czwartek, Grudzień 13, 2018
Facebook
Home Tagi Wpis otagowany "branża nieruchomości"

branża nieruchomości

W pierwszym półroczu br. rynek nieruchomości komercyjnych odnotował najwyższą wartość transakcji inwestycyjnych w historii, ponad dwukrotnie wyższą niż przed rokiem       

Za nieruchomości handlowe, biurowe, magazynowe i hotelowe zakupione w Polsce w pierwszej połowie bieżącego roku inwestorzy zapłacili prawie 3,9 mld euro. Analitycy firmy doradczej Walter Herz przewidują, że rok 2018 będzie kolejnym, który podobnie jak 2017, przyniesie rekordową wartość transakcji zawartych w tym sektorze rynku.

Pomimo niedzielnego zakazu handlu, inwestorzy postawili przede wszystkim na obiekty handlowe, na zakup których poszło ponad połowę wyłożonego w tym czasie kapitału. Umowy zawarte w tym segmencie opiewały łącznie na kwotę przeszło 2 mld euro. Przedmiotem prawie 30 proc. wartości sfinalizowanych kontraktów były nieruchomości biurowe, za które kupujący zapłacili ponad 1,2 mld euro. Pozostała część wydatków, około 0,6 mld euro przypadła na sektor magazynowy i hotelowy.

Transakcja warta miliard euro  

Największą transakcją zawartą w pierwszej połowie br. było przejęcie przez Griffin RE 28 centrów handlowych, w tym m.in. centrów M1 za około 1 mld euro. Silny popyt ze strony inwestorów był też w sektorze biurowym. Wśród głównych kontraktów sfinalizowanych w tym okresie specjaliści Walter Herz wymieniają przejęcie za około 325 mln euro portfela inwestycyjnego Tri Granit przez Revetas i fundusze zarządzane przez Goldman Sachs Asset Management, który zawierał m.in. krakowski kompleks biurowy Bonarka for Business i katowicką Silesia Towers oraz inne projekty z pozwoleniem na budowę.

Ponadto, za około 175 mln euro Madison International Real Estate Liquidity Fund VI LP nabył 50 proc. udziałów w 220 metrowej wieży biurowej Warsaw Spire A od Ghelamco, a Globalworth Poland od Starwood Capital Group za 139 mln euro kupił składający się z pięciu budynków kompleks biurowy Quattro Business Park w Krakowie.

W pierwszym półroczu br. zmieniły właściciela również warszawskie biurowce Atrium Centrum i Atrium Plaza o łącznej powierzchni około 32 tys. mkw., które dołączyły do portfela CPI Property Group. Globalworth Poland nabył również od Kulczyk Real Estate Holding warszawski biurowiec Warta Tower za 55 mln euro, a niemiecki fundusz Warburg-HIH Invest został właścicielem wrocławskiego biurowca Pegaz, który kosztował 54 mln euro.

Kolejny, rekordowy rok

Pierwsze sześć miesięcy tego roku pokazało, że światowi gracze uznają polski rynek nieruchomości komercyjnych za atrakcyjną lokalizację do inwestowania kapitału. Liczba procedowanych transakcji i wolumen nieruchomości oferowanych na sprzedaż w Polsce pozwalają zaś, zdaniem Bartłomieja Zagrodnika, prezesa zarządu Walter Herz, spodziewać się także w tym roku rekordowego wyniku, jeśli chodzi o zakupy inwestycyjne w naszym kraju.

– Polska, która awansowała już w światowej opinii do miana rynku dojrzałego, korzysta ze sprzyjającej koniunktury. Grupa inwestorów, zainteresowanych naszym krajem zwiększa się z kwartału na kwartał. Szczególnie jest to widoczne w segmencie biurowym. Czynnikiem zachęcającym do inwestowania u nas jest utrzymujący się silny popyt ze strony najemców, skutkujący regularnym spadkiem poziomu pustostanów. Decydujący wpływ na wzrost wartości dokonywanych transakcji ma także coraz szerszy wybór wysokiej jakości nieruchomości, dostępnych na głównych rynkach biurowych w Polsce. Potencjał sektora jest bardzo duży. Dzięki intensywnej działalności deweloperów, krajowe zasoby w segmencie biurowym przekroczyły niedawno poziom 10 mln mkw. powierzchni, na które popyt nigdy nie był większy – komentuje Bartłomiej Zagrodnik.

Atrakcyjne stopy zwrotu

– Co istotne, napływający do Polski inwestorzy mogą liczyć na znacznie atrakcyjniejsze stopy kapitalizacji w naszym kraju niż w krajach Europy Zachodniej, które w przypadku najlepszych obiektów biurowych w Warszawie kształtują się na poziomie 5 proc., a w miastach regionalnych od około 6 proc. do 7,3 proc. Do lokowania kapitału na polskim rynku zachęcają również stawki czynszowe, które powinny rosnąć w dłuższym przedziale czasu. Do tego dochodzi jeszcze perspektywa wzrostu wartości inwestycji – dodaje Bartłomiej Zagrodnik.

W ocenie eksperta, duża dynamika inwestycyjna na rynku biurowym, pomimo rosnących cen nieruchomości, powinna utrzymać się także w drugim półroczu. Wskazują na to istotne transakcje zawierane w ostatnich tygodniach.

Szeroka skala zakupów inwestycyjnych w sektorze biurowym

Do niedawno podpisanych umów należy m.in. sprzedaż za ponad 200 mln euro przez HB Reavis najnowszych budynków C i D warszawskiego kompleksu Gdański Business Center oferujących łącznie 53 tys. mkw. jednemu z globalnych funduszy emerytalnych. Jak również zakup Pałacu Jabłonowskich usytuowanego przy ulicy Senatorskiej w Warszawie z 17 tys. mkw. powierzchni biurowej przez grupę deweloperską S+B Gruppe od Funduszu Commerz Real. A ponadto nabycie przez austriacką Vienna Insurance Group warszawskiego budynku biurowego Atrium Tower położonego przy alei Jana Pawła II, który oferuje 11,5 tys. mkw. powierzchni.

W ostatnich tygodniach została również zawarta przez Generali Real Estate transakcja zakupu biurowca Plac Małachowskiego o powierzchni 14,5 tys. mkw., zlokalizowanego w pobliżu Placu Piłsudskiego w Warszawie od Europa Capital i White Star Real Estate. Właściciela zmienił też warszawski budynek biurowy Crown Square, zlokalizowany w bezpośrednim sąsiedztwie stacji metra Rondo Daszyńskiego, oferujący ponad 16 tys. mkw. powierzchni, który firma M&A Capital nabyła od Invesco Real Estate.

Za 19 mln euro Echo Investment sprzedało niedawno firmie EPP łódzki budynek biurowy o powierzchni 9,7 tys. mkw. przy al. Piłsudskiego, który powstał w drugim etapie realizacji Symetris Business Park. A Globalworth Poland od funduszu Europa Capital za 101 mln euro kupił oferujący około 29,5 tys. mkw. powierzchni użytkowej biurowiec Spektrum Tower zlokalizowany przy ulicy Twardej w Warszawie.

Sprzyjająca koniunktura rynkowa

Jak podkreślają analitycy Walter Herz, boomowi inwestycyjnemu, jaki możemy dziś obserwować, sprzyjają niskie stopy procentowe, które motywują do poszukiwania alternatywy dla nisko oprocentowanych depozytów bankowych i obligacji państwowych. Wzrost inwestycji wspiera również bardzo dobra sytuacja gospodarcza i poprawa nastrojów konsumenckich w naszym kraju.

W Polsce inwestuje przede wszystkim kapitał amerykański, który odpowiada prawie za 40 proc. obrotu nieruchomościami komercyjnymi oraz firmy z Europy Zachodniej. Swój udział w inwestycjach zwiększają również podmioty z Azji (Korea Południowa, Chiny, Malezja) i Afryki (RPA). Zaangażowanie polskiego kapitału ogranicza się do niewielkiego procentu zawieranych transakcji. Z taką sytuacją mamy do czynienia od wielu lat i nic nie wskazuje na to, żeby w najbliższym czasie coś w tym względzie miało się zmienić.

Autor: Walter Herz

Kiedy nieco ponad 50 lat temu Bob Dylan nagrywał swój hymn The Times They Are a-Changin’, w zbiorowej świadomości ukuł jedną stałą prawdę: zmienia się wszystko. Słowa słynnej piosenki jak bodaj nigdy wcześniej można odnieść do branży nieruchomości, która z roku na rok, a czasem wręcz z miesiąca na miesiąc, poddaje się duchowi czasu i w coraz większym stopniu uwzględnia nowe potrzeby i mechanizmy działania współczesnego świata. Podsumujmy, czym żyje dziś rynek nieruchomości w Polsce.

Jeśli wskazać jeden aspekt leżący u źródła większości zmian obserwowanych w dzisiejszej gospodarce (w tym również na rynku nieruchomości), prawdopodobnie należałoby postawić na demografię. Inwestorzy i deweloperzy za jeden z kluczowych czynników przy podejmowaniu decyzji uznają dostęp do talentów w danym miejscu, trendy migracyjne oraz zmiany struktury wiekowej danych populacji. Tymczasem, jak wynika z danych McKinsey Global Institute[1], w porównaniu z rokiem 2015, liczba osób na emeryturze wzrośnie do 2030 aż o 35%. Co to oznacza dla budujących?

– W momencie, gdy starzejące się społeczeństwa napędzają konsumpcję miejską i popyt na usługi podnoszące komfort życia, w tym sektor mieszkaniowy, a także turystykę, rekreację i opiekę medyczną, na rynkach rozwijających się do głosu dochodzi starsza wiekiem i zamożna klasa średnia, ale też rynek młodych, bezdzietnych i dobrze zarabiających millenialsów. To grupy, które w oczach inwestorów kryją ogromny potencjał – przekonuje Michał Styś, Dyrektor Zarządzający w firmie OPG Property Professionals.

Warto w tym miejscu podkreślić sposób, w jaki zmieniająca się demografia wpływa na obraz i odbiór przestrzeni miejskiej. Osoby znajdujące się dziś w wieku produkcyjnym i przedprodukcyjnym, w szczególności pokolenie millenialsów oraz tzw. „klasa kreatywna”, znajdują coraz silniejszą reprezentację w ścisłych centrach miast, gdzie już nie tylko napędzają popyt na nową przestrzeń hotelową, biurową, mieszkaniową czy handlowo-gastronomiczną, ale w dużej mierze decydują też o jej kształcie i charakterze.

– O rynku nieruchomości dawniej zwykliśmy się mówić w kategoriach funkcji, budynków, adresów – wyjaśnia Michał Styś. – Dzisiaj większą uwagę skupiamy na ludziach oraz społecznościach, które tworzą – dodaje.

Biuro – coś więcej, niż miejsce do pracy

Rozwój gospodarczy to nowe inwestycje i więcej pracodawców. Więcej pracodawców to kolejne miejsca pracy, a kolejne miejsca pracy to coraz bardziej zażarta rywalizacja o pracownika. Firmy, zwłaszcza te operujące w sektorze IT i szeroko rozumianych usług dla biznesu, już od kilku dobrych lat zadają sobie to samo pytanie: jak w obliczu rynku pracownika, zbliżonych poziomów płac oraz programu 500+, który wiele kobiet skłania do pozostania w domu i dodatkowo obniża pulę osób aktywnych zawodowo, skusić kreatywne umysły i wykwalifikowanych specjalistów?

Pierwszą odpowiedzią były wyższe pensje. Później na negocjacyjnym stole wylądowały karnety sportowe, prywatna opieka medyczna i inne benefity. Kiedy z czasem firmy odnotowały zanik reakcji także i na te bodźce, swoje oczy skierowały w kierunku szeroko pojętej atmosfery i kultury miejsca pracy.

– Biuro przejmuje nową rolę, a granica pomiędzy miejscem do pracy i spędzania wolnego czasu powoli się zaciera – podkreśla Michał Styś. – Dla korporacji bycie „fajnym” i „przyjaznym” stało się w ostatnich czasach priorytetem, dlatego umiejscowienie firmy w ciekawej, buzującej życiem lokalizacji stanowi jedną z najskuteczniejszych zachęt dla osób, dla których miejsce pracy ma nie mniejsze znaczenie, co sama praca – uzupełnia.

Wyróżniające się biuro to przywilej największych? Nie dziś. Boom na rynku nieruchomości, jaki obserwujemy w Polsce już od pewnego czasu, wyrównał niejako zasady gry – firmy dawno nie miały tak szerokiego wyboru powierzchni biurowej.

– Podczas gdy właściciele budynków konkurują ze sobą stawkami czynszów, pracodawcy, także ci mniejsi, wzmacniają swoje pozycje negocjacyjne i mogą sobie pozwolić na opuszczenie dotychczasowego biura na rzecz przestrzeni nowocześniejszej, bardziej funkcjonalnej, położonej w atrakcyjniejszej lokalizacji – wskazuje Monika Hryniewicz, szefowa Działu Najmu i Relacji z Klientami w OPG Property Professionals. – Apetyt rośnie jednak w miarę jedzenia. Wyższy standard nowych powierzchni idzie w parze z oczekiwaniami najemców, którzy chętnym okiem patrzą na miejsca wyróżniające się na mapie miasta. W swoim najbliższym otoczeniu chcą widzieć coś więcej, niż zwykły biurowiec, typowe miejsce do pracy – dodaje.

Jak podkreślają eksperci, w cenie szczególnie są miejsca z duszą, przesiąknięte historią miasta…

Nowe stare miasto

„Rewitalizacja” to prawdziwy buzzword, który w branży nieruchomości odmieniany jest dziś przez wszystkie przypadki. To, w jakim miejscu coraz liczniejsza i zamożniejsza klasa średnia chce pracować i spędzać swój wolny czas, nie pozostaje bez znaczenia dla pracodawców, a w konsekwencji dla deweloperów i inwestorów. Oryginalna architektura na nowo ma szansę stać się elementem wspólnej tożsamości jej użytkowników, a w konsekwencji – przyczynić się do przewagi konkurencyjnej firm, kwartałów i całych miast.

Inwestorzy i deweloperzy odnawiają więc dziś na potęgę – od niszczejących obiektów użyteczności publicznej i zabytkowych kamienic, aż po całe kompleksy pofabryczne, które dni świetności teoretycznie mają już za sobą. Jeśli spojrzeć na temat z czysto biznesowego punktu widzenia, trend wynika wprost z kurczącej się liczby atrakcyjnych pustych działek w obrębie miast, co skłania sektor prywatny do poszukiwania alternatyw. To także wynik zróżnicowania funkcji, jakie takie obiekty mogą pełnić – nie tylko biura i centra usług, kultury, rozrywki i gastronomii, ale też na przykład kliniki SPA, kluby biznesowe, hotele czy domy seniora. „Odnawiać” to jednak nie do końca to samo, co „rewitalizować”.

– Młodzi ludzie lubią miejsca o unikatowym klimacie – z opowieścią i historią, choć jednocześnie dobrze już im znane, pozwalające się zidentyfikować z miastem – uważa Karolina Aftańska, koordynatorka kultowej przestrzeni OFF Piotrkowska Center w Łodzi – jednego z pierwszych projektów rewitalizacyjnych w Polsce, a także pionierskiego przykładu działań z obszaru placemaking. – To miejsce dla rewitalizacji. Projekty tego typu skutecznie wzmacniają wizerunek miast, które rywalizują nie tylko o nowych inwestorów i pracodawców, ale też o młode, zdolne i kreatywne umysły, które zapełnią biurka i zajmą mieszkania, zmieniając strukturę demograficzną starzejących się miast Polski i Europy. To wszystko nakręca koniunkturę, która pociąga dalsze ożywienie otoczenia – dodaje.

Kto się dzieli, ten zyskuje

Nowe technologie umożliwiające prowadzenie biznesu na całym świecie, a także zmiany w zapotrzebowaniu na konkretne kompetencje to czynniki, które wywierają coraz większy wpływ na rynek pracy, a w konsekwencji – na sektor nieruchomości. Z roku na rok rośnie zapotrzebowanie na elastyczne formy zatrudnienia, dlatego sektor biurowy coraz poważniej podchodzi do idei sharing economy, która promuje koncepcje przestrzeni coworkingowych, pracy zdalnej oraz projektowego stylu pracy. I choć nie jesteśmy jeszcze Londynem, gdzie w powierzchniach współdzielonych funkcjonuje dziś około 40% najemców, to w Polsce trend nabiera rozpędu z każdym jednym dniem.

– Deweloperzy biurowi dostrzegają rozwój kultury startupowej, przez co dostosowują nowe projekty nie tylko z myślą o dużych najemcach, ale też małych zespołach projektowych, najczęściej z branż technologicznych i designerskich.Jednocześnie obserwujemy ruch w drugą stronę, czyli przenoszenie biznesu z tradycyjnego biura do przestrzeni coworkingowej czy cocreatingowej – wyjaśnia Monika Hryniewicz.

Większe firmy tworzą wręcz własne coworkingi, aby zyskać dostęp do startupów, podpatrzeć ich pomysły i z czasem je wykupić. Inni wykorzystują taką przestrzeń, by zburzyć „silosy firmowe” i wymieszać swoje działy. Z myślą o takich właśnie zastosowaniach powstał chociażby Co\Walk HUB w Łodzi.

Jest to nowy typ przestrzeni coworkingowej dla branży technologicznej, który służy jako platforma do pracy, nauki i rozwoju dla freelancerów, start-upów i scale-upów – podkreśla Paulina Ostrowska, Head of Growth projektu. – Wraz z przestrzenią OFF Piotrkowska Center, nasze miejsce tworzy nowy ekosystem współpracy pomiędzy lokalną społecznością startupową, a inwestorami, funduszami venture capital i partnerami korporacyjnymi – podsumowuje.

 

Eksperci

Inwestorzy widzą tylko to, co chcą zobaczyć

Wygląda na to, że przed obawami o globalne spowolnienie rynki finansowe mogą uratować... skutki obaw...

PPK to nie nowe OFE, dajmy im szansę

Proces legislacyjny w Polsce od dawna budzi niemałe kontrowersje, ale pomysłodawcom ustawy o Pracown...

Koniec jednego, początek drugiego

Koniec miesiąca i start szczytu G20 nakładają się na siebie, co może przynieść wszystko i nic w kwes...

W ostatnim tygodniu listopada polityka może pozostać ważniejsza niż gospodarka

. Europa będzie śledzić wydarzenia wokół brexitu i Włoch, a w odniesieniu do szczytu G20 tlą się nad...

Najważniejsze zasady budowania portfela inwestycyjnego

Jak zbudować portfel inwestycyjny? Opierać się na funduszach czy inwestować w akcje i nowe, obiecują...

AKTUALNOŚCI

Historyczny moment: Ameryka niezależna energetycznie

Gdy wszyscy oczekiwali na komunikat OPEC na temat redukcji podaży ropy naftowej, pojawiła się znaczn...

Co nam zostanie po COP 24?

 Od kilku dni w Katowicach goście z całego świata dyskutują o możliwościach i regułach wdrożenia por...

Będą kolejne referenda w sprawie opuszczenia UE? Nie Polska i Węgry, ale…

Nie Polska czy Węgry, ale Włochy i Grecja są najbliższej wyjścia z Unii Europejskiej. Londyński bukm...

Elektroniczne faktury zdominują wkrótce rynek rozliczeń

Elektroniczne faktury mają za kilka lat zdominować rynek rozliczeń. Polscy przedsiębiorcy jednak do ...

Black Friday czyli zakupowe szaleństwo nie tylko Amerykanów

Wielka wyprzedaż przypadająca na ostatni piątek listopada i mająca początek swojej tradycji w Stanac...