakra! Nie dziwi więc, że publiczność jest zachwycona!

– Połowa kibiców to klakierzy opłaceni przez BANKO, zwani także trollami. Ich zadaniem jest zagrzewać BANKO do walki i osłabiać morale jego przeciwnika. Można by pomyśleć – ten BANKO to ma gest. Ale w jego sytuacji to nie takie trudne, skoro wpłaciliśmy na jego konta ponad 40 mld zł naszych oszczędności. BANKO jest poza tym głównym sponsorem cyklicznych gali BBA. Zawody te prowadzone są pod jakże szczytnym i społecznie ważnym hasłem „KREDYTY NALEŻY SPŁACAĆ!”

– Przypominam, że pojedynek ten będzie przeprowadzony w formule full-papercontact. Czyli przeciwnicy mogą ze sobą rozmawiać i wymieniać się korespondencjami, ale zakazany jest kontakt fizyczny.

BANG! BANG! – gong obwieścił rozpoczęcie pojedynku (przyp. aut.)

– I właśnie rozpoczęła się ta pasjonująca walka. W ringu naprzeciwko BANKO stoi niepewnie Pan Kowalski, trzyma w ręku pierwsze pismo. Treść widzą państwo na telebimie – Kowalski prosi o obniżenie rat do 800 zł miesięcznie, bo tyle może jedynie spłacać. Wylicza wszystkie koszty, pisze, że musi utrzymać dwójkę małoletnich dzieci – jakby to kogoś obchodziło. Po rozpisaniu miesięcznych kosztów pozostaje 800 zł wolnych środków, które mogą Kowalscy przeznaczyć na spłatę kredytu.

– Co na to BANKO? Ten się nie rozpisuje! Podaje tablicę pięknej, długonogiej hostessie, która chodzi wokół ringu i pokazuje kibicom treść odpowiedzi:

ODMOWA!

– Kowalski blednie. Pisze w pośpiechu drugie pismo, tym razem wnioskuje o obniżenie rat do 1200 zł miesięcznie. Oj, naiwny on, naiwny!

– BANKO lekceważąco spogląda na przeciwnika, bierze poprzednią tablicę, dopisuje kilka wykrzykników i podaje ją hostessie, która znowu robi rundkę wokół ringu. Publiczność wyje z zachwytu, a to przecież dopiero pierwsza minuta walki!

– Kowalski wpada w panikę, próbuje teraz walki werbalnej, dopytuje się BANKO, dlaczego nie wyraża zgody na obniżkę rat. BANKO bierze kolejną tablicę, pisze coś szybko – ach z jaką wprawą on to robi! – potem podaje tablicę hostessie. Treść widzą Państwo na ekranie:

TAKIE MAMY PROCEDURY!

– Kowalski zaczyna szaleć, skacze po ringu, wykrzykując w kierunku BANKO, że te procedury są do niczego, że wymyślił je pewnie jakiś człowiek, który nie rozumie w ogóle bankowości.

– Oj, przegiąłeś Kowalski! BANKO poczerwieniał na twarzy, widzą to zresztą państwo na ekranie na zbliżeniu twarzy naszego czempiona. Podszedł do przeciwnika i widać, że ma mu ochotę przylać z liścia!

– Lej, BANKO! Lej! Przecież tobie wszystko wolno! Przecież ty jesteś w naszym kraju ponad prawem!

– BANKO jednak zachował się super fair play, jak przystało na wielkiego mistrza. Odszedł od Kowalskiego, nawet go nie dotykając i wziął kolejną tablicę. Treść napisanego przez BANKO tekstu widzą państwo na ekranie:

WYPOWIEDZENIE!!!

– No, Kowalski – doigrałeś się!

– Kowalski nie wytrzymuje tego ciosu i pada na deski. Mamy więc pierwszy knock-down! Publiczność szaleje! Słyszą państwo te wrzaski i rytmiczne skandowanie:

BANKO! BANKO! BANKO!

– Trzeba przyznać, że trolle potrafią robić odpowiednią atmosferę! To była świetna inwestycja ze strony BANKO!

– Kowalski dalej leży na deskach, do ringu wbiega zapłakana Pani Kowalska. Pochyla się nad mężem, pomaga mu wstać. Potem klęka przed BANKO, błagając go o cofnięcie wypowiedzenia umowy. Mówi coś o dzieciach, pokazuje ich zdjęcia publiczności. Jakież to żałosne widowisko! Oni chcą wziąć BANKO na litość! Co za żenada! BANKO odwraca się z niesmakiem i idzie w kierunku swojego narożnika.

BANG! BANG! – gong obwieścił koniec pierwszej rundy (przyp. aut.)

– Nie myślałem nawet, że będzie to taka piękna walka! Ale chyba Kowalski nie dotrwa do końca, ostatni cios straszliwie odczuł.

– Kowalski cały czas leży na deskach, nie podnosi się. Ma już chyba dość, ależ cienias nam się dzisiaj trafił! Jaki wstyd!

BANG! BANG! – gong obwieścił początek rundy drugiej (przyp. aut.)

– BANKO podchodzi do Kowalskiego, a ten ani się nie ruszy. Kowalska prosi sekundanta, aby rzucił ręcznik. O jest, ręcznik ląduje obok Kowalskiego. BANKO bierze do ręki kolejną tablicę, jakby w ogóle ręcznika nie zauważył. Sekundant rzuca drugi, ręcznik, potem trzeci – chyba wrzucił już na ring całe pranie! Sędzia patrzy pytająco na BANKO – bo przecież on tu rządzi! Ale BANKO – jak przystało na wielkiego czempiona – ani myśli tego pojedynku kończyć. I oto chodzi! I to jest całe piękno BBA! Publiczność wyje z zachwytu. A BANKO ze stoickim spokojem wyprowadza kolejny, czysty cios. Podaje hostessie tablicę. Oj wiemy na co niej będzie… Tak jest – na to czekaliśmy! Widzą państwo to na ekranie i na wszystkich telebimach.

WINDYKACJA!

– Kowalski wciąż leży na deskach, Kowalska szlocha coraz bardziej i zwraca się o pomoc do publiczności. Zgodnie z regułami obowiązującymi w BBA, amatora może zastąpić ktoś z publiczności. Kto by jednak chciał stanąć oko w oko z Wielkim BANKO!

– A jednak, jakiś śmiałek wchodzi do ringu i to on będzie kontynuował walkę zamiast Kowalskiego. Oj, szkoda, że psuje ten tak piękny spektakl!

– Mężczyzna ten podchodzi do BANKO i podaje mu pismo.Ciekawe co tam nagryzmolił? Niestety, nie widzimy tego na ekranie. Pewnie to jakiś bełkot!

– Publiczność jest wściekła! Widzę, że dobiega do ringu Pan Hjj, to najwierniejszy kibic BANKO. Hjj krzyczy na cały głos pokazując ręką na intruza:
– „Ja go znam!To ten psychopata! Pseudo-doradca! Precz szatanie! A kysz!”

– Ciekawe jak zareaguje na otrzymane pismo BANKO? Czy pogoni gościa dosadnym, krótkim tekstem, jak to u niego w zwyczaju? Na razie się tylko zasępił, drapie się po głowie. Podchodzi do sędziego, razem ustalają co zrobić.Obaj mają miny trochę nietęgie. Co ten pyszałkowaty człeczyna musiał tam nawypisywać?!!! Sędzia oznajmia, że skoro BANKO nie może od razu odpowiedzieć, musi przerwać mecz bez rozstrzygnięcia o zwycięstwie. Chociaż kto był górą – wszyscy widzieli. Ale takie, niestety, obowiązują reguły w formule full-papercontact.

– Szanowni państwo, z przykrością oznajmiam koniec walki. W imieniu organizatorów dzisiejszej gali pragnę państwa bardzo przeprosić za ten przykry incydent, który przerwał tak piękne widowisko. Zatem – do zobaczenia jutro! Będziemy znowu świadkami kolejnych walk BANKO przeciwko niesolidnym dłużnikom. Oby tym razem nikt nam nie przeszkodził w tej uczcie dla ducha i dla oka!

– Żegna was wasz komentator – Dariusz Krukowski!

Szanowny Czytelniku, jeśli oglądałeś ten pojedynek do końca, chciałbym ci powiedzieć, że tak właśnie wygląda w realu komunikacja kredytobiorcy z bankiem. W tej nierównej walce dłużnik ma takie same szanse jak nasi bohaterowie – Państwo Kowalscy w pojedynku z BANKO. Tak się jednak złożyło, że – używając terminologii z BBA – mistrz formuły full-papercontact, ma szansę na wymuszenie na kredytodawcy określonego działania.

Czy dalej uważasz, że moje działania, które wielokrotnie ratowały dłużników przed pacyfikacją ze strony banku, są niemoralne?

BIZNESTUBA – dalej BT.

Krzysztof OPPENHEIM, Prezes Zarządu „Nieruchomości Boża Krówka”(dalej KO),

ekspert finansowy od kredytów hipotecznych, restrukturyzacji zobowiązań, specjalizujący się także w oddłużaniu i upadłości konsumenckiej. Założyciel Fundacji Praw Dłużnika „Dłużnik też Człowiek”.

BT.  Jak Pan ocenia szanse na opracowanie przez rząd stosownej ustawy dotyczącej kredytów frankowych oraz wdrożenie jej w życie?

 Marnie to widzę…

Czyli nie wierzy Pan, że uda się przeforsować w sejmie propozycję Prezydenta Dudy, który proponuje przewalutowanie kredytów po tzw. kursie sprawiedliwym?

Proszę zwrócić uwagę, że od ogłoszenia projektu ustawy minęło już ponad 3 miesiące i sprawa nie ruszyła do przodu. Praktycznie ze wszystkich stron – także części kredytobiorców, którzy wpakowali się w ten toksyczny bankowy produkt –słyszymy tylko krytyczne opinie na temat prezydenckiego projektu. Ja również jestem na NIE, jeśli chodzi o ocenę tej propozycji.

Cóż się więc Panu nie podoba w przedstawionej przez prezydenta propozycji rozwiązania problemu frankowiczów?

Przede wszystkim negatywnie należy ocenić sposób przewalutowania. Zgodnie z projektem ustawy, ma to nastąpić po tzw. kursie sprawiedliwym. De facto – jest to jedynie nazwa własna, która może dobrze się sprzedawać marketingowo.  Ale już po krótkiej analizie efektów zastosowania „kursu sprawiedliwego”, łatwo wyciągnąć wniosek, że bardziej odpowiednia nazwa wyliczonego sposobu przewalutowania to „kurs przypadkowy”. Część kredytobiorców, szczególnie osoby, które wpakowały się we franki w 2008 roku będzie bardzo wygrana, natomiast kredytobiorcy z okresu 2004-2006 nie uzyskają nic na wprowadzeniu prezydenckiej ustawy, lub ich korzyści będą minimalne. Tym samym nie ma więc tumowy o sprawiedliwym rozwiązaniu.

Co dalej mają robić frankowicze?

 Wszystko zależy od sytuacji. Żadnego sensownego ruchu nie mają te osoby, których zadłużenie jest mniejsze od wartości nieruchomości oraz ich sytuacja finansowa jest na tyle dobra, że poradzą sobie ze spłatą. Nie pozostaje w tym przypadku nic innego tylko kontynuacja spłaty.

Skrajnie inna sytuacja, to brak możliwości spłaty kredytu oraz zadłużenie przekraczające wartość mieszkania. Zwykle najlepszym rozwiązaniem będzie wtedy złożenie wniosku o upadłość konsumencką. Wraz z zaprzestaniem spłaty zobowiązania: są to bowiem środki wyrzucone w błoto, bank i tak prędzej lub później wypowie umowę kredytową.

W jakich innych sytuacjach odradza Pan spłatę zobowiązania?

 Tu może posłużę się przykładem, jest to jedna ze spraw, która trafiła do mnie w ostatnim okresie. Kredytobiorcy to rodzina z dwójką nieletnich dzieci, pracuje tylko mąż i zarabia miesięcznie ok. 8000 zł/netto. Z tego obecnie aż 5000 zł pochłania spłata kredytu.

Nieruchomość, która stanowi zabezpieczenie kredytu – segment w okolicach Warszawy – warta jest obecnie nie więcej niż 550 tys. zł. Wartość zadłużenia: około 1,2 mln zł. Co zatem oznacza dalsza spłata zobowiązania? To jest tak, jakby kupić od banku nieruchomość – wartą 550 tys. zł – za kwotę 1,2 mln zł i na dodatek jeszcze płacić odsetki. Jest to działanie absurdalne pod kątem opłacalności ekonomicznej. Dodać należy, że sytuacja finansowa tej rodziny – od paru lat cała ich aktywność zawodowa i dochody podporządkowane są spłacie kredytu – spowodowała niemal rozpad małżeństwa: związek małżeński zamienił się w związek hipoteczny. Rodzina jest w rozsypce.

Poradziłem więc klientom, aby odpuścili sobie spłatę kredytu. Szczególnie, że wynajem podobnej nieruchomości to koszt na poziomie 2-2,5 tys. zł miesięcznie.

I co dalej? Przecież bank nie odpuści i będzie ścigał kredytobiorcę?

Zróbmy prostą kalkulację. Zanim bank skutecznie wypowie umowę oraz uzyska tytuł egzekucyjny może upłynąć nawet 2 lata. W tym czasie w kieszeni kredytobiorcy zostanie kwota 24 razy 5 tys. zł, czyli 120 tys. zł. Potem wystarczy złożyć wniosek o upadłość konsumencką, więc nie dojdzie do egzekucji z udziałem komornika. Sprzedażą domu zajmie się wyznaczony przez sąd – syndyk, z kwoty sprzedaży upadły uzyska jeszcze spory zastrzyk gotówki: będzie to kwota stanowiąca równowartość kosztów najmu podobnej nieruchomości na okres od 12 do 24 miesięcy. Wszystkie te działania są w pełni zgodne z obowiązującym prawem.

Czy doradzając w ten sposób frankowiczom, nie działa Pan w sposób niemoralny? Przecież bank w ten sposób poniesie znaczące straty.

Kredyty frankowe to zaprzeczenie wszelkich zasad bezpieczeństwa, których to podstawą jest działanie każdego banku. Mam na uwadze zarówno bezpieczeństwo depozytów, jak również bezpieczeństwo finansowe kredytobiorców, którym przez kilka lat wciskano – bez opamiętania – kredyty w szwajcarskiej walucie. Cała wina za ten stan rzeczy leży po stronie danego banku, a nie klienta. Jest to klasyczna odpowiedzialność producenta za wady fabryczne towaru. Wracając do kwestii moralności: w opisanej sytuacji ucieczka od odpowiedzialności przez banki za skutki niekontrolowanej akcji sprzedaży toksycznych kredytów frankowych to skrajna niemoralność. Jedyną obroną przed takim działaniem jest przyjęcie taktyki wroga. Inaczej nas zniszczy.

Czyli postuluje Pan działanie na zasadzie: jak bank Kubie – tak Kuba bankowi?

Tak jest! Nie martwmy się zatem o finanse banku, który prawie zrujnował nasze życie.

Krzysztof OPPENHEIM

Nieruchomości Boża Krówka

Eksperci

Ludwiczak: Majowe spowolnienie na rynku mieszkaniowym

Odczyty makroekonomiczne za maj 2018 r. można by uznać za bardzo dobre, gdyby nie spowolnienie na ry...

Przasnyski: Stopy procentowe niskie, ale kredyty drożeją

Rada Polityki Pieniężnej od ponad trzech lat utrzymuje stopy procentowe na rekordowo niskim poziomie...

Sawicki: Nowy tydzień, nowe szanse

Ubiegły tydzień inwestorzy zaczynali we wręcz szampańskich nastrojach, ale kończyli go w minorowych....

Lipka: Znów fatalne wieści dla frankowiczów

Za szwajcarską walutę trzeba płacić już ok. 3,70 zł, to ponad 20 gr więcej niż jeszcze miesiąc temu....

Bugaj: Pogarszające się inwestycyjne warunki

Po względnie stabilnym kwietniu drugi tydzień maja przyniósł dość zaskakującą poprawę koniunktury, k...

AKTUALNOŚCI

Tak wygląda home-office w Unii Europejskiej

Jak informuje nas Eurostat, praca z domu nie jest jeszcze popularna w Unii Europejskiej. Z home-offi...

Uwaga na fałszywe e-maile o zwrocie podatku

Ministerstwo Finansów ostrzega przed fałszywymi e-mailami z informacją o „zwrocie podatku". Wiadomoś...

Split payment od 1 lipca – czy będą problemy z płynnością?

Split payment wchodzi w życie dla wszystkich firm w Polsce, obligatoryjnie dla dużych od 1 lipca br....

62% firm z sektora MSP finansuje rozwój ze środków własnych

Jak wynika z raportu prezentowanego dziś podczas konferencji prasowej ZPP pt. „Finansowanie biznesu ...