niedziela, Luty 23, 2020
Facebook
Home Tagi Wpis otagowany "ceny mieszkań w Polsce"

ceny mieszkań w Polsce

ceny mieszkań 2020

Mieszkania jeszcze nigdy nie były tak drogie – wynika z najnowszych danych opublikowanych przez Narodowy Bank Polski. W każdym z badanych miast w 2019 roku mieliśmy do czynienia z rekordem.

Dane banku centralnego potwierdzają ponadto, że przez ceny mieszkań 2020 Polacy zaczynają kupować mieszkania o niższym standardzie. To tłumaczy na przykład dlaczego z rynku jak świeże bułeczki znikają lokale z PRL-owskich bloków.

Prawie 13% – o tyle w ciągu roku zdrożały mieszkania w największych miastach – wynika z najnowszych danych opublikowanych przez NBP za IV kwartał 2019 roku. Chodzi o indeks hedoniczny, który uwzględnia nie tylko kwoty, za które Polacy kupują mieszkania na 7 największych rynkach, ale też jakość sprzedawanych lokali.

Wybieramy niższy standard?

Odczyt ten jest pewnym zaskoczeniem, bo dotychczas dostępne dane o wnioskowanych przez Polaków kredytach mieszkaniowych, zdawały się raczej sugerować, że powinniśmy mieć do czynienia z hamowaniem wzrostów cen, a nie ich przyspieszeniem. Do tego de facto bowiem właśnie doszło. Dane za 3 kwartał 2019 roku sugerowały wzrost cen mieszkań używanych o 11,6%, a pod koniec 2018 roku lokale z drugiej ręki drożały z dynamiką nieprzekraczającą 10%. Oczywiście należy przy tym zaznaczyć, że najświeższe informacje o prawie 13-proc. wzroście cen mieszkań w ciągu roku są dopiero informacją wstępną i będzie ona rewidowana za kwartał.

Aby szukać wytłumaczenia tej pozornej sprzeczności trzeba zajrzeć głębiej w opublikowane przez NBP dane. Tam czai się bowiem jeszcze inna bardzo ciekawa informacja. Okazuje się bowiem, że wspomniane wyżej coraz szybsze wzrosty cen, liczone na bazie indeksu hedonicznego, towarzyszą coraz wolniejszym wzrostom liczonym zwykłą średnią.

I choć z pozoru może się to wydawać niezrozumiałe, to kryje się w tej sprzeczności bardzo trywialna informacja – wraz z tym jak szybko rosną ceny mieszkań – Polacy częściej kupują lokale o coraz niższym standardzie. To dlatego obserwujemy w ostatnich miesiącach dane o coraz wolniej rosnącej przeciętnej kwocie kredytu, o którą ubiegają się Polacy. To dlatego też w dużych miastach jak ciepłe bułeczki sprzedają się mieszkania w PRL-owskich blokach. Więcej pisaliśmy na ten temat 20 stycznia w materiale Na rynku brakuje wielkiej płyty.

Ceny mieszkań 2020 – w Kielcach mamy już rekord

Najnowsza publikacja banku centralnego pokazuje też ceny mieszkań w miastach wojewódzkich (plus Gdynia). Wynika z nich, że w 2019 roku rekordy cenowe zostały wyznaczone już we wszystkich dużych miastach. Jako ostatnie do tego grona dołączyły Kielce. Nawet już tam za przeciętne „M” trzeba płacić więcej niż u szczytu ostatniej hossy (o symboliczne 5 promili).

Porzućmy jednak perspektywę ostatnich kilkunastu lat, a zobaczmy jak ceny mieszkań zmieniały się w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Najszybciej w tym czasie drożały używane metry w Bydgoszczy (18,2%), Wrocławiu (19,5%) i Zielonej Górze (23%). Na drugim biegunie znajdziemy Opole, Rzeszów, Warszawę, Kraków czy Białystok. We wszystkich tych lokalizacjach roczny wzrost cen mieszkań używanych nie przekroczył 11% – wynika z indeksu hedonicznego stworzonego NBP.

Nie ma bańki w mieszkaniówce

Od razu należy obalić też pewien mit i podkreślić, że to, że już we wszystkich dużych miastach Polski ceny mieszkań 2020 są nominalnie wyższe niż u szczytu ostatniej hossy nie znaczy wcale, że mamy do czynienia z bańką spekulacyjną na miarę tej sprzed 12 lat. Powody są przynajmniej trzy.

Po pierwsze wszystkie powyższe dane dotyczą cen w ujęciu nominalnym, a więc niekorygowanym o inflację. Ma to kluczowe znaczenie dla interpretacji powyższych wyników. Inflacja bowiem spowodowała, że za zakupy, które w trzecim kwartale 2007 roku mogliśmy zrobić za 100 złotych, w 4 kwartale 2019 roku trzeba zapłacić około 128 złotych. Gdyby przełożyć to na ceny mieszkań w największych miastach, to okazałoby się, że te musiałyby wzrosnąć jeszcze o około 10-15%, aby realnie były na poziomie ze szczytu ostatniej hossy.

To jednak nie wszystko co zmieniło się przez ostatnie lata. W międzyczasie znacznie wzrosły też dochody Polaków. Te rozporządzalne w latach 2007-2018 podniosły się aż o 82% (nominalnie), a realnie, czyli po uwzględnieniu inflacji, o 47% – wynika z danych GUS. To znaczy, że pomimo wzrostu cen mieszkań, znacznie łatwiej jest nam dziś kupić własne „cztery kąty”.

Do tego dochodzi fenomen rekordowo niskich stóp procentowych. To przez nie oprocentowanie przeciętnego kredytu hipotecznego udzielanego dziś przez banki wynosi około 4,4%, a nie 6-9% jak w latach 2007-8. Polacy nie tylko więc znacznie więcej zarabiają, ale też taniej mogą się dziś zadłużać. Gdyby tego było mało, to aktualne prognozy sugerują, że prawdopodobieństwo gwałtownego wzrostu kosztu kredytów jest bardzo małe.

Ceny mieszkań rosną, ale…

To tylko część argumentów, dzięki którym syntetyczny wskaźnik stworzony przez HRE Think Tank (HRE Index) sugeruje, że rodzimy rynek mieszkaniowy jest w dobrej kondycji. Jego odczyt za II kwartał br. wynosił 0,708. To wyraźnie mniej niż pierwszy próg ostrożnościowy (0,85 pkt.) oraz mniej niż w rekordowym 2008 roku (0,82 pkt). Jak można ten wynik odczytywać? Choć ceny mieszkań rosną dynamicznie, to dobra sytuacja finansowa gospodarstw domowych czy tonowana przez banki i regulatora akcja kredytowa, stanowią zdrowszy niż przed ponad dekadą fundament rodzimego rynku mieszkaniowego.

Nie miejmy jednak złudzeń – kryzys światowy, gwałtowne hamowanie rodzimej gospodarki, eksplozja inflacji, czy masowy exodus Ukraińców z Polski z łatwością mogą przełożyć się na wyraźne pogorszenie nastrojów na rynku mieszkaniowym. Dlatego rozważając inwestycję na tym rynku konieczna jest zachowawczość, świadomość ryzyka czy realne oszacowanie możliwości finansowych.

Źródło: HRE Investments

Eurostat opublikował dane na temat zmian cen mieszkań. Wynika z nich, że od III kw. 2018 r. do III kw. 2019 r. wzrost cen w naszym kraju (9%) był jednym z najszybszych w UE. Trzeba jednak dodać, że w długim okresie jesteśmy europejskim średniakiem. Od początku 2013 r. ceny w Polsce wzrosły o 26%, a średnio w UE o 27%. Expander ostrzega jednak, że jeśli wysoka inflacja się utrzyma przez dłuższy czas, a stopy procentowe pozostaną na obecnym poziomie, to mieszkania mogą drożeć znacznie szybciej niż dotychczas.

Cała prawda, półprawda…

Patrząc na to co działo się na rynku nieruchomości w ostatnim czasie, może się wydawać, że ceny mieszkań w Polsce rosną bardzo szybko. To jednak tylko część prawdy. Faktycznie od 2017 r. rosną szybciej niż średnio w UE, a w ostatnich 12 miesiącach tempo jest jednym z najwyższych w UE, ale warto pamiętać, że wcześniej ceny niemal się nie zmieniały. Patrząc na cały okres od ostatniego „dołka” cenowego, czyli od 2013 r., to jesteśmy mniej więcej europejskim średniakiem. Co ciekawe, wśród państw zbliżonych do nas poziomem rozwoju, u nas ceny rosły najwolniej. Podczas, gdy w naszym kraju ceny mieszkań wzrosły o 26%, to na Słowacji o 44%, a w Czechach o 53%. Częściowo może za to odpowiadać poziom oprocentowanie kredytów hipotecznych. Na Słowacji jest to średnio ok. 1,5%, w Czechach ok. 3%, a w Polsce ok. 4,3%. Gdyby kredyty były u nas tańsze, to zapewne ceny byłyby jeszcze wyższe.

Węgry mają najniższą na świecie realną stopę procentową

Ciekawym przypadkiem są Węgry, gdzie ceny wzrosły najbardziej w UE – od 2013 r. aż o 88%. Jest to o tyle niezwykłe, że oprocentowanie kredytów hipotecznych (ok. 4,5%) jest tam nawet nieco wyższe niż w Polsce (ok. 4,3%). Teoretycznie ceny nie powinny więc rosnąć tak szybko. W rzeczywistości znaczenie ma nie tylko nominalny poziom stóp procentowych, ale m. in. poziom stóp realnych, czyli oprocentowanie po uwzględnieniu inflacji. Według agencji Bloomberg, Węgry mają najniższą na świecie realną stopę procentową (-3,1%). To silnie zachęca do chronienia wartości nabywczej oszczędności przez zakup nieruchomości.

Inflacja nie pomaga

Niestety w Polsce sytuacja zaczyna wyglądać podobnie. Wskaźnik inflacji w grudniu wyniósł aż 3,4%. W rezultacie różnica między inflacją a podstawową stopą procentową NBP daje wynik ujemny -1,9%. To oznacza trzecią pozycję na świecie, za wspomnianymi już Węgrami oraz za Indiami. Jeśli wysoka inflacja się utrzyma, a stopy procentowe pozostaną na obecnym poziomie, to ceny mieszkań mogą szybko rosnąć. Jeśli wzrost cen wymusi istotne podwyższenie stóp procentowych, to może to ograniczyć popyt na mieszkania i zatrzymać wzrost cen, a w dłuższej perspektywie może nawet je obniżyć. Najbardziej prawdopodobnym scenariuszem wydaje się jednak, że wysoka inflacja będzie przejściowa, a stopy procentowe pozostaną na obecnym poziomie. W takiej sytuacji ceny mieszkań nadal mogą rosnąć, ale tempo nie powinno być bardzo wysokie.

Jarosław Sadowski Główny analityk Expander Advisors

Najnowsze statystyki potwierdzają, że nieruchomości wciąż pozostają w czołówce najbardziej opłacalnych inwestycji. Sprzyjają temu korzystna sytuacja gospodarcza, rosnące wynagrodzenia czy spadek bezrobocia. Polacy są świadomi wzrostu cen zarówno kredytów, jak i tych za m2 – nie wpływa to jednak negatywnie na ich decyzje zakupowe. Nadal intensywnie inwestują we własne cztery kąty, bo stanowią one nie tylko doskonałą perspektywę biznesową, ale i dla wielu są synonimem bezpieczeństwa.

Niezmiennie od kilkunastu miesięcy nieruchomości okazują się najbardziej opłacalną i bezpieczną inwestycją. Potwierdza to najnowszy raport NBP, który pokazuje, że aż połowa stołecznych mieszkań kupowana jest z chęci zysku. Nic w tym dziwnego – Polacy zaczęli szukać innych perspektyw biznesowych po widocznym spadku opłacalności obligacji skarbowych czy lokat bankowych. Własne cztery kąty to dla wielu osób nie tylko doskonały sposób na pomnożenie własnego kapitału, ale i oszczędności. Co więcej, to również poczucie spełnienia i bezpieczeństwa. Według NBP dla 23 proc. nabywców wynajem to najważniejszy powód zakupu mieszkania, dla 8 proc. istotny jest przede wszystkim wzrost wartości własnego M w czasie, zaś 9 proc. rozważa zarówno najem, jak i wykorzystanie mieszkania do celów własnych. Klienci są przygotowani na wzrost cen mieszkań, który w dużej mierze spowodowany jest wysokimi kosztami wykonawstwa, materiałów budowlanych oraz wzrostem cen działek budowalnych.

Popyt na mieszkania nie maleje, a wręcz przeciwnie, zwiększa się. Klienci są przygotowani na wzrost cen, które nie wpływają negatywnie na ich decyzje zakupowe. Zauważyliśmy, że są również coraz bardziej świadomi. Wiedzą, że wszystkie kluczowe informacje dostępne są w prospekcie informacyjnym i ustawie deweloperskiej

– tłumaczy Aleksandra Stawiska, Lider Biura Sprzedaży Gocław.

Rekordowy rok 2019

Najnowsze statystyki, uwzględniające kilka ostatnich miesięcy pokazują, że 2019 r. może należeć do rekordowych – zarówno pod względem liczby udzielonych kredytów hipotecznych, oddanych do użytkowania mieszkań czy wydanych pozwoleń na budowę. Najnowszy październikowy odczyt BIK Indeks – Popytu na Kredyty Mieszkaniowe pokazuje, że w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku, klienci zawnioskowali o finansowanie na kwotę wyższą o 18,1 proc.

Z kolei z danych Centrum AMRON wynika, że po dziewięciu miesiącach br. wartość udzielonych kredytów wynosi 87 proc. wyniku uzyskanego w całym poprzednim roku. W tym czasie zawarto łącznie 59,7 tys. umów kredytowych. Tylko w trzecim kwartale banki udzieliły kredytów mieszkaniowych na łączną kwotę 16,8 mld zł, co stanowi o 2,62 proc więcej niż w poprzednich trzech miesiącach. Popularność w tym zakresie była najwyższa od 43 kwartałów. Dynamika wzrostowa jest doskonale widoczna w zestawieniu danych z poprzedniego roku. Sama wartość finansowania była wyższa o 24,3 proc, a liczba umów o 14,7 proc w porównaniu z 2018 r. Eksperci przewidują, że w 2019 r. zostanie podpisana niespotykana w historii polskiego sektora bankowego liczba umów – nawet ok. 220 tys., na łączną kwotę 60 mld zł.

Faza wzrostu „mieszkaniówki”

Dobra koniunktura widoczna jest także w zakresie budowanych domów i osiedli. Jak pokazuje Centrum AMRON, w trzecim kwartale oddano do użytkowania 51 021 mieszkań, a budowę kolejnych 63 052 lokali rozpoczęto. Jest to odpowiednio o 8,31 proc. i 2,5 proc. więcej niż we wcześniejszym kwartale. Równie imponująco wyglądają statystyki wydanych pozwoleń na budowę lokali mieszkalnych – było ich 71 736. Po trzech kwartałach roku można wnioskować, że podobnie jak sektor bankowy, tak i rynek nieruchomości w 2019 r. będzie równie rekordowy. „Mieszkaniówka” znajduje się w bardzo wysokiej fazie wzrostu. Eksperci twierdzą, że tak dobrej sytuacji nie notowano nawet w czasie boomu mieszkaniowego w 2007 roku. Potwierdzają to kolejne statystyki, gdzie w ciągu dziesięciu miesięcy br. wydano klucze do 164,6 tys. lokali. Z raportu GUS wynika, że deweloperzy oddali od użytkowania 62,4 proc. mieszkań tj. o 2,2 proc. więcej niż w 2018 r. Sama liczba lokali, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym również zwiększyła się w okresie styczeń-październik 2019 r. o 5,0 proc. r/r. Rozpoczęto zatem budowę 202,5 tys. mieszkań, co stanowi 4,4 proc. więcej niż w analogicznym okresie ub. roku.

Ze względu na intensywnie zmieniającą się sytuację gospodarczą zarówno na rynku bankowym, jak i mieszkaniowym czy budowlanym, ciężko dokładnie ocenić, czy obecne wysokie wyniki są do powtórzenia w przyszłym roku. Można jednak przypuszczać, że 2020 będzie niewątpliwie ciekawy, z uwagi na niesłabnące zainteresowanie nieruchomościami czy stale rosnące wynagrodzenia.

Źródło: Profbud

Parametry mieszkań nabywanych w Warszawie znacznie różnią się od tych kupowanych w innych dużych miastach Polski. Jednak w każdej lokalizacji ciężko jest znaleźć mieszkanie w okazyjnej cenie.
Metraż nabywanych mieszkań: Warszawa vs. reszta Polski

Według raportu Barometr Metrohouse i Gold Finance za II kw. 2019 r. w Warszawie największym zainteresowaniem cieszyły się mieszkania o metrażu od 35 do 50 m kw. Lokale o tej wielkości stanowią aż 38% wszystkich nabywanych mieszkań w stolicy. W przypadku innych największych miast Polski było podobnie, z tym że odsetek transakcji w tym przedziale metrażu wyniósł 47%. Z analiz wynika, że najczęstszym powodem zakupu mieszkania są przesłanki inwestycyjne, a takie właśnie powierzchnie mieszkań wynajmują się najłatwiej.

Dużym powodzeniem zarówno w Warszawie jak i w innych 5-ciu największych miastach Polski cieszą się metraże 50-60 m kw., czyli standardowa wielkość mieszkań kupowanych przez rodziny z dzieckiem. W stolicy, w odróżnieniu od innych dużych miast Polski, rzadziej sprzedają się mniejsze mieszkania, a mianowicie 20-35 m kw., w II kwartale 2018 roku stanowiły 15% wszystkich transakcji, a w II kwartale 2019 roku zaledwie 9%. W innych miastach natomiast w II kwartale 2018 roku sprzedaż mieszkań tego metrażu stanowiła 23%, a w 2019 roku 14%. Znikomy procent stanowią transakcje zakupu mieszkań powyżej 80 m kw. – niewielkie zainteresowanie takimi mieszkaniami jest znamienne dla wszystkich analizowanych miast.

1% mieszkań w Warszawie kupowanych poniżej 5 tys. za m kw.

Wyniki badań przedstawione w Barometrze Metrohouse i Gold Finance potwierdzają tezę, że w Warszawie trudno jest znaleźć mieszkanie w naprawdę okazyjnej cenie. W II kw. 2019 r. zakup mieszkania w cenie poniżej 5000 zł za m kw. dotyczył tylko 1 proc. wszystkich transakcji. W koszyku pozostałych 5-ciu największych miast w Polsce odsetek ten wynosi 26%, choć jeszcze przed rokiem było to 33%. W Warszawie trudno jest także o zakup mieszkania w widełkach 5-6 tys. zł za m kw. – takie transakcje stanowiły 4% wszystkich ogółu. W stolicy natomiast najczęściej kupowane są mieszkania pomiędzy 7 a 10 tys. za metr kwadratowy (53%). Dla porównania w innych badanych miastach zakupy w tej cenie stanowią 23% wszystkich transakcji. Podobne różnice w zakupie pomiędzy stolicą Polski a innymi badanymi miastami widać, jeśli sprawdzamy cenę całkowitą nabywanego mieszkania. W II kwartale 2019 r. mieszkania kupione w Warszawie w cenie do 300 tys. stanowiły 9%, natomiast w innych największych miastach aż 59% obserwowanych transakcji. W stolicy najwięcej kupowanych jest mieszkań w cenie 400-500 tys. zł (25%), natomiast w innych 5-ciu dużych miastach Polski przeważają zakupy za 200-300 tys. zł (35%).

Przeczytaj także:

II kwartał 2019 r. vs. 2018 r.

Porównując rok do roku, można zauważyć, iż coraz rzadziej wybieramy małe mieszkania (do 35 m kw.), za to wzrasta odsetek nabywców preferujących lokale o powierzchni od 35 do 50 m.kw. W Warszawie zmalał zakup mieszkań w pułapach: 6-9 tys. zł, ale widoczny jest wzrost transakcji w których m kw. przekracza 9 tys. zł. Jest to już łącznie 54 proc. transakcji. W pozostałych badanych największych miastach również zauważalny jest wzrost cen nieruchomości – spadła liczba osób kupujących mieszkania w cenach poniżej 5 tys. za m kw. a wzrósł natomiast odsetek zakupów w cenie powyżej 8 tys. za m kw.

Źródło: Metrohouse

W Polsce w 2018 roku za metr kwadratowy nowego mieszkania trzeba było zapłacić średnio 1 370 euro, czyli o 3,8 proc. więcej niż rok wcześniej. W Warszawie cena ta wynosiła 1 935 euro. Dla porównania średni koszt zakupu metra kwadratowego w centralnych dzielnicach Paryża wynosi ponad 12,9 tys. euro, a w Londynie – 11,2 tys. euro. Jak wynika z ósmej edycji raportu firmy doradczej Deloitte „Property Index. Overview of European Residential Markets. Where does residential price growth end?”, pomimo że w Polsce buduje się najwięcej spośród krajów Europy Środkowej, mieszkań wciąż brakuje. W ubiegłym roku do użytku oddano ich blisko 185 tys.

Raport Deloitte podsumowuje sytuację na rynku nieruchomości największych miast w piętnastu krajach Unii Europejskiej oraz Norwegii. – Analizując sytuację od 2015 roku w 15 z 16 krajów ceny mieszkań rosły. Wyjątkiem były Włochy, gdzie ceny nieruchomości spadają od początku kryzysu finansowego. W ciągu ostatnich trzech lat średni wzrost cen mieszkań w Unii Europejskiej wynosi 5 proc. Jednym z czynników napędzających ten wzrost są rosnące ceny w regionie Europy Środkowej – mówi Maciej Krasoń, Partner w Dziale Audit & Assurance Deloitte, Lider Sektora Nieruchomości i Budownictwa w Polsce i Europie Środkowej. – Oczywistym jest, że wzrost cen nieruchomości nie będzie trwał wiecznie. Wiele zależy od polityki Europejskiego Banku Centralnego. Jeśli jednak obecny kurs zostanie utrzymany, ceny nieruchomości w Europie mogą sięgnąć poziomu sprzed kryzysu finansowego – dodaje.

Ceny mieszkań w Warszawie wciąż rosną

Wśród najdroższych metropolii w analizowanych krajach, tuż za centralnym Paryżem (12,9 tys. euro za m2) i Londynem (11,2 tys. euro), podobnie jak rok temu znalazło się Monachium z ceną 7,8 tys. euro za m2. Nie ma też zmian, jeżeli chodzi o miasta z najtańszymi mieszkaniami. Dwa pierwsze miejsca należą do węgierskiego Debreczyna (1,1 euro za m2) i Győr (1,2 euro za m2).

Spośród stolic w naszym regionie najtaniej jest w Zagrzebiu (1 720 euro za m2), Rydze (1 744 euro za m2), Budapeszcie (1 853 euro za m2) i w Warszawie (1 935 euro za m2). Dla porównania w Pradze koszt ten wzrasta już do 3 162 euro za m2. Raport pokazuje również poziom cen dla trzech innych polskich miast: Krakowa (1 607 euro za m2), Wrocławia (1 559 euro za m2) oraz Łodzi (1 237 euro za m2).

Największy wzrost, bo aż o 30,3 proc. odnotowała czeska Ostrava i hiszpańska Barcelona (29,7 proc.). Z kolei na przeciwległym biegunie znalazło się Birmingham, gdzie ceny w ciągu roku spadły średnio o 13,4 proc.

W jakim mieście za wynajmem mieszkania zapłacimy najwięcej? Tu także zaskoczeń nie ma. Na wynajem metra kwadratowego w centralnych dzielnicach Paryża należy przeznaczyć 27,8 euro miesięcznie. Dwa kolejne miejsca zajmują Oslo i Trondheim (odpowiednio 25,3 i 21,3 euro za metr), ale w przypadku Norwegii brano pod uwagę jedynie wynajem domów. Warszawa z 14,6 euro za metr kwadratowy znalazła się na 13. miejscu spośród analizowanych miast. We Wrocławiu i Krakowie jest to 10,8 euro, a Łodzi 8,4 euro. Najmniejsze obciążenie dla kieszeni stanowi wynajęcie mieszkania w Debreczynie (6,4 euro).

Szybujące ceny mieszkań w Europie Środkowej

Średnia cena metra kwadratowego w Polsce wynosiła w ubiegłym roku 1 370 euro, czyli o 3,8 proc. więcej niż rok wcześniej. Spośród analizowanych krajów taniej jest tylko na Węgrzech i w Portugalii. Najdrożej jest za to we Francji, Niemczech i Wielkiej Brytanii. Najwyższe wzrosty rok do roku odnotowano w Czechach (16,8 proc.) i na Węgrzech (13,7 proc.).
Z kolei największe spadki cen dotyczą Wielkiej Brytanii (o 14,7 proc.), co wiąże się głównie z deprecjacją funta. – W 2018 roku w Polsce sprzedano nieco mniej mieszkań niż w 2017 roku, ale liczba 64,8 tys. jest porównywalna do tej z 2016 roku. Ceny nadal rosną, w tym przede wszystkim w dużych miastach. Biorąc pod uwagę rynek pierwotny, to największe wzrosty zanotowano w Gdańsku o 12,8 proc. oraz w Warszawie o 8 proc. Dobra koniunktura na rynku mieszkaniowym podtrzymywana jest przez niskie stopy procentowe. Sytuacji nie sprzyjają jednak wzrastające koszty działalności firm budowlanych oraz zmniejszająca się liczba gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach – mówi Dominik Stojek, Partner Associate w dziale Doradztwa Nieruchomościowego Deloitte.

Przeczytaj także:

Polska w budowie

W roku 2018 największymi zasobami mieszkaniowymi może pochwalić się Portugalia (579,8). Spośród wszystkich analizowanych krajów najmniej mieszkań jest w Polsce, w której wskaźnik ten wynosi 380,7 mieszkań na tysiąc mieszkańców. Polacy dysponują liczbą 14,6 mln mieszkań.

Zapotrzebowanie na własne lokum jest u nas nadal bardzo duże, ale ograniczony dostęp do kredytowania związany choćby z zakończeniem rządowego programu Mieszkanie dla Młodych, znajduje swoje odbicie w ogólnym spadku poziomu transakcji kupna o 11 proc. w ciągu roku. Największy, bo aż 16 procentowy, odnotowało Trójmiasto – komentuje Marta Jurek, Menedżer w dziale Doradztwa Nieruchomościowego Deloitte.

Średnia liczba nowo oddanych mieszkań przypadających na tysiąc mieszkańców wynosiła w 2018 roku 3,2 dla analizowanych w raporcie krajów. Miejscem, gdzie w 2018 oddano do użytku najwięcej jest podobnie jak w poprzedniej edycji raportu Francja (6,86 mieszkań oddanych do użytku w przeliczeniu na tysiąc mieszkańców). Z kolei najgorsze wyniki w tej kategorii odnotowano w Portugalii (1,2 mieszkań na tysiąc mieszkańców). W Polsce wynik ten wynosi 4,81, a to oznacza, że w ubiegłym roku na rynku znalazło się 184,8 tys. nowych mieszkań. Jest to rekord dla regionu Europy Środkowej.

Jeżeli chodzi o liczbę mieszkań będących w budowie, przypadających na tysiąc mieszkańców, to średnia dla wszystkich analizowanych krajów wynosi 3,8. Pod tym względem Polska jest również powyżej średniej z wynikiem 5,8 (rok wcześniej 5,4). Daje nam to trzecie miejsce. W tej kategorii przoduje Francja (6,3 budowanych mieszkań na tysiąc mieszkańców), a najniższy wskaźnik zanotowała Łotwa (1,1).

Kredyty hipoteczne sposobem na własne „M”

Biorąc pod uwagę wysokość średniej rocznej pensji brutto w danym kraju, najszybciej na własne mieszkanie mogą sobie pozwolić Portugalczycy i Belgowie, których już po odpowiednio 3,8 i 4 latach pracy byłoby stać na 70-metrowe lokum. Czesi muszą swoją pensję brutto odkładać w całości przez ponad jedenaście lat. W Polsce z kolei potrzeba na to 7,5 lat. Należy pamiętać, że faktyczna siła nabywcza w zależności od obciążeń pensji brutto w różnych krajach może się różnić, jednak dla potrzeb tego badania przejęto założenie, które umożliwia porównanie.

Ważnym wskaźnikiem na rynku nieruchomości jest zadłużenie związane z zaciąganiem kredytów hipotecznych i porównaniem ich wolumenu do dochodu rozporządzalnego. Wartości tego wskaźnika w poszczególnych krajach znacznie od siebie odbiegały. Państwem o najniższym poziomie zadłużenia były w ubiegłym roku Węgry (20 proc.). Pozostałe kraje regionu Europy Środkowej: Polska, Czechy oraz Łotwa znalazły się w grupie państw wraz z Włochami i Austrią, w których poziomy zadłużenia uplasowały się poniżej 50 proc., z tymże w przypadku Polski jest to poziom 33,8 proc.

Najwyższe zadłużenie – blisko 200 proc. – zaobserwowano na stabilnych i nasyconych rynkach mieszkaniowych Holandii i Danii, gdzie funkcjonują sprawne systemy hipoteczne.

Mieszkańcy, których krajów mogą liczyć na najniższe oprocentowanie kredytów hipotecznych? W 2018 roku byli to Portugalczycy, których kredyty były oprocentowane w wysokości średnio 1 proc. W przypadku Polaków było to średnio 3,8 proc. Z najwyższym, bo w wysokości 4,5 proc., musieli liczyć się Węgrzy.

Źródło: Deloitte

Temat rynku mieszkaniowego w Polsce jest ostatnio niezwykle popularny. Wynika to m.in. z najwyższej w historii liczby oddawanych mieszkań oraz obaw, kiedy dobra koniunktura będzie miała swój kres. Obserwatorów interesuje również jaki wpływ na rynek będzie miało potencjalne spowolnienie w branży. Artykuł ten ma na celu odpowiedzieć na te i inne pytania.

Sytuacja na rynku mieszkaniowym

Koniunktura na rynku mieszkaniowym od kilku lat sprzyja deweloperom. W 2016 r. przekazali oni 78 tys. mieszkań, co było najwyższym wynikiem w historii i jednocześnie o 6 tys. wyższym niż w 2009 r. Niemniej jednak tempo wzrostu oddanych mieszkań w ciągu trzech ostatnich lat było zdecydowanie niższe niż w analogicznym okresie przed pęknięciem bańki w 2009 r. (39 proc. vs. 91 proc.), co pokazuje większą stabilność rynku obecnie.

W przypadku cen transakcyjnych obecnie również zachodzą mniej gwałtowne zmiany. Przykładowo, w 4Q07 ceny mieszkań na rynku pierwotnym w Warszawie wzrosły o 39 proc. r/r, podczas gdy w 4Q16 roczna dynamika cen wyniosła 3 proc. i była zbliżona do średniego tempa wzrostu cen z ostatnich 4 lat. Na uwagę zasługuje fakt, że obecne ceny transakcyjne są o 10 proc. niższe niż 9 lat wcześniej (a realnie jeszcze niżej).

W okresie 1Q13-1Q17 w 6 aglomeracjach liczba sprzedanych mieszkań była bardzo zbliżona do liczby wprowadzonych do oferty lokali (211 tys. vs. 205 tys.), co sugeruje równowagę rynku.

Przyczyny wzrostu sprzedaży mieszkań

Istnieje kilka istotnych powodów dla których rośnie sprzedaż mieszkań. Historycznie niskie stopy procentowe przekładają się na rekordowo niskie oprocentowanie depozytów (słaba alternatywa do rentowności wynajmu mieszkań) oraz niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych (motywacja do zakupów mieszkań na kredyt z uwagi na niski koszt finansowania). Z prezentacji wynikowej Dom Development S.A. za 1Q17 wynika, że 34 proc. transakcji spółki jest realizowanych za gotówkę (zakładamy, że tyle wynosi udział zakupów inwestycyjnych), co zwiększa podaż mieszkań na rynku najmu. Najemcami na rynku są głównie młodzi ludzie, którzy migrują do miast i cenią sobie mobilność, a zarazem doceniają wolność finansową rozumianą jako brak długów.

Od 2014 r. do 20 maja 2017 r. zawarto 89 420 umów kredytowych (dotyczy mieszkań) w programie Mieszkanie dla Młodych. Program ma funkcjonować do 2018 r., co naszym zdaniem przyczyni się do zawarcia kolejnych ok. 18 tys. umów. Dotychczas 70 proc. umów MdM zawarto na rynku pierwotnym, aczkolwiek w 2016 r. udział ten wyniósł 57 proc. Szacujemy, że w Warszawie 8 proc. transakcji na rynku pierwotnym w 2016 r. było zawieranych w MdM, co przy niskich limitach cenowych sugeruje, że dotyczyły one mieszkań zlokalizowanych na obrzeżach miasta.

Wysoka dynamika wynagrodzeń oraz historycznie niskie bezrobocie bez wątpienia przyczyniły się również do wzrostu transakcji na rynku mieszkaniowym. Dodatkowo, w 2016 r. uruchomiony został program 500+, który wsparł budżety gospodarstw domowych.

Pogarszająca się sytuacja ekonomiczna oraz konflikt zbrojny na Ukrainie przyczyniły się do wzrostu liczby Ukraińców w Polsce (NBP szacuje, że w całym 2015 r. w Polsce mogło być obecnych ok. 1 mln Ukraińców, aczkolwiek z uwagi na krótkoterminowy charakter pracy jednocześnie przebywało ich 0,5 mln). Większość Ukraińców wynajmuje w Polsce mieszkania, jednakże coraz więcej Ukraińców decyduje się na zakup własnego lokum. W 2016 r. Ukraińcy kupili ok. 1,0 tys. mieszkań spośród ok. 4,2 tys. nabytych przez wszystkich obcokrajowców. Obcokrajowcy najwięcej mieszkań kupili w Warszawie (ok. 1,1 tys.). Dynamiki nabywanych mieszkań przez Ukraińców i pozostałych obcokrajowców systematycznie rosną.

Oczekiwania co do poziomów stóp procentowych

Kluczowy dla przyszłości rynku mieszkaniowego wydaje się poziom stóp procentowych. Stopa inflacji utrzymuje się w dopuszczalnym przedziale NBP, a do tego prognozy NBP zakładają, że co najmniej do końca 2019 r. inflacja powinna się utrzymywać w przedziale 2,0-2,3 proc. Dodatkowo, obecny skład RPP uważany jest za zwolenników łagodnej polityki pieniężnej, dlatego nie będzie dla nas zaskoczeniem jeśli RPP nie podniesie stóp w perspektywie 2 lat, o ile realia rynkowe okażą się zbliżone do prognoz NBP.

Natomiast z wyceny kontraktów FRA wynika, że w perspektywie 2 lat rynek spodziewa się ok. 2 podwyżek stóp: o 25 bipsów mniej więcej za rok oraz o kolejne 25 bipsów za ok. 2 lata.

Szanse i zagrożenia dla rynku

Na rynek mieszkaniowy oddziałuje wiele czynników, które chciałbym omówić w dalszej części tekstu. W przypadku podwyżek stóp o 0,5 proc. premia dla inwestorów gotówkowych z wynajmu mieszkań spadnie do ok. 2,5 proc. Obniżka premii może spowodować spadek wolumenu sprzedaży mieszkań, ale naszym zdaniem nie przełoży się ona na spadek cen mieszkań.

W perspektywie 2 lat potencjalne podwyżki stóp o 50 bipsów będą słabiej oddziaływały in minus na dochód netto (wynagrodzenie netto – rata kredytu) kredytobiorców w porównaniu z pozytywnym wpływem oczekiwanego wzrostu wynagrodzeń.

Wygaszenie MdM może być odczuwalne dla deweloperów budujących głównie tanie mieszkania na obrzeżach największych polskich miast, natomiast zakończenie programu nie powinno mieć żadnego wpływu na popyt w centrach miast, co summa summarum będzie miało nieistotny wpływ na cały rynek pierwotny w dużych miastach.

Największe ryzyko dla rynku mieszkaniowego dostrzegamy w programie Mieszkanie Plus. Co prawda na chwilę obecną BGK podpisało listy intencyjne z gminami i Pocztą Polską na niewiele znaczącą liczbę mieszkań w głównych miastach, natomiast mówi się o potencjalnym wniesieniu do M+ gruntów należących do PKP na których mogłoby powstać kilkadziesiąt tysięcy mieszkań. Niewykluczona jest także budowa lokali na gruntach deweloperów, aczkolwiek nie jest to nasz scenariusz bazowy. Na chwilę obecną szacujemy, że największa liczba mieszkań M+ w relacji do ilości transakcji na rynku pierwotnym może mieć miejsce w Poznaniu oraz Wrocławiu. Dostrzegamy ryzyko, że w przypadku dużej podaży mieszkań w M+ beneficjentami programu mogą stać się osoby nie potrzebujące pomocy, które obecnie wynajmują mieszkanie na zasadach rynkowych, co może zaburzyć rynek najmu i w konsekwencji przełożyć się na spadek popytu na pierwotnym rynku mieszkaniowym. Należy jednak mieć świadomość, że mieszkania w M+ nie „zaleją” nagle rynku, bowiem pierwsze oddania lokali w dużych miastach szacujemy najwcześniej na koniec przyszłego roku, a znaczące wolumeny mogą się pojawiać za kilka lat.

Fundusz Mieszkań na Wynajem przy obecnym tempie realizacji nie ma znaczącego wpływu na rynek mieszkaniowy (do końca 2018 r. FMnW chce mieć oddanych 5,5 tys. mieszkań).

Podaż na rynku zakupów działek spada, co pogłębiło się po zmianie przepisów o gruntach rolnych. Z jednej strony pomaga to utrzymać równowagę na rynku mieszkaniowym, natomiast istnieje ryzyko, że deweloperzy chcący utrzymać lub zwiększyć tempo sprzedaży mieszkań zaczną przepłacać za działki, co w przypadku spowolnienia na rynku mieszkaniowym może mieć bolesne skutki. Z naszych obserwacji wynika, że ceny niewielkich gruntów zaczęły rosnąć, natomiast działki pod wieloetapowe projekty dalej są nabywane w rozsądnych cenach. Główni uczestnicy rynku, którzy mają swoje negatywne wspomnienia z zakupów gruntów w latach 2006-2008, z reguły kupują większe (i tańsze per PUM) działki, co przy ich obecnej kondycji pozwala sądzić, że w przypadku spowolnienia na rynku mieszkaniowym powinni przejść cało przez kryzys. Naszym zdaniem po agresywnych zakupach gruntów wśród małych deweloperów i potencjalnym spowolnieniu rynku może się okazać, że część tych podmiotów będzie miała problemy finansowe. Wzrost cen działek może spowodować wzrost ofertowych cen mieszkań (deweloperzy będą chcieli utrzymać marżę), co jednak naszym zdaniem nie przełoży się na istotny wzrost cen transakcyjnych, natomiast może spowodować spadek wolumenów i marż.

Trwają prace nad projektem ustawy wprowadzającej do polskiego prawa REIT-y, która ma umożliwić funduszom inwestowanie w lokale mieszkalne. Dostrzegamy, że coraz więcej podmiotów rozważa realizację budynków mieszkalnych, które w całości miałyby zostać wynajęte. Wprowadzenie przepisów prawa, które miałyby promować najem instytucjonalny w krótkim terminie może wpłynąć pozytywnie na deweloperów (potencjał do sprzedaży relatywnie dużej ilości mieszkań), natomiast w długim terminie wprowadzenie REIT-ów może spowodować nadpodaż mieszkań na rynku, dlatego potencjalne pojawienie się nowych przepisów odbieramy jako negatywny czynnik ryzyka.

Podsumowanie

Na rynek mieszkaniowy w średnim terminie będą oddziaływały zarówno czynniki pozytywne (niskie stopy procentowe, wzrost wynagrodzeń, niska stopa bezrobocia, rozwój rynku najmu, napływ obcokrajowców do Polski), jak i negatywne (ewentualna podwyżka stóp, Mieszkanie Plus, potencjalna nadpodaż mieszkań inwestycyjnych, niska podaż gruntów, Fundusz Mieszkań na Wynajem). W przypadku zmaterializowania się scenariusza pesymistycznego, tj. silniejszego oddziaływania na rynek czynników negatywnych nad pozytywnymi, jesteśmy przekonani, że przyszłe zmiany na rynku będą miały łagodniejszy charakter niż te po bańce w latach 2007-2008 również z uwagi na: lepsze dopasowanie mieszkań, brak bańki spekulacyjnej, lepszą kondycję deweloperów, dużą kontraktację na wczesnym etapie budowy oraz pojawienie się ustawy deweloperskiej. Naszym zdaniem negatywny scenariusz może oznaczać istotny spadek wolumenów sprzedanych mieszkań, a nie spadek cen lokali.

 

Autor: Piotr Ludwiczak, Head of Research

Eksperci

Startupy – czy mogą rozwijać się samodzielnie?

Jakie są potrzeby młodych, dynamicznie rozwijających się firm? Czy są w stanie rozwinąć się bez pomo...

Lokata 10 tysięcy to mniej niż 100 złotych odsetek!

98 złotych - tyle w ciągu roku zarobi ktoś, kto powierzył bankowi 10 tysięcy złotych zakładając prze...

Co czeka branżę Consumer Finance? Prognoza 2020

Początek nowej dekady będzie dla branży pożyczkowej pełen wyzwań. Katarzyna Jóźwik, Dyrektor General...

Polacy puszczają z dymem 105 tysięcy mieszkań rocznie

W bieżącym roku Polacy wydadzą na wyroby tytoniowe około 28 miliardy złotych – wynika z szacunków HR...

Na mieszkanie wydajemy co czwartą złotówkę

Najmocniej w ostatnim roku drożał wywóz śmieci. Według GUS podwyżka opłat wyniosła 31,3%, co więcej ...

AKTUALNOŚCI

Płatność kartą w Urzędzie Skarbowym. To nie żart. Tak będzie

Płatność kartą w US stanie się faktem ponieważ Krajowa Administracja Skarbowa (KAS) zawarła porozumi...

S19 – rozpoczęła się budowa kolejnego odcinka Via Carpatia

S19 - rośnie coraz bardziej. Na budowie kolejnego odcinka drogi ekspresowej od Niska Południe do Pod...

Smartfon terminalem płatniczym czyli PIN on Mobile

Smartfon staje się terminalem płatniczym. Umożliwia to nowe rozwiązanie Fiserv - terminal płatniczy ...

Rzecznik Finansowy bierze się za wysokie opłaty bankowe

Rzecznik Finansowy reaguje w ten sposób na informacje od klientów banków. Ci skarżą się do Rzecznika...

S1 – jest kolejny odcinek trasy ekspresowej do zbudowania

S1 - Generalna Dyrekcj Dróg Krajowych i Autostrad oficjalnie informuje: Otworzyliśmy oferty w przeta...

Płatność kartą w Urzędzie Skarbowym. To nie żart. Tak będzie

Płatność kartą w US stanie się faktem ponieważ Krajowa Administracja Skarbowa (KAS) zawarła porozumi...

Najem mieszkań coraz droższy. Oto aktualne ceny

Najem miejszkań w niektórych miastach stał się dużo droższy. Dla osób szukających mieszkania mamy za...

Wyprawka szkolna czyli „Dobry start” już na stałe.

Wyprawka szkolna wypłacana jest juz od jakiegoś czasu. Uregulowanie prawa do świadczenia „Dobry star...

S19 – rozpoczęła się budowa kolejnego odcinka Via Carpatia

S19 - rośnie coraz bardziej. Na budowie kolejnego odcinka drogi ekspresowej od Niska Południe do Pod...

Rozmowa kwalifikacyjna – oto 6 najczęstszych błędów według Hays Poland

Rozmowa kwalifikacyjna to najważniejszy etap w poszukiwaniu pracy. To realna szansa na zmianę perspe...